2021.3连云港城市研究城市进入、产品定位

绝对保密连云港市城市进入研究报告2021.3微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai01.目录02.CONTENTS03.04.05.

城市分析房地产政策和市场板块划分及投资价值品牌房企投资策略下半年供地计划2 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai第一部分 城市分析3 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港位于江苏东北端，是中国首批沿海对外开放城市，新亚欧大陆桥东桥头堡，区位条件优越。1.1城市站位连云港是一带一路节点城市，新亚欧大陆桥东方桥头堡，处于陇海线经济发展与沿海经济发展带的“十字”节点位置；连云港是中国首批沿海对外开放城市；连云港位于江苏最东北端，东连渤海，南邻淮安市，西接徐州市，北靠山东省，与周边城市的联系较弱。连云港4 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港下辖三区三县，其中主城区（海州+连云）面积1498平方千米，主城区常住人口113万人，占比25%。1.2行政区划1983年国家地市体改时，江苏省将原徐州地区的赣榆、东海两县与原淮阴地区的灌云县划归连云港；1996年江苏省又将淮阴市的灌南县划归连云港，辖四县四区（即连云港“一区三县”原均不属于连云港）。2001年10月1日国务院批准，撤销云台区；2014年5月，经国务院批准，撤销赣榆县，设立连云港市赣榆区；撤销新浦区、海州区，设立新的连云港市海州区。连云港市辖海州区、连云区、赣榆区3个区，灌云县、东海县、灌南县3个县。赣榆区于2014年“撤县设区”，与海州区、连云区联系较弱，主城区（海州区+连云区）常住人口共计113万，占全市常住人口的25%。地区土地面积比重年末户籍人口(万常住人口常住人口比重（平方千米）人)（万人）全市合计7615100%533452100%市区301240%22321046%连云区79711%25286%海州区7019%788519%赣榆区151420%1209721%县460360%31024254%东海县203727%1249721%灌云县153820%1048118%灌南县102813%826414%鉴，“一区三县”指赣榆区+东海县+灌云县+灌南县5数据来源：2018年连云港市年微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港经济总量、人均GDP均较低，在苏北五市中处于较落后水平，但2019年经济增速创近年新高。连云港历年GDP走势1.3经济总量350026402772313915n连云港2019年GDP3139亿元，GDP增速13.24%，为近6年最2800高；人均GDP6.95万元，同比增长13.36%，为近年新高；21001014005700n苏北五市中，连云港经济总量、人均GDP均位于第四，仅高于00宿迁，与徐州、盐城差距较大。2013201420152016201720182019连云港历年人均GDP走势GDP总量（亿元）增速（%）2019年苏北城市GDP对比800005857761332695231580006000010600040000400052000020000002013201420152016201720182019人均GDP（元）增速（%）6微信公众号/知识星球：地产研报素材

1315.008.117.917.85136.956.2810.006745.00313971515702387130990.00连云港徐州盐城淮安宿迁GDP总量（亿元）人均GDP（万元）GDP增速（%）业内微信交流群：DCyanbaosucai城镇居民人均可支配收入、住户存款逐年增加，各项指标优于宿迁，但总量较徐州、盐城差距较大。连云港历年城镇居民人均可支配收入情况1.4居民购买力2019年城镇居民人均可支配收入对标4000015400003621538816389529.010.510.58.88.18.1353903061498.38.73000010300008.38.520000200008.18.158.01000010000229852359525728278533029332749353907.80007.52013201420152016201720182019连云港徐州盐城淮安宿迁城镇居民人均可支配收入（元）增速（%）城镇居民人均可支配收入（元）增速（%）连云港历年住户存款情况2019年住户存款对标13.3180016.112901420162220.0450013.012.516.0120012.010.811.713.015.0300011.69.610.19.310.012.060015005.01622402431811812152500.008.02013201420152016201720182019连云港徐州盐城淮安宿迁住户存款（亿元）增速（%）住户存款（亿元）增速（%）7 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港位于江苏最北端，距周边强经济中心城市较远，经济发展依靠“自力更生”，港口经济发展面临诸多竞争，现状发展不及预期。 1.5竞争力分析山东半岛城市群济南淮海经济区郑连云港州徐州南上海京长三角城市群

“尴尬”区位：1、连云港位于江苏最东北端，属于淮海经济区，现阶段徐州城市能级不足带动连云港发展；2、由于省际竞争关系，北部融不进山东半岛城市群；3、南部距南京、苏州等强经济中心城市距离较远，难以有效承接苏南的产业转移，经济发展依靠“自力更生”；港口经济面临多城市竞争：1、江苏省内重沿江轻沿海政策，连云港、盐城等沿海城市发展不及南京、扬州等沿江城市；2、连云港为港口城市，面临山东青岛、日照、烟台等港口城市的激烈竞争；3、连云港位于陇海线经济发展带上，但交通（高铁&火车）枢纽地位远远落后于郑州、徐州，对外联系较为落后。8 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港城镇化率63.6%（城镇化率=城镇常住人口/常住总人口），处于小城市进入大城市发展阶段。1.6城镇化率连云港，正处于快速发展阶段，表征有三方面：①基础设施建设提速；②城市更新速度加快；③城市发展框架格局快速拉开。2019年，连云港城镇化率为63.6%，向大城市发展，并处于加速期。发展阶段农村进入城市小城市进入大城市大城市郊区化郊区城市化(大都市圈)城市化率70%75%50%发展周期起步及加速期加速期平缓期后续期城市化率小于50%时，人口迁移以农村城市化率大于50%城市化率大于70%后，人口迁移以大城市城市化率趋于稳定，人口继续向郊区迁移，郊城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小人口迁入城市为主。之间的相互移动为主，城市进入规模结发展构优化时期。区人口逐渐超过城区人口。型城市，区域最终形成“大都市圈”。特征宿迁：60%；淮安：62.4%；连云港：温州：70%;常州：73%苏州：76%;杭州：77%63.6%；盐城：64%；徐州:65%连云港城镇化率62.60%63.60%100.00%54.35%55.72%57.13%58.70%60.20%61.70%51.75%53.15%50.00%0.00%20102011201220132014201520162017201820199微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai9数据来源：各城市统计局，统计数据为2019年城镇化率，城镇化率=城镇常住人口/常住总人口连云港人口基数小，为人口净流出城市，常住人口增长缓慢，受制于历史因素，市区对下属县市人口吸附能力较弱，人口主要外流到苏南城市。1.7人口流动2019年苏北城市人口情况对标连云港户籍人口534万，常住人口451万，人口基数小，是典型人口净流出城市；Ø连云港全市外流严重，主城区（海州区+连云区）是人口净流入区域。连云港下辖赣榆区、1200.0882.6800.0720.9东海县、灌云县、灌南县受制于历史因素，对连云港市区归属感不强，市区对下属县区人451.1493.3493.8400.0口吸附能力弱，人口主要流入到苏州、无锡等苏南城市；(83.3)(159.2)(100.5)(67.2)(98.6)0.0Ø2019年连云港常住人口出现负增长为0.20%，远小于徐州、淮安。(400.0)连云港徐州盐城淮安宿迁常住人口（万人）户籍人口（万人）人口净流入（万人）连云港常住人口增长趋势连云港2017年各区县人口情况2019年苏北城市常住人口增长对标0.480.540.490.490.49-0.204560.64520.44480.040.24440440442.8445.2447.4449.6451.8452.0451.1-0.2436-0.42013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2.97.385.396.997.180.910063.7-22.7-18.25027.9-26.8-23.20连云区海州区赣榆区东海县灌云县灌南县

