土地增值税测试题

土地增值税测试题一．单选下列各项中，应征收土地增值税的是（）赠与社会公益事业的房地产个人出售自有住房抵押期满权属转让给债权人的房地产兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税[2008]137号房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（）营业税、印花税房产税、城市维护建设税营业税、城市维护建设税印花税、城市维护建设税【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号）下列各项中，应征收土地增值税的是（）企业出售办公用房房地产开发公司为客户代建房产双方合作建房后按比例分配自用房产企业长期出租办公用房【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（）凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》土地增值税采用（）超率累进税率超额累进税率比例税率定额税率【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》选择土地增值税适用税率的依据是（）转让房地产的收入额与扣除项目金额之比增值额与转让房地产的收入额之比增值额与扣除项目金额之比扣除项目金额与增值额之比【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（）以内计算扣除3%5%10%20%【答案及解析】B，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》下列哪种情况属于预征土地增值税的范围（）转让土地使用权的转让二手房的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的以长期租赁形式出租房产的【答案及解析】C，见财税[1995]48号下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算是（）房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的【答案及解析】D，见国税发[2009]91号计征土地增值税时，允许扣除旧房及建筑物的（）房产当前市场价值房产余值房产评估价格房产账面净值【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》土地增值税是在房地产的（）环节征收的出租转让使用建设【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》纳税人转让房地产所取得的收入减除（）后的余额，为增值额。实际支出扣除项目金额与转让房地产有关的税金房地产开发成本【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》土地增值额未超过扣除项目金额５０％的税率是（）30%40%50%元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供金融机构贷款证明)，按规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为（）万元。A.400B.350C.750D.7750 【答案及解析】C，该企业允许扣除的房地产开发费用＝400+(1000+6000)×5％＝750(万元)企业转让存量房，在计算土地增值税时，不准予扣除的项目有（）取得土地使用权所支付的金额旧房和建筑物的评估价格和评估费用与转让房地产有关的税金加计扣除【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》下列情况不免征土地增值税的有（）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产合作建房后分房自用的企业开发经济适用房项目并出售的【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财税[1995]48号以下不属于判断是否土地增值税征税范围的标准的是（）是否取得收入或其他经济利益土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让转让的是否为国有土地使用权是否拥有对土地的所有权【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以下说法正确的是（）房地产开发企业建造住宅项目，增值额未超过20%的，免征土地增值税。在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按占地面积计算分摊单位和个人因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，而使房地产权属发生转让的，属于土地增值税的征税范围，但根据税法规定，可以免征土地增值税。土地增值税的纳税人，在计算房地产开发费用扣除额时，若财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能够提供金融机构证明的，可按纳税人当期实际发生的管理费用、销售费用、财务费用的数额，据实扣除。【答案及解析】C，A应该是建造普通标准住宅，B应按建筑面积计算分摊，D房地产开发费用除利息支出外均不能据实扣除房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起（b）内，办理土地增值税项目登记手续A．15日B．30日C．7日 D．3日【答案及解析】B，见京地税地〔2009〕105号对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，下列税务处理符合现行土地增值税规定的是（）A.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用B.其建造成本费用一律不得作为扣除项目C.建成后无偿移交给公用事业单位的，无论出于何种目的，其成本、费用均可以扣除D.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用不得扣除【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》房地产开发企业销售在2011年3月17日之后已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，以下说法错误的是（）房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。现行土地增值税最低预征率为1%现行土地增值税最高预征率为5%【答案及解析】C，现行土地增值税最低预征率为2%，见市局2011年第5号公告关于土地增值税涉税证明表述错误的是（）土地增值税涉税证明是指本市各区、县地方税务局、分局出具的纳税人在房地产权属转移、变更过程中涉及土地增值税征免税情况的法律文书，仅供纳税人办理房地产权属转移、变更手续时使用。主管税务机关开具土地增值税涉税证明工作分为即时受理审核和程序性受理审核。房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产也需要开具土地增值税涉税证明涉及税收减免、不在征税范围事项应进行程序性审核后，方可开具土地增值税涉税证明【答案及解析】C，见京地税地〔2010〕124号某工厂转让一栋造价550万元的旧办公楼，转让收入为700万。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1000万元，成新度折扣率为6成，则应纳土地增值税（）万元。 A.30 B.140 C.120 D.50【答案及解析】A，转让存量房地产按法定评估机构评估价计算扣除。