0929“星洲779财富中心”招商推广策划报告

PAGE北海星海物业有限公司招商部2024年9月

目录第一局部：前言第二局部：招商目标第三局部：招商原那么第四局部：价格策略第五局部：招商阶段划分与具体执行策略第六局部：推广策略及费用预算附：商场常见业态种类

第一局部前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产工程运作成功与否就看是否能按方案成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产工程的运作成功。招商的成败关系到工程的是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久开展的中流砥柱。随着商业地产的开展,招商将会扮演很重要的角色。一个商业工程的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为商场以后经营的畅旺奠定坚实的基石。为“星洲779财富中心〞寻求最正确的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本工程实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢〞，以及将工程持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。目前，北海的商业地产处于开展的初级阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，“星洲779财富中心〞必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日到达本工程的招商目标，确保商场的顺利开业，这份招商报告，供公司讨论确认与执行。

第二局部招商目标

一、“星洲779财富中心〞的招商目标“星洲779财富中心〞由于商业面积限制，不能引进终端大卖场，所以现在不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家促进商场的持续旺场:1、通过前期铺垫工作，保证“星洲779财富中心〞的招商到位，争取到达最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争工程的招商率到达85％以上。2、通过在广西及国内的招商工作，进一步提高“星洲779财富中心〞的知名度，培育市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定工程在北海市场高端商业地位。3、龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势参加，为本工程以后的招商工作提供一个信心的保证。二、目标商家〔品牌组织〕方案“星洲779财富〞中心招商工作和品牌组织方案中，应充分考虑北海地区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，以个别一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批意向经营商户，从中选择优质客户，实现品牌店经营、无假货经营，树立“星洲779财富中心〞的专业形象。招商方案先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择北海有特色的商品和效劳工程。现时执行：核心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。主力商户：主要包括百货商店和特色餐厅。其中，特色餐厅应以一线品牌商户为主，百货商店以二线品牌商户为主，争取引进一线品牌商户。因为北海城市规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型连锁超市与百货商店难度是很大，所以，筹划部建议，采用合作经营或连锁加盟方式与一些大型品牌商家合作经营主力商户。工程要以一些比较优惠的策略去引进这类型的主力商家，确保工程对中小型商家的招商更有吸引力。目标客户有：特色餐厅：必胜客、星巴克、哈根达斯百货：广州友谊百货、辅助商户：由国内外品牌专卖店与本地局部的零星商户组成，这局部商家也是本工程很重要的客户群体，同时，他们的参加可以丰富商场的购物要求与乐趣，令商场变得更加多元化。目标客户有：品牌服装：、杰尼亚、梵思诺、Boos、劲霸、艾格、杰西卡、黛安芬、皮具、鞋类：梦特娇等美容化装品类：DHC、资然堂、高斯、Dior等珠宝类：周大福、谢麒麟等钟表：伯爵、卡地亚、欧米茄、雷达等

第三局部招商原那么

