商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型

商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘要信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2018年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策阻碍大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估治理方法，构建了评判指标体系并设置了风险等级评判标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评判方法。全文要紧内容如下：关键词：商业银行，房地产开发贷款，项目评估，风险分析，层次分析法第1章绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景房地产业具有涉及面广、投资规模大及关联性强等特点。随着房地产市场的繁荣，带动国内其他相关产业及整个社会经济也在快速升涨，房地产业差不多成为我国经济进展的重要支柱产业。近年来，房地产市场进展十分迅速，房价快速上升，市场需求旺盛，为商业银行拓展房地产信贷业务提供了庞大的契机，目前房地产开发贷款及个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。房地产业是有先天高风险性的行业，金融业与其紧密的联系决定了房地产信贷风险存在的必定性。房地产信贷风险既来自房地产业和贷款项目本身，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。例如，房地产市场的不确定性、项目的千差万不，以及信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房地产信贷的风险。假如房地产信贷显现借款人财务危机或项目进展不利而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍，银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到专门大制约。这对大约5万亿元房地产贷款存量的银行业来讲，潜在压力和风险显而易见。我国房地产信贷具体情形如下：（1）房地产开发贷款金额快速增长房地产行业属于典型的资金密集型行业，仅仅是为了拿一块建设用地，开发商少则投入几千万，多达数十个亿，假如没有银行的信贷资金支持，房地产业只能步履蹒跚。1998年以来，我国金融业对房地产业的支持由过去以房地产开发贷款支持为主转变为对投资和销售两个方面支持。专门是对个人的信贷支持成了目前房地产业进展最大动力。依照《2018年中国房地产金融报告》，2018年12月末，我国银行用于房地产开发贷款余额已达到1.93万亿元，与1998年相比增长了约8.5倍（详见图1）；同期个人住房消费信贷余额也从1998年的0.05亿元至2018年末的2.98万亿元，增长了约64倍。以上数据讲明，房地产开发贷款余额呈不断上升趋势。而且房地产开发贷款的增长速度明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。2018年末，金融机构商业性房地产贷款余额占人民币贷款余额的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，与1998年相比，所占比重提高了近两倍。图11998-2018年我国房地产开发贷款余额进展趋势（2）商业银行房地产开发贷款的金额大，不良率高2002年11月，人民银行对部分都市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情形进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。从中能够看出，房地产开发贷款数量尽管少，但每笔贷款涉及的金额都专门高；一旦发生风险，将给银行带来较大缺失，而且房地产开发贷款涉及面广，阻碍面也专门大。依照2004年我国四大商业银行房地产贷款不良状况的统计，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大银行汇总的不良贷款率低于5%。其中汇总的个人购房贷款不良贷款率为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率则在7%~13%左右。能够看出，开发商的贷款不良率高于行业平均水平，资产质量则低于行业平均水平（详见表1）。自1997年以来，我国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，其开发资金中约55%直截了当或者间接来自银行，房地产贷款担保、保险和房地产贷款二级市场发育又严峻不足，商业银行缺乏风险分散和转移的机制，使得房地产市场所集合的风险高度集中于商业银行，其危险不容忽视。表12004年四大商业银行房地产不良贷款情形银行房地产贷款余额(亿元)房地产贷款不良率小计开发商贷款个人购房贷款小计开发商贷款个人购房贷款工行5810168541243%7.4%1.2%农行48.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行57.7%7.3%1.2%合计1944.6%10.5%1.5%注:本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“缺失”三类贷款。资料来源:《2004年中国房地产金融报告》（3）宏观调控政策频繁出台，给商业银行房地产信贷带来潜在风险在房地产业快速进展时期，国家为了防止房地产信贷风险，出台了一系列宏观调控政策。例如，2003年央行相继出台了《关于进一步加强房地产信贷业务的治理的通知》和《商业银行房地产贷款风险治理指引》，从宏观政策上对商业银行房地产信贷风险加强了治理和引导；2005-2007年，在我国房价快速上升时期，为了稳固住房价格，国家连续出台了一系列措施，如《关于切实稳固住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门<关于调整住房供应结构稳固住房价格意见>的通知》和《关于加强商业性房地产信贷治理的通知》以及2007年的六次加息等。房地产行业是受宏观调控阻碍专门大的行业，其过冷过热都将对我国商业银行的信贷产生专门大阻碍，带来更大的潜在风险。更况且目前我国商业银行信贷风险治理还处于初级时期，关于在新一轮的“房地产热”中显现的房地产信贷风险是不容忽视的。1.1.2研究意义正是基于上述缘故和背景，考虑到我国信用制度及商业银行内部信贷制度的不完善，房地产业对银行的高度依靠性势必会带来潜在的房地产信贷风险。另外，假如宏观经济、政策以及房地产市场发生变化，也可能就会给商业银行造成资产缺失，形成不良资产。例如，美国次贷事件，不仅造成部分银行破产，而且还导致了全球金融危机，使得更多商业银行加入破产行列。本文旨在通过对现行房地产开发贷款治理方法的梳理及房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评判的理论和方法，为商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评估构造更科学、直观、简便的评判指标体系并设置了风险等级评定标准。研究工作的意义和作用要紧表现在：（1）为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析和评判提供借鉴。由于我国的市场经济体制正处在不断规范和完善的时期，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识尚浅，更多集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目风险的分析与评估意识淡薄。面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险将更大，如何做好房地产开发贷款项目的风险分析和评估，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款治理部门急需重视的咨询题。