宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告样本

宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告×××（中华人民共和国）机构中原分支机构11月28日宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告前言：受“厦门宏益华集团公司”委托，我机构市场部就贵司“郑州优胜北路项目”市场开发定位对郑州市地产项目及商业经济环境进行了调查研究，并对郑州市与项目同质、同区域内重要在售和新开发项目进行调研分析。通过对大环境市场分析与研讨、郑州都市概况分析、都市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块SWOT分析等等，初步设定产品市场定位方向以及产品规划基本建议，藉此，以能提供有助于项目开发可参照市场资讯而倍感荣幸，并衷心感谢厦门宏益华集团公司各位领导大力支持和协助！本次市场调研重要分析课题有：市场环境调研――分析市场开发前景（经济发展状况）；房地产开发环境调查――分析都市房地产发展开发空间；重要地产开发项目调研――分析市场开发限度及竞争状况，借鉴成功和失败项目经验；分析定位产品――探讨项目定位方向、产品定位建议和开发其他思路。目 录第一章、郑州市房地产市场环境分析…4第二章、项目区域市场分析……………14第三章、郑州在售高层（高档）项目分析……………22第四章、区域重点个案分析……………30第五章、项目分析………34第六章、项目市场定位及目的市场分析……………42第七章、产品规划建议…………………46第一章郑州市房地产市场环境分析郑州市概况郑州市地处中华腹地，为河南省省会，省政治、经济、文化中心，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里。现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口700余万人，城乡人口近400万人，中心城区人口348万人（涉及暂住人口）。都市历史郑州是国家历史名城，“中华人民共和国八大古都”之一，曾5次为都（夏、商、管、郑、韩），8代为州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。自然资源郑州煤矿总储量50亿吨，居全省第一位，耐火粘土品种齐全，储量达1亿吨，占全省储量一半；铝土矿储量1亿吨，占全省30％，天然油石矿质优良，是全国最大油石基地之一。都市交通郑州处在国内交通大十字架中心位置，拥有陇海、京广铁路，107、310国道，京珠、连霍高速公路，新郑国际机场与国内外30各种都市通航，拥有亚洲最大列车编组站和全国最大零担货品转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各一种，货品可在郑州联检封关直通国外，已经成为一种铁路、公路、航空兼具综合性交通枢纽。工业经济郑州拥有工业公司5万多家，分跨100各种工业门类，以铝、汽车、食品、纺织等为主导产业，是全国纺织、冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右。全年所有工业完毕增长值759.7亿元，比上年增长20.8%。商贸经济郑州是国务院拟定3个商贸中心试点都市之一，拥有一大批高档次、多功能大型商贸设施和辐射全国商品集散市场，年成交额超亿元就有30多家。消费品市场繁华活跃，全年社会消费品零售总额706.7亿元，比上年增长14.5%。商贸城建设进一步加快，年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16万个，商品交易市场359个，批零贸易公司商品销售总额1166.3亿元，商品交易市场销售总额643.5亿元。经济形势近几年郑州市经济增长率呈上升趋势，预测将来几年都将保持较好增长势头。郑州市历年GDP增幅：10.7％、10.9％、14.7％、15.5％、15.8％；郑州完毕国民生产总值为1650亿元，同比增长15.8％；全市在岗职工平均工资16694元，比上年增长11.1%，市区城乡居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%。旅游资源郑州旅游资源比较丰富，有轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗迹、大河村遗迹、夏都阳城遗迹、商城遗迹等上古时期历史遗迹，而以黄河游览区为主黄河历史文化旅游区和以少林寺、嵩山国家森林公园为主嵩山风景名胜区也给郑州增添了无穷魅力。远景规划按照河南省委、省政府和郑州市委、市政府规定，郑州规划到“十一五”末实现经济总量3050亿元，都市建成区面积350平方公里，市区人口420万；到，实现经济总量6700亿元，都市建成区面积500平方公里，市区人口500到600万。随着国家“中部崛起战略”实行和郑州都市发展规划贯彻，郑州将逐渐发展成为具备中原文化特色社会主义当代化商贸都市和全国区域性中心都市。2、郑州市房地产发展状况分析1）、整体概述及图表分析：详细如下图：郑州市1―10月份商品房销售状况柱状图①.商品房销售套数柱状图：②.商品房销售面积柱状图：③.商品房销售价格柱状图：2）、房地产物业类型供求分析从不同物业类型供求构造上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售主体，但在上半年新增项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目50%，不难发现，郑州市随着土地供应紧张及居民对于居住面积需求日益增长，项目高度都在拔高，这也是市场发展合理趋势。非住宅商品房供过于求明显。截至6月底，非住宅商品房空置面积为45.21万平方米，其中商业用房空置面积36.61万平方米，比增长29.31万平方米，所占比重由去年同期7.9%提高到36.3%。浮现这种状况，一方面是由于受商业地产高额利润吸引，项目开发时较多地建设非住宅用房，近两年开发商大量投资大型商业物业、社区商铺，导致商业地产大量涌入市场，商场、写字楼售价较高引起消化不良，导致一年之内待销房较多，商业地产投资呈现出过热、过快势头。3）、区域市场供求状况分析从不同区域供求构造上看，中区、东区、西区和北区仍是中心城区商品房供应和销售重要区域，4区共计占市区供应总量77%，占销售总量81%，表白郑州市商品房整体上区域供求构造基本合理。在各区域当中，中区供销比为0.87：1，表白中心区仍是市民购房首选，供不应求。北环以北区域商品住房供应过量，在中心城区各区域中空置面积最大（占中心城区住宅空置面积24%），且当前房地产开发存量土地最多（占中心城区住宅开发存量土地47.3%），而南区和西区市场需求较大，供应却局限性。