商业广场项目总体营销策划方案

商业广场项目总体营销策划方案项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟同时项项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发■项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便■广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流淌。■项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问■道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观项目车位的规划数量不足，项目应规划足够的车位，以免除后期经营中对车位需求的后顾之但大部分门面经营类别雷同，经营收益较低，收益增长缺乏潜力，而多数租金在50—80元/平方米.月，客户经营压力较大，投资回收周期较长10—20年(通常投资回收期在8—10年),且缺乏消费者信心不足分产品展示的不完善及较高的售价对消费者来说，将面对较大的后好的从产品自身的卖点上挖掘产品的内涵，向客户传递项目的理念，给随着广安市城市化进程的推进，目前商业消费尽管较为繁荣，但整个商业处于一种无序，自发的经营状态，商业经营竞争能力、盈利能力较低，广安作为一个地级城市需要有大型的商业物业来提高城市商业的进展，这为本项目的经营提供一个机会，只要能较好的抓住市场的家庭收入较为稳固，具有一定的闲钱，注重投资收益的稳固性投资具有较高的热情，具有一定的盲目性但同时又较为理性，多数年受能力在10—20万之间，来自社会的各行各业。2、经营客户1)本地经营户广安市内品牌经营商家及其他个体经营户，其购买目的具有投资兼投资支付能力弹性较大，投资较为理性，注重投资风险的把握及2)外地经营户求积极的进展，同时又有较好的品牌资源的客户，这类客户具有较经营的需求，假如有较好的产品或者经营项目，其一定会积极投入具有完善商业业态，自身具有较强资源整合能力的商业项目，8、四区与五区的2—3层：运动城保龄球俱乐部、乒乓球馆、壁球馆、模拟高尔夫、健身俱乐部、酒吧、羽毛球馆、保健城、台球城、电玩城第四章项目产品形象定位一、项目产品档次形象定位新城市典范，中心区集成商业中心二、商业经营形象定位引领商业新方向，传递国际化消费理念案名一：龙马商业时代(中心)案名二：龙马国际商业中心第五章项目卖点提炼及广告语一、卖点提炼■产品方面2、广安市中心10万平方米超大型商业综合体二、广告语第六章商业管理初步建议一、商业管理内容1、商业组织体系建设根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位与企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。2、制度体系建设根据不一致商业企业的管理的特点与需要，制定商业企业的各项规章制度与管理办法，有效地操纵与管理商业企业的各个岗位、程序、环节与各方面的工作，确保管理的有对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范与通畅。为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区5、商业经营管理根据不一致商业项目的规模、业态与定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。6、商业营销策划根据商业项目的市场竞争状况与经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施。7、商业管理诊断针对商业项目在不一致的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。8、消费市场调查对商业项目所在的社会经济进展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、与为企业的经营策略、进展战略提供根据。二、商业管理部门设定一、街区街区景观本项目作为集休闲娱乐为一体的商业步行好的街区景观不仅能很好的营造休闲购物的因此我司建议在步行街内设置一些立体景观，木、花池等，同时注重地面材质的运用使其与互协调融合，营造项目的购物氛围，提示突出观光价值。街，良景观相项目的二、垂直交通由于本项目商业部分全部为2—3层的商业项目，项目上层的垂直交通是其以后成功经营的重要保证，垂直交通的解决既要考虑地面与上层交通的流畅，同时要保证上层各部分交通的顺畅，因此我司建议垂直交通分两部分处理：第一区与第二区最为一个部分；第三区至第五区作为一个部分，在西门广场入口与东门广场入口的2栋建筑上二层处设置电动扶梯，内街部分上层全部用天桥连接，并在两栋建筑结合处，设置步行楼梯，方便上下层的连接。