哈佛大学-房地产行业：2024年美国房屋租赁报告（英译中）

2024美国的出租房屋哈佛设计研究生院|哈佛肯尼迪学院TABLEOFCONTENTS1.ExecutiveSummary在线表格和附件中表达的意见2024年美国租赁住房不一定代表哈佛大学或富国银行的观点。执行摘要随着数十年来的大量新供应量超过了需求，租赁市场终于开始降温。尽管如此，租房家庭的成本负担比以往任何时候都要多，无家可归的人数达到了创纪录的水平。大流行资源暂时支撑了住房安全网，但对租赁援助的需求仍然比以往任何时候都大。此外，老化的租金存量需要大量投资来解决结构性不足，无法进入和气候风险。考虑到当前运营支出和高利率的市场环境，进行这些投资具有挑战性。尽管今天的条件很困难，但Z世在经历了一段时间的严重过热之后，租赁市场正在迅速降温。在2021年和2022年的历史最高租金上涨之后，租金增长几乎完全停止。在2023年第三季度，专业管理公寓的租金增长暴跌至0.4低于这种突然的减速在地理上是广泛的，一些市场的租金甚至下降。2023年第三季度，在RealPage追踪的150个市场中，有32％的专业2023年第三季度的租金增长了至少10与前一年相比，这是一个急剧的转变，当时一半市场的租金以这个速度增长。虽然放缓对租房者来说是一个受欢迎的变化，但要求租金仍然远高于大流行前的水公50寓租金增长停滞要求租金的年度变化(百分比)20201520172019201520172019 所有公寓A类B类C类注：要求租金适用于拥有五个或更多单元的建筑物中的专业管理公寓。A类（C类）公寓质量相对较高（较低）。资料来源：RealPage。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房100部分减速可能是由于大量新单位上线并推高了空置率。根据住房空缺调查，在2021年底触及5.6%的大流行低点后，2023年第三季度的租金空置率为6.6%。在专业管理的公寓部门，空置率的上升更加明显。在2023年第三季度，这些单位中有5.5%的空缺，高于大流行前的平均水平，是2022年初创下的历史最低点2.5%的两倍多。需求放缓也帮助租赁市场在经历了动荡的18个月后稳定下来。在大前暴跌（图2）在专业管理的部门市场，需求增长在2022年第一季度达到顶峰，同比净增加了70多万户家庭，然后在第四季度跌至净亏损。在2023年上半年需求略有增长之后，第三季度又形成了公寓变动(千)年度净变动尽管租金增长最近大幅放缓，但大流行期间租金上涨的延长期将成本负担推向了新的高度。根据2022年的最新数据，创纪录的2240万租房家庭将超过30％的收入用于租金和公用事业。这是三年内增加的200万户家庭，完全抵消了2014年至2019年期间成本负担率的适度改善。（图3）。在负担沉重的家庭中，有1,210万家庭的住房成本消耗了其收入的一半以上，这是沉重负担000至$74,999（上升5.4个低租金单位供应的减少只会加剧成本负担。2022年，只有720万个元的租房者所能承受的最高金额。这标志着自2012年调整通胀后损%。注：年度净变化是指拥有五个或更多单位的专业管理公寓楼的四个季度滚动总数。资料来源：RealPage。22024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房3成本负担沉重的租房者数量创历史新高按成本负担分摊(百分比)严重的成本负担中等成本背负与成本负担分担(正确比例)0注：中等（严重）成本负担的家庭将收入的30-50％（超过50％）用于租金和水电费。假设收入为零或负的家庭有负担，而不需要支付租金的家庭则被认为没有负担。由于大流行期间遇到的数据收集问题，因此省略了对2020年的估计。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。因此，剩余收入——支付租金和水电费以满足其他需求后的可用资金——大幅下降。收入较低的人尤其受到挤压。年收入低于3万美元的租房家庭在2022年的剩余收入中位数为每月310美元,比2001年下降了47%。此外，这些房客中的绝大多数都有成本负担。对于这个基本子集，每月剩余收入中位数仅为170美元。根据经济政策研究所的数据，在最经济实惠的县，单身家庭每月需要约2,000美元来满足非住房需求。如此紧张的预算迫使财务脆弱的租房者做出可怕的选择。2022年消费者支出调查的中心表格显示，在支出最低的四分位数中，成本负担严重的租房家庭在食品上的支出比无负担的家庭减少了39在医疗保健上的支出减少了42％。其他人可能最终生活在过度拥挤或结尽管大流行时代的保护和金融支持暂时减少了驱逐申请，但这些资源基本上已经过期或逐渐减少，住房不稳定再次加剧。驱逐实验室估计，从疫情开始到2021年底，驱逐申请下降了58%，部分原因是联邦、州和地方的暂停驱逐措施以及465.5亿美元的紧急租赁援助(ERA)计划。然而，到2023年中期，许多州的ERA资金几乎耗尽，驱逐申请已恢复到大流行前的水平。尽管如此，这场流行病提高了人们对稳定住房重要性的认识，许多州人员中约有一半表示，他们计划在耗尽联邦拨款后继续实施其计划。自2021年以来，三个州和12个地方政府已经制定了法律顾问权计像驱逐一样，随着住房成本的增加，无家可归的人也在增加，2023年1月达到了历史最高水平的653,100人（图4）在大流行的头几年，租房者保护、收入支持和住房援助帮助避免了无家可归人数的上升。然而，其中许多保护措施在2022年结束，当时租金迅速上涨，越来越多的移民被禁止工作。结果，在短短一年内，无家可归的人数增加了近71,000。这一增长包括额外的22,780人留在非人类居住的地方，包括在街道上，汽车中或废弃的建筑物中。2023年，在无庇护地点经历无家可归的总人数达到256,610人，无家可归现象的增加是一个长期和地理上广泛的趋势。在2015年至2023年期间，住在避难所外的无住房人数增加了83,000多人（48。在加州、华盛顿州和俄勒冈州等昂贵的州，这些州的住房资源已经紧张，但更实惠的州也出现了增长。亚利桑那州,俄亥俄州，田纳西州和德克萨斯州是由于住房成本上升而无法庇护的人数增长最快的州之一。现任政府已提供额外的联邦资源，以减少无家可归并扩大支持系统。这包括通过美国住房和城市发展部（HUD）现有的持续护理计划获得的前所未有的31亿美元。同样，通过2021年美国救援计划（ARP）法案分配了大量资金，包括50亿美元的HOME-ARP计划，用于服务，庇护所和住房，以及70,000张紧急住房券。州和地方政府也投入了超过38亿美元。租金迅速上涨，加上大流行初期的工资损失，突显了现有住房安全网的不足，特别是在危机时期。由于租赁援助计划不是应享权利，因此它们仅为四分之一符合收入条件的家庭提供服务。面对日益增长的需求，预算支出不足进一步限制了他们的影响力。尽管在2001年至2021年之间，极低收入的租房家庭数量增加了440万，但在这一收无家可归的人（千人）TotalShelteredUnsheltered注：由于大流行，2021年1月无法获得完全无法庇护的人数，而庇护人数人为地偏低，可能是由于庇护能力降低。