财务管理－成本控制在房地产公司项目中的应用

摘要成本控制是现代成本管理的重要组成部分，对企业预测、决策、计划和控制完善与否直接关系到企业成本分析研究管理。对成本控制的研究不仅可为企业完成降低成本，并保证工程质量条件下应实现的收益的预测，而且若将其与风险分析相联系，还可为企业提供化解经营风险的方法和手段，以保证企业既定目标的实现;若将其与预测，决策相结合，可帮助企业进行有关的生产决策、定价决策和投资项目的不确定性分析。此外，成本控制还可成为编制全面预算和控制成本的基础。本文通过对泰华公司房地产项目的成本预测、决策、计划和控制的研究，探索出成本控制析方法的实际意义，提高管理水平，暴露组织机构中的缺陷，再结合单位具体情况，提出一些应用成本控制分析方法应该注意的问题。在写作过程中，本文通过对泰华房地产有限公司的具体情况进行论述，体现理论联系实际，理论应用于实践的科学性。关键词：成本控制；房地产；生产决策目录TOC\o"1-3"\h\u5245摘要 1153291、引言 1109282、课题研究价值 2113302.1选题背景 217232.2选题意义 2159252.2.1研究方法 3219592.3文献回顾 4238083、房地产项目成本控制的相关问题研究 714723.1房地产项目成本的相关概念与归集 760623.2成本控制在房地产项目中的一般问题 899903.2.1成本控制在房地产项目中的问题 8113943.3加强房地产成本控制的一般对策 10145154、衡水泰华房地产有限公司相关项目成本控制分析 13226934.1对丽景西苑项目的总体特征分析 1371524.2节丽景西苑项目成本的构成及关键因素分析 14221674.2.1丽景西苑项目成本的构成 1738994.2.2丽景西苑项目成本的关键因素分析 1922925衡水泰华房地产公司成本控制阶段分析及改进意见 22226635.1节房地产项目成本控制阶段分析 22318775.1.1决策阶段的成本控制 22157665.1.2设计招标阶段分析 229525.1.3施工阶段分析 2392215.1.4竣工阶段分析 24324965.2丽景西苑项目成本控制管理改进意见 2516101结论 2716469参考文献： 287629致谢 291、引言2013年三中全会启动全面深化改革，2014年四中全会部署全面依法治国，2015年五中全会将为全面建设小康社会布局，而这个布局的主线就是“十三五规划”。积极稳妥推进城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。中国目前正处于三期叠加、转型升级的关键时期，同时又是完成第一个百年目标时间截点前的最后五年，特殊时点决定了“十三五”规划将更加兼顾稳增长与调结构：一方面，为完成人均GDP和城乡居民收入翻两番的目标，“十三五”时期GPD平均增速需达到6.5%;另一方面，传统制造业产能过剩依然严重而新经济尚未崛起、人口红利消失、出口引擎失速，传统增长模式难以为继，加快转型迫在眉睫。必须要要支持城镇原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我国人口出生的第二个高峰期，他们在“十二五”时期大多将成家立业。不少地方在“十二五”时期旧城改造、棚户区改造、“城中村”改造的任务较重，由此带来的被动性需求量也很大。各地的城镇化进程、居民居住情况等差异很大，建议各地在加快建立个人住房信息系统建设的基础上，认真编制“十二五”住房建设规划和年度计划，并与住房用地的供应规划、年度计划相协调，与城市交通规划相衔接。规划与计划应向社会公布，以稳定市场的预期与百姓的预期。我们的目的应该是“居者有其屋”，是指让老百姓都有一个居住环境，并不一定要求人人都有自己的房产。很多国家和地区都是考虑廉租房的方式，让低收入者直接享有居住环境。在衡水这个相对不太成熟的市场，开发商大兴土木，在满足了住房资源供给充足时的同时也盘活了房源的同时也更快更轻便地解决了问题。目前，随着房地产开发企业间竞争的不断加剧，有效的土地资源不断减少，土地成本越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本，从而减少或有效回避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。2、课题研究价值2.1选题背景进入2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。目前中国的房地产行业的发展还不成熟，突出表现在政府的短期行为以及开发商的过度投机，从而造成了房价上涨过快，商品房空置率上升，沿海局部地区出现了房地产泡沫。鉴于此，从2007年下半年开始为了防止房价过快上涨，国家加大了对房地产行业的调控力度，陆续出台了许多宏观调控政策。因此，房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成，一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。项目开发前的费用主要在于土地出让金和拆迁安置补偿费，这两项费用在整个项目阶段所占比例较高，大约占到30％～40％，而且有不断上升的趋势。房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高，各地频频曝出“地王”，这就造成了“地价高——房价高——地价高”的现象。项目开发中的费用约占到整个项目的40％～50％，主要是施工阶段的人工费、建筑材料费所占比例较高。而期间相关费用大约占至15％～20％，主要是相关税费以及销售费用较高。对于房地产开发企业来说，随着国家的宏观政策调控，经营环境的急剧变化和竞争的日趋激烈，盈利的空间越来越小，正因为如此成本控制愈来愈重要。除了要开发适销对路能适应市场需求的产品外，另外更重要的一方面就是如何最大限度地降低工程建设成本。2.2选题意义（1）理论意义经过金融风暴的危机后，房地产企业的竞争越来越激烈，其成本越来越高，房地产项目的利润率逐渐走低。在愈演愈烈的竞争中，对于建安成本的控制也越来越显示出其不可替代的重要性。据有关权威部门统计数据揭示，工程费用中平均83%为有效费用，其余的17%均是无效费用，而其中在施工阶段可以控制的部分不足无效费用的10%！每10万平方米的商住项目中，大约就会有超过3000万的资金作为无效投入付诸流水。房地产项目成本的构成包括土地成本、建安成本、营销成本、财务成本、管理成本和其它成本。据统计规划设计阶段决定了75%的建安成本，所以加强设计阶段的成本控制意识，避免方案设计中不必要的支出，对建安成本乃至整体开发成本都很重要。