上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚仁

13三月2024上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚仁PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议报告框架PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议理解1—规模限制走差异化精品路线指标数值占地面积45152.3㎡容积率1.6建筑面积72243.7㎡住宅建筑面积不大于80%≤57795㎡商业面积不小于20%≥14449㎡政策限制无70/90项目住宅体量仅5.8万方，规模小，小而精的运作方向板块地块名建筑面积容积率楼板价开发商嘉定新城主城区A03-8地块4.001.612586上海盘谷A04-1、A04-2地块11.751.611148上海保利双丁路、温泉路地块7.541.812076江苏常发A15-1、B05-1地块12.562.013761上海龙湖C10-6、C14-2地块13.242.09064上海保利双单路、胜辛路地块14.971.88551上海绿地和政路、嘉戬公路地块3.911.013451上海保利南翔A07、A08地块17.901.57935华润置地A02、A09、A10地块29.632.07093华润置地本案7.221.613200江苏新城A13地块8.281.87981上海朗华走马塘地块19.32.0-2.512503宝华集团安亭汽车城站地块14.512.24942江苏新城昌吉路地块7.541.95542绿地集团09年嘉定新城主要成交地块南翔地块容积率总建面楼板价成交日期和黄地块1.531.74289108.1华润北块1.517.9793509.9华润南块2.029.63709309.9朗诗地块1.88.2798109.11宝华地块2.0-2.519.31250310.1本案1.67.221320009.12南翔板块地块情况本项目是南翔楼板价最高的项目，也是江苏新城嘉定项目中地价最高的项目决定了项目必须走高端路线理解2—地价限制本项目走高端路线理解3—在格林世界包围中，必须差异化突围栖林路金地格林别墅19大街家乐福吾尚塘宝翔路马荣双语幼儿园英国学校优势：南临金地格林成熟配套核心区，西侧北侧是低密度别墅，区位优于金地后续房源，站在金地肩膀上运作项目；劣势：金地已垄断区域品牌号召力，本项目规模小在其包围之中，产品须跳脱；理解4—南翔已经成为嘉定价值高点，本项目有高端运作基础板块楼盘名称报价一季度二季度三季度10月11月12月主城区盘古天地15000///110941218614409保利家园/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉骊花园16200//14232135171355415801上隽嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥腾广场////136111330813531安亭西上海名邸13000////997512015作为嘉定新城第一站的南翔板块，加上金地的多年运作，已经使得南翔板块成为嘉定区中的价格高点，所以项目应站在嘉定区价格平台最高的起点，运作高端产品西上海中冶祥腾金地格林嘉骊花园保利湖畔盘古天地保利家园理解5—本项目应该成为新城房产在嘉定的高端项目板块案名总建物业形态主力面积定位安亭板块新城安亭13住宅9小高层LOFT酒店公寓住宅75-90㎡酒店公寓30-60㎡完全针对刚性客源嘉定新城悠活城18住宅14小高层、办公，商业住宅85-160㎡针对刚性及初级改善客源西尚海40住宅27.8小高层，洋房，别墅一期小高层82-89㎡洋房89-146㎡针对刚性及中端改善客源南翔本案7.2住宅5.8？江苏新城在嘉定的三个项目均为中低端产品，本案居嘉定第一站的优势运作应与其他三个项目形成错位竞争，树立江苏新城企业形象的高端个案本案新城安亭悠活城西尚海项目理解结论项目体量小，并且淹没于70/90产品为主的金地格林世界内，同时面临江苏新城其他三个项目同时销售的局面，决定了项目必须走差异化路线实现跳脱；其次，项目楼板价格，位于嘉定区价格最高平台的南翔板块，加之项目紧邻金地格林世界配套成熟区，决定了项目必须走高端路线实现项目价格；本项目必须走差异化的高端路线运作，来实现跳脱PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议2010年2011年2012年2013年2014年在售项目53.74665.8未售项目3375.910780.8109.3合计86.7121.9175137.8109.3供应——整体供应压力巨大，适宜走快进快出路线整体看嘉定南翔及新城区域未来供应量巨大，达到了571.5万方；已知项目2010-2011年供应量相对不大，2012年开始将进入供应