建设项目可研性报告

青岛百通城市建设集团增资工程可行性研究报告(百通馨园三期七区建设工程)青岛青诚工程二○○七年九月目录第一章总论 1一、公司简介及工程开发方案 1〔一〕公司简介 1〔二〕财务状况 3〔三〕工程开发方案 4二、可行性研究的内容及依据 5〔一〕可行性研究的内容 5〔二〕可行性研究的依据 6〔三〕可行性研究目的 7第二章增资方案 8一、增资的必要性 8二、增资方案 9第三章房地产行业分析 10一、房地产行业整体开展状况 10二、房地产宏观调控政策分析 12〔一〕2005年宏观政策及市场影响分析 12〔二〕2006年宏观政策及分析 13三、房地产行业开展趋势分析 17〔一〕2007年房地产行业分析与预测 17〔二〕房地产行业中长期开展趋势分析 20第四章青岛市房地产房市场分析 23一、青岛市经济状况分析 23〔一〕青岛概况 23〔二〕经济状况分析 25二、青岛房地产市场总体分析 28〔一〕“十五〞期间青岛房地产开展状况 28〔二〕2007年青岛房地产市场情况分析 30三、青岛李沧区地产市场分析 31〔一〕青岛市概况 31〔二〕周边房地产市场概况 33〔三〕李沧区房地产板块分析 34〔四〕李沧区市场展望 34四、“十一五〞期间青岛住房需求及供给分析 34五、青岛房地产市场开展趋势分析 36第五章“百通馨园三期七区〞工程可行性分析 38一、工程根本情况 38〔一〕“百通馨园三期七区〞概况 38〔二〕百通馨园三期七区建设及预计销售情况 40〔三〕百通馨园三期七区开发方案 41二、市场前景分析 42〔一〕产品定位及目标消费群体分析 42〔二〕“百通馨园三期七区〞竞争性分析 43三、工程经济效益分析与评价 44〔一〕投资估算、资金筹措、销售收入及利润预测 44〔二〕工程资金估算预测 46〔三〕经济效益评价 47〔四〕不确定性分析 48四、结论 49第六章增资百通集团的总体财务评价 50一、“百通馨园三期七区〞工程财务指标分析 50二、对百通集团主要财务状况的影响分析 50三、综合评价 50第七章增资百通集团的风险分析及建议 52一、政策风险分析及建议 52二、行业风险分析及建议 52三、市场风险分析及建议 54四、经营风险分析及建议 54第八章结论 56附件 57附件一“百通馨园三期七区〞工程总平面图 57附件二“百通馨园三期七区〞工程相关批文 58第一章总论一、公司简介及工程开发方案〔一〕公司简介1、根本情况青岛百通城市建设集团股份〔简称百通集团〕,按照现代企业制度组建而成,主要业务为房地产开发。公司成立于1998年10月，历经9年的开展，目前的注册资本已经到达2.717亿元，房地产开发资质为一级。百通集团实施工程公司责任制，目前除了管理本部外，分设多家全资子公司和工程公司负责工程开发建设,截至2007年下半年员工总人数到达200余人，已经开展成为青岛当地具有一定规模的房地产领军企业。秉承“创造精品，回报社会〞的企业使命，百通致力于“为广阔客户提供高品质的房地产品和效劳〞。百通相继成功开发的工程包括：百通花园、百通杭州花园、百通馨苑、百通兴隆家园、百通星园、百通香溪庭院……截至2007年下半年,累计开发建筑面积达上百万平方米,已有近万户业主入住百通楼盘,享受着和谐、舒心的生活。对于每一个工程的筹划和研发，百通结合本地市场需求的根底，引入国内外先进的理念，从环境和社区文化的营造方面，倾心打造每一个产品；在开发建设过程中，百通人标准标准化管理体系，增设平安质量监督专职，对施工过程“双管齐下〞，强化监督，力求保持百通产品质量在行业的领先水准。百通不仅为市民提供了质优价廉的理想栖居，更打造出了全新的高品位生活方式。以“诚信务实〞为基，实现“合作开展〞的企业精神，为百通赢得了客户，也正是踏踏实实为客户的百通精神，成为百通的优势，也作为百通企业持续开展的方向。百通在与客户的接触中积累经验，切实关注客户的利益需求，开创性地设置专门面向客户的效劳平台——客户效劳中心，保证与客户沟通顺畅，及时有效满足业主们的要求。目前，客户效劳已经逐渐成为百通的一大特色和竞争优势。客户效劳中心在百通不是单纯的“售后效劳〞，百通客户效劳体系已经全面覆盖了从房屋验收、交付到后期维护，以及开展各项增值效劳等每个与客户密切相关的环节，并在产品筹划、施工督察阶段反映客户需求信息，成为房地产开发中反映客户需求、更好满足客户需求的一个关键环节。对于这个与客户紧密相关的百通优势的开展，百通决策层提出“专业效劳〞的战略思想，进一步提升客户效劳的专业水准，是百通持续开展的目标之一。踏踏实实为客户的精神，延伸到销售环节，百通提出了“诚信营销〞的策略，要求销售人员“从更专业的角度，为客户提供准确信息，切实做好客户的‘置业参谋’〞，而严密的工程安排表、严谨的产品说明书、销售人员参加工程培训都成为百通到达这一效果的探索模式。在对客户持续关注中，百通销售团队也从专业角度积累了对客户需求的理解，这成为百通产品调整和新产品研发的重要依据。百通产品线，以关注客户需求贯穿，形成百通特色的良性循环，于是，房屋热销的场景在百通工程上一次次上演；百通也在客户的关爱下迅速开展、壮大：2005年，百通在青岛市房地产企业中排名第五；2006年，百通的排名已跃升至第三位。百通正在稳健向前开展着，与此同时，百通时刻不忘自己的社会责任。“创造精品〞是百通“回报社会〞的主要方式，此外，百通还通过上缴税金等多种多样的形式，积极支持各项社会公益慈善事业的开展，回报社会：2005年度，百通上缴税金1.1亿；2006年度纳税金额增长到了1.3亿；百通先后出资500万作为定向救助基金的冠名单位，与青岛市慈善总会一起开展慈善事业；积极参与青岛大村河、李村河的综合治理、改造，历年资助教育事业开展。百通“精品建筑，诚信地产〞的企业形象，得到了越来越多的消费者的认可。伴随着企业的快速开展，百通也有了越来越高的客户美誉度。百通在快速开展中不断成长、壮大；展望未来，百通向着更高目标不断努力拼搏。每一天，百通都在不断进取、阔步前行；每一步，百通都走得扎实稳健，激情澎湃，百通将继续发扬“诚信供更加优质的产品和效劳。务实，合作开展〞的企业精神，逐步将百通建设成一个具有综合实力和核心竞争力的全国性的房地产企业，为客户提2、股本结构青岛百通鑫源房地产开发位于青岛市李沧区金水路799号，成立于2002年8月，是由青岛百通城市建设股份与青岛城阳鑫源房地产开发共同投资组建的。青岛百通城市建设集团股份持有其60%的股权，青岛鑫源置业持有其40%的股权3、经营业绩“青岛百通〞作为青岛房地产支柱企业之一，其经营规模、盈利水平在青岛新区房地产行业名列前茅，2005年度，百通上缴税金1.1亿；2006年度纳税金额增长到了1.3亿。4、企业资信与荣誉百通在快速开展过程中，取得了经济效益和社会效益的双丰收，获得了一系列荣誉：2003年被山东省工商管理局命名为省级“守合同重信用〞企业；2005年9月荣获山东省建设厅颁发的“山东省城市优秀住宅小区金奖〞；2006年4月被青岛人民政府授予“青岛市纳税突出奉献民营口市企业〞称号；2006年2月被青岛市建设委员会评为“2005年度房地产综合实力十强企业〞；2005年被青岛市经济贸易委员会评为“青岛市百强民营企业〞；2005年7月被青岛市房地产开发管理局授予“诚信联盟成员〞称号；2007年2月被青岛市建设委员会评为“2006年度工程质量管理先进单位〞；2007年3月被青岛市建筑工程管理局评为“2006年度建筑市场诚信守法先进单位〞；荣获山东省企业信用协会、经济导报报社等共同授予的“2006山东最正确企业公民〞称号。