南京某项目预算与收益的请示的红头文件

XXXXX第45号签发人： 关于“南京XXXXXXX”项目预算与收益的请示XXXXXXXXXXXXXXX：为了加强成本控制，确保南京“南京XXXX”工程获得预期收益，经过对该项目的认真研究和市场调研，现将该项目成本预算及预期收益上报公司，请予审核。一、XXXXXXX二期项目概况：项目数量（㎡）备注1、规划总建筑面积191393不含综合楼、酒店式公寓住宅面积157041商业面积17271储藏室170812、规划总户数1424不含底层商业二、销售收入测算收入汇总表序号名称数量（M2）单价（元/M2）总额（万元）1住宅1570412600408362商业17271450077723储藏室17081(可销售面积12810)7008974合计49505利润表序号项目指标1销售收入49505万元2销售税金5.55%2748万元3税后收入46757万元4投资34909万元6利润11848万元7利润率23.93％三、南京XXXXXX二期项目总投资预算经过测算，南京XXXXXX二期项目开发期间，不包括两气、人防的情况下，总成本34909.2436万元，本期单位成本为1998.7元/㎡，本期申请总费用为36155.3592万元（包括本期多支付的土地款、契税，但不影响总的土地成本费用）。⑴、XXXXXX二期项目开发投资（不包括两气、人防的预算）见下表：序号费用名称数量(万㎡)取费标准费用金额单位成本备注（万元）(元/㎡)(万元)（元/㎡）一、土地成本9162.9144525.661土地款504.958801.8844504.95按土地合同应支付10000万元2契税土地款*4％35220.19按合同应支付400万元3土地测量费10.5*20.398.190.47以土地面积计测量2次4土地登记费10.50.080.840.05二、前期费用356.982820.481规划设计17.4312234.86242参照XXXXXX一期2景观设计17.4312352.29363参照XXXXXX一期3施工图设计（一）2.6683821.34641.22多层按照XXXXXX一期标准计算13.786812165.44169.49小高层按照XXXXXX一期标准计算0.95711615.31360.88高层按照XXXXXX一期标准计算1.72711220.72521.19商业按照XXXXXX一期标准计算4测绘费17.51参照公司XX一期批复5地质勘探29.51.69参照公司XX一期批复三、综合规费（二）2829.6289158.33见预算编制说明二1基础配套费17.43121051830.276105参照XXXXXX一期工程标准2白蚁防治14.40672.333.13541.9按照政府规定小于8层收2.3元/㎡4.73260.73.31280.19按照政府规定大于等于8层收0.7元/㎡3墙改基金17.43128139.44964最终结算时如采用新型墙体材料可以返还4元/㎡4水管网建设（三）17.431215261.46815见预算编制说明三5防雷审核17.43121.526.14681.5单价根据XXXXXX一期标准6环境监测271.5642.122.42每栋楼6个点，每点2600元7环境评估费17.43120.35.22940.38规划服务费17.43120.813.9450.89公安门牌编号（四）2.9420.17见预算编制说明四10房产测量费1.72712.58.63550.5商业按2.5元/㎡计算两次15.70411.625.12661.44住宅按1.6元/㎡计算两次11产权登记费15.7041347.11232.7住宅按3元/㎡1.727158.63550.5商业按5元/㎡12物价审批17.4312234.86242.0按照XX一期实际缴纳标准13消防咨询费17.43121.017.43121.0参照XXXXXX一期工程标准14节能检测271.0271.55按栋数收取费用15标底编制费19.13931.4126.98641.55参照XX一期标准（含地下室面积）16招标代理19.1393238.27862.2参照XX一期标准（含地下室面积）17图纸审查19.13931.630.62291.76参照XX一期标准（含地下室面积）18质检费17.43122.238.34862.2参照XX一期标准总造价0.23％29监理费（五）19.13936114.83586.59见预算编制说明五（含地下室面积）20竣工资料备案费19.13930.356.69880.38参照XX一期标准（含地下室面积）21交易中心管理费等17.43120.813.9450.80建工局收取含地下室参照XX一期22合同公证费17.43120.813.9450.8023沉降观测19.13931.019.13931.1参照一期交费标准（含地下室面积）四、建设费用17661.47491013.191三通一平162．48849．32已向公司另行上报2桩基886．550．