（2）通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评估存在的不足，结合房地产开发贷款项目的风险特点，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评判指标体系并设置了风险等级评定标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状（1）国外风险治理现状对风险治理研究起源于人们早期对保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度及公元前400年的船舶抵押贷款，是保险思想的雏形，也是风险治理思想的雏形。到18世纪产业革命时，法国治理学家享利·法约尔（HenryFayo）在《一样治理与工业革命》[4]一书中正式把风险治理思想引进企业经营领域，但长期以来没有形成完整的体系和制度；到了20世纪50年代，美国才将风险治理进展成为一门独立的学科。1963年，美国的梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的《企业的风险治理》[4][5]（RiskManagementinBusinessEnterprise）对风险治理理论进行了系统分析研究，1975年，美国成立了美国保险治理学会（ASIM）、风险与保险治理学会（RIMS），标志着风险治理从原先以用保险方式处置风险变为真正按照风险治理的方式处置风险。20世纪70年代以来，西方发达国家差不多上形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。1983年的RIMS年会上，世界各国专家学者共同讨论并通过了“101条风险治理准则”，作为各国风险治理的一样准则，其中包括风险识不与衡量、风险操纵、风险财务处理、索赔治理、国际风险治理等。此次行动讲明风险治理与研究成为全球范畴内的国际性运动，风险治理研究上升到一新的水平。在风险评判中，西方国家通过了由定量、定性评判方法向定量和定性相结合评判方法转变的道路。20世纪80年代未，英国C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念[6]，该框架模型的构建补偿了单一过程的风险评判技术的不足，使得在大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。1995年，美国空军电子系统中心（ESC）提出了风险评判矩阵[7]，提供了一种新的风险评判方法，具有操作简单、相对客观的优点；Tixier等人于2002年曾归纳出工业工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相结合等在内的62种风险分析方法，并做出评论[8]。（2）境外商业银行对房地产贷款风险治理境外商业银行对房地产贷款风险治理一样具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。美国②瑞典瑞典银行实行总分行制，总行和分行差不多上独立核算中心，总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即假如各分行的贷款逾期60天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处理，其认真分析后区分贷款不同情形分不采取积极催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式努力清收逾期贷款，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为贷款治理不善的惩处。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞典银行的贷款风险得到了有效地操纵，保证了对不良贷款的及时处理。③泰国在20世纪90年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国，其处理不良资产的做法可概括为三点。一是出售不良资产给情愿承担风险的第三方，以转移贷款风险;二是与借款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修改其他债务条件等方式进行债务重组；三是通过增加银行资本金(提取呆账预备金、再筹资和政府注资)来冲销不良资产。国外各商业银行对房地产信贷风险治理一样具有如下三种做法：1）风险贷款出售。为了保证银行本身把握高质量的资产，降低贷款风险，国外商业银行采取的重要措施中一样差不多上将风险贷款从自身剥离，出售给市场上情愿承担风险者，如金融资产治理公司。2）利用完善的金融市场体系。国外商业银行都专门重视依靠金融市场体系来预防和化解贷款风险，正是由于金融市场体系的健全和完善，才使得商业银行能及时有效地防范贷款风险，处理不良贷款。例如在转移贷款风险时，房地产抵押贷款证券化是一种普遍和成功的作法。3）银行跨业经营．随着世界经济的空前繁荣、金融服务的自由化、全球化和国际化将成为21世纪金融业进展的新趋势。现时期银行业竞争空前猛烈，合并、重组狂潮迭起。顺应经济形势的进展，日本、美国相继通过法案，承诺金融机构跨业经营，使商业银行预防和化解贷款风险查找到了新途径。④香港房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%，但香港银行业专门注意建立审慎的风险操纵措施。一是操纵按揭成数。香港银行同业经协商，自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限，1200万港元以上的“豪宅”的最高按揭成数是六成或840万港元，以较高者为准；二是注重借款人还款能力。要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押，但并不依靠抵押品的价值，而更为看重借款人的还款能力。三是严格操纵开发商贷款风险。土地购置贷款，银行给予购置金额50%的额度，开发商以自有资金出了50%之后，在办妥土地抵押后提供剩下的地价款。四是坚持较高的资本充足率。按照金管局的要求，银行实行资本充足比率制度，1999年底所有香港本地注册认可机构的资本充足率坚持在18.8%的高位，坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。五是按揭贷款证券化。六是强化不良资产处置。从以上境外研究现状能够看出，国外商业银行风险治理重在商业银行对不良贷款风险的操纵和处理，除了美国之外，对贷款审批中可能显现的风险预防和各种警告信号重视不足。香港的有些做法值得借鉴：如操纵按揭成数，有助于幸免类似美国次贷危机的情形发生；此外，注重借款人的还款能力，而不是依靠抵押品的价值，加强对房地产开发贷款项目本身的分析与评估，关注项目的现金流及偿债能力，则更值得借鉴。1.2.2国内研究现状（1）国内风险治理现状国内风险治理研究的起步比较晚。20世纪80年代初，西方风险治理的理论逐步引入国内，中国学者在消化西方研究成果基础上进行研究，并取得一些成果。1987年，清华大学教授郭仲文编著《风险分析与决策》[4]一书，对风险分析的方法、风险分析的过程及风险环境下的决策咨询题进行了比较系统的研究，标志着我国风险研究的开始。通过“照搬、消化与吸取”，国内逐步形成带有中国特色的项目风险评估体系，1987年，国家计委颁布了《建设项目经济评判方法与参数》[9]、《建设项目经济评判方法与参数》（第三版）于2006年修订完毕，提出对建设项目经济评判需进行不确定性分析(其中含盈亏平稳分析、敏锐性分析和概率分析)，以推测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。目前，国内风险研究在许多行业得到了推行，王家远等编著了《建设项目风险治理研究》[6]，研究建设项目的风险分析；徐培德等编著了《项目风险分析理论方法及应用》[7]，研究了武器开发项目的风险分析；从1987年起至1996年，天津大学治理学院“三峡工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评判。在此研究成果上1999年于九如主编《投资项目风险分析》[9]，对大型工程项目风险分析理论与应用进行了系统的阐述。2004年，陈立文在《项目投资风险分析理论方法及应用》系统总结了项目投资各种风险分析理论与方法[10]。（2）国内银行贷款风险治理研究中国对银行风险的研究始于上世纪80年代末90年代初，专门是亚洲金融危机的爆发，引起了中国银行业实践界的高度关注，纷纷从不同角度探讨银行风险及风险治理咨询题。银监会主席刘明康撰文指出：风险治理的本质确实是用科学、先进的方法，在业务进展、盈利需要和风险之间找出平稳点。国内房地产贷款业务由于起步较晚，对其风险治理的研究相对滞后。近年来，从目前研究方向和研究成果看，侧重于房地产信货风险识不和信货风险治理方法选择等方面。