影响房价因素实证分析

毕业论文摘要：住房问题是老百姓所关注的重要民生问题之一，也是当前党和政府所关注的热点问题。进入二十一世纪，房地产行业开始逐步带动周边产业的发展，同时串联了上游经济与下游经济。作为国民经济中的重要支柱之一，房地产价格与居民的生活息息相关，直观表现在房地产价格对居民的消费有显著的影响上。本文使用固定效应回归模型，从34个省级面板的数据入手，分别从全国，东部，中部，西部四个方面实证分析了房地产价格对居民消费的影响。研究结果表明，在东部地区，房地产价格的升高对居民消费有着明显的抑制作用；而在中西部地区，房地产价格的升高对居民消费有着刺激作用。Abstract：Housingproblemisoneoftheimportantlivelihoodissuesconcernedbythepeople,anditisalsoahotissueconcernedbythepartyandthegovernment.Inthe21stcentury,therealestateindustrybegantograduallydrivethedevelopmentofsurroundingindustries,whileconnectingtheupstreameconomyanddownstreameconomy.Asoneoftheimportantpillarsofthenationaleconomy,therealestatepriceiscloselyrelatedtothelifeoftheresidents,whichdirectlyshowsthattherealestatepricehasasignificantimpactontheconsumptionoftheresidents.Thispaperusesthefixedeffectregressionmodel,startingfrom34provincialpaneldata,respectivelyfromthenational,Eastern,central,Westernfouraspectsofempiricalanalysisoftheimpactofrealestatepricesonhouseholdconsumption.Theresultsshowthatintheeasternregion,theriseofrealestatepriceshasasignificantinhibitoryeffectonResidents'consumption;Inthecentralandwesternregions,theriseofrealestatepriceshasastimulatingeffectonResidents'consumption.关键词：房地产价格居民消费固定效应回归导论1.1研究背景自从1978年改革开放以来，我国经济进入高速増长时期，城镇居民家庭收入也在全国经济发展这个大环境的影响下与日俱增。与此同时，居民积极探索各种能够使财富保值的投资渠道。1998年以来，房价以势如破竹的势头上涨到一个又一个新的历史高位。作为具有投资性和消费性双重属性的房地产，房地产已经成为家庭经济中的重要组成部分。在2003年8月出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确指出"房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业"，此通知正式确定了房地产业是我国国民经济的支柱行业。作为国民经济的支柱行业，房地产行业与居民消费生活息息相关，与国家扩大内需的战略有着不可分割的联系。当前，随着国家经济规模和人均GDP的增长,传统的投资与出口对经济的拉动作用越来越弱，国家经济结构转型势在必行，扩大内需成为当前经济转型的重要推动力量。如何有效的刺激居民消费,引导消费成为国民经济发展的主要动力成为我国经济结构转型面临的难题。