〔二〕财务状况百通集团近三年的主要财务指标见表1-1:百通集团近三年主要财务指标2004年12月31日2005年12月31日2006资产总计398705327.29841328474.04865936903.35流动资产378103912.87770722455.36710814001.23长期投资14945625.1829937625.1895276625.18固定资产4668515.336490509.5236080087.23无形资产及其它资产987273.91947637.31869271.55递延税项33230246.6722896918.16负债合计124709807.39555202350.66519660791.94流动负债28709807.39385302050.66239760791.94长期负债96000000.00169900000.00279900000.00所有者权益273995519.9286126423.38346276111.41实收资本229700000.00229700000.00229700000.00资本公积10112200.0010112200.0010112200.00盈余公积15530464.6218147781.3134989443.61未分配利润18652855.2828166442.0771474467.8主营业务收入219285953.77269216104.41435882565.1主营业务利润35354267.4765000545.6513523104.71营业利润28678922.0845428737.01-12852770.98利润总额28508525.5645234268.0784100418.585净利润18652855.2828166442.0784100418.58净资产收益率9.51%10.06%26.6%注：〔1〕净资产收益率＝(净利润/平均所有者权益)×100%〔2〕2004年年初所有者权益为：118469238.69〔3〕2004年、2005年财务数据来源于审计后的财务报表。从表中可以看出，百通集团充分发挥了负债经营的财务杠杆作用，在企业资产规模不断扩大的同时，净资产收益率获得了更大的提高，说明百通集团高成长性、高收益性，反映了企业在经营及财务管理上的成功。〔三〕工程开发方案2002年初百通集团通过出让的方式取得该地块，工程位于李沧区金水路747号，小区规划总建筑面积43万平方米。〔与鑫源置业合作开发，投资比例我方60％，鑫源置业40％，双方根据协议成立以工程为主体的公司，独立核算，管理模式待董事会成立后另行决定〕。“百通馨园三期七区〞工程该地块百通馨苑工程位于青岛市李沧区东部，环城北路以北，308国道与青银高速之间，占地面积281722平方米，这块土地北倚卧龙山，西北临近老虎山森林公园和天然湖泊，还有大村河河水穿境而过，形成依山傍水的美好自然环境。据悉，这是青岛市迄今为止实行出让的最大一宗土地，百通馨苑工程属于商品房，将会在一定程度上表达李沧区域真正意义上的居住价值。同时，它还占据着李沧东部〔已经确立为CLD中央生活区〕的首席地段，将建成为李沧东部新区规划蓝图的标志。该工程以中高档住宅为主，规划有多层、小高层、高层，商业、会所、地下停车库等各种设施，绿地率将达39.18%，建成后将成为一个配套完善的现代高尚住宅小区。百通馨园三期七区作为百通集团的重点建设工程，是百通集团10年精粹硕果之集大成者，充分吸取了以往的成功经验，将建设成为一个高性价比、具有长远升值开展潜力的现代消费购物、娱乐、居住的高档会所。百通鑫源工程已取三期工程总建筑面积14.7万平方米，方案于2008年6月1日交付，共27个楼座12个高层楼座，15个多层楼座，2007年2月14日取得预售许可〔预售许可证编号：青房注字〔2007〕007号、青房注字〔2007〕013号、青房注字〔2007〕012号、青房注字〔2007〕014号〕。二、可行性研究的内容及依据〔一〕可行性研究的内容本可行性研究从三个层次展开，首先是对房地产行业的开展状况进行分析，为增资工程的可行性提供宏观层面的依据；其次是对青岛市房地产市场进行分析，为增资工程的可行性提供区域市场〔中观层面〕的分析和判断；再次是对“百通馨园三期七区〞工程的市场前景和经济可行性进行分析，为增资工程的可行性提供微观层面的依据。在上述三个层次分析的根底上，对增资工程对百通集团总体的财务影响进行了分析，对相关风险进行了分析和建议，最终得出了可行性研究的相关结论。可行性研究的技术路径如图〔见下页〕。总论总论增资方案房地产行业分析青岛房地产市场分析宏观层面分析行业趋势中观层面分析区域市场增资总体财务评价风险分析及建议结论百通鑫源三期.7工程分析行业整体开展状况宏观调控政策分析行业开展趋势分析青岛经济状况分析青岛房地产市场总体分析“十一五〞住房预测青岛房地产市场开展趋势市场前景分析经济效益分析与评价微观层面分析具体工程〔二〕可行性研究的依据1、国家有关法律、法规和政策规定；2、国家开展改革委、建设部公布的《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕；3、公开的政府报告和市场统计、分析资料；4、有关工程技术方面的标准、标准、指标、要求等资料；5、青岛市总体规划；6、青岛百通、百通鑫源置业公司提供的公司资料、工程资料；7、青岛房地产市场的调研资料。〔三〕可行性研究目的可行性研究的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。本可行性研究的主要目的是为青岛百通集团增资提供决策依据。

第二章增资方案一、增资的必要性1、各种宏观政策的出台对房地产资本实力的要求不断提高中国房地产市场开展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推进，具有相对垄断优势的土地资源争夺剧烈，房地产商资金压力巨大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争〞迅速进入到“资本竞争〞的新阶段，资本能力这个要素变得异常重要。在聚集庞大财富的中国内地房地产业中，有着3万多家房地产公司，其中前十名地产集团的市场份额不到6%，随着土地管理市场化进程的不断推进，土地环节带来的盈利将会逐步下降，从而推动房地产企业向着提高经营水平和创新能力的阶段开展。在房地产暴利时代结束之后、市场集中度正在不断提高的阶段中，房地产企业长期可持续开展最为核心的因素是资本能力。2、进一步强化百通集团实力，突出百通的主产业优势青岛百通城市建设集团股份战略是以目前的主业房地产业为核心产业，充分开展公司业务水平突出核心的根底设施经营产业，培养新的利润增长点，同时积极关注和开展商业等的符合社会开展需求的朝阳产业。从不同的层次构筑青岛市商品住宅布局和产业体系，实现公司的快速可持续开展。根底设施建设和房地产开发是青岛百通城市建设集团股份的主产业，青岛百通城市建设集团股份以其良好业绩为青岛市房地产作出了卓越奉献。为了进一步增强青岛百通城市建设集团股份的实力，扩大公司的开发能力和市场占有率，更大限度地发挥公司在房地产开发中的竞争优势和盈利能力，突出青岛百通城市建设集团股份的主产业优势，有必要对公司扩大工程开发中的新增资金需求予以满足。3、提高青岛百通城市建设集团股份的抗风险能力房地产行业具有很高的财务杠杆效应，房地产开发企业在投入自有资金的同时，可以通过各种方式合法取得负债资金进行开发投入，同时，还可以通过房屋预售取得滚动开发的资金。这使得在行业景气时，房地产开发企业的资本回报率和自有资产增值率相当高，同时，在行业面临宏观调控时，因财务杠杆而导致的财务风险也相当大。在新一轮的宏观调控时，提高自有资本，降低资产负债率，将有利于提高青岛百通城市建设集团股份的抗风险能力。二、增资方案百通集团目前的股本金为万元，青岛百通鑫源置业注册资本1000万元，股东为青岛百通城市建设集团股份，拟采用单方增资的模式，为百通集团增资万元。此次增资采用现金增资的方式。