1010000.30.10.20.20.4008000.20-10600-0.200.00400-20200451.1720.89493.26493.79-0.20882.560-0.40-30连云港徐州盐城淮安宿迁常住人口（万人）增速（%）常住人口（万人）户籍人口（万人）常住人口（万人）增速（%）人口净流入（万人）10微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai人口分布：人口集中在海州区、赣榆城区、连云老城，但三区间互动联系弱，连云新城现阶段人口吸附能力较弱。1.8人口分布赣榆城区连云老城连云区人口分布连云新城连云新城连云老城开发区开发区开发区，工业用地为主海州区人口分布集人口分布较人口分布较中区域集中区域分散区域11 数据来源：百度热力图 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 112018年连云港在校小学生人数45万，呈缓慢增长趋势，相对于其他苏北城市人数较少，但占常住人口比例较高。 1.9小学生人数小学生在校人数及流动情况可以衡量一个城市对人口的吸附能力及楼市的安全性2018年，连云港在校小学生人数45.22万人，常住人口占比10.02%；2018年较2013年（35.6万人）增加9.62万人，年均增长约1.92万人；2014-2018年，连云港在校小学生人数增幅领先与盐城、淮安，其中2014年8.1%，增速下滑但仍处于正增长区间。12 微信公众号/知识星球：地产研报素材

2018年连云港徐州盐城淮安宿迁小学在校45.2294.0245.3634.9151.07学生数常住人口451.1880.2720492.5492.6在校10.02%10.7%6.3%7.1%10.4%小学生数占比苏北城市历年在校小学生人数增长对标15.014.011.510.08.16.97.64.73.85.03.40.02014年2015年2016年2017年-5.0连云港增速（%）徐州增速（%）盐城增速（%）淮安增速（%）宿迁增速（%）业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港为橄榄球型收入结构，人数上以制造业、建筑业为首，收入上以能源生产供应、科技研发为首。1.10收入结构连云港各行业从业人数（人）制 造 业建 筑 业教育公共管理、社会保障和社…交通运输、仓储和邮政业金融业批发和零售业卫生和社会工作租赁和商务服务业水利、环境和公共设施管…科学研究和技术服务业能源（含核电）及水的生…农、林、牧、渔业信息产业房地产业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业居民服务、修理和其他服…采 矿 业0 20000400006000080000

收入分级行业分类年收入（元）人口占比能源（含核电）及水的生产和139357供应业科学研究和技术服务业113210高收入阶层教育9478432%公共管理、社会保障和社会组92824织批发和零售业87511卫生和社会工作83029居民服务、修理和其他服务业77351文化、体育和娱乐业75348中收入阶层交通运输、仓储和邮政业7098039%金融业70491制造业67310信息产业64328房地产业57795租赁和商务服务业56701水利、环境和公共设施管理业56408低收入阶层29%建筑业52208住宿和餐饮业39892采矿业35243农、林、牧、渔业35224连云港橄榄球型收入结构高收入人群32%中收入人群39%低收入人群29%13 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai产业结构持续优化，工业主导地位明显，第三产业以传统产业为主，第一产业占比过高。1.11产业现状连云港历年产业结构2019年苏北城市三产结构对标100.0%100.0%41.0%41.0%42.1%42.8%43.4%44.7%45.0%45.0%50.1%47.5%48.2%46.8%50.0%50.0%45.6%45.8%45.0%44.7%44.7%43.6%43.4%43.4%40.4%41.6%41.8%42.7%13.4%13.2%12.9%0.0%12.5%11.9%11.7%11.6%0.0%11.6%9.5%10.9%10.0%10.5%2013201420152016201720182019连云港徐州盐城淮安宿迁一产二产三产一产二产三产0.5%0.5%9.9%2018年连云港各行业生产总值占比0.7%2.9%12.7%第一产业工业建筑业6.7%批发和零售业交通、仓储和邮政业住宿和餐饮业4.6%信息产业金融业房地产业1.6%1.4%36.3%4.2%租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业9.7%居民服务和其他服务业社会事业8.4%14微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港三产发展缓慢，以传统三产为主，人均产值较低。1.11产业现状第三产业前四位：社会事业服务（医疗教育等）、批发零售（商贸）、房地产、金融业，基本是传统产业，无优势产业；第三产业从业人员增速较慢，对比苏北城市，连云港三产从业人员较少，人均产值较低。第三产业发展规划目标国际物流加快发展国际陆海联运，提高物流信息化水平，打造多样化物流服务新模式。金融服务创新金融服务和产品，发展国际航运价格衍生品，建物流企业与银行的沟通、交流平台，引导创新物流金融业务。国际商务突出城市高端综合功能，以现代服务业为基础，发展总部经济、港航物流、会展服务、跨境电商等产业业态，建设立足东部沿海、辐射“一带一路”的区域性商务中心、金融中心和休闲中心。15 微信公众号/知识星球：地产研报素材

2018年三产各行业产值（亿元）社会事业262.36批发和零售业256.43房地产业176.81金融业120.16交通、仓储和邮政业110.71租赁和商务服务业75.32信息产业41.1住宿和餐饮业36.89科学研究和技术服务业17.48水利、环境和公共设施管理业14.28居民服务和其他服务业130 50 100 150 200 250 300业内微信交流群：DCyanbaosucai以战略新兴产业、临港产业、现代服务业为主导，加快构筑现代工业产业体系。Ø形成“蓝色”产业带与“绿色”产业带为特色的“一纵一横”产业布局结构。 1.12产业规划蓝色（沿海）产业带：以发展沿海临港产业为主，培育壮大石化、重型装备制造、能源和物流四大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。绿色（沿东陇海）产业带：以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，构建特色产业园区和生产性服务业集聚区。区域服务中心（海滨新区核心区）：蓝色产业带和绿色产业带的交汇处重点发展商务服务、信息咨询、中介代理、会展交易等现代服务业。同时，积极发展商业服务、餐饮娱乐、文体休闲等消费性服务业。16 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 16连云港中心城区产业布局分为北、中、南三大板块和九大产业区。北区中区

1.13产业分布•赣榆临港产业区：重点依托赣榆港区，大力发展以特钢、精细化工为主导的临港工业。•海洋经济开发区：重点发展现代海洋经济相关产业，加快功能置换和落后产能企业淘汰。•赣榆经济开发区：重点发展电子机械、新型材料和生物科技等产业，形成科技含量较高的都市工业园区。•经济技术开发区：重点发展新医药、新材料、大型装备制造、精密机械加工和消费电子产业，形成连云港市战略新兴产业主要集聚区。•高新技术开发区：重点发展科技研发、总部办公、网络信息、船业孵化、金融商务等，打造产学研一体化的市级综合创新服务区。•海州专用设备产业园：重点新城专用装备主导，新能源、电子信息等特色产业协调发展园区。•海州通用设备产业园：通过技术引进与自主创新，转南区型升级园区。•板桥工业园：与徐圩临港产业区联动发展，接受周边地区产业辐射，重点发展徐圩产业区相关配套产业，不再发展盐化工等污染产业。•徐圩临港产业区：优先发展石化、精品钢等临港产业。17微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai17中心城市战略东进，向海发展；向北，赣榆撤县设区，融入城市多极体系。2015年版总规范围向北赣榆撤县设区，融入“多核”发展2008年版总规范围向东战略东进，向海发展，大力推进海滨新城建设