房地产成为家庭财富的重要组成部分，而家庭财富的水平又是影响居民家庭消费水平的主要因素之一，因此，我国房地产价格的波动必然会对我国居民消费水平产生很大的影响，房价对消费的影响成为令人关注的焦点。1.2研究目的商品房具有消费品和投资品的双重性质，商品房的价格波动与城镇居民的消费水平及幸福指数息息相关。作为我国国民经济的支柱之一，要想让其对经济产生积极的作用，即不仅能够促进城镇居民消费扩大内部经济需求，同时还能防止其产生泡沫经济，就必须深入探索房价与城镇居民消费的深层次关系。此外，地域差异以及特殊经济体的存在，选用具体城市进行研究，有更加强烈的现实意义。1.3研究意义1.3.1理论意义国内外学者就房价的价格波动与居民消费水平关系的相关理论研究众多，从已有研究看房价波动至少存在财富效应、房奴效应、流动性效应、挤出效应和工资效应等至少五重传导机制。这五种效应，在不同国家和地区有着不同的影响，发挥主要影响作用的经济效应也不同，通过结合我国国情来探索适合我国国情的理论效应显得至关重要。1.3.2现实意义目前，我国正在进行经济结构转型，国家一直寻求有效的扩大内需方法，通过转变经济增长方式来解决经济增长中逐渐显现的一些问题。然而当前政策制定者在解决有效需求不足的问题时，更多从社会保障方面入手，从居民持有的资产价格波动对消费水平的影响这一角度进行研究的理论成果相对较少。2020年5月14日，中共中央政治局常委常委会会议提出关于“深化供给侧改革，通过实行国内大循环来实现新发展格局”的新提法并在之后多个重大会议中被提及。要施行国内大大循环，拉动国民经济发展的三驾马车之一的消费，将在未来的经济发展格局中务必将起到越来越重要的作用。随着房价的逐步升高，房地产业占GDP的比重也逐步升高，房产消费占到了居民消费的大头，对居民消费水平产生了深远影响。研究房价对居民消费水平的影响，对房价调控，以及制定相应政策去配合国内国际双循环的新发展格局都具有十分深远的意义。文献综述国内外学者就房价的价格波动与居民消费水平关系的相关理论研究众多，从已有研究看房价波动至少存在财富效应、房奴效应、流动性效应、挤出效应、信息效应和工资效应等至少六重传导机制。针对我国不同的经济地区，以及不同发展历史阶段，有不同的支持理论以及现实经济表现。根据持久性收入假说，居民的消费不仅与当期收入有关，还与其持有的财富水平有关。从理论上来看，房价的持续上涨会增加居民财富水平，进而对居民消费产生比较正面的刺激，即房价上涨有显著的财富效应。Kartashova(2017)、杨碧云等(2017)、何兴强和杨锐锋(2019)等人的实证研究验证了这一点。其中杨碧云（2017）等人的理论认为房地产价值的增加会对家庭消费有显著的促进作用且房地产财富对家庭消费的影响存在异质性，主要表现为：财富效应在低收入家庭中的表现比高收入家庭中的表现要显著一些，在年轻户主家庭的房地产财富效应略高于年老户主家庭，东西部地区之间的财富效应也有明显差距，其中东部地区的财富效应要明显一些。何兴强和杨锐锋(2019)等人的研究发现房价收入比与家庭消费水平呈正向关系，具体来讲就是比值高的家庭消费水平也相对较高，房价收入比低的家庭会显著增加家庭消费中的房产财富弹性；拥有两套及以上房地产或是有房出租家庭消费的房产财富效应受房价收入比高的弱化影响更小一些，相反拥有大产权比小产权房更能抵御房价收入比高对消费的弱化影响，高收入家庭的对这一影响的抵御能力更强一些。从国外研究来看，Kartashova(2017)使用加拿大1999-2007年的家庭水平数据，重点研究了家庭借贷的非抵押部分，依靠地区房价、房屋拥有状况和年龄的变化来确定房价与非抵押债务之间的关系，最终得出的结论是房价增长是同期非住房消费增长的一个重要部分相关。与上述研究不同的是，另外一些学者认为房价上涨可能使一部分居民不得不为了购买房地产而被迫增加储蓄，从而被迫降低了“可支配收入”，进一步降低了消费水平，即房价上涨表现出对消费的挤出效应，Burrows(2018)、颜建晔等(2019)、王凯和庞震(2019)等人的实证研究证实了该结论。