房地产项目财务评价报告

工程财务评价报告目录HYPERLINK前言 1HYPERLINK一工程概况 2HYPERLINK〔一〕地理位置 2HYPERLINK〔二〕工程环境现状 2HYPERLINK〔三〕规划设计方案的主要经济指标 3HYPERLINK二济南市房地产市场走势分析 4HYPERLINK〔一〕宏观环境分析 4HYPERLINK〔二〕济南市房地产市场现状与开展趋势分析 5HYPERLINK〔三〕竞争楼盘 6HYPERLINK〔四〕**工程分析 7HYPERLINK〔五〕工程市场定位 8HYPERLINK〔六〕工程价格定位 9HYPERLINK三工程实施规划 9HYPERLINK四工程投资估算及投资方案 10HYPERLINK〔一〕工程投资估算 10HYPERLINK〔二〕工程总投资估算 11HYPERLINK五工程销售方案及收入估算 12HYPERLINK〔一〕销售方案 12HYPERLINK〔二〕销售收入估算 12HYPERLINK六工程融资安排 13HYPERLINK〔一〕资金来源 13HYPERLINK〔二〕资金来源表和利息估算 13HYPERLINK七工程财务评价 14HYPERLINK〔一〕动态盈利能力指标评价 14HYPERLINK〔二〕静态盈利能力及计算 16HYPERLINK八工程结论与建议 17前言房地产工程的可行性研究是指在房地产工程投资决策前，对拟建工程有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比拟论证，对工程建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此根底上，对拟建工程的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比拟和综合评价，由此得出该工程是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为工程投资决策提供可靠的科学依据。房地产工程的可行性分析从内容可分为以下五个方面:房地产工程的投资环境分析、房地产工程的市场分析和市场定位、房地产工程投资总本钱费用估算及资金筹措分析、房地产工程财务评价和房地产工程投资风险管理。一个完善科学的房地产工程可行性研究在房地产工程实施过程中可以起到以下三个主要作用:(l)保证工程投资决策的科学性。房地产工程投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。而且，房地产开发工程投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资工程进行详细可靠的市场预测、本钱分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的根底上，进而取得理想的预期效益。(2)保证工程投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个工程能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的工程分析。同时，有的情况是研究一个工程的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析的根底上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最正确工程方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产工程投资的可行性研究成果，房地产工程投资就无法得到优化。(3)保证工程投资有序性。房地产工程投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来工程的实施进行周密安排的过程。特别是围绕工程开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定工程开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供给、配套工程实施步骤等，使整个工程的实施有条不紊地进行，以到达预期目的。本报告拟就对济南**工程进行可行性研究，进一步说明可行性研究对房产开发工程的巨大作用。一、工程概况〔一〕地理位置济南经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。〔二〕工程环境现状小区的配套设施要求时尚、齐全，根本能够做到既能满足小区业主日常的生活需要又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。针对周边生活环境，设立商业配套〔超市、综合商场、文教用品商店、美容美发店、餐饮店等。〕区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身中心、网球场、娱乐中心等。时尚配套齐全〔宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等〕、先进的建筑材〔地板采暖、可调节供暖设备、塑钢窗、蘑菇石〕成为该工程必不可少的附加值〕。