【房地产-浙江众安房地产开发公司管理运作手册】

【房地产—浙江众安房地产开发公司管理运作手册】管理运作手册北大纵横治理咨询公司二OO三年一月十四日

目录TOC\o"1-3"\h\z一、进展部 11部门岗位设置 12部门职责 13部门公布或监督执行的规章制度 24部门执行的业务流程 35部门参与的要紧业务流程 3二、总经理办公室 41部门岗位设置 42部门职责 43部门公布或监督执行的规章制度 64部门执行的业务流程 74部门参与的要紧业务流程 7三、人力资源部 81部门岗位设置 82部门职责 83部门公布或监督执行的规章制度 94部门执行的业务流程 105部门参与的要紧业务流程 10四、前期部 111部门岗位设置 112部门职责 113部门公布或监督执行的规章制度 124部门执行的业务流程 125部门参与的要紧业务流程 13五、预算部 141部门岗位设置 142部门职责 143部门公布或监督执行的规章制度 154部门执行的业务流程 165部门参与的要紧业务流程 16六、总师办 181部门岗位设置 182部门职责 183部门公布或监督执行的规章制度 204部门执行的业务流程 205部门参与的要紧业务流程 20七、工程项目部 221部门岗位设置 222部门职责 223部门公布或监督执行的规章制度 244部门执行的业务流程 245部门参与的要紧业务流程 25八、营销部 261部门岗位设置 262部门职责 263部门公布或监督执行的规章制度 284部门执行的业务流程 285部门参与的要紧业务流程 28九、财务部 291部门岗位设置 292部门职责 293部门公布或监督执行的规章制度 314部门执行的业务流程 315部门参与的要紧业务流程 31十、经营部 331部门岗位设置 332部门职责 333部门公布或监督执行的规章制度 344部门执行的业务流程 355部门参与的要紧业务流程 35讲明：业务流程参见《附件：浙江众安房地产开发有限公司业务流程体系》各部门的岗位职责详细讲明参见《浙江众安房地产开发有限公司职务讲明书手册》各部门规章制度参见具体制度文件。一、进展部1部门岗位设置2部门职责进展部是负责协助董事长进行投资决策、对外投资治理、高级人才引进和重大法律事务处理的综合性支持部门。进展决策支持和项目规划负责收集并研究国家宏观经济政策、房地产及有关行业的市场信息，建立内部市场信息数据库按照公司的内外部环境和资源状况，拟订公司的进展战略负责公司房地产投资方向研究，研究、拟定土地储备规划组织对拟投资项目的可行性分析论证，编制可行性分析报告协助董事长进行土地投标工作编制项目规划建议书，初步提出总体规划思想和项目的可选定位，组织专家组及有关部门进行开发项目的前期论证参与审核各项目的营销策划方案是否符合项目规划定位对下属公司的治理按照公司进展要求初步拟订公司年度经营目标，供董事长决策参考负责收集、分析下属公司经营数据资料，对下属公司经营状况进行监控协助董事长进行整体资源调配收集下属公司高层领导考核资料，协助董事长对下属公司的考核负责下属公司高级治理人员薪酬方案的拟订和适用性分析高级人才引进负责为公司查找、举荐各类高级经营治理人才法律事务处理负责区域投资法律环境评估和重大投资项目法律条件审核负责下属公司重要商务合同的法律审查负责处理公司重大的债权债务法律纠纷3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1项目规划设计治理方法待拟定执行2内部审计工作规定待拟定执行3法律事务治理方法待拟定监督454部门执行的业务流程项目可行性分析流程项目规划设计流程5部门参与的要紧业务流程营销策划方案编制流程

