海南马袅湾首期200亩营销策划报告-提交教材

首期200亩营销策略报告营销部

2013年3月目录总体营销战略与策略展示策略媒体推广策略价格策略渠道拓展策略推售策略活动策略项目情况市场情况项目目标项目情况“马袅湾滨海国际旅游区项目”位于中国海南岛西北部，临高县境内的马袅湾，规划区北濒琼州海峡，南临和伍企业场，东与澄迈县边界接壤，西至博西昌堂农场，规划面积为31.51平方公里。琼州海峡何伍企业场博西堂农场地理位置马袅湾距离海口64公里，随着未来周边道路的畅通，湾区将纳入海口1小时经济圈；随着西线高铁的全线贯通、琼州跨海大桥的规划建设，片区未来交通便利，为推动片区发展提供机遇。1.5小时经济圈1小时经济圈琼州跨海大桥（备）半小时经济圈马袅湾交通现状：区域整体交通规划利好，为区域发展提供有力支撑区域规划与海南传统的卖资源、卖海景不同，项目以产业作为带动区域发展的主轴，将产业、旅游与房地产相结合，互利共赢。旅游地产珠宝产业旅游地产与珠宝产业形成31.5平方公里的双核驱动模式，相互促进，相互发展主题定位1、以中医养生会馆、呼吸研究及原生态自然环境为依托，吸引养生养老客群购买；2、使项目的旅游地产及产业在同质化严重的湾区大盘的竞争中突出“翡翠珠宝产业”独有的特色，针对投资客群购买，将在规划上为客户展示；以健康养生为主题针对养老客群以翡翠珠宝为主题针对投资客群客户定位颐养群体：购买养生度假住宅的群体投资群体：先外租后自用（或交易）中长线投资群体企业团购群体：各大中型企业团购客户产业群体：受到珠宝产业及会展经济吸引的产业从业群体具备经济自由度的岛外客户首期220亩项目位于1665亩项目的东部区域，近海，占地面积220亩，建筑面积约22万平方米，容积率1.5，产品为精装瞰海公寓及MINI别墅。2013年10月开盘首推9万平方米，约1300套公寓，36套MINI别墅。首期220亩户型户户景观资源最大化设计；户型大小分布合理，度假小户型产品占比最大；迷你别墅设计，大赠送面积，为度假养老、投资客群提供舒适的体验环境。方正紧凑的户型、合理的空间布局、较大的赠送面积较为适合度假、养老、投资客群小户型超大阳台及入户花园设计，为客户提供私享空间；入户花园、起居和餐区共享大空间、阳台前后挑空、花池等设计要素营造轻松的度假氛围。花池赠送、大入户花园及阳台提升了产品的性价比。布局紧凑、功能齐全实用、结构合理。项目自身位置相关配套内容面积结合园林儿童游乐设施健身运动设施健身器材、舞蹈广场泳池及周边温泉泡池结合架空层文化活动室乒乓球老年康体棋牌，书画练习便利店300平米物业管理、居委会、业主委员会首期220亩内的休闲、娱乐及生活配套主要结合项目内园林及架空层进行配置，具体如下：首期220亩生活、娱乐配套社区小配套类园林水系景观类架空层在首期配套中的应用儿童游乐设施健身运动设施健身运动设施泳池、温泉泡池儿童游乐设施便利店便利店首期220亩配套位置项目首期开发时，会结合1665亩会所打造水城商业，展现项目的形象，此外，首期220亩的客户需求为：商业需求：水城商业满足首期220亩业主部分居住时所需的日常商业需求和品质需求。首期水城商业首期200亩水城商业首期220亩的商业配套1665亩会所首期200亩会所首期220亩的养生配套主要在1665亩会所中体现，具体包括以下配套：康体养生区棋牌室桌球室健身房瑜伽室书画室健康养生坊首期220亩的养生配套定位：居家养生服务规模：建议100平米左右位置：1665亩会所负1层提供的服务：就医服务：陪同就医、住院预约、检查预约、手术预约、出院服务、代取药品、代取检查结果定期举办各类养生知识和食疗课程不定期邀请知名医疗专家来旅游区巡诊养生配套首期220亩的养生配套健康养生坊临高房地产市场环境马袅湾碧桂园金沙滩富力临澜湾东汇集团衍宏南庄易博园长岛蓝湾美好临澜湾中南建设重庆双杰和邦龙波湾衍宏金牌港项目水岸澜庭信基颐和湾碧桂园小城之春半岛阳光琉金岁月双杰蓝海国际楼厦实业西岸投资巨成福临城绿地项目长胜项目盈海项目临高房地产项目分布图大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧已售未售板块项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型规划总户数开发商开发进度拿地价格临城板块半岛阳光115871.8302425.42.61高层住宅3892海南森佳信置业有限公司在售，2011年春节开盘折合每亩37万；楼板价237元/平水岸澜庭902002255002.5高层住宅2520海南德元投资有限公司在售，2012年1月15日开盘折合每亩36万；楼板价237元/平琉金岁月2300006624002.8高层住宅1846