第三章房地产行业分析2005年以来，国家出台了一系列政策，从土地供给、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行标准和完善，试图引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向开展。受宏观调控政策影响，房地产的投资和销售出现了一定的波动，但是2006年下半年，房地产行业再次出现供销两旺的势头，深圳、北京、厦门、南京等城市均出现了销售火爆的局面，说明房地产市场确实存在着巨大的市场需求。房地产行业在未来2-3年究竟如何开展？开展趋势如何？这对增资工程是否可行具有重大影响。因此，本章从房地产行业开展状况、宏观调控政策的影响力和行业开展趋势三个角度，对房地产行业进行分析，为百通集团增资工程是否可行提供宏观层面的判断依据。一、房地产行业整体开展状况我国房地产行业取得的突出成绩使房地产业在国民经济中的支柱地位得到了根本确立，房地产行业已经成为我国国民经济新的增长点和新的消费热点，在国民经济中的地位和作用日益突出。1、2000－2005年，房地产投资和销售持续增长，价格稳步提高国家统计局的数据显示，2000-2005年全国房地产开发企业投资总额和商品住宅投资均保持20%以上的增长，商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，平均增长幅度在20%以上。2005全国房地产开发投资15,759.3亿元，同比增长19.77%，其中商品住宅投资10,768.19亿元，同比增长21.85%，商品住宅销售面积为49,794.52万平方米，同比增长47.23%，商品房销售额14,986.05亿元，同比增长73.86%，商品住宅销售价格为3,009.57元/平方米，同比增长18.09%。商品住宅投资占房地产投资额比例高达68.33%。在商品住宅投资和销售均大幅增长的情况下，商品住宅的平均售价也稳步提高。由于旺盛的市场需求，商品住宅的平均售价大幅上升。从2000年至2005年全国商品住宅均价持续增长，5年商品住宅均价增长1,155.57元，累计增长幅度达62.30%。房地产投资及商品住宅投资的持续增长，反映了国民经济开展、人民生活水平提高、城市化进程对房地产尤其是商品住宅的巨大需求。2、2006年：房地产宏观调控，房地产投资和销售仍然呈上升趋势根据国务院开展研究中心的统计和分析，2006年上半年我国房地产市场运行状况呈现以下特征：〔1〕二季度后房地产投资增速明显反弹2006年以来，房地产投资增速逐月上升，特别是第二季度后出现明显反弹。1-6月同比投资增长速度已达24.2%，比年初提高了4.5个百分点，超过上年同期增速0.7个百分点。同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，1-6月同比增长34.0%，比上年同期提高了30个百分点。〔2〕住宅销售增速加快，市场供求趋向偏紧2006年1-6月份，商品房施工面积同比增长20.9%，增速与1-5月份持平。房屋竣工面积增长20.4%，增速比1-5月份回落3.6个百分点，出现增速放缓的迹象。商品房销售面积同比增长16.5%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向开展。到6月末，全国商品房空置面积同比增长17.2%，增速比5月末回落0.6个百分点，绝对量减少8万平方米。其中，东部地区空置房占全国空置房面积的59.4%。〔3〕房价总水平维持在高位，局部城市房价增幅较高对国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析，2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.2%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。其中，普通住房价格涨幅平缓，6月份普通住宅价格同比上涨4.8%；豪华型住宅价格一直保持在较高水平，6月份价格同比上涨9.7%，比2006年1月涨幅提高1.7个百分点；二手房销售价格年初以来一直稳步上升，1-5月份分别是5.3%、5.4%、6.7%、5.8%、6.7%，但6月份上涨4.9%，涨幅回落较大，说明已对5月末出台的新的房地产调控政策作出灵敏反映；房屋租赁价格涨幅在低水平上有所上升。在全国70个大中城市中，2006年6月份新建住宅价格超过平均水平的有23个城市，价格下降的城市仅有上海和锦州，降幅分别为5.4%和0.5%，曾经出现房地产市场过热现象的上海、杭州、宁波等城市房价涨幅仍然较低。但有些城市房价逐月升高，6月份涨幅较大的城市主要包括深圳、北京、厦门、呼和浩特、广州、福州和大连。这些城市房价不仅总水平涨幅比较大，而且普通住宅的价格也比较高。根据国家统计局公布的数据，2006年国房景气指数总体呈上升趋势。2006年11月，国房景气指数为103.92，同比上升3.23个点。二、房地产宏观调控政策分析〔一〕2005年宏观政策及市场影响分析1、2005年出台的相关政策回忆2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》2005年4月初，银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。2005年4月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率。2005年4月28日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月13日2005年5月11日，2005年5月26日，国家税务总局发出通知，要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书〔“先税后证〞〕为抓手，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强税收管理。2005年6月1日，2、2005年宏观政策引发的市场现象〔1〕房地产投资增长幅度仍然超过20%房地产投资增长速度仍然保持在20%以上，全国的房价上涨速度有所放缓，但仍然有不少城市的房价涨幅超过两位数。〔2〕出台的政策走向自身的反面，房价继续上涨“5.11〞新政的出台在短时间确实引起了不小的震动，百姓持币观望导致市场需求骤降，让楼市低迷了一段时间，但真实住房需求的存在使2005年下半年市场需求量爆发，引起新一轮的开发狂潮，导致房价继续上涨。〔3〕房地产问题与金融问题、社会保障问题等搅在一起，调控效果不佳国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，从国际收支的经常转移顺差中估计出大概的数量，2004年经常转移顺差为229亿美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121亿美元，比2004年增长22%，这些资金很多与购置国内的房地产有关。从宏观调控后房地产市场的表现来看，2005年的宏观调控没有到达政府的预期目的。针对2005年新政调控失灵所带来的市场现象，2006年又相继出台了一系列政策。〔二〕2006年宏观政策及分析1、2006年出台的相关政策2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决局部城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，说明了中央政府对2006年房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康开展的六项措施〔“国六条〞〕，包括住房供给结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条〞，对“国六条〞进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条〞中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购置缺乏5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见》，进一步明确了九部委“十五条〞中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。