大蒜产业园项目物有所值评价报告

xx县大蒜产业园区PPP项目——物有所值评价报告④停车场年收入=541*5=2705万元（3）其他净成本：无法归属于上述建设净成本与运营维护净成本其他净成本计入此科目。竞争性中立调整竞争性中立调整值主要是政府采购传统投资和采购模式比社会资本采用PPP模式实施方式项目少支出的费用，通常包括土地费用、行政审批费用、有关税费，以及其他合理费用。竞争性中立调整排除了公共部门通过公共关系得到的相对于社会资本的竞争优势，保证PSC值与PPPs值的可比性和一致性，使得物有所值评价更加精确。本项目涉及到竞争性中立调整的成本收益项为政府补助收入、营业税金及附加。除此以外，不涉及其他竞争中立调整。竞争性中立调整的第一步是根据相关文件，确定所有需要调整的项目，并根据政策文件和工程的实际情况，确定每个调整项现金流的大小和发生时间，再分别计算每期的现金流量，并折现计算出竞争中立调整的净现值。PSC的优势通常包括不缴纳社会资本需要缴纳的地租、税费等，这些金额的限制应该添加到公共部门比较值当中；同时政府的列支应该从公共部门比较值中口减掉。本项目所涉及的竞争性中立调整仅有营业税金及附加、房产税正向调整、政府可行性缺口补助收入、土地溢价返还收入负向调整。计算公式如下：竞争性中立调整=营业税金及附加＋房产税－土地溢价返还收入－政府可行性缺口补助收入风险承担成本确定风险承担成本主要包括如下步骤：（1）确定所有的重大风险。公共部门比较值只包括可量化的重大风险，在计算公共部门比较值的过程中，有必要对所有可量化的重大风险进行全面和真实地定价。（2）量化风险后果。一旦确定了所有重大风险，必须评价和量化风险发生可能产生的后果，包括直接后果和间接后果，及其时序效果，因为不同的风险通常在项目期内有不同的成本-时间曲线。风险矩阵是识别风险后果及其财务影响的有效工具。风险矩阵应说明每个风险如何分配（转移、自留或共担），并确定每个风险的主要后果、财务影响和潜在的应对策略。（3）评估风险的概率。在确定重大风险和评价各种潜在后果之后，需要估算每个后果发生的概率，并考虑概率是否随时间而变化。有多种风险估值技术可以用来估计概率，例如，主观估计、多变量统计技术等。特定项目或特定风险采用的风险估值技术，取决于该项目意义、范围以及风险的复杂性等。（4）风险承担成本（或风险值）的计算。一般先计算各个风险的承担成本，然后加总。由于一个特定的风险常常有一个以上的可能后果，风险承担成本应该是所有这些后果按照概率分布进行加权计算，然后求和。另外，虽然特定的风险是可识别的，但可能非常难以评估与该风险有关的所有的财务影响。因此，考虑到任何可能没有观察到的情况，各主要风险应包括一个不可预见费，否则会导致风险值被低估。每个风险的承担成本使用下面的公式计算，公式中的表示加和：单个风险的承担成本=（风险的某个后果该后果的发生概率）+不可预见费。（5）确定期望的风险分配。基于PPP模式的风险分担原则，将项目风险分为可转移风险和自留风险，前者由社会资本承担，后者由政府自身承担。（6）计算可转移风险和自留风险承担成本。可转移风险承担成本是政府愿意为在PPP模式下向社会资本转移风险所付出的成本、自留风险承担成本是政府愿意为在PPP模式下自留的风险所付出的成本。当某特定风险由政府与社会资本共担时，有必要把风险分解为转移部分和自留部分。一旦所有的可转移风险和自留风险己经确定，在参照项目的全生命周期内，与每个风险相关的预期现金流的大小和时间应表示为净现值。本项目宏观层面的风险以政府部门承担为主，少部分是政府和社会资本双方共同分担或以社会资本承担为主；中观层面的风险主要涉及项目各阶段的技术与管理能力，这是项目公司中标的基本能力，所以主要由社会资本承担；微观层面的风险是参与方之间关系协调等引起的风险，以社会资本承担为主，政府部门分担一小部分。风险分担详细内容请参见风险评估报告。根据加权计算结果，该项风险由政府方、社会资本或者双方共同承担的风险比例分别为0.242，0.170，0.588。法律变化风险该有政府和社会资本方共同承担，将此部分按照商业合同的公平原则进行平均分配，则得到政府与社会资本承担的风险比例为0.322，0.678。计算公共部门比较值。PSC=初始PSC+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本估算影子报价（PPPs值）PPP影子报价是指政府采用政府与社会资本合作模式建设同一个项目并达到相同产出说明的估计净成本现值。影子报价的计算公式如下：PPPs值=初始PSC值+政府自留风险承担成本初始PPPs值=建设净成本+运营维护净成本+其他净成本建设净成本=建设成本-资本性收益-投资补助运营维护净成本=运营维护成本-使用者付费收入-价格补贴其中：“资本性收益”与“第三方收入”中包含社会成本合理利润与风险溢价。定量评价结果综合上述PSC值和PPPs值的分析，计算得到项目全生命周期PSC值和PPPs值，PSC值大于PPPs值，拟建项目通过物有所值定量评价，可以采用PPP模式。具体计算结果见附表。表2物有所值指标表指标单位数值PSC现值万元20653.55PPP现值万元(40986.09)物有所值量值万元61639.63物有所值指数150%附表：公共部门比较值计算表序号项目合计1234567891建设成本219942.5434773.4975750.4768985.6440432.940.000.000.000.000.002资本性收益160080.090.000.000.000.000.000.000.000.000.003运营维护成本59561.670.000.000.000.003842.163905.513968.743968.923969.104第三方收入51149.550.000.000.000.003063.843208.103351.653352.723353.795其他净成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006竞争中立调整(306109.48)0.000.000.000.00(21405.87)(21124.97)(20833.09)(20857.84)(20866.68)7风险承担成本27950.423477.357575.056898.564043.29384.22390.55396.87396.89396.918自留风险9000.041119.712439.172221.341301.94123.72125.76127.79127.80127.809可转移风险18950.392357.645135.884677.232741.35260.50264.79269.08269.09269.1010初始PSC值68274.5634773.4975750.4768985.6440432.94778.32697.40617.08616.19615.3111PSC值(209884