（当期）临高恒泰房地产开发有限责任公司在售，2012年9月28日开盘折合每亩36.4万；楼板价195元/平小城之5高层住宅、酒店、商业609海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司2011年已开盘，碧桂园接盘后预计11月初再次销售

颐和湾400008000021栋8层公寓，4栋25层公寓，110套双拼、联排别墅952颐和地产

福临城898563800003住宅、酒店、商业

海南巨成实业投资有限公司土地状态，预计明年上市折合每亩37.7万；楼板价134元/平蓝海国际570381711143住宅

海南双杰实业有限公司折合每亩48.8万；楼板价233元/平西岸项目3621954328.51.5住宅

海南西岸投资有限公司折合每亩32.4万；楼板价324元/平楼厦项目825302063252.5住宅、商业

海南临高楼厦实业科技有限公司折合每亩45万；楼板价270元/平长胜项目47400

住宅、商服

海南长胜房地产开发有限公司折合每亩47.3万中发项目37570

住宅

海南中发投资有限责任公司折合每亩46.5万盈海项目47423

住宅、商服

海南盈海建业投资有限公司折合每亩47.5万绿地项目2421646054102.5住宅

海南临高绿地房地产开发有限公司折合每亩30万；楼板价180元/平合计11347492128286

滨海板块美好临澜湾

马袅湾意向用地或分批取地

衍宏金牌港

和邦金牌港

碧桂园龙波湾折合每亩46万；楼板价575元/平富力临澜湾折合每亩49.3万；楼板价493元/平长岛蓝湾

中南美夏湾

双杰美夏湾

东汇与衍宏易博园

临高房地产项目供应量统计从临高县房地产市场项目分布情况来看，目前主要集中在市区、龙波湾、临高角风景区以及靠近临高县的澄迈金江区域；目前临高县城在售或即将要售的项目基本上属于中小规模项目；

碧桂园金沙滩3月以4500元/㎡低价入市后，在项目开展持续一个月引爆万人看房活动，对区域周边地产市场影响较大城区内各项目产品同质化，彼此间存在较大竞争关系，而靠海项目则以资源为主要卖点，相对城内项目有一定的差异化优势；近两年，大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧；总体来看，所有碧桂园金沙滩项目对临高造成一定的影响，但目前临高房地产市场相对于东线，竞争程度并不高。项目名称地址占地(㎡)总建面(㎡)容积率半岛阳光临高174亩30万㎡2.61碧桂园小城之春临高28亩5.2万㎡2.5信基颐和湾临高60亩8万㎡1.99恒泰琉金岁月临高420亩60万㎡2.2德元水岸澜庭临高147亩30万㎡2.5碧桂园金沙滩临高388亩15.9万㎡1.12目前区域竞争情况项目名称地址占地(㎡)总建面(㎡)主力户型价格推售进度面积区间(㎡)碧桂园金沙滩临高龙波湾338亩17万㎡洋房：65㎡~80㎡别墅：80㎡~140㎡洋房：折后最低价：4500元/㎡酒店式公寓：约10000元/㎡拎包入住别墅：联排别墅折后最低价：7000元/㎡均带装修3.2日认筹至3.20销售1500套半岛阳光临高174亩30万㎡40-60一房一厅，87—91两房4080元/㎡装修可选择一期方圆小城之春临高28亩5.2万㎡31--994580元/㎡（带2200装修）已售80%信基颐和湾临高60亩8万㎡公寓55-87、别墅150-331公寓5080元/㎡带装修别墅9000元/㎡带装修恒泰琉金岁月临高420亩60万㎡跃起100，平层79-84一房平层3900元/㎡起，跃层5300元/㎡起，不带装修一期销售100多套德元水岸澜庭临高147亩30万㎡78—101两房居多，少量43—52一房，少量200平跃层3580元/㎡不带装修，4588元/㎡送1800装修——区域内整体价格水平相对较低，公寓价格多集中在3500-5000元/㎡，别墅项目7000-15000元/㎡；单套总价较低，比较适合中产投资度假客户群。区域内产品多集中为小户型投资度假产品，而从各项目目前的销售情况看，去化速度相对较慢区域产品及销售情况区域内重点项目——碧桂园金沙滩项目位置：海南省海口西龙波湾滨海旅游度假区项目定位：投资度假建筑面积：170968㎡（一期）容积率：1.09绿化率：40%在售户数：2353户装修标准：精装修在售价格：洋房：折后最低价：4500元/㎡酒店式公寓：约10000元/㎡