1.14城市空间研究中心城区的用地规模和人口规划（2030年）版本2008-20302015-2030人口规模200260建设用地240300（平方公里）人均建设用地120115（平方米/人）中心城区建成率高达71%，人均建设用地102平方米/人，未来发展空间以新区建设为主。中心城区建成区面积（平方公里）30020620621416020010002014年2015年2016年2017年18 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai城市发展受自然因素限制较多，经历了向南、向东、向海发展的过程，发展方向缺少连续性。1.14城市空间研究连云港城市城市发展方向经历三次转变，受山体地形切割及河流、海洋限制，连云港向南、向东发展均受阻；受制于经开区的化工企业和盐碱化问题，连云港未来或将跳开经开区继续向东北方向的连云新城发展；连云新城距离市区过远，城市能级难以短期内抵达，且有106万千瓦的田湾核电站，人口导入抗性较大。2012年之前，海州主城区为中心，整个市2012－2017年，城市发展主要板块为高新2017年以后，受制于南侧山体阻碍，及土区板块基本以城市规划主体进行发展地开发殆尽，将发展视角转向开发区、连区和城南板块；发展轴线：海州城区→高新区；云新城板块。向东发展向东、向南发展向东向海发展连云新城开发区海州主城区19 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai中心城区结构规划形成“一湾两廊多组团”的空间结构。1.14城市空间研究u一湾：即由海州、赣榆、连云、徐圩等共同构成的海州湾。u两廊：即蔷薇河—临洪河生态廊道、云台山—连岛生态廊道。u多组团：即环绕海州湾的多个城市组团，包含海州组团、高新区组团等。组团功能海州组团集中体现连云港商业氛围和文化特质的综合生活片区高新区组团以研发、行政及旅游服务等为主的科创片区连云组团以国际物流、高端商务、商贸等为主的国际贸易与商务服务片区开发区组团以新医药、新材料为主的先进制造业基地徐圩组团城市南部重要的临港产业基地及国家石化基地上合物流园保税物流中心、服务于欧亚的国际仓储物流基组团地赣榆组团以海洋经济、海滨旅游休闲为特色的滨海城区赣榆港组团中心城区北部的重要临港产业基地20 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai根据2020年土规，海州区建设用地指标高，但发展饱和，未利用建设用地空间小；连云区建设用地指标小，但未利用空间多。 1.15土地利用规划海州区连云区连云区

建设用地海州区连云区现状20141749239602（公顷）规划20201995940899（公顷）涨幅24671297（公顷）建成区未利用建设用地海州区21微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai连淮扬镇铁路连淮段已通车，连云港正式迈入“高铁时代”，而其他高铁的规划与建设，将连云港纳入江苏1.5小时高铁圈。 1.16对外交通能力重点铁路从2017年起至2020年，连云港步入铁路建设的收获期，每年均有一条铁路建成。到“十三五”末，市境内国铁干线运营总里程将达到405公里，是现有铁路运营里程的4倍多。连淮扬镇铁路（连云港-淮安-扬州-镇江）：连淮段已通车（2019年底）、淮扬镇段预计2020年8月通车连徐高铁（连云港-徐州）：预计2020年12月通车盐通铁路：预计2020年底通车沪通铁路：预计2020年6月通车未来连云港到各城市所需时间城市时间城市时间徐州40min镇江1小时+南京2小时淮安30min上海3.5小时扬州1小时+郑州2小时芜湖2.5小时苏州2小时青岛1小时+22微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai随着徐连高铁、连淮扬镇高铁的开工建设，有效改善连云港市长期以来交通不便的处境，加强与上海、南京及周边城市联系。 1.16对外交通能力n构建“三横三纵”的高速公路网体系n铁路•构建由徐连高铁和连淮扬镇铁路形成的“一横一纵”高速铁路布局，形成“三横一纵”的普铁网络布局。现货状运高铁路•规划高铁——沿海高铁、连临高铁；350km/h速微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai23速普通铁路连云港市快速公交系统，形成了以中央侧式站台、组合线路等为主要特色的快速公交系统。Ø在城市规划、设计、建设、运营中突出了“科技、环保、创新”，取得了良好的经济和社会效益。 1.17对内交通能力24 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港商业形态处于城市综合体发展初级阶段，商业配套集中在海州区，商业成熟度高。万达广场商圈苏宁广场商圈海州区25

1.18商圈分布商圈体量购物中心开业时间（购物中成熟度心）连云区1万达广场商圈万达广场2016年10.7万方2苏宁广场商圈苏宁广场2014年22万方嘉瑞宝广场商圈3利群广场商圈利群广场2017年12万方4金鹰商圈金鹰国际2013年69万方购物中心金鹰商圈利群广场商圈5吾悦广场商圈淮海环球2019年53万方港吾悦广场商圈成熟度4成熟度3嘉瑞宝广场商嘉瑞宝广成熟度262013年48万方圈场微信公众号/知识星球：地产研报素材成熟度1业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港有4所三级甲等医院，数量仅次于徐州和淮安，医疗资源集中在海州区；每千人口床位数较苏北城市最少，且低于江苏省、全国平均水平。1.19医疗资源三甲医院数量宿迁1淮安6盐城2徐州10连云港4024681012每千人口医疗卫生机构床位数（张）江苏省（2017）5.85第一人民医院第二人民医院（新浦院全国（2017）5.72区）宿迁5.55中医徐州妇幼保健院淮安5.83院第二人民医院（海州院盐城5.52区）徐州6.3综合医院中医院连云港5.364.555.566.5公共卫生服务机构微信公众号/知识星球：地产研报素材26业内微信交流群：DCyanbaosucai高校资源一般，连云港大学生人数全省排名靠后，但近两年高校在校生人数有所提升。1.20高校资源连云港历年高校在校生情况连云港职业技术学南京医科大学康达学院院连云港师范高等专科学江苏财会职业学院校江苏海洋大学

4000011.112.010.0390008.038000398556.0370003804238619386473.14.0375912.01.21.5360000.10.02013年2014年2015年2016年2017年高校在校生人数（人）增速（%）2017年江苏省各地级市大学生人数606.5%8.0%406.0%201.1%2.0%1.1%0.6%0.6%0.8%0.8%0.5%0.4%0.2%4.0%0.8%2.0%053.0.0%本科院校

京市州市州市江市州市通市城市安市州市锡市云港州市南徐苏镇常南盐淮扬无连泰27微信公众号/知识星球：地产研报素材其他高校本科大学生人数（万人）大学生占常住人口比值业内微信交流群：DCyanbaosucai27发展概况：连云港港口区位优势明显，但临港产业发展滞后，港城发展不均衡，周边港口城市快速发展给连云港带来较大压力。 1.21港口经济前三岛港区赣榆港区赣榆区连云港区