2021年的数据基于2020年和2022年的值。资料来源：美国住房和城市发展部，年度无家可归者评估报告时间点估计。42024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房5中有60％将其收入的一半以上用于住房或生活在严重不足的住房条件下-有时两者兼而有之。这比2001年有最坏情况住房需求的47%的无援助家庭（500万）大幅增加（图5）.确实存在的补贴库存和租赁援助计划也存在漏洞。2022年，公共900亿美元。为了满足在资本资金不足的环境下进行维修的巨大需求，租赁援助示范计划允许公共住房当局将其单位转换为长期，稳定的第8条合同。迄今为止，已转换了超过225,000个公共住房单元，使住房提供者能够利用其他资金来源进行改善和重建。尽管如此，需要更多的资源来充分解决所需的维修和改进的范围，并保留这一关键库存。极低收入家庭（百万）86420协助无辅助:中度或无问题严重问题注意：严重的问题包括支出超过收入的50%中等问题包括将收入的30-50％用于租金和公用事业或生活在中等不足的住房中。资料来源：美国住房和城市发展部的JCHS表格，向国会提交的最糟糕的住房需求报告。补贴供应还面临着负担能力期和成熟期的到期。自1986年成立以来些单位有至少30年的负担能力要求（在某些州有更长的时间表）,之后他们可以转向市场价格租金。最近的估计表明，超过325,使用税法的合格合同选项在最初的15年期限后选择退出时，每年还住房选择券是另一个面临挑战的关键住房补贴。代金券在2022年为230万户家庭提供了帮助，涵盖了家庭收入的30％与公平市场租金之间的差额。补贴依赖于私人市场房东的参与，他们在优惠券持有人也为该计划而苦苦挣扎。他们可能找不到接受优惠券的房东或符合该计划准则的合适公寓。获得代金券的人中约有40%无法在该计划分配的短时间内使用补贴来签署租约。虽然有人提议扩大国家住房安全网，并保持负担得起的州和地方政府正在利用其他联邦资源，如州和地方财政恢复基金，以支持经济适用房。租赁库存比以往任何时候都要旧。2021年的平均年龄为44岁，高于20年前的34岁。尽管建筑标准和对现有单元的维修有助于最大限度地减少结构不足的问题，但大量租赁单元仍未达到基线可居住性和安全性。近400万个租房者居住在物理上不足的单元中,存在诸如结构缺陷，缺乏维护或不一致的基本特征提供，例如电力，冷热水或热量。即使在满足物理充足标准的单位中，许多仍然ReserveBaofPhiladelphia）在2023年估计，要解决被占用的租赁股票的实际缺陷，将花费515亿美元。大部分租赁库存无法满足住户的无障碍需求。鉴于残疾的发生率随着年龄的增长而增加，老年人口的快速增长将增加对无障碍功能的需求示，他们的房屋很少或根本无法进入。受访者经常报告需要浴室助行根据住宅能耗调查，每平方英尺的能源比业主占用的房屋更多。老房子也比新房子使用更多的能源，并且具有显著的效率和电气注入35亿美元，正在帮助一些租房者和出租业主进行房屋改造。同样，2022年《降低通货膨胀法案》为市场价格住房（包括租赁单位)提供了88亿美元的效率和电气化改善回扣，并为HUD补贴的物业提供了10亿美元的效率升级。然而，需要更多的激励措施来应对改造现有租赁库存的挑战，并确保建造新的租赁单元时考虑到高能量对国家租赁住房存量质量的另一个日益严重的威胁来自与天气和气候相关的危险的频率和严重性，如野火、洪水、地震和飓风。超过1800万个占用的租赁单位（41位于此类事件预期损失巨大的地区。与此同时，越来越多的保险公司正在减少高风险住房市场的保险范围，这使得业主和租房者获得和支付潜在损失所需的保险变得越来越困难和昂贵。为了保护家庭和社区，各州和地方将需要推动针高利率抑制了市场活动随着利率上升到2023年，收购和建造多户房产的债务成本上升。62024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心在这种背景下，借贷和交易活动有所下降。超过一半的接受美联储调查的银行报告说，对多户家庭贷款的需求已经下降。此外，近三分之二的多家庭贷款人收紧了承保标准，以应对不确定的业绩和加息。2023年第二季度，多户住房抵押贷款同比下降了48%。随着资本成本的上升，房地产价格已经下降。2023年初标志着公寓价格在十多年来首次逐年下降。到第三季度，价格下跌了13%房地产价格下跌反映了资本化率的上升-这是用于比较投资的回报指标。根据穆迪分析的数据，上限利率在2022年下降，然后在2023年前三个季度上升0.9个百分点至5.8％。在当前环境下，风险较高的多户投资可能不如风险较低的国债具有吸引力。对于那些已经拥有出租物业的人来说，净营业收入的增长速度较,多户经营业务的成本同比增长了9%。作为回应，2023年第三季度的净营业收入增长放缓至3%，而2021年的近期高点为25%。虽然回报率放缓可能会引发拖欠，但大多数业主应该受到大流行前累积的重大股本的保护。此外，大多数贷款都有足够的缓冲来偿还债务。此外，长期贷款占所有多户家庭债务的最大份额，并且在当前的高利率环境下不需要重新融资的近期到期时间较少。迄今为止，拖欠率在经历了一次大繁荣之后，多户建筑开始降温。直到春季，即使利率上升，开工量仍保持高位，2023年5月发布的季节性调整年率为571,000个单位（图6）。但是随着市场的疲软和按年计算的多户单位（千户，季节性调整）0 Monthly启动平均开始数(3个月跟踪)注：数据为至少有两个单位的建筑物，到2023年10月。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，新住宅建筑数据。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房7高融资成本使得承销新交易变得越来越困难，最近几个月开工大幅下降。在2023年10月，开工减少到402,000单位，同比下降30%。然而，已经在进行中的单位继续大量上线。2023年第三季度，经季节性因素调整的年化基础上，总共完成了43.6万个多户家庭，这是自1988年以来的最高水平，比大流行前的水平增加了约三分之一。同样，目前在建的多户住宅数量在2023年7月达到了有记录以来的最高水平，在10月份以季节性调整后的每年100万套的速度保持了这一快节奏。虽然在建机组的管道应有助于在短期内提供新的供应，但开工减少可能会加剧现有的供应短缺。此外，地方法规和分区法律限制了许多社区的多户家庭建设。在全国范围内，估计主要城市中有75％的土地专门用于单户住宅。几个州已经抢占了当地的分区法律，以允许一系列的住房选择。2023年，蒙大拿州，佛蒙特州和华盛顿州通过了立法，允许在加利福尼亚州，缅因州和俄勒冈州的领导下，在以前仅划分为单户住宅的地块上建造中等大小的多户住宅建筑。分区改革并不在未来一年，租赁市场的疲软可能会继续，因为在建单位的管道将使供应超过已经很高的水平，并继续放缓租金增长。这对租房者来说将是个好消息，为高收入和中等收入的家庭提供救济。但是，面对大型Z世代，千禧一代和婴儿潮一代的强劲需求，喘息时间可能是短暂的。