而设计阶段的成本控制主要集中在设计管理的成本控制、规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计及材料设备的成本控制，通过对以上设计环节拆分细化成本目标，采取合理的设计管理措施才，能有效控制设计成本，对房地产企业的全过程成本控制奠定良好的基础。（2）现实意义近年来，越来越多的房地产商不断开始重视设计阶段的成本控制，并且通过实行限额设计，对在设计阶段的各环节进行设计优化来控制成本，控制投资，有效控制工程项目的投资。经过几年实践表明，推行限额设计是设计阶段控制工程造价的重要手段之一。在设计阶段的过程中，由于设计人员对造价成本的了解不够，成本控制人员参与设计阶段的设计，可以做到随时的监控设计阶段的成本，避免无效成本的产生。在房地产宏观调控的组合拳下，房地产热已经降温，炒房者的投机行为受到遏制，居民买房的意愿随之回落。然而，各地对房地产宏观调控政策的反应却“冷热不均”，在宏观调控下何去何从，我国各地房地产业走到了十字路口。一些关注房地产问题多年的专家认为，当前加息、征税等这些方式都是调节房地产市场的“短期政策”，而并不是影响产业发展的“长期之计”。潘蜀健强调说，只有更好地解决了土地、信息、市场等根本性的问题，房地产业才能保持长期的健康发展。俄国的大文豪列夫.托尔斯泰说过:幸福的家庭都是相似的，而不幸的家庭则各有各的不幸。由此可见，企业成功的理由很相似，而失败的原因则各有不同。在众多的房地产的开发企业中，必定有许多像泰华公司一样，被如何选择经营发展对策的问题所困扰，如果有一种切实可行的方法能帮助这些企业正确选择自己的发展对策，将对这些企业的成长，乃至于对国内的房地产业的发展也许都会有益，因而研究这样的方法是具有现实意义的工作。本论文通过对影响房地产成本控制的各因素的研究，以及对房地产开发中各阶段有关成本的计算方法研究，探索出有关成本控制的各种方法的实际意义，再结合实习单位的具体情况，提出一些应用成本控制方法应该注意的问题，最后提出合理化的改进意见。2.2.1研究方法（1）访谈：对实习单位财务部门人员进行访谈，有针对性的了解成本控制在房地产项目中的现状以及成本控制的态度和意见，取得的一些这项调查的实际应用情况，以便针对问题提出改善措施。（2）横截面分析（横向比较）：搜集房地产的成本控制方法并进行横向比较，归纳总结其中不同方法的特点。（3）文献查阅：通过广泛查阅国内外文献资料，了解国内外关于在设计阶段成本控制的有效方法。（4）统计分析：根据从事的项目中对原设计方案与经优化后的方案进行经济效益对比分析，用实际的数据证明实行限额设计后的优化方案对房地产企业收益的必要性。（5）归纳和演绎法：对从访谈和各种媒体渠道收集的对现有成本控制在房地产项目的不足进行归纳，并结合各项房地产成本控制综合特点的，提出一些科学合理的改善措施。2.3文献回顾国外研究现状：(1)英国著名项目管理专家梅乐（Merrow）在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17%，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88%（2）在80年代初期，英国项目成本管理学界提出了全生命周期成本(LifeCycleCosting--LCC)管理的建设项目投资评估与成本确定的理论和方法；（3）90年代初，由国际全面成本管理促进会（AACE-I）前主席R.E.Westney提出了全面成本管理（TotalCostManagement）的理论和方法，被公认为是最有效的技术和方法；其他的还有美国项目管理协会(PMI)和美国造价管理协会(RACE)提出的“项目风险造价管理”、英国的成本编码系统(CostCodeSystem,CCS)以及成本控制中的“偏差分析法(TrendAnalysis)”、质量成本管理、进度成本管理等[2]。国内研究现状：随着房地产行业的日渐成熟、土地供应制度的规范化及同行业竞争的日益加剧，房地产企业的生存和发展受到了严峻的挑战。面对目前房地产行业的新形势，各房地产企业也开始迫切关注如何加强企业内部管理，提高企业的核心竞争力，而房地产企业项目成本控制作为房地产开发企业财务管理的永恒话题也是首先要解决的问题之一。自进入“十二五”时期以来，对成本控制在房地产项目问题中的研究开始向更深层次发展，已有的文献对内部控制的研究，主要集中在以下几点：冉婕（2011）在《房地产企业项目成本控制探析》中认为，房地产项目成本控制需要全程进行，即全面、系统的控制，同时加强重点成本控制，重点控制就是对不同阶段对成本的影响程度，对重点阶段进行重点成本控制。第一，树立成本控制理念。坚持以下几点原则：经营原则、全员参与原则和管理层推动原则。第二，加强对项目全过程成本控制。第三，建立成本预警体系，强化成本的事前控制、动态控制。主要包括两个方面，一是强化设计变更的动态控制，二是强化工程变更的动态控制。第四，建立相关的流程制度，完善内控体系。第五，完善项目成本控制责任制度。房地产企业应建立成本责任中心，完善监督考核机制。第六，完善全面预算管理体系，加强项目成本控制。第七，加强房地产项目资金管理，有效控制经营成本。此文的阐述为本论题的研究和探讨奠定了系统的理论基础，点明了实践价值。连宏伟（2011）在《论房地产开发项项目中的成本控制》中认为，房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。这是成本控制在房地产项目中的几大关键所在之处。金波等（2004）在《房地产项目的成本控制分析》中认为，1、成本控制的综合性。成本目标不是孤立的,它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现。实践证明,成本的超支通常并非成本控制本身的问题,而是由于目标的调整或是其他因素造成的,这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的,还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。2、成本控制的全面性。房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中,要对具体的房地产项目费用组成实施控制,防止只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。徐俊毅（2011）在《试论房地产项目管理中的成本控制》中认为，技术手段是实现房地产项目投资的必然保障。根据大量施工经表明，在工程施工过程中，材料费所占比例居高，而直接费用对间接费用的高低产生重大影响。