港口发展现状：连云港港已成为集商贸、仓储、保税、信息等服务功能于一体的综合性港口。特征：连云港港不仅处于连接新亚欧大陆桥经济带与亚欧经济圈、渤海湾经济圈和长三角经济区“十”字节点位置，又是我国唯一横贯东中西三大地带的陇海兰新铁路与连接万里海疆的黄金海岸的“T”字型交汇点。构成：连云港港口由连云、赣榆、徐圩、前三岛、灌河港区五个港区构成。2013年年底，徐圩港正式通航，初步形成“一体两翼”组合大港的局面。基础设施建设：目前港口已建成30多个码头泊位，开辟有40多条班轮运输航线，可到达欧美n、中东、东北亚等国家和地区。港-城关系：以港口为依托的临港产业群蓬勃发展，海洋经济增长日益凸显，港城经济进入集约型发展时期。存在问题：连云区徐圩港区•产业关联度低。临港产业发展滞后，缺少龙头企业和配套眼神的产业链条，缺少与当地企业的联系，制约城市、港口的发展。海州区灌河港区•港口与城市发展不平衡。连云港港口的直接腹地包括苏北五市以及淮海经济区等地，而连云港市的吸引范围仅限于连云港市域。港口与城市经济竞争力弱。连云港城市经济中缺少能带动城市与区域经济发展的支柱产业和企业，不符合港口城市与区域经济发展的方向。周边沿海地区的快速发展，动摇了连云港港28 微信公众号/知识星球：地产研口报枢素纽的材地位，业生内存空微间信狭窄交。流群：DCyanbaosucai城市对标：与城市能级相当的日照、威海等山东海港城市对标，连云港进出口产值较低，产业发展滞后，港城关系不协调，与国际化城市定位不匹配。 1.21港口经济环渤环海渤港海口港口群群长江长三江角三洲角港洲口港口群群29

连云港日照威海定位国际化海港中心新亚欧大陆桥东方桥头堡、鲁南山东半岛的区域中心城市，重要城市出海门户的海洋产业基地和滨海旅游城市城镇等级大城市（100-300万人）（2030年）2018年进出95.47亿美元130.4亿美元202.8亿美元口总产值威海威海新一代信息技术、新医药与医疗现状主导产新材料、新能源、新一代信息技术产业、高端装备器械、先进装备与智能制造、碳产业、医养健康产业、精品旅游纤维等复合材料、海洋生物与健业商贸、现代物流日照日照产业、现代物流康食品、时尚与休闲运动产品、康养旅游城以港兴、港以城荣连云连港云港港城关系处在初•日照港大力推动港城的互促级阶段。联动，并坚持以信息化建设威海的港口正由一元模式向多元临港产业发展滞提升港口的综合竞争力，成模式发展。后，临港产业发为信息大港。港城互动的力度还不大。就目前港城关系展滞后。•促进日照市交通运输枢纽地威海市来说，威海港口发展与经港口与城市发展位的确立；带动以钢铁工业济强市的地位还不相称，以港兴不平衡。为主导的沿海工业的发展；市的作用还没有充分发挥出来。港口与城市经济港口发展使得港区服务业应港口规模小，而且分散。竞争力弱。运而生；旅游、商贸等第三产业蓬勃发展。•“港城一体化”战略和打造“以港兴市”“信息港”形象战略。•优化港口功能及集疏运体系，港口、城市、临港产业三位一体战略发展举措完善机场、铁路、港口及公共同推进，实现港城联动，发展微信公众号/知识星球：地产研报素材“一体两翼”壮大临港产业。路客货运枢纽，构建海、陆、空一体化的综合交通网络体竞争力分析：受制于连云港港口的货物类别、周边港口竞争、政商关系等因素，连云港港口竞争力较弱。1.21港口经济连云港港口主要货物以铁矿石、煤炭、钢铁、焦炭等原材料为主，但连云港本地化工钢铁企业规模较小，原材料属于过境货物，对促进本地经济发展起到的作用较弱；日照岚山港与连云港港口相距40KM，同样以煤炭、矿石等原材料货运为主，地缘过近、货种相似，两地港口竞争激烈，但日照港吞吐量远远高于连云港港；政商关系：连云港港港杂费、报关、清关等相关便捷服务以及手续费较周边港口高，导致周边城市（宿迁、淮安等）货运绕道山东或上海。连云港港VS日照岚山港主要货物：煤炭、铁矿石，集装箱日照岚山港40km主要货物：煤炭、铁矿石，集装箱、化肥农药、氧化铝 连云港港