一、业态规划现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“购物中心〞蜕变成“小商品市场〞，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。经过经营定位、经营品项、效劳功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。本报告是以?星洲779财富中心营销筹划全案?为出发点，根据它的业态规划，灵巧安排各类商家。本工程的初步业态分布如下：楼层经营业态首层特色餐厅、化装品专柜、珠宝玉器二层鞋帽、内衣、精品首饰、运动体育廊、旅行用品店三层品牌服装形象店、皮具四层酒店五层六层会所二、商户进驻要求〔一〕根本要求1、知名商户或连锁商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使星洲779财富中心在北海迅速树立起知名度，可谓未开先红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2、个性鲜明有特色商户。商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。星洲779财富中心定位鲜明——“北海首个一站式时尚购物乐园〞，“购物乐园〞是主要特色，当商港正式开业的时候，公众都会抱着这样一种眼光：“有什么特色？〞、“乐在什么地方？〞要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名快餐店等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大奉献。五楼的电影城是整个商场最重要的人流会聚点之一，电影城每天将为商场带来可观的人流量，如果可行，建议电影城同时开业。〔二〕具体要求1、只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。保证商场的中高档定位，在实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。2、招大租户进场。保证商家经营的面积有足够的展示空间，星洲779财富中心要改变其他商场的“市场经营〞格局。3、经营同类商品的商家不超过20家。保证经营相同商品的商户数量不多，在提供足够选择空间给客户的根底上，防止商户之间恶性竞争。4、统一经营，统一管理。这是商场良好运作的重要保证。三、招商总体策略招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为必须将招商总体策略确定为：以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象目前北海的商场招商根本上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次上下，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位确实立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招活动，是现代商业的必然趋势。符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非品牌的商家，那么要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。四、商户选择原那么第一原那么：把握业态经营比例原那么通过对国际知名与国内成功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对北海的市场具体情况，星洲779财富中心的零售、餐饮、娱乐产业经营比例必须满足7：1：2，招商时要注意维护和管理好这个经营比例〔当然不是绝对的〕。第二原那么：统一主题与品牌形象原那么购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。必须要有针对性地引进各类商家，切合本工程的主题定位，有利于本工程的持续开展与良好运作。第三原那么：同业差异、异业互补原那么同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的剧烈，也有损商场的经营特色。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家根本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如百货、超市因为经营业种有异，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。