其中颜建晔和张超（2019）的研究发现,在一定条件之下,房价上涨具有财富效应,然而购置新房的需求、以及将房地产遗赠给子女等动机会对财富效应有一定的削弱作用。张超（2019）运用"中国家庭追踪调查"数据对上述理论预测进行了实证检验。实证结果表明,潜在换房需求和遗产动机显著降低了房产的财富效应,在控制潜在换房需求和遗产动机的影响后,房产的财富效应显著存在。有房家庭由于购置新房的需求和遗赠子女房产、准备婚房等动机的存在,房价上涨带来的财富效应明显被抑制,其消费支出上升幅度较为有限。与此同时,房价上涨会显著增加无房家庭的购房压力,可能产生明显的消费挤出。

王凯和庞震(2019)通过构建房价、货币供应总量与居民消费水平的模型,使用1998年房地产改革以来20年的相关数据,对三者的动态关系进行了研究,研究表明:房价上涨对居民消费存在挤出效应,且该挤出效应具有时变性,即随着时间推进而逐步减弱，从头十年的大约2.0%左右的刺激作用，到近五年来仅有的约0.07%的促进作用。一些学者的声音认为房价上涨对居民消费的影响不是线性的，如李春风(2017)认为房价上涨和居民消费之间呈现典型的倒“U”型关系。房价预期性上涨使得房地产的消费品属性一定程度上弱于投资品属性，这阻碍了财富效应的发挥。在房价上涨的乐观预期下,居民会出现"短视行为",减弱"资产效应",加强"财富重新分配效应"、"预防性储蓄动机效应"等挤出效应,在这种情况下，无论短期还是长期,房价都会在一定程度上抑制居民消费；就地区层面来看：地区经济发展差异引起房价地区间的空间效应及领先滞后关系,导致在短期内房价对消费的影响均是挤出效应,地区差异体现在强度上,而长期差异在影响方向上也有体现,东中部地区为挤出效应,西部地区为财富效应，除去财富效应和挤出效应等，罗孝玲和陈倩(2019)认为二者存在典型的门限效应，在金融发展门槛值之前，房价波动对居民消费的增长有削弱作用；在金融发展门槛值之后房价波动对居民消费产生正向刺激，即二者之间可能表现出正“U”型关系。当金融发展水平跨越门槛值时,房地产价格对家庭消费的刺激作用明显增强。所以，引导金融市场规范化发展，发展和完善财富传导机制。除上述研究之外，就房价能否持续性上涨这一假设，颜色（2013）通过对数值模拟模型的研究发现，如果房地产价格可以按照当前的发展速度继续逐步升高，那么房地产升值引起的家庭财富的升高会刺激国民消费的增长，即“财富效应”。日本和美国等发达国家的房地产行业数表明房价不会一直处于上升状态，而且购房压力会使家庭和居民不得不减小开支，从而造成“房奴”效应。通过使用中国各个城市的人口数据进一步发现，由于现实中的房价迅速上涨具有不可持续性，国民消费明显受到了抑制；汪伟、刘志刚等（2017）使用35个大中数据的面板面板数据进行实证研究发现，在全国范围来看，房价上涨不利于消费升级。同时由于我国地域之间经济发展仍有一定的差距，从各地区来看，房价对消费升级也有明显差异性。传导机制3.1房价对消费的正向传导途径房价对消费的促进作用主要通过替代效应、已兑现和未兑现的财富效应以及信心效应来呈现。财富效应最早来源于实际货币余额效应，是指资产价格的波动会引起居民的财富增减变动，从而对居民的消费情况产生影响。具体阐述就是，兑现的财富效应针对的主要是拥有两套及以上住房的家庭。对于这些经济条件较为不错的中产家庭来讲，住房的刚性需求已经得到满足，多出的住房多出于投资作用，用来增值或者收取房租。当房价上涨时，房屋价值的投资品价值增加，用于出租的房屋也可获得更多房租。商品房拥有者若预期未来房价仍会上升，可以继续持有房地产；若预期房价会下跌，可以通过出售房地产的方式进行套现，增加自己的可支配收入。无论房地产拥有者选择出售房屋还是继续持有，都会增加其可支配收入，从而增加自己的消费，提升消费水平。结合我国居民的具体情况来看，在我国拥有一套以上房产的家庭很少会考虑出售“空房”，一方面因为房产具有保值效果，是抵御通货膨胀的良好工具，另一方面家庭会考虑将其作为对子女的遗赠来考虑，很少通过出售房产的方式来提升自己的消费水平。