3506220208

2014年，宿迁市进出口货物海运约占出口货物运输量的98%，其中，约45%货物通过上海港报关出口，约15%货物通过青岛等其他口岸报关出口，只有约40%的货物是通过连云港口岸报关出口。青岛/15%300KM连云港/40%宿迁110KM430KM上海/45%30 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai历史性机遇：受益于自贸区的成立，连云港港区将重振雄风，连云港市也迎来历史性的发展机遇。1.22自贸区Ø中国（江苏）自由贸易试验区实施范围共119.97平方公里，涵盖南京片区39.55平方公里，苏州片区60.15平方公里和连云港片区20.27平方公里（含连云港综合保税区2.44平方公里）。Ø连云港片区由市开发区区块、连云区区块和港口区块组成。连云港自贸区发展预判功能定位发展模式实践路径服务“一带一路”路桥通道自由港区模式•适应“一带一路”交汇点的战略•基于“一带一路”战略新亚欧大陆•以大陆桥国际航运中心建设的率先突破带动自由港区建设的推进•要求桥通道的选择•连云港自由港区的争取要与大陆有利于增强自贸区辐射带动功能•基于连云港市江苏沿海港口城市群桥国际航运中心建设有序对接系•有利于营造区域对外开放新优势的核心的选择统推进•基于连云港核心资源的选择31微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1、经济水平：城市整体经济发展水平弱，经济总量和人均收入在江苏省内各城市中长期排名靠后；2、城市人口：连云港为人口净流出城市，下辖“一区三县”受制于历史因素，对连云港市区归属感较弱，市区人口吸附力弱，增长缓慢；3、产业结构：连云港产业结构逐渐优化，工业主导地位明显，主要发展临港产业和新材料、医药、机械加工等制造业，生物医药行业发展较快；4、区域价值：“一带一路”战略支点城市、新亚欧大陆桥经济带的东部起点；陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的纽带，处于全国经济东西发展格局的战略节点；5、城市发展方向：城市发展经历了多轮调整，目前发展方向是战略东进，向海发展；连云区建设用地总量大，且其中未利用空间较多，为连云区未来大规模建设提供了条件；6、交通规划：随着徐连高铁、连淮扬镇高铁的开工建设，将有效改善连云港市长期以来交通不便的处境，南北向、东西向时间将极大的缩短，与上海、南京及周边城市联系将加强；轨道交通（规划）和BRT建设加强城市东西、南北间的联系，引导人口向连云新城导入；7、配套资源：连云港市级商圈、医疗和高等教育资源处于三线城市中等水平，且集中在海州区，海州、连云区域间发展不平衡；8、港口发展：受制于连云港港口的货物类别、周边港口竞争、政商关系等因素，连云港港口竞争力较弱；9、自贸区：受益于自贸区的设立，港区以及城市发展均迎来历史性机遇。32 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai第二部分 房地产政策和市场33 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai2016年以来市场追随全国大势迅速升温，市场供不应求。2.1发展历程2010年2015年2018年起步期稳定发展期高潮期调控期2010-2015年连云港市房地产2015年前后碧桂园进入，市场2010年前连云港市房地产行业注入新活力，保利、新城、金2018年，由于房价过快上涨，发展阶段房价4000-6000元/发展阶段房价较低，围绕老海辉等房企拿地竞争激烈，紧随政府行政手段进行控制，大部㎡，伴随着绿地进入猴嘴片区，州和新浦区市区发展，主要以全国大市场升温趋势，当地房分项目受到价格备案限制，价部分江苏浙江房企进驻，价格当地本土开发商开发经营。价飙升，涨至1万/㎡上下，供格上涨速度趋缓。波动，市场稳定前行。不应求。34 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港新房不限购不限售，土地政策以“价高者得”为原则，政策较为宽松。2.2政策分析不限购不限售限贷限价政策：政策：政策：政策：城市尚未有明确限购政策。商品房买卖尚不存在限制销售。首套首付3成；2套房，贷款结受房价过快上涨，政府限制网签备案清首付3成；3套房，限贷价格政策。实施区域-连云港市区（不含赣榆）1、首次开盘：备案均价不应高于周边地块同品质同类型楼盘备案均价。限价政策2、同一销售项目：备案均价不应高于上一批次同品质同类型楼盘备案均价。3、备案价调整：备案价格自取得商品房预（销）售许可证之日起3个月内不得调高，3个月后在售房源网签率超过70%且有客观原因确需调高的，按照《连云港市区商品房销售价格备案操作流程》规定重新备案。商贷首套房贷款首付30%，二套房贷款首付40%；公积金首套房30%，二套房首付50%，三套房停贷。2019年3月1日起，连云港市全面调整公积金使用政策：调整一：贷款最低首付比例调整为30%；商贷/公积金调整二：停发二套房及第二次申请贷款；贷款政策调整三：停止外地购房在本市申请公积金贷款；调整四：暂停住房商贷转公积金贷款业务；调整五：异地购房提取公积金更加规范；业内微信交流群：DCyanbaosucai35调整六：规范执行公积金贷款轮候发放。微信公众号/知识星球：地产研报素材预售条件及预售资金监管等房地产政策执行层面较为严格。2.2政策分析方面内容1、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；2、信用等级为A级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/5及以上；预售条件 3、信用等级为B级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/2及以上；（新进企业一般按此标准执行）4、信用等级为C级的，形象进度达到建筑结构主体封顶；5、信用等级为D级的，对其开发的项目实施重点监管直至现房销售；（可突破：部分企业和项目以交保证金的形式出正负0预售，保证金标准为每一层工程造价的2倍缴纳）资金拨付的缴存要求：重点监管资金设定标准为工程造价及相关配套费用的120%1、预售资金缴存达到重点监管资金60%，方可使用，申请拨付资金总金额资金拨付的工程进度要求：不超过重点监管资金30%；预售资金监管1、单位工程建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金的30%；2、预售资金缴存达到重点监管资金80%，累计申请拨付资金总金额不超过2、单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；重点监管资金60%；3、单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%；3、预售资金缴存达到重点监管资金95%，累计申请拨付资金总金额不超过4、监管项目可以办理初始登记的，累计使用资金额度不得超过重点监管资金的95%；重点监管资金80%；5、房地产开发企业缴纳商品房售后质量保证金后，全额拨付监管项目的剩余监管资金2、预售资金缴存达到重点监管资金100%，累计申请拨付资金总金额不超过重点监管资金95%；按揭贷款放款条件材料齐全1个月放款棚改政策货币化安置为主税收政策1、市政府正式发布《关于调整连云港市城镇土地使用税税额标准的公告》，对连云港市范围内城镇土地使用税土地等级、土地范围、税额标准进行调整。其中，市区原3个等次划分扩大到5个等次，税额标准由原来的每平方米6元、4元、3元变成每平方米16元、12元、8元、5元、3元。据悉，新税额标准从今年1月1日起计算执行。2、城市配套费政府收费标准单价由90元/m2调至105元/m2连云港资金监管政策严厉，资金拨付要求高，均需要合同备案。Ø针对企业进行评级，A类企业资金监管政策实行一定程度的宽松。 2.2政策分析37 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港预售条件严格Ø资金监管政策严格2.2政策分析预售条件资金监管徐州多层封顶、高层地上1/4区分重点资金和非重点资金装配式住宅地上2层即可达售非重点资金直接提取，重点资金按工程进度提取宿迁多层、小高层、高层主体结构1/3区分重点资金和非重点资金非重点资金直接提取，重点资金按工程进度提取淮安淮安的预售监管无明确的缴存标准，主管部门要求预收房款高层四分之一，多层达二层100%存入，但当地地产项目普遍缴存预收房款的30%；需要注意的是监管户的资金余额不能低于1亿元盐城6F及以下多层建筑主体封顶，6F以上高层建筑达到区分重点资金和非重点资金形象进度的1/2；对形象进度不足部分，按重点监管非重点资金直接提取，重点资金按工程进度提取资金标准的1/2缴纳保证金信用等级为A级的，形象进度达到地面以上建筑总体重点监管资金、一般监管资金、特殊监管资金（拨付方式不区连云港高度1/5及以上；分重点资与一般资金，均需合同备案）信用等级为B级的，形象进度达到地面以上建筑总体重点监管资金：资金设定标准为工程造价及相关配套费用的高度1/2及以上；（新进企业一般按此标准执行）120%38微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai执行江苏新三板要求即可。Ø规划方面，较徐州不同的是，可做北侧外连廊、地上停车率可15%。 2.3其他政策1、可适当高低配；2、阳台一般需要封闭，会出现产证面积大于计容面积的情况；3、可做北侧外连廊；4、地上停车率按15%控；5、一般地块要求3%计容面积保障房，需要装修。39 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai19年恒大连云区养生谷项目计容建面48万方。17年溢价率高企，后续政府提高起拍价，溢价率回落。15-19年年均成交100万方。2015-2020年（截至8月9日）连云港市区土地成交情况180.004464162.434500150.0035153815120.00110.82102.72300090.00257962.9858.8360.0013591500109537.2030.000.000201520162017201820192020计容面积（万㎡）楼面价（元/㎡）注意：数据中不包含赣榆区及下属三县，同时删除乡镇地块、保障房地块