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高，并加大对新技术、新材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本。翁益郎（2009）在《影响房地产开发企业成本管理成效因素的研究》中认为，树立全新的战略成本管理理念。战略成本管理是对企业的生存和发展所做出的根本性、长远性的规划，并以此来指导和运作企业的成本管理。本质是用一系列成本管理方法来降低成本同时确立企业战略位置的一种手段。本质是用一系列成本管理方法来降低成本同时确立企业战略位置的一种手段。成本系统管理理念主要体现在：(1)在流程上包括决策、执行、控制和考核四方面；(2)在经营过程上要覆盖生产经营的各个阶段，从生产向前延伸到市场分析及产品设计，向后延伸到顾客购买、维修及处置；(3)在管理对象上要做到不断拓展成本管理的内涵，科学技术和生产方式在不断变化，要将所有可能影响企业成本决策的费用和支出，纳入到成本管理系统中来。李铁岳（2009）《房地产成本控制方法比较》认为，目前在设计阶段比较流行的做法就是推行所谓的限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计限制了设计师的灵感与才华，限制了好作品的诞生，实际上也没有多大意义，设计人员不可能边设计边给你做成本预算，很多工程最后为了达到限额的要求，往往采取减少室内外立面装修或选用低档、劣质的材料设备等办法来实现，并没有真正做到从设计中控制成本。韩小菲（2010）在《房地产开发过程中的成本控制》中认为，结算工作的突出特点是“：大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：一是会议确认制结算原则以采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。二是二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。三是奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理。按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。韩志勇（2005）《房地产开发项目的成本控制》引进市场竞争机制，实行招投标管理是成本控制的重点。把竞争机制引入全过程投资控制，在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。目标成本的合理实施，控制实际成本与目标成本偏差率。此文的观点为深入研究成本控制在房地产中的发展指明了方向。3、房地产项目成本控制的相关问题研究3.1房地产项目成本的相关概念与归集（1）成本分类房地产开发的成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就成本用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大约占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、动迁费用、批租费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过对土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(即楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。与此同时，学校、医院、商店等配套的生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如绿化保证金、档案保证金等，但难以全部收回。这类收费项目的种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，其随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中最受外界因素影响的一块费用支出，一般占项目总投资的10％—15％。房地产开发与其他行业相比，显现出的特点有建设周期长、投资风险高、投资数额大等特点，因而，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金的需要，这样就产生了数额较大的利息支出。但如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本起到非常重要的作用。（2）房地产开发成本核算①成本归集对象与其他行业一样，房地产开发企业在进行成本的核算时，首先应该确定成本归集对象，即成本核算的单位。核算时，应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度来作为确定成本归集对象的主要依据。对于大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。②成本项目的设立正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，以便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度的规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理的需要，选择成本项目，并据此进行明细核算，以便能随时的了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。③间接费用的核算企业的间接费用主要包括财务费用和销售费用及管理费用。对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应都视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为了成本项目的一个组成部分；后者则可在“递延资产”科目下开设明细专户以进行核算，待开发产品实现销售后，接着再转入“销售费用”科目。④项目的竣工决算开发成本核算的最终目的是计算出单位的可销售面积的开发成本和项目的总成本，以便结算出企业的经营利润。工程决算在施工完成后才能进行，时间性比较明确，而且涉及到的工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为由于各种原因变得遥遥无期，项目的竣工决算却可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划的如期进行，以后待工程完成再按实际支出来调整项目成本。