房地产开发用地缴纳城镇土地使用税适用政策分析

房地产开发用地缴纳城镇土地使用税适用政策分析一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就不用缴纳土地使用税，还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。上述说法是错误的，那么到底应该怎样处理呢？一、纳税人增加了外商投资企业和外国企业，单位税额进行了调整。

《国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定》（国务院令第483号）对原条例进行了修改。修改后的条例与原条例相比主要做了以下调整：

第一、第二条增加一款，作为第二款：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”

第二、第四条修改为：“土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

第三、第十三条修改为：“本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

即从2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业需要按调整后的税率缴纳城镇土地使用税，结束了其不缴纳城镇土地使用税的历史。

二、使用集体土地也应缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。

三、除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

根据《城镇土地使用税暂行条例》第七条的规定，纳税人缴纳土地使用税确有困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准，可以享受土地使用税减免政策，同时《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地〔1989〕140号）关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难六、房地产开发企业以任何方式取得土地使用权，都应缴纳土地使用税房地产开发企业取得国有土地使用权，必须履行法定的程序。目前，我国国有土地使用权的取得方式主要有出让、转让和行政划拨三种形式。《国家税务局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复》（国税函发〔1993〕501号）、《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发〔1998〕669号）规定，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。《城镇国有土地使用权出让和转让暂