神农山风景名胜区旅游开发可行性研究报告

神农山风景名胜区旅游开发工程可行性研究报告目录TOC\o"1-5"\h\z第一章工程概况 4一、工程背景 5二、工程范围 5三、工程设计依据 5四、工程开发原那么 6第二章工程的必要性 8一、工程的建设是顺应时代开展的结果 8二、工程的建设是响应国家政策的需要 8三、工程的建设是落实政府工作的需要 9四、工程的建设是相加快中原经济区建设的需要 10五、工程的建设是促进河南省旅游业转型升级的需要 11六、工程的建设是某市产业结构调整及旅游产业升级的需要 12七、工程的建设是神农山风景名胜区旅游开展的必然选择 .13第三章工程的可行性 15一、区位条件 15二、资源条件 15三、场地条件〔开发条件〕 15四、交通条件 16五、市场条件 16六、资金条件 16七、政策条件 17第四章工程地址及开发建设条件 18一、工程地址 18二、开发建设条件 18三、工程制约因素 19第五章 神农山景区旅游资源分析 21一、旅游资源概况 21二、旅游资源梳理、分析与评价 21第六章 功能分区与主要建设工程 31一、功能分区 31二、主要建设工程 33第七章 旅游市场研究 34一、市场背景分析 34二、客源市场分析 36三、目标市场定位及客源市场细分 38四、市场预测及目标 40第八章 工程总投资预估及财务评价 42一、工程财务估算的主要说明 42二、投资方案与资金筹措表 44三、总本钱费用估算表 45四、折旧摊销表 46五、利润表 47六、借款还本付息表 50七、现金流量表〔全投资〕 51八、现金流量表〔自有资金〕 55九、资金来源与运用表 56第九章 效益感知与风险分析 64一、效益感知 64二、风险分析 66第一章工程概况神农山风景名胜区〔以下简称“本景区”〕位于河南省某市西北23公里处的太行山南麓，面积102平方公里，是国家AAAAA级旅游景区、世界地质公园、国家级重点风景名胜区、国家级猕猴自然保护区、中国摄影家协会创作基地、儒道佛文化名山。因炎帝神农氏在这里辨五谷、尝百草、设坛祭天，故得名神农山。神农山自然风光优美，珍稀物种遍布，一岭九峰，犹如巨龙横亘山巅，被地质专家形象地誉为“龙脊长城”。神农山文化底蕴厚重，这里是炎帝神农部落活动最集中、最频繁的地方，山上古迹众多、香火鼎盛，是游客祈财、祈福和祈运的圣地。神农山风景名胜区是某市龙头旅游企业。当前，神农山文化旅游产业的开展面临着党中央、国务院、河南省、某市一系列有利的政策机遇，处于加速开展阶段。神农山风景名胜区已在资源开发、产品设计、设施建设、品牌打造等方面取得了一系列成绩、积累了一些经验，但也存在一些制约开展的严重问题，如旅游产业链条尚不完善，旅游综合功能的发挥还不到位，神农文化旅游内涵的挖掘还不够深入，缺乏大工程和拳头文化旅游产品的带动等。在此背景下，河南神农旅游文化开发委托河南大学旅游规划研究院编制《河南省某市神农文化产业园控制性详细规划》〔以下简称“本规划”〕。寄希望于对神农山的文化旅游产业进行升级和优化，从而促进神农山乃至某市旅游经济的开展。一、工程背景为适应某市旅游开展战略的需要，保证神农山景区〔以下简称“本景区”〕的科学开展和旅游开发建设工作的顺利进行，根据国务院、国家旅游局及省、市各级政府的相关规定，编制《河南省某市神农文化产业园控制性详细规划》。二、工程范围规划地块位于神农山景区大门出口区域，毗邻神农山景区综合接待效劳区，规划面积约1700亩。南北长约995米，东西宽约1100米。三、工程设计依据〔一〕国家相关旅游规划标准国家标准《旅游规划通那么》、《旅游资源分类、调查与评价》〔GB/T18972－2003〕、《旅游区〔点〕质量等级划分与评定》、《风景名胜区规划标准》、《环境空气质量标准》、《旅游业卫生标准》、《旅游厕所质量等级的划分与评定》、《生态功能保护区规划编制大纲〔试行〕》、《村镇规划标准》、《旅游开展管理方法》。〔二〕相关规划《中国旅游业开展“十一五”方案和2015年、2020年远景目标纲要》、《河南省旅游开展总体规划》、《河南省“十一五”旅游业发展规划纲要》、《某市旅游业开展总体规划纲要》(2005-2025)、《神农山风景名胜区总体规划(2007—2025)》、《河南省某市神农山风景名胜区旅游开展规划及相关设计筹划》。其他相关法规、文件《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国噪音污染防治法》、国家旅游局《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》、《旅游开展规划管理方法》；某市委市政府近年来有关神农山景区的各项决议和规定。四、工程开发原那么1、科学性原那么根据本景区旅游业开展现状、环境、机遇及相关根底条件，根据多方面科学分析和旅游开展环境研究、旅游资源研究、旅游市场分析与预测、旅游市场的拓展研究，制订出科学、合理、符合本景区开展实际的规划。2、生态性原那么由于本景区森林覆盖率较高，林中生物种类丰富，生态环境和生态条件良好，包括周边村落在内的生态环境相对原始，因此在规划过程中强调把保护生态环境置于首位，所有建设均应在有利于景区生态环境保护、改善和开展的前提下进行。3、可行性原那么充分开掘和利用本景区现有的旅游资源和开展旅游的有利条件，因地制宜，实事求是，充分考虑景区的开展现状和市场规模，保证所有开发建设均能符合实际、切实可行。4、前瞻性原那么充分考虑到本景区未来的开展前景，在保证近期目标切实可行的前提下，在本次规划中为景区未来的持续开展留下足够空间。5、联动性原那么构建主题鲜明的特色旅游板块。系统协调、统筹兼顾，进一步挖掘隐性旅游资源，协调旅游系统与外部环境的联系，建设某市以神农山为龙头带动其他景区联手营销、共同开展的旅游架构。6、差异化原那么本规划要求在本景区内所有旅游开发建设活动均应在“以人为本”的前提下，从实际出发，在景区开展的食、住、行、游、购、娱各个方面都要做到差异开展、错位竞争。第二章工程的必要性一、工程的建设是顺应时代开展的结果当今时代，文化对经济社会开展的作用越来越重要。充分发挥文化对经济社会开展的作用，推动文化产业与旅游产业的融合开展，促进文化、旅游资源的资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力、塑造区域旅游品牌形象、实现文化经济价值的重要途径。文化是旅游的灵魂，旅游是文化开展的重要途径。在旅游的开发和开展当中，文化起到的作用日益凸显，已经成为助推旅游开展的核心内涵。