XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报

25三月2024XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报我们，是来改变的！XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报改变，从读懂市场开始XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报恒大金碧天下小高层/洋房住宅：4590元/㎡起商业：7000元/㎡爱涛天逸园多层住宅：均价5000元/㎡时代景城高层/多层/洋房/商业琴韵华庭多层塞纳名邸多层住宅:5000元/㎡印象花园小高层住宅：均价4000元/㎡一品骊城多层/洋房住宅：洋房6000-6500元/㎡多层4700元/㎡万辰广场小高层/高层住宅：均价6000-6200元/㎡商业：17000-18000元/㎡金东城世家小高层住宅：均价4700元/㎡金庭国际花园花园洋房住宅：洋房5000-6000元/㎡商业：8000-8300元/㎡百美山庄独栋独栋：13000-16000元/㎡凤凰小镇独栋/双拼独栋：11000元/㎡双拼：8500元/㎡待售在售人民医院水岸新都花苑小高层住宅：均价5600元/㎡水岸康城小高层住宅：均价5500元/㎡蓝湖西岸公寓/洋房/别墅体育馆省重点中学和园高层城南区域溧水主要商业街溧水县政府溧水城区楼市地图本案XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报2010年溧水城区11个在售项目市场监测楼盘上市成交可售细项套数面积（㎡）套数面积（㎡）套数面积（㎡）爱涛天逸园367222823082052048948金东城世家3583004626124740975306宏进锦绣家园46840969341326721278297南方新城406475682833241412315154荣昌花园240312471121499012816257万辰广场5096522950353052612177学府雅苑4304840940144550293859金湖家园住宅小区47459410954373640亚东同城印象家园200194061881843412972琴韵华庭108109541081095400珍珠佳苑5459695153713598合计31873266732566258651610672082010年，溧水城区主要在售住宅项目供求比1.26，上市量同比增长200.47%，成交量同比增长168.85%，供求关系良好2010年溧水城区市场状况整体市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报时间成交套数成交面积2011年1月份532631762011年2月份6174282011年溧水城区市场成交状况2月份成交大跌一是因为春节传统淡季，二是受新政影响，三是市场供应量较小。整体市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目名称当前均价在售项目后续上市量水岸新都花苑5600--5900元/㎡水岸康城5400--5800元/㎡爱涛天逸园5000元/㎡金东城世家4700--5200元/㎡万辰广场均价6200--6500元/㎡一品骊城多层4700元/㎡未来上市楼盘蓝湖西岸价格待定时代景城预计6000-6500元/㎡和园6000--6200元/㎡溧水城区主要在售项目价格走势价格已经破6000大关，价格空间已经打开整体市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报溧水城区存量房面积分析市场存量大多去化完毕，余下均为130以上大户型本案产品130平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战销售抗性较大产品整体市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目名称待开发量在售项目后续上市量水岸新都花苑10万方水岸康城8万方爱涛天逸园24万方未来上市楼盘蓝湖西岸9.26万方时代景城13.7万方和园7万方合计72万方区域市场分析溧水城南区域待开发量区域未来待开发体量达到72万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报溧水城南区域供求关系2010年区域内仅水岸新都推出1.17万方，全部去化完毕，2011年潜在市场供给压力较大，未来竞争激烈。楼盘上市2010年成交备注水岸新都11704.6211704.622010年推出房源当年去化完毕水岸康城无上市量无成交2010年未有房源推出时代景园项目尚未开盘前期蓄水项目从2010年8月份开始，全盘蓄水和园项目尚未开盘前期蓄水一期尚未开盘，已全部内部认购完毕区域市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目名称物业形态预计上市时间在售项目后续上市量水岸新都花苑高层待定水岸康城高层/小高层5、6月份爱涛天逸园小高层今年开盘未来上市楼盘蓝湖西岸公寓/洋房/别墅与本案同期时代景城高层/多层/洋房/商业4、5月份和园多层/小高层5、6月份溧水城南区域未来上市量区域内未来上市以高层小高层产品为主，大部分楼盘集中在2011年5月份前后开盘，具体上市面积待定本案7月份开盘，面临客户被市场分流局面区域市场分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报竞争项目对比分析楼盘选取说明主要选取区域内项目万辰广场作为当前溧水市场标杆项目，我司认为具有研究价值XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名开发公司开发公司背景品牌影响力老城区标杆万辰广场江苏万辰投资置业有限公司