负担能力仍然是一个关键问题。低收入租房者面临着有史以来最糟糕的负担能力条件。租金补贴没有跟上日益增长的需求，让那些没有援助的人在历史上最昂贵的住房市场之一自生自灭。无家可归处于历史最高水平。增加市场价格单位的供应将有助于解决可负担性危机，但不能完全解决。相反，大幅扩大援助——特别是帮助最低收入租房者的项目——也将是解决方案的关键部分。从短期来看，不断上升的运营成本和高利率将给业主带来巨大挑战。营业收入增长的放缓将使业主更难投资于维修和维护，无障碍功能以及缓解和适应气候变化的措施。然而，大流行前大规模的股本积累，加上大流行前所未有的租金上涨，应该可以防止业主的普遍在大流行期间，为租房者、住房提供者以及州和地方政府增加的资源表明，财政援助和支持使房客保持稳定住房，房东保持偿付能力。但是，随着这些资源已经到期或被耗尽，住房安全网再次不堪重负，资金不足，几十年来一直如此。尽管各州和地方已采取行动填补了一些空白，但联邦政府仍需作出更大的承诺，以扩大住房支持并保护和改善现有的负担得起的存量。只有到那时，这个国家才能最终在住房负担能力危机中做出有意义的让步，这让数百万人的生活变得如此艰难。82024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心RENTERHOUSEHOLDSRENTERHOUSEHOLDS在大流行的不稳定高点和低点之后，对租赁住房的需求正在稳定。近年来，低收入的小租房家庭数量有所增加，仍然是租赁需求的重要来源。然而，长期需求来自越来越多的收入较高的租房家庭，并在过去十年中重塑了租赁市场。大型Z世代，千禧一代和婴儿潮一代也支持越来越多的租租赁需求正在恢复在大流行过山车之后，对租赁住房的需求终于稳定下来。在大流行的第一年出现了最初的放缓之后，租赁需求在2021年激增。大量的新家庭推动了租金的快速上涨和历史上较低的空置率。在最近几个季度，租房家庭的增长已经恢复到大流行前几年更典型的速度，部分原因是Theprofessionalmanagedapartmentmarket—asectorthattypicallyhousesrenterwithhigherincomeandconstitutesmorethanaquarterofUSrentingunits—hasbeenparticularlypossibletothesedramaticvolvesinhousinggrowth.Afterhatarec列车率(百分比)Renter家庭爬行率(右刻度)注：2023年的值是前三个季度的年初至今的平均值。由于大流行期间数据收集中断，资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，住房空缺调查。因此省略了2020年的值。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房9根据RealPage的数据，到2022年初，租房家庭的增长迅速暴跌,到2023年第一季度，年净亏损为192,000。然而，在经历了三个季度的下降之后，在2023年初，被占用公寓数量的季度环比变化略有转正，随后第二季度读数温和。第三季度租赁需求加速增长，新租房家庭为91,000户，家庭增长几乎与大流行前的数复到大流行前的增长水平。根据住房空缺调查的中心表格，在2023年第三季度，租房家庭的数量达到了4430万，占美国家庭的34.1%。自疫情爆发以来，在进入市场的92.7万户租房家庭中，约有317,000户在去年这样做。这种增长标志着大流行前的步伐已经恢租房者的短期增长大部分来自较小的家庭以及收入较低和较中等的家庭。在大流行之前的几年里，年收入至少75,000美元的住户的租金需求增加。根据美国社区调查的数据，在20租赁市场增加了130万个收入较高的家庭，同时损失了100万个年收入低于75,000美元的家庭。（图。）。这种趋势在大流行期间发生了逆转。在2019年至2022年之间最近，收入在75,000美元或以上的租房者家庭增长放缓，至少部分归因于收入更高的租房者购房率的提高，他们利用了大流行初期的低利率。较少富裕，较小的家庭促进了大流行时代的租房者增长家庭人数家庭收入家庭人数 注：家庭收入根据通货膨胀进行调整，使用所有项目的CPI-U。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。2024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心640Z世代（生于1995-2009)千禧年)X世代婴儿潮)预动臂（生于1945年或更早）注：由于大流行数据中断，2020年的数据基于2019年和2021年的值。来源：美国人口普查局JCHS表格，美国社区调查1年估计。收入至少15万美元的租房家庭被这一收入阶层的房主增加所抵消。此外，收入较高的租房家庭可能会有所下降，这些租房家庭在大流行的最初几个月利用租金交易分成收入较低的小家庭。2019年至2022年期间，租房家庭的最大增长来自收入低于75,000美元的单事实上，在大流行期间，单人租房家庭在所有收入阶层中增长最多，在2019年至2022年期间增加了120万户，超过了2016年至2019年期间增加的72.2万户家庭。租房需求也得益于室友（416,000）和大家庭（223,000）的安排，其中大部分增长来自两人家庭。与较小的租房家庭的增长进一步相关的是有孩子和单亲的已婚夫妇数量的减少，这可能是由于向房屋所有权的过渡或将这些家庭分在整个生活过程中，租房在住房方面起着重要作用。对于年轻人来说，租房提供了一个进入成年后独立生活的机会。延迟婚姻和父母身份也增加了吸引力和进一步租房到成年的必要性。对于老年人来说，出租房屋可以通过更好的可达性和减少维护来支持独立生活。在所有年龄段，租房都是一种灵活的选择，使人们更容易根据个人情况调整住房。在过去十年中，租房家庭的大部分增长来自年轻一代。出生于1980年至1994年之间的千禧一代推动了租房者的大部分增长，直到2016年。这一代人不仅是最大的，而且比同龄的前一代人更有可能租房。在大衰退期间成年后，就业前景减少，工资降低，学生贷款债务高，抵押贷款收紧，许多人推迟了房屋所有权。因此，千年户主租哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房2024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心8642 家庭收入注：家庭收入根据通货膨胀进行调整，使用所有项目的CPI-U。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。虽然千禧一代在未来几年仍将是租赁需求的主要来源，但他们不再推动租房家庭的增长。相反，它们正在老化到黄金时代，这是市场已经见证的转变。在2019年至2022年期间，以千禧一代为首的租房者数量减少了797,000，因为同期房屋拥有率增加了9个推动租赁需求。到2022年，这些人已经领导了790万租房家庭。