适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例(上)VIP

适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例（上）

摘要：相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房市场是一个相当理想的视角。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈。准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作，维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市化过程，是上海发展面临的突出挑战。分析上海市户籍人口和常住人口不同的刚性住房需求变迁，得到外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来本市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需求相应增加。关键词：人口数量，人口结构，刚性住房需求，城市住房管理1国内外关于人口结构变动和住房供求关系的相关研究高房价和住房供给不足是我国城市化过程中突出的问题。较多研究提出人口因素、居民收入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房供求关系是一个相当理想的视角。较早和引起较多讨论的研究是Mankiw和Weil在1989年通过人口结构的变动来研究美国住房市场，在其《婴儿潮和住房市场》著作中，提出了关于人口结构、家庭结构和住房需求的“M－W模型”，这一模型得到较多应用，同时也在随后的十几年内受到很多学者对此模型的不断质疑和修正。对人口变动和住房市场的研究已经得到相当发展。国外著名住宅分析机构，例如哈佛大学的住房中心利用人口统计数据和住房群体调查来分析城市住房市场，形成了相对成熟的模型；另如加利福尼亚大学的人口动态性研究小组也在人口和住房转变的关系研究上取得了丰富的研究成果。这也使通过人口统计和人口动态分析来研究住房市场成为应用人口学和城市人口学的富有特色的研究领域。例如Myers（1990）的《住房人口学：关于人口结构和住房市场的关系》（HousingDemography：LinkingDem0graphyStructureandHousingMarket）较为系统地说明了通过人口特征、结构、分布对住宅市场影响。从国际研究来看，虽然不同研究考虑的人口变动因素和采用的具体模型各有不同，对世界不同国家和城市中关于人口结构、家庭结构和住房价格、老龄化过程对住房需求、住房购买能力的相关研究有较为丰富的案例和文献。例如Myers（2002）对洛杉矶的研究。对我国的研究来说，一方面住房市场化以后对住房研究的需求有很大发展，同时2000年的人口普查数据提供了关于住房的相关资料，以及住房普查数据、住房登记数据提供丰富的基础资料，推动我国对于人口结构和住房供求的实证研究取得相当大的发展。例如赵君丽（2002）从长期的角度分析了人口增长周期和房地产发展周期的相关性。蒋耒文和任强（2005）通过对人口家庭户预测，估算了我国城乡住宅的需求。尹中立（2010）提出人口结构变动所带来的人口红利，本身有利于增加投资和住房发展，并将人口结构变化和家庭生命周期结合起来，分析住房供给的变化。师友良（2005）研究了城市化过程中城市人口增长对住房需求的影响。利用人口数量变动、人口结构变动和家庭户预测来估计城市住房市场需求是最经常使用的分析模型，在不少城市已经开展了一些应用性研究，例如何文艳（2009）对石家庄的研究。其中，对于上海人口结构变动和住房制度改革的研究起步较早。顾国权等（1995）已经利用三普和四普的人口普查资料对城市家庭人口结构变动影响住房需求开展了研究。近20年来，上海人口学界对城市人口变动、空间分布和老龄化等相关研究积累了丰富资料和成果。总体来看，将人口结构变动和住房供求变动结合起来的实证研究和政策对策性研究还值得进一步深化。2当前时期适应上海人口数量、结构变动，加强城市住房供求管理的突出重要性第一，人口和住房问题是城市化过程中突出重要的问题。在城市化过程中，大量人口进入城市。城市居民需要得到必要的居住条件，是完成城市化的一个重要条件。城市的基本性质是人们生活在其中的城市，居住功能是城市的基本功能，因此城市发展客观要求保证充足的住房供给。同时，城市发展也伴随着城市的更新和改造，要求城市的住房建设是一个不间断的动态过程，以及住房供给的质量和标准能够不断提升。第二，了解人口结构变动和住房供求的关系有利于对住房产业发展形成科学判断和科学规划。忽视了人口动态的土地规划和住房建设，有可能带来住房建设的不足或过度。住房过度建设不仅会带来投资的浪费，也会带来土地利用的浪费，带来金融运行的危险。住房市场的价格波动是供求关系表现出的现象，这种现象可能是背离于真实的供求关系的，也就是住房价格的走势可能背离于人口对真实居住的需求，在超过居住真实需求上的住房建设，可能会形成一种住房建设的泡沫。