4）、户型面积市场需求状况分析从住房供应类型上，居民对普通住宅和经济合用房需求占85%，而当前市场上中低价位普通商品住房和经济合用房有效供应为70%，尚有一定差距；居民欲购房面积在90—120平方米之间超过50%，而当前市场消费比例局限性25%；相反140平方米以上大面积高档住宅却相对过剩，空置面积占住宅总空置面积83.5%，表白中低价位、中小套型普通商品住宅和经济合用房供应相对局限性。5）、购房者来源地状况分析成交客户中省内市外占46%，这使郑州近年以市内居民购房为主局面得以改写，郑州市项目正吸引着周边都市人们来郑州安家落户，这其中也涉及大量在郑州工作外来人员。6）、购房者年龄和付款方式状况分析在商品房消费人群中，25-35岁客户占总体成交客户43%，购房人群渐趋年轻化，人们购房观念不断转变，攒一辈子钱买房人越来越少，62%客户选取按揭贷款，房子是生活必须品，在权衡租房与买房之后，中华人民共和国人固有“居者有其屋”观念加速了许多人买房决定。7）、二手房销售状况分析前三季度，郑州市二手房完毕交易12191套，共计105.53万平方米，二手房均价为2196元/平方米。预测全年二手房可完毕交易1.6万套140万平方米。相信随着都市建设不断加快，居民对于住房需求不断增长，诸多收入仍处在中低水平客户会更加青睐二手房市场，因而郑州市二手房市场将会朝着更加繁华方向发展。3、郑州今明两年住房规划1)、年终前争取发布两期经济房建政策性保障住房120万平方米（其中经济合用住房75万平方米，国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房35万平方米，廉租住房6万平方米，周转住房4万平方米）。

据透露，今年年终前争取再发布两期经济合用房房源，预测要有多套房子。2）、政策房：下半年建120万平方米，郑州市住房建设总目的为620万平方米，在年初拟定年度规模总量550万平方米基本上，新增70万平方米。6月1日前已实行386万平方米，6月1日后住房建设目的为234万平方米。筹划建设商品住房114万平方米（其中限价商品住房12万平方米）；政策保障性住房（经济合用房、国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房、廉租住房、周转住房）120万平方米。

住房建设规模总量700万平方米，筹划安排商品住房560万平方米（其中限价商品住房140万平方米）；政策性保障住房140万平方米。商品住房占总量60%，限价商品房占到总量20%，别的分别为廉租房、周转房等。国有困难公司运用自用土地集资建经济合用住房和房改危旧房改造40万平方米。3）、商品房：大多在东区北区东区和北区成为下半年商品房发展重点。东区有8个建设项目，占37%；北区有9个建设项目，占34%；南区占24%；西区占5%。为引导小户型发展，90平方米如下住房面积占70%建设项目，将优先建设102万平方米。，东区（含郑东新区）建设商品住房165万平方米；南区建设商品住房40万平方米；西区建设商品住房63万平方米；北区建设商品住房89万平方米；中区建设商品住房46万平方米；高新技术开发区建设商品住房11万平方米；经济技术开发区建设商品住房6万平方米。4）、限价房：定在长江路南大学路东为解决住房“夹心层”问题，起，郑州初次推出限价商品房。在长江路南，大学路东，预测建设12万平方米。房子均价初步定为同地段商品房均价80%。，东区（含郑东新区）建设限价商品住房20万平方米；南区建设限价商品住房13万平方米；西区建设限价商品住房35万平方米；北区建设限价商品住房46万平方米。5）、经济合用房：以南区为主预测今明两年是经济合用房大丰收一年，公开销售数量会较多。今年下半年，有13处经济合用房开工建设，其中南区是经济合用房建设重要方向，预测共37万平方米；西区、东区、北区别别是20万平方米、11万平方米、7万平方米。而11处国有困难公司运用自用土地建设经济合用房也在建设之中，西区则是建设最多地方，共建设8．46万平方米，中区、北区、南区别别为5．81万平方米、4．65万平方米、4．42万平方米。这两种房子户型所有要达到90平方米如下。，南区建设经济合用住房20万平方米；西区建设经济合用住房23万平方米；北区建设经济合用住房30万平方米；中区建设经济合用住房3万平方米；经济技术开发区建设经济合用住房3万平方米；高新技术开发区建设经济合用住房4万平方米。6）、廉租房：分别在西区南区为保障贫困家庭有房住，今年，郑州市初次开建了两处廉租房，面积都是3万平方米，分别位于西区和南区。西区在农业路以南，西环路以东。南区在城东路西，长江路两侧。户型也是规定90平方米如下占100%。同步在长江路南、大学路东建设4万平方米周转住房。

，南区建设廉租住房3万平方米，周转住房3万平方米；西区建设周转住房4万平方米；北区建设廉租住房4万平方米，周转住房3万平方米。7）、建房安排：七类项目优先开工为保证规划顺利实行，郑州将结合公司只有资金和项当前期准备状况，按照“七优先、九不准、三控制”原则，优先安排7类建筑面积90平方米如下、住房比例超过70%项目开工，控制3类项目开工。7类优先安排项目涉及：通过招标、拍卖、挂牌出让方式获得《国有土地使用证》项目；政府批准城中村改造项目；收购、兼并破产公司项目；成规模旧城区改造项目；有开发实力（年开发能力在10万平方米以上）且销售信誉好（销售率在90%以上）房地产公司项目；房地产开发扫尾项目；土地闲置时间相对较长项目。3类控制开工项目涉及：运用土地进行别墅和高档商品房建设项目；运用房地产开发公司名义变相为单位职工集资建房项目；建设规模不大于2万平方米项目。8）、廉租房扩大保障范畴新规中，对广大低收入群体最佳消息是，郑州市不但减少了申请廉租房门槛，还扩大了廉租房保障范畴。

一方面是减少“低保”家庭申请廉租住房条件，将现行“低保”家庭申请廉租住房条件由人均住房建筑面积12平方米如下调节为16平方米如下，保障原则原则上不超过人均建筑面积20平方米。此外保障范畴由现行“低保”家庭向人均月收入低于“最低工资原则”家庭延伸。凡家庭人均月收入低于“最低工资原则”且人均住房建筑面积在12平方米如下，并符合郑州市人民政府规定其她申请廉租房条件家庭可以申请廉租住房，保障原则原则上不超过人均建筑面积20平方米。

保障对象向市级以上劳动模范等先进人物延伸。在郑州市市级以上劳动模范等先进人物中，凡家庭人均月收入低于“最低工资原则”且人均住房建筑面积在16平方米如下，并符合郑州市人民政府规定其她申请廉租房条件家庭都可以申请廉租住房，保障原则原则上不超过人均建筑面积25平方米。(以上数据摘自郑州市房地产管理局发布信息)第二章项目区域市场分析一、区域环境分析1、区域界定根据本项目地理位置、交通网络、商业分布等因素，对本项目所需重点分析区域作范畴界定，大概在以本项目为中心，半径1.5公里范畴内，北至黄河路，东至文化路，南至太康路，西至陇海铁路沿线。2、区域描述交通发达，市区两大主干道（金水路和南阳路）贯穿其中，十多条公交线路川行，且临近火车站和长途汽车站；但是交通弊端也不可小视，这里车流量较大，特别是到上下班高峰期，经常浮现堵车现象；市政配套齐全，拥有多家市政机构、医疗机构、金融机构和知名教学机构以及各大中型购物超市，生活配套相称完善；拥有人民公园和金水河滨河公园，是不可多得自然景观及生态资源；居住氛围较浓，区域内拥有数十个规模不等社区，其中涉及像天下城这样大型高档社区，也有像优胜花园、城中央这样中档社区。