拎包入住别墅：联排别墅折后最低价：7000元/㎡折扣：前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万全款92折、分期与按揭94折，分期：首付30%，6个月94折，一年96折，（每3个月付款一次）不收利息客户：主要是碧桂园全国老业主，多广东、重庆折扣前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万

全款：92折分期、按揭：94折

分期：首付30%，6个月94折，一年96折；（每3个月付款一次）不收利息价格洋房：折后最低价：4500元/平方米带装修酒店式公寓：约10000元/平方米精装拎包入住别墅：联排别墅折后最低价：7000元/平方米带装修业绩

3.2—3.20日销售约1500套客户客户：2日当天约5000人，多重庆、广东客户。客户上岛：三天两夜行程（与旅游公司合作）：金沙滩解筹火山口公园免税店购物费用：老业主：600元/人新业主：1200元/人交通：岛外客户：大巴车机场接送岛内客户：海口市内接送巴开盘营销活动（时间持续1个月万人看房活动（3.1-3.31）费用约在3000万）开盘震撼展示效果酒店式公寓（销售均价：10000元/平方米）酒店大堂做销售中心别墅样板房展示海边景观治理园林及小品市场小结客户量较少，去化速度总体较慢。价格洼地，适宜中产阶层购买；各项目产品间存在一定的同质化；市场属于初步开发期，不成熟，配套不齐全；碧桂园以震撼的开盘展示及低价，实现快速销售，对区域其他项目影响较大项目目标品牌速度利润企业品牌是通过较长的时间才逐渐积淀成熟，但影响力或者说吸引力是可以通过大胆的创新、造势、包装在短时间内形成。项目必须保证不仅产品好、产业好、整体长远规划更要好，才能最终实现品牌的树立。开盘形成市场热点，实现项目销售火爆。长期的利润才是利润，项目开售可以以相对较低价入市，在获得热销局面并得到市场认可后，后续逐步实现溢价。项目目标：打造片区影响力，树立湾区品牌，实现速度与利润总体营销战略与策略项目情况市场情况项目目标展示策略媒体推广策略价格策略渠道拓展策略推售策略活动策略首期220亩推货计划（分两年销售）地块销售时间套数可销售面积