或者说，超出住房真实需求的住房供求失衡，可能本身不是供求问题，而是供求的结构问题，或者是资本对住房市场的投机问题。反之，如果住房建设不能满足人口变动的具体需求，也会进一步推高住房市场的价格，对住房产业长远发展带来不利影响，并不利于人民群众生活水平的提高。因此从住房市场发展的角度看，了解人口变动和住房供求的关系，是对城市住房建设进行科学规划的需要。第三，人口和住房问题已经成为民生福利建设的重中之重。1990年代大力推行城市商品房建设以来，住房福利体制逐步取消，住房市场得到快速发展，住房产业长期构成城市发展的主导产业和支柱产业。在住房具有产业性的同时，我们也越来越认识到居住具有社会性。为城市居民提供充足和有质量的住房是满足人民群众住房需求的需要。如果居住问题解决不好，可能成为经济发展和社会安全的障碍，从这个意义上说，住房问题甚至具有政治高度。第四，了解人口数量和结构变动是准确把握城市住房供求关系的重要因素。较多研究提出人口因素、居民收入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口总量、结构和空间分布的角度来分析住房市场价格和住房供给是一个相当理想的视角，也得到广泛的应用。住房人口学已经成为应用人口学的重要研究领域。同时，人口的多样性和对住房需求的多样性也值得深入加以分析，一些重要人口群体的住房需求和住房供给特别引起关注，例如流动人口、老年人口、夹心层人口、专业人才等，对这些人口的住房需求的考察，有助于满足不同人口住房需求提出适合的住房政策方案。另一个有利的因素是，随着我国人口普查数据、人口调查数据、住房普查数据和住房登记数据的日益完善，可以进一步推动从人口结构和变动角度对住房供求开展深入的实证研究和对策型研究。第五，上海特大城市人口变动问题和住房供求问题具有突出严峻性，进一步要求适应人口数量和结构变动做好住房供求管理。一方面上海的人口变动非常的剧烈，上海作为一个2300万人口的超大规模城市，仍然保持较快的人口集聚态势，人口集聚对城市住房的压力日渐增大。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈，例如上海是我国老龄化程度最高的城市，同时上海少子女化所带来的结构变化也表现得特别的积累。另一方面，上海作为我国的领先大都市，高房价问题的社会影响和社会压力也表现得更加突出，高房价所带来的较高生活成本也已经表现出对上海城市发展的不利影响。上海住房供求管理的好坏，在全国也具有指标意义和示范意义。因此，准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作，维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市化过程，是上海发展面临的突出挑战。上海的经验和教训对于我国其他城市在快速城市化过程中如何解决人口和住房问题，也能够提供积极的借鉴。3上海市人口总量和空间格局的变迁“六普”数据显示，2010年上海市常住人口为2301.91万人，其中上海市外来常住人口增长迅速，为897.70万人，占常住人口的39.00%。表1给出了上海市改革开放以来常住人口、年末户籍人口和常住人口中流动人口的数量，并预测了“十二五”期间上海人口总量的增长情况。如果户籍制度不进行大的改革，也就是按照当前的户籍人口迁移率来构筑人口预测模型。2015年上海市常住人口将增加到2743万人。其中，户籍人口将有所下降，从当前的1404万下降至2015年的1366万。同时，我们按照当前的人口流动态势做一个简单的推算，外来常住人口将继续增加到1377万。到2015年，上海城市人口总量有可能达到2743万人。上海户籍人口迅速老龄化，而常住人口老龄化趋势不明显。对未来五年的人口结构预测可以发现，当前户籍人口中60岁及以上人口占总人口的比例为25%左右，2015年增加到31%，即2011年4个人中约有一个老人，2015年后则接近3个人中有一个老人。从“五普”到“六普”时期，常住人口中60岁以上的老龄人口比例只微升0.09个百分点，65岁以上老龄人口比重还有所下降，这也说明移民可以缓解城市老龄化。只要维持快速的人口迁移，城市常住人口老龄化程度可保持稳定。上海人口郊迁扩散的态势明显。五普到六普期间，上海市中心城区（黄浦区、卢湾区、静安区、虹口区、长宁区）的人口有所下降，而郊区（闵行区、浦东新区、松江区、嘉定区、宝山区等区县）人口增长很快。人口郊迁扩散的态势在未来五年仍将延续，郊区和新城的人口增长仍然迅速。按照中心城核心区、中心城边缘区、近郊区和远郊区的划分，上海市常住人口的增长主要分布在近郊和远郊区，中心城区的常住人口呈下降的趋势。据预测，近郊区和远郊区的常住人口会分别由2010年的1084万、517万，增长至2015年的1349万、684万，年均增长率约3%－4%（见图1）。近郊区和远郊区的常住人口增长，主要是流动人口的快速涌入，他们将构成未来上海人口空间结构变迁的主要力量。上海人口空间结构变动的背景，将对上海市城市住房需求带来极大影响。4人口结构变迁带来的上海市住房刚性需求改变根据对分年龄组的户主率和分年龄结构人口数量的预测，