十一优惠特价房促销专项方案

十·一促销方案一、现有用户未成交原因分析依据现有来访用户分析，影响用户成交原因关键以项目标销售价格,具体为：整体价位偏高项目标配套和项目本身情况来看价格有所不符大市场环境(降价新闻满街飞)二、活动目标挤压、刺激现有未成交用户；掀起开盘以来第一个销售高潮，以激活项目连续热销；提升项目关注度及好感度；三、促销策略特价房+幸运大抽奖（活动期间认购用户）利用特价房源吸引人来利用抽奖渲染现场气氛，促进成交（如效果好提议多频次举行）四、促销活动时间10月1五、促销目标认购额600万目标分解：二.三楼：230万（6套）一.四.五楼：370万（10套）六、促销优惠特价房源及价格1、优惠特价房标准挑选位置不好西户,户型产品较差和价格最高作为特价房6#楼三单元和二.三楼等2、特价房源序号栋号房间号面积现单价现总价特惠价16#234567七、抽奖方法及抽奖金额□10月1日-10月7日期间抽奖方法※销售额累计XXX万，抽奖金额为XX万※销售额累计XXX万，抽奖金额为XX万七、促销抽奖方案方案一：“欢乐十一节”幸运抽奖□奖项设置特等奖5万：1个（冲抵房款）一等奖2万：2个（冲抵房款）二等奖1万：5个（冲抵房款）三等奖5千：10个（冲抵房款）方案二：礼品或优惠（用户任选）特等奖5万：1个，冲抵房款或等额礼品一等奖2万：2个，冲抵房款或等额礼品二等奖1万：5个，冲抵房款或等额礼品三等奖5千：10个，冲抵房款或等额礼品方案三：和现实社会话题紧密结合特等奖：全家XX10日游一等奖：XX5日游二等奖：XXX5日游三等奖：XXX5日游方案四:现实.实用和生活相关活动期间定房者定做服装一套(男士西装或中山装,女士旗袍)注：凡在十一期间认购用户全部有获奖机会，以获奖金额给用户礼品或优惠，礼品或优惠金额在签定购房协议时返还。八、宣传推广方法“五一”活动期间特价房推广形式为递减形式推广附件：中信城特价房销售审批表用户姓名：房间号：单价：面积：总房款：房源性质（特价房）：经办人签字：部门责任人签字：主管副总经理指示：总经理指示：越是逆境，越是考验人时候，现在就是检验营销人真才实学时候了，有什么好点子。。不要吝啬啊。。

第一招

我先抛砖引玉一下，最近我有个楼盘把新开房源实施超低价入市，不分楼层户型朝向一概一口价，当日就把本区域准用户吸引过来大半，在运作过程中，使用了鱼龙混杂之方法，顺利封掉了部分好房源，去化了大半次房源，回笼资金8000万以上。

我这个楼盘个性特点是：大盘一共3000套房源，市场著名度比较高，处于城镇结合部。

第二招

从我代理项目标运作过程中，为了回笼资金，我提出了首付分期付款（当然经过内部处理），送5年月供方法，交房前补助租金形式，运作好了年轻群体为主一个楼盘，实现了开盘当日销售率在50%以上业绩。当然这么前提是，项目规模要大，失去部分利润，回笼资金。（和用户签署月供确保书，预交十二个月月供，其它设置专门账户，实施专款专用，这个前是分批次打入。）

第三招

我认为现在很多项目全部实施VIP金卡，那么怎样合理利用这个金卡就是一个问题，很多楼盘全部是实施5000抵10000等，我认为这么不具杀伤力，我认为既然是买，就要采取2万抵5万等等，给用户充足利益诱惑，然后再加上购置之日到开盘时间日进白金计划，让用户在开盘之时购置，认为失去这次机会可惜。