3.2成本控制在房地产项目中的一般问题3.2.1成本控制在房地产项目中的问题（1）传统成本控制系统具有如下特点和局限性：①传统的成本控制主要是依据组织机构的权限、职能、目标和任务来划分责任中心，从而形成纵横交错的责任控制系统。它的局限性主要是在于不易分清许多不属于单一职能部门却又具有关联性和同质性的费用的归属。同时，容易造成不同责任中心为了各自部门利益而损害企业整体利益，成本控制难以达到全局的最优。②传统的成本控制以产品为核心制定的耗费标准，以直接人工、直接材料、固定制造费用、变动制造费用等成本为产品制定标准成本。它采用的标准成本是单一的、僵化的，而且允许有一定程度的低效率，这与现代管理潮流是相抵触的。③传统的成本控制仅仅强调控制产品在生产过程中发生的费用，对事前成本控制重视力度不够，对在设计方案中存在的过剩设计或无效设计所造成的先天成本缺陷无能为力。④传统的成本控制把成本费用的发生仅仅看作是数量的驱动，以数量为单一基础来编制费用预算，这容易造成成本费用信息的扭曲。⑤传统的成本控制的差异分析基准单是与产量相关的业务活动，通过比较实际成本和标准成本来确定的成本差异额。这种差异分析是滞后性的，只揭示了结果而没有揭示原因。（2）房地产项目成本控制现存问题：①房地产项目各阶段的成本控制问题突出。一般来说，庞大的成本支出、较低的收益是大多数的房地产企业面临的共同难题。房地产企业开发项目成本控制的问题主要体现在以下几方面。首先，房地产开发企业太过于重视项目施工阶段发生的显性成本控而却轻视其他阶段的隐性成本，例如在前期工程费用中的投资决策成本，而实践表明，通过技术措施及施工组织的节约工程造价的可能性在15%以内。企业决定是否进行对某个房地产项目的开发，往往要对市场的供需情况、内外部可利用的资源、项目本身的地理位置、技术和资金、项目本身的地理位置、环评情况、土地拆迁情况、产品定位、规划的容积率、市场可接受的产品售价等影响因素进行分析，以此判断项目是否可行，这就会形成决策成本，一旦决策失误就可能导致整个项目的失败。其次，没有进行严格的项目规划，事前项目规划、方案设计是项目成本控制的重要节点。目前，部分房地产开发项目中，或多或少的存在轻视项目规划的现象。国内外数十年大量的实践经验数据表明，在初设阶段，影响工程造价的可能性为70%—80%，在施工图设计阶段，对工程造价的影响可能性为30%—60%，为了赶工期而不进行事前详细的项目规划，对成本控制非常的不利。由此可见，控制项目成本的关键因素就在于产品的设计阶段和投资决策阶段对项目成本的重视程度。再次，项目的招投标阶段，是否有合理的定标原则，施工阶段发生的显性成本中，完工工期的调整、因施工条件、是否存在大量的工程变更。②成本控制责任制的缺失。目前，大多数房地产开发企业在项目的成本控制方面的制度和措施过于的粗犷，表面上看成本控制人人都有责任，各部门都有分工，但实际上的成本控制却未能落实到具体项目中。相关成本控制的标准只是停留在公司的层面，形同虚设，缺乏管理需要的可行性和实效性，无法在成本出现问题时来确认责任的主体和处罚的依据。成本责任控制制度的缺失使得成本考核体系也必然是“水中月，镜中花”，无法体现成本控制措施的效益，无法提升经营管理过程中的成本管理的水平。从另一个角度说，成本管理的随意性变大了，成本的增加不需要个人来承担责任，降低也不会给个人带来利益，因此项目相关部门和人员也不愿意在成本控制的方面花时间、耗精力，成本控制只能停在原点，无法充分地发挥房地产企业成本控制的作用和潜力，企业整体竞争力也就无法得到提升。③缺乏健全的全面预算管理体系。全面预算管理是提高房地产企业的成本控制效率的一项重要内容。目前，大多数房地产企业还尚未建立系统、完善的预算管理体系和预算管理机制，整个的预算管理体系仍比较松散，上层的预算目标和基层的操作实施缺乏紧密的联系和实质的合作及交流，预算管理作用得不到充分发挥。比如，房地产企业预算的内容不全面，由于房地产项目的资金投入大、开发周期长，所以企业在进行预算规划时就应以长期计划为宜，综合考虑经营预算、投资预算，将产供销和人财物都纳入其中，而在实际操作中，房地产企业的预算大多是财务部门具体承担，其专业水平有限，很容易导致预算内容过于短期化和片面化，不能反映项目的总体情况；全面预算的数据缺乏合理性，实施效果不理想，现在许多房地产企业为了赶工程、抢进度，经常边改图纸边增加签证，从而导致设计概算突破了估算指标，施工图预算突破了设计概算，竣工结算远远突破了施工图预算等现象频频发生。④项目资金管理不善。成本控制的一个关键问题则是对资金的管理和控制，然而目前大多数房地产企业项目的资金管理上仍存在许多的问题。对资金管理意识不强，项目责任人更多是重视工程的质量，而对资金的筹措及使用缺乏必要的控制，缺乏完善的项目资金管理的考核制度，大大的增加了资金的筹集和使用成本；资金预算结算管理模式需进一步的优化，由于房地产项目的成本高、周期长、投资大等特点，因而企业不同项目往往分散在不同区域，不同项目单独设立账户，导致了房地产企业资金分散，上级不能及时的了解资金使用情况，资金结算管理模式落后使得房地产企业存在着严重的帐外循环资金，同时由于相关部门对资金预算的管理认识不到位，没有建立完善的资金预算管理制度，而缺少对项目投资、经营等各环节资金管理的控制，增加了成本控制难度，导致了项目成本和各项财务费用超支。同时，部分房地产企业由于对项目投资风险缺乏前瞻性预测，导致了项目实施过程中开支激增，造成资金浪费。3.3加强房地产成本控制的一般对策企业要想保持长期的效益，只能从战略的高度来实施成本控制。换句话来说，就是不要削减成本，而要提高生产力、缩短生产周期、增加产量同时确保产品质量。（1）做好作业成本控制作业成本控制就是一种将成本计算与成本管理相结合的新型成本计算方法。以作业为基础的新的成本控制理论与方法是成本管理在成本控制方面的重要的应用，它是符合了灵活性的顾客化生产、现代企业高风险的经营环境、高度自动化的先进制造环境的一种新型的成本控制方法，也是成本控制系统随历史发展的必然趋势。（2）做好成本的全过程控制企业根据在一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内的，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，则对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，来保证成本管理目标实现的管理行为。它包括成本预测、成本控制、成本决策、成本核算、成本分析和成本考核等六个环节。这些环节按成本发生的时间先后分为了事前控制、事中控制和事后控制。