1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款治理方法。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款治理暂行方法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。在90年代末，我国各商业银行出台了相关的房地产开发贷款评估操作方法，如《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行方法》、《交通银行房地产开发贷款项目评估指南》、《中国银行贷款评估操作指南》、《华夏银行固定资产贷款项目评估方法》及《中国工商银行商品房开发贷款治理暂行方法》。房地产开发贷款评估的要紧内容有：借款人资信、项目概况、项目市场情形、投资估算、财务效益、贷款方式、综合效益及风险防范等。对这些方面的评估主是通过定性和定量方法来分析，尽管内容较为齐全，但并未形成评判指标体系和风险等级评定标准，缺少整体的量化分析。张岚东、田昆在《从资金平稳的视角来看房地产开发贷款的风险防范》[11]一文中，强调商业银行必须将风险识不和操纵焦点从借款人特点扩展到借款人与市场并重。不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保证债权安全，而要从借款人角度动身，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的要紧风险因素是什么、如何规避等咨询题。张国洪在其硕士论文《商业银行房地产开发贷款风险治理咨询题研究》[12]中，从宏观、区域、微观三个层面分析了房地产开发贷款面临的要紧风险，并提出了防范、操纵与化解房地产开发贷款风险的相关制度或措施；谢礼苏在其硕士论文《C银行房地产开发贷款风险防范研究》[13]中，对C银行房地产开发贷款现状和存在的风险咨询题进行分析，从商业银行角度对C银行房地产开发贷款风险形成的缘故进行探讨，并提出一些意见和建议。李鹏雁等人在《商业银行房地产开发贷款风险分析》[14]中，确定了房地产开发贷款风险评判指标体系，应用层次分析法对商业银行房地产开发贷款业务中隐含的各种风险进行了综合评判。雷茂冲等人在《层次分析法在房地产开发风险预警中的应用》[15]中，采纳SWOT分析法进行开发风险识不，然后利用层次分析法构建风险评判模型，求解各风险相关于总风险的权重，从而有助于房地产风险预警治理。综上可见，关于信贷风险的研究，国内外的专家、学者以及金融界人士做了大量工作，产生了许多成果。然而，从商业银行细分角度来评判房地产开发贷款项目风险分析与评估的文章不多，结合现行房地产开发贷款项目评估，构建房地产开发贷款项目风险评判指标体系及量化分析的文章就更少，通过梳理现有房地产开发贷款评估治理方法，结合实际情形，改进或完善现行的商业银行开发贷款项目风险分析与评估，便是本文的动身点。通过分析研究，构建出商业银行房地产开发贷款项目风险评判指标体系和风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险，提供更加科学的评判方法。1.3研究内容与框架本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点，来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估治理方法，构建了评判指标体系并设置了风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评判方法。具体内容如下：第一，介绍了风险的一样性概念和特点、一样性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础。项目风险分析是由项目风险识不、风险估量与风险评判构成的一个过程，同时项目风险分析每个环节差不多上完整的操作过程。第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一样性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识不、风险估量与风险评判。第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估治理方法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评判指标体系并设置了风险等级评定标准，使得房地产开发贷款项目风险评判得以量化，具有较强的可操作性。最后，对本文要紧研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的咨询题和进展方向。第2章项目风险分析及房地产开发贷款项目概述2.1风险的定义与特点2.1.1风险的定义一样而言，风险的差不多含义是缺失的不确定性。风险一词包括两方面的内涵：一是指风险意味着显现了缺失，或者是未实现预期的目标；二是这种缺失显现与否是一种不确定性随机现象，能够用概率表示显现的可能程度，但不能对显现与否做出确定性判定。但对这一差不多概念，在经济学家、统计学家、决策理论家中尚无一个适用于他们各个领域的、一致公认的定义。本文将风险定义为：一个事件由于因素的复杂性和变动性阻碍，使实际结果和预期结果发生背离而导致利益缺失的可能性和不确定性。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素阻碍，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受缺失的可能。2.1.2风险的特点依照风险的定义，能够引伸出风险的如下特点：（1）客观性风险是客观存在的，不以人的主观意志为转移的，人们只能发觉、认识和利用它，而不能改变它。因此，人们能做的是在一定范畴内改变风险形成和进展的条件，降低风险事故发生的概率，减少缺失程度，而不能使风险从客观世界中完全消逝。（2）突发性风险的产生往往给人一种突发的感受。当人们面临突然产生风险时，往往不知所措，其结果是加剧了风险的破坏性。风险的这一特点，要求我们加强对风险的预警和防范研究，建立风险预警系统和防范机制。（3）可推测性不确定性是风险的本质属性，但这并不讲明人们对它束手无策。我们能够依照以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率及其造成缺失的程度做出主观上的判定和体会上的总结，从而对可能发生的风险进行推测和衡量。（4）潜在性风险是包含在项目中确定事物内的。以风险的规律来看，其具有潜在性，不是显现在表面的东西。尽管处处充满风险，投资时有遭受风险缺失的可能，但风险事件转变为现实是有条件的。因此潜在性是风险存在的差不多形式。认识风险的潜在特点，关于预防风险，具有重要意义。（5）无形性风险不像一样的物质实体，能够被专门确切地描画和刻画出来，但能被我们所感知。对风险无形性的认识和度量，更多的是需要我们的体会。尽管，风险的无形性增加了人们认识和把握风险的难度，但只要把握了风险治理的科学理论，系统分析产生风险的内外因素，恰当地运用技术方法和工具手段，就能够有效地治理风险。（6）损益双重性风险是以后事物结果的不确定性，始终相伴着缺失和收益，即风险具有正负两面性，一样情形下，风险越大，成功的收益也越高。因此，风险的双重性要求风险投资者不应消极的预防，而是将风险作为一种经营机会，利用风险带来的机遇，敢于承担风险，战胜风险。2.2项目风险分析的差不多内容2.2.1项目风险分析的概念项目风险分析是指识不阻碍项目风险因素基础上，对这些风险因素阻碍结果进行定性和定量评估、评判，并在此基础上制订风险治理方案，为项目风险治理和项目决策提供依据。项目风险分析一样包括狭义和广义两种，狭义的项目风险分析是指在项目风险识不基础上，描述并量化完成任务所需的风险变量的概率分布及其阻碍程度，通常要求建立模型进行分析；广义的风险分析则不仅要做狭义风险分析所要做的工作，而且还包括进行风险规划、风险辩识、风险治理方案的制定及选择等各个方面。项目风险分析的要紧特点有：（1）定性分析与定量分析相结合任何项目运作差不多上一个动态过程，其间会受到许多不同种类风险因素的阻碍，有些风险阻碍是能够定量估量的，如利率对一定时刻内的资金使用成本的阻碍，而有些风险阻碍是不能够定量估量的，只能采纳定性估量，如项目治理者能力对项目成功的阻碍程度，专门难用一个确定数来评判。因此，项目运作是一个定性与定量分析相结合的过程，专门一些受许多风险因素阻碍的大型项目。（2）主观估量与客观估量相结合进行项目运作时，运作者通常会参考相同或类似以往项目运作案例，包括项目治理模式、项目风险阻碍的估量等，假如有相同或类似项目案例数据作为参考，同时可从这些数据得出一些规律性数据，利用这种方式进行风险分析确实是客观估量。