第四招

1、低价竞拍：低价位，天天一套，价高者得。按企业项目标运作情况看，偷30天销售很好，顺利销售40多套，第二个月开始，效果渐微

2、增值计划：两年后，若楼盘降价，用户可无条件退房，且开发商给15%利息回报

3、补助供楼：内部认购，用户首期3成，15或20年按揭，开发商前每个月给月供款60%（可变）补助供楼，即用户头只需支付月供款40%。

相关专题：【无偿】房地产项目营销行为管理城市米兰·2号楼营销推广思绪长安园·产业别墅全案营销战略案别墅项目市场研究及营销方案别墅类产品发展方向和营销策略《佘山银湖别墅》分阶段营销策略汇报易周荟营销动态第28周三线城市房地产营销心得地产易周荟·营销动态第34周长沙恒大华府开盘营销汇报楼主热帖\o"【第5期辩论】重庆模式能够拯救中国房地产?？【-10-21】"【第5期辩论】重庆模式能够拯救中国房地产?\o"【第4期辩论】贫富混居是否可行？？【-10-21】"【第4期辩论】贫富混居是否可行？？【\o"陈劲松：房租上涨比房价上涨可怕"陈劲松：房租上涨比房价上涨可怕\o"是该加息时候了"是该加息时候了\o"【第3期辩论】房地产市场会迎来第二轮调控吗？【截止-10-16】"【第3期辩论】房地产市场会迎来第二轮调控吗\o"传万科8月销售额超百亿整年销售800亿几无悬念"传万科8月销售额超百亿整年销售800亿几无悬\o"【第2期辩论】开征物业税能否降低房价？【-10-10】"【第2期辩论】开征物业税能否降低房价？【2\o"【第1期辩论】老调重弹：策划和销售哪个更关键？【截止-10-1】"【第1期辩论】老调重弹：策划和销售哪个更重\o"******辩论话题有奖征集*****"******辩论话题有奖征集*****\o"合富辉煌：广州亚运城独有价值分析"合富辉煌：广州亚运城独有价值分析\o"专题操作统计"本专题由云飞扬于5

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\o"复制本帖链接"2#发表于-11-1921:14|只看该作者-第五招

鄙人最近已经开始运作，就是开展全民营销策略，我把整个城市大街小巷小卖店人物全部纳入我销售体系，实施我代理12项目全程互动，只要带用户成交就奖励一万现金，简称一诺万金全民营销，销售还不错，我代理12个盘，30天销售了80多套房子，节省了广告费，实施了正确销售。

第六招

内部职员购房方法，给补助首付款和适度月供，鄙人有一个楼盘因为这个策略，实现了43套内部销售额，很多购置者认为得了廉价，还给了销售企业回扣。

第七招

透明营销加公正营销，实施价格最低价公正和责罚体系，同时公布造价和标准，实现完全透明，这么让理性用户购置之时有一定心里平衡。这个策略是配合价格促销策略，实现了理性购房用户促动。

第八招

菜市场策略，对于中低级楼盘，我曾经采取了菜市场策略，项目设置几十个员工，制订价格明细表公布在外，许可用户砍价，天天员工来上来用户皆有小礼品送，使得售楼部天天全部熙熙攘攘，用户进了售楼部不超出10分钟绝对会头脑发烧，加上销售人员假逼定，对于价格把握尺度有了一定控制，实现了中低楼盘不错销售业绩。

前提，售楼部选择一定在闹事人流量大。这么能够冲抵广告费。当然售楼部包含音箱播放音乐全部要带着一个亢奋。

第九招

零售业策略，从现在地产销售来讲，能够把零售业部分促销手段用在促销之中，比如买一房送一万现金，买2房送4万现金，买三房送6万现金，这笔现金假如是刚性需求楼盘能够看成新家安置费，除此之外，还能够加1元送装修做法，我有一个楼盘实施了这么策略，经过剩下房源处理来运作，在广告之中嵌入了这么才策略，销售效果不错，去化了30多套剩下尾房。

第十招

展位营销，设置在黄金商圈人流量最大地方，和步行街委员会联络，设置花车展位，发单、小礼品，同时配合卡通人，吸引逛街足眼球，设置花车条幅口号，不过口号写作相当要吸引人，比如天天少抽一包烟，供套XX房”，从我2个项目标运作看，这种推广模式，投入低，不过直接和用户面对面，一天时间起码能吸引5车以上看房。逼定要在现场售楼部完成。回复引用汇报TOP云飞扬\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友云飞扬目前离线UID2

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\o"复制本帖链接"3#发表于-11-1921:15|只看该作者第十一招

团购营销，其实团购大家全部做过，关键是做技巧，首先从第一点你要找对人，比如你联络银行体系人，你卖是商铺，是给银行做网店，那么这个人很关键，你要给她很高奖励，比如你价格是10000，那么定价能够11000，那么你其实真正价格给她是9000，要给她充足收益，第二就是对方每联络一套，你全部要给重额奖励。（团购营销不是那么简单问题，并不是你联络了对方人，人家就来团购，你首先要想好你产品是否适合她们，第二你要充足挖掘你选择团体对象内部力量，要挖掘出来多个带头，给额外奖励。这就是我说实施问题和操作手法问题。）