（㎡）均价（元/㎡）

总销售收入

（万元）计划完成额计划完成面积

（㎡）计划完成销售收入

（万元）E06地块2014.1.1-2014.4.31公寓：1300套

别墅：36套86806￥5,300￥46,00765%56424￥29,905E03地块2014.5.1-2015.2.28公寓：1888套

别墅：120套131210￥5,600￥73,47855%72166￥40,413合计2014.1.1-2015.2.28公寓：3188套

别墅：156套218016

￥119,485

￥70,317确保项目各工程节点按时交付，以保证营销推广工作的开展。强销期全国团购启动开售期持销期5678910111212……4……342014年筹备期口碑营造为后续组团开卖发力企业团购活动持续老客户体验性活动，促成老带新品牌嫁接现场营销中心开放岛内广告机场、高速路广告投放岛外推介岛内传播造势价值渗透岛外企业团购启动分销商渠道启动筹备项目推广形象确定项目推广渠道确定项目营销策略确定分销商渠道建立项目开盘营销推广周期（E06地块）32013年总体营销战略与策略首期220亩营销策略（2013年）启动“发现海南之美—海南马袅湾全国推介会”活动着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。线下：户外广告的策略为：精准投放线上：利用网络媒体推广：网站、百度搜索引擎、新浪等着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。以较低的价格入市，引爆市场，促进首期热卖；热销中逐步实现溢价；项目开盘前以各地拓展活动为主；项目开盘时，联合活动公司，组织1-3天的开盘活动；项目开盘后，结合翡翠展示、农家乐等客户维系活动。展示策略媒体推广策略价格策略渠道拓展策略推售策略活动策略首期220亩营销重点1、渠道拓展2、现场体验渠道拓展策略背景：近年来以北京为首的大城市空气环境污染加剧，尤其北方雾霾天气持续不断，社会大众对空气环境的关注达到了空前的高度，而海南独特的气候环境逐渐被大众认知，我项目将面向中国的财富阶层打造一个适合投资度假养生养老的刚需盘。由于“岛外客户”将占本案客户的大部分，因此，项目必须建立“全国营销网络”“全员营销”，并将网络和渠道扩散到“同业公司”和“异业公司”，做“联盟&联网”团购的营销方式。具体实施办法主要分为：1、圈层营销——对岛外重点地区城市的机关、团体进行大客户团购；2、整合营销——对岛内外的中介代理机构提供高保障、高回报的佣金政策，在营销节点配合宣传活动进行有效的市场联动分销；3、截击营销——通过设计宣传时间点、市内宣传覆盖区域、市内销售展示点，对短期登岛客户进行有效影响拦截。4、跨业营销——把电子商务、旅行社、高尔夫中介、保险销售、医药代表等具有客户资源的非房地产个人，变成我们的分销经纪人，创新跨业营销模式。成交客户的来源预估信达系内部客户：充分重视开发信达系统内部客户，发展内部泛销售代理人等，给予额外的优惠政策，预计成交比例40%。

地产代理公司渠道客户：发展全国各目标城市专业的房地产代理公司进行分销，预计成交比例30%。泛销售代理人渠道客户：有客户资源的非房地产代理公司、有客户资源的各行业精英及各种协会组织的意见领袖，发展成为我项目的泛销售代理人，预计成交比例20%。自发上岛客户：通过展会网络等宣传推广活动上岛的客户，预计成交比例10%。（1）开展全国代理分销商大会活动，先寻找全国重点区域城市适合我项目的房产代理公司或者渠道资源公司，发展其成为我项目的代理分销商，邀请每个分销商1-3人统一到项目实地考察。（2）开展全国媒体考察团活动，与全国代理分销商活动同步进行，邀请全国媒体记者朋友到项目参观旅游，以软文宣传作为回报。（3）开展“全国百城万人大营销”活动，通过招聘广告、短信、微博广告，等招募有客户资源的各行业精英成为我项目的泛销售代理人，并进行监督管理。