具体的生活配套设施如表1.1所示：表1.1**工程配套设施配备类目工程名称配套说明距离交通出行公交临港南区115;115;116;116;136路上行;136路下行395米高速邢村立交桥可以直上济南绕城高速2000米教育配套幼儿园东方剑桥幼儿园山东省济南市历城区2708米小学济南市智远小学山东省济南市历下区2391米中学济南公交职业高中山东省济南市历下区2281米生活配套超市工程自身规划有商业，未来将建成商业街，以满足业主生活所需。家家悦山东省济南市历城区1191米万嘉隆超市泉港路山东建筑大学1345米公园山东建筑大学临港开发区凤鸣路1297米其他济南市邮政局高新区邮电支局山东省济南市历下区3956米商务休闲设施：净雅大酒店、喜来登大酒店提供一流完善的商务效劳和休闲设施，奥体中心周边还建有咖啡厅、餐厅、ktv等娱乐场所。5890米政务配套：龙奥大厦、省国资委、省交通局、省高院、省粮食局、山东省档案馆6734米文体配套：奥体中心、省博物馆9866米金融配套：建设银行、中国农业银行、交通银行、工商银行等几大银行1220米其他配套其他社区门诊山东省济南市历城区1218〔三〕规划设计方案的主要经济指标**工程总占地面积4.63公顷，地上容积率为1.8，地下容积率为0.77分摊至各个用地类型，具体的指标如表1.2所示表1.2**工程经济指标序号名称单位数量一总用地面积㎡46342二总建筑面积㎡12000(一)地上建筑面积㎡834001住宅面积㎡800002公共建筑面积㎡34002.1农贸市场㎡7002.2商场㎡20002.3物业㎡5002.4配电㎡200(二)地下建筑面积㎡359001地下停车场面积㎡45002地下室㎡55003地下商场㎡250004仓库㎡1200三地上容积率%1.8四地下容积率%0.77五绿地率%35七停车率%90济南市房地产市场走势分析〔一〕宏观环境分析1、宏观背景状况在宏观环境中，政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。回忆一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充满着中国的房地产市场，楼市的上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，抑制楼市过热使资金重回实体成为当前调控的重要目的，也是关系到国家经济转型和改善民生的重大事情。高层频繁表态，调控方向保持不变。2012年中央一直推进调控的决心很大。从限购令到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力进一步加大，房价俨然出现全国普降的局面。尽管2013年上半年中国的房产市场有所上升，但还是处于比拟低迷的态势。2、经济环境分析2013年前三季度GDP仍保持6.9%以上的增长速度，但增速呈缓慢回落态势。在国内外综合因素的影响下，应对通货膨胀的政策效应导致增速回落，经济增长由偏快转向过热的风险明显降低，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向开展，宏观经济指数较为稳定。经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和开展方向。2013年上半年，CPI指数不断攀升，6月份上涨8.5%创36个月以来的新高，通胀压力持续加大；下半年开始，在政策控制下CPI指数不断下滑，11月份创年内新低，推高通胀因素逐渐消除。〔二〕济南市房地产市场现状与开展趋势分析1、济南房地产市场逐渐走向理智化客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢，品牌意识已大大增强。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一局部资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。限购之后济南各大地产商的的变化销售策略转变：销售额前三名的中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提升，为全年任务的完成打下了良好的根底。推广渠道变化：推广宣传由以前报纸等群众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价比拟高的渠道转变，局部选择网络团购等方式。融资渠道转变：因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持工程正常运作，开发商不惜借高利贷或其他方式，局部开发商通过卖地变现，缓解资金压力。开发模式变化：减缓拿地开发，寻求多方合作，以降低风险，化解危机，部分开发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表示，考虑介入保障房建设；绿城中国在2005年即组建团队，研究代建模式的可行性。自身节流：局部开发商为节约开支，选择裁减员工等方式3、2013年济南第一季度房地产市场数据分析年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比拟明显好转。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。2013年3月份，济南土地成交量迎来井喷。2013年第一季度济南成交土地面积209.86万㎡，面积同比增长1289.8%。