计算房地产成本价值-重新购建价格的测算（房地产估价课件）

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题重新购建价格的含义也称为重新购建成本在价值时点重新购买重新取得全新状况的估价对象的必要支出（价款、税费）重新生产重新开发建设权限状况的估价对象的必要支出、应得利润重新购建价格的含义把握重新购建价格的含义，应特别注意:1．是价值时点的重新购建价格2．是客观成本3．是全新状况下的重新购建价格（土地→价值时点）如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其重新购建价格时，不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其剩余30年土地使用权的价格。如，如果该土地目前的交通状况比其10年前有了很大改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题重新购建价格的求取思路（一）房地重新购建价格的求取思路1．模拟房地产开发经营过程，成本法求取←生地房地重新购建价格＝∑7个组成部分2．将房地分解为土地、建筑物←熟地房地重新购建价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格重新购建价格的求取思路（二）土地重新购建价格的求取思路1．适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地（1）假设土地上没有建筑物（2）采用市场法、基准地价修正法求取2．适用于可求取重新开发成本的土地（1）采用成本法求取重新开发成本（2）土地重新购建价格＝土地重新购置价格＋土地重新开发成本重新购建价格的求取思路（三）建筑物重新购建价格的求取思路1．假设土地已取得，空地→建造相同或同等效用的必要支出和利润2．假设发包给施工企业建造→工程款＋发包人其他支出、利润成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题建筑物重新购建价格的求取方式1．重建价格（重建成本、重建价值）2．重置价格（重置成本、重置价值）相同的……复制估价时点的……同等效用←替代原理成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题建筑物重新购建价格的求取方式根据求取其中的建筑安装工程费的方法区分单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物重新购建价格的求取方式（一）单位比较法（比较法）求取建安费1．单位面积法2．单位体积法建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（一）单位比较法（比较法）求取建安费估价对象建筑物选取建安费计量单位调查、了解价值时点近期建成类似建筑物修正、调整建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本单位建筑面积、单位体积、延长米等单位面积法单位体积法建筑物重新购建价格的求取方式[例］某幢房屋的建筑面积为300㎡，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（二）分部分项法求取建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本各部分数量单价建筑物建安费独立构件分部工程分项工程建筑物建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（三）工料测算法求取建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本各部分数量单价建筑