高峰；区域在售项目后续体量未售项目后续体量合计主城区104.6299.1403.7南翔60.9106.9167.8合计165.5406571.5建议本案采取快进快出策略，快速去化回笼资金，避免陷入后续的天量竞争中；市场竞争——南翔已经运作成嘉定的高端板块，短期内项目竞争在南翔区域内南翔主城区安亭距离市区距离122026规划面积4012040规划人口155015区域定位商贸，旅游，大型居住区城市核心功能载体，政治、经济、文化中心汽车产业中心，嘉定经济支柱区域配套经过格林世界多年运作，家乐福、格林世界商业步行街等配套成熟目前配套不成熟，但商业、医疗、教育等嘉定高端配套入驻安亭老城区中低端生活配套房地产地位短期内为外区域导入客源首选中长期为嘉定核心区位产业人口配套区和城市中低端人群导入区南翔凭借距离市区的距离优势、金地多年运作的配套优势目前已经成为嘉定区域的高端板块，并且在短期内嘉定标杆地位很难改变，在项目的运作周期内主要的竞争仍是南翔区域内竞争；西上海中冶祥腾金地格林嘉骊花园保利湖畔盘古天地保利家园主城区14000-15000南翔16000安亭12000-13000产品竞争——金地金地格林世界的大盘配套和多年运作品牌是其核心优势；而本项目可以借用金地配套金地格林世界项目规划面积139.1公顷（2100亩），总建面约150万平方米，容积率0.65。项目国际化产品支撑点：5000㎡VIP名流会所四星级商务休闲酒店长达3公里的国际风情商业街家乐福大卖场入驻33000㎡高尔夫生态公园国际网球中心——6片室内外网球场，国际级大满贯标准球场（4片室内恒温网球场，两片室外网球场）马荣高级双语幼儿园9年制义务教育制嘉定实验学校社区医院产品竞争——金地金地格林世界立面品质感较低，户型上擅长附加值路线而并不擅长舒适型户型现代风格立面，涂料为主，无论从立面品质感还是造型上都比较平庸金地一直擅长90产品营造，以小户型附加值为代表，但并不擅长高端改善型项目金地及规模与配套大盘运作，公寓产品附加值的刚需产品，其他品质不高；而本项目可以从中高端改善型客户出发，以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口；结论一期二期三期四期二期——09年12月交房，2010年6月拿产证（254套）三期——2010年4月，预计2010年底拿产证（968套）四期——2011年4月，预计2011年10月拿产证（1520套）未售约10万方（尚未建造），交房预计2012年初，预计2012年中拿产证（10万方，约1250套）2010年6月2010年底2011年10月2012年年中预计二手流通量50套预计二手流通量200套预计二手流通量300套预计二手流通量200套预计20%的房源进入二手流通市场（该案纯投资比例不高，但成本与区域价格差异较大，可能释放部分投资性质的购房者进入二手市场），该部分房源均为小面积两房为主舒适性产品稀缺一房二房三房四房配比20%48%18%10%套数约7001680630350套均面积69㎡88㎡130㎡166㎡产品竞争——二手房市场产品竞争——未来未来竞争中缺乏真正传统高品质改善型住宅，嘉定高端城市中高端项目地块容积率总建面楼板价定位上市时间和黄地块1.531.742891嘉定顶级城市高端2011-2012华润北块1.517.97935未知2011-2012华润南块2.029.637093容积率高区域中端2011-2012朗诗地块1.88.27981高科技住宅2011-2012宝华地块2.0-2.519.312503容积率高区域中端2011-2012本案1.67.2213200楼盘名称报价三季度10月11月12月嘉骊花园1620014232135171355415801上隽嘉苑/11434115391175012496金地格林世界1950011710146141561016266中冶祥腾广场//136111330813531竞争市场结论后续竞争体量巨大，且2012年开始将进入供应高峰，建议本项目采取快进快出策略；南翔已经运作成嘉定的高端板块，短期内项目竞争在南翔区域内，而南翔内部以金地格林世界为标杆；从与主要精品的错位竞争角度来说，金地擅长打造刚性客户需求的中低端产品，而本项目可以从中高端改善型客户出发，以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口；从二手市场竞争角度来看，同样未来面临金地格林世界的二手房小户型竞争，本项目可以采取错位竞争手段。操作手法上本项目必须快进快出，而与主要竞品金地的错位竞争中本项目可以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，以改善型产品作为突破口PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议客源区域北区(普陀、闸北、虹口、杨浦区)客源比例第一达到56.4%，嘉定区域客8.5%客户访谈——邱先生（区域客）购买本项目理由:

为儿子购买婚房，尽管南翔本地人南翔情节较重，对于金地格林世界片区认可度并不高，但南翔年轻一辈对于南翔镇陈旧的面貌、档次较低的配套认知度较低，更偏好金地格林这样国际化社区（规划，配套，面貌，开发商品牌），另外又距离南翔站较近，上班在长宁区，交通方便——（环境改善）购买房源原则：

不能紧靠马路或者11号线站点，又不能距离太远，西边套房源有一定抗性；购买楼层选择：

长期居住在南翔老城里，居住在多层的老房子里，阴暗潮湿比较严重，所以现在购房不考虑低楼层房源，喜欢中高区房源；购买面积需求及价格需求：

因为是婚房，不需要面积太大，并且小孩刚工作没多久，未来在改善就靠他们自己了，所以就购买了金地两房；价格上，由于09年年中购买的带装修11000-12000元/㎡，同期内老公房也要10000元/㎡，相对价格还算比较合理；52岁，居住在南翔老城内，居住面积140㎡，家庭年收入25-35万元；客户访谈——马小姐（市区客）购买本项目理由:

首次购房，购买一套小面积两房做为过渡用，而且上班在长宁，轨道交通11号线交通便利，父母来住也方便。看过九亭，宝山等区域，金地价格略高，但金地格林世界品牌开发商，整体小区面貌新，国际化社区形象，以及配套商业（家乐福，第十九大街）相对配套齐全，配套档次虽不及市区配套全面，但也能够满足基本生活需要——环境改善，居住面积改善；购买房源原则：

沿路房源、临商业，临体育馆等公共配套房源基本不考虑，希望居住环境相对安静。购买楼层选择：

不考虑低区及顶楼，其他楼层均可；购买面积需求及价格需求：

与父母独立，希望有一套舒适性两房，但金地格林均为紧凑型两房产品，经过一番考量，最后还是购买了紧凑的两房，价格上14000-15000元/㎡（7月购买时的心理价位），目前2万多的单价，价格已经偏高；30岁，居住在普陀曹杨板块，老公房复式（80㎡），父母住下层，自己住复式层，家庭年收入40万客户访谈——朱先生（新上海人）购买本项目理由:

已在上海工作10年，长期租房，工作区域在长宁，欲在上海安家，金地格林世界价格相对较为合理，并且轨道交通11号线交通方便——面积改善购买房源原则：

不要靠近马路和轻轨边的房源。购买楼层选择：

对于楼层没有太大讲究。购买面积需求及价格需求：

目前和妻子共住，两房基本满足居住需求，目前居住的梅川路老公房价格由年初的12000-13000元/㎡，涨到目前的15000-16000元/㎡，9月购买15000-16000元/㎡价格，金地格林价格还算合理，又是新房。32岁，工作在长宁区，在普陀区租房，面积65㎡，家庭年收入20万，欲在上海安家客户访谈——（投资客）购买本项目理由:

轨道交通房升值潜力大，并且作为嘉定新城距离市区最近的组团的南翔，近市区距离优势，升值空间更大；购买房源原则：

不选择近噪音较大的区域，靠商业街，轨道等购买楼层选择：投资成本低的低区位置，可以利用价格优势出手，如果长期持有的话，中高区楼层也考虑，毕竟位置好，需求量大。购买面积需求及价格需求：

需求量最大，并且容易出手的两房，对于价格上12000-13000元/㎡价格较为合理，（已于上半年购买）。

45岁，浙江温州人客户访谈——金地格林一线销售员对于不同客源的特点和购买偏好进行了分析市区客:

集中于普陀，闸北，虹口，杨浦的上海西北四大区，以自主为主，入住家庭的人员结构较为简单，一般以2人居多，轨道交通11号线到江苏站只要30分钟，项目整体规划好，配套完善，是外环区域做的最好的项目之一，并且价格上也相对合理，目前中环1号成交价1.8-1.9万，购买本项目主要为面积改善以及环境改善，市区客有私家车的比例还是比较大的，市区进入南翔不需要过路费，这也是南翔较嘉定主城区的一大优势（南翔至主城区有收费口）。南翔区域客：