展望未来，租房家庭的整体增长将取决于Z世代租房者数量的增加是否足以克服老年租房者的最终下降。对于2000千禧一代来说，情况确实如此。然而，Z世代可能会遵循不同的轨迹,因为这一代人的房屋拥有率已经比千禧一代在同一年龄时更高。婴儿潮一代还继续帮助维持长期租赁需求。尽管以婴儿潮一代为户主的租房家庭数量正在减少，但这一代人比以往任何时候都要大得多老年租房者的数量仍在增长。仅在过去五年中，以65岁及以上的人年人提供更广泛的负担得起的租房选择，以适应他们不断变化的需求。对于希望在社区中变老，减少维护责任，并访问共享空间以进行多户建筑中更常见的社交互动和可访问性功能的老年人来说，租房将是高收入家庭发挥更大的影响力高的家庭越来越多地推动租金需求。自2010年以来，收入在7.5已婚且受过大学教育的租房者，这一人口统计符合前几代人首次购房者的形象。高收入租房者的特征使他们与典型的租房者家庭区分开来。首先，他们更年轻。其中42％的年龄在35-54岁之间，而所有租房者中这一比例为34％。他们结婚的可能性也更大，有40％的人结婚，而所有租房家庭中有24％结婚。鉴于这些人口趋势，高收入租房者比普通租房者更有可能生孩子和更大的家庭，这也许是不令人惊讶的。由于收入与教育相关，这些租房者的教育水平更高，超过一半的人至少拥有学士学位，其中20％拥有研究生或专业学位。最后，收入较高的租房者是白人（53或亚洲人而所有租房者（分别为50％和5。同时，黑人家庭在这一细分市场中的代表性不足，仅占这些租房者的13相比之下，所有租房者占19。以西班牙裔（20多种族（4%)和美国原住民（0.4租房者为户主的家庭人数平均。收入至少为75,000美元的租金家庭在租金高，房成本高的地铁中最常见。在这些地区，租房更多是常态，即使对于收入较高的家庭来说，拥有住房的选择也可能过于昂贵。例如，在圣何塞和旧金山，收入较高的家庭占所有租房者的一半以上。在这两个在昂贵的市场中，高收入家庭的租房率上升表明，即使对于收入高于平均水平的家庭，房屋所有权的障碍也是巨大的。行业调查发现,许多租房者希望有一天拥有自己的房子，但认为他们的目标遥不可及。例如，在《住房清单》调查的千禧一代家庭中，有四分之一报告称他们将永远租房，理由是负担能力是房屋所有权的最大障碍。租金上涨挑战了租房者储蓄首付的能力。同时，待售库存的低数量和不断上涨的房价使收入更高的租房者难以成为房主。尽管如此，在理想的地点，有吸引力的租赁选择-例如单户住宅和带便利设施的公寓-鼓励一些收入较高的家庭继续租房。2022年，大屋触手可及。在这些家庭中，有39％居住在单户出租房屋中。另有19％的人居住在大型多户住宅的公寓中-至少有50个单位，这些物业往往位于城市地区，并拥有丰富的便利设施。收入在100,000美元或以上的家庭中有三分之一居住在2000年后建造的新租赁单元现有的租赁选择范围可能使这些更富裕的家庭能够住在他们想要的住房类型中，住在适合他们的位置中，住在高质量的房屋中，同时仍然享受租赁的灵活性和便利性。即使对于有能力成为房主的家庭来说，这些优势也可能使租房比购房更具吸引力。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房年龄0年龄0许多租房者在经济上很脆弱虽然租房可能是一些收入较高的家庭的选择，但对于收入较低的人来说，租房可能是唯一的选择。2022年租房者家庭收入中位数约为47,000美元，租房者的收入要低得多。2022年，32%的租房者（1460万）的家庭收入低于3万美元。根据2022年最新的消费者金融调查，这些租房者的现金储蓄中位数仅为。300美元，包括退休账户和其他投资基金在内的总财富仅为3,200美元。这些财务不稳定的家庭面临着住房不稳定和成本负担的更大风险，但仍然是租金需求的重要来源。theireconomicvulnerabilit此外，低收入家庭可能尤其是经济脆弱，因为他们的教育水平较低,残疾患病率较高，这两者都会限制就业前景。超过一半的低收入租房家庭（53由没有大学学位的人领导，而所有租房者中这一比例为38％，只有16％的人至少拥有学士学位。残疾会使家庭难以获得和保持就业，从而降低家庭收入。在所有低收入租房者中，有34％由残疾人领导，其中大多数年龄在65岁以下。家庭份额（百分比）家用类型家用类型Under3535-4445-5455-6465及以上单身人士与其他家庭室友结婚注：低收入家庭的收入低于30,000美元。高收入家庭的收入至少为75,000美元。年龄是户主。其他家庭家庭包括单亲父母。资料来源：美国人口普查局JCHS表格，2022年美国社区调查1年估计。2024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心由于教育和劳动力市场上的种族歧视限制了机会和工资，以黑人为户主的家庭比其他种族和族裔的家庭收入更低。因此，他们在低收入租房家庭中所占比例过高。42％的以黑人为户主的家庭年收入低于30,000美元，而以同样低收入的白人为户主的家庭只有30%。因此，以黑人为户主的家庭占收入较低的家庭的四分之一，尽管占所有租房家庭的不到五分之一。同样，以美国原住民为户主的家庭面临经济增长和歧视，这使他们更有可能面临财务不稳定。事实上，42%的以美国原住民为户主的家庭收入较低。在较便宜的市场中，收入较低的家庭占租房者的比例更大，在这些市多的大都市中，低收入家庭在负担得起的南部城市以及布法罗，托莱多和克利夫兰等去工业化的铁锈地带城市中的租房者中占40％以上。此外，收入较低的租房者不成比例地生活在较小的大都市地区和农租赁福利移动人群与拥有房屋相比，租房的一个好处是相对容易搬家。迁入或迁出租赁单位所涉及的交易成本较低，因此对于年轻家庭以及相对流动或寻求短期生活安排的家庭来说，租房更可取。反映这些好处的是，租房者的流动率-改变住所的租房者的年份额-远高于房主。大约16％的租房者报告说在过去一年中搬家，而只有4％的房主。近三分之一的租房近三分之一的租房者家庭收入低于哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房即使如此，在过去十年中，租房者的流动性率仍呈下降趋势。根据当前人口调查，2013年有25％的租房者在前一年搬家，但到2019如果房客确实选择搬迁，他们通常选择留在本地。2023年，61%的但州际搬家者仍然是租金需求的重要来源。仅在2022年，德克萨斯州，佛罗里达州，北卡罗来纳州和亚利桑那州分别从国内移民中获得通常，租房者会追求更好的住房，组建新家庭，或更接近新工作或家庭。在2023年搬家的人中，最常见的两个原因是找新工作或搬到新显低于2019年，这可能是因为人们在大流行期间早些时候采取了这些举措，以应对对更多空间需求的增加。另有11％的举动是为了提在大流行时代的高点和低点之后，租赁需求似乎正在企稳。在疫情早些时候出现下滑后，2023年租房家庭恢复增长对租房业主来说是一个积极的信号。这种增长水平是否会继续还有待观察。然而，鉴于租同样，美国人口的基本年龄分布也表明未来的持续租赁需求。大量的千禧年人口中有相当一部分比前几代人的成员在更晚的生活中租房。