.50)38250.8483325.5275884.2044476.23(20243.33)(20037.02)(19819.14)(19844.75)(19854.46)12PSC现值20653.5535815.3973052.5762292.7734185.58(14568.87)(13502.23)(12505.07)(11724.00)(10982.90)13累计PSC现值35815.39108867.96171160.73205346.31190777.45177275.22164770.15153046.15142063.26序号项目101112131415161718191建设成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002资本性收益0.000.000.000.000.000.000.000.000.00160080.093运营维护成本3989.923990.103990.283990.463990.643990.823991.003991.183991.363991.544第三方收入3477.153478.213479.283480.353481.413482.483483.543484.613485.683486.745其他净成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006竞争中立调整(20537.70)(20509.42)(20459.64)(20386.18)(20286.70)(20158.65)(19999.32)(19805.74)(19574.75)(19302.92)7风险承担成本398.99399.01399.03399.05399.06399.08399.10399.12399.14399.158自留风险128.48128.48128.49128.49128.50128.50128.51128.52128.52128.539可转移风险270.52270.53270.54270.55270.57270.58270.59270.60270.61270.6310初始PSC值512.77511.88511.00510.11509.22508.34507.45506.56505.68(159575.30)11PSC值(19625.94)(19598.53)(19549.62)(19477.02)(19378.41)(19251.23)(19092.77)(18900.06)(18669.94)(178479.06)12PSC现值(10165.25)(9504.73)(8877.35)(8281.26)(7714.73)(7176.12)(6663.91)(6176.64)(5712.95)(51136.79)13累计PSC现值131898.01122393.28113515.93105234.6897519.9590343.8383679.9277503.2971790.3420653.55注：PSC第三方收益系数 35.55%财务基准利率 6.80%附表：物有所值计算表序号项目合计1234567891建设成本219942.5434773.4975750.4768985.6440432.940.000.000.000.000.002资本性收益160080.090.000.000.000.000.000.000.000.000.003运营维护成本67475.100.000.000.000.004316.174401.844487.284487.624487.974第三方收入143880.600.000.000.000.008618.409024.209428.009431.009434.005其他净成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006政府补贴314022.910.000.000.000.0021879.8821621.3021351.6321376.5521385.557风险承担成本28741.763477.357575.056898.564043.29431.62440.18448.73448.76448.808自留风险9254.851119.712439.172221.341301.94138.98141.74144.49144.50144.519其中：政府自留风险4331.27524.021141.531039.59609.3165.0466.3367.6267.6367.6310可转移风险19486.922357.645135.884677.232741.35292.64298.44304.24304.26304.2811初始PPP值(330565.96)34773.4975750.4768985.6440432.94(26182.11)(26243.66)(26292.36)(26319.93)(26331.59)12PPP值(326234.69)35297.5176892.0070025.2341042.25(26117.06)(26177.33)(26224.74)(26252.30)(26263.96)13PPP现值(40986.09)33050.1067412.2257483.1831546.13(18796.12)(17639.97)(16546.74)(15509.48)(14528.44)14累计PPP现值33050.10100462.33157945.50189491.64170695.52153055.55136508.82120999.33106470.9015物有所值量值61639.6316物有所值指数150%序号项目101112131415161718191建设成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002资本性收益0.000.000.000.000.000.000.000.000.00160080.093运营维护成本4527.874528.224528.564528.914529.254529.604529.944530.294530.634530.984第三方收入9781.009784.009787.009790.009793.009796.009799.009802.009805.009808.005其他净成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006政府补贴21075.6521047.5420997.9220924.6320825.3120697.4320538.2620344.8520114.0319842.367风险承担成本452.79452.82452.86452.89452.93452.96452.99453.03453.06453.