第四原那么：经营方式的选择原那么购物中心的经营方式根本有三种：自营、联营和租赁。购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。建议，在条件容许的情况下，核心主力零售店的引进采取加盟或品牌输入的合作方式，尽量自营一局部或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样可以增强公司对购物中心的整体控制力度。第五原那么：核心主力店互动原那么在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败与否，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线〔或线性步行街〕的端点，不宜集中放置在中间，这样才能到达组织人流的效果。第六原那么：放水养鱼原那么购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质效劳，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本工程的开展前景是大有空间的。这样，公司与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原那么就是商场“先做人气，再做生意〞的战略。

第四局部价格策略一、本钱控制的价格方法本工程的租金价格定位以公司的本钱为出发点，本钱导向定价指按开发本钱和合理的回报周期确定价格，立足于本工程的开发本钱、资金本钱、经营本钱与招商推广本钱费用，在预期回报根底上确定租赁价格，开展商的盈利目标是长远的收益，而非短期的租金收益。盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。由于它们是以预测的租赁总额为参数，而租赁总额又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。盈亏平衡法〔本钱定价〕的计算方法：例如：本工程的投资总额为7000万元，每年资金本钱和经营本钱分别为投资总额10%，招商本钱500万元，预计回收期为10年，每年必须回收的本钱：每年本钱价=〔7000万元+500万元〕/10年x〔1+10%+10%〕=900万元每月本钱价=900万元/12=75万元按经营面积10000平方米计算，那么每平方米每月的租价约是75元〔不包含管理本钱费用〕。分解每层均价租金水平：楼层面积〔m2〕租金系数每年租金〔万元〕每年平均租金〔元/m2〕每月平均租金〔元/m2〕首层14701.5264.61800150二层17401208.81200100三层18300.5109.860050四层18300.243.9224020五层18300.243.9224020六层18300.243.9224020合计10530714.96678.9756.58二、市场比较的价格方法〔一〕低开高走定价策略其目的是以较低的价格入市，通过价格优势，最大程度地提高市场的占有率，并能快速而有效地占据市场的制高点，从而成为北海的明星楼盘。此种定价策略以高市场占有率为最主要目标，营销利润反而退为次要目标。鉴于本工程全部招商的出发点，抢占市场是本工程上市最重要的手段。〔二〕市场先进价格策略结合北海商业物业市场的开展现状与趋势，本工程必须以目前的市场租金水平作为租金制定的准绳，以市场的开展态势为据点，灵巧调整，制定出一个迎合市场的浮动策略。在价格方面上，实行优质优价策略，提高商户准入门槛，树立工程中高档的市场形象。建议星洲779财富中心租金的制定比目前市场租金水平要提高1.2倍，以良好的租金水平衡量本工程的高质素。分解每层均价租金水平：楼层面积〔m2〕租金系数先进租金水平每月平均租金〔元/m2〕每月总租金〔万元〕首层14701.51.218026.46二层1740112020.88三层18300.56010.98四层18300.2244.39五层18300.2244.39六层18300.2244.39合计1053067.8971.49〔注：以北海商场首层的市场均价100元/m2·月作基准。〕在形形色色的价格策略应用中，利用楼盘本身的条件，结合顾客的心理定价作组合，并根据招商进程的变化巧妙地对租金水平进行调整，这样的价格策略可称之为“心理定价突破法〞，是房地产价格策略组合中比较常用而且杀伤力较强的一种方法。〔三〕参照市场价格策略目前的市场价格是本工程定价的准绳，我们必须以目前的市场价格作标准确定本工程的价格。这种策略也许会引起市场的热烈追捧，因为这样就会使本工程的性价比更高，会很大程度地扩大市场的占有率。但对于公司的租金回收效果并不是很明显。