第十二招

拆迁户营销，作为一个地产销售人员，要充足看到本区域是否有大规模拆迁，假如有，那么你机会就到来了，你首先在拆迁期进入拆迁区域，短租门面，在里面派单，同时给这些拆迁户多少安家费形式，鄙人就赶上了一次好机会，800多户拆迁，我配合五万拆迁费和给她们无偿租房子一直到项目交房，成功销售了200多套房子。

每个项目全部有其独特方法，但以上全部是能够借鉴和学习。

i([(A!s,Z2e

小子补充两点，因为项目是尾盘，剩下户型不多，楼层偏高等问题。3[8F

Z7Z$F4M9V

1、团购。前期预热一下，和相关媒体合做，有5-10套优惠200元，10-20套优惠300元……不等，效果很显著。5}7m9X#q8a

2、特价房，关键是难以消化户型，有缺点户型，比好户型人为制造差价，结果综合算下来仍高于原定均价水平。

第十三招

网络营销，这算是一个推广方法，草拟一份十分有吸引力促销稿，要有电视营销侯总气势，然后让销售员在下班以后天天在本区域大型论坛疯狂发帖，并形成两派，形成对阵气势，当然针正确是以年轻一代为群体楼盘，节省推广成本，又有一定效果。

第十四招

电视营销，这个是针对中低等楼盘，我们见过午夜十分很多在电视购物广告，里面推销术绝对是一流，胜过我们每一个销售人员，故此，借此启发，鄙人一个只有2万多平方米小盘，实施了这一策略，只是把电视购物时间提前到晚上10点，天天1个小时疲惫轰炸，轰炸了一周时间以后，效果出来了，电话进来用户不少，前提是要把售楼部要有值班人员。（电视营销因为现在中国电视营销还不成熟，欺骗行为比较多，所以电话进线特多，不过在后续操作之中，就是看你销售队伍邀请用户率了，一个好秘书相当关键，从我项目积累几百组电话来看，来到案场看房有100多组，成交了不到30套，不过同时因为电话多，案场来用户多，带动了外场带客用户成交和硬广用户成交。所以这个策略是一个辅助策略。）

行销很有效

楼主策略很实用！让人很受启发。在此我结合我们所做楼盘经验和大家分享。

我们在三级市场代理楼盘，销售占到整个市场40%。其中有两条比较值得借鉴：#i.K,D"H4~9A.R+|

一、团购攻关：因为是三级市场，消费力有限，通常稍大企机关搞活动，比如学校开大会什么，我们全部派人参与，给相关人员一定好处、团购优惠什么，争取到一个在活动上推介机会，付出代价很小，效果很显著。

二、扫街行销：在开盘后很快、清盘期分别对当地关键街道小商户进行上门宣传，以问卷形式搜集有效信息，然后进行集中攻克。回复引用汇报TOP云飞扬\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友云飞扬目前离线UID2

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\o"复制本帖链接"4#发表于-11-1921:18|只看该作者第十五招

促销推特价房，你要选择时机，比如在竞争对手开盘之时，比如在企业成立周年日，这个是百货类别影响，在这个时候，我操盘经验，并不是剩下房源，而是新开房源，拿出一栋来，这么不仅那些已经来过售楼部老用户，也会对新用户有一定促动作用。

第十六招

以旧换新策略。当然这个策略你看清你项目标用户定位，你依据你项目标用户定位选择适合市区老房子，在中国很多旧城有很多房屋面积全部很小，尤其是在发达城市，然后你和整栋人谈谈合作，承诺她们能够住在交房后2个月，老房子聘用评定企业实现一定价值，然后冲抵首付款，超出部分能够返现给用户。鄙人有一楼盘距离市中心不远，单价比较高，成功和老城区地段一个小区谈好了整整一栋220户销售，老房子未来改造成功，作为一个经济性酒店使用，现在政府要这块地拍卖，还拿到了不菲拆迁费。