此外，即使千禧一代越来越多地转向拥有房屋，Z世代已经成为租赁需求增长的主要驱动力。同时，婴儿潮一代70年代和80年代的老龄化意味着那些希望留在社区而不承担房屋所有权责任的人可能会过渡到租房。为这些老年人提供负担得起的，可访问的租赁选择将帮助租房是许多个人的首选住房选择。在理想的位置和单户出租设施的单位对收入较高的家庭越来越有吸引力。对于某些人来说，这些选择可能为自己的家庭提供了垫脚石。然而，对于其他人来说，租房是唯一的选择。缺乏财政资源成为房主的家庭继续依赖租赁市场作为其唯一的住房来源。这些住房是需求的一个同样重要的组成部分。确保他们2024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心出租房屋股票强劲的多户住宅生产继续将租赁存量结构转向更大的建筑。同时，低租金单位的数量正在下降，使财务脆弱的租房者的负担得起的选择更少。对发展的限制进一步限制了许多郊区社区的租金供应，并将某些社区的房客排除在外。在全国范围内，老化的租赁存量需要大量投资，以提高住房大型建筑物在租赁存量中所占份额不断增长套，达到1230万套。具有5-19个单元的中型建筑的供应量也增单位的小型多户住宅中出租，这种物业类型往往更实惠，仅增加了与2010年相比，单户住宅的租金供应增加了649,000套，到值有所下降。在这段时间的前半段，特别是在丧失抵押品赎回权危机之后，这些房屋中的许多房屋都从业主入住转变为租赁。然而，在这一时期的下半年，趋势发生了逆转。从2016年开始，由于房屋转换为所有者居住或因拆毁和谴责而失去了房屋，单户租金的供应每年都较大的建筑物占租赁存量增长的大部分租赁单位数量（百万）987注：出租单元可能被占用，空置出租，或出租但未被占用。单户住宅包括附属和独立单元。由于大流行数据中断，2020年的数据基于2019年和2021年的值。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房与其他租赁类型相比，较大的多户住宅建筑中的单位不成比例的增加改变了租赁存量的构成。自2010年以来，大型多户住宅的租金份额住宅的租金份额下降了2个百分点。同样，中型和小型多户住宅中的出租单元份额均下降了1个百分点。5-19个单元的中型建筑物占租赁存量的222-4个单元的小型建筑物占17％。制造住房根据人口普查局的建筑调查，在此期间增尽管随着需求的增长，单户住宅的年度竣工速度迅速加快，但作为租赁建造的单户住宅在新建筑中的份额仍然很小。从2010年到2022年，单户租金的收入每年从26,000套增加到67,000套。在此期间，总共有518,000套新的单户房屋作为租赁完成，占新租赁单位额。在过去十年中，低租金单位的数量减少了210万，其中仅从租赁单位数量（百万）20合同租金Notes:RentsareadjustedforinflationusingtheCPI-ULessShelter.Unitsthatareoccupedbutdonotreceivepaymentareexcluded.Contractrantsexcludedutilitycosts.资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。2024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房低租金单位的流失在地理上很普遍，在47个州和哥伦比亚特区都有减少的记录。在2012年至2022年期间，共有42个州损失了10%以上的低租金股票，其中24个州损失了20％以上。受影响最严重的州是以前被认为更实惠的州，这些州的租金需求迅速增长，包括德克萨斯州，北卡罗来纳州-利纳和佐治亚州。尽管租金需求相对缓慢，但中西部的几个州也遭受了重大损失，包括俄亥俄州，密歇根州和印第安纳州。在已经缺乏低租金单位的更昂贵的州，净跌幅进一步扩大了租金范围，有16个州在所有租金水平上损失了高达1400美低租金单位是低收入和中等收入家庭负担得起的住房的重要来源。2022年，居住在低租金单位中的租房家庭中有60％的年收入低于30,000美元，其中36％的年收入低于15,000美元。对于这些收入水平的许多租房者来说，每月600美元是一个难题。使用标准202024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心合同租金合同租金租赁股票份额(百分比)0Urban郊区非大都市Urban郊区非大都市注：仅描绘了占用的租赁单元。人造住房包括其他结构，例如船和房车。合同租金不包括公用事业成本。城市和郊区区域属于大都市统计区域。非大都市区域属于大都市区域。资料来源：美国人口普查局JCHS表格，2021年美国社区调查5年估计。30％的收入计算，这些家庭可以负担每月不超过750美元的租金和此外，低租金单位可以帮助中等收入家庭居住，这些家庭也可能难以获得负担得起的住房。2022年，28％的租金低于600美元的单位增加租金较低的单元的供应并保持这些单元的现有供应对于确保经济供应因地域而异租赁存量的构成因地区而异。在2021年，东北地区三分之一的租金位于大型多户住宅建筑中，远高于西部（26中西部（22或南部（21。东北部也有最大的比例-小型多户住宅的租金占27而中西部仅为19西部为15%,南部为14％。相反，东北地区的单户住宅租金比例最小，租金水平也因地区而异，反映了存量构成和年龄、家庭收入和住房需求的差异。高成本租赁在西部和东北部最常见。2021年，西部地区45％的单位租金至少为1,500美元，东北部地区34%的租金也是如此，远高于南部地区（19或中西部地区(11%的人在大都市以外的社区。在城市地区，超过一半（51%)的住房被出租，大大高于郊区（30和非大都市地区（28%)。在城市社区中，近四分之三的租金是多户家庭，而在郊区社区中这一比例为59在大都市以外的社区中为41％。在城市公报中,拥有20个或更多单元的大型多户住宅的住房也更为普遍，租金的31远高于郊区（19和非地铁（8地区的相比之下，非大都市和郊区的城市拥有更高的单户住宅和制造房屋的租金比例。2021年，大都市以外的租赁单位中约有一半是单户住宅％，％）区几乎没有（1。实际上，尽管非大都市地区仅占所有租赁单％，租金水平在城市，郊区和非大都市地区也有很大差异。城市和郊区的单位租金至少为1,500美元（分别为25％和26％），而大都市区以外的社区租金仅为4％。非大都市地区的价格往往较低，有％，地区的租金仅为17％。总的来说，大都市区以外的城市仅占全国四租赁沙漠往往位于郊区，那里的限制性土地使用政策使建造多户住房变得困难，而多户住房主要由租房者居住。2021年，郊区社区占全国人口普查区的55但在68％的社区中，只单户住宅往往是业主居住的，在这些公报中更为常见。在租赁住房不更多单元的大型多户住宅仅占租赁沙漠住房存量的2而在拥有大inquestionsandcontributestosocioe92,000美元，几乎是拥有强大租f哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房21租赁库存比以往任何时租赁库存比以往任何时候都要老，平均年龄限制邻里选择，并阻止许多有色人种家庭成为房主。