二、区域在售项目分析区域内在售项目有住宅、商铺等，详细分析如下：住宅：该区域当前在售项目重要有：天下城三期、城中央一期、都市A座以及尚城国际花园等，详细分析如下：1）、住宅规模2）、物业类型项目名称物业类型主力户型（㎡）销售状况天下城三期住宅社区四室三厅两卫202-247㎡50%城中央一期住宅社区三室两厅两卫140㎡95%都市A座小户型高层楼原则间34-40㎡75%尚城国际花园住宅社区三室两厅两卫140㎡四室两厅两卫160㎡80%3）、价格范畴4）、均价分布小结：从规模上讲，天下城三期为该项目封疆之作，三期总建虽3.2万㎡，但该项目总体规模在30余万㎡，属周边几种项目之最；城中央当前准备开发二期项目，总体规模也在13万㎡左右；从项目定位上看，除了天下城为高档楼盘外，其她几种项目均为中档楼盘；销售方略上，各个项目都推崇自己开发商品牌、社区景观、社区人文、环境配套等等，竞争升级到品牌、品质阶段；从销售价格上看，这些项目售价除了天下城三期在6000多元/㎡外，其她三个项目多在3600～4700元/㎡之间，均价多在4100元/㎡左右；从销售状况上看，天下城三期销售率虽50%，但其开盘日期为9月25日，在短短不到两个月时间内有50%销售业绩，也算不错；其她几种项目均属尾盘销售，整体销售状况都较好，这反映了本区域市场承认度，也反映出了郑州当前房地产健康发展态势；从物业类型看，均为小高层和高层结合；阐明在土地日益稀缺主城区，小高层和高层正逐渐取代多层，成为居住主流形态，被市民所接受；从户型设立上看，除了都市A座以30～40平方米原则间为主力户型外，其她项目基本为三房、四房、超大四房以及复式组合，阐明是以居家型客户为目的市场，整体主力户型设立基本是三房：130～140平方米之间、四房：140～160平方米之间、超大四房：202～247平方米之间；从购房客户群看，我市占55％、省内占45％；我市多为较高档官员、成功商人以及为了子女能上重点中小学而选取在此购房市民居多；其中，金水区占了70％；而省内客户群中，郑州周边市县成功人士占大某些；而客户群年龄基本在30～50岁之间。2、商铺：该区域内在售商铺重要有：红场（清华园SOHO广场一期）、天下城三期沿街店面、尚城国际花园沿街店铺和城中央一期社区店等，详细分析如下：名称店铺格局面积范畴（㎡）主力面积（㎡）层高（m）开间范畴（m）进深范畴（m）售价范畴(元/㎡)销售率出租状况红场1-6层5-3015各3.63-43-53700-1800030%20%天下城三期沿街两层170-310200共7.456-715-20160%未交房尚城国际花园沿街两层300-320300各4.75-815-2013500-1588525%未交房城中央一期沿街一层60-16070各3.54-612-189500-10000未售出未出租小结：从商业业态定位上看，除了红场定位为大型餐饮娱乐中心外，其她项目商业均为社区沿街商业；销售方式上，基本以1带2层整体出售和单层出售为主，红场则以产权式商铺出售为主；商铺格局上，单层开间普通在4～7米、进深普通在10～18米；面积上，单层单间面积在60～70㎡之间、双层普通在200～300㎡之间；价格方面，双层店面普通在1～13000元/㎡之间，考虑到当前周边店面租金基本在50～80元/㎡/月左右，这个价格还是比较高；销售去化上看，这几种项目销售率都较低，重要因素是：红场项目，1～6层体量自身就较大，加上招商状况较差，从去年年终到当前才刚招了一家“如一坊豆捞”和一家小咖啡店，导致销售速度受较大影响；尚城国际花园项目，前段时间商铺刚推出，虽位于黄河路旁，地理位置较优越，但定价偏高（15885元/㎡），销售受阻，日后做优惠活动将售价打8.5折（13500元/㎡）后，才勉强售出一套，销售率较低；城中央一期一层底商，由于所处位置较差，位于项目南面小巷，人流量较低，且近万元售价让消费者望而却步。三、区域内写字楼、社区及沿街店铺状况1、写字楼：该区域由于其地理位置优越性、交通发达以及市政配套较完善等因素，区域内写字楼较多，但销售项目较少，大都为对外出租形式。下面就项目周边写字楼作分析，详细如下：项目名称项目地址规模（㎡）户数（户）面积范畴（㎡）主力面积（㎡）租金(元/㎡/天)租赁状况汇商大厦南阳路与岗杜北街交叉口东共七层，其中一层为商业用房9030—35300.780%亚达大厦南阳路与优胜北路交叉口东共九层，其中一层为商业用房17644—71440.880%协和大厦南阳路（金水区消防队旁）共七层，其中一层为商业用房7228—10053871.160%合力大厦欧凯龙家具馆旁共19层，其中1—5层为商业楼21050—13056850.885%天恒商务优胜南路与卫生路交叉口东共七层，其中一层为商业用房15030—4036.51.160%清华园SOHO广场大石桥旁共20层，其中1—6层为商业楼30058—152710.870%豫港大厦铭功路与太康路交叉口路东共26层，其中1—4层为商业房30060—2001001.295%小结：整体而言，除了豫港大厦软硬件配套较好、档次较高以外，别的几栋写字楼档次普通，涉及物业管理、房龄、电梯数量较少以及装修状况等等；从面积上看，主力面积在40～70平方米之间，基本上以单间或套间形式，有某些可依照客户需要，自由分割；从租金上看，周边写字楼较上档次租金在1.1～1.2元/㎡/天，较普通租金在0.7～0.8元/㎡/天；从出租状况看，周边写字楼出租状况较好，为70～80%；从销售状况看，仅清华园SOHO广场一期和豫港大厦某些写字间有对外出售，销售价格在3600～3900元/㎡，清华园SOHO广场一期属尾盘销售，当前也仅剩几套，豫港大厦重要以对外出租为主，仅少数几间尚未出租有出售。2、重要社区：该区域内社区及家属楼较多，其中如下面几种社区较规模，下面就这些社区作分析，详细如下：社区名称位置规模建成年份入住率二手房价租金范畴主力户型和面积晖达优胜社区优胜南路和南阳路交叉口向东150米7栋多层住宅社区1998年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天两房—80m2三房—120m2中亨1号院南阳路北15栋多层住宅社区1996年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天两房—80m2三房—120m2中亨2号院南阳路北27栋多层住宅社区1998年90%2500—2800元/m20.35—0.45元/m2/天三房—110m2四房—160m2优胜花园优胜南路与海滩街交叉口7栋多层和1栋13层小高层共451套，总建6100098%3800—4000元/m20.5—0.6元/m2/天两房—100m2三房—140m2新新公寓东三街小朋友医院向北100米3栋多层公寓共534套，总建2184485%3700—4000元/m20.6元/平方米/天单身公寓—40m2天下城一、二期优胜南路1号（省体育馆西侧）共八栋小高层及高层住宅楼~90%4500—5000元/m20.7—0.8元/m2/天两房—100m2三房—140m2小结：从社区建成年份上看，中亨1、2号院和晖达优胜社区均为上世纪九十年代兴建，距今已有数十年房龄，整体形象较差；而优胜花园、新新公寓以及天下城一、二期为近两年建成商品房，整体档次较高；从物业类型看，初期建成社区大都以多层为主，近两年开发社区则以小高层和高层结合；从户型分布上看，区域内社区从一房到大四房均有，但总体上还是以居家型两房和三房居多，两房面积在80～100平方米之间，三房面积在110～140平方米之间；从二手房市场看，初期建成社区二手房价在2500～3000元/㎡之间，而近两年开发社区二手房价在3700～4000元/㎡之间，像天下城这样高档社区二手房价甚至达到近5000元/㎡；从入住状况上看，由于本区域地理位置优越性，周边社区入住率较高，普遍达到90%；从房屋租赁状况上看，这里租金0.3～0.8元/㎡/天之间，视房龄、楼层数、装修状况、家居配备、周边环境不同而有所区别；像中亨1号院两室一厅房租在600～800元/月，像天下城一期两室两厅房租却达1800～元/月之间，差距是比较大。