在扬州、淮安及南京开发商业+住宅项目★★区域已开发项目水岸新都南京鸿盛房地产有限公司

★水岸康城南京中孚置业发展有限公司

公司以房地产经营开发为主★爱涛天逸园南京爱涛置地有限公司投资商为国企江苏宏业集团，公司主营食品★★★区域将上市项目时代景城溧水新时代房地产开发有限公司★和园南京银都置业有限公司★康利华府南京康利置业有限公司品牌对比目前溧水城区市场上无品牌开发公司十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报形象定位对比形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段项目说明案名定位语推广口号老城区标杆万辰广场城市中央巅峰生活场你的一步，与世界同步区域已开发项目水岸新都人文美境自在生活守望幸福升起的地方月是故乡明幸福水岸家水岸康城暂无暂无爱涛天逸园西班牙风情美域暂无区域将上市项目时代景城新行政中心、公园式、水岸欧洲庄园暂无和园溧水首席全功能暂无康利华府待定待定十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名项目规模已去化老城区标杆万辰广场8.2万平方米8万平方米区域已开发项目水岸新都20万平方米10万平方米水岸康城24万平方米19万平方米爱涛天逸园26万平方米2万平方米区域将上市项目时代景城13.7万平方米0和园10万平方米3万平方米本案30万平方米0项目开发规模对比区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名建筑设计公司容积率绿化率老城区标杆万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司2.1938%区域已开发项目水岸新都北京保利达建筑设计有限公司1.335%水岸康城南京溧水建筑设计院1.1940%爱涛天逸园南京市建筑设计研究院1.2541%区域将上市项目时代景城未上市和园未上市康利华府容积率2.2，建筑密度13%整体规划对比市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象。十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名建筑风格老城区标杆万辰广场现代区域已开发项目水岸新都欧式风格水岸康城简欧爱涛天逸园西班牙区域将上市项目时代景城欧式和园现代康利华府ARTDECO本案使用ARTDECO风格，品质感强建筑风格对比十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报立面及建材对比作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作为产品升级的方向，但还需要加强项目说明案名立面材质智能化与节能材料老城区标杆万辰广场大理石、面砖、涂料一卡通门禁系统、节能保温墙体、断桥隔热中空玻璃、挤塑保温板区域已开发项目水岸新都面砖、涂料红外线防盗系统水岸康城涂料、面砖可视对讲系统爱涛天逸园涂料可视对讲、红外监控、外墙保温、中空玻璃区域将上市项目时代景城待定待定和园涂料待定康利华府待定待定十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报景观规划对比大部分项目都有中央水系景观但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺景观规划水平不高项目说明案名景观设计公司景观规划老城区标杆万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司打造主题社区公园，社区中央水系区域已开发项目水岸新都南京枫和林环境设计有限公司中央水景水岸康城上海江南建筑设计院有限公司四川分公司大型水系爱涛天逸园美国21世纪景观公司中央台地花园区域将上市项目时代景城未上市中央水系景观和园未上市无特色景观康利华府上海绿茵景观公司十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名外部配套内部配套老城区标杆万辰广场苏果超市、KFC、医院、学校、步行街、购物中心、各大银行KFC、超市、大型商业、主题社区公园区域已开发项目水岸新都政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆无水岸康城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆幼儿园、沿马路商铺爱涛天逸园溧水县中、集贸市场、银行、医院社区幼儿园区域将上市项目时代景城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定和园政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定康利华府政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆综合商业、会所内外配套对比本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报营销中心对比市场上营销水平较低，售楼处装修普通，服务水准不高项目说明案名面积装修服务老城区标杆万辰广场约150★★★售楼处配备保勤，由于项目处于尾盘，置业顾问接待缺乏热情区域已开发项目水岸新都约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员水岸康城约250★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员爱涛天逸园临建约60★置业顾问热情主动区域将上市项目时代景城约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员和园约100★置业顾问接待客户很随便，无工装，无其他服务人员康利华府待定待定待定十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名物管公司物业费老城区标杆万辰广场银城物业