否则，我们只能凭自己和专家的体会进行主观估量，由于时刻和周围环境的变化，相同或类似项目的历史数据也往往不一定可靠。因此，主观估量在项目风险分析也是专门重要的。2.2.2项目风险分析的内容和过程对一个项目进行风险分析，其过程可分为三个时期：风险识不、风险估量和风险评判，项目风险分析是对风险识不、估量和评判做出全面的、综合的分析，这三个部分是一个完整的整体、相辅相成，不可分割。风险识不是指从系统的观点动身，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出阻碍项目目标实现的风险因素，分析风险产生的缘故，选择确定运作过程中应予以考虑的风险因素并对其进行归类的过程，风险识不始于存在与期望状态之间的差异，是主观的。风险估量是在风险识不的基础上，采纳定性与定量方法相结合的方法，对项目运作过程中存在的风险进行量化，确定这些风险可能的阻碍程度，客观的予以衡量。风险评判是指在项目风险识不与估量基础上，综合考虑风险属性、风险治理的目标和风险主体的风险承担能力，确定项目面临的风险对系统的阻碍程度，以便进一步对风险进行评判决策，正确选择风险处理的方法。风险分析与决策紧密相关，是决策的科学依据，其目的是为了幸免盲目的、失误的决策。但风险分析不能取代决策，它只是一种风险分析技术，是决策必不可少的一部分，项目风险分析是决策的基础和前提，在整个风险治理过程中占有专门重要的地位。项目运作风险分析过程如图2。风险分析风险分析风险识不风险估量风险评判风险发生的概率大小？风险概率分布情形？风险事项后果大小？项目哪部分会遭受风险等？项目运作包括哪些活动？各种活动存在哪些风险？风险产生的缘故？项目哪些风险是要紧的？各风险变量之间是否相关等？风险阻碍总体结果？哪些是可同意的风险？哪些做法会使项目遭受风险？如此的做法是否能被同意？有不的方案可幸免该风险等？图2项目运作风险分析过程2.3房地产开发贷款项目特点2.3.1一样来讲，房地产开发贷款是指用于房屋建筑、土地开发过程中所需资金的贷款。房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流淌资金贷款、房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其它房地产开发贷款。确切地讲，房地产开发贷款属于对公司贷款的范畴，指商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放用于房地产项目开发建设的贷款。按照开发内容的不同，房地产开发贷款有以下几种类型:(1)住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发及市场销售的贷款。(2)商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建筑向市场销售的、要紧用于商业行为而非家庭居住用房的贷款；(3)土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。(4)房地产开发企业流淌资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍旧用来支持地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。在不同银行，房地产开发贷款含义往往不同。比如，在中国农业银行，房地产开发贷款分为商品房开发贷款、土地储备和高校房地产贷款。商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。按贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他商品房开发贷款。依照《商业银行房地产贷款风险治理指引》，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。要紧包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构；房地产开发贷款是指向借款人发放用于开发、建筑向市场销售、出租等用途的房地产项目贷款；个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建筑和大修理各类型住房的贷款；商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建筑和大修理以商业为用途的各类型房产贷款。结合各种定义，本文认为《商业银行房地产贷款风险治理指引》中对房地产开发贷款的定义较为合适，本文将房地产开发贷款定义为重点讨论住房、商业用房开发贷款项目的风险分析与评估咨询题。2.3.2贷款发放的要紧流程在不同的商业银行会有所不同，但差不多流程是大同小异，现以XX商业银行为例，其贷款发放流程如下:XX银行房地产开发贷款差不多操作流程包括受理、调查评判、审批、发放及贷后治理五大时期，按照信贷业务先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，除总行专门规定能够不予确定授信额度的客户外，所有客户在XX银行办理具体信贷业务均应先评级并报批授信额度。（1）房地产开发贷款的受理受理时期要紧包括:客户申请---资格审查---客户提交材料---初步审查等操作环节。受理人员依据有关法律法规、规章制度及XX银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否同意客户的信贷业务申请。①客户申请该环节能够是客户主动到XX银行申请信贷业务，也能够是XX银行主动向客户营销信贷业务，请客户向XX银行提出信贷申请。信贷人员既要了解客户的需求情形，又要介绍XX银行的有关信贷规定(包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优待条件及客户的违约处理)等。②资格审查客户资格要求:按照《贷款通则》的要求，借款人应当是经工商行政治理机关(或主管机关)核准登记的企业(事业)法人、其他经济组织和兼具经营和治理职能且拥有贷款卡(证)的政府机构。③提交材料对符合资格要求的客户，受理人员向客户发送《信贷业务申请书》，载明借款企业差不多概况、借款金额、借款用途、偿还能力及担保方式、还款来源等。企业应提供以下资料:借款人及保证人的企业法人营业执照、企业代码证和贷款证、卡;财政部门核准或会计(审计)事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表；抵押物、质押物清单和权属证明:有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人同意保证的有关证明文件;项目借款需提供项目建议书、可行性报告;贷款人认为需提供的其他有关资料。④初步审查受理人员收到客户申请材料后，按《XX银行信贷业务申请材料清单》清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查。客户申请材料审核后，如不合格，经办人员将申请材料退还客户，并作好讲明工作;如合格，经办人员将用于核对的原件退回客户，进入调查时期。（2）房地产开发贷款的调查评判进入调查评判时期，假如客户需要XX银行出具贷款意向书，第一进行初步调查工作，若初步调查不合格，应将材料退回客户；若初步调查合格，则先出具贷款意向书，再进行深入的调查；假如客户不需要出具贷款意向书，则直截了当进行调查评判工作。①调查评判并撰写报告调查评判包括客户信用评级、业务评判及担保评判三部分，由直截了当评判人员、评判审查人员与评判审定人员共同完成。②审定评判报告评判审查人员审核直截了当评判人员撰写的各类评判报告，评判审定人员审定评判报告。③信用等级审定原则上XX银行应先对客户进行信用评级，再对其办理具体信贷业务。在办理额度授信或单笔业务之前，信贷人员应将客户信用评级报告及有关附件等材料报有权审批行信贷审批部门进行信用等级审定。④申报审批认定客户信用等级后，经办行应按信贷授权规定的权限组织信贷业务申报材料，报有权审批行审批。（3）房地产开发贷款的审批按照《法人授权书》或转授权文件规定的信贷授权权限受理审批信贷业务，包括报批材料合规性审查和审批。①合规性审查合规性审查分新项目、续议项目、复议项目、变更贷款条件项目四种情形。②审批贷款审批人员在阅读审查申报材料的基础上，依照国家有关方针政策、法律法规和XX银行的信贷规章，审查信贷业务的技术、经济和商业可行性，分析申报项目的要紧风险点及其风险规避和防范措施，依据该笔信贷业务估量给XX银行带来的风险和收益决定是否批准该笔信贷业务。（4）房地产开发贷款的发放信贷业务的发放包括五个步骤，一是落实贷前条件，二是签订合同，三是落有用款条件，四是支用，五是信贷登记。