三、租金递增建议1、第1—3年这是的商场开业初期，是经营起动阶段，不管商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议第1—3年的商铺租金不作递增。2、第4年开始——经过3年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌确实立，星洲779财富中心开始进入新的阶段。建议商铺租金从第4年开始递增，第4、5年租金标准建议每年递增5%，第6年开始才根据北海商业市场的开展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。四、优惠促租措施1、减免租金优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日到达本工程的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证公司根本利润的根底上，作减免部份租金的优惠。秒秒金方案为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁租金优惠越高的“秒秒金方案〞。先将对外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照达成承租协议的先后，制定相应的租金优惠比例，如：在2024年12月之前达成承租协议，给商户予租金9折优惠；在2024年1月之前达成承租协议，给商户予租金9.3折优惠；在2024年3月之前达成承租协议，给商户予租金9.5折优惠；在2024年5月之前达成承租协议，给商户予租金97折优惠；具体优惠比例和时段在招商时另作确定。首年半租金先将公开的租金标准往上提高一定的幅度，在招商时为了吸引商户，建议以“首年五折租金〞的优惠方式来引诱重点商家的进驻，外表造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉地形成抢租的心理。“半租金〞措施在公开招商前期，规定一个期限内〔视具体情况安排〕实行首年半租金优惠策略。注：商铺租金标准是星洲779财富中心的高度机密，只能由高层执行人员掌握，不可随便向外泄露。2、增加商户装修期优惠通常商场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视商场装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的根底上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。3、送广告宣传牌使用权除了外立面的几幅大型广告牌外，商场内也需设置一定量面积在1.5—3平方米的小型广告牌，既可活泼商场的商业气氛，也可增加收入。户外大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，星洲779财富中心只提供广告位置。4、试业期减免管理费很多商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大局部商场在开业后的前一、两年经营均处于开展期，营业状况有待市场培育。为了消除品牌商户的疑虑，建议在试业阶段〔需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或半年〕实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。

第五局部招商阶段划分与具体执行策略

一、招商的标准流程：为了便于更好地顺利开展本工程的招商工作，根据工程的推进并建立了一个标准招商执行流程，可以让招商工作可以有步骤地进行。确定招商条件确定招商条件寻找目标客户客户洽谈条件谈判招商定位、业态分布、商铺面积、租金确定、年期确定寻找方式、圈定范围客户接触、客户意向谈判手段、谈判技巧合同细那么签署时间、定金数额客户进驻进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间试业、开业营业成功二、招商管理控制1、招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；2、招商工程的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合工程的目标市场定位的合作商；3、招商工程的风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，防止盲目招商带来的隐形风险；4、招商工程的进度控制，工程筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商工程的80%以上，商场才能顺利开张营业。