物业费暂定为1元/平方米·月区域已开发项目水岸新都南京好管家物业有限公司

0.45元/平方米·月水岸康城南京好管家物业有限公司

0.4元/平方米·月爱涛天逸园爱涛物业0.4元/平方米·月区域将上市项目时代景城待定待定和园待定待定康利华府待定待定物业管理对比仅万辰广场物业公司有品牌十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报面积对比本案主力产品与市场主力吻合，但本案大面积户型比重较大，对销售提出了挑战主力区间十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目说明案名地下停车老城区标杆万辰广场地下停车场，电梯入户区域已开发项目水岸新都地下停车场，无电梯入户水岸康城没有爱涛天逸园地下停车场，电梯入户区域将上市项目时代景城地下停车场，电梯入户和园地下停车场，无电梯入户康利华府地下停车场，电梯入户地下车位对比大部分项目都有地下停车位，中高端项目设置双大堂十二大要素对比分析XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报市场小结2010年以来，溧水市场供求关系良好。溧水城区滞销产品为大户型产品，本案有较大比例户型面积超过130平方米，这对本案销售提出了挑战。溧水城南区新推出房源价格纷纷突破6000元，价格上涨空间已经打开。区域市场未来上市量大，且区域楼盘集中在4，5月份集中开盘放量，客户分流与区域内同质竞争不可避免。XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报新润城观点溧水城区没有真正意义上的标杆项目XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报改变，和而不同PART2[产品]XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报不同引领市场和迎合市场，切合市场XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报我们的现状（产品透视）产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目经济指标产品篇项目占地：210亩住宅总建：25万㎡（不含地下）商业综合体：6万㎡（4万招商，2万销售）纯高层、art-deco风格建筑容积率：2.2住宅建筑密度：13%总体建筑密度：29.8%XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报产品特征：溧水第一高的高层住宅项目外部配套：体育中心、人民医院、溧水高级中学（省重点）；内部配套：社区服务中心，文化活动站，会所&商业区，居住、商业零干扰建材特色：节能低碳，充分利用太阳能节能技术，小区环境照明采用太阳能电池草坪灯，以节约电能。

项目现期4大特点产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报四大创意主题社区中心：以中轴景观带，绿地与列植乔木交织成多功能核心活动场地，为社区活动中心提供开放性的空间枢纽，兼具日月四季风情且具高独特性公共空间，展现出本社区空间文化内涵特征。组团中庭：将住宅组团依植被及风格设置为四个大型组团社区。以景观小品手法凸显半私密性开放空间特征，同时满足消费、救护及避灾等要求。建筑体既有现代简约的纯美舒适（高品质），又饱蕴楼盘气质上的从容高远（高视野），表达日常平淡世界的距离的生活，一种有差距有差别的品质生活。景观设计：在一定程度上设计未来业主的生活品味和追求，也在一定程度上介入它的定位策划。生活的别处---现代，简洁。体现大气，现代化成熟社区的新面貌。产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报别具风情的建筑风格产品篇art-deco建筑风格，高贵，典雅极富质感的高端品质社区XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报异域风情六大主题花园，打造唯美浪漫居住空间1234651、米罗花园2、郁香花园3、普罗花园4、红玫瑰花园5、静思花园6、琴海花园产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目SWOT分析产品篇SWTO超低密度建材节能低碳6大主题公园溧水首个最高层城邦自配6万方商业综合体art-deco建筑风格地产美誉度不高得房率低新政给力城南新区的发展同质化竞争大户型产品滞销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报城，以盛民也。

---《说文解字》，许慎，东汉建光元年(公元前121年)城，是承载民众的地方，是承载生活的容器，是有精神的场所，是可以满足人们一切生活需求的地方，是人们可以发泄喜怒哀乐的地方……项目核心的产品优势——城产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报作为一个地标性地产项目，要重新创造出强调社会交往和安康幸福的城市