具体拓展方式（4）寻找各大企事业单位、各协会组织中的意见领袖，进行公关拜访，洽谈团购等事宜，发展成为我项目的泛销售代理人并邀请到项目进行参观考察活动。（5）在岛内城市进行房屋中介渠道开拓活动，全面覆盖我项目X宣传展架，并发展各开发商售楼员为泛销售代理人。（6）开展免费看房活动，报名上岛看房的客户成功认购再给予额外优惠，并提供来海南“三天两晚”的五星级免费看房活动（客户往返机票、五星级食宿由我司承担），如未选中房源，从一万元中扣掉2000-3000元，返还客户8000-7000元。全额补贴VIP意向团购大客户一行上岛看房费用。（7）在海口、三亚机场到达出口处招募兼职人员进行派单（旅游地图灯）宣传活动。具体拓展方式渠道拓展的企业团购的主攻重点以国企等大型企事业单位为主，商洽对象是国企工会主席，或者省市地区总工会主席/书记。1、大企业：石油、石化、电力、煤炭、钢铁、汽车、盐化、烟草等。2、高校：各大院校退休教授3、医院：各大医院退休医生4、商会：各种行业协会或区域同乡会渠道拓展企业目标的选择1、选择拓展区域的原则：1）重点拓展信达系分布的城市、围绕信达系统内部认购为基础，开拓和信达有关系的其他企业，如：各大国有银行和商业银行、证券公司等，同步开拓当地的代理公司、泛销售代理人等渠道资源。2）拓展东北、华北、西北、西南的资源型城市（如煤炭、钢铁、有色金属等）；3）一线城市，通过人脉关系进入，选择重点企业进行深挖作业；2、重点城市的选择1）大城市：北京、上海、杭州、深圳、广州2）东北区：沈阳、长春、哈尔滨、包头3）华北区：石家庄、唐山、郑州、太原4）西北区：乌鲁木齐、西安、银川、兰州5）西南区：重庆、成都、贵阳锁定主要城市和区域1）公司领导在董事会会议上对项目进行重点推荐，通过播放项目宣传片、发放项目资料，并将马袅湾项目网站和优惠政策群发给系统内全部中层以上干部等方式梳理并扩大项目在系统内部的影响力。2）我部门渠道拓展专员对信达系统内部各分公司、子公司工会进行业务对接，递送足够数量的项目简介资料，确定给予的优惠价格和服务，由工会组织团购报名，择期组织说明会，现场认筹。3）信达各地分公司、子公司团购的同时，积极沟通要求其转介绍当地的关系企业，扩大团购在当地的战果。4）建议开盘活动组织信达系统内部签约客户集中来海南选房付款。对信达系统内企业拓展作业方式渠道拓展佣金模式与结算方式佣金结算前提代理分销商、团购召集人、泛销售代理人各与我司签署一份销售代理合同，该合同作为提佣的凭证。佣金计提模式（加大转介绍促成力度）项目佣金比例计提模式备注企业团购召集人提佣2%按团购总成交额计提可累计转介绍个人提佣0.5%按团购总成交额计提1）企业团购项目佣金比例计提模式备注企业团购召集人或公司提佣2%按团购总成交额计提不可累计信达内部员工转介绍个人提佣1%被转介绍单位成交额2）信达系统内部项目佣金比例计提模式备注内部员工（销售人员除外）转介绍成交提佣1%被转介绍单位成交额3）常青公司内部员工转介绍项目佣金比例计提模式备注房产代理公司3-4%按成交额计提成交100套内按3%，100套以上按4%。各种渠道资源公司3%按成交额计提非专业地产代理公司4）代理分销商项目佣金比例计提模式备注泛销售代理人2%按成交额计提5）“全国百城万人大营销”销售代理人佣金发放方式月度统计、审核、结算，购房人签订认购合同并付完首期款后，我司代扣税后发放至签约人指定账户，并在临高地税局补开相关发票入账。具体执行1、“全国百城万人大营销”活动每城市配合100万条短信覆盖宣传和线上网络广告，招募各行业销售代理人（佣金提点2%），信达系内个人也可发展为泛销售代理人。2、岛外代理公司分销商渠道建设

大力发展岛外市场代理分销渠道，不论是专业的房地产代理公司还是非地产代理公司，或者信达系内公司，只要能为我项目带来客户，就与之合作，代理销售佣金计提3-4%。渠道拓展方案3、免费看房活动报名上岛看房的客户成功认购再给予额外99折，并提供来海南“三天两晚”的五星级免费看房活动（客户往返机票、五星级食宿由我司承担），如未选中房源，从一万元中扣掉2000-3000元，返还客户8000-7000元。全额补贴VIP意向团购大客户一行上岛看房费用。4、看房通道建设打造海口美兰机场-市区酒店-项目现场的全方位服务看房通道，只要报名上岛看房的客户一下飞机就有我司的专人接送，为客户提供便利。渠道拓展方案岛内常规渠道拓展1.房产中介公司地铺在海口、三亚、万宁、琼海、文昌等城市中介公司地铺覆盖我项目的X宣传展架，给予中介公司佣金按销售额3%计提。2.岛内泛销售代理人发展岛内各开发商的售楼员为我项目的泛销售代理人，佣金按销售额的2%计提。3.机场派单兼职人员在黄金周期间和12月中旬以后，从各大高校招聘兼职大学生到机场进行宣传派单活动。展示策略着力打造体验区，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。首期200目的销售环境是一个完整的展示体系

