万科翡丽山项目产品溢价能力提升举措

项目附加值提升举措产品1、规划2、园林3、户型4、公共部分5、设施设备豪宅的格调贯穿每个细节6、人防设计7、技防设计8、物防设计安全配套9、周边配套整合10、私家谷地公园11、会所豪华配套由于没有提供项目规划方案图纸，故本次报告暂不提供规划方面的提升建议，但根据世联经验，项目规划是更大化实现项目价值的核心因素之一，因此希望后续能有机会就此与贵司进行探讨，进一步提升项目价值。1规划对于园林的打造，以体现生态豪宅主题为主，重点强调可参与性的细节设计，公共休闲空间与休憩空间为必备点2园林泳池——地面景观焦点位于园林中央，核心位置和独特的建筑形态使其成为整个社区景观焦点半封闭半露天的形态设计——既满足室内室外泳池分别设置要求，又营造独特景观空间体验夏威夷泳池-—异域风情概念架空层架空层架空层架空层泳池地面层体现豪宅气质的园林细节——泳池2“下沉的蓝宝石”——泳池嵌入架空层，透明玻璃体外壳使其成为架空层车库趣味景观；体现豪宅气质的园林细节——名贵树种树龄：大，几十年到百年树型：树干粗壮、树冠舒展、枝叶茂盛树种：多树种组合，有层次感，考虑四季的搭配2别墅及TH产品：现阶段东莞产品水平与深圳尚存在明显差距；高层产品：现阶段东莞产品水平与深圳趋同因此，本项目户型打造可从以下多方面进行改进：空间尺度户型创新舒适度/奢华程度户型3具体户型对比分析详见附件。户型的舒适尺度，较强的空间感高附加值，多车位数细节注重，玄关、高厅、内庭院、步入式衣帽间……别墅空间尺度建筑形式建筑面积（㎡）房型层数开间进深建筑基底面积客厅层高客厅开间主卧层高主卧面积主卧配套面积次卧面积套房个数独栋250-3004213241874.26.73.34233173300-35042-31517-18200-2604.2-662.8-3.826-4024-2716-213400-50052-315.6203004.26.93.83545253>50042-315203205.66.32.83540203联排200-250427.818130-1452.87.82.830-357-1511-151-3250-300538.42322666.332328142300-350439-1018-20175-19066335-4017-2810-182350-400538.417-20150-200683-5.925-3023-2615-191-3建筑形式建筑面积（㎡）地面花园附送系数地下室附送系数露台总附送系数车位独栋250-300150-600>50%150-271>50%316600200%2300-350160-800>46%160-300>46%36-74370110%2400-500200-800>40%200-400>40%127550110%2联排200-25060>25%100-120>47%617070%1250-30082>30%110-150>39%521070%1300-350100-150>30%60-116>20%20-3620060%238充分利用山地，形成可采光的地下或半地下空间，以及叠落的不计面积的花园露台；客厅层高保证在3.2米以上，面积保证在35平米以上，主卧系列（包括洗手间、独立衣帽间、书房）最好在最顶层独立设置，充分体现尊贵性；提高附加值，尽可能多的赠送庭院面积、露台面积、地下室面积，独立别墅赠送面积应该达到建筑面积的50％，联排应该达到建筑面积的30-40％；尽可能增加面宽，提高舒适性；注意室内外空间的结合，如内庭院（完美解决进深大，通风采光差）别墅户型设计原则3薄体设计：全阳光和户户“穿堂风”6米高户内全景观交通格局：公共交通空间和公共环境空间的舒适度电梯井设在建筑体外开放空间：使之与户外生态环境体系和空中院落体系紧密相连空中的别墅生活，人性化的产品设计无敌景观客厅与主卧，视野开阔，居高临下高层户型创新310创新关键点：生态走廊+户内花园系列错层露台入户花园专属私家电梯共享大院+私家院落设计基本理念超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅4独立客房3高层户型创新庄严经典公共部分主入口营造广场的庄重和神秘感用喷泉或巨石、大树作为主入口标志，将小区隐藏其后，避免一眼看透。切忌主入口广场设置开放型露天大广场欧式宫廷大门：气势营造以庄严、典雅的大门封闭感，建立与外界的区隔，凡人不敢逾越的距离

。4从广场到达会所的主入口通道建立豪宅形象标签.主入口道路仪式感情景示范区——树阵景观大道

集合天然树种精心打造，全景开放式设计布局，创造生态住区的绿色互动空间，体现足下的精致尊贵和进入社区的仪式感

。主入口通道4地上地下双大堂设计

提升项目高形象的关键动作。高层双入户大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。4地下车库电梯间内，设置休息服务区真正的人性化尊贵生活标志。6米以上通高入户大堂大堂的尺度与用材4富丽堂煌的水晶大堂