在国家政策中，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合开展，其中，文化旅游产业将是挖掘地方文化、完善旅游产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要开展方向。神农文化产业园工程的建设，使得神农文化与景区旅游的“联姻开发”找到了较好的市场契合点：一方面文化旅游产业弥补了神农山风景名胜区的文化“短板“，为本景区的长远开展提供了文化支撑；另一方面神农山景区为园区的文化旅游开展提供了坚实的后盾和强大的客源支持。在园区，“文化”与“旅游”找到了最正确的结合点，相互联系、相互补充。二、工程的建设是响应国家政策的需要党中央和国务院认识到文化产业与旅游产业的结合能够极大地推动二者的开展，因此制定了一系列相应的政策以鼓励文化产业与旅游产业的融合，以其促进文化旅游产业的开展。2007年，党的十七大提出了“大力开展文化产业，实施重大文化产业工程带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”的文化旅游产业开展方针。2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大开展大繁荣假设干重大问题的决定》。《决定》指出，加快开展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继2010年10月18日党的十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会开展第十二个五年规划的建议》和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要》之后，又一次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。由此可见，政策的利好为文化旅游产业的开展带来了良好的机遇。因此，神农文化产业园工程的建设是响应国家政策需要的结果。工程建成后，神农文化产业园将成为焦作市的文化产业基地、创意旅游基地，并有希望成为河南省的西北区域的特色文化产业集群。三、工程的建设是落实政府工作的需要年7月22日，国务院通过了《文化产业振兴规划》，指出文化产业开展面临着体制改革和产业化开展的两大历史任务。2009年9月23日，文化部与国家旅游局联合发出了《关于促进文化与旅游结合开展的指导意见》。2009年12月1日，国务院出台了《国务院关于加快开展旅游业的意见》。2011年1月1日，国家旅游局以“文化旅游、和谐共赢”为主题，推出了中国文化旅游主题年系列活动。年4月河南省委书记卢展工会见国家旅游局局长邵琪伟时强调，“旅游业是河南开展的一大优势、一大支撑、一大后劲，要加快旅游产业开展方式的转变，促进河南旅游业又好又快开展”。年河南省长郭庚茂在河南政府工作报告中提出，河南应“大力开展传统效劳业，加快开展现代效劳业。提高文化产业规模化、集约化、专业化水平，培育新型文化业态”。由此可见，神农文化产业园的建设正是顺应时代开展趋势、符合旅游开展需求、响应国家政策的需要，它的建设也将成为某市对中央和省委政府工作的落实。在此背景下，某市政府要为神农山风景名胜区的旅游开展创造条件，同时本景区也应该强化开展文化旅游产业的意识并树立开展文化旅游产业的信心。四、工程的建设是相加快中原经济区建设的需要2011年9月28日，国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。《意见》明确指出，中原文化历史悠久，位于我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区为华夏历史文明传承创新区。应传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新开展区。一系列政策举措显示，加快文化旅游产业开展，是党中央、国务院总揽全局，着眼于河南省经济社会开展全局作出的重大决策。因此，神农山风景名胜区应该解读《意见》的深刻内涵，将良好的文化、资源优势——炎帝神农与黄帝被共同尊奉为中华民族的祖先转化为旅游和经济开展优势，力争通过神农旅游文化产业园工程的建设，把神农山风景名胜区建设成为表达中华民族精神和中国特色的文化品牌，通过创新旅游开展模式，使其成为增强民族凝聚力的文化旅游开展示范区。五、工程的建设是促进河南省旅游业转型升级的需要为加快我国由旅游大国向世界旅游强国的进程，国家旅游局于2008年正式提出促进旅游业转型升级的开展战略，在此后的各类型会议中也屡次强调，旅游产业的转型升级是我国旅游产业开展的必然选择，也是旅游开展的全局性任务。河南省有少林寺、龙门石窟、安阳殷墟等享誉世界的旅游资源，但相对国内其他旅游地区而言，整体竞争力并不强。因此，河南旅游业的开展路径及其开展态势是值得深思的问题。从国内外旅游开展及旅游业转型的实践来看，河南要实现从旅游资源大省向旅游业强省的华美蜕变，最重要和最关键的问题是要解决旅游产业开展的问题，即确立一个正确的旅游产业开展及转型思路，以解决目前河南省旅游发展中出现的过度依赖门票经济、旅游购物和娱乐薄弱、旅游产业机制不灵活、旅游企业整体优势不明显等问题。因此，河南省旅游产业的转型开展与优化升级，要以产业结构调整为方向、以产业结构优化为内容、以培育旅游龙头企业和组件河南旅游产业集群为目标，实现旅游业的又快又好开展。由此可见，神农文化产业园今后的旅游开展必须要将河南省旅游产业转型升级作为指导方针，并在此框架下积极探索创新旅游开展的模式，以期优化旅游产业结构、促进旅游产业融合、创新旅游开展业态，努力提高本景区旅游开展的核心力和竞争力。六、工程的建设是某市产业结构调整及旅游产业升级的需要某市作为传统的依托煤炭能源实现开展的城市，煤炭运销业是某市在20世纪的主导产业，然而随着其产业优势的减化、产业带动的弱化以及对生态环境的危害，煤炭运销业已不能适应某市经济与社会开展的需要，必须按照科学开展观的总体要求进行产业结构的战略性调整。旅游业作为新兴的无烟产业，具有关联度高、带动性强和环境污染小的特点，而且焦作市已经实现了由传统煤炭城市向现代旅游城市的巨大转变。在此示范作用下，开展旅游业成为某市社会经济开展的必然选择，也将成为某市产业结构调整和转型的重要方向。然而某市的旅游业起步较晚、起点较低，在开展过程当中面临着旅游产品开发粗放和缺乏内涵、缺少高品质的文化休闲场所、产业链条过短、品牌形象模糊等问题，即某市的旅游开展正被旅游产业需要转型升级的问题所困扰。神农旅游文化产业园工程的建设，不仅能够推动某市社会经济发展的产业结构调整，而且能够解决某市旅游产业开展的历史难题〔产品结构亟需升级、市场结构有待调整等〕，还将满足外地旅游者和本地市民的双重游憩需求。