计算比较房地产价值-房地产状况调整（房地产估价课件）

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值房地产状况调整的含义比较法估价可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较交易情况修正市场状况调整房地产状况调整：房地产自身状况的好坏，关系到其价格高低可比实例房地产在其自身状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值房地产状况调整的内容房地产状况调整区位状况调整实物状况调整权益状况调整房地产状况调整的内容(一)区位状况调整的内容区位状况对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况可比实例房地产在其区位状况下的价格在估价对象房地产区位状况下的价格房地产状况调整的内容区位状况比较、调整的内容位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)交通(包括进、出的方便程度)外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)房地产状况调整的内容(二)实物状况调整的内容实物状况对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况可比实例房地产在其实物状况下的价格在估价对象房地产实物状况下的价格房地产状况调整的内容实物状况比较、调整的内容土地面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素建筑物建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）等影响房地产价格的因素。房地产状况调整的内容(三)权益状况调整的内容权益状况对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况可比实例房地产在其权益状况下的价格在估价对象房地产权益状况下的价格房地产状况调整的内容在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值房地产状况调整的思路间接比较基准“标准房地产”房地产状况与基准比较可比实例房地产状况估价对象房地产状况直接比较基准估价对象房地产状况与基准比较可比实例房地产状况房地产状况调整的思路可比实例房地产状况好可比实例房地产状况差可比实例成交价减价调整增价调整可比实例成交价估价对象比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值房地产状况调整的步骤（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素确定影响因素判定状况差异转为价格差异调整价格（2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。（3）将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。房地产状况调整的步骤确定影响因素判定状况差异转为价格差异调整价格(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值房地产状况调整的方法房地产状况调整的方法直接比较调整间接比较调整房地产状况调整的方法1.直接比较调整房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1f1100

因素2f2100

．．

因素nfn100

综合1100

①②③④

⑤可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状