这些行动，以及教育和劳动力市场的歧视，促成了黑人和西班牙裔家庭更高的租金率。这些不平等的遗产在出租沙漠中有色人种家庭所占比例较低的情况下很明显。2021年，有色人种在出租沙漠中只占24％的家庭，而在选择的邻居中，由西班牙裔人领导的家庭所占的比例是租赁沙漠中的三倍（30％对10而由黑人领导的家庭所占的比例则高出近四倍（22％对6。这些住宅隔离模式很难消除，部分原因是它们受到各种土地使用法规的加强。单户分区和其他密度限制限制了多户建筑的发展，有效地使增加租赁住房更具挑战性。几个州和社区最近颁布了分区变更，以允许在以前专门为单户住宅划分的区域中使用更多类型的住房。这些分区变化可能会增加很少存在的社区的租赁选择，帮助扩大可供租房者住房不足持续存在租赁库存比任何其他记录时间都要旧。2021年，租房者居住房屋的年龄中位数达到44岁，高于十年前的39岁和2001年的34岁。鉴于不合格住房的持续存在，对老化住房存量的投资至关重要。尽管建筑规范和建筑标准有所改善，现有单元也得到了升级和维修，但到2021年，仍有390万租房家庭居住在不符合适用性和安全性基本标准的房屋中。在过去的二十年中，这意味着总共增加222024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心根据最新的美国住房调查数据，2021年，8.4%的租房者居住在不合格的住房中，存在多个问题，如结构缺陷、缺乏保养或不一致的基本特征，如冷热水、热和电。年久失修和结构恶化造成的身体不足在老房子中更为常见。总体而言，在1940年之前建造的单位中有13%%的两倍。虽然大多数补贴住房符合基本的安全性和适用性标准，基于项目的援助计划使十分之一的租房者生活在公共住房或HUD辅%的拥有住房选择券的租房者生活条件不足。黑人和西班牙裔家庭更有可能生活在住房不足的情况下，这是长期歧视性政策和做法的产物，这些政策和做法经常将有色人种家庭引导到住房较旧和不足的社区。2021年，10％的黑人和西班牙裔租房家庭居住在不等的住房中，远高于白人（7和亚洲家庭（6%)的份额。即使考虑到收入差异，这些差异仍然存在。HUD的一份报告还发现，美洲印第安人和阿拉斯加土著家庭的住房质量不成比例收入较低的租房者和有色人种不成比例地生活在住房不足中住房不足（百分比）86420 Under$15,000-$30,000-$45,000-$75,000黑色家用Income家用Income注：住房不足是指各种结构缺陷，如大洞和泄漏或缺乏基本特征，包括管道，电，水或热。HUD根据这些物理问题的类型和数量将单位分类为中度或严重不足。黑人，亚洲和白人家庭是非西班牙裔。西班牙裔家庭可能属于任何种族。资料来源：美国住房和城市发展部JCHS表格，2021年美国住房调查。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房23即使在满足物理充分性标准的单元中,许多单元也具有影响乘员健康和安全的显著问题。费城联邦储备银行（FederalReserveBaofPhiladelphia）的一项2023年研究发现，2022年，37%的租房单位至少有一个关键的房屋维修需求，例如修复破裂的地基,更换损坏的设备或修复模具，并估计解决这些缺陷的总成本为515亿美元。即使是结构上足够的库存通常也无法满足残疾人的需求。2019年,有4％的租房家庭报告说有异教徒进入或导航他们的房屋，其中包括18％的80岁及以上的租房者。根据2023年房地美的一项调查，近一半的残疾人租房者表示，他们的房屋很少或根本无法进入。鉴于租赁库存和国家人口的老龄化，迫切需要修复或修改现有单元，以确保可容纳性，安全性和可及性。诸如野火、洪水、地震和飓风之类的环境危害日益危害租房者的健康和安全,并有可能损坏或破坏住房。根据联邦紧急事务管理局的国家风气和气候相关的重大威胁的地区，这是通过预期的年度经济损失来衡州租赁库存的77％-面临损坏或破坏的风险，其次是佛罗里达州超过1800万个租赁单位受到环境危害的威胁2,000–9,99920,000及以上（高达160万）注：高风险地区的预期年度损失（EAL）得分相对适中,相对较高或非常高。EAL代表每年因自然灾害而造成的平均经济损失（以美元计）。高风险县的单位数量从区域水平汇总。资料来源：联邦紧急事务管理局JCHS表格，2023年7月国家风险指数EAL数据，美国人口普查局，2021年美国社区调查5年估计。242024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心在全国范围内，超过三分之一的小型，中型和大型多户住宅建筑(略多于一半的制造租金。由于制造的住房单元最有可能被归类为物理已经有限的低租金和联邦补贴单位的供应也面临风险。事实上，320万套租金低于600美元(38%)的单位处于风险区域万个低收入住房税收抵免单位（40面临环境风险，以及34%的基于项目的HUD单位。这包括960,000套公共住房，基于项目的第8节，老年人的经济适用房和残疾住户的支持性住房。美国农值得注意的是，较新的租赁单位更容易受到天气和气候相关危害的影响。2000年或以后建造的租金中，近一半位于亏损严重的地区，是1940年之前建造的租金的24％的两倍。尽管如此，那些在1940年之前建造的房屋在任何租赁单元中的物理缺陷率最高，因此它们可随着越来越多的出租单元受到环境危害的破坏，修复和重建房屋的成本将会增加，高风险地区的保险成本也会增加。与此同时，灾害的频率、严重程度和多样性不断升级，加上其可能造成的损害的严重程度，将需要在灾前减灾和气候适应战略上进行更多投资，以应对这两种情况。随着全国各地供应的增加，租金存量可能会扩大，尽管成分会发生变化。越来越多的租赁股票是更昂贵的单位在较大的建筑物。新的结构通过越来越多地瞄准高端市场来促进这一趋势。相比之下，小型多户明仅靠新的市场价格供应并不能为低收入人群带来立即的救济。对于此外，许多郊区社区缺乏多样化的租赁选择限制了家庭可以选择居住的地方。监管障碍限制了可以在租赁机会很少的社区建造的多户住房的数量。此外，现有股票需要大量投资。几十年来，结构缺陷的水平没有改善，必须进行关键的维修和更换，以确保这些设备具有体面的质量。此外，必须采取步骤减轻与气候有关的危害对低租金和补贴单元的影响，同时减少库存损失并保持其可负担性。最后，迫切需要针对该国迅速老龄化的人口进行无障碍修改。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房25租赁市场源源不断的新供应和稳定的需求使租赁市场从大流行引发的狂热中降温。随着空置率从历史低点上升，租金增长从创纪录的速度直线下降。尽管多户住宅竣工量仍接近历史高位，但随着利率上升，开工量正在放缓。债务和股权成本的增加削弱了多户家庭的绩效，并增加了公寓运营商的支随着空缺的增加，租金增长降温强劲的新供应和稳定的需求使租金增长几乎停滞。