（5）房地产开发贷款的贷后治理贷后治理包括对信贷资产的检查、回收、展期、借新还旧及不良资产治理等内容。不良信贷资产经营治理的对象要紧是表内、外信贷业务形成的次级、可疑及缺失类不良贷款(垫款)，应遵循合规性、效益性和创新性原则，遵循国家法律法规及XX银行规章制度，规范操作。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素阻碍，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受缺失的可能。依据以上风险治理的理论，本文将着重从风险识不、风险估量与评判指标体系构建等几个方面来分析和研究房地产开发贷款风险分析及评估。第3章商业银行房地产开发贷款项目风险识不3.1房地产开发贷款项目风险识不3.1.1风险因素识不是风险分析工作的起点和基础，其任务是通过一定的方法和手段，尽可能地找出潜在显著阻碍项目成功的风险因素。项目风险识不方法专门多，常用的方法有德尔菲法、头脑风暴法、情形分析法、核对表法和面谈法。（1）德尔菲法德尔菲法是专家调查法中的一种。采纳该方法，第一是由项目治理人员选定和该项目有关领域的专家，并与之建立直截了当的函询联系，通过函询进行调查，收集意见后加以综合整理，然后，将整理后的意见通过匿名的方式返回专家再次征求意见，如此反复多次后，专家之间的意见将会逐步趋于一致，能够作为最后推测和识不的依据。由于有些不确定性专门难在短时刻内用统计的手段、实验分析的方法或因果关系论证得到证实，要紧是依靠实际体会和推断，采纳德菲尔法是专门有用的。但运用此方法，必须对聘请的专家在数量和素养有明确的规定。所聘请的专家应熟悉该行业和所评估的风险因素，并能做到客观公平。为减少主观性，专家个数越多越好，一样不低于10位。（2）头脑风暴法头脑风暴法又称智暴法，它由美国专家奥斯本于1939年首创，是一种通过召开专家讨论会，促进产生新思想的方法。这种方法的特点是采纳召开小型的专家讨论会对咨询题进行讨论确认。其优点在于集中的信息量较大、考虑咨询题比较方便全面。但也有容易屈服于专家及大多数人的意见、会议组织费用高等缺点。（3）情形分析法情形分析法是一种假设分析方法，第一总结整个项目系统内外的体会和教训，依照项目进展的趋势，预先设计出多种以后的情形，对整个过程做出自始至终的情形描述；与此同时，结合各种技术、经济和社会因素的阻碍，对项目风险进行推测和识不。它研究的重点是诸多因素中某一因素变化时，整个情形所发生的变化以及会有什么风险发生。这种方法能够扩展风险分析人员的视野，增强其精确分析以后的能力。不确定性分析中的敏锐性分析确实是典型地运用了情形分析法的差不多思想。这种方法也有专门大的局限性：即所谓“隧道眼光”现象，因为所有的情形分析差不多上围绕着分析者目前的考虑、价值观和信息水平进行的。（4）核对表法核对表法是一种十分常用和有效的风险识不方法，它要紧用核对表作为风险识不的工具。这种方法实质上确实是把人们经历过的风险事件及其来源排列出来，写成一张核对表，上面包括项目的环境、项目产品和技术数据以及内部因素（如项目成员的技能和不足）等。该方法利用人们考虑咨询题的联想适应，在过去体会的启发下，对以后可能发生的风险因素进行推测。该方法的优点在于使风险识不的工作变得较为简单，容易把握；缺点是对单个风险的来源描述不足，没有揭示出风险来源之间的相互依靠关系，对指明重要风险的指导力度不足，而且受制于某些项目的可比性，有时不够详尽，没有列入核对表上的风险容易发生遗漏。（5）面谈法它是风险治理人员通过和项目相关人员直截了当进行交流面谈，收集不同人员对项目风险的认识和建议，了解项目进行过程中的各项活动，这将有助于识不那些在常规打算中容易被忽视的风险因素。进行访谈时的记录，往往是识不风险的良好素材。除以上方法外，风险识不方法还有分解分析法、图解法、SWOT法以及现场观看法等。在实践中，风险识不方法是灵活多变的，不同性质的风险，识不的方法和过程可能会截然不同，任何能发觉风险信息的方法都能够作为风险识不工具，而不同的方法都有自身的优缺点，都有一定的适用条件，有时需要多种方法共同使用。由于贷款项目是一个系统工程，会受到许多不同的方面风险因素阻碍，进行贷款项目风险因素识不时各类专家一起进行评估。因此，德尔菲法、头脑风暴法由于具有集专家聪慧于一体的优点，在贷款项目风险识不中得到广泛应用。3.1.2（1）确定风险识不的对象。对房地产开发贷款项目评估的要紧作业过程进行分解，尽量不显现漏项，确定出识不的对象。（2）收集资料。风险识不中的专门多方法都需建立在大量数据的基础上，一样认为风险是数据和信息不完备而引起的。因此，收集并处理生成项目过程中和风险有关的各种信息一样是专门困难的，然而风险事件总不是孤立的，可能会存在一些与其相关的信息，或是与其有间接联系的信息，或是与项目能够模拟的信息。（3）不确定性的分析与判定。运用收集、处理生成的信息并结合项目治理人员的体会，对房地产开发贷款项目所面临的不确定性进行分析与判定。（4）选择风险识不技术与工具。结合风险对象的特性，选择有效的识不方法。有的可能需要一种技术与工具，有的可能需要几种技术与工具结合使用。（5）确定风险事件并分类。通过以上选择的风险识不方法确定风险事件，并依照房地产开发贷款项目风险分类的方法，运用现有的风险信息和风险治理人员的体会，对确定出的风险进行分类分析，以便全面识不风险的各种属性。（6）推测风险事件的进展过程及结果。确实是指结合实践体会对分类后的风险事件进行推断与推测，以判定风险何时发生以及引发其发生的缘故何时会显现，以哪种形式显现。发生后会如何进展、结果如何等等。（7）风险识不报告。每进行一次项目的风险识不，都要在最后给出一份风险识不报告。该报告不但要包括贷款项目现有的风险清单，而且要有风险的分类、缘故分析和讲明、风险后果及其价值量的表述，以及全部风险操纵的优先序列等。项目风险报告的形式可依照具体情形而定。由于风险识不中要考虑的因素较多，有些因素又难以定量描述，总结起来，风险识不方法存在以下三个方面的咨询题：①可靠性咨询题。贷款项目运作是否有严峻的或潜在的风险未被发觉或认识清晰。②成本咨询题。风险识不对房地产开发贷款项目风险分析来讲是必不可少的，但有时研究的成本往往较大，到底需要多少经费从事风险识不研究，哪些经费是必要开支，哪些能够节约，存在研究成效与成本矛盾咨询题。③偏差咨询题。由于客观事件或环境的限制，房地产开发贷款项目估算的数据、现象与实际有出入，或者由于研究者主观上的缘故，使调查结果发生偏差。3.2房地产开发贷款项目风险的特点房地产开发贷款项目是指银行向房地产开发企业提供资金，获得利息收入，同时保证贷款的安全回收所做的临时性努力。与个人按揭贷款属于消费性贷款不同，房地产开发贷款属于生产性贷款，有其鲜亮的特点：（1）房地产开发贷款面临的风险更大。个人按揭贷款面对的客户分散于不同的行业，单笔贷款量较小，因而贷款风险容易被分散，一样属于银行的优质贷款。而开发贷款面临的客户更加集中，单笔贷款金额更大，因而一旦发生风险，缺失也更大。同时开发贷款属于生产性贷款，因而容易受到来自宏观经济政策变动、区域经济波动、项目选择、开发商资质等诸多因素的阻碍，只要相关的某一因素发生剧烈变动就容易导致开发贷款显现风险。房地产开发贷款的这一特点讲明导致开发贷款风险的因素专门多，既涉及到宏观经济政策，也涉及到区域经济波动，同时微观层面的诸多因素都会阻碍到开发贷款的安全。这就要求银行必须把握多方面的信息，随时监测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的阻碍。（2）开发贷款还贷来源取决于项目销售本身，要紧风险来源于项目本身的正常运作。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款本息的偿还要紧取决于项目是否开发成功，按预定打算完成销售，项目的销售回款及投资利润是还本付息的要紧来源。开发贷款的这一特点就要求商业银行在贷款发放之前必须对项目市场状况及偿还能力进行全面分析，并注意贷后风险的治理，随时跟踪项目销售情形、资金回笼情形等贷后信息的变化以保证贷款的安全回收。（3）抵押物价值的多变性，使得开发贷款项目面临着第二还款（抵押担保）保证度较低的风险。房地产开发贷款一样是以所购土地及在建工程作为抵押，随着项目商品房销售的推进，原抵押物价值必定降低，同时由于土地或者在建工程价值波动专门大，因而开发贷款还款保证度较低。开发贷款的这一特点就要求银行必须注意担保抵押的有效性，在办理开发贷款时，应当全面了解开发商的实力，考察担保抵押是否合法，是否足值等条件，增强第二还款能力，保证贷款安全。（4）房地产开发贷款项目的产品形式出现多样化，项目风险程度差异性大。按照房地产的产品形式来划分，房地产产品要紧有居住物业（经济适用住房、一般住宅、公寓和不墅）和商业物业（办公楼及商业用房）等。