三、招商阶段划分〔一〕筹备期2024年11月前主要工作：招商队伍组建与培训商铺间隔租金标准确实定确定目标商户分别前往北海、南宁、广州、北京、上海等地搜集当地目标商户资料售楼部同时进行招商公告市场引导系列报道招商资料准备招商法律文件准备〔二〕意向登记期2024年1月前本阶段中主要的工作为：对有意向在工程经营的商家进行登记，为下优质商家的筛选奠定根底。同时，在南宁、柳州、桂林、广州、北京、上海等地全面开展商家召集〔call客〕工作。前期通过网络、短信等将星洲779财富中心的招商信息发布，通过专人的效劳小组进行跟踪，促进优质客户的引进工作。星洲779财富中心招商分为两步进行：第一步是大客户招商和外地招商，确定主要品牌商家和主力店，第二步是一般客户的招商引进。1、大客户洽谈确定与外地招商1〕外地招商对象要求不在于大，而在于精，必须是在广西地区有很好的知名度和美誉度，属于国内知名品牌或者国际知名品牌。2〕大客户和知名品牌商户可享有选址优先权。大客户和知名品牌的经营必须考虑符合业态经营的原那么，所选取的铺位和经营种类必须符合已经初步预定的功能布局和经营范畴。2、“走出去、引进来〞星洲779财富中心招商工作，必须采取“走出去、引进来〞的策略。对于品牌商家进行筛选，必须符合星洲779财富中心经营业态。并在当地发布星洲779财富中心在当地进行招商的信息，或将招商信息直接邮寄给目标品牌商家。邀请品牌商户〔包括事先未接触的商家〕来北海对星洲779财富中心实地考察，对有意向且符合星洲779财富中心业态定位的商家积极地引进。工作程序：工作组同事收集品牌商家名单，必须落实到具体地址、电话、联系人、经营工程种类发布招商广告工作组同事将星洲779财富中心招商的资料通过快件形式邮寄给商家工作组同事进行电话回访，征询商家意见，收集整理意见资料发送星洲779财富中心举行招商说明会请柬，根本确定参加招商说明会的商家名单在南宁、北海召开星洲779财富中心招商说明会，争取引入实力商家进驻星洲779财富中心。3、本地商户的洽谈与甄别进行数量统计，明确其经营种类、营业面积、所经营品牌，并制定详细的商场区域分布图，加以标识。对其经营能力、经营实力、经营品牌的支持力度进行分析，制定综合实力等级分制度，在正式招商和经营当中，尽量满足综合实力高的本地经营客户；综合实力缺乏和品牌实力不够者，进行限制进入或经营年限的限制；对于有能力本地客户，在满足其个性化要求的根底上，如果存在经营类型与星洲779财富中心的整体经营业态有重大出入，必须劝说其同意调整铺位位置，进行经营业态的调整。为保证经营实力和防止投机，品牌商自营时，必须进入行业3年以上，同时提供营业执照复印件和相关证明才可以进入自营。〔三〕经营业态的调整根据前阶段的招商准备工作和客户意向登记工作情况，重新分析目标商户的可行性，必须按照市场情况，在星洲779财富中心定位的根底上，对经营业态进行适当的调整，这种调整在整个招商过程都必须快速反响、及时进行。〔四〕承租协议1〕有意向承租客户在招商选铺后，必须签订?星洲779财富中心商铺经营/承租意向书?，双方确定签署正式租赁合同的期限；2〕并必须先交纳承租定金10000-50000元，定金数额视商户承租面积而定，承租面积越大定金越高；3〕在?商铺经营/承租意向书?确定的签约期限，双方正式签署?商铺租赁合同?，商户必须交纳合同保证金。4〕除主力商户外的所有商户，在签定承租协议或经营合同的同时，必须与物业管理公司签订?委托管理合同?和?星洲779财富中心商户公约?。?商铺经营/承租意向书?应包括：商户经营种类、经营面积、商铺具体位置、租金标准、管理费标准；经营品牌情况介绍，包括品牌生产地、销售情况、主营产品、根本售价水平；提交品牌主的特许权证明和经营许可证。5〕上下保证金制度在签订租赁合同时，由管理公司规定缴纳保证金制度，建议实行“上下保证金制度〞。商家签定合同经营的时间长，那么保证金多，租金相比照拟低。商家签定合同经营的时间短，那么保证金少，租金相比照拟高。四、招商活动的组织为了有效、快速地促进工程的招商进度，我们建议根据工程招商阶段的推进而具体安排一系列的招商活动，目的是为了引爆星洲779财富中心的招商热潮促进招商工作的开展、提升工程美誉度、为工程培育目标消费群体。招商活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作的开展而逐步举行。〔一〕巡回招商会组织工程的专项招商小组，分别到南宁等地开展招商会，在当地派发招商传单，并到各大商场或繁华的商业街收集当地的品牌商家，然后再根据具体情况的需要，派出招商负责人到当地或组织有意向的客户到北海进行业务洽谈。1、活动意义1〕为了扩大本工程在当地的知名度与影响力，让外地更多的商家可以更深入的了解北海与本工程。2〕扩大本工程的招商范围，可以尽快到达本工程的招商目标。3〕有利于树立公司的知名度与品牌。