名贵的天然水晶吊灯、进口玻璃、贵重的大理石材铺面15按照五星级酒店大堂标准打造，配备酒店服务台、商务中心等公寓酒店式大堂4围墙——浑厚的气势/高墙大树掩映/传递不容侵犯的讯号刚性线条的挺拔感与绿植的掩映结合，体现居住者的王者地位。围墙在项目南侧沿山体面围墙内设置闭合环路小区巡逻道，24小时安防巡逻4公共空间：大理石等名贵材料装饰；气派的入户大堂：酒店式服务：引入国际知名酒店管理公司，提供各项酒店式服务；（内容见附件）精装修：800-1000元/平米的精装修标准，提着行李即可拥有静致周到的生活；类酒店式公寓精装修提着行李，带着简单的家具，就可拥有精致周到的生活5设施设备18窗帘和百页以及分户中央空调等也要进行统一配置类酒店式公寓精装修51西向隔热采用聚苯板等导热系数低的材料及构造，减少墙体因太阳辐射产生的热传导。节约夏季空调费用，提高西向房间的舒适性。外墙保温专威特72元/M22遮阳在特定的部位采用合理的遮阳设施，通过阻挡大部分阳光进入室内，提高室内环境舒适度。节约夏季空调费用，提高房间的舒适度。LOW-E玻璃（价格较中空玻璃提高100-200元/M2），其余遮阳价格根据设计测算3通风屋面利用空气动力原理在屋面内形成一个空气对流层带走屋面多余的热量和湿气，辅助屋面节能，同时有效延长屋面的使用寿命。减少屋面的得热，降低夏季空调费用，提高顶层户型得舒适度。大约140元/平方米（包括保温层）生态节能技术方向建议5人防设计：1、边界线：围墙（利用穿孔钢板）2、边界巡逻队：根据项目特殊位置，在安防第一道防线，配置巡逻队和巡逻犬，24小时巡逻。在第二道防线的各出入口设置保安厅；3、沿线一定距离设岗，穿插巡逻，重点布防，全方位控制社区；4、对整个小区第二道防线内实行封闭管理，访客进入小区需要征得业主同意。技防设计：5、边界设置具有联动报警监视功能的防越报警系统或闭路电视监控系统；6、身份识别系统：客人来访，访客在大门处被影像留底，同时发放一张专有的社区门禁卡，该门禁卡只能通过前往指定住宅的沿路屏障。当访客离开社区时，将门禁卡交回大门安全员，安全员根据储存资料鉴别持卡人是否为同一人，核对后方可离开小区。7、临时停车场管理：8、消防管理：（1）每套房配备中央控制系统，可供连接保安/警报系统、燃气防漏感应、烟感和紧急警报按铃、并配视屏对讲机。建立业主防火责任制、组织义务消防队；（2）后期可考虑组织业主防火责任制，组织义务消防队；物防设计：1、在山体可能会出现大雨滑坡位置，建造挡土墙；2、在有噪音区域，房屋门窗采用隔音玻璃，有效隔音。安全678人防、技防有机结合：充分考虑项目的特殊地理位置，利用海岸巡逻队、德国狼狗、海滩了望塔、内部设岗、穿插巡逻、重点不防等措施，全方位控制小区。在技术设计上，主要体现在以下设施：身份识别系统、闭路电视监控系统（与周界防越报警系统德联动报警监视功能）、停车场管理系统、门禁管理系统、居家防盗报警系统、信息显示管理系统形成完备的智能化技防网络。物防：房屋门窗玻璃采用夹胶玻璃，有效隔音、防台风，使人防、物防、技防有机结合。实践案例：万科17英里安全实践案例：红树西岸/香蜜湖1号/蝴蝶谷

红树西岸：五重安防1、小区周边的智能探测器2、小区内智能警示系统3、大堂智能门禁4、自动识别业主身份电梯到5、智能门锁与室内红外防护模式香蜜湖1号：1、周边防护系统（1）社区围墙设置红外高速云台摄影机、对射探测器、警示灯、24小时监控社区安全（2）社区内多处设置监控中心，配合社区集中控制室对社区进行24小时监控/摄影2、停车场快速到达系统使用智能卡放置车内，系统10外遥感来车，快速过闸无须停车刷卡

蝴蝶谷：1、围墙安装红外对射系统2、公共区域安装摄像头，闭路电视监控3、感应式智能门禁系统4、专梯专户的私有电梯特设指纹识别，语音提示和可存贮记忆等电子设备安全与郊野公园达成长期合作意向，定期进行互动活动；联系南开实验学校，争取小学和初中的学位。周边配套整合9配套水濂山郊野公园康华医院南开实验学校——与地形结合，利用谷地地势高差打造充满空间趣味性的谷地公园景观最大化利用——南面公共绿地景观/周边山体景观；聚集人气——阳光山风中的休闲生活；私家谷地公园10配套——结合谷地公园打造项目登山径，提升山体资源的参与性配合物料：登山手册配套1026极少人知道法国巴黎这个多元文化汇聚的浮华都市背后，还存有一道未经世人触碰的美丽风景，这就是卢瓦溪谷———这个被称作“法国后花园”的地方，一处极具法兰西风情的角落。卢瓦溪谷被称为“国王山谷”，那里保存着几十座法国国王和贵族居住过的城堡，被法国人视为国宝

配套10强调：五星级体验的物质奢华，打造高端商务人士的名利场水晶馆——极致奢华感的水晶馆入口豪华会所配套11“名利场”——红酒雪茄、香薰SPA、私房菜、恒温泳池、艺术廊、体验式客房……配套1129NYons橄榄Dijon芥末Cavaillion香瓜Normandy奶油以及最纯正地中海式健康美味,葡萄酒涉及意大利所有知名产区，从Piedmont到Tuscany等有30余款，此外还有著名的意大利第一品牌Lavazza香浓咖啡，10余款餐后香草酒，意式果渣酒，干邑，饮料，啤酒和鸡尾酒等。餐饮(L’isola意式餐厅)关键点:第一家高端Openkichten菜单常常换,日日新配套1130

Lilyspringspa特色项目：

海藻敷体——承袭宫廷养生文化，贵族品位在惬意体验中油然而生。

脸部——资深技师深谙保养护理之道。

热石疗法——以最天然的素材和成分，达到舒缓减压的最佳效果。禅意空间高温瑜珈室——专业大师亲授，另开展健美操、普拉提、拉丁舞等课程。世界各国经典套餐：热带雨林TropicalRainForest、夏威夷活力HawaiiEnergy、爱琴海梦幻FantasticAegean、泰国香草ThaiVanilla、印度花园IndianGarden、咖啡怡情RefreshingCoffee、