未兑现的财富效应主要针对拥有房产，但房价上涨时不出售房产也不出租房屋的家庭。一部分原因是有些家庭只有一套房产，尽管房价上涨但是出于住房刚性需求，不打算出售或出租房产，另一部分原因是想继续持有以备增值或出于遗赠的动机，不打算将房产变现。对于以上这些家庭来说，房价上涨会使其收入持久性增加，同样会增加其现期的消费。对于我国居民来说，未实现的财富效应可能是房价上涨促进消费的主要途径，住房资产往往价值很高，并且近年的房地产发展异常迅猛，房地产已经馋为一种可靠的保值“工具”，当房价整体上升时，家庭资产总量升高，使得许多家庭没有后顾之忧，许多家庭可以相应的减少其预防性存款，将更多的收入用在提升消费水平上。信心效应针对的是有房家庭，既包括简单满足住房刚性欲求的自住房家庭也包括将房产视为投资品的家庭，当房价上涨时，无论家庭是否将房产变现，只要家庭单位认为房地产市场将趋于稳定上升状态，房主就会认为自己的资产会长期稳定的增加，也就是自己的预期收入会增加，房屋持有者对于房地产行业的信心会增加其自身消费，这种增加消费的行为同样会给其他群里带来示范效应，从而引起我国整体消费水平的提升。结合二十年来我国的房地产发展情况来看，我国房地产市场发展较为稳定，房价逐年升高，这对于拥有住房的居民来说无疑会增强他们的消费信心。房地产价格的变化会引起相对价格的变化，从而进一步引起消费的变动，若将住房视为一种普通消费品，当住房价格上涨时，与其他消费品相比，商品房显得尤为昂贵，部分消费者可能放弃住房消费从而增加其他消费品的消费。然而，就我国的实际情况来看，并不能简单地将住房视为一种普通消费品，住房需求在我国是一种刚性需求，受传统婚恋观以及家庭观的影响，租房并不能给婚姻和家庭带来安全感，只有自住房才能给家庭带来安全感，在婚介市场中，是否拥有自住房也是男性婚姻竞争力的重要条件，某种意义上来说，房地产价格的变化会影响国家的整体结婚率。综上，王天奕（2013）等学者认为我国住房市场的替代效应比较弱，这种替代效应的影响程度与不同家庭状况以及消费者的心理有关。部分消费者可能认为其他商品无法替代家庭对于住房的需求，反而住房带来的满足感可以降低对其它消费品的需求，即住房价格上涨时，家庭会为了购买住房消耗更多支出，从而减少其他消费品的支出。3.2房价对消费的负向传导途径房价对居民霞飞的负向影响主要表现在预算约束效应和流动性约束效应。预算约束效应针对的是名下没有房产而需要靠租房解决居住性需求的家庭和那些打算购置房产的家庭。对于没自有房屋而是通过租房解决住房问题的家庭来说，房价上涨时，作为“买房“替代品，房租也会被迫升高，从而增加了其住房成本，扣除房租后的可支配收入也相对应减少，即用于其他消费的支出相应被“挤压”。对于有购房计划的家庭来说，住房价格上涨使得他们不得不减少其他方面的支出来弥补在购买住房方面多出来的支出。预算约束效应是房价上涨时抑制我国居民消费的主要方式，部分家庭可能出于子女结婚的需要或者改善住房家庭的动机来购置新房，但一套新房价格往往不菲，需要花费家庭数百万乃至数千万的资金，当房价上涨时，家庭不得不为了购置房产而多付一笔钱，储蓄和收入中的很大一部分是为了满足购房需求，其消费水平必然会受到影响。流动性约束效应指的是经济主体（消费者）缺乏可自由支配的现金流，也很难从别的地方得到足够的现金流，无法实现自己的投资计划和消费计划的情况。对于刚刚购买住房的家庭和贷款买房需要偿还房贷的家庭来说，购买住房花去了家庭大量可自由支配的现金流，家庭所剩可用于自由支配的现金大大减少，从而不得不减少日常消费。对于需要还贷的家庭来说，每月收入中需要拿出一部分来偿还贷款，从而也就减少了每月可支配收入，使家庭不得不减少其他方面的收入。3.3总结从上述分析中可以得到，当房价上涨时，财富效应和信心效应会使人们增加在其他方面的消费，而预算约束效应和流动性约束效应会使得人们减少其他方面的支出，替代效应的影响很大程度上取决于居民的消费心理，为了方便表述，我们称住房价格上涨对消费的抑制效果称为挤出效应，将未实现的财富效应和已实现的财富效应统称为财富效应，具体哪一种效应占据主导地位以及多种效应是怎样共同影响居民消费仍然需要实证研究来验证。