因此，房地产开发贷款项目也出现多样化，不同类型的产品形式中涉及风险因素及其阻碍程度是不相同的。具体如下:①居住物业：居住物业一样是指供人们生活居住的建筑，包括一般住宅、公寓、不墅等。这类物业购买者都以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租。居住物业交易以居民个人购买行为为主，交易规模较小，但由于各种缘故使人们更换自己的住宅，交易量专门大。居住物业的市场需求潜力庞大，投资风险较小。但居住物业中又有所不同，经济适用住房，定向销售，变现能力最好，风险最小，一般居住物业需求也较大，变现能力相对较好，风险次之，公寓不墅等高档居住物业，风险则较大。②商业物业：商业物业有时也称为收益性物业或投资性物业，包括商业楼宇、写字楼、酒店等。这类物业购买者大多以投资为目的，靠物业出租经营收入回收投资并赚取利润，其中有的是以自营、自用为目的。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况有关。这类物业的变现能力相对较差，风险也相对较大。从风险阻碍收益的深度和广度来看，风险程度依次上升的排序为居住物业、商业物业。商业银行应依照自己对各风险因素的把握程度和对各种风险的承担能力，进行多个贷款项目之间的选择，并做出明智的贷款决策。（5）开发贷款项目处于不同时期，其风险大小也不一致任何房地产形状大都通过一个房地产开发投资的过程，在那个过程中，不同产品都会经历各个时期性的风险考查，因此，要想明确风险的具体分布，就要对房地产开发投资过程各个时期的风险进行了解。房地产投资过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售，资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一样可分为投资决策时期、前期工作时期、开发建设时期、销售时期。不同的时期具有不同的风险。随着房地产开发的四个时期的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多，同时，机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最大的不确定性和机动灵活性:到开发终止时，所有的结果都清清晰楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求；要么门可罗雀，无人咨询津。因此，想取得房地产开发的成功，应从风险识不开始。就房地产开发商而言，开发的各个时期的风险表现是不同的，它相伴着各个时期的要紧任务而产生。在投资决策时期，围绕何时何地开发何种类型房地产，要紧是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。在前期工作时期，结合土地猎取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设时期，针对所开发的项目招标选择承包商，商订分包合同，进行工期质量成本操纵等要紧任务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、项目自然条件、工期、质量、成本操纵和施工索赔等面临的要紧风险。在租售治理时期，面对出租、销售和物业治理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾难和意外事故风险。3.3房地产开发贷款项目风险来源房地产开发贷款项目的风险要紧是指贷款项目在房地产开发项目运作过程中，由于外部环境的不确定性、项目本身的复杂性、项目治理者自身能力的有限性，而导致项目运作过程中存在阻碍、终止或失败，达不到预期的收益、进度等可能性。贷款项目的风险要紧来源于以下几个方面：3.3.1国内经济形式不稳固性、政策法规变动、市场需求变动、竞争对手显现变动等，专门是随着宏观经济及房地产市场环境的不断变化、政策和法规环境对房地产开发贷款项目阻碍也较大。（1）受国民经济进展周期阻碍的风险房地产业的进展周期与国民经济进展周期有着极大的相关性，因此，能否对经济的进展周期有正确的推测，并针对经济进展周期各个时期的特点相应调整公司的经营行为，在相当程度上阻碍着公司的业绩。（2）市场不够发达和存在市场分割的风险目前，土地作为房地产开发的要紧资源，其供应的市场化程度依旧不高，房地产的二级市场也不够发达；再加上房地产这一专门商品本身所具有的高度地域性，以及目前某些地点仍存在政府行为干预市场运作的现象。因此，公司面临着市场不够发达和存在市场分割的风险。3.3.2房地产开发贷款项目经常会涉及各种物业类型，不同的房地产市场的产品形状中涉及风险因素及其阻碍程度是不相同的。项目在整体风险操纵上差不专门大，存在较大难度与复杂性。按照房地产细分市场来划分，房地产市场要紧包括有地产市场、经济适用住房市场、一般商品住宅市场、公寓市场、不墅市场、写字楼市场及商业用房市场等，具体包括:（1）地产开发风险 土地是地理环境、政治政策、经济、社会等各方面的综合函数。地价受政府政策阻碍而变动的程度最大，因此政策的变化是地产市场的最大风险因素。一个国家或地区，假如政治稳固，政策变化小，其经济进展的环境就受到保证，地产市场也就至少处于稳固或进展的状态。相反，经济进展的环境无保证，地产价格会急剧下降。为了减少在地产投资中的风险，保证投资收益，把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时把握都市规划及其变更情形，专门是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判定，能够在专门大程度上降低投资的风险缺失。（2）居住物业风险居住物业的风险要紧来自产品本身，环境营造是否优越，硬件设计是否专门，软件服务能否满足户主口味，是其销售风险的要紧致因；而对“经济适用”含义的准确把握，对各种收入阶层的消费心理，消费适应的透彻分析，也是项目风险的关键。（3）商业物业风险商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况有关。工商贸易、金融保险、顾咨询、咨询、旅行等行业进展也与其紧密相关。商业物业以机构投资为主，这是因为该物业资金数量相当庞大。商业物业的使用者进行经营活动，用部分经营所得支付租金。酒店、商业楼宇的收益要紧来自租赁，租金是商业经营利润的一部分。所在街道繁华度，交通便利性，市区人口密集度等因素对商业利润有专门大的阻碍。这类收益也与这些因素正相关。酒店、零售、商业用房所在地区商业竞争的猛烈程度是其要紧风险。适当竞争的商业集合区域能增大客流量、增加商业利润；但过度竞争又增加商业经营风险，间接阻碍租金回报。写字楼要紧用于商务活动和行政办公，其收益在微观方面与其所处区域的整体状况和楼内设施的现代化程度有关，物业治理水平也直截了当阻碍租售收益。能否吸引有名望的客户也间接阻碍其价值定位和收益水准。从长期动态来看，写字楼的风险还要紧来自宏观经济形势。经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长专门快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特点。3.3.3房地产开发贷款项目过程前面阐述了不同房地产产品市场具有的风险情形，然而任何房地产形状大都通过一个房地产开发投资的过程，在那个过程中，不同产品都会经历各个时期性的风险考查，因此，要想明确风险的具体分布，就要对房地产开发全过程各个时期的风险进行了解。房地产开发过程是指从房地产立项到房地产出售，资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一样可分为前期工作时期、开发建设时期、销售时期。不同的时期具有不同的风险。随着房地产开发三个时期的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多。同时，机动灵活性也随之减少。在前期工作时期，开发商拥有最大的不确定性和机动灵活性：到开发终止时，所有的结果都清清晰楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求；要么门可罗雀，无人咨询津。因此，想取得房地产开发的成功，应从风险识不开始。就房地产开发贷款项目而言，处于开发周期各个时期的风险表现是不同的，它相伴着各个时期的要紧任务而产生。在前期工作时期，结合土地猎取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设时期，针对所开发的项目招标选择承包商，商订分包合同，进行工期质量成本操纵等要紧任务，项目自然条件、工期、质量、成本操纵等事项是面临的要紧风险。