因此可以说，工程的建设是某市经济产业结构调整和旅游产业转型升级的需要。七、工程的建设是神农山风景名胜区旅游开展的必然选择通过以上分析可以发现：神农文化产业园的建设将是顺应时代发展趋势、符合旅游开展需求、响应国家政策、落实政府工作的需要，同时也是加快中原经济区建设、促进河南省旅游产业转型升级、提升某市旅游产品的需要，因此神农文化产业园的建设将是神农山风景名胜区旅游开展的必然选择。神农旅游文化产业园，是以神农文化为元素，以上古文化创意旅游为核心，以神农山景区综合接待效劳为主要功能、以高科技网游虚拟场景与现实对接为表现形式的，集网游、文化、旅游、会展、地产、休闲、娱乐、餐饮于一体的文化产业基地。神农旅游文化产业园工程的建设，是神农文化与神农山旅游开发的紧密结合，神农山的旅游开展将通过神农文化找到开展灵魂，神农文化将通过神农山的旅游开展找到市场载体，二者相辅相成、相互促进。因此，神农旅游文化产业园的建设，必将成为神农山深入开展的文化支点，从长远看，将成为神农山风景名胜区拉长旅游产业链条、提升旅游产品结构、塑造知名旅游形象的重要内容。工程建成后，将成为外地人全面了解神农文化的聚集地，成为某市的地标区域，成为河南省龙头旅游文化产业基地，其必将加快神农山风景名胜区跻身国际知名、国内一流旅游景区的进程。第三章工程的可行性一、区位条件神农山风景名胜区位于某市城区西北23公里的太行山麓，规划地块毗邻神农山风景名胜区主入口，与神农山景区综合接待效劳区紧密相连，距离某市区也较近。由此可见，工程场地的区位优势明显。二、资源条件工程开发的资源条件较好，这将表达在自然资源和文化资源两个方面。自然资源方面：本景区生态环境和生态条件良好，在此根底上拥有奇峰、秀水、植物生态群落等众多风景资源；文化资源方面：神农山景区是炎帝神农部落活动最集中、最频繁的地方，景区内有大量具有深厚神农文化底蕴的景点和古迹，还有可以进行深入挖掘的历史文化渊源〔如神农传说等〕。以上这些都为本工程的开展提供了较好的旅游开展根底。三、场地条件〔开发条件〕工程场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间大，地块现状为荒地，先期开发本钱较低。规划区内生态环境良好，旅游资源的原生性保存较好，具备打造精品工程的本底资源。四、交通条件本景区位于太行山猕猴自然保护区核心区，通向规划地块区域的道路畅通、交通便捷。西侧有二广高速和仙神路、南面有焦枝铁路，由此可见，高速公路、省级道路以及铁路的多方位覆盖形成了丰富而便捷的进入通道，有效地解决了景区的旅游可进入性问题，这将为本工程的开发提供良好的交通条件。五、市场条件某市位于豫晋两省交界处，处在“郑州－洛阳－晋城－焦作－济源”两省五市城际圈的圆心地带，到达上述五市直线距离最远都在100公里左右。某市同时也是焦作市规划中的“晋—焦—郑—洛旅游圈”的中心焦点。因此，某市处于河南省南太行旅游经济区核心地带的事实，将为本工程的旅游开发创造良好的市场条件，开拓广阔的旅游客源市场，将成为神农山文化产业园开展的先决条件。六、资金条件旅游的开发离不开资金的支持。本景区已经成立了神农山风景名胜区旅游文化开发公司，公司将以自有和筹措资金等方式来解决神农文化产业园建设当中的资金问题。因此可以说公司的大思路、大投入、大决心和大勇气，以及某市人们开放的投资观念，将成为本工程旅游开发的强大助推力和生命力。七、政策条件2011年4月25日，某市召开旅游工作会议，会议指出，旅游项目建设是旅游业开展的重要抓手，要积极借鉴工业经济开展和城市综合开发的成功经验，围绕“国家5A级旅游景区——神农山景区”，积极谋划建设旅游工程，加强根底设施和效劳设施建设，完善效劳设施，增加效劳功能，不断延伸旅游产业链条，提高旅游综合效益，打造景区新形象。2011年9月30日，某市委书记陈敬如在调研神农山景区旅游线路开发及节前旅游平安工作时强调，要创新思路，明确定位，积极拓展景区旅游线路及相关景点开发，做大做强旅游文化产业，努力打造国际知名、国内一流的国家AAAAA级景区。由此可见，神农文化产业园的建设，得到了某市领导的高度重视和社会各界的广泛支持，以及某市人民群众对于神农山旅游开发的热情期盼，这将为本工程的建设提供良好的政策条件和公众环境。第四章工程地址及开发建设条件一、工程地址神农山风景名胜区，位于某市城区西北23公里的太行山麓，它是世界地质公园、世界自然基金组织A级优先保护区、国家AAAAA级风景旅游区、国家级猕猴自然保护区、省级科普基地，共有八大景区136个景点，景区占地总面积为96平方公里。规划地块位于神农山景区大门出口区域，毗邻神农山景区综合接待效劳区，规划面积约1000亩。南北长约995米，东西宽约1100米。工程组通过实地勘察后发现：工程地块处于亚欧板块稳定地质层，属非地震带，不存在灾害地质，地质条件总体较好；工程地块位于神农山的主出入口必经区域，大局部为缓坡式平整地块和溪谷，地形的起伏变化较丰富；工程地块地势脉络清晰，地形呈现出北高南低、东高西低的态势。二、开发建设条件1、工程场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，产品延伸空间大，地块现状为荒地，先期开发本钱较低。规划区内生态环境良好，旅游资源的原生性保存较好，具备打造精品工程的本底资源。2、工程场地的区位优势明显。规划地块毗邻神农氏景区主入口，与神农山景区综合接待效劳区紧密相连，距离某市区也较近。通向规划地块区域的道路畅通、交通便捷。3、工程文化资源条件较好。神农山景区是炎帝神农部落活动最集中、最频繁的地方，景区内有大量具有深厚神农文化底蕴的景点和古迹，还有可以进行深入挖掘的历史文化渊源，如神农传说等，这为本工程的开展提供了较好的根底。4、工程品牌条件较好。神农山景区作为世界地质公园、国家级风景名胜区、国家AAAAA级旅游区、国家猕猴自然保护区，在市场上具有较高的知名度和美誉度，游客对神农山景区具有良好的认知。三、工程制约因素1、区域大环境不太理想。河南旅游景区已步入“群雄并起”的“战国旅游”时代，工程地周边相继开发的诸多景区将带来强大的客源分流压力。作为一个后发型的旅游目的地，园区工程面临着强大的区域性市场竞争。2、规划地块在空间方面也存在相对劣势。如规划区南部紧邻火车道，有严重的噪音干扰问题；神农山景区主入口改道后，规划区面临局部客源减少的危险；规划区内给排水、电力通讯等根底设施尚处于空白状态。3、环境制约因素。规划地块内有一条河流贯穿南北而过，给项目地带来了生机和活力。但河水水流量小，流速较缓慢，几乎断流，致使工程地的水资源较为缺乏。4、市场劣势。经过多年的努力，云台山的品牌形象已在市场确立，给神农山景区造成目的地的形象遮蔽效应。