二、总经理办公室1部门岗位设置2部门职责总经理办公室负责公司行政治理、部门和谐和沟通、打算治理、对外公关联系等工作，为公司正常运行提供差不多条件保证。行政治理事务负责组织拟定公司经营打算，并监督打算执行情形负责起草公司各类文件、报告负责编写月工作总结，全面总结公司月内各项工作负责公司文件、资料的收发、传阅，以及归档、借阅和分类保管督办、检查公司决议和公司领导安排任务的完成情形负责公司会议及各类公司活动的通知、筹办、组织编写公司大事记，定期编辑、公布公司内部通讯负责处理各类办公事务性工作，如：公司文件、资料的打印、复印负责公司有关印章的保管、使用负责公司部门间的和谐和沟通工作接待来访、对外公关和联络负责接待、处理各类投诉、来函等工作负责接待公司的来访客人负责公司形象建设，宣传公司品牌协助领导和有关政府部门关系的建立、爱护组织参加外部评比，负责预备有关的材料负责组织公司公关活动策划和有关实施工作；协助其他部门开展各类业务公关活动合同与档案治理负责公司档案（除财务档案以外）的归档整理、保管和借阅负责对征地、拆迁、规划设计、安装、市政、监理、高级装修、修缮、材料设备采购、销售等业务合同进行登记保管，加大合同治理参与招投标负责收集勘查、规划设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购有关的市场价格信息，并经预算审核后建立公司价格信息库负责办理招标登记，公布招标公告，发出招标邀请书负责接收投标单位的投标申请及资格预审文件、投标书负责回访公司的各类供应商单位，验证有关信息负责公司固定资产的实物治理公司运算机信息系统建设、爱护负责公司自动化办公设备的购买以及网络系统建设和爱护负责公司有关业务和治理信息数据库的建设与爱护负责公司内部运算机网络及有关设备的爱护、保养后勤事务负责部分办公用品的统一采购、发放负责公司领导及各级干部办公的后勤支持，如：出差安排订票、订餐、礼仪安排等负责公司车辆的调配、保养爱护等负责职员食堂、宿舍的治理负责办公区的安全、卫生等治理负责其它公司事务：如礼品采买、节日礼品发放等上级交办的其它工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1打算治理方法待拟定执行2公文处理方法待拟定组织3公章使用治理方法待拟定执行4信息治理方法待拟定执行5档案治理制度待拟定执行6工程档案归档制度待拟定监督7保密工作条例待拟定监督8办公设施及用品治理方法待拟定组织9值班制度待拟定组织10车辆治理方法待拟定执行11通讯工具及费用治理方法待拟定组织12固定资产治理方法待拟定执行4部门执行的业务流程公司内部开发项目文件的形成和归档流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算实施过程监督流程打算目标修改流程发文处理流程收文处理流程办公用品打算治理流程档案治理流程职员出差流程公务用车流程办公设施修理流程投诉处理流程4部门参与的要紧业务流程勘察招标流程设计招标流程工程招标流程监理招标流程材料设备采购招标流程工程文件的归档、移交流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程

三、人力资源部1部门岗位设置2部门职责人力资源部负责公司职员聘请、调配、培训、考核、薪酬治理等工作。它的职责包括：负责职员人事信息的收集，并建立、治理职员档案负责组织公司和职员劳动合同的签订，以及合同保管和条款讲明负责提出各部门岗位设置、人员配备、调动等方案并按照领导决策实施落实负责组织实施新职员的考核、转正工作负责职员的培训组织工作，包括了解、分析职员的培训需求，制定、实施培训打算，评估培训成效负责公司薪酬制度的制订和修改完善，并具体执行负责制订、完善公司考核制度及其鼓舞体系，并组织执行建立、完善公司的奖惩制度并组织实施提出职员职务晋升、工资晋级等方案并组织实施，提出职员行政职务任免方案并组织实施负责拟定和执行职员福利、保险制度了解职员个人进展意愿，结合公司进展规划指导职员的职业进展规划收集职员建议，及时向高层领导反馈，保持信息渠道畅通负责处理职员的有关纠纷与投诉负责宣传公司企业文化，保持和各层职员的良好沟通联系负责办理职员技术职务评定、晋升有关的事务负责办理公司引进人才的户口、档案落户有关手续建立公司人才库并定期了解和处理有关事项负责组织党、团、工会的有关工作上级交办的其它工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1人力资源规划治理方法待执行执行2聘请治理方法执行执行3培训治理方法待执行执行4考核治理方法待执行监督5薪酬治理方法待执行组织6新职员治理方法待执行执行7劳动合同与人事档案治理方法待拟定组织8职员手册待执行执行9福利治理方法执行执行10114部门执行的业务流程人力资源规划流程固定薪酬的运算、发放流程奖金运算、发放流程年度培训打算制定流程一样职员内部聘请流程职员外部聘请流程职员职前教育流程一般职员年度考评流程部门经理年度考评流程职员奖励流程职员过失处理流程职员级别晋升流程职员离职流程职员申诉差不多流程5部门参与的要紧业务流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程