其中3月份成交量集中爆发到达152.86万㎡，是2012年新政发布之后单月土地面积成交之最。成交地块大多早已确定归属，开发商按方案拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。从土地性质的成交结构上看，住宅是主要成交主力，占总量的72%，而商服用地相对较少，占28%。成交价格主要受区域分布结构影响，价格先降后升。土地成交价格主要受所在区域价值影响，2012年1月份成交土地单价为2354元/㎡，楼面地价约1081元/㎡。因成交土地全部位于长清区，土地价格偏低。3月份成交土地位置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至5404元/㎡，楼面地价也升为2584元/㎡。〔三〕竞争楼盘该工程所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发工程很多，与此工程距离较近的主要楼盘资料如下所示：序号工程内容位置性质价格1山东建大教授花园凤岐路以东，建筑大学新校区以西，以南历城工业园住宅、花园洋房、板楼、多层、小高层，配套有商业街7900元/平米2济南中建凤栖地经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路高层住宅，配套九年义务制中小学，临街楼宇首层为商业店铺7500元/平米3济南恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临住宅、板楼、小高层、高层、毛坯房8100元/平米4济南永大颐和园经十路邢村立交桥西侧〔建筑大学东临〕住宅、普通住宅、小高层、高层、毛坯6999元/平米5济南济南恒大名都历城唐冶新城核心区普通住宅、高层、精装修7260元/平米6济南普利林景山庄历下经十东路3366号(奥体中心东临约3.8公里)普通住宅、多层、小高层、精装修5900元/平米〔四〕**工程分析1、工程概况分析该工程属于济南市的东拓局部，在一定程度上占据了规划的优势，其周围房地产市场比拟活泼，工程较多，竞争也相对剧烈。该工程于2011年上半年拿到地块，按当时价位来说地价比现在相对高一些，当然，其生活设施及市政配套也相对完善，有良好的自然及人文环境。局部用地可以利用附近的其他工程的配套设施来改变人居环境。2、市场细分及客户定位准确的客户定位，有利于工程的市场定位、市场细分，从而使工程规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，促进销售。3、户型设计该工程楼盘方案分为高层和联排别墅两种，户型设计要求经典实用，功能多样。其中高层单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型以75—95平方米的两房为主，并引入错层大户型或复式房作配合。而底层联排别墅那么更具人性化，除了满足上述要求之外，还有舒适度更加提升。其户型比例建议如下：1).按户型分表2.1户型分配比率户型平层或错层复式合计一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅比例7.8%25.2%30%16%21%100%2).按面积分表2.2住宅面积分配比率面积55-64㎡65-77㎡78-94㎡95-104㎡105-130㎡合计比例5%12%30%28%25%100%将建设建议归纳为一句话，即：以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。考虑当地生活配套不完善，建议配套商业〔即底商建筑〕、业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：约为80%。4、营销推广策略售楼处选址：山东大厦，利弊参半。利：a该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。b人员流动量大，易扩大知名度。c交通动线兴旺，方便客户咨询。避：a租金较贵，投入费用高。b交通本钱和时间较大，假设是客户看楼盘，从售楼处到工程所在地比拟麻烦。价格是整个营销策略中极期重要的一局部，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个工程的失败。〔五〕工程市场定位1、工程的市场定位因本案受当地生活配套影响，此地域的销售市场形成一种独有的规律，档次较平均、环境清新、成片开发、规模较大的住宅比拟多，而本工程的市场定位是：必须建成“规模适中、配套全、环境好、效劳优”的智能化住宅城，楼盘素质定位不宜过低，中高档的住宅便于小区规划和配套建设，楼盘售价方面，普通住宅应该与周围片区保持一致，而特有的联排别墅的售价应该相对高一些。小区需拥有宁静的社区环境，文化风格层次高雅，视周边工程的园林规划，该工程必须以主题式风格分类，同时保障每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前看到的是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，此外，该工程内户户层高3.0米的建筑特色调动为业主赢得了更广阔的观景空间。根据社会热点和当地配套空白，极富特色的室内外健身设施和。2、消费群体定位一个工程只要抓住目标消费者，就会起到一个事半功倍的效果。