主打山水观光旅游牌的神农山，作为太行山水的重要组成局部，目前处于云台山的阴影区内。但是，这个劣势是相对的，是可以改变、可以弥补的。第五章神农山景区旅游资源分析一、旅游资源概况〔一〕风景资源种类神农山风景名胜区的旅游资源包括自然资源和人文资源两大类，天景、地景、水景、生景、建筑、胜迹、风物等七中类，奇峰、云雾、植物生态群落、宗教建筑、摩崖石刻、地址遗迹等数十小类。按照种类统计，共有天景4个、地景58个、水景6个、生景20个、建筑41个、胜迹6个、风物2个。〔二〕风景资源总体特征1、风景资源具有较高的典型性与稀缺性，具有一定的丰富性与完整性；2、紫金顶、白松岭等核心景观具有极高的欣赏价值、自然科学价值和生态价值；3、高品位的景观在空间分布方面，具有高度集中的特点；4、自然景观与人文内涵结合紧密。如神农文化与神农峰、神农遍尝百草与百草洼、二仙与飞来石、魏华存的《黄帝内经》与遍山的中草药等等。二、旅游资源梳理、分析与评价一〕风景旅游资源等级评价《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972—2003)的五级标准，对风景区137个风景资源进行评价，由此可以得出以下结论：神农山风景名胜区的旅游资源涵盖7主类、19亚类、45根本类型，其中，一级风景资源11个、二级风景资源37个、三级风景资源54个、四级风景资源33个、五级风景资源2个。具体详见下表。神农山风景名胜区旅游资源分类、调杳与评价制表主类亚类根本类型资源单体等级地文景观综合自然旅游地AAA山丘型旅游地白松岭(景群)五级沐涧山月牙山大门山大雄山一级一级一级一级AAB谷地型旅游地青龙谷二级沉积与构造ABC节理景观棋盘格式节理羽状交错层理二级二级ABD地层剖面沉积岩间断二级面ABG生物化石点角石化石三级地质地貌过程形迹ACA凸峰紫金顶〔景群〕五级ACB独峰卧虎峰四级始祖峰神农峰骆驼峰三级三级三级八仙峰虎头峰二级二级观景峰一级ACC峰丛青龙谷合欢林临川山侧柏林黄坡黄栌林一级ACE奇特与象形山石七仙女龙首台四级四级舍身台待月台飞来石鱼脊岭三级三级三级三级风雨石三级清歌台二级三皇台二级访贤台二级云阳台二级情人石二级补天石二级商隐石一级龙虎石一级金伞峰一级伏羲峰一级女娲峰一级伯兆峰一级三皇峰一级淑女峰一级猴王台一级ACF岩壁与岩缝太平摩崖四级一线天三级ACG峡谷段落白龙游谷四级云阳河谷一级仙神河障谷一级ACH沟壑地桃花峪菊花岭山药沟地黄坡牛膝掌二级二级二级二级二级王坡一级ACK堆石洞锣鼓洞三级桃花洞二级ACL岩石洞与岩穴穿云洞四级禅师隐真洞女娲洞二级二级自然变动遗迹ADA重力堆积体紫红色页岩白云岩二级ADE火山与熔岩花斑灰岩鲕粒灰岩二级水域风光河段BAA观光游憩河段白龙游谷四级仙神河朝阳河云阳河一级一级一级天然湖泊与池BBC潭池老君洼二级沼百草洼二级瀑布BCA悬瀑沐涧山瀑布二级泉水与山涧BDA冷泉鸣玉泉三级青竹观泉真古寺泉二级二级CAA林地红叶林三级孔雀开屏三级CAB丛树峰墙列屏三级大松岭二级生物景观树木帝王松白鹤松四级四级五指松三级CAC独树祝融松三级挥别松三级轻女松三级连根槐一级天象与DAA日月星辰观察地神坛待月三级气候景光现象DAB光环现象观察地日出金伞四级观神农佛光三级遗址遗迹社会经济文化活动遗址遗迹EBC废弃寺庙二仙庙四级建筑与设施综合人文旅游地FAC宗教与祭祀活动场所云阳寺真古寺沐涧寺临川寺清静宫青竹观三皇殿三级祖师殿太极殿玉帝殿二级FAK景物欣赏点五子登科三级天鸡啼晓群鲸戏水鬼路口一级一级一级单体活动场馆FBA聚会接待厅堂〔室〕神农山庄游客接待中心一级一级FBB祭拜场馆神农坛四级神农祠二级景观建筑与附属型建筑FCA佛塔小塔林三级FCC楼阁紫金顶〔景群〕五级三清阁二级FCF城〔堡〕云阳寨二级FCG摩崖字画太平摩崖四级FCH碑碣〔林〕倒书碑二级神农步道碑碣天门碑记一级一级FCI广场及大门神农文化广场三级南天门天门中天门三级太行门二级FCJ人工洞穴朝阳洞三大仙洞一级FCK建筑小品思源亭知音亭锣鼓亭致远亭迎宾亭桃花亭二级居住地与社区FDA传统与乡土建筑神农山石墙二级神农坛峰墙窑洞群FDD名人故居与历史纪念建筑八一水库纪念亭一级情人桥二级FFA桥智慧梯一级交通建筑聪明梯一级FFE栈道天梯云阳河瓮谷梯叠二级二级水工建筑FGA水库观光游憩区段八一水库〔静应湖〕二级人文活动人事记录HAA人物魏夫人神话传说三级民间习俗HCF庙会与民间集会庙会三级7主类19亚类45根本类型137资源单体总结：由上表可知，神农山风景名胜区的旅游资源从总体上来讲,种类多样、品种丰富，具有较高的欣赏价值和生态价值，但缺少文化内涵、文化价值不够丰厚，有待于进一步挖掘本景区旅游资源的文化特色。〔二〕风景资源总体特色紫金顶——奇峰耸立，群峰拱向，是传统的祭祀胜地；白松岭一—“龙脊长城”，是奇特的地质地貌景观；“日出金伞”等天象奇观，丰富多彩；神农松〔白鹤松〕、猕猴等动植物资源名贵珍稀；神农、魏夫人等神话传说丰富，历史文化源远流长；“四大怀药”闻名于世，神农庙会热闹非凡。〔三〕本工程旅游开发的核心文化资源与独特性卖点通过以上分析可知，神农山风景名胜区的旅游资源种类丰富、品种繁多，自然景观风景优美，历史文化资源源远流长。然而拥有众多的旅游资源并不意味着旅游开发的成功，开发商和规划者必须要找到工程的独特性卖点，在此经过工程组的讨论和论证，决定将神农文化作为引爆神农山文化产业园旅游开发的独特吸引核。将神农文化确定为本工程的王牌与核心资源主要基于以下几个原因：第一，炎帝神农氏是中华民族的始祖之一。炎帝神农氏是上古时代部落联盟的首领，他与黄帝氏族共同带着百姓生活繁衍，不断将氏族开展壮大，共同形成了华夏族的主干。因此，中国人自称是“炎黄子孙”。第二，炎帝神农氏及其所带着的原始氏族部落先民，在长期的生产和实践当中，创造了丰硕的物质和精神财富，为中华民族的发轫和中华文明的形成奠定了最初的物质和文化根底。根据历史史料和文献记载，炎帝神农氏的历史功绩主要有八个方面：始作耒耜，教民耕种；遍尝百草，创造医药；治麻为布，制作衣裳；日中为市，首倡交易；削桐为琴，练丝为弦；弦木为弧，剡木为矢；作陶为器，冶制斤斧；台榭而居，安居乐业。第三，炎帝神农氏代表了中华民族的创业精神，奉献精神，敢为人先的创造精神，百折不挠、自强不息的进取精神。第四，目前依托炎帝神农氏为资源和载体的文化旅游开发尚属空白。国内以炎帝神农氏作为文化旅游资源进行的开发由于炎帝神农氏出生地的神话传说及记载的差异而呈现出了不同的地域分异。目前与炎帝神农氏有关的旅游景区共有三处：一是湖北省随州市的炎帝故里旅游区，二是湖北省西部边陲神农架，三是河南省某市神农山风景名胜区。但是，这三处景区都是在旅游开发初期的产物，仅仅满足的是观光旅游时代游客低层次的旅游需求。