事前控制是进行成本预测和成本计划，对控制核算提出要求；事中控制是进行成本控制和成本核算，为分析、考核提供了依据；事后控制是进行成本考核和成本分析，对预测计划提供信息。成本的事前科学预测，重点在于目标成本的制定，这是实施成本控制的关键。制定目标成本事前要做好基础资料的搜集、整理和测算，把人力、物力消耗和费用开支划定在一定的标准内，对影响成本升降的各因素进行分析研究，在此基础上，制定出目标成本，并逐步修正和调整。事中控制是为了及时检查目标成本的执行情况，发现脱离目标的偏差，测算目标成本能否完成，及时分析原因，对不利因素采取措施加以排除，并施以种种的控制手段，以保证目标成本的实现。在实施事中的控制时，坚持以材料消耗定额作为标准，控制材料耗费；以控制出勤率指标，以保证总产量任务的完成，限制生产工时的浪费。通过纵向的层层把关，横向的检查、监督，把事中的成本控制落到实处。事后分析则是这一轮成本控制工作的改进、提高下一轮事前科学预测的开始进度。通过事后的分析查原因，找不足，正确评价业绩，合情合理的实施奖惩，是对实施成本控制工作的肯定，是成本控制工作的继续。目标成本与实际成本总是存在差异的，通过事后分析，及时检查、修正、补充，以达到控制成本及提高效益的目的。（3）建立成本管理责任制实行成本管理的责任制，就是按生产组织系统，在企业内部划分为若干个成本中心，各成本中心只负责了计量和考核发生的成本费用，每一个成本中心有办法计量、控制并调节的可控成本之和形成了该成本中心的责任成本。实行成本管理责任制，是把企业的责任成本目标层层分解，落实到每一个责任层次一直到执行人，有助于增强职工成本意识，实行全员成本管理，有效地克服了职工成本意识薄弱的问题，使广大职工树立起了全员全过程的自我控制意识，以责任控制成本，以利益来驱动责任，调动了各层次的积极性和创造性。（4）产品寿命周期控制以产品寿命周期作为新产品开发的成本控制的目标。寿命周期成本是揭示了每一产品从最初研制开发到最终客户服务和支持的成本，它既包括生产制造成本、研究开发，还包括使用成本。用户在购买商品时不仅会考虑购入价格，而且还会考虑使用时的费用，这就要求了企业在进行新产品开发时必须考虑产品寿命周期总成本。采用寿命周期成本法有以下三个优点：第一，它着眼于了产品的销售，强调与每一产品的相关的收入和成本，克服了传统成本控制仅重视制造成本而忽略了研究开发成本和使用成本的问题。第二，它揭示了生产经营的各阶段成本之间的联系。产品生产各个环节的成本往往存在着此消彼长的关系，降低产品使用成本可能会导致制造成本的上升，而降低了制造成本又可能会引起使用成本的上升。第三，它突出了产品寿命周期中的各阶段成本发生额的差异，有利于明确成本控制的重点。（5）建立成本预警体系建立成本预警体系，强化成本的动态控制、事前控制。主要包括两个方面，一是强化工程变更的动态控制，二是强化设计变更的动态控制。（6）完善全面预算管理体系，加强项目成本控制第一，先要树立正确的全面预算管理观念，让项目管理的各项经济活动都围绕着企业成本控制目标和企业目标的实现而开展，按要求严格执行预算的计划，提高预算的控制力及约束力。第二，建立全面预算管理制度，与成本控制责任相结合，明确了预算责任，建立预算编制、执行、监督控制及预算考核指标等一系列全面预算管理制度，制定了项目开发成本和费用科目体系，同时做好成本数据的积累，在标准执行的过程中，不断改进和完善，逐步形成了企业自身的成本和费用定额标准。第三，加强全面预算管理的基础工作，比如定额、原始记录、计量工作等，为全面预算和成本控制提供铺垫，同时要改进全面管理预算编制方法，综合利用了零基预算和滚动预算，以保证预算编制的科学性及可行性。（7）提高领导者的素质，强化成本管理意识现代企业的管理就是人的管理，领导者在企业中起着决定性的作用。成功的企业家必须要具备较高的综合素质，而强烈的成本管理意识是一个管理者应具备的基本素质。如果管理者没有了成本核算的基本常识，没有了强烈的成本管理意识，就不能把成本管理贯穿于企业生产经营的全过程，就很难在生产经营中进行正确的决策，企业也就很难在激烈的市场竞争中赢得胜利。然而，提高领导者的素质，强化其成本管理的意识，并不是一蹴而就的。领导者应该拥有居安思危的内在动力和市场竞争的外在压力，只有这样做才能不断完善自己，提高自身的素质，适应现代化管理的需要。4、衡水泰华房地产有限公司相关项目成本控制分析4.1对丽景西苑项目的总体特征分析丽景西苑住宅小区开发项目的主要特征为：（1）占地面积较大。丽景西苑住宅小区占地面积约11.3万㎡，总建筑面积约11.1万㎡。由于对产品的市场容量预测和对客户需求的满足度的预测这两个问题的把握性不大，同时受自身资金实力的限制，为了降低开发的风险，避免融资成本过高，丽景西苑项目不是采取一次性全部开发，而是根据对市场的预测与销售反馈回来的信息，分成四期滚动开发，第一期是6层公寓10栋、联排别墅20户、双拼别墅10户、独立别墅5栋及商业街，第二期是18层公寓3栋、联排别墅40户、双拼别墅10户、独立别墅20栋及幼儿园，第三期是18层公寓1栋、28层公寓2栋、双拼别墅8户、独立别墅25栋及体育会所，其他的公寓和别墅放在第四期建设。（2）建设周期较长。整个项目从2004年6月开工到2009年10月完成，共耗时5年8个月，在如此长的时间内，房地产市场充满了不确定性。这段时间，发生了2004年国家规定国有经营性土地出让全部实行招牌挂的重大土地政策变化，发生了2005-2007年的全国性地价和房价飙升、建材的价格暴涨，发生了2008年国际金融危机导致的全球房地产价格的暴跌，发生了2009年国家极度宽松货币政策和信贷政策引发的楼价再度的飞涨，市场在时刻变化着，公司也在密切关注市场动态，根据销市场反馈的信息及时调整设计方案、单次开发量、成本管理、销售价格等。（3）成本控制要求较高。投资集团要求的项目利润率不能低于15%，而丽景西苑项目位于城市的郊区，楼面地价尽管还算合理，但周边区域却很不完善，楼价难以定高，但项目利润率在投资集团内部是一个衡量开发工作实际成效的硬性指标，如果实现不了，项目公司的人员的前途和收入都会大受影响。为了减少投资金额、实现要求的利润率、尽快回笼资金，项目的开发建设的速度必须加快，工程的发包价、材料设备的采购价必须尽可能压低，设计定位必须要准确，材料、设备的品牌和档次也必须合适，能不做的绝对不做，能低的绝不就高，对于影响成本的关键因素要进行严格的审批及控制。（4）施工以民工队伍为主。在普通民用的住宅工程承包市场上，由于技术难度较低，进入门槛不高，一般都由某些私人的包工头挂靠在一些建筑安装工程公司旗下或自己注册建筑安装公司，组织民工队施工。