2006年7月6日，建设部联合国家开展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿标准房地产交易秩序的通知》；2006年7月11日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家开展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发171号文件《关于标准房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令〞；2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》〔国办发<2006>50号〕；2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起2006年8月14日,中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》；2006年9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布《关于标准房地产市场外汇管理有关问题的通知》，标准境外购房主体购置境内商品房的外汇管理。2006年9月5日新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,《通知》明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，标准土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩办土地违法违规行为。2006年12月28日，国家税务总局下发2、政策影响分析综观2006年的房地产市场形势，宏观调控的主旨是调整住房供给结构和稳定住房价格，调控的根本原那么是“打击投机、标准投资、调整结构、鼓励自住〞。相关政策相当注重供给和需求两个层面的双向调节，但总体上还是抑制需求的政策分量较重，目的是为了让全国房市能有所退烧，特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市。全国经济过热的征兆和全国房市继续热潮，是这次宏观调控新政密集出台的最主要因素。宏观调控对房地产行业的影响主要表达在以下几个方面：〔1〕投机性需求将受到抑制国六条对需求的影响将通过两方面表达：一是通过降低城市改造和拆迁速度来减少被动需求；二是通过税收、信贷政策的调整来抑制炒房，减少投机性需求。本轮调控重视对结构性的调整，因此高档房、大户型的投机需求将受到一定的打击。在放松土地供给的前提下，减小城市拆迁会使房地产市场重心将进一步向城市中心外偏移，短期内最受影响的是二手房的交易，其中又以中档市场受影响最较大：因为低档市场多为10年以上的房子，根本不受五年营业税的影响；中档市场主要是五年内的次新房，所受到的影响最大；高档市场尤其地段成熟的公寓价格仍然稳步上扬。别墅那么会受惠于此次调整，在未来几年内价格会有较明显上升。〔2〕长远来看房价仍然会稳中有升房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定开展，所以政府不会允许调控让房价波动很大。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与开展。“国六条〞出台的一大目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。短期内，因为惯性的作用，房价仍会上升。但是随着本轮宏观调控的深入和推进，势必会影响房地产的开发模式、消费思路，在这段时间，房地产的开发与消费将会如2005年一样，进入一个特殊观望期，在这个时间里，不排除房间会有短暂的小的波动，也可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。〔3〕房地产企业优胜劣汰将加快受宏观调控最直接的影响是开发商和购房者这两个市场主体，因为政府的政策关系到他们的切身利益。宏观调控开始实施时，面临更严酷的市场环境，开发商首先选择的可能是观望，然后再考虑如何应对市场变化，及时调整开展思路，顺应市场开展潮流。适者生存，那些预判能力强，能准确把握政策的企业，才能获得更多的开展空间。〔4〕消费者将更趋于理性，逐渐形成合理的消费梯度经过两次调控风暴的洗礼和舆论的正确引导，消费者的消费观念也将慢慢改变并趋于理性，一局部消费者转而购置小户型楼盘，另外一局部消费者将延缓购置新房的方案，将目光转向二手房及租赁市场。对调控抱着期待的消费者，最后看到的并不是企盼的楼盘价格大幅下降。总之，本轮调控炒房者将受到一定的打击，而购房自住者也会转变置业方向，这种转变会促进消费梯度的形成。〔5〕行业开展会更加健康稳定新政的实施，意味着政府更多地承当起了引导和促进房地产业健康开展的责任。将管理重心更多的向买不起房的低收入家庭转移和过渡，从完善和标准市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续开展。目前各项政策都在细化当中，由于新政参加了对房价稳定的问责制度，关乎地方政府及相关部门的切身利益。因此他们都不得不积极相应此次调控。如果宏观调控能真正贯彻落实到位，从长期来讲，将促进我国房地产业的健康开展。三、房地产行业开展趋势分析〔一〕2007年房地产行业分析与预测2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产开展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供给结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐辞别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期开展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产，我们认为：1、2007年政策调控执行力度将加大面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的根底上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细那么调控住房的供给结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所表达，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，那么进一步的调控政策出台可能性就比较大。2、2007年房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型〔将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜〕的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及局部资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓。3、住房供给结构继续调整，普通住房和经济适用房供给将增多2006年的房地产调控中对住房供给结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供给结构将继续调整，普通住房和经济适用房供给将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。