四、前期部1部门岗位设置2部门职责前期部是负责办理房地产开发过程中的各种证件、批文等前期手续，和谐开发项目与当地政府部门、居民有关各种事务的部门。它的职责包括：前期手续办理负责按照项目开发总体打算拟订项目前期工作的打算协助公司领导签订土地合同，确定规划条件和用地指标负责办理计委立项批文和项目批文负责办理建设局规划处的选址意见书和方案审批意见负责办理建设用地许可证、征用土地批准通知书、土地使用权证、破人行道临时施工许可证、审图批准书、建筑消防设计防火审核意见书、建设工程规划许可证、建设工程防雷设计安全证书、建设工程施工许可证等手续协助经营部办理中标通知书、质量监测报告负责办理商品房预售许可证负责各种规费的缴纳配套专业公司的联系负责就安装事宜联系电力、自来水、有线电视、通信等部门，安排施工安装人员与施工现场的接洽联系协助工程项目部办理现场水、电等的临时安装中碰到的对外和谐工作爱护公司与有关政府部门及房地产配套专业公司的关系负责建立并爱护公司与房地产开发有关政府部门的关系负责建立并爱护公司与房地产配套工程专业公司的关系现场周边事务的处理负责处理施工过程中与当地政府、居民等的和谐性事务上级交办的其他工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1房地产开发前期事务操作规程待拟定执行234部门执行的业务流程计委立项流程建设工程规划许可证申办流程施工许可证申办流程商品房预售许可证申办流程5部门参与的要紧业务流程公司内部开发项目文件的形成和归档流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算目标修改流程

五、预算部1部门岗位设置2部门职责预算部是负责房产开发项目的造价测算、工程项目的预决算、工程造价过程监督与操纵的部门，它的职责包括：项目预决算治理负责拟定公司的工程预算治理制度负责房地产开发项目的土地成本测算、可行性研究投资估算、初步设计概算，为领导项目决策提供信息负责按照施工图编制项目工程预算审查施工单位提供的各项目、各幢号的工程决算材料，核对有关决算过程文件负责零星工程决算，审核付款材料工程造价过程监督与操纵参与建筑施工图纸的会审工作参与施工组织总设计会审工作参与各类施工单位、材料设备采购等有关合同会审工作负责审核工程项目部提交的施工联系单，运算工程造价负责审核施工单位工程量进度报告，并进行现场签证、确认按照项目预算以及施工合同约定，和对工程款的支付金额参与审核乙方总包范畴内的材料和设备的采购参与招投标和材料设备采购工作参与编制勘查、设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购需要的有关招标文件和有关材料，对标底提出审核意见参与评审标书，对招标评审提供决策支持参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同的会签参与审核材料设备采购价格，并与公司价格信息库价格进行对比参与材料设备采购的谈判工作，并参与合同的会签协助总经办建设公司价格信息库项目配套工作负责房价的成本运算，为价格决策提供数据收集房产核价材料，办理核价手续负责运算各项目、各幢号的建筑规划面积负责运算设计费用面积负责运算商品房销售面积完成上级交办的其它工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1建筑工程预算治理制度待拟定执行2建筑工程决算治理制度待拟定执行344部门执行的业务流程建筑工程预算流程建筑工程决算流程5部门参与的要紧业务流程项目规划设计流程勘察招标流程设计招标流程工程招标流程监理招标流程材料设备采购招标流程乙方技术变更联系单会签流程乙方施工联系单会签流程甲方要求变更设计审批流程甲方施工联系单会签流程工程进度付款流程图纸外工程量确认流程乙方总包范畴内的无价材料、设备采购治理流程甲供材料、设备采购流程公司内部开发项目文件的形成和归档流程营销治理流程销售治理流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算目标修改流程