84已向公司另行上报3土建（六）不含桩基础见预算编制说明六多层2.73997502054.925117.89750元/㎡是不含地下室面积的单价小高层12.791689011384.524653.11890元/㎡是不含地下室面积的单价高层0.95711000957.154.911000元/㎡是含地下室面积的单价商业0.993850844.0548.424外墙保温17.431216278.8992165电梯1054.709760.51根据公司采购部提供电梯价格6竣工决算费19.1393238.27862.2参照（含地下室面积）五、室外配套3535.8186202.841智能化17.431212209.174412参照XXXXXX一期标准2室外道路(七）404.308823.19见预算编制说明七3室外给排水（八）693.008939.76见预算编制说明八4绿化景观（九）645.959637.06见预算编制说明九5强电（十）1441.83482.72见预算编制说明十6有线电视14240.02839.8722.29280元/户（户外管道铺设费未计）7有线电视户外管道17.43123.6663.79823.66参照XXXXXX一期交费标准8围墙、大门（十一）37.86272.17见预算编制说明十一六、管理费271.48515.57见附件一七、销售费用370.521.25见附件二八、财务费用（十二）371.81521.33见预算编制说明十二九、调剂费17.431220348.62420参照XXXXXX一期标准十合计34909.24361998.7四、开发周期：（一）建设周期：二期一批2006年9月20日开工，2007年7月20竣工，环境2007年9月20竣工；二期二批2006年10月20日开工，小高层2007年8月20竣工，高层2007年11月20竣工，环境2007年12月20日竣工；二期三批2007年3月1日开工，2008年一月20日竣工，环境2008年6月20日竣工。（二）销售周期：2006年10月～2008年12月。五、预算编制说明（一）施工图设计：222.8268万元多层：8元/㎡；小高层12元/㎡；高层：16元/㎡；商业12元/㎡（按照XXXXX编制计算）;因施工图未设计，无法确定准确建筑面积，结算时以最终的建筑面积为准。（二）综合规费为了节约成本该费用所计量的面积不含储藏室面积。但储藏室不缴纳规费，无法办理产权手续，即无产权，也就不可以出售，只能出租或转让使用权；如果缴纳规费，储藏室面积约有75％可以出售（即储藏室的总面积为17081㎡，扣除每户3㎡的自行车位面积1424×3＝4272㎡,可以销售面积为12809㎡）。储藏室按可销售面积缴纳规费约为203万元，但缴纳规费，对储藏室的售价并无影响，分公司的意见是不缴纳规费；不缴纳规费，对将来的销售也存在着政策性的风险，因此，是否缴纳此项费用还需公司明示。(三)水管网建设费：261.468万元此项费用由自来水厂收取，按15元/㎡标准计取（含5元/㎡交给消防大队费用），计17.4312×15＝261.468万元。(四)公安门牌号2.942万元商业门牌109块、每块按20元，计2180元，楼栋牌54块（每栋两块）、每块按180元，计9720元，单元牌80块、每块按130元，计10400元，户牌1424块，每块按5元，计7120元，合计29420元。（五）监理费114.8358万元鉴于XXXXX一期工程在工程管理上出现的诸多问题，参考XXX公司锦绣花苑项目实施正规化监理的先进经验，拟在XXXXX二期工程中实施正规化监理，使监理真正发挥作用。目前南京市场上实施正规监理的取费为8～10元/㎡，因该项目位处江北，且经与意向合作单位进行洽商，确定监理取费按6元/㎡。即19.1393×6＝114.8358万元。（六）土建部分：（1）、多层：F区（1＃、7＃楼），G区5＃楼采用砖混结构，G区（1＃、2＃、3＃、4＃楼）采用框架结构，单价参照XXXXX一期（砖混结构）标准720元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，采用商品砼，按节能要求需采用中空玻璃且本期即有砖混结构又有框架结构，所以本期多层单价定为750元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、1～3层楼梯间大理石面层等）。（2）、小高层：采用框剪结构，单价参照XXXXX一期860元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，按节能要求需采用中空安全玻璃，甲级防火安全门，所以小高层单价定为890元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、通风、消防、1～3层楼梯间大理石面层）。（3）、高层：采用框剪结构，单价参照XXXXX一期950元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，按节能要求需采用中空安全玻璃，甲级防火安全门，所以小高层单价定为1000元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、单元门、防盗门、通风、消防、1～3层楼梯间大理石面层）。（4）、商业：采用框架结构，单价参照XXXXX一期800元/m2，根据XXXXX一期工程实际结算情况，考虑到定额人工价格上调，钢材、铝材等材料价格上涨，所以商业单价定为850元/m2；（此费用包含土建、水电安装、彩铝门窗、外墙涂料、玻璃门、卷连门、门前台阶贴石材）。（5）、外墙外保温单价16元/m2（RE保温材料，中低档价格最少800元/m3，中高档价格是900-1000元/m3，厚度为25mm，XXXXX二期按800元/m3计算，抹灰面积按建筑面积的80％计算）即800÷（1÷0.025）×0.8＝16元/㎡。