在租售治理时期，面对出租、销售和物业治理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾难和意外事故风险。项目经营者治理能力的差异性。由于房地产开发贷款项目是一个复杂、系统工程，需要项目治理者具备技术、市场、法律、金融等企业价值运营各环节所需知识和体会，而事实上，单个项目治理者不可能具备这些素养，必须由组成一个项目治理团队来完成。而不同的团队治理者，在体会、能力及市场把控、客户需求都有专门大差不，项目治理难免显现各种被忽视的咨询题，带来潜在风险。3.3.4房地产开发贷款项目的政策房地产业受政策阻碍庞大，政策的变动直截了当阻碍到房地产项目开发的成本和收益，从而对银行信贷质量产生阻碍。①与都市建设总体进展不同步的风险都市供水、供电、供暖、供气(煤气、天然气)、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是依照都市的总体进展规划有步骤、有打算地进行，假如市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会极大地阻碍房地产开发项目的开发成本和开发进度。②房屋拆迁政策变化的风险国家对都市房屋拆迁有明确的政策和规定。随着经济的进展和都市建设的需要，都市房屋拆迁的标准、要求有可能会发生变化。房屋拆迁政策的变化会阻碍公司的开发成本，从而阻碍公司的收益。③房地产业税收变化的风险国家经常采纳税收调控房地产业，如土地增值税、固定资产投资方向调剂税、契税等。这些税收政策存在变化的可能。假如国家提高税收标准或开征其他税种，将使公司的盈利水平降低。④购房贷款政策变化的风险目前依靠银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高，假如银行改变房地产信贷政策，则会阻碍公司房地产项目的开发与销售。近期房地产政策的变更要紧是中国人民银行公布了银发［2003］121号《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》，121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定。由于新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，因此房地产投资增幅、竣工面积增幅、销售面积增幅、销售价格增幅等反映房地产行业的指标有可能显现回落。尽管《通知》要紧是对中高价房、商业用房、土地出让金等贷款政策的收缩或改变(而公司要紧从事中等价格的住宅商品房开发和销售)，结合公司具体情形的分析，121号中的规定将可能导致购买第二套以上(含第二套)住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情形，从而对公司在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面阻碍，使公司的以后经营面临一定的风险。3.4房地产开发贷款风险形成缘故分析防范风险的前提是对产生风险的成因进行合理的讲明和分析。笔者认为，房地产开发贷款风险的产生要紧基于四方面缘故：一是由于房地产项目开发本身具有高风险性，二是信息不对称条件下各方基于利益相互博弈的结果；三是房地产开发贷款的发放额度要紧依据评估价值来确定，对房地产开发项目的市场状况、现金流及偿债能力分析与评估不足。3.4.1房地产项目开发本身具有高风险性（1）房地产开发企业资质不高，自有资金不足，大部分资金来自于银行信贷资质低意味着大部分企业不具备利用自有资金开发大型项目的实力。开发商筹资过程中，除了开发商直截了当向银行筹措开发贷款外，其他资金的来源也有相当部分间接来自银行贷款。一是自筹资金要紧是依靠预售房款和银行的流淌资金贷款，而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。二是关联企业的资金往来也是“自筹资金”的一个重要来源，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款。规模较大房地产开发企业，一样都采纳注册项目公司的做法。所谓项目公司是指针对一房地产项目开发而设立的公司。各项目公司的母公司实际操纵着各项目公司的资金运作和治理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用，而关联公司的资金专门难排除银行资金参与。三是建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。由于建筑安装企业的行业特点和积存有限，因此它们的代垫款多来自于银行贷款。由此可见，不管资金以何种形式显现，大多差不多上从银行出去的。（2）房地产开发企业通常采取滚动开发模式进行融资由于房地产开发企业自有资金比例低，负债比率高，通常则采纳滚动开发模式进行项目融资，适应性拖延银行资金转作自身下一步开发资金的来源。开发商通常把开发的项目分成几期，如“一期”、“二期”和“三期”，先投入部分资金，在启动项目，取得土地，办理“四证”之后开发“一期”，在销售许可证等“五证”齐全之后预售商品房，获得预售收入。用“一期”预售收入完成“一期”工程并着手开发“二期”。银行的信贷资金一旦进入房地产开发企业，就会成为房地产开发企业“滚动开发”的资金来源。房地产开发企业将大量本应归还银行的信贷资金投入到滚动开发中，而开发过程要受到建筑材料价格，地质勘探费用，以及市场竞争等诸多不确定因素的阻碍，当这些不确定因素发生波动时，开发商无法承担的负担必将最终转移给银行，银行将成为最终的风险承担者。（3）信贷资金全程参与了房地产业的资金流淌过程，产生了相应的风险特点那个过程可分为以下三个时期：一是土地一级开发时期。就房地产开发而言，那个时期的要紧任务是把“生地”变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又要紧来源于土地转让。二是房地产开发时期。这一时期是开发商集中向商业银行借贷开发贷款时期。三是房地产销售时期。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向业主提供购房贷款支持。（4）房地产市场过热房地产开发企业缺乏对经济宏观上的把握，对房地产行业状况也缺乏全局性的认识，为了追求高利润，盲目上规模、上档次，形成房地产市场的局部泡沫，而由此导致的咨询题越来越严峻。一是商品房空置面积、空置率上升。二是房地产开发企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快，这必定导致地价的攀升，从而带动房价非理性上扬。三是商品房开发结构性失衡，高档房、不墅占比不合理。这一切必将导致企业过度借贷，使其财务风险、投资风险上升，最终威逼银行信贷资金的安全。3.4.2银企之间信息不对称由于房地产市场的庞大容量和进展潜力以及近年来蓬勃进展的良好势头，为商业银行拓展房地产金融业务提供了庞大的商机，随之而来的房地产金融风险也日渐显现，尽管形成风险的缘故各异，但深层次的缘故确实是由信息不对称所导致的逆向选择风险和道德风险。由于我国房地产开发企业过分依靠银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。按中国人民银行规定开发企业自有资金达到35%以后才能申请房地产开发贷款，但在实际操作中，专门难判定自有资金是资本金依旧借款资金。多头贷款，拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发是众所周知的隐秘。在我国国有土地使用权的取得并不是完全取决于房地产企业的资金实力，更多的是依靠资金实力以外的关系和背景。取得了土地，房地产开发企业不用投入多少自有资金，将银行信贷资金作为其长期周转金，完全利用银行信贷资金为其赚取高额利润，经营风险转嫁到银行信贷资金上。一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的缺失，银行不良贷款由此产生。3.4.3对项目的现金流、偿债能力及市场状况分析与评估不足房地产开发贷款一样是以所购土地及在建工程作为抵押和发放贷款的要紧依据，然而开发贷款还贷来源应该取决于项目销售本身产生现金能力，而不是担保价值上。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款的归还完全取决于项目是否开发成功，项目的销售利润是还本付息的来源。因此，目前大多数房地产开发贷款项目对处于不同开发时期、不同类型的房地产开发项目贷款的市场风险操纵不足；对项目现金流、项目经济效益及偿债能力的关注不够，缺少对贷款项目的综合评估。