4、土地管理更加严格，土地增量供给控制更严，土地本钱将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条〞中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严风格控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文〔《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》〕，05年国八条、144号文〔《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》〕和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供给受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设工程用地的管理将更加严格。预计随着土地供给“闸门〞的缩紧，如没有重大政策变动，那么土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地本钱的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、标准化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强〞的局面将得到进一步的表达，行业集中度也将进一步提高。5、政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力增大2006年1－8月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比2005年同期增长28.1%，其中国内贷款3,584亿元，增长51%，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而来自于定金和预收款的比重那么开始大幅降低，从过去4年来的40%左右下降到2006年的约27%。更值得注意的是，2006以来，定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制工程投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。6、2007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素从当前的各类调控政策来看，改善住房供给结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2007年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供给量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供给增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供给结构的调整将在一定程度上增加有效住房供给量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，那么2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，那么房地产价格的短期波动将加大。〔二〕房地产行业中长期开展趋势分析1、国民经济持续增长，房地产行业具有良好的外部经济环境房地产行业与国民经济开展关联度很高，改革开放以来，尤其是近十年来，中国房地产行业取得了快速开展，这是与国家宏观经济的持续增长密不可分的。在可预见的将来，中国经济仍将保持快速增长的势头，这将为中国房地产的长期可持续开展提供良好的经济环境。世界银行的研究说明，住宅需求与人均GDP水平也有着相当密切的联系。当一个国家的人均GDP在300美元时，住宅产业开始起步；在600-800美元时，进入高速开展期；到1,300美元时，进入稳定的快速增长期；到8,000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13,000美元时，住宅产业开始衰退。根据国家统计局对外公布的“十一五〞、“十二五〞、“十三五〞经济开展的预测：“十一五〞期间国家的经济增长率年均将到达8.5%，人均GDP指标在“十一五〞末要到达人均2,000美元，“十二五〞末到达3,000美元，“十三五〞末到达5,000美元。这样的预测结果说明房地产所依赖的整个宏观经济开展的环境都是持续向好的。良好的经济开展态势必然对房地产的开展提出要求，也带来时机。此外，我国顺利参加世界贸易组织加快融入了经济全球化的步伐、北京成功申办2023年奥运会、上海成功申办2023年世界博览会、广州成功申办2023年亚运会等重要国际赛事展览活动，也为我国房地产开展带来良好机遇。2、城市化进程不可逆转，直接推动房地产快速开展中国人口城市化进程不可逆转，1991年中国城镇人口总数为31,203万人，占人口总数的26.94%，而到2004年中国城镇人口总数为54,283万人，占人口总数的41.76%，2005年底约43%。近年来，我国城市化水平保持在每年提高1-1.5个百分点左右。根据国际经验，当经济进入长期持续稳步增长阶段，城市化也将进入一个快速开展的时期。世界银行对全世界133个国的统计资料说明，人均国内生产总值低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均国内生产总值从700美元提高到1,000美元和1,500美元、经济步入中等开展国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将到达40%-60%，而当经济高度开展，城市化水平到达70%以后，城市化开展的速度将趋缓。2005年，我国人均GDP接近1,703美元，正处于城市化开展的最快速阶段。城市化进程的迅速推进，所带来的是住宅市场巨大的消费需求及其市场容量。我们预计，2023年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将到达40%。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期的持续增长。我们认为大规模城市化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重大事件，城市化进程将推动房地产业继续开展。3、消费结构升级，住宅长期需求潜力巨大据2006年7月建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报〞显示，2005年我国城镇住房业持续快速开展，人均住宅建筑面积已升至26.11平方米，户均住宅建筑面积升至83.2平方米，住宅私有率更是高达81.62%。经济较兴旺的东部地区人均住宅面积到达28平方米、为国内最高；城镇人均住宅建筑面积排名前三的省市分别为浙江(34.80平方米)、上海(33.07平方米)城镇人均住宅建筑面积从2001年的21.30平方米快速升至2005年的26.11平方米、年均增长5.2％，显示了我国城镇住房消费快速升温，城镇居民居住条件大幅改善。近年，我国城镇居民人均可支配收入由2002年的930美元上升至2005年的预计到“十一五〞期末，我国居民人均住宅面积将增长至32.5平方米，接近世界兴旺国家水平〔人均37－39平方米〕。以此计算，我国“十一五〞期间房地产销售面积将累计实现34.56亿平方米〔按现有城镇居民5.4亿人口计算〕，约为2005年销售面积5.58亿平方米的6.19倍。如果考虑城市化开展的上升趋势，城镇人口规模增长，实际住宅需求增长将高于34.56亿平方米的估计。另外，建设部政策研究中心曾经对我国居民2023年居住目标作出了一份预测报告，确定我国小康住房水平的定量数字标准为：人均居住面积应达35平方米因此，未来五年人均收入的持续、快速增长为国内住宅消费需求提供了坚实的物质根底，仍将继续推动我国住宅房地产业的快速成长。二十一世纪初的二十年，人均收入将由1,000美元升至3,000美元，消费升级和城市化决定了这段时间将是国内住宅房地产行业的繁荣长周期。