2.6土地市场2015632.6162.986.890.00%2016426.0458.838.0010.66%20171156.92110.8249.4784.99%2018744.56102.7236.1113.10%20191599.18162.4341.894.44%2020418.2237.2014.193.80%截至8月9日2016年受政府土地供应影响，量价式微，2017年反弹，2019年由于恒大连云区养生谷项目近48万方建面成交，导致19年土地成交急剧上升。截止2020年8月9日，市区本年度成交住宅用地4宗，用地面积18万㎡（规划可建筑面积为37万㎡）；2020年成交楼面地价3815元/㎡，较19年全年上涨48%。今年上半年土地市场成交溢价率低，整体溢价率3.80%。40微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai近两年成交地块多集中在高新区和凤凰星城；2020年2月万象竞得桃李江山地块，楼板价4196元/㎡（与碧桂园合作）；2.6土地市场Ø2020年2月自然人竞得兴业时代广场地块，楼板价4969元/㎡（商业占比30%且自持10年）。城投兜底-2019-12融信-华阳地块-2020-12成交时间：2020-5-21成交时间：2019-9-3第一梯队楼板价：3999元/㎡楼板价：3102元/㎡溢价率：底价成交溢价率：0%第二梯队竞得企业：融信+本地企业华阳竞得企业：城投公司同城地产商业占比：20%商业占比：无配建要求：9班幼儿园、1600平社区用房配建要求：带方案挂牌第三梯队金辉保利高新云璟-2019-19大学城板块成交时间：2019-10-25第四梯队宋跳板块楼板价：5176元/㎡溢价率：7.84%竞得企业：金辉，与保利合作商业占比：无上海华飞-2019-7配建要求：9班幼儿园、1000平社区用房成交时间：2019-6-63%保障性住房楼板价：5379元/㎡滨河新城尚都峰璟-2019-21溢价率：13.32%成交时间：2019-10-28竞得企业：上海华飞投资万达周边楼板价：5699元/㎡商业占比：总建面5%万润商圈溢价率：31.73%花果山大道配建要求：6班幼儿园、5000平用房竞得企业：本地企业金云置业商业占比：10%-20%火车站板块配建要求：1200平开放广场老体育局地块-2020-1新浦板块苍梧板块成交时间：2020-2-28市政板块楼板价：4969元/㎡溢价率：14.23%浦西板块竞得企业：张永梅王刚海州公园商业占比：30%、自持10年碧桂园桃李江山-2020-3浦南板块配建要求：无成交时间：2020-2-28凤凰新城板块城投兜底-2019-14楼板价：4196元/㎡成交时间：2019-9-10溢价率：0.70%海州老城区海州经济开发区楼板价：4871元/㎡竞得企业：本地房企万象，碧桂园报名孔望山新城溢价率：0%商业占比：无微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai竞得企业：城投公司金海置业41配建要求：9班幼儿园、1000平社区用房商业占比：无配建要求：配套计容面积占比15%楼面价TOP10主要集中在高新万达、凤凰星城、海州开发区和市中心四个板块；17年有四宗地块入选，18年2宗，19年3宗，20年目前仅一宗入选；Ø高新区楼面价保持5500元/㎡左右，财信拿地时机正好赶上市场大热，同时小企业盲目自信，成就站岗地王。2.6土地市场连云港市区宅地楼面地价Top10(截止2020.8.9)第一梯队第二梯队序号地块/项目名称板块竞得房企成交楼面价成交日期（元/㎡）1财信·铂悦府高新万达财信国兴地产90382017/3/29第三梯队大学城板块第四梯队宋跳板块2LTC2018-11#市政府苍梧地产74062018/09/113碧桂园凤凰源著凤凰星城港龙华扬置业63572018/01/309滨河新城4尚都峰璟市中心金云置业56992019/10/2815保利秦门府海州开发区保利55422017/07/25万润商圈花果山大道万达周边6优步学府凤凰星城金辉54422017/07/25火车站板块42107LTC2019-7#凤凰星城上海华飞53792019/06/06新浦板块苍梧板块市政板块8碧桂园·观山源著海州开发区碧桂园52962017/12/21浦西板块海州公园3浦南板块9金辉保利-高新云璟高新万达金辉51762019/10/2576海州老城区海州经济开发区凤凰新城板块10郁洲书院市中心张永梅王刚49692020/02/2842孔望山新城82020年上半年量升价稳疫情影响后市场逐渐回暖，呈现量升价稳的趋势。2.7周期分析2016年受到棚户改造货币拆迁潮影响，进入历年峰值，2017年5月出台限价政策，银行放款政策收紧，2018年整体成交量趋稳，受棚改政策结束影响楼市迅速降温。2019年受自贸区利好，短期拉升，但持续向好支撑力度弱。短期拉升期间，城市均价受外围低价市场爆发影响结构性下调明显，预估城市投资需求较强。20年市场基本面受流动性主导，预估投资需求支撑下城市下半年量升价稳，仍以外围市场成交为主。2016年至2017年：高峰期价格特征：持续稳固增长客户特征：非理性购房原因分析：经历2016年的上升期后，由于政策宽松，购房者随波逐流急于入市，市场达到高峰，地王潮、抢房潮涌动，日光盘频繁出现。

2018年：政策调控期2019年市场价格特征：波动较小，持续增长，涨幅缓慢下行期，量稳价升客户特征：逐渐向理性购房转变，并回归谨慎购房价格特征：结构性上涨，客户特征：由原因分析：自2017年6月份起，限贷政策相继出台，市谨慎购房向非理性购房转变场逐渐回归理性，2017至2018年，各项政策持续加紧，原因分析：受利率下调，局部政策放松房贷利率持续上浮，购房成本增加，同时政府严格限价，等因素影响，购房者结束观望急于入市。限价低价盘持续热销。330新政2016年至今连云港市区住宅月度供求价情况自贸区挂牌降息降准70.00限贷棚改进入尾声60.0087548274816050.00疫情40.0027.7730.0024.0827.0414.5116.5419.2720.0024.1713.3011.0810.003.630.00.17.17.17.18.18.19.161111供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）43 注意：统计口径不包括赣榆微区信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai

12000100008000600040002000019年市区商品住宅成交243万㎡、下降6.9%，均价8157元/㎡、下降9.3%；价格下降主要是因为19年自贸区设立，开发区2.8年度量价大量低价项目成交，导致均价下降。成交量表现价格表现物业类型近一年成交量（万㎡）同比增幅近五年平均成交量（万㎡）当前月度均价（元/㎡）年度均价（元/㎡）近五年价格年均增幅住宅243-6.9%244883487918%350连云港市区2010-2020年7月宅地-住宅供求情况1000030075002502005000150100250050002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-7月住宅供应建面（万㎡）183217207158222220258247265228110住宅成交建面（万㎡）85190185196142234306311261243130住宅成交均价（元/㎡）4281463849965690592859696368703289938157879144微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai注意：统计口径不包括赣榆区近一年整体价格“保持平稳”。19年9月，受益于自贸区的设立，开发区项目成交量突飞猛进，单月成交面积达到43.55万㎡。Ø20年2-3月，由于疫情影响成交萎靡，随着疫情影响逐渐消散，3-6月份市场回升明显供销逐步走高； 2.9月度量价受疫情影响，2020年上半年连云港主城区供销价均同比下滑明显（供应：同比下跌51%；成交：同比下降38%；均价：同比下降3.7%），对比徐州、盐城、淮安，整体复苏力度较弱。5月份前期积压需求爆发后，6月回落至19年成交水平（盐城5月同比+30%，6月同比+35%；淮安5月同比+25%，6月同比+40%）。市场欠缺利好爆发点（如自贸区）的情况下将趋于量价稳定。连云港市区近1年商品住宅量价表现9000800070006000500040003000200010000

