房地产开发费用及流程图样本

房地产开发费用、流程图、融资房地产开发费用明细表序号

收费单位

费用名称

原则

备注

1

国土局

土地出让费

2

财政局下属农税局(已改为地税征收)

土地契税

出让费3%

3

国土局

土地登记费

建筑面积×0.086

4

规划局

配套费

建筑面积×280

5

建设局

墙体建筑节能费

建筑面积×8

6

建设局开发办

开发管理费

建筑面积×6

7

质监站

建筑工程质监费

工程造价0.007%

8

建设局

价格调节基金

工程造价0.006%

9

定额站

定额测定费

工程造价0.1%

10

发改局

散装水泥专项基金

建筑面积×2

11

都市规划技术服务中心

用地规划技术服务费

土地面积×1.8

12

有资质环评公司

环评费

建筑面积×0.5

13

地震局

建设工程抗震审批

2元每平方米

14

建工局（或建设局代收

劳保费

工程造价2.6%

15

人防办

人防费

底层总面积×20

16

气象局

防雷

建筑面积×1.2

17

规划局

放线费

用地面积×3

18

招标交易中心

招投标管理费

工程造价0.055%

19

工程招投标管理公司

建筑合同鉴证费

工程造价0.0014%

20

建设局

图审费

建筑面积×3

21

监理公司

建设监理费

建筑面积×8

22

设计单位

方案设计，单体设计费

建筑面积×20

23

设计单位

勘察测绘费

建筑面积×0.5

24

工程管理公司

可行性研究

建筑面积×0.5

25

市政排水管理部门

排污排洪

建筑面积×5

26

通讯工程公司

通讯

建筑面积×5

27

热力公司

采暖

建筑面积×50

28

燃气公司

管道煤气

建筑面积×50

29

地税局

税金

营业税及附加收5.55%

30

地税局

土地增值税

收入1%

31

国税局

所得税

收入3.75%

32

房管局

分丘测绘

土地面积×0.34

33

房管局

分户测绘

建筑面积×1.36

34

房管局

交易手续费

3元每平方米

35

房管局

白蚁防治费

2元每平方米

房地产开发工作流程图

招投标管理流程

房地产开发流程详解（网络整顿）1、土地证、建设用地规划允许证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划允许证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发前提.但是,这几样东西领取先后顺序，非常有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基本上就可以判断出地块背后故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久权力斗争。当前国内法律也没有较好规范这个问题。

简朴说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划允许证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是拟定土地使用强度指标法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配备规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，涉及当前那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。

新城乡规划法第三十八条：在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同构成某些。未拟定规划条件地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式获得国有土地使用权建设项目，在订立国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目批准、核准、备案文献和国有土地使用权出让合同，向都市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划允许证。

都市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划允许证中，擅自变化作为国有土地使用权出让合同构成某些规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一种项目要开始时候必要要搞东西。非常社会主义特色。但是这里也有些东西很有趣，与法律关系也比较大，例如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立项目公司名下，按国内法律，不属于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因而，房地产公司可以任意设立项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一种壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常经济实用，因而当前国内稍微有点规模房地产公司都这样干。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，核心是专业技术人员难找。当前这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几种球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。当前构造类工程师难找啊，感触一种。3、总平面审查阶段

这个阶段各地叫法不同样，听得比较多叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查社区总平面规划图纸，也就是审一种社区建筑物都是怎么排，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有无超过规定容积率，建筑密度是多少，进出社区道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等。

在这里举例阐明一下，例如建筑密度，这个东西看起来很简朴是吧，就是建筑物基底面积占整个社区面积比例数。譬如这个社区是1万平方米，有3000平方米地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应当是没有什么争议了。但是且慢。这3000平方米建筑占地里面，有平方米是一种大型架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。当前，争议就来了，这个平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民休闲空间嘛。当前我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我绿化没有减少啊，我休闲空间没有减少啊，因此这个平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型架空层究竟要不要算建筑密度问题，反正技术规范没有限死，有无穷空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹土地使用权证载面积呢，还是比这个面积大那么一点，始终到周边道路道路中线去呢？这个东西主线说不清晰，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

其她地方，譬如消防通道设立，高层建筑四周必要设立环形消防车道。但是这样一搞，社区绿化基本上就毁掉了。怎么办？设立那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这样搞行不行？反正个人不懂得行不行。消防车道载重量那是有非常严格滴设计规定。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量活，这个过程普通都要2到3个月，往往都要和规划部门重复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才干通得过。也没见过那种零缺陷总平面设计，只要有心，无论什么公司总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐。不是消防间距不够，就是在不能开窗地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等4、管线综合审查、排水允许证