然而随着时代的开展和市场需求的变化，这些景区已经不能适应游客日益变化的旅游需求。小结：综上所述，神农山风景名胜区具备良好的自然资源和独特的神农文化资源，景区需在旅游产业转型升级的过程中抓住机遇，认真把握游客在体验经济时代下的需求特点，适时开发能够满足游客追求多样性、参与性、文化性与游乐性的旅游产品。以炎帝神农氏为内核、以产业结构调整为方向、以文化旅游为手段、以旅游开展为目标，建设神农文化产业园，叫响神农文化旅游品牌，占领国内乃至世界文化旅游的高地，形成独特而强大的吸引力和影响力。第六章功能分区与主要建设工程一、功能分区一〕引景效劳区区位：北距神农山游客效劳中心约670米，南距园区边缘约340米。功能定位：入口集散广场和管理效劳中心。〔二〕核心景观区区位：大门以西至云阳河之间宽约16米的条状地带。功能定位：文化观光休闲空间和园区、最重要的集散枢纽区域。〔三〕神农部落区区位：位于整个地块的北部。功能定位：高端会议、商务、休闲、度假中心。〔四〕农耕展示区区位：位于太阳历广场的西侧，东北侧为神农会议中心，北侧为神农部落别墅区，南临神农养生区的百草堂，北距神农山游客效劳中心约600米，南距园区边缘约至300米。功能定位：农耕文明体验展示中心。〔五〕神农养生区区位：位于中华农耕文化博物馆及农耕体验园南侧，直至园区西边界，东北口接太阳历广场，南至园区南边界，东临部落体验区。功能定位：神农养生康体保健中心。〔六〕部落体验区区位：位于图腾大道及太阳历广场的南侧，东临云阳路，北接图腾大道，距神农山游客效劳中心约650米，南至园区边界，西至神农养生区。功能定位：部落旅游文化体验中心。〔七〕神农度假区区位：位于云阳河的西侧，东面隔河与神农部落区、农耕展示区和神农养生区相邻，占地面积约700亩。功能定位：高端商务休闲度假。二、主要建设工程功能分区主要建设工程引景效劳区入口广场、立鼓景观、园区大门、管理效劳中心等核心景观区图腾大道、神徽影壁、太阳广场等神农部落区水系设计、半岛入口设计、临水部落套房、神农部落酒店〔丰泽源酒店〕、主题雕塑、战车木桥、问源道等农耕展示区中华农耕文化博物馆、神农持耒耜雕塑、 “中华龙”图腾立柱、非物质文化遗产展演厅、农耕文化体验园等神农养生区神农百草堂、百草园、植物造型园、养身茶道馆、神农养生主题餐饮中心、温泉疗养中心、水上娱乐体验中心、水街购物长廊等部落体验区神农部落板块：神农梦想城、神农文化” 6D影视体验馆、神农迷阵、神农雕塑、陶器作坊、纺织作坊、神农架、上古民居群落、商铺购物点、五弦琴表演厅、 “五谷”立柱等黄帝部落板块：指南车、《黄帝内经》影壁、轩辕三鼎、十二生肖、黄帝战鼓、黄帝部队图腾展示、黄帝部落群落等蚩尤部落板块目：蚩尤雕塑、真人CS对抗游戏、射箭场、兵器演练场、苗族文化演艺中心等神农度假区园区西大门、管理效劳中心、神农文化顶峰论坛会议组团、生态型高级商务休闲会所、高级专项生态康健养生组团、高级个性休闲组团实景演艺节目八大演出工程：神农迎宾、丰收之舞、神农祭天、天籁琴瑟、陶器之便、遍尝百草、大战蚩尤、炎黄会盟第七章旅游市场研究一、市场背景分析〔一〕国际状况21世纪将是旅游业的第二个黄金时代，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。旅游业将开展成为世界上最大的产业，旅游者将到达空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。〔二〕国内状况根据世界旅游业开展的规律，当人均收入到达1000美元时，国内旅游就会兴旺起来；当人均收入到达1000至2000美元后，度假旅游市场会逐步形成。2000至5000美元之间是属于一个过渡时期，会出现效劳消费的快速增长。截至2006年中国人均GDP超过2000美元，中国国内旅游人数到达13．8亿人次，而两个黄金周旅游人次就到达3．5亿，同比增长13％；中国入境旅游的港、澳、台游客人数将接近9000万至1亿人次，而外国游客人数那么有望超过2000万人次。2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。〔三〕河南省目前趋势河南省旅游开展的总体目标是将旅游业培育成为支柱产业，把河南省建设成为世界知名、全国一流的旅游目的地。自2005年以来，河南省旅游经济保持了年均25%以上的增速。截至2010年底，河南省成功创立了6家国家5A级旅游区、89家4A级旅游区，A级景区数量每年增加20多家。星级酒店每年增加约20家。河南省接待国内外游客总人数2.3亿人次，其中入境游客到达126万人次，旅游总收入由2005年的800亿元增加到了2185亿元，相当于GDP的比重由7.5%上升到10.2%。按照旅游资源分布特点和旅游产业开展功能定位，照应全省经济开展的宏观布局，在分析“十一五”旅游业布局现状的根底上，提出“一带五区”的旅游产业空间开展布局设想。一带——沿黄文化旅游经济带；五区——嵩山文化旅游经济区、伏牛山旅游经济区、太行山旅游经济区、桐柏—大别山旅游经济区、豫东平原文化旅游经济区。其中神农文化产业园所属的太行山旅游经济区，是河南省资源、各项配套设施、交通、旅游人数等各方面较好的一个旅游区。同时通过对神农文化产业园与河南省其他景区的比拟分析看出，河南目前还没有一个综合型中原文化旅游体验中心，这无疑为神农文化产业园神农文化产业园提供了一个可供开展的方向。二、客源市场分析鉴于神农文化产业园在河南的区位和资源特色，分析得知河南的客源市场几乎涵盖了神农文化产业园的客源市场特征。因此，河南的游客市场分析是神农文化产业园市场分析的根底和重点。〔一〕国外客源市场分析从空间结构特征看，河南旅游以港澳台所占的比重和增长幅度较大，成为入境游客的主体局部，亚洲〔45%〕尤其以东南亚的游客占绝对优势，国别构成上以日本、韩国、新加坡、马来西亚、泰国为主。从消费行为特征看，2010年河南入境旅游者人均日消费构成中，长途交通花费最多〔占总消费的 17.8%〕，购物消费占总消费的10.4%。这说明游客对本省的旅游商品不感兴趣；住宿餐饮花费较高，真正用于游览、娱乐的花费较少，说明旅游开发尚处于初级阶段，境外游客在景区的消费只停留在购置门票上。〔二〕国内客源市场分析1、消费行为特征〔1〕游客主要的出游动机以观光和休闲度假为主〔67.3%〕，公务、商务、会议也占有一定比例。〔2〕游客获得旅游信息的来源主要是传统媒体〔电视/报刊〕及亲友的口碑宣传〔61.7%〕，说明河南的旅游宣传促销手段还比拟单一。〔3〕游客主要以群体方式出游，其中单位组织、会议组织以及亲友结伴的方式占到70.7%，说明旅行社群众旅游市场开发还有很大的潜力，散客市场也有大的开展空间。