（6）电梯：电梯价格由公司采购部提供，具体数据见下表楼层站数数量速度设备费（元）运保费（元）安装费（元）检测费（元）小计（元）总价181821.750m/s21900030003050042932567935135861111421.0m/s15660030002500031381877387884996101051.0m/s15120030002500030461822469112309971.0m/s14580030002500029551767551237285合计10547097（七）室外道路：404.3088万元（1）、路牙19.32万元：路牙长度5179.83ｍ，经测算按37.29元/m计算；（2）、主道路368.2880万元：经测算按110元/m2计算；其中F区道路4765.8㎡、G区道路6018㎡、广场面积3515㎡、步行街面积2183.3㎡、草坪砖停车场面积4530.43㎡、二期三期四期共用主干道3540㎡合计24552.53㎡×110元/m2＝2700778元。（3）、次干道104.9636万元：经测算按95元/㎡计算；其中F区面积为3669.2㎡、G区面积为4105.88㎡，合计7775.08㎡×95＝738632.6元，（4）、商业街贴花岗岩41.0477万元：花岗岩面积为4104.77㎡，按100元/㎡计4104.77×100＝410477元，总合计404.3088万元。（八）室外给排水：693.0089万元1.室外给水：414.9168万元（1）、根据XX自来水公司要求，每户必须收取1200元装接费，计1424（户）×1200＝1708800元。（2）、工程施工费用：根据XXXXX一期实际结算标准计算（9元/㎡），计174312×9＝1568808元（3）、供水设备实施费：根据XXXXX一期实际结算标准计算（5元/㎡），计174312×5＝871560元。合计414.9168万元2.室外排水：278.0921万元（1）、化粪池：68.5037万元根据南京市环保要求，污水排放要达到一级排污要求，所以采用生物化粪池，多层和小高层每栋楼设一个，高层一个单元设一个，即10＃化粪池2个，经测算3.3304万元/个，计2×3.3304＝6.6608万元；8＃化粪池8个，经测算2.8637万元/个，计8×2.8637＝22.9096万元；7＃化粪池12个，经测算2.4229万元/个，计12×2.4229＝29.0748万元/个；6＃化粪池5个，经测算1.9717万元/个，计5×1.9717＝9.8585万元。小计68.5037万元。（2）、雨污水管22.7655万元上口700ｍｍ下口1200ｍｍ的圆形污水井58座，经测算988元/座，计58×988＝57304元；500×500的方形污水井169座，经测算363元/座，计169×363＝61347元；250×500雨水井476座，经测算229元/座，计476×229＝109004元。小计22.7655万元（3）、砼排水管铺设137.6903万元ａ.直径600ｍｍ函管853.7ｍ，经测算333.28元/ｍ，计853.7×333.28＝284521.11元；ｂ.直径400ｍｍ函管810.8ｍ，经测算201.83元/ｍ，计810.8×201.83＝163643.76元；ｃ.直径300ｍｍ函管2112.93ｍ，经测算110.4元/ｍ，计2400.93×110.4＝265062.67元；ｄ.直径250ｍｍ函管5833.14ｍ，经测算74.9元/ｍ，计5833.14×74.9＝436902.19元；ｅ.直径200ｍｍ函管3678.4ｍ，经测算61.65元/ｍ，计3678.4×61.65＝226773.36元。小计137.6903万元（4）、楼前排水明沟49.1326万元ａ.每栋楼前汽车库排水明沟一道，内径400ｍｍ深450ｍｍ一侧120墙一侧240墙，上铺铸铁雨篦子，长度为1016ｍ，经测算355.57元/ｍ，计1016×355.57＝361259元。ｂ.每栋楼下汽车库入口处设挡水沟一道，净宽400ｍｍ长5ｍ深500ｍｍ，双侧240墙，上铺铸铁雨篦子，总长度为95ｍ，经测算384.31元/ｍ，计95×384.31＝36509元。ｃ．在G9＃～G14＃、F5＃～F9＃楼之间每两栋楼设集水井1个，内径2.0ｍ×2.0ｍ，深1.5ｍ，井内设一备一用两台排水泵，计6个集水井、12台排水泵，经测算每个集水井造价为1593元/个，计6×1593＝9558元；每台排水泵安7000元/台计算，计12×7000＝84000元。小计为49.1326万元合计278.7051万元。（九）绿化景观645.9596万元根据XXXXX一期一批的景观标准编制的，XXXXX一期一批景观实际结算价为350万元左右，绿化面积为22010㎡，单方造价为3500000元÷22010㎡＝159元/㎡，XXXXX二期的景观绿化面积为95000-32327.61（道路面积）-17081（房屋占地面积）-4965（商业街占地面积）＝40626.39㎡，总造价为40626.39×159＝6459596.01元。（十）、强电：1441.834万元1．箱式变压器500KVA，F区5台、G区6台，每台约30万元，计11×30＝330万元。2．高压KP锁柜，F区5台、G区6台，每台约8万元，计11×8＝88万元。3．楼房分支箱F区12个、G区15个，每台约0.4万元，计27×0.4＝10.8万元。4．高压电缆150㎜2线双回路F区1120ｍ、G区1600ｍ，每米约0.058万元，计2720×0.058＝157.76万元。5．变压器到楼房分支箱