2008cpa税法第八章-土地增值税

第八章土地增值税

基本规范：《土地增值税暂行条例》

征收目的：增加国家财政收入维护国家权益，抑制房地产交易市场过热。

涉及房地产交易的税收：

营业税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税。一、纳税义务人

转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。

无论法人还是自然人、无论经济性质、内资外资、无论盈利机构还是学校机关，只要有偿转让房地产，都是土地增值税纳税人。

有偿：取得的非货币报酬也算有偿

转让：转让与出让的区别，出让特指国家出让土地使用权，不需缴纳土地增值税二、土地增值税征税范围

（一）中国土地所有权划分

1、城市土地——国家所有，可以转让

2、农村和城市郊区土地，属于国有的可以转让，属于集体的，不可转让。

（二）中国的土地出让vs土地转让

土地出让：土地买卖一级市场，国家以土地所有者身份将土地使用权转让给使用者。

土地转让：土地买卖二级市场，卖方将土地使用权转让给买方。什么是一级市场：

由所有者销售给最初购买者的市场

什么是二级市场：

初次交易之外的买卖行为进行的市场。（三）特殊房地产业务是否应税土地增值税的判定：

1、无偿转让（包括继承、赠予）房地产是不征土地增值税的。但赠予的范围只包含：

赠予直系亲属或直接承担赡养义务人以及通过非盈利社会团体国家机关赠予社会教育民政福利公益事业。2、非货币房地产交换

企业视同销售，征税

个人之间交换自有居住用房地产，免。

3、以房地产对外投资联营

作价入股且产权转入被投资企业的，暂免征土地增值税。三、土地增值税的税率与应纳税额计算

1、不同以往，采用四级超率累进税率，计算较为复杂。

2、P198＋P202例8－1

3、正常步骤计算与速算法的换算四、应税收入与扣除项目

土地增值税对房地产交易的差额征税，即应税总收入－扣除项目

（一）应税收入

因该交易取得的货币、实物、无形资产、商誉权价值都算应税收入。

（二）扣除项目

即可以从收入中扣除的成本。1、取得土地使用权时支付的地价及国家规定缴纳的相关费用。

2、房地产开发成本包括直接成本和间接成本。

周转房——企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房的损耗价值，应将它计入土地、房屋的开发成本。

3、房地产开发费用房地产开发费用主要指销售费用、管理费用、财务费用。请与开发成本区分开来。

房地产开发财务费用的特殊规定：

为该房产项目借款的利息率不得超过商业银行同期贷款利率。

允许扣除的费用金额＝

（1）利息归属明晰且有金融机构证明的

实际利息＋其他费用（不得高于取得土地使用权金额和开发成本的5％）

（2）利息归属不明或没有金融机构证明的

费用限额内扣除（不得高于取得土地使用权金额和开发成本的10％）4、房地产转让相关税金

营业税、城建税、教育费附加、印花税（签立合同当事人要缴的税）5、特殊扣除事项

（1）对从事房地产开发的的纳税人，允许加扣20％，用（取得土地使用权金额＋房地产开发成本）×20％

（2）（转让旧房的）扣除项目＝房地产重置成本价×成新度折扣率

五、税收优惠

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20％的，免征土地增值税。

释疑课本P204页

建筑容积率指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）

占地面积-----项目用地面积(含建筑物)

总用地面积指的是整个小区的面积也就是开发商所持有的国有土地使用证上的面积比如广东省普通标准住宅标准：

广东省建设厅对外公布普通住宅标准，以单套住房套内建筑面积120平米为界，各地级市可以在这一标准上适当上浮，幅度不得超过10%（国家规定上限20％）。2、国家征用收回房地产的，免土地增值税。

3、个人转让房地产

转让原自住住房，居住满5年及以上，免

满3年未满5年，减半。六、征收管理

1、按国家审批的项目清算土地增值税。或分期项目进行清算。

2、可以清算的条件

产权转移或

主管税务机关认定应清算税金的情况。

税务机关认定的非正常情况：

（1）已转让建筑面积的85％或剩余建筑面积已经出租或自用

（2）取得销售许可证满3年的

（3）纳税人申请注销税务登记但土地增值税未清算的。3、扣除项目规定

（1）各项目有合法有效凭证证明

（2）房地产配套的公共设施派出所、学校等不管能否有偿转让都可扣除

4、办理土地增值税清算报送资料

所有收入成本相关的主要合法凭证。

取得土地的付款凭证和土地合同；银行利息通知单、项目竣工决算结算证明、销售证明文件。

中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》5、税务主管机关核定征收增值税的情况

纳税人未按规定设账簿、销毁账簿不提供纳税资料的、账目混乱残缺的、未按规定期限办理清算手续的、申报计税依据偏低无正当理由的。

6、纳税地点

法人——房地产坐落地

自然人——办理过户手续所在地

7、纳税申报期限

转让房地产合同签订后7日内。

注意：（1）频繁发生房地产销售的，按税局约定期限申报，不必次次申报。

（2）纳税申报和土地增值税清算是两个概念。5、税务主管机关核定秃顶增值税的情况

纳税人未按规定设账簿、销毁账簿不提供纳税资料的、账目混乱残缺的、未按规定期限办理清算手续的、申报计税依据偏低无正当理由的。

6、纳税地点

法人——房地产坐落地

自然人——办理过户手续所在地

7、纳税申报期限

转让房地产合同签订后7日内。

注意：（1）频繁发生房地产销售的，按税局约定期限申报，不必次次申报。

（2）纳税申报和土地增值税清算是两个概念。

某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算公司转让写字楼应纳的土地增值税税额。（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

取得土地使用权所支付的金额为500万元；

房地产开发成本为1500万元；

房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210万元

与转让房地产有关的税金为500×5%+25=250+25=275万元

从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元