在丽景西苑项目建设过程中，被挂靠的建筑安装公司，仅仅只是收取工程造价2%～5%的管理费，并不投入相应的人力、物力及承担质量安全的监管责任，由于私人包工头以盈利为最高目的，一般不愿投入太多资本，加上建筑行业的条件艰苦、收入不高、危险性大、人员流动性强，其技术水平、施工质量意识、聘用人员素质普遍较低，为了保证项目的建造质量、维护开发商声誉，项目公司必须选择综合实力较强的施工队伍，同时加大自身人力资源的投入及加强对现场施工的监管，以及时跟踪现场，预防质量事故的发生。（5）小区内建有配套设施。包括商业街、幼儿园、体育设施、园林绿化场地、停车场等，这些配套设施是规划设计的一部分，以满足居民的生活、休闲需要，能够营造良好的生活环境，同时也可以增加广告的份量与销售的卖点，激发客户的购房意愿。对此，该项目公司应高度重视，认为在周边环境设施还很不完善的情况下，小区住户的生活必须立足于其楼盘自身，必须及早建设配套的，完善小区居住、休闲功能，在这一期开发中，就建设了商业街、园林绿化场地、地下停车场、幼儿园，后续二三期又建设了会所、游泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球室等。以上特征决定了该项目不同于其他项目，在项目开发过程中需要根据这些特征，结合项目成本控制及管理的理论，采取相应的对策。明确了解该项目特征之后，还需要进一步分析该项目成本的构成因素，待问题明确之后，才能有针对性地采取措施，在开展成本管理工作中有的放矢。4.2节丽景西苑项目成本的构成及关键因素分析表4.1地块规划指标及预期销售情况表地块规划指标及预期销售情况表按土地合同规划条件测算项目土地面积(㎡)容积率建筑面积销售收入(万元)1住宅1(北侧)48611.36319280017692板式高层310001.8558003200178563住宅2(南侧)393751.3511882800143334商业1(北侧)144332288663500101035商业2132601.519890350069626停车场93187公共绿地4800住宅建筑面积住宅占地面积住宅综合容积率8公共服务设施4300157507442361．3合计1213471.3111763316051023住宅建筑面积57507=住宅1建筑面积+住宅2建筑面积=6319+51188（3.1）住宅占地面积44236=住宅1占地面积+住宅2占地面积=4861+39375（3.2）住宅综合容积1.3=住宅建筑面积÷住宅占地面积=57507÷44236（3.3）表4.2地块成本测算表建筑面积（㎡）单价（元/㎡）金额（元）备注一土地成本111763337.837753541地价28万/亩二前期开发费用111763121.6135903811三通一平112工程勘察费53工程设计费264工程监理费105合同审查费0.16防雷接地审查0.57质量监督费0.68沉降观察费19散装水泥基金0.510墙改费311地名费112环境评价费113招标管理费114测桩费3.615人防费5016文明施工措施费10三建筑安装工程11176311831322156291住宅1631995060030502板式高层558001380770040003住宅251188950486286004商业1288661150331959005商业2198901150228735006公共服务设施4300100043000007停车场93181121043616四小区配套费111763169.1188991231道路场地建设费162排水工程费253电力照明费15路灯﹑配电箱等4安防系统6含门卫用房5绿化费106电视.通讯27300元/户7燃气基础设施2.88供热管道建设299其它10五大配套费111763410458228301城市基础设施建设费1642非经营性公建703供热设施建设费934电力配套工程82六直接费用合计1117632225248672675一+二+三+四+五七期间费用111763183.6205196871管理.销售费用60.1672030961.1管理费用44.64973454直接费*2%1.2销售推广费11.1124336直接费*0.5%1.3前期物业管理费4.34805811.4物业招标服务费0.3335292产权交易费65.973651822.1公共维修基金60.36739309多层住宅收入*1.5%2.2房产交易费3335289总建筑面积*32.3总登记费1.3145292住宅80元/户，公建1%2.4房产测绘费1.351508803财务费19.62190555建安费*利率*0.34不可预见费37.84157584（直接费-土地费）*2%八税前成本1117632406268901778直接费+间接费九税金111763420.8470298701营业税222.424856091收入的5.55%2所得税198.422173779收入的15%的33%十综合成本2829316177527十一销售收入4006447722578十二利润1117631190132997970收入-成本-税金投资利润率43%十/(八+九)*100%4.2.1丽景西苑项目成本的构成项目成本是指项目生命周期的各个阶段所发生的资源耗费的货币表现，包括了项目启动、规划、实施及终结的成本,对于房地产开发项目，成本是一个复杂的体系，管理者必须首先利用工作分解结构——WBS详细分析项目成本的构成，确定项目生命周期中有哪些过程耗费资源。对于丽景西苑住宅小区开发项目，生命周期始于市场调研，止于物业交付客户，所以该项目成本是指项目市场调研、投资决策、规划设计、开发报建、施工建设、物业销售、物业交付等一系列过程中所消耗的人力、物力和资金，在三年多的开发时间里，项目成本的构成因素众多，为了研究这些构成因素，根据以上列表，现归列出丽景西苑住宅小区开发项目的投资成本构成表，该表按照WBS的原理对该项目进行成本分解，细分为一级、二级、三级科目，一级科目共七大项，二级科目共十五项，三级科目共二十五项，从表上可以看出，丽景西苑住宅小区开发项目的成本构成有七大类，具体为：(1)土地费用土地费用是指取得项目开发用地所发生的费用，不仅包括土地出让金、土地转让金、土地租用金、土地投资折价，还包含契税、集体土地征收费、城市房屋拆迁费等[5,9]。丽景西苑项目的土地费用为3775万元，其中土地出让金450万元，契税166万元，占项目投资总成本的比例为16.32%。由于丽景西苑项目获取土地的时间是早在2004年，采用的拿地方法也比较特殊，按小区开发总建筑面积计算的楼面地价为889元/㎡,在买地的时候，相比类似项目，地价还算合理。(2)前期费用前期费用是指项目开发的可行性研究费、前期规划及设计费、地质勘查费三通一平或七通一平费用等[5,9]，丽景西苑项目的前期费用为1359万元，其中勘探费56万元，规划设计费291万元，临时设施费355万元，三通一平费用122.9万元，其他费用11.8万元，占项目投资总成本的比例为2.21%。