3、沿街店铺：街道名称店铺格局面积范畴（㎡）主力面积（㎡）开间范畴（m）进深范畴（m）出租状况租金范畴（元/㎡）重要经营业态优胜北路一层15-4001504-812-1590%50-80婴幼儿用品、小吃店、大型餐饮连锁店优胜南路一层15-50403-55-1295%50-70生活配套、美容美发南阳路一层10-50253-46-1295%70-80生活配套、医疗器械、手机维修、内衣卫生路一层10-30203-44-890%30-50生活配套、足疗保健黄河路一层50-20070-803.5-510-1595%70-100家居布艺、餐饮、美容美发健康路一层/两层100-5001505-810-2095%100-200中高档服装服饰、运动器材东三街一层20-10030-503.5-68-1090%50-70生活配套、餐饮、服装服饰小结：整体而言，区域内沿街店铺重要为住宅底商和某些大型社区沿街店铺，住宅底商整体外部形象较差，门面参差不齐；而大型社区沿街店铺（涉及天下城一、二期沿街店及优胜花园沿街店）则较整洁美观，且档次较高；从商业经营业态上看，区域内沿街店铺重要以生活配套、美容美发、大小型餐饮店、服装服饰为主，经营业态较丰富。区域内有郑州市知名健康路名牌服装服饰及夜市一条街和优胜北路餐饮一条街；从店铺格局上看，基本上以单层店铺为主，开间普通在3～5米、进深普通在6～12米；面积上，依照经营业态不同，规模小面积普通在20～40㎡之间，规模大面积普通在150～200㎡之间；从租金状况看，区域内商铺租金范畴普通在50～80元/㎡/月，依照店铺所处位置、大小、形象而有所不同；像健康路名牌服装服饰一条街上租金大都在200元/㎡/月，而卫生路上租金却只有30元/㎡/月，悬殊较大；从租赁状况上看，区域内店铺承租率较高，基本上很少有空铺，这也和这里人口密度较大、消费水平较高及租金水平适中关于。第三章、郑州高层住宅市场分析一、高层住宅市场现状高层住宅市场显得异常兴旺繁华。今年以来，郑州市场上浮现某些新盘大多以高层为主，特别是在市中心，例如建筑面积超过30万平方米长城康桥华城、方圆创世、郑州国贸中心、银基王朝、鑫苑中央花园，以及非常国际、正弘旗等都是高层占绝大某些，甚至某些项目就是纯粹高层。此外，长城康桥花园、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央特区、中义·阿卡迪亚、海逸名门、鑫苑·国际都市花园等项目均有大量高层推出。当前，面对一种个高层大盘不断涌现，高层住宅——这一象征着都市化进程建筑，在郑州这个中部崛起领头都市里，正逐渐取代多层，成为居住主流形态。二、历年高层、小高层住宅市场供销分析，郑州高层住宅共成交16091套、213.94万平方米（57.69％为高层、42.31％为小高层），同比增长30.15％，延续了以来高速增长态势；市场份额为40.12％，同比增长8.39个百分点，延续了以来持续增长态势；总体销投基本平衡。有关数据显示，上半年新增项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目50％。今年上半年，郑州市高层、小高层住宅共成交149.39万平方米，与去年相比，增幅分别达89.92％与38.17％。今年上半年，高层、小高层所占市场销售份额分别达到28.84％、16.89％。三、市场价格分析高层、小高层成交均价为3032元/㎡，其中高层为3093元/㎡，小高层为2972元/㎡，增幅比去年同期增长5.83个百分点，彻底扭转了以来高层价格停滞不前甚至下滑态势。各住宅物业价格同比均有上升，由于高层供应量大幅上涨，而多层产品供应减少等因素，高层价格上涨速度比多层较为缓慢。四、户型面积分析高层、小高层住宅平均单套面积133平方米，单套总价41万元。从以上图表可以很清晰地看出大套户型占比有走低趋势。80-120平方米小户型占比逐年上升；单套120-160㎡面积最受欢迎。由以上图表可以很清晰分析出户型构造特性：三房是主流户型，占总体40.25％，另一方面为四房、两房。五房、六房单位所占比例微乎其微。三房二厅销售浮现了更多比例，阐明消费者对住房多功能性及舒服度地规定有了进一步提高。公寓型一房住宅所占比例不容忽视。特别是下半年以来市场上涌现出大批量小户型高层公寓，如：名门盛世、如果·爱、都市A座、米兰阳光等纯小户型项目，尚有郑州国贸中心、长城康桥华城、鑫苑中央花园、建业置地广场等综合性社区大体量公寓项目，再加上某些多层公寓项目，如此大规模小户型住宅集中放量，在当前市场上消化有一定难度。五、购房人群特性分析从上表看出：高层、小高层住宅购房人群中，大某些为外地人士，占52.68％。各地方人群购房平均单套面积相差不大，省内市外人士购房平均面积略低。从单价上讲，郑州市内人群购房单价略低，省外购房人群购房单价最高。境外人士在郑州购房重要是高层物业，且均价及面积都较高。高层购买人群及有高层住宅购买意愿购房者以中青年人士为主，业主多为30～40岁年龄段。购买高层住宅消费群普遍受过高等教诲，大专以上学历占比重较高。六、高层住宅购买抗性分析单从供应上讲，随着都市土地日益稀缺，高层住宅主导此后楼市应当是不容置疑。但从需求上看，高层住宅能否主导市场则尚有诸多因素限制。现阶段，虽然对于高层高品质和高价位，人们比较承认，但尚有很大一某些人对高层住宅存有偏见，一定限度患有“恐高症”。从而在某些楼盘浮现了多层住宅房价比小高层贵，小高层比高层贵现象。分析其因素如下：固有居住形态及居住习惯影响，购房者缺少高层体验。对于许多购房者来说，此前从未住过高层，因而主线就不理解高层住宅全新生活，而全新居住理念形成，要在一定范畴内普及，需要一种时间过程。由于建筑形式自身限制，高层住宅得房率不高，重要体当前电梯和设备及公共大堂占用面积较大，使每户公用面积公摊较多，购房者觉得不合算。高层物业管理费比普通多层住宅物业费贵，按当前物业收费原则，多层是0.3～0.8元/㎡/月，而高层都要0.6～1.5元/㎡/月，再加上各种设备维修费，高层住户寻常支出比多层高出不少。安全隐患紧张，人们对高层逃生及电梯安全性，还存在心理隐患。人们对电梯等待时间存在疑虑。