六、总师办1部门岗位设置2部门职责总师办是负责项目规划、设计对设计院接口联系，对工程施工进行技术监督指导并提供技术咨询题支持的部门。它的职责包括：规划设计联系负责按照有关项目定位和规划要求的材料，编制规划设计任务托付书，向设计单位下达设计条件和任务负责对规划设计单位日常联系，和谐有关规划设计方案变更事项审查施工图，联系修改事宜参与施工图的会审工作质量监督治理制订公司项目质量治理制度并监督执行参与审批施工单位提交的施工组织总设计和监理大纲负责重大质量操纵点现场监督工作的检查负责组织对项目工程质量的质量巡查工作负责组织对上报的项目质量事故的和谐处理工作参与审核项目工程量、工程进度的付款参与项目竣工交接及工程质量评比、验收工作工程技术支持拟定公司工程技术治理制度并监督实施参与施工前的设计交底工作负责项目施工过程中的设计变更、技术咨询题的解决等技术支持工作负责审批工程变更联系单，把好技术关负责所有项目的有关工程图纸、技术文件和联系单的收集、归档和治理负责审批新技术、新工艺、新材料评估报告，并决定其推广应用参与招投标和材料设备采购工作参与编制勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购招标的技术性文件参与审查勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购投标单位的资质，对资格预审提出意见参与施工单位招投标开标、评标工作，参与评审投标文件的技术性文件按照需要参与和勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购中标单位的谈判工作，并参与合同的会签按照需要参与材料设备采购的谈判工作，并参加合同的会签完成上级交办的其他工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1总工程师工作制度待拟定执行24部门执行的业务流程项目规划设计流程甲方要求变更设计审批流程5部门参与的要紧业务流程勘察招标流程设计招标流程工程招标流程监理招标流程材料设备采购招标流程建筑工程预算流程乙方技术变更联系单会签流程乙方施工联系单会签流程甲方施工联系单会签流程乙方总包范畴内的无价材料、设备采购治理流程甲供材料、设备采购流程公司内部开发项目文件的形成和归档流程工程文件的归档、移交流程营销治理流程销售治理流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算目标修改流程1部门岗位设置2部门职责工程项目部是负责组织和谐开发项目现场施工作业，进行质量、进度、成本和安全治理，组织工程验收，参与招投标工作的部门。它的职责包括：制定打算负责协同监理一起审查总包单位制定的各项打算，并按照施工组织总设计制订项目工作打算，包括项目进度打算、质量操纵打算、材料需求打算、资金打算等质量、进度、成本和安全治理负责组织施工图会审和技术交底工作负责协同监理公司一起审查总包单位制定的技术方案负责联系处理施工过程中的各种工程变更，负责工程变更联系单的技术初审工作对阻碍项目进度、质量以及造价的风险因素及时提出建议负责建立和推行工程现场质量操纵体系协助质量监督机构对项目的抽检工作协助总师办进行质量巡查负责项目重点、难点工程项的质量监督和技术支持、和谐工作；负责对工程进度进行操纵，对打算与实际进度的偏差进行质询，要求监理方提交进度分析报告和进度纠偏方案负责和谐预备施工条件，保证建筑施工单位按打算施工作业负责和谐施工单位配合配套专业公司进场施工作业负责工程量确认和工程进度款支付的审核负责项目的安全治理，执行工程安全技术规范，发觉安全隐患，敦促监理单位采取措施进行纠正负责项目现场施工治理和和谐负责和谐与监理公司关系，促使监理公司尽职尽责负责与项目有关的周边关系和谐处理参与甲供材料、设备的选择和确定工作，负责甲供材料的收发以及有关单据的传递；负责乙供材料、设备的质量抽检工作负责项目现场施工图、工程变更单的传递、交存工作负责项目有关各种单据、图纸、联系单等的传递工作负责现场施工资料文件的治理工作负责项目竣工后的图纸、资料的移交工作协助配合处理销售部门提出的有关咨询题负责工程部现场的必要办公、饮食起居条件预备等后勤保证工作参与招投标工作负责按照项目进度提出材料设备采购打算参与对建筑施工、监理及材料、设备供应商等单位的资格审查参与评审标书参与与中标单位的商务洽谈工作，并对有关合同的签订提供专业意见组织工程验收负责组织隐藏工程验收和其他时期性验收，并参与签证，对施工方的日常报验材料及时检验答复组织工程竣工验收，并参与签证负责办理项目竣工与物业公司的交接工作完成上级交办的其他工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1工程项目部治理制度待拟定执行2现场治理细则待执行执行3质量治理制度待执行执行4工程验收制度待执行执行4仓库治理制度已执行执行4部门执行的业务流程项目建设施工流程项目建设质量操纵规程项目建设进度操纵规程项目建设成本操纵规程乙方技术变更联系单会签流程乙方施工联系单会签流程甲方施工联系单会签流程工程进度付款流程图纸外工程量确认流程采购物资出入库工作流程乙方总包范畴内的无价材料、设备采购治理流程建筑材料质量检验流程工程竣工验收流程工程文件的归档、移交流程材料款支付流程5部门参与的要紧业务流程项目规划设计流程勘察招标流程设计招标流程工程招标流程监理招标流程材料设备采购招标流程建筑工程预算流程甲方要求变更设计审批流程甲供材料、设备采购流程建筑工程决算流程公司内部开发项目文件的形成和归档流程营销治理流程营销策划方案编制流程销售治理流程物业治理流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算实施过程监督流程打算目标修改流程