〔4〕大多数外地游客在河南过夜，逗留2-3天的游客占到65.5%，并表现出较高的消费水平。〔5〕目前游客在河南的消费水平较高，消费额度在 1000-3000元的占到56.9%。2、时间波动特征每年6~7月和9~10月是旅游旺季，双休日出游者多，十一黄金周是顶峰。3、国内客源市场空间分布特征客源市场空间结构特征主要表现为旅游地辐射范围较小，距离衰减幅度较大的特点，本省及周边邻近省份、城市的游客占主体，主要集中在河南〔占全部国内游客量的70~80%〕，陕西、陕西、河北、天津、北京、湖北等地占外省游客的43.68%，广东、上海、江苏〔占外省游客的29.5%〕等区域是具有较大潜力的远程市场。〔三〕河南客源市场分析1、市场需求分析在市场需求方面，河南旅游及休闲消费具有鲜明的工业化中期的特征，主要表现在：〔1〕城郊休闲旅游进入快速开展时期，持续高速增长：〔2〕城郊休闲从农家乐开始提升，生态化、娱乐化趋势显现；〔3〕市民的城郊休闲消费还比拟低；〔4〕喜欢追逐热点、易于变化，市场还不成熟。2、河南居民休闲选择分析第一、从时间总量看，河南居民的休闲时间充裕，高于全国平均水平。第二、从心理特征看，河南居民休闲意识滞后，低于同等经济开展水平的地区。第三、从消费特征看，河南居民休闲消费市场已经启动，且大有潜力。第四、从结构特征看，青少年是影响休闲消费市场的核心力量。第五、从市场潜力看，河南居民现有休闲方式单一，休闲活动贫乏，人们对休闲生活品质的满意度不高。第六、从需求偏好看，高层次和时尚型的休闲活动需求呈增长态势。三、目标市场定位及客源市场细分〔一〕目标市场定位1、立足于焦作、某的游客与市民常态的特色休闲与体验旅游娱乐场所2、 立足于河南的王牌景点，中原文化对外展示的窗口3、 立足于全国的寻根文化。〔二〕市场功能定位1、 特色休闲与体验旅游娱乐场所2、 观光+休闲体验型景区3、 神农文化体验中心4、 河南大型文化产业示范基地5、 太行山旅游带休闲度假中心〔三〕市场细分1、根底市场此市场特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黄金周会增多外，全年几乎呈现平均分布。2、重要市场此市场是最能表达神农文化产业园旅游特色的核心，同时也是使神农文化产业园得以提升的重要方面，是需要进行大力拓展的市场。3、潜在市场根据客源市场特征分析，国内外游客对旅游商品和文化体验工程的喜好在所有的消费行为特征中占有很大比重，但是河南旅游商品和文化体验工程的开展尚不够丰富，而神农文化资源丰富，包括制陶、饮食、军事等等，为旅游商品和文化体验工程的开发提供了良好的基础，同时资源与商品之间的转化也为旅游创意产业提供了时机市场。随着神农山旅游的大力开发，旅游人数增多，景区环境提升，为旅游房地产的开发提供了机遇。四、市场预测及目标〔一〕市场预测据河南统计公报显示，2010全年接待海内外游客2.65亿人次，实现旅游总收入2282亿元，较上一年相比，两项数据分别增长了13%和15%。2010年全年，焦作共接待游客1958.99万人次，同比增长15.17%，实现旅游综合收入147.53亿元，同比增长15.19%。从以上数据看出河南、焦作旅游市场呈现良好得增长趋势，为神农文化产业园的旅游客源市场开发提供了良好的根底，另外随着河南这一旅游客源的深度开发以及全国文化旅游需求旺盛形势，可以推测，神农文化产业园开发后的游客量将会有巨大的提升空间。〔二〕市场目标通过焦作旅游现状及河南旅游现状，并参考我国成功文化产业园的旅游现状，制定神农文化产业园的目标如下：1、开发运营及营销开展初期神农文化产业园目标年旅游接待人数10万，并以10％－20％的速度增长2、运营开展成长期及成熟期神农文化产业园目标年旅游接待人数200万，并通过提质与辐射获取利润空间。第八章工程总投资预估及财务评价一、工程财务估算的主要说明1、 工程的启动需要大笔资金，故安排总贷款5亿元，其中第1年贷款1亿元，第2年和第3年分别贷款2亿元，具体详见投资计划与资金筹措表。2、 工程还款能力说明：工程第3年建设期结束，第4年开始还款，还款来源为折旧+当年利润，按当前假设初步计算需要6年还清,即第9年还清，具体的还款额度详见借款还本付息表。3、 通过计算，在当前假设的前提下，按50年经营期计算，工程全投资的内部收益率为16.93%，在10%的收益率的前提下，净现金流为18979万元，而自有资金投资的内部收益率为24.08%，净现金流为19548万元。详见现金流量表。4、 工程敏感性分析由于本景区建成后不收取门票，因此选取各工程收入、工程运营本钱作为敏感性因素，进行敏感性分析，计算结果如下表。工程NPV〔万与根本IRR与根本元〕方案相方案相比〔变化比率〕根本方案1897916.93%工程收入10%2365724.65%19.08%2.15%5%2129412.20%17.96%1.03%-5%16713-11.94%15.96%-0.97%-10%14483-23.69%15.05%-1.88%运营本钱10%9467-50.12%13.23%-3.70%5%14223-25.06%15.01%-1.92%-5%2373525.06%19.03%2.10%-10%2849150.12%21.37%4.44%从上表可以看出，在这三个指标当中，工程运营本钱是最敏感的因素，本钱上升10%，那么现金流下降50%，其次是设计的各工程的收入。各指标敏感性图示如下列图所示25%20%15%10%5%0%111L~~-二二i( k 1 10% 5% 0% -5% -10%♦门票价格-■—工程收入*运营本钱、投资方案与资金筹措表投资方案与资金筹措表〔单位：万元〕序号项 目第一阶段第二阶段第三阶段合计第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年4243012711691922447051总投资0915970000734072712711641802206591.1建设投资015500000001建设期利息1202403901.2〔6%〕3000001.3流动资金01792962977724243012711691922447052资金筹措0915970000734243012716996207402052.1自有资金091570073其中:用于建407271271670620740198设投资15500001用于流动资金179296029707722.2其他0000100200200500000000002.2100200200500.2长期借款000000002.2流动资金借.3款0注：第0年主要用于做工程的准备和攻关， 目前计算中没有考虑本局部本钱。