高层开发周期长，时间跨度很大，销售时间延长，如果缺少市场刺激，会使人产生“审美疲劳”，给人“这个项目这样长时间还没卖完”感觉。对于这些购买抗性，咱们如何引导客户，破解“恐高”情结呢？得房率问题。对于开发商而言，将高层住宅得房率拼命提高未必就是对产品负责。由于设有宽敞接待大堂，每个楼层大量公共面积，这些其实都是从业主舒服度来设计，这些都充分考虑到了客户安全、私密、尊贵居住需求。采用剪力墙和外保温等先进技术，也能将购房者关怀得房率大大提高。高层住宅优秀品质是其房价高一种重要因素。精良建筑材料，优质建筑质量使高层建筑硬件和配套原则高于多层住宅，因而抗震性能强，防灾系数比较高。对于高层物业费来说，高收费意味着高服务。通过电梯自由上下，免除了爬楼梯劳顿之苦，也提高了居住品质。发挥高层住宅低密度优势，通过合理布局，体现住宅区整体规划空间尺度，并充分发挥和创造景观效应，改进居住环境。七、郑州市在售高层高档项目分析综合各方面因素，将本案整体定位为高层高档项目（详细定位下面阐述），因而，有必要对我市在售高层高档项目进行分析比较，详细如下：项目名称项目规划规划层数面积范畴主力面积价格范畴销售均价开盘日期销售状况备注银基王朝100万㎡总建，80万㎡极品豪宅，20万㎡超级商业、超五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓等各种业态并存。在建一期第一批推出3栋32层豪宅。202-400㎡202㎡和260㎡（平层）4200-6500元/㎡5500元/㎡7月（一期）60%（一期第一批）项目一期第二批将于年终开盘。正弘旗项目占地53亩，总建近17万㎡。分二期开发，当前开发一期3栋高层住宅。一栋18和20层，两栋32层住宅。96-290㎡96㎡和140㎡3800-4800元/㎡4300元/㎡9月23日（一期）60%（一期）名门世家集高层住宅、写字楼、小户型精装修公寓和商业卖场为一体大型建筑群体。住宅12、18、25层；写字楼11、27层。住宅为99-300㎡住宅为160㎡住宅：3600-4800元/㎡住宅：4300元/㎡4月23日（住宅）85%（住宅）当前推出某些为住宅，写字楼及酒店式公寓未推出。天下城三期占地108亩，总建近30万㎡。分三期开发，现开发三期1栋高层住宅和1栋公寓一栋11层小户型公寓和一栋28层板式高层。公寓：31-64㎡住宅：87-260㎡公寓：31-34㎡住宅：202-247㎡公寓：5500-6000元/㎡住宅：5400-7000元/㎡公寓：5750元/㎡住宅：6200元/㎡10月29日（公寓）9月25日（住宅）小户型100%大宅50%长城康桥华城集写字楼、酒店式公寓、高层住宅和大型商业街于一体都市建筑综合体。规划6栋23、30层高层住宅，1栋26层写字楼，1栋29层酒店式公寓。公寓：30-60㎡住宅：92-160㎡公寓：32㎡两室一厅：95㎡三室两厅：140㎡3700-4700元/㎡4200元/㎡5月28日（住宅）6月25日（公寓）10月28日（住宅）一期住宅95%总统公寓70%二期住宅80%写字楼尚未推出。地上三层商铺6万㎡将于12月推出。小结：就在售项目而言，这五个项目在我市高层楼盘当中属中高档项目，并且规模较大，除了银基王朝为100万平方米以外，其她项目规模多在30万平方米左右；就以上五个项目所在区域上看，银基王朝、名门世家和正弘旗位于市区东部外，天下城和长城康桥华城位于市中心，与本案地理位置较相似；从销售价格上看，除了天下城三期和银基王朝一期定位为高档豪宅，售价在5500～6200元/㎡以外，其他价格范畴多在3600～4800元/㎡，均价多在4200～4300元/㎡之间，就当前状况，应与本案初步定价目的较接近；在销售去化速度上，由于各个项目在开盘前多有2～3个月左右认购期，因而，一旦开盘，去化就不久。整体而言，除了名门世家外，其他项目去化速度都相称抱负，销售状况相称抱负；从户型面积设立上看，这些项目基本为某些大二房（100㎡左右），以超大三房（140～160㎡）、四房（160㎡以上）为主，天下城三期和银基王朝一期更是以超大四房（200㎡以上）为主，主力总价也以60～70万/套为主，显示各个项目明确市场定位。但是，这些中高品位项目以再次细分目的市场出发，也设有少量精装小户型和写字楼，其目是占领市场；从单元层高设计而言，基本在3米和3.1米为主；从客群来看，多以具备相称经济实力私营公司主、高档官员、外来较成功人士等为主。八、高层住宅市场特点及发展趋势高层大盘时代即将到来，随着土地资源稀缺，开发商将越来越钟情于高层。此前高层都是作为混合业态中点缀，而此后混合业态中，高层住宅比例将大幅提高，特别是在市区范畴内还会涌现出不少纯高层住宅大盘。从消费市场来看，高层作为一种主流住房产品已占据市场主导地位。多层已成为珍稀房源，正逐渐退出市场，但销售仍旧火爆。在人们对多层住宅盲目追捧之后，随着高层涌现特别是市区环线以内大规模高层房源放量市场，高层主导地位将无可动摇。从单价上讲，3000～4000元/㎡价格普遍为市场合接受，整体均价有上涨趋势，预测增幅为6％左右。从区域分布上看，金水区仍是高层集中阵地，郑东新区高层住宅将迅速发展成为第二阵地，价量齐升。从消费群体分布来说，外地人群比例将进一步上升。特别是郑州周边区域，如开封、许昌等地客户比例将进一步扩大，省外投资客比例将进一步增大。户型设计合理性与舒服性，将在更大限度上影响消费者购买意愿。客户群体年轻化，消费市场成长迅速，购房者对户型不再盲目求大，更讲究户型合用度与人性化，卧室功能将得到强化，两厅尺度有望缩水。三房两厅仍为市场主流产品，另一方面为两房、四房，复式住宅，特别是顶层复式在市场中消化较慢。调控政策浮现，预测各户型面积将得到有效瘦身，二房比例有望走高，市场将对精致型三房（144平方米如下）格外青睐。市场对创新产品接受度增强，特别是跃式户型，错层阳台、异型窗，甚至是异型户型都会引起市场特别关注，并且在中高品位市场上将会涌现出一大批这样创新户型。消费市场将更加注重高层住宅景观规划。社区环境品质较高项目将受到人们特别青睐。从产品供应上看，小户型公寓供应量在东区、中区以及郑东新区将在年终再次集中放量，投资性小户型预测将供过于求，而配套较好大社区内小户型将受到青睐。总体来讲，高层住宅作为一种流行和趋势，在郑州楼市才刚刚开始，但已显现出其强大生命活力。随着土地资源趋少、趋贵，随着消费者购房理性回归及居住理念变化，咱们有理由相信，郑州高层住宅主导市场黄金时代已为时不远。同步，如何弱化高层住宅高成本劣势，如何进一步创新高层住宅产品、使其进一步精品化、实用化，将会成为高层住宅营销一大看点。第四章、区域重点个案分析1、天下城三期个案资料表基本情况案名天下城三期地理位置市优胜南路1号（省体育馆西侧）开发商河南开祥天城置业有限公司主力面积小户型：31—34㎡；大宅：202—247㎡规划户数共1400户，其中三期大宅为108户建筑设计澳大利亚柏涛PTA主力总价小户型：18万；大宅：150万销售率小户型：100%；大宅：50%行销企划自销单价范畴5400-7000元/㎡绿化率38%占地面积108亩（共三期）平均单价小户型5750元/㎡；大户型6200元/㎡工程进度三期：地上10、16层总建面积30余万㎡公摊系数15—20%物管费1.1元/㎡/月层高3.15米楼层差价40—80元/㎡银行贷款70-80%规划用途高档住宅朝向差价200元/㎡开盘日期10月29日9月25日商铺面积范畴170～310㎡开间范畴6～7米层高7.45米单价范畴1元/㎡（一带二层）进深范畴15～20米租金范畴未交房综合分析户型配比分析项目规划11栋高层住宅区，其中三期为一栋11层小户型公寓和一栋28层板式高层。