884050.00827482748274827482748274827442.89874186418539875488108648859388348018816041.3945.0043.5538.85719140.0028.935.0025.9528.09疫情影响26.7628.4530.0025.9423.79自贸区24.0825.5025.0018.3119.2921.8219.2717.8019.616.5420.0014.5117.8414.6512.1311.8514.4312.8411.0815.0013.3010.326.154.772.533.6310.005.000.001.170.00201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007供应面积（万m²）成交面积（万m²）45微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiØ连云港市区整体存量约834万方，其中取证未售158万方，开工未取证430万方，拿地未开工246万方，主要集中在开发区、连云区。跟进目标地块位于海州区浦南板块，海州区整体供需关系健康，存量可控。Ø海州区整体库存69.8万方，出清周期11.4个月，远低于高新区、开发区、连云区；浦南板块存量5万方，集中在珑樾府2.10存量盘点项目。目标地块入市，除了珑樾府，距离最近的竞品为2.2公里的兴业时代广场、尚都峰景、郁洲书院。各区域存量结构区域海州区高新区开发区连云区连云新城•老城区•区域价值高•尚未成熟的•区域价值低毛坯高层6500元/㎡连云区区域特征•售价最高发展方向•项目售价低•价格高连云区•上游板块•价低量高•市场容量小开发区毛坯高层6200-7500元/㎡总库存69.8万方163.31万方374万方226.4万方毛坯高层6300元/㎡毛坯多层9100元/㎡（11.4个月）（47个月）（66个月）（73个月）库存已取证未销售35万㎡40.11万㎡38万㎡44.4万㎡已开工未取证19.3万㎡78万㎡234万㎡99万㎡已拿地未开工15.5万㎡45.3万㎡102万㎡83万㎡成19年成交量67.7万㎡52.13万㎡82.42万㎡41万㎡产业板块花果山大道交近半年供求比0.54：10.88：11.3：11.45：1毛坯高层10000元/㎡东板块9500-9800万达中心板块海州区各板块存量结构毛坯高层14000元/㎡板块万润商苍梧板火车站孔望山海州经浦南板合计高新区圈块板块板块开区块恒润郁洲兴业时代香溢府、海州区凤凰板块海州大院、桃李江山、世纪凤凰库存项目府、尚都广场、郁珑樾府毛坯高层10000-万象新海孔望尚府城毛坯高层11000元/㎡峰璟洲书院14000元/㎡苑库总库存7万㎡9万㎡28万㎡14.8万㎡6万㎡5万㎡69.8万㎡存已取证未销3万㎡/18万㎡8万㎡6万㎡/35万㎡售已开工未取4万㎡3.5万㎡/6.8万㎡/5万㎡19.3万㎡证已拿地未开/5.5万㎡10万㎡///15.5万㎡第一梯队第二梯队2.10存量盘点第三梯队大学城板块第四梯队宋跳板块东盛阳光新城康颐华府金辉观岚恒大林溪郡高新云璟海州区滨河新城财信铂悦府高新区恒润郁洲府万润商圈万达周边香溢府花果山大道海州大院尚都峰璟云台山第火车站板块万象新海苑兴业时代广场郁洲书院新浦板块苍梧板块金鹰秋枫苑紫金公馆市政板块珑樾府浦西板块海州公园凤凰源著浦南板块凤凰新城板块桃李江山孔望尚府吾悦和府观山源著华飞玖璟府海州老城区孔望山新城业内微信交流群：DCyanbaosucai47世纪凤凰城海州经济开发区连云港市区（不含赣榆），成交主力为海州区、高新区、开发区，连云区成交量萎靡，徐圩新区成交量几近没有。2019年9月，受益于自贸区的设立，开发区单月成交量突增，达到24万方，成交面积占比达到54%。19年开发区成交面积占比达到34%，20年1-7月海州区成交面积占比达到38%；自贸区的促进效果逐步消失。19年全年海州区成交72万方；20年1-7月成交50万方，同比19年增长51.64%。各区月度成交面积占比100%50%0%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111年年年年年年年190202200120222

2.11成交占比19年各区成交面积占比1%34% 29%15%21%48

海州区连云区高新区开发区徐圩新区海州区连云区高新区开发区徐圩新区14.0海州区月度成交面积（万㎡）13.220年各区成交面积占比10.39.70%8.48.87.06.65.37.55.65.56.47.229%38%4.13.94.43.60.821%0.012%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111年年年年年年年191922222221902222022022微信公众号/知识星球：地产研报素材20202业内微信交流群：DCyanbaosucai第三部分 板块划分及投资价值49 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai连云港城市发展方向经历三次转变，受山体地形切割及河流、海洋限制，连云港向南、向东发展均受阻；受制于经开区的化工企业和盐碱化问题，连云港未来或将跳开经开区继续向东北方向的连云新城发展；Ø但连云新城距离市区过远，连云港的城市能级难以短期内抵达；且有106万千瓦的田湾核电站，不利于城市发展。3.1板块变迁2012年之前，海州主城区为中心，整个2012－2017年，城市发展主要板块高新区2017年以后，受制于城南板块南侧山体阻碍市区板块基本以城市规划主体进行发展、海州经开、凤凰新城；，及土地开发殆尽，现任政府领导班子将视发展轴线：海州老城→苍梧→高新；角转向北部开发区、连云新城板块猴嘴城城北北宋跳大学城高新高新板块区区万主城主城达高周新区区边区南城城北片区西西苍梧片市西片区府海州经开南片区凤凰新城孔望山新城 海州经开50 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai高新区（5个板块）+海州区（12个板块）+开发区（2个板块）+连云区（2个板块），合计21个板块。连云区+开发区板块，地价2000+，房价7000左右，当前不符合我司进入标准。Ø故后续板块研究主要集中在高新区和海州区板块。3.2板块划分板块名所属典型项目板块定位重点配套行政区大学城高新区港城一品教育：解放路小学高新校区连云区万达周边高新区财信·铂悦府连云港实验学校（9年制）行政配套：行政审批中心、市委党校、市建设局、市不动产高新区南高新区恒大名都行政、文化、科教，猴嘴商住混合区区凤凰新城高新区优步学府医疗：市第一人民医院（新海院区）、连云港市社会福利中心市政府高新区中央华府文体：星海湖公园大学城苍梧片区海州区杰瑞花园宋跳板块万润商圈海州区万润一品苑北片区海州区泰恒华府教育：新海中学（高中）、海州中学（高中）、苍梧中学滨河新城海州区林溪郡万港师二附小（小学）等行政配套：市政府、公安局、教育局、房管局、卫生局等滨河新城达高步行街周边海州区苏宁广场商业：吾悦广场、苏宁广场、利群广场、大润发周医疗：连云港市第一人民医院、市第二人民医院、市中医院、新新海中学周边海州区建院未来城行政、教育、医疗、市妇幼保健院；边文体：孔望山风景区、石棚山风景区、月牙岛湿地公园区文卫、旅游商住混南片区海州区苍梧春晓万润合区南商圈海州经开海州区吾悦华府北片区孔望山新城海州区易居公馆苍梧片区新海市政府海州公园海州区上海之春备注：花果山风景区隶属于云台山风景区海州公中学西片区西片区海州区花样年华园南片区凤凰新城海州老城区海州区南园新村猴嘴片区开发区恒大御峰先进制造业、商住学校：南京师范大学连云港实验学校；宋跳板块开发区碧桂园·新海云谷混合区孔望山新城海州经开连云新城连云区恒大养生谷海港、物流中心自贸区设立连云老城连云区光伸学府交通：连云港东站板块价格梯队：苍梧受益于学区、万达受益于发展，价格高居不下；随着20年老城区项目的相继入市，老城区价格会重新树立。客群属性：客群地缘属性强，棚改区预示潜在需求；万达、苍梧、市政府、老城区核心区吸引全市客群。3.3板块特征价格梯队猴嘴大学城宋跳板块万达高滨河新城周新边区万润南商圈北片区步行街苍梧片区新海市政府中学西片区园南片区凤凰新城孔望山新城海州经开连云区一梯队二梯队三梯队四梯队