管线综合审查是规划部门专业审查内容之一，当前专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常专业啊。搞得不好话，实在是害死人啊。并且，被这个东西害死公司比比皆是。各位千万别觉得那些什么保利啊合生啊之类大公司就不会在这个问题上犯重大原则性错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头几率，是同样，这个东西就跟击鼓传花似，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？涉及三大项：社区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依照各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进社区，然后怎么把生活污水和雨水排出社区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么，必要要合理安排好，不能处处乱走。作为非专业人士，要判断一种社区官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这样走进一种社区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个社区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着社区道路排布，不是搞到处处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来，基本上这个社区你就可以考虑放弃了。

为什么要这样强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？一方面，就是给排水会成天出问题。一下雨社区就变池塘事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻我来说，就是网络成天出问题，社区网络运营商主线没得选，由于只埋了一条管，别网络运营商想进来提供优质服务都不行，而当前这家，不是这里线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪呢，嘣一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里电器得轮着用，千万别一起开。看电视时候千万别开电脑，否则就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好标志啊。

管线综合既然如此重要，那么咱们说，咱们设计时候好好考虑，好好研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于所有线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？当前告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留接口不发生变化。最常用是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个社区排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常用了。人们必定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定。然后，高压电线接入口，一开始说得好好，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它容量已经超了，不能再让你接，你得从其她地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到多少电算多少电。

再说到这个排水允许证。这个东西是市政部门发，专门针对社区排水。当前都是规定雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管是管径和流量，以及连接市政管线位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

再说立项，这个东西纯粹是筹划经济时代留下产物，非常烦，也不懂得这个东西应当算什么。立项重要考察是项目投资额及可行性。我不懂得在当前市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反合法前各地由于市场经济深度不同，因此在这个事情管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰事情。立项与其她程序先后关系那更是异常随便事情。譬如近来国家政策，规定先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环保增进可持续发展考虑。但在诸多地方，环评一项重要前提材料就是立项批文。立不了项主线做不了环评。但是上有政策下有对策，事情都是人办出来。反正到当前为止，建设项目都在纷纷上马中，我也不懂得人们都是怎么在这些莫名其妙政策中穿过来。操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去筹划部门，就让她们给我推荐可行性研究报告编制公司，去环保局，就让她们给我推荐环境评估报告编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。5、单体审查、建筑工程规划允许证

划部门对单体设计审查那也是非常严格，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划基本上，贯彻单体建筑设计方案。单体方案重要是些啥内容呢？个人是这样总结：核心就是贯彻各空间大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦是车位。当前来说，国内各大都市在车位问题上管得那都是非常严格，规定普通是每户住宅配一种车位，商业普通是100平方米配一种车位。大体配备规定基本上都是这样，各都市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

固然，总平面审查期间普通来说，也会审车位，但是那个阶段重要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一种车位这样经验值，来评估地下室面积够不够，普通来说规划部门不会很在乎车位够不够，不会认真在图纸上数。但是单体阶段就不同样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。例如所谓子母车位啦，主线停不进去车转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位相信诸多人都见过，那玩意非常不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常事情。但是无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装。

那么，为什么开发商那么不乐意建大点地下室？由于建地下室是亏本。买人也少。10几20万买一巴掌大停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，确只需要10个平方米不到空间。但是，你要把这部车停进去，你此外还需要30平方米进车道。因此按经验值，每个停车位所须分担面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这样掌握。你这个车是不能垂直起降。这就是客观规律。

固然这个是大概经验，在有些都市，停车位还是能赚钱，例如广州、深圳和上海某些黄金地段楼盘，据说停车位都能买到40万一种。但是这个不代表普通规律。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划允许证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。直接这样下两个结论：没有哪个社区消防和人防设计是达标。没有哪个社区消防和人防设备是合格。就这样直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难，但是如果说简朴，也可以很简朴。至于人防报建，这个东西莫名其妙。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个人们心里要有数。国内消防审查，在诸多时候都是官僚。此外呢，咱们开发商要满足消防规范话，这个投入太大了。此外咱们消费者也没这种意识。由于诸多消防上规定是非常影响使用，例如电梯间和楼梯间之间设立个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不以便。基本上来讲，消防设计绝对不也许严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。普通说，各发展商都是委托消防施工公司代理报建。为什么呢？由于这些公司长期和消防部门打交道，跟消防部门之间关系千丝万缕源远流长，往往由她们出面才干把事情办成。但是，在这里说句公道话：涉及生命安全消防规范，基本上没人敢动手脚。例如12层以上要设立专门消防电梯，17层以上设立剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。没见过有开发商能绕得过这些强制性规范，虽然能绕过去将会获得巨大回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好事情啊，但是基本上没人敢去办。