——美国马里兰州开发商詹姆士•罗斯不仅注重街道和开放的空间规划，也注重社区中建筑的规划，并且悉心处理好住宅与其周围建筑的关系。——拉德伯恩思想活力和谐的社区生活开放的空间和道路把居民们在自然界中联系起来，居民们购买住宅时也获得了一个巨大的“城市客厅”。通过这一场所，形成相互联系的邻里主义。产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报综合中外名家观点具备相当的规模有精神的场所满足人们一切生活需求的地方强调社会交往和安康幸福的城市注重街道和开放的空间规划注重社区中建筑的规划悉心处理好住宅与其周围建筑的关系。有活力和谐的社区生活有相互联系的邻里主义。所谓“城”有8大特点产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利造城运动关键词：品牌的、品质的、唯美的、和谐的、活力的、生长的“造城运动”模块品牌之城唯美之城精致之城活力之城生活之城人性之城产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报品牌之城南派企业背景携手南京知名公司，齐力打造溧水首席大景观海域风情花园社区唯美之城以art-deco建筑风格和景观营造一座令人深深沉醉的优雅的、悠闲的、艺术的、格调的美丽之城。精致之城康利·第一城以“实用+美学=精致”为设计理念，控制总价，精心打造户型，还原生活真谛，写真美好人生，构筑精致之城。活力之城30万平米大规模社区，是一个具有生命力的成长型社区，品牌、物业、生活与业主、客户、市场共享成长喜悦，鸿篇巨制，可持续发展，构筑活力之城。生活之城自配大型商业综合体，充分满足日常生活所需求，俯拾即得的便利生活以及浓厚的社区氛围打造生活之城。人性之城客户是第一位的，康利·第一城一直立足人性，充分挖掘人性深处的需求，从销前、销中到销后，从品牌、产品到服务，满足客户需求，打造人性之城。

产品篇XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报与“城”对比我们发现与“城”的共性产品篇1、近30万方的开发规模-------我们已经具备一个城邦的规模2、近2000户的人家，开放的城邦交通体系-------我们是一个可以承载人们生活梦想的品质城邦3、6大主题公园、6万商业综合体-------我们是一个可以提供给人们休憩、交流、共享的场所4、节能低碳的品质建材-----我们可以提供人们更环保更健康的时尚生活XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报我们可以做的更好XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报全面导入设计营销化让市场最大限度接受产品！XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报增加亮点1个城邦主题特色2大健康漫步的社区环线3大运动风尚的活力园区100大令人迷醉的社区细节增加四大亮点，城邦跃然眼前XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报创建1个中西合璧的的风情社区“形于外，神于内”节点处设置互动的、人文的情景小品，增强社区文化氛围，提升住区活力增设主入口干道情景景观轴丰富社区景观节点、步行动线增加亮点1XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报创建1条漫步的社区，开始低碳健康的生活社区异域风情主题公园环组团步行道环社区健身跑道基于现有产品规划，增设低成本高性价比的产品附属硬件，提高产品性价比。增加亮点2XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报创建3个和谐的活力社区宠物园地---给社区业主的宠物在小区草坪开辟专门的宠物休闲场所运动园地---为充满活力的人们提供释放能量的运动场所：2个羽毛球场、1个篮球场活力园地—4个亲子园区、3个老年活动区增加亮点3XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报营造100个产品细节>建筑表现：灯饰廊柱屋顶各道门窗>建筑材质：保温隔热节能>小品景观：雕塑铺砖花架路牙植被组合>社区生活道具：休闲座椅垃圾筒各类标识牌>物业管理方面：巡更管理的细节