本方案是就首期200亩在开盘时，需要通过现场环境营造打动客户，对项目销售体验动线内的道路、会所功能、外围环境、园林绿化、及样板房等方面形成的“景观示范区”的展示，打造出项目的高品质形象，能够使客户提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，引发客户的冲动消费。开盘体验区及线路1针对目标客户，项目开盘时体验区主要给客户展现的：公司实力、周边环境、项目品质，未来升值体现，因此，体验区关键展示点：1号区域：常青大道2号区域：农业体验区；3号区域：会所及销售中心体验区；4号区域：商业展示区；5号区域：海边及小岛体验区，以栈桥形式连通；2354展示点1：常青大道动线视觉的第一感官：进入常青大道后，设置标志性提示，提醒客户即将进入项目的体验区展示原生态的理念；强化项目的名字与LOGO，作为项目的精神壁垒；道路一直通向海边，给客户带来不同的视觉效果。道路与首期220亩以绿化围挡的形式进行区分和包装展示点2：农业体验区常青大道两边稻田的利用：1、项目原生态景观展示作用；2、可同村民合作，在项目开盘后，可组织客户体验农家种植的快乐等活动，聚集人气。3421功能分区图：1号区域：乡土特色高产瓜果（木瓜、糖蔗等）；2号区域：蔬菜瓜果示范体验区（辣椒、茄子等）；3号区域：时令野菜培育采摘（五指山野菜、地瓜叶采摘）；4号区域：无公害自主草莓采摘；5号区域：水塘边建立鸭舍，产品供应小区超市。利用田间路旁穿插种植观赏乔木果树（菠萝蜜、莲雾、杨桃、槟榔等）；5展示点3：会所及销售中心体验区会所及销售中心将作为项目最主要的营销工具，项目的品质、周边环境都会给客户留下至关重要的影响，因此：1、装饰上需要重视度假、体验感，与户外景观环境结合，使客户驻留2、功能设置上：1层做为销售中心使用，并且方便客户还将提供简餐、套餐、便利店；2层作为营销办公区；

负1层可将部分健身配套展现给客户。销售中心营销办公区负1层：养生配套展示餐饮1层：销售中心及客户饮餐2层：营销办公区会所及销售中心功能为客户中午提供简餐传统幼儿游乐区多媒体互动游乐区吸引成年人及小孩突显项目的品质展示点3：销售中心外景观打造销售中心外景观园林景观以及无边水景景观结合泳池打造。展示点3：会所展示样板房结合园林景观，与板房展示区形成一个整体的“示范区”，让客户全方位体验展示区和样板间带给自己的品质生活。样板房装修：总共5个户型，硬装按公司标准800元/平米，软装则要注重品质、度假感，立求第一眼能够打动客户。展示点4：商业展示区会所周边商业在未入住、招商未定的情况下，开盘时主要是以外部的包装板给客户展现，告知客户我们准备设置的商业内容：如业主食堂、临河休闲商业，让客户感知水岸商业的休闲氛围。商业具体运营在首期交房后。产权酒店以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入驻权II投资者开发商酒店管理公司分割客房独立产权委托管理先持有经营再销售借助酒店品牌影响力（旅客忠诚度及订房平台）带动旅游消费借助酒店品牌管理为销售类物业带来溢价，同时为酒店本身物业增值溢价开发商需先投入资金经营，资金沉淀开发商无法快速脱身1先销售再经营2开发商可以快速一次性销售掉物业，无后顾烦脑陌生区域内物业增值溢价较弱，且消费者看重的度假配套作为销售物业一次性销售掉，客户会有较多疑虑70年产权；50-85平米小户型，2500元/㎡豪华精装全配，拎包入住；入住后，5年内每年8%经营分红。案例：台湾风情小镇产权公寓式酒店沙滩的治理滨海公园的打造：销售中心至海边景观由销售中心外的园林结合小岛的沙滩绿地的打造，展现滨海气息的生活方式：将沙滩改造，将目前沙滩内的坟墓全部移出；在海边突出项目的特色，如“滩涂”、“小螃蟹”等景观；增加类似沙滩椅，木栈道等休闲元素，突出海边情趣；