人防工程是非常神经同样中华人民共和国特色东西。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑地下室里，911那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途那某些地下室也可以搞停车位，但是这某些要被划出来，不能发产权证。这某些停车位只有使用权。关于人防停车位使用权问题，当前争议非常大。社会上各种声音均有，特别是自觉得看通了物权法神经们。当前告诉你们，所有人防用途东西，产权都是国家所有。国家为了勉励人们搞人防工程，就容许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不也许归属于什么全体业主。

由于人防用途某些车位只但是是一种暂用性质，不能卖，因此开发商绝对会想办法减少人防面积。此外，人防设备那也是非常疯狂东西，例如人防那个安全门，那都不懂得算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划允许证之后，设计公司在建筑施工图基本上再次细化，完毕构造施工图、水电施工图等等所有施工图及构造计算书等，完毕节能设计，做一种节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在个人经验里面，是怎么审都行事情。国内当前越来越强调可持续发展，建筑节能摆上位置也越来越高。这样说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面必定是不达标。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。但是老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差别非常明显：北方普通在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，由于北方有一种取暖问题，节能不能达标房子，在冬天那可是要白白花出取暖费。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

开间超过6米客厅，在取暖上就必定不达标了。同步，在完全不考虑洗手间采光和通风规定期，90平方米套型面积确可以设计出非常不错三居室户型。这是与北方人使用习惯及气候一致：空气干燥，并且洗手间使用频率较低，普通人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增长这样一种洗手间窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不也许完毕任务。房子朝外位置就那么几种面，几种房间一占，厕所就不懂得摆在哪里了。

当前开始说施工图审查。施工图审查当前都已经在表面上市场化了，容许开发商自己找资质施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必要对审查成果负责。但是，基于国内审查技术非常落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因而这个审查实在是见仁见智，主线没法子审。

施工图审查是收费项目，非常贵，因此始终都是名义上市场化，事实上垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。8、余泥排放允许、噪音排放允许、夜间持续施工允许

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是由于这两样东西是最扰民。此前在诸多都市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但当前，越来越多都市，开始加强了对这两样东西管理。

余泥在运送过程中，很容易污染路面。余泥排放当前都快成了各大公路管理部门，涉及公路、交通、警察，重要生财道路了。运送施工余泥车辆，只能在规定期间，规定道路上行驶。但在诸多时候，主线不也许这样规范。特别是工程赶进度时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

噪音排放允许，是指只能在规定期间，用规范，噪音较轻方式施工。这个是环保部门管着。当前诸多都市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受，站在工地里，听了一天锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。固然用锤击桩，那必定是最经济。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。此外，对那些夜间持续施工，更要予以管制。当前在某些都市，这个夜间持续施工管理，就管得非常好，例如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想增援政府贫困官员了。9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工允许证之前，必要得去两个站办审批手续。看来，质量问题都是安全问题。

在现实操作中，但凡涉及到检测，就由质监办；不需要检测，普通用肉眼就能发现毛病，就属于安监职责。由于质监搞检测，例如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，因此质监在管理上就没那么严，为什么呢，由于质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是她们也能想出非常多收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各门路啦。

当前在有些都市，质量检测功能已经开始市场化了，有资质检测单位都能做检测了。打完桩必要做检测。检测合格了，才干做承台，继续往上建。但是呢，绝大多数都市，这个功能被质量监督站牢牢把持着。这个也是建设部门生财主道啊。10、施工招投标、监理报建

一方面，必要阐明，按照国内现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，她们可以直接发包。但在某些大都市，譬如广州，无论什么公司施工，都必要做招投标。这是广州在管理上严重违背行政允许法地方。在大多数都市，私营公司只要能提供私营公司证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营公司证明呢？去工商局打一张股东构造书就行了。

监理招标程序跟施工招标程序及做法几乎一致。

监理报建是完毕这个监理免招标或招标手续之后事情，做一种监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，以为OK了，发一种监理审查意见。通过了就是下一步，施工允许证。

监理规划和监理细则，从来没看到建设部门真做过审核。11、施工允许证

施工允许证所须材料基本上是上面所有手续一种汇总。缺一不可。但在与同行交流中，也从来没见过老诚实实一步步完毕所有手续，再来办施工允许手续。要这样话，绝对没1年时间出不来。不相信同窗，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里每一种小项工作日不会少于20个。并且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。