第四章青岛市房地产房市场分析房地产行业最重要的特征之一是“区域性〞。本局部对青岛市经济状况、房地产市场总体状况、新区房地产市场状况、“十一五〞期间住房需求及供给、青岛市房地产市场的开展趋势进行分析，为增资工程是否可行提供区域市场〔中观层面〕的判断依据。此外，通过对青岛房地产市场价格水平、销售情况等的调研和分析，为第五章的财务测算提供销售价格、本钱费用等方面的数据根底。一、青岛市经济状况分析〔一〕青岛概况1、地理位置青岛位于山东半岛南端(北纬35°35'-37°09'，东经119°30'-121°00')、黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，总人口740.9万，其中市区1159平方公里，人口265.43万人。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季清楚。春季气温上升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。2、行政划分青岛现辖七区〔市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛〕、五市〔胶州、即墨、平度、胶南、莱西〕，陆域面积10654平方公里，全市总人口700万人，其中非农业人口202万人，农业人口498万人，是一个以轻纺工业、外贸港口、海洋科研和风景旅游为主要特色的沿海开放城市。3、人口状况2005年11月1日零时，全市常住人口为818.76万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的749.42万人相比，增加69.34万人，增长9.25％；年均增加13.87万人，增长1.79％。2005年底总人口为819.55万人。全市人口中，居住在城镇的人口517.45万人，居住在乡村的人口301.31万人。全市人口中的男性为404.85万人，占49.45％；女性为413.91万人，占50.55％。性别比〔以女性为100,男性对女性的比例〕为97.81。因为青岛的经济开展迅速，拥有大量的世界500强企业、外资、台资、高科技企业，吸引全国甚至全世界众多人才就业，外籍管理人员、技术人员，国内众多优秀学子，本地及外来务工人员聚集青岛，也使得青岛4、经济产业状况依照“科教兴市、外向带动、可持续开展〞战略，青岛已经形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。中心城区的商贸效劳业、李沧区和工业园区的众多知名企业、各乡镇企业都形成了经济开展的重要组成局部，使得青岛经济一直持续高速的开展。5、根底设施建设2006年以来，青岛总体规划修编工作全面展开，初步完成总体规划修编方案构思和四沿战略规划，青岛市规划提出了“构筑特色鲜明的现代化国际大都市〞的战略设想，初步确立了以快速交通网、区域绿化和生态网络为支撑的“一湾、两翼、三极〞的未来新青岛城市开展设想。

“一湾〞即以青岛、黄岛、红岛为核心的胶州湾城市圈。

“两翼〞即“东翼〞以前海景区、崂山景区、仰口——鳌山卫横岛旅游度假区构成的东部旅游岸线。

“西翼〞以薛家岛旅游度假区、琅琊台风景名胜区等构成的西部海滨旅游度假区。

“三极〞即城阳——即墨——莱西开展极，胶州——平度开展极，黄岛——胶南开展极。

山东省“半岛都市群〞的规划和青岛市“一湾两翼三级〞的开展战略规划确实定，为青岛市城市经济和社会进一步可持续开展创造了必要的条件，未来大青岛的规划蓝图即将展现在世人面前。以规划为龙头大力实施城市化战略，完善城市布局，改善城市环境，进一步增强中心城市聚集、辐射、带动功能。2007年，青岛的外围快速交通、效劳业、制造业工程建设将掀起一个小高潮。2007年投资工作重点要求，今年我市将加快建设青岛电厂热电联产工程供热管网、后海热电厂、李沧东供热、浮山北供热工程前期工作。启动楼山河污水处理厂、李村河污水处理厂二期工程。完成长沙路打通和滨海公路南段一期路基工程。推动海湾大桥、海底隧道工程顺利实施，加快推进隧道接线、海湾大桥接线、快速路三期等工程前期工作。这些根底设施的规划与建设为青岛经济以及房地产的开展提供了良好的条件。〔二〕经济状况分析 青岛是山东省最大的交通通信枢纽和网络中心，截止2000年底，全市高速公路通车里程已达288公里，居全国副省级城市之首。连接青岛新老城区的海湾大桥已立项，方案2001年开工兴建，济青、青威、环胶洲湾，青银等高速公路使青岛公路运输更加通畅。青岛空港口岸是国家批准对外开放的一类航空口岸。机场为民航等级4D。目前有13家中外航空公司参与运营，拥有国际、国内航线56条，其中国际和地区航线10条。2000年运送中外旅客超过243万人次，其中国际旅客达50多万人次，空港货邮吞叶量为4.88万吨。青岛港2000年全港完成吞叶量为8660万吨，同比增长18.9%。集装箱运输量210万标准箱，是中国北方最大的集装箱运输港。由铁路青岛港国际集装箱站直达兰州、成都、西安、郑州、济南、济宁的6个直通式海铁联运工程亦开通。1、GDP及涨幅宏观经济保持适度较快增长。初步核算，2006年，全市实现生产总值〔GDP〕3206.58亿元，比上年增长15.7%，增幅较上年下降1.2个百分点。其中，第一产业实现增加值183.95亿元，同比增长0.9%；第二产业实现增加值1677.17亿元，增长17.2%；第三产业实现增加值1345.46亿元，增长16.2%。三次产业的比例关系由2005年的6.5：51.9：41.6，调整为5.7：52.3：42。青岛GDP从2000年到2006年一直处于直线上升趋势，可以看出：青岛随着胶州湾整体经济上升的带动而处于加速开展的态势，同时，其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此其整体经济状况长期看好。经济开展势头强劲，形成良性循环，青岛正朝着现代制造业基地的方向开展。随着青岛城建力度的加强，投资环境的大力改善，将吸引更多的中外资本进入。2、固定资产投资青岛房地产投资比例在固定资产投资中所占比例一直处于上升的开展态势，1999～2005年平均增长12.33％。从青岛市历年固定资产投资纵向走势上可以看出，随着近几年青岛市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈现逐年上升态势，绝对值的增长幅度不断加快。从社会固定资产投资对GDP的奉献比例来看，2000-2001年呈现缓慢下滑的态势，主要原因是城建、配套的落后已经不能适应经济的快速增长，2001年后下滑势头被抑制住，与政府的在2002年加大城建力度有着必然的联系，城建对固定资产和GDP的拉动作用明显，房地产的支柱地位日益明显。3、人均GDP、可支配收入城乡居民收支持续增长，生活水平进一步提高。2005年，城市居民人均可支配收入12920元，增长16.5%；人均消费性支出9883元，增长9.8%，恩格尔系数37.6%。农民人均纯收入5806元，增长14.3%，人均生活消费支出3737元，增长11.4%。社会职工平均工资15616元，增长16.1%。城市人均现住房建筑面积22.96平方米，农民人均住房使用面积29.54平方米。经初步核算并经省统计局核定，2006年我市完成生产总值(GDP)1645.16亿元，〔按可比价格计算〕比上年增长15.8%，增速比全省高1.1个百分点。在全省17城市中，GDP总量居第五位，增速居第十五位。GDP总量位于青岛市之前的城市依次为:青岛〔3206.58亿元〕、烟台〔2402.10亿元〕、济南〔2185.09亿元〕、潍坊〔1720.88亿元〕。紧随青岛市其后的是济宁

