房地产产业结构和竞争分析-房地产产业结构分析和集团划分

房地产产业结构分析

石榴，中国传统文化视为吉祥物，多子多福的象征。石榴果成熟后，多室多子，籽粒饱满，颗颗相抱。房地产产业结构分析案例导入房地产产业结构分析案例导入“正如我国56个民族紧密团结在一起”房地产产业结构分析56个民族都是中华民族的重要组成部分结构即由组成整体的个部分的搭配和安排房地产产业结构分析1房地产开发业２房地产中介服务业３物业管理行业房地产业内部分化房地产开发业土地开发物业开发房地产产业结构分析房地产业内部分化房地产中介服务业房地产咨询服务房地产估价业房地产经纪业房地产产业结构分析房地产业内部分化房地产经纪业房地产代理房地产居间房地产产业结构分析房地产业内部分化物业管理针对房地产使用过程提供建筑和设备以及绿化的维护、安保、保洁等服务。房地产产业结构分析“决定房地产产业结构的主要因素有哪些”房地产产业结构分析开发商的数量以及商品房的差异程度01中介代理商和房地产经纪人的数量0203进入壁垒和转移壁垒房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素退出壁垒和收缩壁垒04成本结构0506纵向一体化房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素全球化07房地产产业结构分析开发商的数量以及商品房的差异程度1决定房地产产业结构的主要因素描述一个产业的起点是确定卖主（开发商）的数量以及产品（商品房）的差异性。五种基本的产业结构类型：完全垄断、完全寡头垄断、差别寡头垄断、垄断竞争和完全竞争。房地产产业结构分析中介代理商和房地产经纪人的数量2决定房地产产业结构的主要因素一般房地产交易大都寻找经纪代理人的帮助，因此中介代理商数量的多少反映了房地产市场的活跃程度，也在一定程度上影响了开发商对于代理商的议价能力。资本需求经验曲线规模经济政府干预土地的天然壁垒房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素资本需求经验曲线规模经济政府干预房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素土地的天然壁垒

土地供给呈刚性，数量的有限是房地产业最大的进入壁垒。经验曲线规模经济政府干预房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素房地产开发行业巨大的资本需求使得缺乏实力的公司被挡在门外。土地的天然壁垒资本需求规模经济政府干预房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素产品的成本会随着经验积累而下降土地的天然壁垒经验曲线资本需求经验曲线政府干预房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素产品的单位成本随产量增加而降低土地的天然壁垒资本需求经验曲线生产数量规模经济经验曲线经验曲线房地产产业结构分析进入壁垒和转移壁垒3决定房地产产业结构的主要因素房地产业是关系国计民生的产业，当偏离发展轨道时，政府会以行政手段干预。土地的天然壁垒政府干预资本需求规模经济房地产业的进入壁垒还包括纵向整合成本优势、产品差异性、转换成本、配售渠道等。正是这些壁垒限制了房地产市场上开发商的数量，保护了现有开发商的利润率。房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素

房地产业的退出壁垒：物业工作后续性、已购买未开发土地转让价格低等。

如果企业不想完全退出行业，只是想收缩规模，也会面临上述问题。房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素退出壁垒和收缩壁垒4房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素成本结构5一土地开发费，包括征地补偿费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、土地出让金等，约占商品房成本构成的30%—35%。房屋建安工程费，包括房屋建筑安装费、附属工程费、室外工程费等，约占成本构成的30%—35%。二各类配套设施费以及各种税费。包括公共建筑配套工程费、开发区内公共福利设施建设费、环卫绿化费、政府机关的各种税费等，约占总开发成本的25%—35%。三房地产行业里实行向前或后向一体化的企业往往处于优势地位，纵向一体化利于降低成本，并更好地控制企业的增值流。此外，实行一体化的企业还能在所经营的不同细分市场中控制成本和价格，获得税收好处。房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素纵向一体化6房地产业纵向一体化外资进入中国市场的四种渠道：直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业；房地产产业结构分析决定房地产产业结构的主要因素全球化7间接投资；外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；非居民外汇流入结汇购买房地产。城市土地的有限性和不可再生性、土地经济供给的稀缺性以及土地所有权的垄断性01房地产产品自身的固定性0203房地产产品自身的差异性房地产产业结构分析造成房地产市场竞争不完全性的因素房地产交易额巨大，房屋使用期长0405房