这些费用的支出发生在项目开发前期，虽然在总投的资成本中占比不高，但是可行性研究、项目市场定位、规划设计基本决定了项目的成败，因而是非常重要的工作。(3)建筑安装工程费用建筑安装工程费用指的是指开发建造过程中所发生的建筑工程、安装工程、设备购置、装修工程等费用以及工程检测费，工程监理费、丽景西苑项目的建筑安装工程费用总共为13221万元，其中建筑安装工程10113万元，装修工程2224万元，工程监理费446万元，工程检测费368万元，占项目投资总成本的39.19%。在丽景西苑项目中，建安工程费用是最大的一项支出，因而需要加以严格的控制，但是由于涉及到的工程专业类别、施工队伍数量和材料设备品种比较多，所以该费用的控制难度是最大的。(4)配套工程费用配套工程费用是指基础设施建设费及公共配套设施建设费两部分，基础设施费主要指道路、绿化、雨水、污水、自来水、电信、供电、室外照明等基础设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管等的接口费用；公共配套设施费是指在项目用地内，为住户提供配套服务的幼儿园、学校、停车场等非营利性公用设施及超市、商店等营利性的配套设施所发生的费用[5,9]。丽景西苑项目配套工程费用总共为4582万元，其中基础设施费1833万元，公共配套设施费782万元，占项目投资总成本的21.29%。（5）开发期间费用是指管理费用、财务费用和销售费用三项[5,9]。管理费用是指为管理和组织项目的经营活动而发生的费用，其主要包括工资性费用、办公费、业务招待费、差旅费及职工教育经费等；销售费用主要指项目在销售产品的过程中发生的广告费、销售代理费以及业务宣传费等；财务费用主要指项目的融资成本。丽景西苑项目的三项费用总共为7218万元，其中管理费用和销售费用6720万元，财务费用219万元，占项目投资总成本的7.47%。这三项费用是由项目投资方及管理方决定的，可多也可少，其具有一定的弹性。（6）政府收费政府收费是指各类行政主管部门向房地产开发企业收取的各项费用，包括征地管理费、农民工工资保证金、商品房交易管理费、建材发展基金、人防工程费、基坑审查费、平安卡费、消防审查费、环评服务及审查费、验线费及放线费、余泥排放费、白蚁工程费、卫生防疫审查、防雷设计及检测费、质安质监费等。丽景西苑项目的政府收费占项目投资总成本的3.24%。由于是区政府重点引进的房地产项目，丽景西苑项目在政府收费方面得到了一定的优惠和减免，该费用是必须要缴纳的，但通过沟通，可以协商适当减免。(7)税金房地产项目开发的税金包括城镇土地增值税、土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加、营业税、企业所得税和印花税等，属于国家强制性征收，其中营业税、企业所得税与土地增值税三项是主要税种[5,9]。丽景西苑项目缴纳的税金总额为4703万元，其中营业税2846万元，企业所得税约2217万元，占项目投资总成本的10.27%。概念项目的税金总额比较高，但交税是企业的基本义务，所以企业必须依法足额及时纳税，税务只能通过在法律框架下的筹划来实现合理避税与节税。丽景西苑项目是个居住产品类型比较齐全的住宅小区，既有多层、小高层、高层公寓和别墅，又有相应的商业设施、体育会所、幼儿园、游泳池等配套，小区功能完善，环境优美，居住舒适，通过上述的分析，可以绘制出SZ项目的投资成本构成比例图，前期费用土地费用政府收费开发期间费用税金配套工程费用建安工程费用2.21%16.32%3.24%7.47%10.27%21.29%39.19% 图4-1丽景西苑住宅小区开发项目的投资成本构成比例资料来源：根据丽景西苑住宅小区项目数据资料整理图2-1清晰地反映了西苑项目中投资成本的七大类构成因素及其在总投资成本中所占的比例,其中建安工程费用在项目总成本中占比最大，为39.19%，其次是配套工程费用21.29%，第三到七分别为土地费用16.32%、税金10.27%、开发期间费用7.47%、政府收费3.24%、前期费用2.21%。明确了丽景西苑项目的成本构成因素之后，接下来研究对这些构成产生影响的因素有哪些以及如何产生影响4.2.2丽景西苑项目成本的关键因素分析从上一节中可以看出，丽景西苑项目成本的影响因素有几十项之多，涉及的单位、部门、人员、专业比较繁多庞杂，在项目的成本管理过程中，由于各方面条件的制约，要面面俱到、对所有影响的因素都进行管理是一件很困难的事情。究竟怎样才能有效控制成本呢？根据著名的帕雷多定律，20%是至关重要的，80%是一般的、次要的，而少数的20%却会决定结果的绝大部分，抓住重点、把握关键是最重要的。这一定律应用在项目成本管理上，就是要从众多对项目成本产生影响的因素当中找出重点并牢牢控制住它们。所以接下来要从对该项目成本产生影响的众多因素中，以该项目成本的构成因素占总成本的比例及影响因素对成本的影响程度作为筛选的依据，仔细筛选出对项目成本具有重大影响的关键要素，作为项目成本管理的主要对象。由此，可以建立如表4-3的对应关系。表4-3丽景西苑项目成本构成因素—影响因素—关键要素科目比例影响的关键因素土地费用16.32%①土地获取方式②项目容积率前期费用2.21%①勘探深度与单价②设计单位实力、设计团队素质、设计要求、设计单价、设计面积③咨询公司类型、可研要求研究深度④临设搭建材料与面积⑤场地标高建安工程费用39.19%①项目市场定位②设计方案③工程发包模式④施工单位选用⑤材料设备采购配套工程费用21.29%①设计方案②爆破方法、支护方式③道路回填形式④材料品牌与规格开发期间费用7.47%①员工数量、工资与补贴、办公费用②广告费、活动举办费、销售代理费③借贷数量、期限、利息政府收费3.24%①政府的规定税金10.27%①营业税②企业所得税③土地增值税资料来源：根据丽景西苑住宅小区项目数据资料整理从表中可以看出，对丽景西苑项目成本具有重大影响的关键要素有23项，它们是这一项目实施过程中成本管理工作的重点，是成本管理体系建立与考核的核心关注点。只有这23项的成本控制好了，项目成本管理才有可能称得上是成功的，否则其他项目控制再好，也无法实现有效的成本管理。这23项关键要素分别为：土地获取方式；设计要求、设计团队素质、设计单价；项目市场定位、工程发包模式、设计方案、施工单位选用、材料设备采购；配套的面积大小与装修标准；广告费与销售代理费、员工数量、借贷数量期限与利息；土地增值税。其他的影响因素不属于关键要素，并不是它们不重要，可以忽略不管、束之高阁，只是因为相对关键要素而言，对成本的影响程度没有那么大，但同样不能掉以轻心。