实证设计本文主要基于2000-2017年全国31个省市（自治区，不含港澳台）的省级年度面板数据，运用stata15建立面板模型。用面板数据分析问题是统计学发展历史上较新的一种统计方法，可以解决时间序列中的共线性问题，同时这种方法可以帮助统计学家在共线性最少的情况下，得到更多的有用信息和估计价值。本文的数据主要来自于中国国家统计局网站、中国统计年鉴、同花顺金融数据库。采用2000年来18年的金融数据，2000年之前我国的房地产市场化水平不够高，难以代表准确的市场化之后的房地产价格，2017年以来的几年的部分统计数据仍未公布，因此选用2000年来共18年的省级年度数据来对房地产对居民消费影响的作为实证研究。4.1变量选取4.1.1被解释变量消费（c）：消费（consumption）社会生产环节中的最后一环，也是比较重要的一环，是整个经济活动中不可缺少的一部分。它的具体过程是通过利用产品来满足人的需求与欲望。生产消费指的是上游经济中生产商品所要用的生产资料和生活劳动；个人消费指的是用于满足个人需求的物质资料和精神产品。4.1.2解释变量房价（hp）：房价是建筑物连同其所在土地的整体市场价值，是房屋的整体价值，也是社会经济运行的主要调节机制。房价的价格受地理位置、房屋质量、房屋配置等多项因素的影响。4.1.3控制变量考虑到影响消费的因素很多，本文在模型控制以下变量：地区经济发展水平（agdp）：使用人均gdp来衡量，是了解一个地区经济发展水平的重要指标，即“人均GDP”，常作为发展经济学中衡量经济发展状况的指标，是最重要的宏观经济指标之一。人均可支配收入（inc）：人均可支配收入在实际生活中，常用来代指人均居民可支配收入，严格来说这么使用不够准确。居民可支配收入是居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即居民可用于自由支配的收入。既包括现金收入，也包括实物收入。按照收入的来源，可支配收入包含四项，分别为：工资性收入、经营性净收入、财产性净收入和转移性净收入。政府财政支出（gov）：政府财政支出是指一国(或地区)为了完成其公共职能，对购买的所需商品和劳务进行的各种财政资金的支付活动，是政府必须向社会付出的成本。为保持数据平稳性，对上述数据均取对数。表1全国性变量的描述性统计VariableObsMeanStd.Dev.MinMaxlnc5589.008.757.50810.89lnhp5588.084.6866.7510.438lnagdp5589.986.87.92311.832lninc5589.601.5968.4611.044lngov5587.1841.124.0949.618由图可得，消费指标的对数最大值为10.89，最小值为7.508，平均值为0.008；房价指标的对数最大值为10.438，最小值为6.75，平均值为8.084；地区经济发展水平的对数最大值为11.832，最小值为7.923；人均可支配收入的对数最大值为11.044.最小值为8.46；政府财政支出对数的最大值为9.618，最小值为4.094，平均值为7.814。从上述数据可初步得出，尽管经过对数化处理，但各项数据的最大值和最小值之间的数据差额仍较大，说明我国地区之间发展不平衡的问题仍然比较严峻，要想研究房价与居民消费之间的关系，需要分地区考虑，才较为现实。就上述问题，将面板数据分为东部、中部、西部三个地区分别进行研究势在必行，将数据分割后，得到的统计数据如下表：表2东部地区变量的描述性统计VariableObsMeanStd.Dev.MinMaxlnc2169.355.7447.79910.89lnhp2168.472.7187.19110.438lnagdp21610.368.7548.44511.832lninc2169.799.5988.58611.044lngov2167.3881.0944.1619.618表3中部地区变量的描述性统计VariableObsMeanStd.Dev.MinMaxlnc1628.87.6527.61910.082lnhp1627.833.5616.758.897lnagdp1629.814.6998.47211.054lninc1629.487.5798.4610.482lngov1627.323.9795.4099.014