第4章房地产开发贷款项目风险估量与评判指标体系构建4.1项目风险估量原理项目风险估量一样遵循以下原理：（1）大数法则大数法则为风险估量奠定了理论基础，它阐述了大量随机现象的平均结果出现出稳固性的规律。依照大数法则只要被观看的风险单位足够多，就能够对缺失发生的概率，缺失的严峻程度衡量出一定的数值来。被观看的单位越多，估量值与实际值就越接近。（2）概率推理原理项目风险事件发生是随机的，引起缺失的程度也是不确定的，但就总体而言，风险事件的发生又出现出统计学上的规律性，因此，在项目风险估量中，采纳概率论方法，通过判定随机变量的取值特点和其它特性，据此判定随机变量符合何种概率分布，确定参数，从而估量出风险事件显现状态的各种概率。（3）类推原理由于没有足够的风险统计资料，因此，依照事件的相似关系，借鉴已把握的整体或局部类似项目的风险统计资料，就能够估量目标风险的风险状况。（4）惯性原理因为事物进展具有连续性，即惯性原理，能够利用那个特点来估量房地产开发贷款项目的风险，同时要求系统具有相对的稳固性，能够保持其进展的差不多趋势。4.2贷款项目风险估量方法风险估量确实是估量风险的性质、风险事件发生的概率及其后果大小，以减少项目计量的不确定性。风险估量的对象是项目的各个单个风险，非项目整体风险。风险估量要紧考虑风险事件发生的概率和可能造成的缺失，要紧分为确定性风险估量和非确定性风险估量。在贷款项目风险估量中，项目风险估量的方法要紧有以下几种：（1）不确定性风险估量方法不确定性风险估量方法要紧包括盈亏平稳分析法和敏锐性分析方法。盈亏平稳分析是研究项目投资产品或服务数量、成本和利润三者之间的关系，以收益与成本平稳，即利润为零时的情形为基础，测算项目的生产负荷状况，计量项目的风险承担能力。盈亏平稳点越低，讲明项目适应市场变化的能力越强，承担风险的能力越大。敏锐性分析方法是利用敏锐性的方法，敏锐性是指由于特定因素或变量（如材料价格）的变化而引起评估目标（如成本）的变动幅度。假如这一因素在一定范畴内变动但不对评估目标造成变化，就能够被认为对评估目标是弱敏锐性因素，反之为强敏锐性因素。变动因素能够是一个，也能够是多个。盈亏平稳分析法和敏锐性分析方法是静态风险估量方法，它们尽管能够回答哪些变数或假设对开发贷款项目阻碍大,但不能回答哪些变数或假设最有可能发生变化以及变化的概率,这是它们在开发贷款项目风险估量方面的缺点。（2）确定性风险估量方法确定性风险估量方法要紧定量、定性或两种结合方法，定量方法要紧是利用历史统计资料进行风险估量；定性方法要紧是利用体会推断进行风险估量。贷款项目从立项、设计、可行性分析、批复到实施过程中是一个复杂的动态过程，在那个过程中会每个环节都会受到来自不同的风险因素阻碍，因此，开发贷款项目中的风险是由许多风险构成的动态风险体系，这些风险可能进行定量或定性估量。因此，定性与定量结合风险估量方法在贷款项目中得到广泛应用，综合推断法确实是其中要紧的一种风险估量方法。综合推断法又称外推法，是利用已有数据并结合主观分析判定，来估量项目风险发生概率的一种综合风险估量方法。综合推断法又可分为前推法、后推法和旁推法。①前推法前推法确实是依照房地产开发贷款项目往常的历史体会和资料推断出以后事件发生的概率和后果，是最为常用的外推方法。假如历史数据具有明显的周期性，那么外推就可认为今后的情形会是历史简单重现，也确实是历史数据的序列特性直截了当投射到以后的状况中，据此直截了当对项目风险做出周期性评估。假如从历史记录中看不出明显的周期性或历史数据不能构成专门好的序列，有时需要从逻辑上的可能性及实践体会动身，去推断过去未发生的事件在今后是否有可能发生。②后推法后推法是手头没有房地产开发贷款项目历史数据可供使用时所采纳的一种方法。由于项目的一次性和不可重复性，因此在项目风险估量经常用此法。后推法确实是把未知的想象的事件及后果与某一已知事件及后果联系起来，也确实是把以后风险事件归结到有数据可查的造成这一风险事件的一些初始事件，从而对风险做出评估和分析。例如，对某项目需考虑自然灾难风险，假如没有该地区自然灾难方面的直截了当历史数据，可将自然灾难的概率与一些自然灾难数据联系起来考虑，估算出足以引起自然灾难的“假象大雨”或“假象风暴”等等，依照这些假象灾难发生的概率，就能够对项目运作中的自然风险做出风险估量。③旁推法旁推法确实是利用与房地产开发贷款项目类似项目的数据进行外推，用某一项目的历史记录对新的类似项目可能遇到的风险进行分析评估和分析。例如，能够通过搜集类似项目的数据来估量本项目所面临经济风险等发生的概率和缺失程度。4.3房地产开发贷款项目风险估量的计量标度风险计量结果需要用有关指标来表示，通常使用标识、序数、基数和比率四种标度。（1）标识标度。标识对象或事件，用来区分不同的风险，但不涉及数量。不同的颜色和符号都能够作为标识标度。在尚未充分把握风险的所有方面或同其它已知风险的关系时，使用标识标度。（2）序数标度。事先确定一个基准，然后按照与那个基准的差距大小将风险排出先后顺序，使之彼此区不开来。利用序数标度还能判定一个风险是大于、等于、依旧小于另一个风险。然而，序数标度无法判定风险之间的具体差不大小。将风险分为已知风险、可推测风险和不可推测风险用的确实是序数标度。（3）基数标度。使用基数标度不但能够把各个风险彼此区不开来，而且还能够确定他们彼此之间差不的大小。（4）比率标度。不但能够确定他们彼此之间差不的大小，还能够确定一个计量起点。风险发生的概率确实是一种比率标度。4.4房地产开发贷款项目风险估量的流程一样情形下，开发贷款项目风险估量需要通过以下几个步骤。（1）确定项目风险估量的目的与要求。（2）搜集、整理风险资料。数据是风险估量的基础，风险估量资料包括与项目有关的风险历史资料以及现有的项目的有关资料。（3）选择项目风险估量的方法。风险估量方法专门多，应依照风险估量标的风险状态特点以及后续的风险处置的需要，确定项目风险估量的目的要求、搜集、整理风险数据、选择风险估量方法、估量风险发生概率估量风险可能引起后果或缺失的严峻程度得出结论。（4）估量项目风险发生概率。估量风险后果或缺失的严峻程度。（5）修正偏差并得出结论。风险估量过程涉及主观概率，并会因为风险估量中人们会倾向于采纳小数法则所产生的系统性偏差，因此要对风险结论进行检验和修正以使风险估量结果更客观。房地开发贷款项目风险估量流程如图3所示。图3房地产开发贷款项目风险估量流程房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。目前我国的商业银行房地产开发信贷增长速度快，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2018年达到19300亿元，年均增长25.8%。然而，随着房地产开发贷款规模的不断扩大，它给银行带来的风险和潜在风险也在积存，因此，房地产开发贷款项目的风险评估应引起足够的重视，对房地产开发贷款的风险作到早监测、早防范。4.5房地产开发贷款项目风险评估依照我国商业银行对房地产开发贷款治理方法的规定，目前我国商业银行对房地产开发贷款项目的风险治理要紧是通过项目评估来完成。房地产开发贷款项目的评估内容，重点是在项目可行性研究的基础上，从银行的角度对项目在技术上、财务上和经济上的可行性和可靠度进行全面评估。重点内容包括：（1）承贷企业资信评判要紧包括：承贷企业差不多情形（历史沿革和公司差不多情形）、承贷企业经营者情形（法人、公司高层治理人员及公司人员整体水平）、承贷企业经营情形（开发业绩及组织结构）、承贷企业财务状况（资产状况、负债状况及所有者权益状况）、财务指标（偿债能力评判：资产负债率、流淌比率和速动比率，盈利能力分析：销售利润率、净资产利润率、总资产利润率及总资产净利润率等）（2）项目概况评判要紧包括：项目差不多情形、项目建设合法性评判、项目进展评判及相关单位的资质评判（3）项目市场分析要紧包括：投资环境分析、总体市场分析、区域市场分析及项目SWOT分析；（4）投资估算和资金筹措评估要紧包括：总投资估算（土地费用、前期工程费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、治理费用、财务费用、销售费用、其他费用及不可预见费用）、投资进度及打算（已投入资金情形和后续投资打算）及自有资金评判；（5）项目财务分析与评判要紧包括：项目财务效益推测（收入测算、销售税金、投资成本、利润总额及净利润）、财务现金流量分析（项目财务内部收益率、项目财务净现值）、资金来源与运用分析、借款清偿能力分析（利息备付率、偿债备付率）、不确定性分析（盈亏平稳点（BEP）、敏锐性分析）。（6）贷款方式分析及项目风险效益评判贷款风险评判是将项目贷款按五大方面、四类风险程度进行打分评判。风险评判五方面是：政策和地区性风险、借款人风险、项目风险、担保风险、其他风险。四类风险程度由低到高的顺序为：低风险、较低风险、较高风险