>智能化管理方面：各类警戒环节处理增加亮点4XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报于是，应运了溧水的5个第一城邦！溧水第一个纯高层低碳节能居住城邦溧水第一个中西合璧的风情活力社区溧水第一个环社区漫步跑道溧水第一个环组团步行道溧水第一个异域风情中心景观公园XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报构建新的邻里模式共享的空间系统人与自然和谐共生强调和谐社会交往安康幸福的城市生活模式尊贵典雅·和谐·活力海派城邦高贵的、现代的，时尚的最安静、最原生态的生活细致精美的建筑立面具有真正艺术精髓的生活臻品简约生活的绝对影响力ART-DECO的建筑风格超级配套+主题公园开放的空间尺度释放活力异域风情社区，花园慢生活产品定位XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报谁是我们改变的第一批受益者？XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报核心客户辅助客户溧水大型企事业中高层领导、技术人员政府公务员、地缘性首改客户周边高收入乡镇家庭南京去溧水投资人群（看溧水新政落实具体情况）客户群划分客群研究XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报新润城帮您再细分溧水当地企事业管理层或高级技术人员私企老板/当地小商户打工返乡并有一定经济实力的创业者周边乡镇有一定经济实力的乡镇居民政府/商会/工商等高端人群客群研究子女就读溧水高中的家庭XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报客群研究与分析客户分析新政下，溧水的消费者市场洞察春节前，溧水全县有集中成交（单月超过550套成交）XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报本次执行细则中提到的“本市市区”包括11个区

“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。最新情况南京2011.2.19日出台标准版《限购令细则》，明确规定溧水县和高淳县参照本通知执行“本市市区”包括11个区“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。[“本市市区”包括11个区“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。[消息来源：HOUSE365链接地址：/d0t1l2p3/1000000/2011/02/14/025204/XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报这是一个契机吗？新政的出台会让溧水与南京关系变成昆山与上海的关系吗？XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报新润观点客群研究与分析客户分析这一刻，溧水已大不同！XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报PART3[]营销第一城概念呼啸而来！XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报三大战略产品战略营销战略品牌战略高调塑造康利投资商品牌尊贵典雅、和谐、活力、海派城邦全方位体验式营销康利·第一城三大战略改变溧水营销推广XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利·第一城三大营销策略数据库营销体验式营销活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报聆包括：广场音乐现场音乐样板间音乐顾问语态电话彩铃赏闻尝感客户体验系统包括：迎宾规范现场展示广场展示服务展示包括：现场食品样板间食物其他体验包括：广场花卉现场香水现场雪茄样板间咖啡包括：现场软包现场物料礼品选择康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报Part1:聆听从客户迈入中心广场、再到营销中心和样板间……整个过程就是一场被浪漫环绕的聆听仪式。康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报在熙熙攘攘的人群中听到背景音乐的浅吟低唱瞬间像是找到一个久未相逢的知己音乐在缓缓流淌与此刻的时光保持着同样的节奏售楼员恰到好处的微笑将音乐衔接成对话这里的每一处，都充满着欢欣体验关键词：烘托气氛和情调客户体验系统听觉系统音乐魅力建议播放音乐：拿波里之夜康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报对现场的保安人员及顾问人员作相关的培训，在接待礼仪及语态上，不光达到礼貌，亲切的基本要求，更应该在细节的处理上，体现出档次感及气质。如下雨天对客户的软性服务，与客户攀谈的话题选择等。客户体验系统听觉系统员工语态这就是生活我们的口号：康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报Part2:鉴赏高规格的迎宾礼遇、极富品质的现场感官……置身其中，享受礼遇追捧的成功感。康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利实力展示专区体验式营销系统感官系统——视觉品牌实力康利品牌成长史过往服务客户康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报迎宾规范：迎宾人迎宾专员身着与保安不同的专业迎宾服配备纯白手套，为客户营造尊贵感迎宾人员客户体验系统视觉部分迎宾规范迎宾规范：迎宾道在客户下车之后一条高贵尊荣的迎宾道呈现在眼前红地毯的铺设带来浓重的仪式感金属红绸扶手杆营造出万众瞩目的荣耀感红地毯迎宾道康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报迎宾规范：顾问服装服装是高明的政治品味、品质以及态度都于此彰显经典品牌和款式简洁风格和庄重气质令穿着者充满自信和活力对客户而言也是一种高尚礼遇它代表了至高生活品质客户体验系统视觉部分迎宾规范康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报样板房/样板区内配有专职管家/保全人员他们非常了解项目的特色他们乐于为来参观的客人讲解服务客户体验系统视觉部分迎宾规范1.参观样板房时不使用鞋套、居家生活氛围营造（无距离感体验式营销，借鉴星河湾项目）2.样板房/样板区欢迎来宾拍照留念（样板房欢迎拍照留念，借鉴东部华侨城）康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报1，售楼处差异化，做到一举成名将现场展示中心接待区包装为具备意式风情的咖啡屋和红酒吧，并放置一些和客户身份相匹配的、讲述生活的杂志书籍等各类刊物。如《凤凰LIFE》《MAP》《孙中山传记》《李嘉诚传记》《财富杂志》《21世纪经济观察报》2，以本项目会所，提供专属会员的高档个性化服务客户体验系统视觉部分现场展示康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报客户体验系统视觉部分现场展示3、样板区所有通道均提前放入异域风情花园街道4、样板要气势恢宏，主体景观要有层次，植被要多样，要有品质感，有端景，有亮点，有细节康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报客户体验系统视觉部分现场利用