因而，咱们经常可以看到，除了某些管理相对规范和严格大都市，诸多都市都可以在未领取施工允许证状况下就干上了诸多工作，譬如土方工程，普通都是先动。这就是一种双方博弈之后达到平衡。哪怕是在这些管理相对规范大都市，也有空子可以钻，例如基坑支护可以先发一种单独施工允许证，然后再发地下室某些施工允许证，再发地上某些。这样把一种项目分割成诸多某些发证。为什么？由于这是双方一起适应，互相妥协成果。政府要是把公司都给玩死了，她们就没得玩了。13、放线、验线

这个就简朴说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上建筑物在实地上贯彻一种详细位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线普通是规划部门下属测绘院或类似测绘机构干，但是有些发达都市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一种半市场化。正式放线前提是领取了施工允许证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工场合，都需要做通这个测绘院工作。让她们提前来做放线。唉，又来一种“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑确是按图纸建起来，没超过边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后验收有莫大关系。因此测绘院也得要像皇帝老子同样供着，特别是在提前放线场合。

14、预售允许证

预售当前管理已经比较严格了。当前房地产预售允许都规定在网上办理，全程公示。当前在预售上面做手脚也许性越来越小了。

预售允许最重要条件是：高层建筑构造完毕3分之2，低层建筑构造封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款条件又不同样：无论层数高低，所有封顶才干放贷。因而当前高层建筑往往在完毕3分之2构造，获得预售允许证之后，开发商在推盘时都不积极。由于这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。但是在北方诸多都市都是在没有获得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来，发票都是在交房之后再开。

在预售允许方面尚有个值得一说地方就是预测绘。房管部门下属房屋测量部门，依照开发商提供图纸，事先算一种面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。当前为了避免面积方面纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大精力在做通房屋测量机构工作上。总之无论届时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当时预测面积出报告。

15、关于预售中土地解押

先从土地抵押说起。当前关于土地抵押规则越来越严格了。土地必要在办理了施工允许证之后才干抵押贷款。这也是开发商为什么这样紧张施工允许证因素。贷款额当前基本上都是依照施工允许证载建筑规模来拟定和发放。在这方面，全国银行都是大同小异。土地抵押必要办理抵押登记，这个是常识了。

依照当前越来越严肃销售管理规则，办理预售允许证时，该地块不能有任何抵押。但是，咱们都懂得一种事实就是：任何开发商都必然会选取将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售允许证时面临着很严重资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，否则这个预售允许证就出不来了。

当前任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售允许证。

其中两个办法。当前绝大多数都市，国土部门和房管部门都是分离。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售允许证。这两个部门绝对不会积极向对方查询对方登记资料。在这些地方，先做通银行工作，比较合理，能让双方脸面都过得去借口，是更换抵押物。更换抵押物话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一种抵押物悬空期。这个悬空期是合理。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么咱们就运用这个悬空期吧。先以更换抵押物理由非常合理将土地解押掉（有人把银行工作做得很通，连更换抵押物这样理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样土地证，赶紧去房管部门，给她们看，我土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，确如此，于是收材料办预售允许证了。只要她们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快话，只需要悬空半个小时。如果紧张房管部门还会再看看土地证话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押都市（这里阐明一下，在建工程抵押不是每个都市都办得了。诸多都市房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上在建工程抵押。同样是运用悬空期来做事。这种办法在国土与房管合并地方也能用。总之，办法都是人想出来。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交

规划验收重要是验收各项规划指标与否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收时候也不会有太大麻烦。基本过程如下：规划局同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业施工单位搞定。也只有她们能搞定。开发商自己做这几项验收，必定通但是。这也是开发商不敢得罪这三大专业施工单位重要因素。特别是消防和永久用电，这里面道道和苦水啊，真是倒也倒不完。讲个电事情。在报装时候，说定了装3台变电箱。施工过程中由于资金压力比较大，拖了一下电力施工公司工程款。这个公司也不说什么。验收时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁责任吧，这主线都说不清晰。并且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖给了双倍电力施工款。

只要不得罪这几项专业施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上必定会留有伏笔，基本上都是这样个写法：原则批准通过验收，但如下问题需要进一步整治：12345云云。

质量验收当前非常简朴了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完毕了。当前监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数施工过程中，监理公司都没人浮现，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理活给干了。这是普遍现象。届时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完毕了，规划验收也搞完了，就是最后到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完毕，是法定正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以回绝收楼。各项手续基本上到这里就结束了。

17、结束语

这整个过程，也只但是是个大概，而已。事实上尚有诸多需要跟各个部门扯皮事情，没写进来。譬如工程造价预算报告问题，干过这个活人必定懂得，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不懂得扯得多么辛苦。但是这个东西又只但是是整个过程中一件小事。