2、活动安排组织招商小组到预先选定的外地定点城市，举办本工程的招商联络处，并在当地派发本工程的宣传楼书或单张、安排招商人员到当地的一些品牌商家进行拜访。尽可能可以根本确定当地商家的意向。3、活动时间〔招商蓄客期〕。〔二〕外地招商团通过举行外展地的招商会，集中有意向的经营商家组成一个看铺团体，与旅行社合作，邀请各商家前往北海考察星洲779财富中心与北海的商业环境，让有意向在北海开拓市场的品牌商家寻求一个更好的市场据点。这样不但有利于建立公司在各类商家中的知名度与展现公司雄厚的实力，而且也有利于建立各类商家的入场信心。1、活动意义北海星洲779财富中心针对外地企业进行招商团的举措无疑问是轰动当地的一大新闻事件。招商团事件不仅仅说明了北海商业工程倍受外界的关注，而且也开创了北海这一方面的先河，通过招商团事件能够为工程的招商增添新的话题，积极推开工程的招商进程。在招商团事件全过程，联合北海甚至整个广西的新闻媒介作全程跟踪采访，将新闻与工程的宣传有机结合，形成持续不断的新闻炒作热点。与此同时，将此新闻事件进行大力宣传，形成异地的宣传与当地宣传互动，为星洲779财富中心在广州、深圳或其他地方的招商起到积极的推动作用。2、活动安排招商团建议安排二、三个场次〔视具体情况而定〕，广西区内招商团、广州、上海招商团等各一次。同时，区内招商团到北海后，星洲779财富中心组织“北海商业开展顶峰论谈〞，将为星洲779财富中心的招商起到积极促进作用。3、活动时间〔招商蓄客期〕。〔三〕北海商业开展顶峰研讨会通过集中有意向的商家，邀请北海政府官员、商业局领导、广州、上海知名商业专家、商业地产专家等会聚一堂，在香格里拉会议室里举行“北海商业开展顶峰研讨会〞，并邀请媒体对此事件进行跟踪报道，增强本工程的市场影响力，提高星洲779财富中心的知名度。1、活动意义1〕为星洲779财富中心品牌建设造势，树立良好形象，扩大工程知名度和影响力。过政府相关职能部门、当地商业权威专家的演讲，树立工程的权威、专业性，奠定经营商家的信心。2〕有利于将本地的品牌商家与公司进行面对面的交流，让各个商家可以更了解本工程的具体情况与树立公司的知名度，坚决经营商家的信心，为工程的招商奠定根底。。3〕通过研讨会可以更有效地锁定有关的商家，为各类商家提供一个信息交流的平台。2、活动安排邀请政府领导、品牌商家、著名的经济学人士等目标客户群参加，就北海目前的商业开展与未来的开展趋势举办一个财富论坛，并邀请当地媒介对此事件进行跟踪报道。〔四〕封顶仪式为了增强商家的进场信心与建立公司的信誉度，同时，也有利于商家对工程进度的监督。在封顶的那天，可以举办一个工程的封顶仪式，有利于商家与公司面对面的交谈，可以强化商家进驻的决心。1、活动意义1〕为了增强各类商家的入驻信心与建立公司的信誉度。2〕可以促进各类商家的入驻欲望。2、活动安排在工程封顶的时候，可以举办工程的封顶仪式，邀请有意向的商家参加，让各个商家可以进行一次较深入的面对面的沟通与交流。令各个商家都可以清楚地了解到整个工程的进度，可以让商家监督整个工程的进度，加强商家的入驻信心与建立公司的信誉度。3、活动时间〔工程封顶当天〕。〔六〕品牌主力店的签约仪式为了吸引中小商家的进驻，与品牌主力店确定进驻意向后，根据招商进度的情况，组织举行公司与品牌主力店的签约仪式，并邀请当地的媒体参加，进行大力的宣传、报道，扩大本工程的知名度。通过公司与品牌主力商店的强强联合的组合，给各类商家创造经营信心的保证。1、活动意义通过本工程与品牌主力商家的签约仪式，形成强强联合的组合强势，进一步加强中小型商家的入驻信心。2、活动安排邀请意向已定的品牌主力商家与公司在工程现场举行入驻签约仪式，让各类中小型商家明确地知道本工程已有了品牌主力商家进驻，加强持有观望心态的中小型商家的进驻欲望与提供信心的保证。

第六局部推广策略及费用预算

一、传播策略全面撒网，重点捕捉利用媒介媒体的大力推广炒作，广撒鱼网，捕捉尽可能多的客户商家，然后，经过筛选，重点选出适合本工程的有效商家，争取早日到达本工程的招商目标。立体推进，全面覆盖招商推广的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、播送电视、行业协会等灵巧多样的方式，营造一种集束性的广告轰炸效应，抢夺各大小商家的眼球，掀起当地或其他地区商家的热烈追捧的热潮，树立本工程的良好形象。节奏配合，引动市场广告是推开工程进程的有力武器，根据本工程招商工作的推进，招商广告活动必须要根据不同的阶段进行安排、调度。不同的阶段要具体安排广告量的密度与范围，争取在短期间内引起最大的轰动效应，引起市场的关注。二、品牌推广一个公司的品牌是企业个性化的标志，也是企业产品抢占市场的一大杀手锏。它不仅代表企业的形象，代表企业的过去开展历程，它还传达着企业的某种信息。对许多企业，品牌甚至就是它们的生命线。