（6、7号楼）户型面积户数比例精装修标房31—34㎡69户交通状况项目地处市中心，优胜路与健康路交汇处，交通较便捷；公交线路：91、67、202、211。精装修套房64㎡22户两室两厅一卫63—107㎡36户产品特点两梯两户，原装整机进口电梯、7.1米超大开间豪华客厅，采用舒服地板采暖，指纹门禁可视对讲，酒店式物业管理，双电梯观景小高层，5星级酒店入户堂。三室两厅两卫117—130㎡42户四室三厅两卫202—260㎡108户客源分析本地私营公司主、周边地市矿主。主要诉求地处市中心黄金地段，交通便捷，市政配套完善；建筑群规模浩大，气势恢宏；硬件配套设施完善且高档，属市中心高档住宅区；物业管理良好；周边商业氛围较浓；备注精装修套房不配备天然气，其她均配备。三期交房日期：11月广告主标御制品阶·豪门大宅；天下城·豪宅之巅；大有大讲究，大有大不同；一切从简，尊贵不减；天下大，小豪宅当道。问题点价格相对较高；小户型为东西朝向，通风采光普通；豪宅面积较大。附栏调查日期.11.02调查人员陈伟膺联系人郑强联系电话63949888/639458882、城中央一期个案资料表基本情况案名城中央一期地理位置优胜南路与东三街交汇处开发商河南对外贸易发展置业有限公司主力面积140㎡规划户数三期共822户，其中一期109户建筑设计郑州大学建筑设计研究院主力总价57.4万元销售率一期90%、二、三期未开盘行销企划自销单价范畴3600-4700元/㎡绿化率35%占地面积48亩平均单价4100元/㎡工程进度1期2月交房，后期在打地基总建面积130000㎡公摊系数15%物管费0.87元/㎡/月层高2.9米楼层差价80-100元/㎡银行贷款70%规划用途小高层住宅朝向差价20-30元/㎡（东西向）开盘日期年终（一期）年终（二期）商铺面积范畴60-160m2开间范畴4-6米层高3.5米单价范畴9800元/m2进深范畴12-18米租金范畴未售出综合分析户型配比分析（一期）项目规划10栋小高层住宅户型面积户数比例两室两厅一卫81-85㎡1614.7%交通状况项目紧邻大石桥，交通非常便捷；公交线路：91、67、202、211。三室两厅两卫135-141㎡3027.5%四室两厅两卫140-141㎡5450%产品特点智能保安系统、0㎡北欧风情自然原生生态景观、双气入户、进口电梯等。复式156-248㎡98.3%客源分析周边地市考虑让子女上郑州七中客户、改进居住品质市民等。主要诉求地处市中心繁华地带，市政配套齐全；生态环境好，离人民公园较近及0㎡北欧风情自然原生生态景观；双气社区，生活便利；备注商业面积13000㎡，为150米奥特莱斯名店长廊。一期开发两栋（12层）、二期开发四栋（18层）、三期开发四栋（18层）广告主标住城中央去；毕生成就·城中央；中央生活制高点；领秀都心，双“氧”生活；北欧风情城中央。问题点当前售价相对偏高；一期户型较单一；周边民宅较多且较陈旧，社区外部形象较差；一期商铺面积较大且不邻市政道路，销售状况较差。附栏调查日期.11.05调查人员陈伟膺联系人康凯卿联系电话63872666/8883、尚城国际花园个案资料表基本情况案名尚城国际花园地理位置黄河路与卫生路交叉口开发商河南通利房地产发展有限公司主力面积140㎡和166㎡规划户数411户建筑设计深圳大学规划设计院主力总价56万、66.4万销售率80%行销企划自销单价范畴3500-4600元/㎡绿化率38%占地面积21133㎡平均单价4000元/㎡工程进度刚交房总建面积83855.74㎡公摊系数18%物管费1.1元/㎡/月层高3米楼层差价50～80元/㎡银行贷款70%规划用途高层、小高层住宅朝向差价100-200元/㎡东西向开盘日期9月30日商铺面积范畴300-320㎡开间范畴5-8米层高一、二层各4.7米单价范畴13500~15885元/㎡（两层）进深范畴15-20米租金范畴未投入使用综合分析户型配比分析项目规划项目含六栋高层、近1万平米国际风情商业街和地下车库。户型面积户数比例两室两厅一卫86.75㎡34户8.3%交通状况地处市区主干道—黄河路旁，交通便捷；公交线路：83、23、71、30、41、27、91等三室两厅一卫117-120㎡30户7.3%三室两厅两卫139-143㎡146户35.5%产品特点独特健身休闲会馆，内部私家会所，背景音乐，电梯智能化系统，社区局域网系统。社区采用地板采暖和外保温技术，内部长年恒温；挑高6米欧式首层入户艺术大堂等。四室两厅两卫155-166㎡150户36.5%五室两厅两卫192㎡14户7.8%复式191-193㎡36户8.8%客源分析周边改进居住品质居民、欲让子女上名校七中市民。主要诉求地处市中心繁华地带，市政配套齐全，周边名校云集；项目品质、配套较好；开发商实力雄厚，知名度大；户型设计较科学；河南首个节能示范项目。备注该项目是都市中央国际化高档社区。整体采用通透布局模式，形成围而不闭组团空间。在园林规划中，大胆提出“台地+坡地”地形概念，最大限度地创造地面起伏变化，并形成“负阴抱阳”新型风水格局。引入当代简约设计手法，塑造不同空间尺度和感受社区景观，形成开合有致、步移景异当代景观空间。广告主标黄河路上CLD中央国际生活；中心就是影响力；都市中坚·生活乐园；纯市中心·精英生活领地；文化路黄河路板块高档生活区；让品质生活步步领先。问题点楼间距较近；商铺售价偏高。附栏调查日期.11.02调查人员陈伟膺联系人宋磊联系电话68217777/77784、都市A座个案资料表基本情况案名都市A座地理位置文化路与任砦北街交汇处开发商河南丰凯置业有限公司省商业建设开发公司主力面积40㎡规划户数445户建筑设计上海联筑匠人国际主力总价168000元销售率85%行销企划地产前沿单价范畴3800-4600元/㎡绿化率31%占地面积4000㎡平均单价4200元/㎡工程进度封顶总建面积23800㎡公摊系数25%物管费1.1元/㎡/月（暂订）层高2.85米楼层差价30-50元/㎡银行贷款首付20%，按揭30年规划用途公寓朝向差价200-300元/㎡开盘日期4月商铺面积范畴无开间范畴无层高无单价范畴无进深范畴无租金范畴无综合分析户型配比分析项目规划1栋80米高小户型公寓。户型面积户数比例一室一卫34-40.48㎡30568.5%交通状况位于市中心主干道——文化路上，交通相称便捷。一室一厨一卫56.64-71.45㎡8418.9%两室两厅一卫91-113㎡286.3%产品特点三部进口电梯、隐藏式空调机位、自备发电机、天然气。三室两厅两卫135.21㎡286.3%客源分析在周边工作生活年轻人、白领、精英以及投资客。主要诉求都市核心生活场；都心5A级锋尚寓所；文化路上，省体育馆旁，近乎绝版爵品小户；小户型带天然气；小户型套房，入户门槛低，投资自住两相宜。