房地产中介租赁业务的专项方案

相关榆林市金地房地产开展房屋租赁业务方案二〇一二年二月十二日摘要房屋租赁业务是指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促成双方租赁成功，收取佣金行为。本方案在我企业开展创新租赁业务必需性和可行性基础上，就试点工作“怎样做”和“做步骤”提出了思绪，对具体内容做出了分析和说明。方案正文包含以下五个部分：研究背景及外部环境改变。关键分析当下中国房地产市场基础情况及榆林租赁市场基础调查情况，并对我企业开展创新租赁业务必需性及可行性进行分析。开展租赁业务所需要设施分析。分析所需要硬件设施和软件设施，比如人员编制和所使用软件分析，并对相关设施进行预算。三、房源方向及目标群体分析。在我企业开展租赁业务以前，分析现在市场房源情况，包含个人租赁、商铺租赁、商铺转让等业务。四、租赁业务步骤及人员衔接和配合。在企业开展租赁业务后，分析完善租赁业务步骤和工作人员岗位职责，明确“两套班子，一套人马”指导方针，在新盘、二手房、租赁业务工作中能有效衔接而不显得冗杂。五、租赁合相同拟制。一、研究背景（一）外部环境主动改变据新浪网报道，楼市调控政策依旧从严，不少购房者受调控政策影响而选择长久观望，想借助租房来度过这段观望期。我们所在榆林，在元宵节过后，大量务工人员返榆、学生返校，造成榆林市中心城区房屋租赁需求旺盛，房租价格显著上涨，房屋租赁市场迎来高峰期。依据从榆林多家房产中介机构调查了解到，春节长假后，二手房买卖形势仍然不容乐观，前来咨询买房者寥寥无几，但房屋租赁市场却异常火爆，并估计未来多个月租房需求仍将连续增加，租赁价格将还有可能继续上涨。（二）榆林开展房屋租赁业务代理企业现实状况受去年多种调控政策和房地产市场低靡影响，今年春节后至今榆林房屋代理企业有快要30%处于倒闭状态，40%开始正常营业，30%左右至今未开业。在正常开业40%房屋代理企业中，只有不到15%企业开展了房屋租赁业务，而其中“玛雅房屋”是生意最为火爆。以下就对“玛雅房屋”进行介绍：玛雅房屋榆林区域总部：成立于8月份，在榆林分为两个店，分别为上郡路店、开发区店，面向租房者收取月房租50%为佣金。上郡路店：在上郡路西校场路2号二院家眷院32号门市，实用面积为30㎡左右，工作人员10—15人（不分业务和销售，一套人马），依据调查显示，天天接待租赁用户20—30组，天天来电量在60个左右，估计每日成交量最少为5套，根据榆林市场较低房租400元/月来计算，每个月仅房屋租赁业务所带来盈利最少为30000元。开发区店：在开发区市环境保护局周围，上郡小区楼下，复式结构，实用总面积为60㎡左右，，工作人员20—25人（不分业务和销售，一套人马），依据我企业对其调查显示，天天接待租赁用户最少为50—60家，天天来电最少为200个，估计每日成交量最少15套，根据榆林市场较低房租400元/月来计算，每个月仅房屋租赁业务所带来盈利最少为90000元。以此来推算，玛雅房屋仅租赁业务一项，每个月所带来收益在12万元左右，每十二个月估计120万元。（三）我企业开展房屋租赁业务必需性和可行性我企业每个月房租为10000元，企业职员底薪总额为16400（不包含总经理和副总经理薪资），水、电、电话费、网费等其它费用为3000元/月，企业分成百分比为40%，企业每个月除分成外固定支出为30000元左右，要满足30000元利润，必需达成50000元销售额。而我企业现在单向只有二手房代理一项业务，所以业务相对单薄，造成企业处于亏损状态，现在需要达成止亏至盈，需要多元化业务体系，现在榆林租赁市场火爆，必需快速开展我企业租赁业务，实现“两套班子，一套人马”管理模式，即节省了我企业人力资源成本，降低闲置资源浪费率，并能对开展租赁市场进行试水。二、开展租赁业务所需设施（一）硬件设施1、业务主管1名，员工4名；2、业务办公室1个；3、电话一部；4、椅子2把；办公桌2张，电脑1台，文件夹1个，笔记本1个；5、胶水1箱；6、数码相机1台；6、宣传单页若干。（二）软件设施1、房源管理软件一套（能同时管理二手房、新房、租赁房）；2、公布中介租赁信息；3、中介信息互联网快速登录软件；（三）费用预算人员费用（底薪）6300元/月，电话费用100元/月，电脑3000元，数码相机1500元，其它费用600元，累计费用0元，大部分办公设备我企业实现共享后，我企业还需支出6500—7000元/月费用。三、租赁业务方向及目标用户定位（一）目标用户定位榆林房屋租赁业务方面需求，现在正在处于旺季，估计将在4月份以后逐步平稳，并在8—9月份达成新高（属于学生升学期），在10—11月份再创新高，以下是总结了现在榆林关键对租赁业务有需求目标群体：1、学生（高中、大学）；2、因为孩子上学而迁至榆林家庭；3、外来务工人员（上班族）；4、需要场地办公企业；5、含有经营性质机构；（二）我企业租赁业务方向依据对以上目标群体分析，能够很清楚知道榆林房屋租赁市场基础需求情况，其中认为了孩子读书而进行租赁和企业租赁居多，当然，门店转让也占了很大一部分，以下就对现有租赁业务进行方向性计划：一般住宅租赁；办公场地租赁；商铺转让；对以上3大业务方向能够从建筑面积或租金方面进行细化，首先是一般住宅，依据榆林市场需求，根据租金进行细化，办公场地租赁需要从建筑面积、所处位置、租金等多个方面进行细化，商铺转让方面从转让费和租金方面进行细化。三、租赁业务步骤及人员衔接和配合（一）租赁业务步骤依据对榆林开展房屋租赁业务中介企业考察，基础确定了普遍步骤，以下就是对我企业房屋租赁业务相关步骤进行要求：部门责任人下达业务方向及任务指标；员工搜集租赁信息（房源）；文员（和前台）经过网络渠道公布租赁信息；员工经过宣传单页模式公布租赁信息；置业顾问接待用户（或来电）；置业顾问分析用户需求；置业顾问在满足用户基础上对企业现有房源进行介绍；用户满意，看房；用户看房满意；置业顾问和用户签署协议，收取佣金（月租金二分之一）。（二）人员衔接配合在要求了我企业房屋租赁业务步骤以后，就需要对步骤中每个岗位进行要求岗位职责，使得职员做好自己份内工作而不显得散乱，明确“两套班子，一套人马”指导方针，即全部业务人员在搜集租赁信息同时还需搜集售房信息，全部置业顾问在接待租赁用户同时还需接待买房用户。在工作过程当中，部门经理岗位职责：服从企业要求年度、季度、月度任务量；管理部门职员日常工作；每七天（或每个月）对租赁（或售房）相关数据进行统计，上报；对每个月业务任务及销售任务完成情况进行统计，汇报；对用户需求进行统计、分析，并得出结论，完善业务方向；规范租赁（或售房）相关步骤，简化步骤；员工工作职责是：搜集租赁（或售房）房源信息；经过单页模式公布租赁（或售房）信息；服从部门领导安排；提交每日所搜集到信息；前台岗位职责：做好来客（或来电）接待工作；帮助文员进行网络渠道信息公布工作；文员岗位职责：帮助部门经理，整理相关资料；听