所以目标消费者的定位准不准确将对工程的销售起到决定性的作用。由于各方面的因素制约，本案附近的房价相对持平，一定程度上限制了该地区的住宅开发的档次，但是鲜有的九栋联排别墅还是将吸引消费者的眼球。所以，为了确保本工程的品牌和市场效益，通过近段时间对当地房地产市场以及本案的情况分析，我对本案主力客户群的判断如下：地域分布：以区域内公务员以及有一定消费能力的居民为主，外环线两侧的企业职工为辅，各占65%、20%；经商人士及外地人占10%；其他：5%。购房更注重解决现在的需求。但因素质原因，同时关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限。对于高档消费人群，着重推进联排别墅的售卖。而对于区域内的公务员、年轻的白领，那么更趋向于中、小户型，单身白领或外地人选择55—70平方米的单元，双职工选择75—90平方米的单元居多。附近居住的局部高素质，具有一定层次及购置能力的客户。这类消费者较为熟悉周边的居住环境，在此区域中居住时间较久，年龄在40岁左右，希望改善居住条件的群体，对未来的市政府的大力改造充满信心，相信此区域拥有升值潜力。因此年龄段的人群多为3—5口之家，对于他们而言三室面积在98—110平方米的房子最受青睐，改善型的三室二厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。根据以上说明，在今后的宣传推广工作中，针对目标消费群应做到：受地域和家庭收入的限制，本案除了立足工程所在区域，做细做透市场，还要挖掘区域外的客源；观望的准客户有效消化，制定具体措施，消除客户顾虑。〔六〕工程价格定位综合以上分析，该工程在实现各价值实现要素以后，总体入市均价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位12000元。三、工程实施规划**工程的开发经营周期为5年半的时间左右，其中建设期为3年半，分一期建设期2年，二期建设期1年半。商品房从第二年开始预售，到二期现房销售完大约4年左右的时间。具体的开发经营周期见横道图所示。四、工程投资估算及投资方案〔一〕工程投资估算表4.1工程投资经营费用估算序号项目数量〔万平方米〕费用标准〔元/平方米〕费用金额〔万元〕备注1土地费用21080土地出让金46342659930580440万元/亩,69.5亩购置土地使用手续费及税金5002开发本钱1223721.842.1前期工程费用1260720规划设计1245540工程可行性研究129108地质勘探测绘12224施工现场“三通一平”124482.2建筑安装工程费9159002.21地上建安工程8180014400结构工程810008000装修工程85764608机电设备及安装工程822419522.22地下建安工程115001500结构工程112001200机电设备及安装工程13003002.3根底设施建设费9110990附属工程费950450室外工程费9605402.4公共配套设施建设费2.9366004336农贸市场0.071500105商场2.715004050物业0.05130065配电0.02130026仓库0.091000902.5其他费2002.6开发间接费885.84(2.1~2.5)*4%2.7不可预见费690.83开发费用13172.153.1管理费用1664.05〔土地费用+开发本钱〕*3%3.2财务费用7400.9土地费用及相应管理费利息625开发本钱与相应管理费利息4212.9融资费用25633.3销售费用4127.2估算销售收入：117920广告宣传及市场推广费589.6(销售收*0.5%)销售代理费2358.4(销售收入*2%)交易手续费1179.2(销售收入*1%)4开发期税费6485.6营业税5896(销售收入*5%)城市维护建设费412.72(营业税*7%)教育费及附加176.88(营业税*3%)5工程开发本钱费用及税金总计74459.59〔1-4项之和〕〔二〕工程总投资估算表4.2工程总投资〔不含财务费用〕单位：万元序号项目费用金额(万元)1土地费用310802开发本钱23721.842.1前期工程费用7202.2建筑安装工程费159002.21地上建安工程144002.22地下建安工程15002.3根底设施建设费9902.4公共配套设施建设费43362.5其他费2002.6开发间接费885.72.7不可预见费690.83开发费用13172.153.1管理费用1664.83.3销售费用3540.954开发期税费6485.65工程开发本钱费用及税金总计74459.60五、工程销售方案及收入估算〔一〕销售方案本工程的销售面积是地上高层住宅和底层联排别墅、商铺、农贸市场的面积共82700平方米和地下停车位和商场共24500平方米。具体的销售方案如表5.1所示。表5.1工程销售方案单位：平方米面积销售高层住宅〔A〕联排别墅(B)商场农贸市场停车库地下室仓库其他合计建筑面积50000〔11栋15层〕3000027000700(E)4500(F)5500(G)1200(H)1100(I)120000一期出售500002000〔C〕700450057200其他5500120011007800二期出售30000〔9栋5层〕25000(D)55000合计5000030000270007004500550012001100120000设计户数：460户停车率80%户户均有〔二〕销售收入估算**工程计算期为五年，建设期一期两年，二期一年半，第二年开始一期产品的预售，第五年其中二期产品售完。