成功的大企业，在品牌经营上有着执着的追求和深刻的内涵，广告和形象识别系统等只是其外表形式，创造价值才是其追求的核心。做品牌是一个复杂的系统工程，要建立并长期维护一个品牌的形象和价值就必须约束企业及其员工的行为、控制产品或效劳的质量、持久地维护和创造品牌提供的价值承诺。这是在消费者无所不在的监督下实施长期的承诺。可以说，品牌实在是企业背上的一个“金十字架〞，尽管金光闪闪，如果没有不断地努力，就很可能会被市场打入“地狱〞。根据本工程的具体情况，针对本工程的品牌推广必须从企业与产品两个方面出发：延续企业品牌，打造地产先锋当一个品牌被消费者视为一种全方位的经验时，企业的所有行为，包括客户效劳、公共关系等各方面都必须整合为一个相互关联，彼此支持的整体来传达一个完整的品牌形象。因此，品牌不仅仅是一个广告形象，它更是公司的一种长远和全面开展的经营策略。所以，我们建议在本工程的推广活动中，必须要充分地利用本企业的市场口碑与品牌形象，让商家以及消费者可以更深层地了解星洲779财富中心就是星洲集团的实力力作，给予各类商家的经营信心。树立工程口碑，抢占市场制高点良好的市场口碑是产品在市场中被热烈追捧的重要筹码，树立星洲779财富中心在北海乃至广西，甚至更广区域的市场形象，良好的市场口碑有利于本工程抢占市场的更大份额。我们必须要通过前期的广告炒作宣传，为本工程在当地树立一个标新立异的鲜明形象。三、媒体方案〔一〕主力媒体选择有效运用媒体，应地制宜是我们在进行宣传渠道界定的评定标准，媒介的良好运用，通常都能让我们到达事半功倍之效果。整合的才是强势的，全面启动报纸、杂志、DM直邮〔商务信函〕、网络和电视媒体进行有力的整合。1、招商广告以报纸媒体为主、杂志为辅报纸媒体在招商过程中举足轻重，原那么上保持连续性的硬报纸广告稿及短篇软文广告配合。媒体选择将侧重于影响力较大的媒体，宣传内容主要以招商为主，并结合招商阶段性工作。广西区：南国早报广东省：南方都市报上海市：新民晚报全国性：中国经营报、南方航空杂志2、户外广告户外广告媒体是一种效果最持续且费用合理的媒体。考虑到现有户外广告牌即将于11月到期，建议在高速路口、市中心、银滩等添置相关招商内容的新户外广告牌，另阶段性极强的内容，可以采取楼体横幅的形式。3、DM直邮〔商务信函〕DM直邮是最直接且实效的方式。DM直邮可直接锁定目标群客户。物料配合：招商手册或阶段性宣传海报诉求内容：主要围绕工程经营旺场之保障、经营实惠便利等。4、电视媒体电视作为立体、可视媒体，可让目标群更为直观的了解工程情况。考虑到工程特点与北海的市场情况，不适宜拍摄电视广告片，建议与北海电视台联络，以电视台的专题采访报道形式，定期报道工程的工程进展、工程定位与经营理念、先进的配套设施、主力商户的进驻，突出强调先租先赢之趋势等。〔二〕市场引导系列报道市场引导系列报道以北海市目前的商场经营及商业开展状况作为基点，通过对北海市商业地产的开展现状、趋势、产品的特性、消费模式、经营管理模式等对市场进行整体的引导。市场引导系列报道题目及主要内容纲要如下：抢占北海商业赢利的制高点畅谈国内外商业物业的开展现状与趋势，介绍先进的国内外商业物业开发经营管理模式和先进经营管理，并以专家角度分析北海商业市场开展趋势。解读北海的商业开展轨迹通过对广州等前沿城市的商业分析，突出成功商场作为城市的商业窗口与名片及其商业价值；通过前沿城市商业开展的轨迹，指出并说明北海缺少一个极具代表性的现代化商场。引领北海购物中心革命先锋针对北海目前商业的保守形态，分析目前北海的商业物业所存在的缺陷，并与前沿城市作比较，指出北海商业物业将会需要一个怎么样的产品、北海商业物业开展将向何处？开创北海商业消费模式先河对目前北海的购物环境、传统业态等产品特性的解读，与经济兴旺城市的开展相比较，透析北海的传统消费模式，指出北海即将出现的集购物、娱乐、休闲、饮食、旅游及观光于一体的先进消费模式。超前的规划设计是商场致胜的筹码论述专业筹划对商场成功的作用，分别对商铺间隔、功能划分、业态组合、环境设计等问题进行专业的分析，突出专业的规划设计对商场开展的重要性。统一经营管理是商家经营的信心保证针对北海商场目前的经营和管理状况，提出目前所存在的一些问题，强调先进的物业管理与专业的商业管理的重要性，突出专业的物业管理与统一的经营管理是商场持久经营旺场必不可少的有力武器，建立各个商家进驻的信心。引进主力商户是商场持续旺盛的武器突出大型超市与品牌百货商店对吸引人流与实现商场统一经营管理的作用，新型的业态组合将会引导北海的商业向更高层次开展，加快北海的商业开展步伐。挖掘北海商圈的未来利润焦点分析北海的商业开展前景，深度挖掘北海商业的未来利润焦点，重点突出星洲779财富中心的横空出世，将会弥补北海的商业空白与为北海的商家提供一个更有利润空间的财富平台。四、招商费用预算招商费用主要包括推广宣传费用和招商活动费用两大部份。〔一〕推广宣传费用预算