出街出街商业广场入口的设置，最重要的司建议由专业的公司进行统展现项目商业司建议由专业的公司进行统展现项目商业项目车库的设置，应保证足够的停车位，建议按餐饮、休闲(茶楼、保龄球)个数与车位比例2:第二部分项目营销推广时间：10—12月外广告、车身广告(出租车)全面扩散项目重新包装后的信息，引起消费者的关注，另一方面通时间：2005年1月—2005年4月求，建立项目在广安市内较高的品牌知名度、美誉度。另一方面在项目B区马上完工阶段，启动时间：2005年5月—2005年7月目的：项目品牌形象深化，促进项目销售，为开业作准备。宣传方式及媒介组合：联合广安市政府共同炒作思源商贸区未来的进展前景及龙马商业广场市场前景制造项目持续热销的人气，通过户外广告、车身、电视对项目投资经营理念的深度诉求，并通过一系列的夏日公关活动，促进项目销售，同时启动项目招商工作使项目招商与销售形成互动一、10—11月营销推广计划1、第一卖场重新包装(临渠江北路)主题：城市地标，中心区集成商业中心(注重产品卖点的展示)完成时间：11月15日2、第二卖场重新包装(临洪州大道)主题：引领商业新方向，传递国际化消费理念(注重产品形象的宣传)完成时间：11月15日工地现场包装主题：引领商业新方向，传递国际化消费理念(注重产品形象的宣传)完成时间：11月15日■户外广告(建议在广安市内要紧交通路口或者人流较为集中地，投放8—10块户外广告)主题：引领商业新方向，传递国际化消费理念(注重产品形象的宣传)公布时间：11月15日■车身广告(广安市内所有的出租汽车)主题：引领商业新方向，传递国际化消费理念(注重产品形象的宣传)公布时间：11月15日二、12月营销推广计划■户外广告换版主题：城市地标，中心区集成商业中心(注重产品卖点的展示)公布时间：12月15日■工地现场包装换版主题：城市地标，中心区集成商业中心(注重产品卖点的展示)公布时间：12月15日车身广告的换版主题：城市地标，中心区集成商业中心(注重产品卖点的展示)公布时间：12月15日活动一：产品推介会时间：12月19日注：活动方案另附。活动二：龙马商业广场圣诞狂欢夜时间：12月25日注：活动方案另附。时间：12月31日■实行“低开高走”的原则，分三期推出，保证项目最后成交均价10000元/平方米以上(一层■第一期均价8000元/平方米。■第二期均价10000元/平方米。■第三期均价12000元/平方米以上推出时间第一期2004年12月A区(不含中心广场部分)第二期2005年4月中下旬第三期2005年7月中下旬C区假如销售较为顺利的情况下，每期销售完成60%以上，能够推出下一期。销售不顺利的情况下在工程进度充分保证的前提下，销售假如不顺利，我司建议使用返祖营销推广有关的费用)项目一层商业部分建筑面积2.5万平方米左右，按整体均价10000元/平方米计算，根据我司总销售额：2.5亿推广费用：2.5亿*1.5%=375万开盘期强销期持续强销期及招商费用比例部门分担工作直接负责，根据工作推进情况，在开发商老总主持人员：8人(开发商老总1人+6各部门负责人+工作组联络1人)。各部工作会议时间、内容、参予部门、联络人组织会议联络人整理会议记录分发有关单1、每个人务必提供能够联络上的2个以上通讯号码，并下发到每个工作组人员。2、工作组人员务必每日8:00——10:00手机务必开通。一、[龙马商业广场]销售管理类文件目录11、[龙马商业广场]每月营销情况报告14、[龙马商业广场]价格调整记录表15、[龙马商业广场]销售进度操纵表17、[龙马商业广场]签约情况统计表13、每日检查当日工作准备(资料、销控、大厅布置、签收文件、电脑资料)→检查置业顾问的工作→检查置业顾问的仪表仪态、服务质量→将前日《每日报表》的内容电邮部门经理、(一)工作职责：为客户签单(包含预订单、预留单、选房单、认购协议)——填写客户档案——销售情况的记1、对客户的服务。包含：A、售前服务(客户下定单之前)——客户的接待；环境、配套、户C、售后服务(客户入住后)——积极向有关部门反映客户入住后的办法、困难；配合物管客户是否购、退房以定单(定金)为准，或者由主管视具体情况汇报调节，如发现有为售房而欺瞒同事、客户、主管的将处以严重警告，同时该已售房的提成充当集体活动经费，或者5、签单。包含预定(订)单、认购协议、客户档案。置业顾问不得泄漏客户的个人资料。主管接退换房),并将《每日报表》交由每日值日，由每日值日进行统计、分析后正确输入电脑。《每日报表》中咨询电话是指未曾来访的客户通过报纸广告、朋友介绍等打来电话的情况，《每日报表》的填写内容不得有误，否则，每一个数据有误轻者将予以口头警告，重者将处《每日报表》中有关客户意见、个人建议一栏不得草率对待，如有长期空白不填写或者草率1、看见客户将进门做接待前的准备(站立，微笑，文件夹侧放在胸前);12、有其他置业顾问的电话时，为了表示对客户的尊重，应走到他(她)