(1456.09亿元)和东营〔1450.31亿元〕。总量位于青岛市之前的四个城市中，烟台、潍坊经济增长率高于青岛市，分别为17.0％和16.5%；济南、经济增长率低于青岛市，均为15.7％。全省17城市中，增长速度最高的城市为滨州〔17.4％〕，其次是聊城〔17.3％〕和菏泽〔17.1％〕。分产业看,青岛市第一产业完成增加值62.72亿元,列烟台

(216.01亿元)、潍坊〔211.81亿元〕、济宁〔187.06亿元〕、青岛(183.95亿元)、临沂〔178.65亿元〕等市之后，居第十五位；增长速度为4.5%,居第九位。第二产业完成增加值1079.06亿元,排在青岛(1677.17亿元)、烟台(1462.23亿元)、东营〔1192.66亿元〕之后,居第四位；增长速度为15.8%,居第十七位。第三产业完成增加值503.38亿元,排青岛(1345.46亿元)、济南(1038.20亿元)、烟台(723.86亿元)、潍坊〔508.44亿元〕之后,居第五位；增长速度为17.5％,居第八位。青岛人均收入的增长是青岛房价进一步上涨的根底。从青岛人均收入增长趋势来看，其相对人均GDP的增长明显较缓，这是由其经济主要依赖外资制造业的结果，GDP主要奉献了政府财政收入和外商利润。但青岛人均GDP的快速增长也为人均收入带来了进一步上涨的空间，青岛房价稳定上涨也在情理之中。4、社会消费品零售总额今年上半年，本市个私经济快速开展，为市场销售规模的继续扩大提供了强劲动力。市统计局数据显示，上半年全市实现社会消费品零售总额达395．33亿元，零售总额首度超过济南，名列全省十七城市第一位。市统计局的调查显示，今年以来，本市新开业的私营零售企业450家、私营餐饮企业50家、个体商业户21758个、个体餐馆1672个，对零售总额增长的奉献水平到达70．7％。个私企业的大幅增加和开展壮大，是本市零售总额跃升至全省第一位的主要因素。表现出青岛社会消费品零售市场的消费能力高速上升。

5、财政收入及财政储蓄总额2005年全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%，地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。城乡居民收入稳步增加，城乡消费品市场态势活泼。2005年实现社会消费品零售额突破800亿大关，达865.91亿元，增长15.8%。2005年，青岛地区(含中央、省公司)实现外贸进出口总额330.22亿美元，增长22.4%，其中，出口额194.22亿美元，增长23.1%，进口额136亿美元，增长21.4%。在财政储蓄方面，青岛2000～2006年保持了快速增长的势头，显示了政府可支配能力的迅速增强。从青岛市整体开展状况来看，青岛在山东省乃至全国都极具影响地位。青岛经济快速增长，各项经济指标都稳步开展。同时，青岛第二产业快速开展，并带动第三产业开展，催生了大量的私营企业业主，新富人群逐年增长。外来人口导入数量逐年上涨。第二产业的开展，更是吸引了一大批高素质的人才，人才高地逐渐形成。这局部人大概经过3－5年的资本积累，便会产生购房需求，从而也会带来对青岛住宅刚性需求增长。青岛经济的强劲增长，是青岛市房地产市场价格持续走高的根底。二、青岛房地产市场总体分析〔一〕“十五〞期间青岛房地产开展状况“十五〞期间，青岛市房地产市场在国家宏观政策向好，全市经济持续快速开展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，呈现出规模增、速度快、起伏大的开展态势。1、投资开发额青岛房地产投资开发额从2000年以来呈现稳步增长的势头，各大开发商纷纷进入青岛市场，青岛房地产形势开展良好。2、开发面积2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％；全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％；商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。

2006年，青岛市房地产开发投资额268.36亿元，比2005年增加21.98％。其中住宅建设投资199.61亿元，同比增长23.2％；全市各类商品房施工面积2781万平方米，同比增长17.7％；其中商品住宅施工面积2181万平方米，同比增加17.1％。商品房新开工面积1221万平方米，比2004年增长6.8％。其中商品住宅新开工面积990.25万平方米，同比增长11.2％；商品房竣工全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。住宅竣工543万平方米,下降20%2007年1～4月，本市房地产开发投资增幅继续回落，全市完成投资73.2亿元，同比增长16.3%，增幅同比下降5个百分点，比一季度下降3.l个百分点，投资增幅降至5年来的新低点。从全市房地产开发投资结构看：住宅投资完成50.9亿元，比去年同期增长1.6%，低于全市房地产投资增速14.7个百分点，占全市房地产开发投资的69.6%，所占比重比去年同期下降了10.7个百分点；前4个月，各类房屋累计施工面积2185.6万平方米，比去年同期增长24.1%。从房屋用途来看，住宅施工面积1628.6万平方米，同比增长19.6%，前4个月，本市前期开发的房屋逐步进入集中竣工期，竣工面积放量增加，增幅继续看好。据统计，全市房地产开发房屋竣工面积149.9万平方米，同比增长34.7%。据统计，住宅竣工面积118.7万平方米，占竣工面积的79.2%，同比增长24.5%。3、成交趋势2006年，青岛市房地产住宅竣工543万平方米，累计销售住宅销售660万平方米，产销辆旺。4、成交价格截止到2007年4月份，市内四区累计完成投资28.3亿元，占全市房地产开发投资总量的38.5%，同比下降17%。其中市南下降15.7%，市北下降42.9%，四方和李沧分别增长2.9%、60.5%。即墨等五市房地产开发投资保持着较快的增长速度，前4个月累计完成投资13.8亿元，占全市投资比重的18.9%，增长29%，增幅高出全市12.7个百分点。〔二〕2007年青岛房地产市场情况分析在国家连续出台宏观调控政策的背景下，2007年青岛房地产市场仍然保持供需两旺的势头，房地产开发投资保持增长，但是增长速度得到有效控制，增速回落。与此同时，市场供求关系逐步扭转，商品房价格趋于稳定，房地产业开展更加理性健康。2007年1月21日，青岛市召开例行的“全市住房建设工作会议〞。各种常规工作汇报后，青岛市市长夏耕的压轴讲话无异于投下了一枚“重磅炸弹〞。夏耕说，青岛今年提出了住房建设的工作目标即“两改、两增、两低、一稳定〞。“两改〞是指加大旧城改造力度；“两增〞即增加中低价位、中小套型住房供给，增加廉租房户数，扩大保障范围；“两低〞其一是确保2007年新建商品房价格涨幅不高于去年，其二是确保2007年新建普通商品房价格低于去年普通商品房价格；“一稳定〞便是今年要稳定经济适用房价格。2007年“两会〞期间，青岛市市长夏耕提出：“城市土地出让收益应该更多地惠及群众〞。在此前，夏耕代表青岛市政府明确表示，“住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为〞，并提出了“要像抓经济开展一样抓好住房建设〞的观点。政府部门将加大旧城区和城中村改造力度，通过拆迁安置解决原住居民的住房困难，通过向社会提供中低价位、中小套型住房改善其他居民的住房条件，提升城市景观，完善城市功能，缩小南北差距的目标，到达和谐地产的要求。2007年青岛市确定的市区18个重点旧城区、城中村改造工程总占地面积约253万平方米，方案拆迁建筑面积约118万平方米，拆迁居民21453户，规划建筑面积424万平方米。