并且在前面的分析中，已经初步确定该工程的总体售价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位12000元。另外根据市场情况分析，公共根底设施配套也做出了相应的定价，具体销售方案和定价如表5.2所示。表5.2工程销售方案单位：万元年份201120122013201420152016合计销售比率20%A+20%F40%A+30%F+E+30%G40%A+20%B+30%F+C+30%G20%F+50%B+30%D+20%G30%B+70%D销售收入908017895267252958035300117920销售收入所占比例7.70%15.18%22.66%25.08%29.94%100%备注：高层住宅、连排别墅、地上商铺、农贸市场、地下商铺、地下室的售价分别为8000、12000、14000、11000、12000元、6000元/平方米，停车库的售价为10万元/个。六、工程融资安排〔一〕资金来源房地产开发工程的资金筹措主要是根据工程对资金的需求以及投资使用方案，确定资金的来源的相应的数量。房地产开发工程的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。1、工程总投资7.5亿元左右，其中现自有资金25000万元用作投资，分年度投资情况如表所示。缺乏局部从银行贷款，银行贷款条件是年利率12%，前2年只计息还款，从第3年开始还本付息，此后每年付清利息并分5年等额归还建设期利息资本化后的全部借款本金。2、销售收入、销售税金及附加和经营本钱的预测值如表所示，其它支出忽略不计。〔二〕资金来源表和利息估算1、根据工程总投资估算和自有资金的情况，方案年投资和借款情况如表6.1所示。内容年份合计201120122013201420152016建设投资投入比例100%50%15%15%10%10%建设总投资7446037230111691116974467446自有资金2500025000资金流入908017895267252958035300长期借款〔12%〕122304500表6.1年方案投和借款量单位：万元2、财务费用估算，依据年借款情况，可以算的财务费用，如表6.2和6.3所示。1).建设期前两年向银行贷款情况表，前2年计息还款情况2011年和2012年在年末支付本年利息表6.2工程建设前两年计息还款单位：万元内容年份20112012备注年初欠款013250年利率12%当年借款122304500应计利息733.81737.6年末本金00年末利息733.81737.6年末欠款累计12230167302).长期借款从第3年开始利用等额还本付息方式开始还款，期限为5年。表6.3为期5年的等额还本付息单位：万元年份内容欠款额20132014201520162017备注抵押贷款还本付息167304640.94640.94640.94640.94640.9i=12%七、工程财务评价〔一〕动态盈利能力指标评价关于工程的动态盈利能力指标查看工程的全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。表7.1全部投资现金流量表单位：万元内容年末2011201220132014201520162017合计一、现金流入1223013580178952672529580353001353101.销售收入9080178952672529580353001185802.长期借款12230450016730二、现金流出38233.81348716875.12713610.77713767.8026582.4024640.902107229.021.开发建设投资37500112501125075007500750002.营业税金及附加499.4984.2251469.881626.91941.56521.93.年末贷款还本付息733.81737.64640.9024640.9024640.9024640.9024640.90225675.91三、净现金流量-26003.8931019.87313114.2215812.19828717.598-4640.90228112.19四、累计净现金流量-26003.8-25910.8-24890.927-11776.704035.49432753.09228112.19五、净现值(i=12%)-26003.883.0357813.03659334.4510048.93816295.136-2351.225六、累计净现值-26003.8-25920.76-25107.73-15773.28-5724.3510570.79FNPV=8219.57IRR=20%由表可以看出，,FNPV=8219.57万元，FIRR=20%>12%,所以工程从全投资的角度看行。表7.2资本金现金流量表单位：万元内容年末2011201220132014201520162017合计一、现金流入1223013580178952672529580353001353101.销售收入9080178952672529580353001185802.长期借款12230450016730二、现金流出25733.822375625.136110.786267.80