该房评估价＝1000×0.6＝600（万元）增值率＝（700-600）÷600×100％＝16.7％应缴纳的土地增值税＝100×30％＝30（万元）转让二手房计算土地增值税扣除项目金额，以下哪种说法是错误的（）可以按建筑物评估值计算可以按建筑物余值计算可按购买建筑物时取得的发票值计算可按建筑物无原值房产计税价值计算【答案及解析】B，见财税〔1995〕48号、财税〔2006〕21号、京地税地〔2007〕325号以下哪项不属于开具土地增值税涉税证明的事由预缴土地增值税土地增值税零税款土地增值税免税不征收土地增值税【答案及解析】A，A应为已缴纳土地增值税，见京地税地〔2010〕124号土地增值税有关经济适用房相关政策表述不正确的是企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税房地产开发企业建设的没有配建商品房及商业配套设施的限价商品房、经济适用住房及比照经济适用住房管理的保障性住房，在清算时可不提供税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》经济适用房项目可不进行土地增值税项目登记【答案及解析】D，见财税[2008]24号、市局2011年第5号公告、京地税地〔2009〕134号以下哪项不符合土地增值税项目注销条件项目已清算并全部销售完毕该项目可销售建筑面积占总可售建筑面积85%以上房地产开发企业已办理完税务登记注销手续房地产开发企业转为税务登记证件失效户【答案及解析】B，见京地税地〔2009〕105号土地增值税清算时，不能确认的收入是（）货币收入实物收入租赁收入视同销售的收入【答案及解析】C，见国税发〔2009〕91号有关土地增值税的收入确认，表述错误的是（）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。销售收入是指销售商品房所取得的货币收入。已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税函[2010]220号土地增值税计算过程正确的是（）确认收入、计算扣除项目金额、计算增值额、确定适用税率、计算应纳税额确认收入、计算增值额、计算扣除项目金额、确定适用税率、计算应纳税额确定适用税率、确认收入、计算扣除项目金额、计算增值额、计算应纳税额确认收入、计算扣除项目金额、确定适用税率、计算增值额、计算应纳税额【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》土地增值税清算审核过程中，应按规定核定房地产开发成本中四项成本的情况不包括（）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；清算项目的四项成本扣除额明显低于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。【答案及解析】C，见京地税地〔2009〕245号下列哪一项不属于转让二手房计算土地增值税扣除项目金额（）房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的金额评估费用在转让环节缴纳的税金的罚款和滞纳金【答案及解析】D可享受条例细则规定的土地增值税加计百分之二十的扣除的情况是（）房地产开发企业开发并销售房地产房地产开发企业销售二手房个人转让住宅房地产开发企业开发并租赁房地产【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。（计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。）A.180B.249.75C.300D.360 【答案及解析】B，扣除项目金额＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%＝385(万元)增值额＝1000－385＝615(万元)增值率＝615÷385＝159.74％应纳税额＝615×50％－385×15％＝249.75(万元)纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其他房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（）计算扣除。A.5％以内B.10％C.10％以内D.20％以内【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》关于转让旧房确定扣除项目金额，表述错误的是（）可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税地上建筑物的评估价值的评估方法为市场法可以扣除评估费用【答案及解析】C，评估方法为重置成本法，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、京财税[2006]790号下面说法错误的是转让集体土地使用权不属于土地增值税征收范围。取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。房地产开发费用可以据实扣除。在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按建筑面积计算分摊。【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、京地税地〔2007〕325号二、多项选择题（10题每题至少有两个选项是正确的）土地增值税扣除项目中，取得土地使用权所支付的金额，其形式有（）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金等以行政划拨方式取得土地使用权的，为评估机构的评估价值以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款和有关费用以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金【答案及解析】AC，下列不征收或减免土地增值税的有（）一方出资、一方出地，双方合作建房并出售的行为企业因名称变更引起的土地使用权证使用权人名称变更以房地产抵债而发生的房地产产权转让的将房地产出租【答案及解析】BD，对于A，一方出资、一方出地，双方合作建房并自用，属于免税范围，再出售需要交纳土地增值税。下列属于房地产开发费用项目的有（）前期工程费房地产转让的营业税房地产销售费用房地产开发项目向金融机构的借款利息【答案及解析】CD，A属于房地产开发成本，B属于与转让房地产有关的税金下列属于土地增值税免税项目的有（）以分期付款方式转让房地产的个人转让居住用房房地产开发企业开发并转让房地产项目增值额未超过扣除项目金额的20%房地产开发企业开发并出售普通标准住宅增值额占扣除项目金额的15%【答案及解析】BD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财税[2008]137号房地产公司销售新房与非房地产公司出售二手房在计算土地增值税额时，处理方法不同的扣除项目金额有（）取得土地使用权所支付的成本加计扣除印花税房屋折旧费【答案及解析】BC，A都有，D都没有，B房地产开发企业独有，D房地产开发企业将印花税计入房地产开发费用土地增值税中，下列准予从转让收入额中据实扣除的项目有（）取得土地使用权所支付的金额土地征用及拆迁补偿费各项利息支出管理费用【答案及解析】AB，利息支出据实扣除有一定条件，管理费用不能据实扣除，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》转让存量房的纳税人在确定扣除项目金额时，可以扣除与房地产有关的税金包括（）营业税城建税印花税企业所得税【答案及解析】ABC，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括（）abcd企事业单位国家机关机关国有企业外商投资企业【答案及解析】ABCD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目【答案及解析】ABCD，见京地税地〔2008〕92号、国税发[2009]91号房地产企业开发商品房并出售，在计算土地增值税过程中，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）ad开发小区内排污、环卫、绿化支出出售旧房的重置成本价从金融机构贷款超期支付的罚息取得土地使用权支付的契税【答案及解析】AD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税函[2010]220号三、计算题（共2题）1.某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项目应缴土地增值税税额。（计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。）【答案及解析】收