专业管理公寓的租金在2023年中期每年仅增长0.4％。与前一年相比，这是一个戏剧性的转变，当时公寓租金同比增长了创纪录的15.3％。目前的速度比流感大流行前五年平均3.6%的速度低3个百分点以上。房地产类别的租金增长放缓。对于高质量的A类单位，租金增长从2022年初创纪录的18.5％的根据CoreLogic单户住宅租金指数,单户住宅租金也有所放缓。在这一细分市场中,租金在2023年8月仅同比增长2.9%,大大低于涵盖了整个租赁库存，并且登记变化缓慢，在2023年中期从2023年3月的8.8%的四个十年高点减速到2023年10月的7.2%。公寓租金增长放缓在地理上很普遍。在2023年第三季度，只有1%的市场经历了每年至少10%的租金增长，低于一年前50%的市场。相反，大多数市场（61仅经历了5％以下的适度租金增长，而上一年只有4％的市场。尽管没有一个市场在2022年中期报告租金负增长，但在2023年中期，32%的市场租金下降。2023年第三季度租金增长最快的地区包括南部、中西部和东北部的-敖德萨、麦迪逊、香槟-厄巴纳、特伦顿和马萨诸塞州斯普林菲尔德，那里的公寓租金每年至少增长6%。相比之下，租金下降的大部分市场在西部和南部，博伊西、凤凰城、奥斯汀和拉斯维加斯的租金同比下降至少4%。同样，西部和南部的城市，包括拉斯维加斯，迈阿密和奥斯汀，单户住宅租金增长最低或为负。虽然租金增长放缓可262024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房27租金增长放缓的部分原因是空置率上升。根据人口普查局的住房空缺调查，在2023年第三季度，全国范围内的租金空置率达到6.6％。在降至2021年底记录的5.6％的大流行低点之后，最近的空置率与大流行前五年的平均6.9％持平。RealPage数据显示，专业管理％，相比出现了急剧的转变，当时需求激增使第一季度的空置率达到了2.5％的历史新低。自那时以来，专业管理公寓的空置率在南方(上升3.5个百分点，至6.3和西方（上升2.9个百分点，至5.2增长最快。在全国范围内，由于大量新建单位被添加到库存公寓空置率正在上升-在哪里，最戏剧性的在南方公寓空置率（百分比）76543210 美国东北部中西部西南部利率上升增加了投资者和开发商用来收购和建造多户住宅的债务成本。同时，高国债收益率增加了股票成本，因为投资者要求更高的收益才能与风险较低的国债竞争。因此，使项目在财务上可行变得更加困难。为了使同一项目在高利率环境中以相同的回报率运行，房地产开发商和业主将需要更多的收入来抵消增加的资本成本，这意味着租金贷款人通常希望房产的偿债覆盖率——每月净收入总额与每月还本付息总额的比率——至少为1.2。然而，在其他条件相同的情况下，2023年的高债务成本降低了偿债覆盖率，使开发商更难获得相同金额的贷款。知道他们可能会被拒绝，潜在的借款人甚至不再申请融资。美联储调查的银行中有一半以上指出，对多户家庭贷款的需求已经减少。此外，公寓业绩和整体经济的不确定性导致近三分之二的受访银行收紧了多户承保。注意：对于拥有五个或更多单元的建筑物中的专业管理公寓，空置率是四个季度的落后平均值。来源：RealPage数据的JCHS表格。282024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心借贷大幅放缓。根据抵押银行家协会（MBA）的数据，多户抵押贷款在2023年第二季度同比下降了48％。随着来源的减少,第二季度多户未偿债务增加了不到300亿美元，达到2.03万亿美元，这是四年来最弱的第二季度。（图18）.然而，多户贷款的来源仍然相对稳定。政府资助的实体房利美和房地美继续持有近一半的多户家庭抵押贷款债务，并在2023年中期公布了所有投资者集团中最大的季度收益。银行和储蓄机构的持股比例约为房利美和房地美的一半，但仍持有多户抵押贷款债务的30％。同时，商业抵押贷款支持证券（CMBS）中持有的抵押贷款债务仅占市场的3％。随着完成量保持高位，多户家庭开始缓慢面对租金增长疲软，空置率和利率上升，多户建筑正在放缓。在2023年的前六个月平均为536,000个单位之后，多户家庭的开工。尽管这比一年前的速度下降了30但起点却从极高的水平下降,并保持相对强劲。虽然多户住宅的开工正在降温，但单户住宅出租行业仍然强劲。一小部分新的单户建筑是专门为租赁市场建造的。然而，在过去的十年里,这一数字一直在稳步增长，在大流行期间尤其是大幅上升。2022在2023年第三季度，单户房屋租金创下了新的历史新高，年率为70 季度变化平均变化(4季度跟踪)资料来源：JCHS抵押贷款银行家协会数据表格。经季节性调整后的年化基础上，2023年第三季度完成了43.6万个于维持稳定的竣工流量。经季节性调整后，在建的多户公寓数量在尽管多户家庭开工的放缓可能会在未来几年带来供应挑战，但目前在新供应对增加新单位的市场的租金增长施加了下行压力。在一些地区,新供应量在2023年以高于全国平均水平的速度增长，租金中期增加，这表明新的供应正在容纳新的家庭，同时仍然允许租金适施工延误和成本正在增加虽然正在建设中的新供应处于健康水平，但随着延长的建设时间线变得越来越普遍，何时上线的问题仍然没有答案。2022年，多户住宅年的10.8。在2021年至2022年之间，完成单户住宅的时间从这种中断会增加新开发的成本，劳动力和材料成本的上升也是如此。的所有新住宅建设投入的价格也上涨，自2020年3月以来上涨了0已开始UnderConstruction注：2023年的数据代表截至10月的季节性调整后的年初至今平均值。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，新住宅建筑数据。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房29结构瓦的成本均至少上涨了25石膏（41和塑料建筑产品（35的价格甚至急剧上涨。为了应对成本上升和高收入租房者日益增长的需求，新的租赁单位越来越多地瞄准高端市场。建筑仍然高度集中在土地最昂贵的大城市。NAHB房屋建筑地理指数显示，2023年第二季度，69%的多户住宅许可位于大型都市区。反映这些趋势，新单位的租金继续攀升。根据市场吸收调查，在2023年第二季度，新单位的要价租金中位数为1,760美元，比2014年第二季度增长了39％。在2015年至2022年之间，新建成的单位租金至少为2,050美元的份额几乎翻了一番，达到37％。在同一时期，租金低于1,050美元的单位份额下降了三分之二，仅为7％。新建筑向成本更高的公寓的转变意味着低收入和中等收入的家庭负担不起许多公寓。从长远来看，这种新供应是否会提高这些家庭的负担能力还有物业性能减弱公寓运营商的现金流已经放缓，这不仅是因为租金增长放缓，还因为运营成本和保险费增加。根据YardiMatrix的数据，在截至2023年6月的12个月中，全国多户住宅的总运营费用增长了9.3％。此外，Trepp报告说，2022年，大型都市区的多户住宅的财产保险成本每年增长13.6％。