表4西部地区变量的描述性统计VariableObsMeanStd.Dev.MinMaxlnc1808.717.6747.50810.04lnhp1807.844.5186.9338.796lnagdp1809.682.7577.92311.09lninc1809.466.5468.510.38lngov1806.8131.1834.0949.07将全国数据按地理位置分为东部、中部、西部三个地区的地区面板数据后，观察整理对数化后的统计结果，其中东部的房价以及居民消费水平，就中西部相比而言，高了许多。地区经济发展水平，人均收入等控制变量指标，东部地区的指标都显著高于中西部地区的水平，这一方面表现出了我国地区经济之间发展仍存在不平衡的问题，贫富差距仍比较明显；另一方面也表明，就不同地区的实际经济发展水平来做出相适应的实证分析以及结果显得至关重要。4.2模型设定本文研究范围为全国31个省和直辖市，模型设定如公式（1）lncit=α0+α其中，i分别表示我国31个省和直辖市，t表示时间维度，被解释变量为消费(c)：；解释变量为房价（hp）；控制变量为地区经济发展水平（agdp）、人均可支配收入（inc）和政府财政支出（gov）。由于模型中解释变量不包括被解释变量的滞后一期，因此，本文采用的是静态面板模型。静态面板模型分析的方法共有三种：固定效应回归模型（FE，FixedEffectsRegressionModel）：固定效应模型（fixedeffectsmodel），即固定效应回归模型，简称FEM，是一种面板数据分析方法。它是指实验结果只想比较每一自变项之特定类目或类别间的差异及其与其他自变项之特定类目或类别间交互作用效果，而不想依此推论到同一自变项未包含在内的其他类目或类别的实验设计。固定效应回归是一种空间面板数据中随个体变化但不随时间变化的一类变量方法。随机效应回归模型（RE，RandomEffectsRegressionModel）：随机效应模型(randomeffectsmodels)，简称REM，是经典的线性模型的一种推广，就是把原来（固定效应模型）的回归系数看作是随机变量，一般都是假设是来自正态分布。如果模型里一部分系数是随机的，另外一些是固定的，一般就叫做混合模型（mixedmodels）。混合效应回归模型（ME，MixedEffectRegressionModel）：混合效应模型（mixedeffectmodel），简称“模型Ⅲ”。实验设计模型之一。其中部分因素的效应是随机的，部分因素的效应是固定的（根据实验的实际情况确定）。在面板数据回归方法的选择上，采用F检验决定选用混合效应回归模型还是固定效应回归模型，采用Hausman检验确定应该建立随机效应回归模型还是固定效应回归模型。实证分析5.1平稳性检验本文采用LLC对所用数据进行单位根检验，如表所示。LLC方法的原假设是所有序列都是非平稳的，其备择假设为所有序列皆平稳。使用LLC方法进行单位根检验的结果显示所用变量均在5%水平下拒绝存在单位根的原假设，即所有变量都是平稳的，排除了模型“伪回归”的可能。表5数据的平稳性检验VariableLLClnc-4.2538（0.0000）lnhp-3.4491（0.0003）lnagdp-8.9427（0.0000）lninc-6.9709（0.0000）lngov-6.0808（0.0000）5.2房价对居民消费水平的影响。由于静态面板模型常用的回归方法包括固定效应回归（FE）、随机效应回归（RE）和混合回归(ME)。因此，本文需要对面板数据的模型进行选择。