结合沙滩内已有的植物打造绿道，使客户惬意散步；设置小型游艇，可带客户去海上景观体验；与周边渔民合作，带客户感受出海打渔体验；以栈桥形式连通小岛。展示点5：海边体验区海边体验区增加海边活动项目，使客户在项目驻留时间较久老年人：海边门球场年轻人：沙滩排球小孩：沙滩捉蟹

堆沙海边烧烤沙滩广场，标志性建筑交通配套看楼车的设置满足日常客户接待看房以及员工上下班接送，

8月开始运营，车辆选择：设置2辆（15-20座），舒适豪华为主车型，凸显项目的实力；大型客户接待时由公司统一租赁大巴车接待；区域内设置3辆电瓶车，在项目区域内使用。看房路线西线高速福马大道标识位置由开发部配合，设置交通指示牌看房路线配合要求：市内接待中心为了方便团购客户接待，以及对自然上岛散客的项目推广，项目还将在海口市内设置接待中心位置选择：

位置说明费用海口市机场大巴市区繁华处接送客的停泊点可以起客户接待及散客推广的效果，周边繁华商铺：约60万/年海口市商业繁华区对于自然上岛客户的推广达到一定的效果约50万/年海口美兰机场设置VIP室设置机场VIP室，原意是在客户刚上岛就推广，可目前机场所设地产项目VIP室主要起自己客户接待作用，推广作用没有体现约100万/年备注：费用含租金、装修等费用此外，三亚区域，将和渠道公司合作，在三亚人气旺地点，如“免税店”派发项目折页，达到宣传效果海口美兰机场VIP室海口市商业繁华区媒体投放线下媒体姐合策略户外广告策略-定向阻击：美兰机场到达厅灯箱广告（为客户到达）；-以点带面：机场高速接绕城高速及西线高速；-区域打击：区域内道旗、灯箱，对项目外围进行包装，打造项目强有力的昭示面，吸引客户的注意与来访；-交通导示：在高速路下福山、金牌、马袅湾，以及县城至项目等处的高速交通指示牌，为客户上门起很好的导示作用。海南岛内户外广告媒体投放主要是为宣传项目形象，并不能直接带来众多的客户成交，因此在户外广告的策略为：选择展示面广且性价比较高的位置，做到精准投放美兰机场到大厅灯箱广告行李箱机场联排灯箱到达厅灯箱广告机场高速接绕城高速西线高速路福山互通接口处高速公路户外广告投放位置规格福山或马袅互通双面立柱绕城高速机场段双面立柱请开发部交通部门交涉，争取拿下高速路下福山、金牌、马袅湾等处，以及县城至项目等处的高速交通指示牌，对促进客户上门将有很到的导示作用。常青大道一期设置道旗在项目往县城主干道上两侧设置道旗抢占周边导示系统：抢占周边道旗、路牌等导示系统，对项目外围进行包装，打造项目强有力的昭示面，吸引客户的注意与来访。线上媒体组合策略建立马袅湾项目网站指数统计最新动态在线认购新闻中心互动中心网上体验开盘倒计时、关注人数统计、认购人数统计：渲染项目受到广大网友和购房者关注的气氛，制造一房难求局面。购房者可以在线做意向认购登记，以及索取、订阅项目讯息。购房者可以通过微博、论坛和项目互动，答疑解难等。项目图、文、视频全面展示，给购房者360度全方位直观视觉体验，并可在线体验项目独有的生活方式。项目信息项目的介绍，包括：规划、户型等1、中国信达资产管理公司企业网站内需能搜索到马袅湾项目信息2、马袅湾项目网站与中国信达资产公司网站互相链接相关内容：为增强客户对项目的购买信心，