相对来说，南翔区域客对于本项目有一定抗性，认可度不高，沪嘉高速把南翔老城与金地格林世界分割，必须通过丰翔路进入，交通也不方便，但南翔青年一辈对于金地格林世界的认可度要高许多，一般都是婚房或者面积改善型。投资客：本项目纯投资的比较少，基本上以自住需求为主附带投资性，相对于投资客选择本案还是因为本项目距离地铁近，房型面积小，容易出手，并且项目品质比较好。表现特征——客源年龄25-35岁比例达到46%表现特征——拟入住家庭人口两口之家37.4%，占到绝对主力表现特征——置业需求初次改善比例达到28.6%，其次为独立和二次改善，纯投资比例不高操案访谈——金地格林一线销售员操盘心得——来人来电客源的一些启发以及未来客源变化来电客户：

在前期销售过程中，有不少来电客户改善层次比较高，询问金地格林是不是有三房产品，然后我们进行疏导，想把这批客源引导至二房产品，但基本上这批客户购买2房的意愿就相当低了，来现场的更少了，此外有很大一部分来电客户询问两房，我们都是90以下的紧凑两房，很多客户就觉得面积有点小，居住不太舒适，就没有在关注我们项目了。来人客户：

很多来人客户并不是主力需求本案的，像主要本项目主力客源的普陀，虹口，杨浦、闸北这些区域客户都是区域内中低层次的客源，被区域高房价排挤出来的，他们原先主力的区域集中在西北上海中环附近的楼盘，一方面距离感近，价格也相对便宜，但最终购买本案的理由是，国际大盘形象，国际学校配套，上海市第一家引入大型卖场的项目，这一系列的配套上去了，基本上距离感的劣势也就不存在了。对未来区域客源的预估：随着轨道交通11号线的开通，预计普陀区客源比例将会进一步提升，11号线延伸的长宁、徐汇区来看，尽管交通开通，但购房可选择面较宽，松江，宝山，浦东，甚至嘉定新城，长宁、徐汇等区的比例不会有明显提升。结论客源分布：集中于北四区的普陀、闸北、虹口，杨浦第一主力；轨道交通导入后，这部分比例仍会增加；长宁、徐汇区来等区的比例不会有明显提升。客户偏好，注重交通便利性（轨道交通11号线，沪嘉高速公路），配套齐全，性价比高（相对于北四区置业首选的大华等中环区域，国际化配套产品品质）；随着区域发展以及轨道开通的利好下，出现不少需求3房的中高端改善客户，客户层次有逐步提高趋势；自住客中，30-35岁中青年为第一主力；购房动机诉求点与本案匹配度新上海人目前租房需要城市归属感或婚房强低总价，轨道交通，有一定生活设施，对产品要求不高客源量大，但本项目面临的竞争也比较多，相对而言较难跳脱弱市区普通客源父母同住，需要独立或婚房强低总价，轨道交通，与主要社会关系距离适中，对产品要求不高弱市区高级改善生活品质升级，再改或多改适中对面积、区位、交通、品质都有一定要求项目几乎占据南翔周边配套核心位置，本项目从竞争角度考虑需要与格林世界等错位竞争，充分利用项目规模较小，进行差异化竞争强区域客有前两类特征客源，但多半是带有投资意愿的高能力客源，一旦市场转势很难成为重要组成部分适中区域内的好位置，品质较高，品牌好，具有一定的升值空间绝对量有限，区域认知度分化明显，且易受市场影响一般投资客保值增值跟风性价比高、交通便利，较易出手大多选择有轨道交通或重大规划之地一般我们的客源汇总我们的客源定位客源特征年龄家庭结构新上海人市区上海人主力客源80%新上海人：中年人为主，经过多年打拼需要一个配套齐全、社区品质较高的小区市区上海人：对于目前的居住环境和居住面积并不满意，需要高品质的小区环境和舒适的房型面积30岁以下20%30-35岁35%36-40岁35%其他10%两口之家20-30%三口之家50-60%其他20%区域客投资客补充客源20%区域客：刚需客、投资兼下一代自住，年龄较泛，对区位有一定归属感或便利性30岁以下20%30-35岁25%36-40岁35%其他20%两口之家30-40%三口之家50-60%其他10%通过以上项目自身理解、竞争市场理解、区域客源的理解得出本项目必须通过差异化、高端路线运作，面对市区中高端改善客源以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，打造的高品质个案PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议我们的客源与开发