备注交房日期：10月广告主标都市核心生活场；都心5A级锋尚寓所；文化路·市中心，数字时代酒店公寓；文化路上，省体育馆旁，近乎绝版爵品小户。问题点楼间距太近，影响生活品质；公摊较大。附栏调查日期.11.10调查人员陈伟膺联系人陈宁联系电话63386111/222第五章、项目分析一、项目地块条件及概况1、地块概况及评述本项目为郑州市城中村——岗杜村改造用地，基地位于郑州市主城区南阳路与优胜北路（岗杜街）交汇处东面；地块被优胜北路划分为南北两某些，其中地块南面某些被晖达优胜社区两栋居民楼一分为二，整个地块较不规则。东边紧邻卫生路（双向两车道），隔路相望是前两年刚建成优胜花园社区和某些居民楼；南边紧邻已建成近年晖达优胜社区和某些家属楼；西边两栋多层写字楼——汇商大厦和亚达大厦，紧邻南阳路（主干道，双向六车道），隔路相望是郑州主城区规模较大社区中亨1号院以及旧粮食公司地块；北边为市政工程管理处、市政幼儿园以及某些居民楼；2、基地与重要有关点距离项目地点———人民公园：600米项目地点———家世界超市：300米项目地点———金博大城：米项目地点———大石桥：300米项目地点———省体育馆：800米项目地点———优胜路小学：400米项目地点———郑州市七中：400米项目地点———奥斯卡影院：500米3、区域内环境、交通、配套图片项目西侧南阳路街景项目东侧优胜北路与卫生路口项目西侧南阳路与优胜北路交叉口项目附近都市交通枢纽大石桥项目东侧卫生路项目附近家世界超市、欧凯龙家具馆、国美电器外景4、交通及公交线路分布公交路线：南阳路岗杜北街站：11条K39路：天荣国际建材港——火车站共26个站点722路：大石桥——古荥镇政府共27个站点41路：张家村——金博大碧波园共37个站点24路：西流湖——紫荆山共18个站点8路：省体育中心——火车站共22个站点88路：金淮花园——洛阳龙门大酒店共33个站点78路：天河路弓寨——长途客运南站共36个站点504路：联开客运站——陈寨共20个站点39路：德亿时代城——火车站共19个站点4路：公交三公司——兴隆铺村共26个站点16路：市急救中心——黄河游览区共14个站点优胜南路卫生路站：2条205路：鑫苑名家——火车站共35个站点67路：鑫苑名家——火车站共24个站点5、周边环境及配套：市政单位：市政工程管理处、郑州燃气股份有限公司、郑州市消防大队金水区大队、金水区房管局、市外贸局等；金融机构：工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行、中华人民共和国银行、光大银行、交通银行、保险公司、证券公司等；医疗机构：市小朋友医院、女子医院、市妇幼保健院、市第五人民医院、省红十字血液中心等；教诲机构：市政幼儿园、黄河路二小、优胜路小学、郑州市七中、八中、十四中、省财经学校等；商业配套：家世界大型综合超市、欧凯龙平价家具馆、国美电器、易购万家、建材超市、美嘉美综合量贩、大商新玛特购物中心、北京华联等；休闲娱乐：省体育馆、市图书馆、奥斯卡影院、中州影院、市杂技馆、河南宾馆、金桥宾馆、优胜北路餐饮一条街、健康路购物一条街等；环境资源：人民公园、滨河公园；6、交通、配套切片图（略）二、项目初步基本经济技术指标总用地面积：33801.64㎡（合：50.7亩）总建筑面积：236611.48㎡其中住宅面积：216111.48㎡商业面积：19500㎡会所面积：1000㎡容积率：7.0建筑密度：40%绿地率：35%三、项目SWOT（优势、劣势、机会、隐忧）分析1、优势（S）：地理位置优越，地处市中心，区位优势明显；项目地处市中心两大主干道交汇点（大石桥）附近以及周边拥有十多条公交线路，交通极为便捷；项目周边拥有多家金融机构、医疗机构以及商业配套等，生活配套相称完善；项目周边黄河路二小、优胜路小学、郑州市七中档多所知名中小学校将成为本案有力卖点之一；项目南面接近郑州市区最大公园——人民公园，为居住物业不可多得自然景观和休闲运动场合；项目被优胜北路一分为二，有助于商业物业设立，商业价值较高；项目可挖掘潜力大，产品塑造性强。2、劣势（W）：地块不规则，不利于到项目整体开发以及规划；南阳路上交通较拥挤，将影响居住品质；由于是外来房地产开发公司，市场知名度小，尚不具备品牌效应，因而，赢得市场认知度和消费者认同感，将要作出一定努力。3、机会（O）：今年以来，中央大力推动“中部崛起”，对中部地区予以相称政策、财力、物力等方面支持，而中部各地区也在不断加强自身造血功能，从而推动了本地区经济发展。郑州作为“中部崛起”重要支点之一，近年来经济发展迅速，同步也带动了相称某些人致富，增强了人民购买力，也推动了房地产蓬勃发展；随着中华人民共和国经济迅速发展，强大能源需求，造就了涉及河南省某些靠能源致富地区、个人，而由于这些地区生活环境较差，诸多人致富后选取到省会生活居住，特别是省会周边地区，而这些异地置业者将给郑州房地产发展带来了有力消费保障，近年来周边购房者越来越多就是证明；随着主城区旧城改造加快，不少人开始换房，换房者多规定有较好居住改进，这样，将增长了不少较高品位购房群体；从上面市场分析中可以看出，当前郑州市高层项目销售状况普遍较好，阐明该层次市场接受度和消费力还是较强，尚有市场潜力可挖。4、隐忧（T）：由于国家对房地产调控新一轮办法开始严格执行，将会分散某些投资客；随着项目周边涉及清华园SOHO广场二期、城中央二/三期等周边地块开发，将成为与本案较具竞争性项目，将给本项目带来一定压力；我市、本区域其他在建或将建品质项目不少，竞争力较大，将给本项目带来一定压力；今年开始西区大开发。由于西区本来具备成熟生活环境和较厚重人文，再加上科学规划、政府注重，可以预测，在后来几年内，西区将成为郑州市又一种开发特点，将有某些品质项目面市，那将对本案产生一定威胁。第六章、项目市场定位及目的市场分析从市场实际状况出发，结合本区域实际状况和本项目详细条件，本案应为高品质精品住宅为主、开放式底商为辅综合物业，详细定位分析如下：住宅定位定位思路：得天独厚地理条件：都市中心区—中高档住宅汇集区—紧挨南阳路，接近黄河路、金水路—离二七塔不超3公里；就近购物、休闲、文化娱乐环境：家世界大型超市—欧凯龙家具馆—健康路精品商业街等成熟街区—二七商圈—奥斯卡影院、中州影院—人民公园；完善市政生活配套设施：重点中小学—多家医院—派出所—省体育馆—便捷交通网；利润最大化、创立公司品牌：地块特点—土地成本—规划指标—销售价格—利润最大化—新兴开发公司。但是，也应看到，本地块缺少直接景观等自然资源，也不是完整大社区，因而，需要其他自身独特卖点来支撑产品高品位性定位。2、市场定位：综合以上各条件、各因素，建议定位为：中高档创新型科技环保名宅。中高档：在郑州市范畴属中高档，在区域内属高档创新型：重要体当前户型、园林景观、配套创新科技：重要体当前产品配套上，让居民享有到最新居住科技环保：重要体当前产品配套及公共设施上3、定位根据：区域特性，项目规模、地块条件及特点分析；高品位市场前景看好，当前在郑州仍有较大市场空间；周边竞争项目定位特点；追求更高利润，体现地块价值；作为新兴外来开发公司，需要有影响力项目来树立自己品牌形象。