流动资金主要用于经营性工程的开展，假设所有经营性工程的周转时间均为1个月。三、总本钱费用估算表总本钱费用估算表〔单位：万元〕12345671运营本钱61716914102791236121961238812388111.1经营性工程运营本钱21463550355035683568356835681.2建设性工程运营本钱402533646729879318393203132031312管理费用46351286210792079227922793营销费用741819138017273327364736477维修费用4168952625247987984财务费用00030005总本钱费用7416831312616154292789130605336052其中：折旧费20433947513102620399039906经营本钱7213797412141 1411925271 26615296152注：管理费用按营业收入的5%计算，营销费用按营业收入的10%计算，维修费用按折旧费的20%提取四、折旧摊销表折旧摊销表〔单位：万元〕项残序年二值111111111122222号7•目限［率123456789012345678901234200462570796297852484050000.原11111值664折234123333333333333333333.旧0373699999999999999999902费3951299999999999999999935328000000000000000000002368224766555443332211164837062840628406285173724848888999999999900004.875678901234567890123.净0733333333322222222222203值79五、利润表利润表〔单位：万元〕第:第:第:第冷§第项第:第；第:第；第1111111112222222序12345678901234567890123456号•目年:年净:年净净［年二年为二年［年［年［年二年三年二年二年二年胡二年三年二年二年二年二年二年91124443222222222222222222营20711553444444444444444444业622555550000000000000000001收43488888888888888888888888入9844444444444444444444444122211111111111111111115591255833333333333333333316488004222222222222222222税039777775555555555555555552金112332111111111111111111总78257035998877777777777777成43648666306244444444444444本11129006812199999999999999费636915546115000000000000003用1111341296334455555555555555利33694440371522222222222222润36860777743477777777777777总934973334995000000000000004额所44113432111111111111111111得452671101235777777777777775税20146120136033333333333333(33%)604664376099999999999999237864222333333333333333税89436330257055555555555555后91624546617433333333333333利738927790235111111111111116润(2378533333333333333利894363055555555555555润916245533333333333333分738927000004111111111111117配)政7府.部1分7企.业六、借款还本付息表借款还本付息表〔单位：万元〕序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第1长期投资贷款〔6%〕1.1年初借款本息累计本金1000030000£•利息1.2本年借款1000020000200001.3本年应付利息300120024001.4本年还本1.5本年付息300120024002流动资金借款2.1本年借款2.2本年应付利息2.3本年还本2.4本年付息3归还借款资金来源2043394751310262039903.1利润0000003.2折旧2043394751310262039903.3摊销七、现金流量表〔全投资〕现金流量表〔全投资〕〔单位：万元〕序项第第第第第第第第第第第第第第第■第第:第■第:第号目12345678911111111112年年年年年年年年年01234567890年年年年年年■年年:年:年:年「11222222222907244432244244444442221155344004000000063455555008808888888现金498888888844844444441流入44444444112222222229072444322442444444422211553440040000000163455555008808888888-营业498888888844844444441收入44444444回收1固定-资产2余值1回收-流动3资金111111111111217355321177166666664903685577306555555519263225852456666666现金480423423819633333332流出32886433建设投资〔不422122含建0776552设期711400.利155000001息〕0000000122792.流动96092资金7007711222211111111111129245691554433333333217112666306255555555.经营344171179232000000003本钱191554611500000000计算指标：财务内部收益率： 13.46%财务净现值〔1=10%〕: 9675万元静态投资回收期：4.8年八、现金流量表〔自有资金〕现金流量表〔自有资金〕〔单位：万元〕序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流入926410239172482158441584455841.1销售收入926410239172482158441584455841.