今后几年，还将实施一系列的旧城区和城中村改造。《青岛住房建设十一五规划》显示，未来五年，市内四区改造城中村37个，占地面积845万平方米，拆迁房屋建筑面积304万平方米，拆迁安置居民约21850户，规划建筑面积1001万平方米。旧城区改造：规划期内，市内四区改造旧城区39片，占地面积265万平方米，拆迁建筑面积262万平方米，拆迁安置居民约40400户，规划建筑面积603万平方米,今年在市内四区建设经济适用住房240万平方米〔续建160万平方米，新开工80万平方米〕，竣工70万平方米；建设普通商品住房86万平方米〔续建45万平方米，新开工41万平方米〕，竣工20万平方米。三、青岛李沧区地产市场分析〔一〕青岛市概况1、地理位置青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区〔市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区〕为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2003年底，全市共有720.68万人，比上年〔下同〕增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，根本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口〔1个月以上者〕91.19万人，其中市内四区25.39万人。李沧区地处青岛市区北端，位于东经120度26分，北纬36度10分。东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。20世纪90年代开发的青岛新区已经成为青岛的政治、经济、金融和文化中心。昔日的陋屋旧居已经被环境幽雅的居民小区和鳞次栉比的高楼大厦代替。作为国务院确定的沿海开放城市、国家历史文化名城和全国重点风貌保护城市，青岛秉承“打造优美环境，构建宜人之居〞的理念，在城市规划、生态环境、居民住宅等方面得到全面开展，造就了经济与社会协调开展、人与自然和谐共处、城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。被评为国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家节水型城市，并相继获得联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。2、交通位置 青岛是山东省最大的交通通信枢纽和网络中心，截止2000年底，全市高速公路通车里程已达288公里，居全国副省级城市之首。连接青岛新老城区的海湾大桥已立项，方案2001年开工兴建，济青、青威、环胶洲湾，青银等高速公路使青岛公路运输更加通畅。青岛空港口岸是国家批准对外开放的一类航空口岸。机场为民航等级4D。目前有13家中外航空公司参与运营，拥有国际、国内航线56条，其中国际和地区航线10条。2007年运送中外旅客超过567万人次，其中国际旅客达170多万人次，空港货邮吞叶量为50.62万吨。由铁路青岛港国际集装箱站直达兰州、成都、西安、郑州、济南、济宁的6个直通式海铁联运工程亦开通。3、经济结构城乡居民收支持续增长，生活水平进一步提高。2005年，城市居民人均可支配收入12920元，增长16.5%；人均消费性支出9883元，增长9.8%，恩格尔系数37.6%。农民人均纯收入5806元，增长14.3%，人均生活消费支出3737元，增长11.4%。社会职工平均工资15616元，增长16.1%。城市人均现住房建筑面积22.96平方米，农民人均住房使用面积29.54平方米。青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算，2005年实现全市生产总值(GDP)2695.5亿元，增长16.9%，为1994年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%；第二产业增加值1399.75亿元，增长20%；第三产业增加值1121.11亿元，增长16%。三次产业的比例关系为6.5：51.9：41.6。综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。2005年全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%，地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。城乡居民收入稳步增加，城乡消费品市场态势活泼。2005年实现社会消费品零售额突破800亿大关，达865.91亿元，增长15.8%。2005年，青岛地区(含中央、省公司)实现外贸进出口总额330.22亿美元，增长22.4%，其中，出口额194.22亿美元，增长23.1%，进口额136亿美元，增长21.4%。近年来，李沧区依靠“科教领先、内外并举、商贸富区、乡〔镇〕企强区〞的开展战略，充分发挥乡镇经济、第三产业、个体私营经济、外向型经济四大支柱的拉动作用，全区经济建设和各项社会事业蓬勃开展。1998年，全区预计完成国内生产总值22.9亿元，比上年同期增长16％；完成工业增加值10.2亿元，同比增长15％；完成第三产业增加值10亿元，同比增长18％；实现工农业总产值59亿元，同比增长18％；一、二、三产业所占的比重分别为1.75％、52.40％和45.85％；社会固定资产投资4.97亿元；商业营业额30.3亿元；实际利用外资2023.5万美元，外贸出口交货值15.5亿元；实现财政收入1.3872亿元。〔二〕周边房地产市场概况1、产品形式李沧区住宅产品呈现多样性的特点,有面向中层消费的多层、小高层，也有适合单身白领一族的小户型酒店公寓，别墅市场也十分活泼。2、价格范围李沧区的价格跨度不大，大局部的楼盘销售价格在6500－8000元／平方米。虽然李沧区的开展较为迅速，但是价格仍然比沿海地带的整体价格低一些。根据青岛房地产管理局公布的数据，国家经济的快速增长，奥运会的举行，股市的高涨使投资者对投资房地产热情更加高涨，土地供给一级市场拍卖的节节攀高，全国地产大鳄纷纷来青投资，这一切都推动了市区房产价格在未来一年到两年内持续高位并继续增长。3、销售态势李沧区与市南区、市北区相比，市场供给量较少，市场空间大，但两区域同时存在销售火爆之势。4、客源构成青岛搜房网〔房地产研究院〕的调查数据显示，李沧区的购房客户中，李沧区的外乡居民约有58%，李沧区以外的人员的约有42%。李沧区外乡居民主要为早期已经买过房子的政府机构、事业单位、教师等收入稳定、工资较高的消费群体、白领层二次购房。从人员来划分，国营企业、事业单位和公务员最多，约占到50%，外资企业、三资企业员工其次，占35%，还有15%为私营业主。〔三〕李沧区房地产板块分析百通馨苑工程位于青岛市李沧区东部，环城北路以北，308国道与青银高速之间，占地面积281722平方米，这块土地北倚卧龙山，西北临近老虎山森林公园和天然湖泊，还有大村河河水穿境而过，形成依山傍水的美好自然环境。据悉，这是青岛市迄今为止实行出让的最大一宗土地，百通馨苑工程属于商品房，将会在一定程度上表达李沧区域真正意义上的居住价值。同时，它还占据着李沧东部〔已经确立为CLD中央生活区〕的首席地段，将建成为李沧东部新区规划蓝图的标志。现经市场前期调研，该地块作为李沧区的绝版地块，市场潜力巨大，环境、地理位置的优越及完善的周边配套将成为该工程的优势，采用高新技术、环保材料等因素也将成为此高档社区的主要卖点，延续百通建设的诗画般江南风格环境也再次作为小区的亮点，同时青岛市新户口管理条例100平米安家落户的政策也会吸引更多外地消费群体的青睐，所以该工程必将成为李沧区的顶级住宅工程。〔四〕李沧区市场展望为进一步提升我市市区房地产中心的档次