因此，根据国家房地产投资委员会的数据，在2023年第三季度，公寓的净营业收入仅每年增长3.5％。这是在这种背景下，公寓资本化率——净营业收入除以价格——已经逐渐上升。根据穆迪分析，上限利率下降到2022年，然后上升不断上升的上限利率正在推动公寓物业价格下跌。根据RealCapital随着公寓价格的上涨，交易量在2023年降温，因为潜在的买家和卖家在房地产表现不确定和利率上升的情况下暂停。根据MSCI的数据，2023年中期公寓销售交易量比上年下降了72％。2023年第二季度的交易量不到2021年底达到的1650亿美元峰值交易量的25％，而在2015年至2019年期间，420亿美元的平均交易量中约有一半。随着净营业收入增长放缓，拖欠的风险正在增加。到目前为止，多户家庭融资的构成和大流行前快速积累的股本期避免了广泛的违约。目前，风险最大的财产是最近两次获得短期贷款的财产302024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心短期贷款较少的长期贷款占多户贷款的最大份额。2023年第二季度,房利美和房地美持有的贷款的60天拖欠率小幅上升，分别为0.37%和0.21%。尽管如此，拖欠率仍然很低。银行和储蓄机构的商业和多户家庭贷款遵循相同的趋势，2023年第二季度的90天非利率在增长，但仍远低于2008年房地产市场崩溃后几年记录的4%尽管租金增长放缓和低上限利率利差，但租赁住房仍然是一个受欢迎的投资选择，与其他商业房地产资产类别相比，提供了相对较好的回报。尽管投资者活动在短期内有所减少，但过去二十年来，多户住宅的强劲和持续表现吸引了新的投资者。大多数出租物业仍由个人所有liabilitycompaies(L同比变化（百分比）更改公寓Prices指数公寓价格（正确比例）0Notes:ApartmentpricesareindexedtoJanuary2015.Indexedvaluesrepresentcumulativepercentchange.Source:JCHStabulationsofRealCapitalAnalytics,CommercialPropertyPriceIndexes.哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房31在小型多户住宅中，非个人投资者的所有权增长尤其迅速，这些投资个单位的多户住宅的份额增加了17个百分点，达到32％。在同一时期，非个人投资者拥有的5至24个单位的房地产份额几乎翻了一番，达到67％。在大型租赁物业中，非个人所有权份额明显更高。自2001年以来，拥有至少50个单位的租赁物业的非个人所有权增尽管非个人投资者在单户租赁市场上的活跃程度较低，但他们在这里也获得了市场份额。在过去的两个几十年来，他们独栋租金的所有权增加了8个百分点，达到25%。这些投资者的经营规模可能会影响他们的策略。较大的机构投资者倾向于在人口快速增长和租金快速增长的地区购买更新和更大的单户租金。相比之下，规模较小的机构投资者更有可能购买更小、更老、更便宜的房产。尽管非个人投资者拥有的单户出租房屋的份额有所增加，但该市场的整体投资者活动最近有所下降。这种放缓是对当前利率环境和租赁物业表现不确定性的回应，促使一些投资者选择其他资产类别。Redfi数据显示，2023年第三季度，机构或企业的单户住宅购买量每年下降30%。这是自2016年以来最大的第三季度下降，除了2023年第一季度，当时活动下降幅度更大。投资者在单户租赁市场中的存在是否会继续增长，很大程度上取决于购买房屋的可用性，利率环境，非个人投资者拥有越来越多的租赁物业份额0注：非个人投资者包括合伙企业、房地产受托人、房地产公司、房地产投资信托、非营利组织和其他实体。资料来源：美国人口普查局JCHS表格，租赁住房融资调查。322024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心随着需求稳定和大量新公寓上线，租金增长可能仍将低于大流行初期的疯狂步伐，有助于冷却整体通胀并缓解家庭预算的一些压力。随着新单位进入市场，强劲的多户建筑管道可能会进一步缓和租金增长。即便如此，要求租金可能仍将高于大流行前的水平。随着建筑成本的上升，新的供应将继续瞄准高端市场。因此，即将到来的单位将无助于解决低收入家庭的直接负担能力需求。此外，高利率给公寓行业带来了相当大的挑战。随着债务和股本成本的上升，确保交易有利可图变得越来越困难。随着开发商和购房者等待更大的经济确定性和更有利的融资环境，新建筑和房地产交易显示出放缓的迹象。鉴于预期利率将至少在短期内保持高位，这些动态可能会持续。如果建筑业继续放缓，供应再次相对于需求收缩，在高端运营和保险费用的增加也将继续挑战住房提供商，特别是那些规模较小或经营补贴住房和较小的租赁物业的住房提供商。面对回报下降，住房提供商可能无法负担得起对老化的库存进行急需的维修并保留低租金和辅助单位。哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房33租赁居住在无法负担的住房中的租房者数量已达到历史最高水平，其中包括收入范围和全国各地的家庭。收入最低的租房者负担得起的住房日益短缺，只会加剧负担能力危机。尽管相对于大流行的飙升，租金涨幅趋于平稳，但租金仍然处于高位，并使家庭资产负债表紧张。通货膨胀进一步挑战了租房者。许多低收入家庭正在努力满足基本需求，并面临着艰难的权衡取舍，威胁到他们的金融稳定和整体福祉。成本负担达到前所未有的高度在大流行期间租金迅速上涨的推动下，成本负担达到了历史新高。2022年，将超过30%的收入用于租金和公用事业的租房家庭数量达到了这些最近的增长与大流行前成本负担的适度下降形成鲜明对比。2014年至2019年期间，由于沉重的负担大幅减少，成本负担较高的租房家庭数量减少了约883,000户。然而，在大流行激增之后，2022年创纪录的成本负担家庭数量超过了2014年金融危机前的峰值近不仅有成本负担的租房者的数量在增长，他们在整个租房者民粹主义中的份额也在增长。在2022年，一半的租房家庭承担了成本负担，自2019年以来上升了3.2个百分点，成本负担正在攀升收入规模率的上升（图22）大流行加速了这一趋势。近年来，所有收的成本负担率都创下历史新高。中等收入的租房者尤其感受到了住房成本增加带来的痛苦。2022年，年收入美元之间的家庭成本负担超过三分之二（67％），比2019年增342024年美国租赁住房哈佛大学住宅研究联合中心哈佛大学住宅研究联合中心2024年美国租赁住房35租房住户份额(百分比)$45,000-$74,999$75,000及以上所有房客家庭收入严重的成本负担中等的成本负担注：使用所有项目的CPI-U对家庭收入进行通货膨胀调整。中等（严重）负担成本的家庭将收入的30-50％（超过50％）用于租金和公用事业。假设收入为零或负的家庭负担沉重，而不需要支付租金的家庭则被认为没有负担。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，美国社区调查1年估算。年