第十七招

影院营销。对于大型城市婚房，对于小城市项目我提议大家能够尝试一下影院营销，比如你项目在县城，购置群体全部是县城极其周围，我提议你承包下来周末几场无偿电影，在播放电影时候播放你们项目标促销广告，同时对于每一个来看电影人赠予万元购房优惠券，同时在电影更换期，进行抽奖活动，奖品从电视机到微波炉不等。鄙人有一县城项目实施此策略，效果N好，开始30天几乎是人满为患，近乎疯狂程度。

第十八招

乒乓营销。这种是活动营销模式进行，假如你项目在县城或一个集中投资区域，那么我提议你运作这种营销模式，经过当地主管部门帮助，开展一次乡镇政府、各企业单位（反正是你购置群体就邀请参与），参与队伍应该在20个以上，然后在这些企业，单位挂上你们促销条幅，同时配合丰盛奖项，经过这个活动，为你团购活动奠定和团购企业、单位内部人沟通和形成联动，效果还是很不错

第十九招

针对项目是开发企业自行销售策略。百分之一佣金计划，现在很多开发商全部实施降价，让利给购房者，可是恰恰没有想到怎样去刺激销售团体，假如实施一个十分有吸引力佣金制度，就会吸引十分强大销售团体，让利给销售队伍，能够提升销售队伍主动性，故此我提议在部分位置相对很好项目，能够实施这么策略，这么不仅能够降低推广费，而且还能够合适开发多个团体，再开设2个销售分点，能够形成几支销售队伍竞争制度。好实施对于对于价格含有很高说服力，同时也能够提升项目标品质。

第二十招

联动销售。假如你项目是一个大盘，假如你项目位置还能够，我提议你实施多家代理企业联动方法，这么不仅能够节省推广费，吸收各家原有积累用户资源，而且还能够形成竞争机制，你能够实施末位淘汰制，采取这种模式，需要每家企业自己提供销售地点，哪怕是一个门面，只要你项目位置不错，你全部能够进行。

第二十一招

保险营销。养儿防老成为自古信条，故此假如你楼盘很适合老年人养老，能够在这个上面做足文章，和保险企业签署合作协议，购置你楼盘赠予终生医疗等保险，前后费用你自己把控，这么你能够有效利用某保险企业庞大员工团体，同时也能够向老年人灌输老年无忧生活状态，买你房子不仅健康长寿，能升值，更关键是能在老年时候有所依靠，这么销售能够充足打入老年人内心担忧，担心儿女不孝等。鄙人有一楼盘，在距离市区半小时山里面，是一个一般住宅，同时项目还配置了医疗配套，深得老年人厚爱，销售一直不错。

第二十二招

保价方案。假如你项目一直想开盘，不过介于房地产市场不好，一直不敢开盘，而你们积累了很多准用户，周围全部在打价格战，用户心里有些动摇，那么你怎样处理呢？首先你要处理就是坚定用户信心，实施元内部卡制度，筛选准用户，签署三大确保书，第一享受抵2万制度，第二项目什么时候交房，如推迟交房，赔偿金多少，第三假如你距离开盘时间有一定把握，就实施每日升值多少钱，这三大确保书会让准用户稳定下来，在你开盘之日，这些人卡已经升值了很多钱，而且她们会认为你开盘价格是低开高走，购房逼定相对轻易。我有一个楼盘就是受市场困扰很多，我前期积累200多组准用户，面临去周围项目购房危险，在实施这个策略以后，成功留住140多组，在开盘之日，几乎全够购置。

大家还有什么绝招啊。。。全部来晒晒啊。。。回帖有奖回复引用汇报TOP字飞\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友字飞(字飞)目前离线房行东方，策划家园UID341

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\o"复制本帖链接"5#发表于-11-2009:07|只看该作者这里提出九种销售促进（SP）方法：这里提出九种销售促进（SP）方法：