本文运用F检验，在混合效应回归模型和固定效应回归模型中可以选出最为合适的模型。采用固定效应回归还是随机效应回归，则可通过Hausman检验进行判别。对于随机效应回归与混合回归之间的选择，Breusch和Pagan（1980）提供了一个检验个体效应的LM检验。若拒绝原假设，说明模型中有一个反应个体特征的随机扰动项，因此不能使用混合回归。本文首先进行了F检验，结果P值显著为0，因此，本模型不能使用ME。然后在FE和RE中选择时，本文进行了Hausman检验，检验结果P值显著0，即扰动项与解释向量相关，因此本文应该选择固定效应进行回归。先从全国范围来看，回归的结果如下：表6全国范围内的回归结果全国Lnhp-0.045**（-1.99）Lnagdp0.230***（8.76）Lninc0.853***（25.28）lngov0.031*（1.92）c-1.350***（9.45）within0.9895between0.9035overall0.9487从表中可以得出，消费指标与房价成负相关关系，房价每上涨一个单位，消费下降0.045个单位，说明就全国范围来看。房价对消费的传导效应为负向传导，房价的挤出效应相对来说比较明显。然而从上述对统计数据的描述可知，我国东中西部地区的各项经济指标相差较大，应该从不同地区，不同层次进行更深层次的分析。更我为更深层次认识房价对消费的影响，现将全国31个省和直辖市分为东中西部进行研究（由于东北部地区仅包括辽宁、吉林和黑龙江三个省，数据较少，因此，本节对全国经济区域按原有东中西部进行划分）。回归结果如表7：表7全国面板数据以及东中西部面板数据的回归结果全国东部中部西部Lnhp-0.045**（-1.99）-0.119***（-3.43）0.125**（2.24）0.046*（1.76）Lnagdp0.230***（8.76）0.295***（5.33）0.072（1.44）0.119**（2.42）Lninc0.853***（25.28）0.693***（11.12）0.909***（15.17）1.031***（17.80）lngov0.031*（1.92）0.133***（2.86）-0.001（-0.04）-0.019（-0.58）c-1.350***（9.45）-0.471（-1.18）-1.442***（-8.56）-2.441***（-7.83）within0.98950.98810.99100.9928between0.90350.86230.32590.1200overall0.94870.93510.97350.9316注：***，**，*分别表示在1%、5%、10%的水平下显著从表7可以看出，从全国来看，房价对居民消费之间为负相关关系，即房价越高，居民消费水平越低。从东部地区来看，房价对居民消费的影响也呈负相关关系，但是，显然东部地区房价对居民消费的负面影响大于全国房价对居民消费的负面影响，这可能是因为东部地区经济发展较快，房价已上涨到居民难以负荷的水平，若房价继续上涨，则居民消费将会受到严重的负面影响。从中部和西部来看，房价与居民消费呈正相关关系，即房价越高，居民消费水平也越高，这是因为随着我国经济的发展，中西部地区居民的工资水平上升，对住房的需求量随之上升，导致房价上涨，并且因为工资水平的上升，居民消费水平也随之上升。地区经济水平不论从全国来看还是从东部、中部、西部来看，都与居民消费呈正相关关系，即地区经济发展水平越高，居民消费水平越高。人均可支配收入与也是不论从全国来看还是从东部、中部、西部来看，都与居民消费呈正相关关系，即人均收入越高，居民消费水平越高。从全国和东部地区来看，政府财政支出与居民消费呈正相关，即从全国和东部地区来看，支付财政支出越多，居民消费水平越高。但是从中部和西部地区来看，政府财政支出与居民消费呈负相关，即从全国和东部地区来看，支付财政支出越多，居民消费水平越低。