在项目红玫瑰花园广场设置小型“假教堂”，吸引新婚夫妇前往拍照留念。

联系知名影楼，将项目作为婚纱摄影基地并与其签约。将红玫瑰花园打造成婚纱摄影基地康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报Part3:品尝细微到每根烟丝、每滴红酒、每盘糕点……在本案，随时随刻品尝格调生活。康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报现场高端饮品上好的红茶、上好的咖啡、专业器皿、福建特色的下午茶；客户体验系统味觉部分现场饮品康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报Part4:闻香花香、酒香、香水、香薰……在被高雅浸润的空气中，闻香识本案。康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报带着香氛热情接待：置业顾问香水清新淡雅的香味，无形间拉近与客户的距离同时为客户带来舒适愉悦的体验2.建议香水品牌CHANEL5号（女士）GUCCI（男士）客户体验系统嗅觉体验现场香味3.在景观样板区设置多点位香薰/在样板间空调出风口设置香贴4.所有楼书和请柬等物料均保持和样板房一致的气味康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报Part5:感触从现场的整体装饰，到样板间的一个把手，甚至细微到单张的用纸……这里的每个细节，都值得用您用心去细细玩味康利·第一城三大营销策略体验式营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报体验式营销系统思维系统时尚与品质的传递置业顾问全体配备iPAD为客户介绍康利第一城直观、时尚、便捷、高效8、iPAD取代传统销售夹XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报商会营销&大客户营销依托溧水企事业单位资源，利用营销活动，做大客户平台。同时兼顾其他城南地区的企业或集团康利·第一城五大营销策略渠道营销溧水22家商会资源溧水25大龙头企业溧水118家大客户名录名录链接新润城ＣＲＭ管理系统中改善与投资需求人群南京市区投资客户及当地刚性客户自身来访客户数据库XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利·第一城五大营销策略活动营销同行接待日（每月上旬）

——争取意见领袖，争取专业好评，彰显开发商底气媒体接待日（每月中旬）

——争取意见领袖，争取媒体好评主要的活动营销：XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报扛牌运动南京时尚住宅江苏名宅典范南京年度最具价值楼盘南京最宜居住楼盘2011南京年度十大经典楼盘南京最受关注楼盘……丰满项目形象和企业形象，系列符合楼盘的军功章（奖项）：康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报样板房预约参观样板房拍卖样板房神秘买家样板房主题酒会样板房艺术品展样板房系列活动突出项目的产品特色和生活品质，主打名宅生活典范的“楼王”：空中楼王，新名宅生活典范，利用样板房公开制造话题，引爆口碑风暴样板房不设门槛，凡是预约均可参观康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报明星代言---项目面市名车巡游---样板房公开项目推介酒会专题推介会冠军楼盘，冠军见面会项目启动期活动项目启动阶段需要吸引眼球，引发关注，打响产品品牌，造成全城关注，造成第一轮的口碑风暴，为项目销售蓄势加温。因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的话题性活动，规模性的话题性活动营销为主要特色进行组织开展康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报溧水首届万人K歌大赛“舞动青春——青少年音乐大赛”“回想当年——民俗艺人活动”“漫步人生路——铜人行为艺术秀”“三人篮球赛”项目蓄水期活动项目蓄水阶段需要充足的客户资源为项目开盘销售作充分的储备。因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的高频率小规模的人气活动，规模性的大型活动营销为主要特色进行组织开展康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报溧水首届万人健康长跑