①无偿SP

“无偿SP”指是针对目标用户不收取任何费用一个促销手段。它包含两种形式：

A、无偿附赠——以“酬谢包装”为主。

B、无偿试用——以“无偿样品”为主。

所谓“酬谢包装”指是以标准包装为衡量基础，但给消费者提供更多价值一个包装形式。

额外包装，即在包装内额外增加份量而无偿赠予。

包装内赠，立即赠品放入包装内无偿提供给消费者。

包装外赠，立即赠品捆绑或附着在包装上无偿提供给消费者。

功效包装，即包装含有双重以上使用价值，不仅能够做包装物，还可另做它用。

所谓“无偿样品”指是将产品直接提供给目标对象试用而不予取偿。

实施“无偿样品”促销，最关键问题在于怎样将样品分送到目标用户手中。其分送方法通常有八种：

②惠赠SP

“惠赠SP”指是对目标用户在购置产品时所给一个优惠待遇之促销手段。

③折价SP

“折价SP”指是在目标用户购置产品时，所给不一样形式价格折扣之促销手段。

④竞赛SP

“竞赛SP”指是利用大家好胜和好奇心理，经过举行趣味性和智力性竞赛，吸引目标用户参与一个促销手段。

竞赛SP参与对象关键有三个，促销竞赛发动者应依据需要选定目标用户参与。

①活动SP

“活动SP”指是经过举行和产品销售相关活动，来达成吸引用户注意和参与促销手段。

②双赢SP

“双赢SP”指是两个以上市场主体经过联合促销方法，来达成互为利益促销手段。换言之，两个以上企业为了共同谋利而联合举行促销，即为“双赢SP”。

“双赢SP”成功根本是互补性、互利性和统一性。

“双赢SP”联合对象，能够实施横向联合，也能够实施纵向联合。但通常由三大业态之间进行自由组合。三大业态形成了互动促销阵式。

③直效SP

“直效SP”指是含有一定直接效果促销手段。“直效SP”特点，就是现场性和亲临性。经过这两大特点，能够营造出强烈销售气氛。

④服务SP

“服务SP”指是为了维护用户利益，并为用户提供某种优惠服务，便利于用户购置和消费促销手段。能够说，“服务SP”最能够表现出用户满意之理念，它是CS主义具体表现。

⑤组合SP

“组合SP”指是将两种以上促销方法配合起来使用，以求达成更有效率促销手段。我们知道，在此之前促销方法已经有八种，其中每一个全部能够和另外七种促销方法组合，这么，组合SP就能够达成四十九种形式。

不过，我们也发觉，有些SP是不便于有机组合，如无偿SP和折价SP，二者存在着一定矛盾，在促销时就不能强扭在一起。所以，在我们利用组合SP时，应选择不一样方法进行合理配置。或，在不一样阶段分开使用SP，使促销更含有延续性和递进性。

总而言之，市场锋线促销方法各有所长，不拘一格。伴随市场竞争加剧，技术日益更新，创意灵活展现，还会有更多促销方法不停涌现。我们要于此再次强调是，市场侵略之战略，早晚会表现到市场锋线上，所以，市场主体在锋线竞争，关系到企业生死存亡。

详见下图！！

\o"面对惨淡市场促销手段总汇图.jpg"下载(25.5KB)-11-2009:09回复引用汇报TOP随心随行\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友随心随行目前离线UID125

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\o"复制本帖链接"6#发表于-11-2014:47|只看该作者不知针对高端物业有何良策？回复引用汇报TOP51025720\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友51025720(溪山樵子)目前离线UID549

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\o"复制本帖链接"7#发表于-11-2222:37|只看该作者以上方法全部集中于开发商让利上进行，在现在形式下，很多开发商是不愿意这么做。在这里我说一招在开发商不愿意让利情况怎样扩大销售渠道策略。

第一、销售渠道拓展

外行业联动。我们能够和房地产行业以外行业进行用户资源共享。比如、银行、移动电信、保险、连锁、酒店、旅游、汽车等行业，这些行业全部有其针正确用户群体，我们能够依据自己项目需要进行相对应行业整合共享。比如高端用户：我们就能够联合银行大用户、移动VIP俱乐部、车友俱乐部、必胜客、西餐厅、高尔夫俱乐部，各地投资商会等进行针对性直接零售或团购。

第二、推广渠道拓展

终端推广。依据用户生活习惯及消费习惯，我们能够选择针对性强地毯式宣传。比如高端用户：我们能够选择部分高端酒店、酒楼和其合作，首先给合作单位一定利益，将她们服务人员直接变成我们项目销售人员，其次利用菜单、小贴士等特色宣传方法进行宣传。如中低端用户能够利用就多了，大型连锁超市消费小票、小区小超市门店海报宣传等等全部能收不错效果。横刀跨九州

走马杀诸侯回复引用汇报TOP清风抚林\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友清风抚林目前离线UID1146

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\o"复制本帖链接"8#发表于-12-511:02|只看该作者好东西，多谢分享！回复引用汇报TOP清风抚林\o"发短消息"发短消息\o"加为好友"加为好友清风抚林目前离线UID1146

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