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出1241411998170202424338722430382.1自有资金4249301127156997620074002.2借款本金归还2.3借款利息支付000300120024002.4经营本钱72137974121411411925271266152.5税金5105639491187228725072.6所得税44245012161640376441163净现金流量(3149)(1758)228(2658)286225474累计净现金流量(3149)(4907)(4679)(7338)(4475)(1928)计算指标：财务内部收益率：16.52%财务净现值〔1=10%〕:10498九、资金来源与运用表资金来源与运用表〔单位：万元〕)244112546303307899999995资77822840378522222220金91772666671366666663来134673334325000000041源9911113412963455555555利336944403345222222221润36860777771477777777.总934973334435000000001额99123333333333333234369999339999999991折03712999999999999999.旧495000000990000000002费001摊.销3费1长0001220000000000.期0004借000款000000流动资1金.借5款其他短1期.借6款432667自2079241有411900.资9157000007金0用1于422667.建0777247设711000.投1550001资用1于.流1227动799.资9607002金其他短1期.借8款1回1.收5金偿还26流动资金借款本金偿还27其他短期借款本金偿还112333333339盈23436999999997余03712999999996资4950000000000000043金00累11222335计1248888826048266盈25039999988999988886余04124333399321098763资438888888338888888824金88第九章效益感知与风险分析一、效益感知效益包括经济效益、社会效益和环境效益，而经济效益又分为直接经济效益和间接经济效益。直接经济效益是指门票收入，间接经济效益包括餐饮、住宿、购物、娱乐等工程综合收入。本工程建成后不收门票，将改变传统的过分依赖门票经济的收入模式，景区将以除门票以外的餐饮娱乐和旅游地产等工程收入作为主要收入来源。〔一〕经济效益分析♦游客量估计按照市场预测估算，2012年景区接待游客将达10万人次，2015年将到达15万人次，2020年将到达30万人次，2025年将接待游客到达50万人次。♦预计经济收入♦预计经济收入2012年景区旅游总收入为2000元。2015年景区旅游总收入为4210元。2020年景区旅游总收入为8150元。2025年景区旅游总收入为9240元。详见下表。万元，其中工程收入为1660万万元，其中工程收入为3726万万元，其中工程收入为7260万万元，其中工程收入为8760万指标2012201520202025内旅游旅游人数〔万E人次〕10153050勺年均增长率%10101015顾目收入〔万當 元〕1657372072488745年均增长率%102015入境旅游旅游人数〔人< 次〕200346605730豈年均增长率%102015帧目收入〔万當 元〕3.26.312.114.6年均增长率%102015合计总人数〔万人次〕10.0215.0330.0650.07寸年均增长率%10101015r工程收入〔万元〕1660372672608760年增长率201510〔二〕社会效益分析♦有利于弘扬炎帝神农文化及中华民族的传统精神。♦有利于更好地满足人民生活需要，提咼人民生活质量。♦有利于促进当地第三产业的开展，扩大就业渠道。♦有利于加快精神文明建设和构建社会主义和谐社会。♦有利于加快对外交流的步伐，促进经济繁荣。〔三〕环境效益分析良好的旅游环境是旅游开展的根底，而旅游开发的成功又会反过来增进居民的环境保护意识，加快绿化和美化环境的步伐，防止水土流失和环境污染。景区旅游开发建设，不仅防止了水土流失和水源污染，而且美化了环境，提咼了环境质量，有利于实现环境的可持续发展。二、风险分析〔一〕财务风险分析1、融资风险由财务预测及评价可知，工程的大型资金投入存在于第二阶段住宅旅游地产工程的开发，该局部投资规模较大，总共需要资金6亿多元，能否筹集到资金是工程能否成功的关键，在财务评价中采取的融资渠道是贷款〔5亿元〕，由于银行贷款需要复杂的批复过程，涉及到的时间比拟长，整个过程充满了不确定性。所以工程单位要提前做好准备，要争取在第二阶段开始之前将贷款资金落实。在实际操作过程中，还可以采取其他的融资方式：如通过工程分拆寻求大量的中小型工程融资，寻找战略合作伙伴融资、信托融资、上市融资等。由于利用银行存款存在着贷款的归还问题，会给工程带来不小的压力，工程单位需要根据工程的盈利状况，合理安排好贷款的归还节奏，处理好企业、银行和政府之间的利益关系。2、收入不确定性风险常规景区的稳定性收入主要集中于景点门票，但本工程的主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性的赢利手段和利润增长点，这些赢利点的产生是基于建设性工程，而通过经营性工程得以组合和提高。经营性工程的大量创新和引进，为工程的整体收入结构形成了不确定性的风险。同时，第二阶段建设完成的旅游地产工程能否按照既定方案销售完毕进而获得预期收入是该工程能否成功的关键。因此，在工程启动期就对固定资产和建设性工程的投资需要采取慎重态度，保持适当的比例搭配。最重要的躲避手段是，企业从一开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理、营销管理和市场管理。并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应的建设。3、本钱变化所带来的风险由于神农文化产业园工程涉及到的利益群体多，利益群体之间的关系复杂，政企关系和政企职能的分化没有前例可循，为工程实施带来了较大的难度，从而也使得工程实施的本钱充满了不确定性，可能会导致投入的意外增加。另一方面，由于工程各个阶段都涉及到不少经营性工程，而许多经营性工程没有确定的标