4、目的客群定位分析1）、区域：以郑州主城区为主，其他区域、周边市县等为辅；2）、职业构成：我省、市高档官员、事业单位高档领导；我市成功公司家、私营业主；我市外企或合伙公司单位高档管理者；我市高收入自由职业者；外地在郑州工作或经商人员；周边市县成功人士或官员等。3）、年龄层次：以中青年为主，年龄35——60岁为主力客群；4）、购买动机：用于自住，解决、改进居住条件或追求享有型、特别是二次置业者；我省其他地区，我市周边市县成功人士为了在郑州养老；青年消费群购买小户型自住；投资者看好市中心价值而购买中小户型用于投资；5）、客群重要特点：以中产阶层为主，有较为稳定经济收入和社会身份；消费能力强，注重对文化内涵和高品质生活追求；追求市中心区位价值及越来越良好居住生活环境；对自身和家人安全极为看重，因此非常注重楼宇物业管理水平；做事较讲究身份，比较注重邻里层次。5、价格初步定位建议（现拟价，以项目推盘时为准）：综合以上市场某些周边同质项目价格分析，结合本案产品定位及普通价格方略，当前本案均价可初步定位为：4200元/平方米6、定位根据：当前区域内同质楼盘价格参照；项目地理条件、规划预想；项目建材及配套设施选用；半年后合理上涨空间；区域购买能力和心里接受价位；消费群经济承受能力。商业定位1、定位思路由于地块地理特性及区域特点，一定限度上限制了项目商业发展空间，因而，从风险角度考虑，本项目商业物业量应控制在恰当范畴内；由于地块挨着岗杜街，地块内有优胜北路当中穿过，因而，在项目商业规划上可以充分运用这两个优势进行业态整合；项目周边已经成熟次干道商业街及南阳路尚不成形商业为项目商业定位提供了有力根据；项目为中型规模，有相称居民量，因而，也有了较稳定商业消费群。综合以上各方面分析，建议本案商业定位为：开放式精致商业街。业态规划由于项目周边为比较成熟居住生活区及自身相称居民量，并且周边也有一定数量写字楼，因而，该区域具备较强市场消费潜力，此外，考虑到项目离家世界大型超市约300米，离金博大城约米。因而，在业态定位上要以中档休闲购物，中高档餐饮、休闲、娱乐为主，以社区服务类商业如音像店、洗衣店、美容美发、小吃、手机维修、童装等等为辅，特别指出是，为了提高整条优胜北路（项目范畴内）繁华度（为了以此来增长商铺售价），有必要在业态规划时在该街头尾各引进一家较大型、较强烈聚人气型商业业态，如知名餐饮、特色美食、中型超市等，以此来带动内部各店铺人气。此外，由于地块周边道路状况及项目构造状况，本项目商业很大某些要靠自己来造势才干形成较高人气。3、价格定位建议（现拟价，以项目推盘时为准）：考虑到区域内商铺租金范畴普通在50～80元/㎡/月，同步参照周边在售项目商铺，再结合本案产品定位，建议定价如下：单层售价在9000～1元/㎡之间；双层售价在8000～10000元/㎡之间。4、定价根据：有关市场调查分析及当前周边店面租金反算；区域市场前景预测；项目SWOT分析及投资分析；项目商业规划；产品构造及分割面积。第七章、产品规划建议一、总规建议总平设计：项目由大小不一四块不规则地块构成，整体呈不规则状，无法形成一种完整社区，因而，在规划布局上要综合考虑各因素，因地制宜，力求做到经济效益与社会效益相协调。此外，考虑到有相称某些是安顿用房，可以在配套设施、景观设立、建材采用上做调节。由于地块北临岗杜北街，中间夹着优胜北路，整体沿街面比较长，商业物业是项目增值点。因而，在项目整体规划思路上，在考虑以住宅产品为主同步，也要考虑如何把项目商业物业价值最大化，但是，应保证住宅品质与价值，而商业规划以不影响住宅品质为原则，且商业经营业态也不能影响到住宅档次。在布局上，要把户型配比规定（三七比例）进行通盘考虑，以户型配备来反推楼体设计，再以楼体设立来反推地块设计，这样，将把优势资源（如园林景观、会所、泳池等）集中在中大户型所在地块，以达到增长中大户型附加值目，也使各地块发挥出最大值。楼体顶着界线且尽量正南正北布置，在边角位置设立小户型以消除户型构造局限性但能增长建筑面积。整体布局呈间隔围合状，在较大空旷面积某些设立中庭景观。较大地块应实行人车分流，社区内除了环绕车道，别的道路不许走机动车。这样，将使项目居住品质提高到最大。在商业物业设立上，可以考虑沿岗杜北街设立两层底商，局部可以设较多层数主力店以增长人气；此外，由于优胜北路是两车道小街，很少有外来车流人流通过，因而，要靠一定力度来营造才干形成较旺人气，因而，要从规划上加以充分考虑，可以在该路头尾两头各设立一种较大面积主力店（可以先租后卖，尽量引进有人气商家入驻），内部沿该街设立中小面积商铺，再依照楼体及位置不同规划双层店及餐饮店集中区，这样，将逐渐形成一条融合有各种业态并有主力店作带动繁华街，从而与东面其他旺街形成互动并做到业态互补、良性竞争，共同把给区域商业做旺以增长本项目商铺价值，也达到增长项目利润点目。值得指出是，住宅与商业设立应是互相协调、互相补充，以住宅为主，商业设立以不影响社区居住品质为原则。2、社区入口：考虑到地块特点及周边道路状况，结合本项目品质设定及商街营造，特对各入口做如下安排：人行主入口：出于管理上考虑，在两块比较大社区某些要统一出入口，其他小地块可以因地制宜。为了增长优胜北路商业人气，应把两个较大社区出入口各设在朝优胜北路一面，在入口处为一大理石铺成小广场，从人行道起至少设3步大理石砌成台阶，广场整体风格与本社区建筑风格一致，入口大门设计要有一定风格。此外，避免由于出入口设立影响到商街整体连贯性，应把这影响降到最小。2）人行次入口：可以结合消防通道及车行出入口来设立；3）车行出入口：单行车道，一进一出，车辆可直接入车库再经地下室乘电梯入户，可结合设立人行次入口。3、园林景观：（以河南首创园林风格来作为咱们卖点之一）设计思路：以巴厘岛风情园林为主题，以让业主尽享东南亚海岸休闲生活情趣为宗旨！由于当前郑州市其他项目景观设计多停留在中式、欧美风格或者不是很成功中西结合风格，雷同严重，疲倦了人们视觉；此外，由于郑州是内陆都市，水景较差，因而，把特色园林与水景相结合中庭造景手法将会越来越受消费者欢迎；同步，由于当代钢筋水泥建筑过于刚硬，需要园林水景来加以柔和，因而，咱们主张园林造景中以原始材料为佳，少些生硬人工材料。此外，由于巴厘风格园林讲究精致，小面积造景。基于以上几点，咱们建议应突破常规设计，以巴厘岛风情特色园林为设计主题，以设计来突出本项目优势，使本项目与周边项目相比有突出卖点，也弥补了当代建筑局限性，打造一种良好人性化居住环境。4、建筑风格（外立面）：本案整体建筑风格为当代简约风格，做到有气势、布满质感，外立面线条清晰，色彩明朗，力求成为市中心一道靓丽风景线，体现区域标志性。底下商业某些：整体风格应与项目风格一致，但又能与其他项目有所区别，显示自己特色。建议底商某些采用雨蓬外挑形式，走廊铺大理石，墙体为大面积玻璃及某些大理石贴面，走廊天花板为高档涂料。中间楼体某些：借助餐厅观景窗、客厅阳光室、阳台、卧室飘窗或转角窗、通风采光井等做为设计着力点，使整体线条感清晰而不杂乱，外墙贴马赛克或小面砖，显有质感、档次感。楼体屋顶某些：建议屋顶做退台式解决，尽量有层次感且有艺术造型，与观景窗、阳光室等形成统一整体外形，再结合夜景工程，将相称靓丽，将成为市中心区域又一明显标志。5、车流道与停车场（某些为人防工程）：往地下停车场为单行车道，一进一出，人车分流，社区内除了各入户门口环绕车道