客群属性猴嘴大学城宋跳板块万达高滨河新城周新边区万润南商圈北片区 步行街新海 苍梧片区 市政府中学西片区 海州公园南片区凤凰新城孔望山新城 海州经开

连云区全市客群属性地缘客群属性投资客群属性棚改客群属性五梯队52 微信公众号/知识星球：地产研报素材

业内微信交流群：DCyanbaosucaiØ板块梯度特征明显，顶级改善客群集中于高新-政务-苍梧Ø从全市格局来看，高新区处于房价第一梯队，以高端改善需求为主，定位市区公务员、教师等峰层人群；Ø海州老城及周边板块凭借老配套位居第二位，但在售项目较少，未来需求将产生外溢；3.5板块细分Ø海州经开-连云港经开-连云新城未来发展前景可期，目前房价较低，但板块价值认知较差，形象改善需时间。猴嘴大学城宋跳板块万达周 高边 新老城 区南区市政府凤凰新城孔望山新城 海州经开

连云区高万达 新周边 区1.5万元高新区南市政府板块1.3万元海州城南大学城老城区凤凰新城1.1万元宋跳板块0.9万元猴嘴板块连云新城 0.6万元

高端改善（财信·铂悦府）海州区核心，房地产热门板块万达商圈，保利大剧院，配套成熟，连云港房价第一梯队品质改善（平高府邸）享万达商圈，学区资源优越入门改善（凤凰源著/保利秦门府）承接品质改善板块外溢入门改善客群老城区饱和，以升级改造为主品质刚需（新海云谷）承接高新区外溢客群，但配套不成熟，北接新浦工业区，城市界面一般首置刚需（优步花园/保利海上罗兰）区域配套缺乏，目前处于规划起步阶段近年连云港大力推进连云新城的建设，高标准打造，未来实现板块跳级可能53 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai第四部分 品牌房企投资策略54 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai4.1市场背景市场回暖，发展良好，成交“供不应求”政策开发不确定性高，新进驻房企难适应市区土地市场透明，公开拿地可行性大55 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 106碧桂园项目多，分布广。企业对高新区进驻热情极为高涨。绿色表示已进驻海州区高新区开发区连云区赣榆区灌南灌云东海碧桂园恒大保利绿地新城中梁祥生金辉财信同科金鹰融信合计775231024.2房企布局在售项目碧桂园连云港碧桂园、开发区新海云谷、海州观山源著、高新凤凰源著、高新优步学府、灌南碧桂园、赣榆碧桂园、东海玖玺台、东海翡翠公馆、海州桃李江山、赣榆新地块新城海州吾悦广场、赣榆吾悦广场金辉四季金辉、优步花园、优步学府、金辉观岚、金辉保利高新云璟绿地绿地观湖一号同科同科汇丰国际、同科汇丰小镇恒大恒大名都、恒大御峰、恒大林溪郡、恒大翡翠湾、恒大养生谷金鹰金鹰国际花园、金鹰秋风苑财信铂悦府中梁郁洲壹号院、中梁首府保利保利秦门府、海上五月花南北地块、金辉保利高新云璟祥生翰林府融信高新区地块标杆房企布局前期多集中海州区、高新区，其次为开发区和赣榆区。碧桂园深耕港城，市区多个项目在售，连云港全市（包含下属县区）市占率19年达到9%。当前政府起拍价高，各家企业算账较为困难；随着徐州、盐城等地土地市场的火热在苏北传导开，各家企业拿地意愿愈发强烈，可以预见的是，连云港土地市场将一改18-19年的颓势，重现17年雄风。56 Ø各家企业拿微地信模公式众较号为灵/知活识，星市球区：近地两产年研较活报跃素的材金辉业，内在微市信场交下流行群期：，DCyanbaosucai坚决拿地，吃透红利。新城受益于商开公司的海州吾悦广场和赣榆吾悦广场，全年成交金额32.54亿元。Ø金辉开发区优步花园、高新区观岚项目全年发力，为金辉主力成交项目。 4.3销售排行注意：成交数据包含赣榆区，不包含灌云、灌南、东海三县业内微信交流群：DCyanbaosucai57微信公众号/知识星球：地产研报素材Ø海州吾悦广场、赣榆吾悦广场、金辉优步花园为全市市区成交金额前3，成交金额超12亿元。4.3销售排行58 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai碧桂园深耕5年，市区除连云港碧桂园交付外，剩余在售项目5个。碧桂园市区项目获取主要依赖招拍挂合作，辅以一个收并购项目。赣榆碧桂园、赣榆新地块招拍挂连云港碧桂园招拍挂独资

4.4碧桂园Ø碧桂园于2015年首次进驻连云港，成功开发位于滨河新城的连云港碧桂园项目。赣榆区东海县 海州区 连云区灌云县灌南县东海玖玺台、东海翡翠公馆招拍挂+合作开发

新海云谷收并购观山源著招拍挂独资凤凰源著-招拍挂碧桂园、港龙、雅居乐优步学府-招拍挂碧桂园、金辉桃李江山-招拍挂碧桂园、万象灌南碧桂园招拍挂

Ø企业大幅扩张的同时，注重拿地策略，在主城区加强与本地或外地企业的合作，随着新城区规划及市场好转，辅以收并购项目，县区市场紧跟城镇化趋势，以及市场招拍挂拿地为主。Ø碧桂园深度布局连云港的意图和决心，今明两年碧桂园在连云港将有多个项目面世，将给目前库存稍不足的连云港市场带来新增供应。主城区求合作新城区强收购县区独立开发59 微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 108碧桂园2019年市区市占率达到13.67%，2018年市占率9.7%。Ø碧桂园2019年全市市占率达到8.93%。4.4碧桂园全市市占率8.93%企业项目市占率新海云谷、优步学府、凤凰园、灌南碧桂园2019年连云港各区县市场表现2新城海州吾悦、赣榆吾悦7.1%2019年1-12月区县市