八、营销部1部门岗位设置2部门职责营销部要紧负责组织房产项目的营销策划和推广，承担房产销售任务，建设和爱护客户关系网络，参与房产开发项目规划设计等方面的工作。它的职责包括：参与项目规划收集项目所在地的房地产市场信息，参与土地资源治理及土地投标工作参与制定房地产项目总体规划方案和实施打算按照需要参与房地产开发项目规划设计招标、项目初步设计和扩大初步设计方案审核房产项目营销策划负责组织项目开发过程中的营销策划工作，组织拟定营销策划方案(包括广告、公关、新闻策划、促销推广策划等)并实施负责收集策划、广告公司的信息，并与之联系接洽，为领导确定策划、广告公司提供决策支持配合公司公关活动策划和有关实施工作负责公司新闻等软性宣传的策划和公布负责建立媒介、促销、制作等有关服务和所用材料的价格档案，治理有关台帐负责制定样板间、展台、售楼处装饰布置策划方案，并组织实施负责制作促销材料(宣传单页、楼书等)，预备常规性公关礼品负责积存和整合可利用的媒体传播资源，监播公司投放的影视广告负责监测和分析各营销策划方案的实施成效房产销售治理负责拟定公司房产销售策略和销售政策，并组织实施负责拟定年度/季度/月度销售打算、销售回款打算，并进行销售目标分解负责房产的销售及房款回笼，完成公司下达的销售指标负责对月度/季度/年度销售情形（含各项综合指标）进行统计与分析参与公司房产销售价格的确定及调整预备商品房预售意向书及预（销）售合同，与客户签订销售合同，并对（预）销售合同进行整理和保管和谐与银行、律师和政府有关部门的关系，为顾客办理按揭贷款所需的各种手续负责办理银行按揭贷款购房人的产权手续负责老客户回访、客户意见的收集及反馈意见处理，建立客户资料档案上级交办的其它工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1营销治理方法待拟定执行2销售治理方法待拟定执行3销售奖励方法待执行执行4部门执行的业务流程营销治理流程营销策划方案编制流程销售治理流程销售统计报告流程5部门参与的要紧业务流程项目可行性分析流程项目规划设计流程年度经营打算制定流程月度工作打算制定流程打算实施过程监督流程打算目标修改流程

九、财务部1部门岗位设置2部门职责财务部是负责公司会计核算、财务治理、统计工作，并对下属公司财务工作进行指导监督的部门，它的职责包括：制度和打算按照国家的法律法规拟定公司的会计核算和财务治理制度负责拟定公司财务工作规划和年度打算会计核算负责办理公司的银行结算和现金收付业务负责审核和编制会计凭证，登记各类会计账簿，编制财务报告负责保管公司的财务印鉴、收据和票据等负责保管会计档案负责公司的成本核算，审核公司各项费用开支负责公司日常的纳税申报工作负责与有关部门相和谐，定期核对固定资产和存货，保证资产帐实相符负责对公司的业务活动进行财务监督负责建立公司财务信息治理系统财务治理负责组织拟定公司年度财务预算，监督预算的执行并按程序对预算进行调整负责按照公司经营打算拟定资金运用打算，对公司的资金流淌进行统筹安排按照公司日常业务活动，向上级提出资金使用建议，合理调度资金负责筹集资金，办理银行贷款，保证公司资金需要就公司对外投资决策提出建议，为领导提供决策支持负责对公司财务状况进行分析、评判，对各项目开发成本进行分析，向公司领导提出建议拟订公司利润分配打算，对利润的使用与分配提出建议参与审查各类经济合同及工程、项目招标文件负责治理应收应对款项，及时和谐清理债权、债务统计负责公司数据统计和对外报送工作对下属公司财务工作的指导和监督负责对下属公司的财务工作进行指导和监督，稽核财务报表，审查财务治理规章制度和流程联系外部单位办理有关事务负责办理有关证书的年检、新公司注册登记、营业执照变更、增资、验资、信用等级证书的申办等事务完成上级交办的其他工作3部门公布或监督执行的规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1会计核算制度待拟定执行2财务治理信息系统治理方法待拟定执行3会计电算化治理方法待拟定执行4出纳工作制度待拟定执行5财务审批权限规定待拟定监督6财务预算治理方法待拟定组织7流淌资产治理方法待拟定执行8对外投资治理方法待拟定执行9成本治