商战略对接核心价值区位教育配套商业配套景观资源医疗配套匹配度启航系有就幸福方便到达市区方便到达市区上学方便生活方便/日常就医×乐居系轻松置业方便到达市区方便到达市区上学方便，还能享受优质的小学或中学教育生活方便/日常就医×圆梦系幸福美满出行方便优质教育高品质生活高品质生活√尊享享受人生核心地段的标签作用优质教育优越的生活独享资源×我们的主力客源可以对接在开发商的圆梦系PART1——项目理解项目理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议我们的住宅产品定位承载市区中高端改善客源的嘉定高端明星个案江苏新城圆梦系产品以区域少有的改善户型为主完全为中高端改善客源打造纯粹完全的舒适型社区产品支撑规划：为中高端改善客源打造的名宅规划面积定位：圆梦系面积段户型：为中高端改善客源打造的高舒适性、高附加值户型景观：为中高端改善客源打造的中式皇家园林与欧式宫廷园林相融合的森林景观5.立面：现代手法演绎皇室建筑6.装修：软装与智能相结合的豪华精装标准1、规划——为中高端改善客源打造的名宅规划产品组合：采用17+1F小高层和7+1F电梯洋房的高端产品组合地下：整体开挖，挖掘容积率以外的更大利润空间；地下大堂豪华装修，塑造项目豪宅品质地上：绿化空间最大化，营造户户观景效果针对项目规模，量身定做规划特色1——洋房最大化项目占地：45452.3㎡项目容积率：1.6项目建筑面积：72650㎡其中：小高层电梯洋房（17+1F）：27000㎡；多层电梯洋房（7+1F）：31200㎡；商业（2-4F）：14450㎡多层电梯洋房规划最大化洋房约54%；小高约46%洋房54%；小高约46%规划特色2——整体开挖、精装地下大堂地下停车方式、车行动线；地下豪华精装大堂；首层、电梯厅豪华装修；刷卡到指定楼层；地下私家领地地下层整体大开挖；社区入口进行人车分流，私家车直接进地下车库；通过地下大堂直接入户。（1）地下停车方式、车行动线车库出入口车库出入口覆土区域平面图示意地下车库入大堂剖面图示意（2）地下豪华精装大堂纯正欧式风情，大理石铺设，通过玫瑰金等奢华色彩结合灯光的营造，打造富丽堂皇的地下车库大堂，尊贵入户。结合建筑古典风情，打造豪华皇室氛围；大理石铺设；奢华水晶吊灯，挑高处理，彰显豪宅品质。（3）首层豪华精装大堂、梯厅智能化电梯刷卡住户或访客才能使用电梯，直达所属楼层。（4）地下私家领地私属下沉庭院；阳光地下室，舒适大气。规划特色3——建筑朝南、错落排布，户户观景2、面积定位——市场平台板块楼盘名称一房二房三房四房供应面积供应面积供应面积供应面积新城盘古天地1006920088100148保利家园1406931687-89保利湖畔阳光苑（多层）///翔嘉骊花园10673-8121285-9256142上隽嘉苑7251-6815483-88金地格林世界298682988844174中冶祥腾12685-9024110合计71651-81130683-90320110-14872174-20029.7%54.1%13.3%3.0%在售个案均为前期规划，小面积、紧凑户型，面对刚性客源的精品社区模式业态层数面积段建面比套数套数比小高层17+1两梯两户105-11013%46%7221651%130-14033%144多层7+1一梯两户140-17054%21049%合计/100%426100%本项目定位于圆梦系，以略为放大的舒适型户型为供应主力2、面积定位项目盘古天地中冶祥腾保利家园嘉骊花园金地格林世界立面户型二房二厅一卫89㎡二房二厅一卫90㎡二房二厅一卫89㎡三房二厅二卫137㎡二房二厅一卫87㎡面宽客厅3.6，主卧3.3客厅3.9，主卧3.3客厅3.9，主卧3.8客厅4.2，主卧3.8客厅4.5，主卧3.6附加值/比例8㎡/9%5㎡/5.6%2㎡/2.2%9㎡/6.6%2.5㎡/3%传统户型设计，二房均为紧凑型设计，市场并无舒适性二房设计主力供应三房的嘉骊花园户型附加值和舒适性表现常规，项目可在户型上有很大超越空间3、户型建议——市场平台3、户型建议理念7+1电梯洋房小高层电梯洋房舒适性：通过花园入户方式、大面宽，主要功能区南向排布，力求达到最宜居的舒适性产品；满足改善型客源的舒适型户型7+1电梯洋房（1、2层