在漫长施工、报建、融资、销售过程中，有无多次台底交易和私下勾结。再好朋友也会在这种氛围中开始互相猜疑并导致最后散伙。规规矩矩报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确告诉你们：不也许。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具备强大生命力，足以将不遵守这个秩序任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。亲眼见过一种年轻民营公司家想搞房地产，从开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给她把土地功能改成教诲用地。最后一无所获。连告都不懂得要去告谁。亲眼见过这个身家过亿民营公司家卑微着站在规划局一种小科员办公台前，受着谴责：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑边界线，要用两种颜色表述嘛，否则我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自领域内是多么先进。你们也许是电子行业巨子，是网络经济领头人，引领了化工行业风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业行规。任何试图变化现行房地产管理规则人，都会受到血同样教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。房地产项目融资--材料1、《国有土地使用证》、《建设用地规划允许证》、《建设工程规划允许证》、《建筑工程施工允许证》2、房地产开发二级资质(或者大股东有)3、投入项目总额30%以上1、

介入模式：信托普通通过两种形式介入房地产项目，一种是房地产信托贷款形式，此种形式需满足四三二原则，即四证齐全，二级资质，35%自有资金到位，四证涉及土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。第二种形式为股权合伙形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门订立土地出让合同，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托筹划，信托筹划持有项目公司90%以上股权，融资公司以自有资金认购信托筹划次级某些，以此保证优先受益人资金安全。2、

融资成本：融资人融资成本不得低于20％（含20％），且信托报酬不得低于5％。3、

公司团队：公司有成熟开发团队、有着一定开发经验，所做投资筹划及销售回款真实可信。4、

还款来源：公司有着稳定回款来源，可以到期归还借款。5、

保证办法：公司有充分抵押物，用作保证信托资金安全，在对抵押物价值进行评估时，对于其作价往往不得高于评估价值50%。6、

限制内容：不得介入各地“地王”项目，不得未经信托业务委员会审议在土地挂牌前与公司订立融资意向合同，不得介入低密度（容积率低于0.6如下，含0.6）及别墅项目。

房地产名词之一一、五证一照A、土地使用权证B、预（出）售允许证C、立项施工允许证D、资质证书E、建设工程规划允许证F、营业执照二、容积率、建筑密度建筑密度是指社区内建筑用地面积占总用地面积比例，密度越低，社区绿地面积和活动场地越大。

高容积率势必配合低密度浮现，同等状况下应选取密度低社区。容积率=总建筑面积/基地总面积建筑密度=建筑物占地面积/基地总面积三、建筑间距指建筑平面外轮廓线之间距离。四、得房率总套内建筑面积/总建筑面积是指住宅净使用面积占销售面积比例。由于住宅销售面积计算是以楼为单位，因此相似房型在不同楼号内，虽然使用面积相似，但销售面积会有不同。

五、绿化率、绿化覆盖率

是指规划建设用地范畴内绿地面积与规划建设用地面积之比绿化率=绿化用地/基地总面积绿化覆盖率=绿化覆盖面积/基地总面积成片社区绿化率30%（市中心20%）独栋绿化率10%六、建设用地面积

建设用地面积:指都市规划行政主管部门拟定建设用地界线所围合用地水平投影面积，不涉及代征地面积。七、规划建设用地面积规划建设用地面积：是指项目用地红线范畴内土地面积，普通涉及建筑区内道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。八、建筑覆盖率

建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积比例。九、商品房使用率是指房屋使用面积与建筑面积比例十、建筑基底面积

建筑基底面积:指建筑物首层建筑面积。十一、土地使用权是指土地使用者在法律容许范畴内对依法交由其使用国有土地或者集体土地占有、使用以及某些收益、处分权利。十二、住宅所有权住宅所有权是指住宅建筑自身和其附属设备所有权。不涉及宅基地和院地。十三、标高标高分为绝对标高与相对标高。绝对标高：将青岛黄海平均海平面为绝对标高零点，其她各地标高都以它作为基准。相对标高：把首层室内重要地面标高为相对标高零点。标高数值以“米”为单位，普通标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）十四、尺寸线数值以“毫米”为单位十五、建筑要素建筑功能、物质技术条件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A、生地---纯粹未开发土地物质B、毛地---经三通一平生地C、熟地---七通一平十七、三（七）通一平三通一平---水、电、交通、场地平整七通一平---上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整十八、红线、建筑红线A、红线：道路用地界线B、建筑红线：建筑物外方面不能超越界线*在红线内不容许有任何永久性建筑十九、公寓