结论与建议6.1结论从全国面板数据的结果来看，居民消费量与房地产价格整体呈负向关，即房价越高，居民消费水平越低，房价对居民消费有着抑制作用；分地区来看，得到的结果略有不同，其中东部地区与全国面板数据实证分析后得出的结论一致，即房地产价格对居民消费水平的增长有明显的削弱作用。从中部和西部的面板数据来看，中西部地区房地产价格对居民消费有一定的刺激作用，其中中部地区的刺激作用比西部地区的刺激作用要强一些。结合相关文献，房地产价格对居民消费的关系，可能存在一个“房价门槛值”，在这个门槛阈值下，房地产价格对居民消费呈促进作用，超过这个阈值，房地产价格对居民消费可能呈负向关系。具体而言，东部地区整体经济发展水平要高，房价也相对应高一些，一些沿海发达地区，如苏州、上海等地区房价已经进入全球城市房价排行榜的前二十名的水平，在这样的房价水平下，居民收入的很大一部分用于购房动机的储蓄以及还住房贷款，使得这种效应的存在性更值得进一步探索。具体是否存在这种经济效应，有待进一步研究。6.2建议6.2.1将房地产回归居住属性，控制房价上涨过快，坚持“房住不炒”。从东部发达地区来看，房价已经上升到了居民难以负担的水平，人均可支配收入增长率远不如房价增长率。因此，为有效发挥房地产对经济增长和居民消费的刺激作用，各级政府应该努力控制房价在一个理性的范围内，同时淡化房地产的投资品属性。与此同时，应逐渐将房地产与相关行业解绑，如淡化学区房概念，将上学问题与房地产问题松绑。6.2.2探讨多样化的购房补贴政策。中低收入家庭存在买房的刚性需要，需要采用多样的信贷优惠政策、住房补贴等政策予以支持。除此之外，当前的住房补贴主要以“人才公寓”，“廉价租赁房”的形式完成，这些补贴政策虽然在一定程度上解决了住房问题，并未解决住房需求和供给的动态平衡问题，本质上只是延缓了年轻人住房需求的释放时间。最后，在一些整体收入水平较低的地区，即便是简单的通过工资补贴来刺激住房需求，也很难有太明显的效果，往往补贴部分会被储蓄起来而较少用来消费。基于这些原因，政府应该进一步探讨住房补贴政策的多样化问题，从财政支持、金融创新、补贴政策等方面进行优化，发挥好工资，金融工具等对住房问题的促进作用，从而实现促进我国居民消费稳健提升的目的。6.2.3采取差别化的信贷政策。根据实证分析结果来看，东部地区房价的升高对居民消费有明显的抑制作用，而在中西部地区，房价对消费有明显的刺激作用。究其原因，东部地区房价已经到达一个较高的水平，对消费的“挤出效应”明显，其信贷政策应该适度从紧。而中西部地区房价的升高对居民的消费有明显的促进作用，可以采取适度宽松的信贷政策。6.2.4发挥市场调节在房地产市场的作用，避免通过人为干预使得住房价格大幅下跌。从宏观层面上来看，房地产业是我国比较重要的产业之一，关系到经济稳定，甚至国泰民安，也是政府税收的重要来源之一。从微观角度来看，房产是每个家庭最重要的资产之一，在家庭总资产中占有相当大的比例，住房问题也是民生问题中比较重要的问题之一。尽管我国居民对住房的需求属于刚性需求，但房价也并非越低就越好。住房价格如果突然下跌，会使得家庭财产财富值迅速下降，势必会引起居民的不满甚至恐慌。我国住房价格水平以及上涨情况目前仍处于一个合理的区间之内，不宜采用国籍的刺激手段或打压手段来抬高或降低房价。6.2.5转变居民消费观念。通过合理方式促使人们从传统的购房观念中解脱出来。一方面，鼓励无房者租房或者通过按揭贷款购买房屋，而不要等到筹集全款再购房，这样可以有效分散支出，消费水平也不会下降过多。同时需要制定合理的房产按揭贷款条件和门槛，估计居民消费者通过抵押等途径进行变现，来期望房价上涨时仍有足够的消费信心。另一方面，居民消费者大多集中于大户型住房消费方面，这使得房地产市场供需不平衡，投机性猖獗，房地产市场捆绑住了居民手里的闲置资金，使得居民的可支配收入中的一大部分也被房地产套牢，同时也刺激了房价的上涨。鼓励居民需求转向小户型，鼓励阶梯形消费势在必得。不足之处7.1本文选取了31个省的省级面板数据（自治区，不含港澳台）。在数据上仍比较宏观，在同样一个省内仍然存在地区经济发展不平衡以及居民消费观念不同的情况。城乡差距，地区发展不平衡问题以及经