）一层（建筑面积：160㎡）二层（建筑面积：150㎡）一\二层地下室一层地下二层地下建筑面积：150-160㎡舒适性——三面环绕式空中花园设计，独享奢华的花园空间；一层附赠南北大花园，附赠50㎡阳光地下室；二层附赠南北空中花园，附赠50㎡阳光地下室；客厅面宽4.5米，主卧面宽4.2米，超越市场平台的居住舒适性；一层南向花园，二层南向空中大花园，拓展南向居住功能，增加舒适性；别墅级别的空间感受三－六层（建筑面积：140㎡）舒适性——空中花园入户，具有别墅级别的入户感觉客厅面宽4.5米，主卧面宽4.2米，超越市场平台的居住舒适性；三面环绕式空中花园设计，独享奢华的花园空间；南侧超大空中花园；北侧空中花园可以封出一个房间，实现3+1房的空间空能；7+1电梯洋房（3-6标准层）建筑面积：140㎡户型特色：全南向设计，舒适度最大化；超大南向开间，达到15米，充分与阳光接触；客厅4.5米开间，主卧3.7米开间；小高层电梯洋房（130-140㎡户型）4、景观主题：中式皇家园林与欧式宫廷园林相融合的森林景观私家下沉花园到地面私家庭院衍生出的一体化森林绿化体系宅前组团绿化到小区入口、外部景观，小区完全被森林所包裹森林式宅间景观欧式规划掩映在森林中的精致装饰森林式宅间景观中式造景多层次绿化体系+硬质铺装；森林中更富仪式感、等级感。入口形象、归家车行道森林绿化与装饰园林结合保利家园盘古天地保利湖畔阳光苑金地格林世界嘉骊花园中冶祥腾5、立面建议——市场平台品质感一般，以面砖活涂料为主要外墙材料，品质感一般5、立面建议现代大气手法演绎古典建筑的尊贵大气感小高层洋房现代简欧建筑，厚实体块感结合石材干挂，凸显豪宅的尊贵。7+1电梯洋房现代手法诠释欧式建筑风情，表现庄重贵气的官邸品质。6、装修建议7+1电梯洋房17+1高层洋房风格：新古典硬装：精装外门：品牌防盗门；地面：整体实木复合地板，深色系；踢脚线、门套、房门与地板同色系；墙面：环保、易洗乳胶漆，客厅电视背景墙适当造型；主卧主力墙壁纸（目前市场装修主流）顶：客餐厅、主卧根据户型考虑吊顶，配置灯带或筒灯，预留主灯位置客户自购；其余房间平顶，做角线（新古典风格）刷乳胶漆，预购主灯位置柜：根据户型在不规则处为客户设计好并做相应的储藏空间，如鞋柜、酒柜等，依户型而定；厨房：国际品牌整体橱柜，送脱排、煤罩、微波炉、消毒柜、烤箱，墙面防油面砖，地面大理石，顶铝扣板吊顶卫生间：根据户型配置相应卫浴3-4件套（科勒同等品牌），石材墙、地贴面，顶用防水石膏板，台面石材，米色系基调，送浴霸、排风、台上镜、及装饰柜阳台：石材地面，乳胶漆墙面粉刷窗台：大理石台面，配窗套（新古典风格）7+1洋房——装修标准2500（报价）2000（成本）注：各装修用料品牌无硬性标准，可按照发展商需求自行选择装修风格示意17+1层洋房——装修标准2000（报价）1500（成本）风格：新古典硬装：精装（在7+1洋房的基础上适当缩减附送电器种类）外门、地面、墙面、顶、柜、厨房、卫生、阳台、窗台的硬装标准与7+1无差异变化点厨房：仅送脱排、煤罩卫生间：仅配置卫浴3件套（科勒同等品牌)空调：送壁挂式空调地暖：送整体PART1——项目理解区位理解市场理解客源理解开发商战略对接PART2——项目产品定位及建议PART3——项目价格建议报告框架目前区域价格体系板块楼盘名称报价一季度二季度三季度10月11月12月主城区盘古天地15000///110941218614409保利家园/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉骊花园16200//14232135171355415801上隽嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥腾广场////136111330813531南翔板块价格最高达到16000元/㎡，主城区板块达到14500元/㎡参照项目本案金地格林世界嘉骊花园中冶祥腾盘古天地保利家园评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)区位片区面貌15%10109989与区中心的距离10%1010101089道路/交通状况16%1010101098周边环境面貌10%101