5衡水泰华房地产公司成本控制阶段分析及改进意见5.1节房地产项目成本控制阶段分析5.1.1决策阶段的成本控制（1）要关注国家的宏观经济形势及政策，做好投资环境的分析，这一点对于房地产开发企业尤为重要，如2007年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，对房地产项目的开发成本影响较大。（2）应认真编制投资估算并进行严格审查，充分考虑各种风险及不利状况、建设期间预留价格浮动系数，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。最后重视建设项目的经济评价，择优而行。（3）结合国家的政策法规，运用成本的全面预算管理方法，科学的，谨慎地对丽景西苑住宅小区这一项目进行成本预测，为降低项目的开发成本，开发商应在决策阶段做出充分合理的科学分析之后，再做出最终最为优化的决策，于此同时也为项目的招标，规划设计，工程施工，工程竣工阶段的成本控制提前做出科学的分析，以为此后的工程进度奠定下良好的基础。5.1.2设计招标阶段分析在房地产开发项目的实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局同时也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的成本控制。虽然设计费占房地产开发项目的全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程造价的影响可达78%以上。设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少及项目建设历时的长短，也直接决定了项目建设过程中对人力、物力及财力投入的需求。我国房地产开发项目的大量实践表明，科学合理的设计可降低工程造价的10%以上。但在项目的设计中，许多设计人员重技术、轻经济，缺少对技术经济的整体分析，任意地提高安全系数或设计标准，而较少考虑经济上的合理性，这就从根本上制约了项目成本的有效控制。经研究表明，设计阶段尤其是扩初设计阶段对项目经济的影响达到77%-95%。从房地产开发项目的实践来看，一旦扩初设计获得了批复，设计中所存在的费用问题、技术问题都很难解决。因此，必须重视扩初设计，以避免项目出现的“先天性不足”。为避免设计造成的成本失控，可重点从以下几个要点着手。（1）实行设计招标，优选设计单位实行设计招标，优选设计单位在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。实行一揽子招标方案，将工程主体与护栏、绿化等配套设施放在一起进行招标。尽可能多组织一些设计单位开展设计竞标，设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。（2）开展限额设计，有效控制造价实施限额设计，强化设计的经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。作为设计人员，必须熟练掌握建筑工程的预算定额及费用定额，熟悉建筑材料的预算价格。在这基础上，按项目投资估算控制的初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计和概算。各种不同专业领域的设计，应做到协调统筹，在保证功能及技术指标的前提下，合理分解及使用投资限额，将施工图预和施工图设计算融为一体，把技术和经济有机结合起来。一旦设计获得了批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易的被突破。房地产开发企业的工程造价管理人员也应与设计部门积极配合，及时地提供可靠的工程基础资料。深度不够、设计不精是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致了工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来了工程造价的失控，因此，必须对各项的指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以用来类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程的造价奠定基础。（3）增设合同条款，有效控制造价针对设计人员的经济观念淡薄、设计变更的随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更和修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计的原因导致的项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出了施工合同价的某一比例（如6%）时，则就扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与大概预算指标等进行各方面的控制，是一种有效的举措。5.1.3施工阶段分析施工过程所需费用不仅在开发过程中占有较大的比例，而且在整个项目过程中亦是举足轻重。近年来的民工荒，持续导致了人工费用上升幅度较大，而受整个国民经济环境的影响，各种材料的价格更是与日俱增。因此，施工阶段的成本控制就显得尤为重要。（1）严格合同管理，减少工程索赔施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，强化变更程序。目前的房地产开发实践中，广泛使用的工程量清单报价，许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。作为开发商或业主方的造价管理人员，必须要做到事前把关，主动监控，严格审核工程的变更，计算各项变更对总投资的影响。要从使用功能和经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用的支出，避免投资的失控。此外，在施工单位和材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。（2）强化监理机制，加强施工管理选择合适的监理单位，对工程的质量、工期和成本进行控制。按照监理的规定和实施细则，完善职责分工和有关制度，落实责任制，从工程的管理机制上建立健全的投资控制系统。同时，做好月度的工程进度款审核，避免投资的失控。工程进度款的审核，必须要在监理方确认的工程量的基础上，按照合同约定的计价依据，套用材料的单价及费用定额进行最后的核价，再支付相应的工程进度款。（3）开展技术创新，节约成本支出技术措施是实施项目投资的必要保证。据材料统计，材料费一般要占直接工程费