土地资源管理学

土地资源管理学1.1土地资源：土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。1.2土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。二者关系：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财4产，具有了经济（价值）和法律（独占权）意义。1.3土地功能：负载（生物和非生物负载）；养育（使各种生物生存、繁殖）；仓储（矿产、能源资源）；提供景观（自然景观.）；储蓄和增值（价格上身趋势）。1.4土地特性：土地是自然的产物、土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量差异的普遍性、土地利用的永续性。1.5土地管理概念：1）土地管理的主体是国家；2）客体是土地以及土地利用中产生的人与人、人于地、地于地之间的关系；3）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用；4）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；5）管理的职能是计划、组织与控制；6）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度和土地制度的制约。1.6土地管理学基本任务：应用土地管理学的原理和方法，研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供求矛盾，取得尽可能大的生态效益，经济效益，社会效益。内容：原理；内容和方法；案例分析；操作实务内容：1）包括地籍管理（管理）、土地权属、土地利用；土地市场；2）四部分是相互联系，相互依赖的共同构成完整的土地管理内容体系；地籍管理是基础，土地权属、土地市场管理是手段，土地利用管理是核心。2.1土地管理原理:人本原理、系统原理、动态原理、效益原理3.1政府对土地实施宏观管理的必要性：1）土地是人类生存不可缺少的自然资源，同时又是稀缺资源；2）公有制土地的存在；3）土地利用外部性的存在（土地利用中一个经济主体的行为，不通过影响价格而直接或间接地影响另一经济主体的经济环境和经济利益的现象）；4）土地市场存在失灵现象（公有土地资源和公有产品的存在；土地利用的外部性；不完全竞争和不完全信息；不确定性；土地投机行为）。3.2政府失灵原因：公共决策失误（信息不充分、不完全，政策的“时滞”）；政府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”（职责重复，部门内部层次多、职责不清）；寻租活动（权钱交易，行贿、受贿）。对策：1）强化政府对土地的公共管理职能；2）加强公共决策科学化、民主化；建立良好的地方政府和中央政府的互动合作关系；3）强化监督机制和反馈机制；4）建立健全土地法律体系和加大执法力度。3.3政府在土地管理中的行为模式：1）保障土地市场机制的正常运行；2）作为公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务；3）消除土地利用的外部性；4）协调个土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率3.4土地管理的任务和原则：任务：1）坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡；2）控制“土地供给闸门”，参与宏观经济调控；3）加强土地资源的调查评价和科学规划；4）加强土地资源信息系统建设；5）深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制，新机制；6）健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。原则：正确处理国家、集体、个人之间关系的原则；坚持生态、经济、社会三效益统一的原则；坚持依法、统一、科学滴管理土地的原则。3.5土地管理方法：行政方法（命令、指示、规定、通知等）；经济方法（地租地价杠杆，财政杠杆，金融杠杆，税收杠杆）；法律方法（贯彻执行法规，调整关系，规定准则）；技术方法（GPSGISRS）.四种方法各具特色，又有局限，只有综合利用才能事半功倍。5.1土地制度：一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的经济关系。主要包括土地所有制度和土地使用制度。土地所有制度：是法律所有权，占有、使用、处分、收益的权利；是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地使用制度：占有、使用、收益的权利。前者决定后者，后者反映和体现前者，是实现和巩固前者的一种形式和手段。5.2我国现阶段土地所有制及其形成：社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。农村：土地改革、农业合作化、人民公社化。城市：接管、没收，赎买，土地征收，立法等形式确立。5.3土地产权的基本特性：具有排他性；客体必须具备可占用性和价值性；土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认和保护；土地产权相对性。5.4我国国有土地所有权主体、客体和内容：主体：国家；客体：一切国家所有的土地，包括：城市市区的土地；依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；依照法律规定国家征收的土地；依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土地。5.5土地权属管理内容：依法确认土地权属；依法管理土地权属变更（土地所有权、使用权的变更）；依法调查、处理土地权属纠纷。5.6城镇国有土地使用权出让管理：概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。两种情况：根据国家建设需要和根据公共利益需要特征：受让主体广泛性；有偿性；计划性基本原则：所有权和使用权分离原则；平等、自愿、有偿、诚信原则；国家主权神圣不可侵犯原则；充分合理利用土地原则。年限：居住70年；工业50年；科教文卫体50年；商业、旅游、娱乐40年；综合或其他50年。方式：以协议方式出让；以招标方式出让；以拍卖方式出让。5.7城镇国有土地使用权转让管理：土地收购，是指土地储备机构根据城市总体规划的要求、社会经济发展的需要，城市政府的授权以及土地储备计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动。收购方式：土地征收（国家为了公共利益，依照法定程序将集体所有土地变成国家所有土地，并给与原土地权利人一定补偿的一种行政行为）、土地收回（土地储备机构代表国家依法收回闲置的、逾期未开发的土地使用权）、土地置换（土地储备机构对部分使用不合理的工业用地，利用市场机制，采取差价补偿的方式，实现不同位置的土地使用权置换、从而取得待开发土地的使用权，以达到重新配置土地资源的目的）、土地购买（土地储备机构对于那些地段好、价值高，但使用不合理的土地或者在土地转让过程中价格明显偏低的交易地块，政府通过市场机制，从原土地使用者手中购回土地使用权）。土地储备：土地进行开发和再开发（使生地、毛地变成熟地）；储备：（储备时间的长短根据城市发展对土地的需求情况以及土地储备中心的经济承受能力而定。）土地供应：根据城市发展需要和土地供应计划，采取竞争性的出让方式（拍卖、招标和挂牌）向用地者供应土地。7.6地价管理作用：1）调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展；2）促进土地资源合理配置，充分有效地利用土地；3）为土地市场管理提供依据；4）规范土地市场中交易各方的行为；5）规范土地估价方法，培养土地估价人才；6）防止国有土地收益流失；7）通过地价管理，合理分配社会财富。7.7我国城市土地市场价格管理制度：土地使用权协议出让实行最低限价制度；土地价格定期公布制度；提前收回土地使用权的补偿制度；土地价格申报制度；政府对土地使用权转移有优先购买权；政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预；征收土地增值税；规范土地使用权出让收支管理；土地价格评估制度；土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。7.8地价指数：反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体