业主系列时尚

生活PARTY

艺术品品鉴

文化教育交流等项目开盘强销期活动本阶段公关活动主要配合开盘以及项目特质展开各种高端互动活动，旨在开盘当天吸引媒体关注，增强现场互动，扩大项目知名度以及口碑传播，创造话题，加速项目去化。康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目维护期活动本阶段公关活动主要增强现场互动，进一步扩大项目知名度以及口碑传播，提升项目美誉度，加速项目去化。客户活动示例：圣诞假面舞会养生美容讲座“留住亲情，瞬间永恒”主题摄影大赛家庭运动季康利·第一城五大营销策略活动营销XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利第一城整体推售建议XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报分组团命名建议为更利于产品宣传推广以及营销理念的植入，建议四期地块分别属于各自的名片，以便易于消费者更记忆，进而提升项目亲和力和品牌力；每期的不同组团也应有符合各自产品线特征的的名称住宅分组团命名方向原则：1、溧水名人方向2、溧水文化方向3、溧水知名代表物方向商业一期二期三期四期康利·第一城推售策略XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目整体推售策略分四期，7大组团，逐步消化保证推盘产品均好性，保证价值最大化，利润最合理化康利·第一城推售策略XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报商业组团推售DNA：

临近商业的一期组团先期推出，保证资金回转，树立品牌形象，打响项目口碑，顺利过渡到二期的销售；三期楼王制造话题效应，制造关注点，掌控溧水楼市局面。四期现房实景亮相，拔高项目形象，抬升项目价格，拉升利润空间，同时为后期商业组团的面世蓄力！批批有楼王，保证推盘均好性1期1组团1期2组团2期1组团2期2组团3期1组团3期2组团4期康利·第一城推售策略XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报项目价格推导比较内容权重评分(水岸新都)评分(万辰广场)评分(水岸康城)评分（本案）加权系数比较系数加权系数比较系数加权系数比较系数加权系数比较系数地理位置15%0.950.142510.150.950.14250.950.1425生活配套5%0.850.042510.050.850.04250.850.0425外部景观5%0.90.04510.050.90.0450.90.045项目规模5%10.0510.0510.0510.05产品规划10%0.90.0910.10.850.08510.1户型设计15%0.850.127510.150.850.127510.15内部景观10%0.850.08510.10.80.081.10.11建筑品质10%0.950.09510.10.90.0910.1开发商品牌15%0.950.142510.150.950.14251.10.165物业品牌10%0.80.0810.10.80.0810.1合计100%/0.9/1/0.885

1.005

推导的价格5715销售现价6350初步推导价格5619.75

6381.75修正因素建筑风格景观新政给力小计修正价格1001001003006681.75-

最终开盘预期6个月增长预期3%6882.2025康利·第一城推售策略XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报整体营销推广计划推广渠道活动营销网络：搜房、新浪网、365房地产网万人K歌会万人健康长跑报纸：金陵晚报、现代快报广播、社区定点短信、DM、社区灯箱楼体巨幅广告牌、户外大牌工程节点营销节点报纸楼体巨幅广告牌、户外大牌名模名车展示家庭运动季留住瞬间，亲情永恒公园文化系列活动圣诞假面舞会时间1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月5月12月客户积累客户积累开盘客户积累具备销售条件样板区公开全部交付开盘认筹认筹销售阶段形象导入蓄水800组办理康利会员享有专属优惠首次面世政策：认筹享受特别优惠认筹目标400目标200二次政策：认筹享受特别优惠储客量：1200个认筹目标600目标300销售目标10月国庆一期二批开盘7月16日一期一批开盘XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报户外媒体打头，以活动带动媒体以体验营销打动客户媒介策略：·如溧水地方政策较为宽松，可考虑在机场高速设置户外形象XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报推广费用分配首期总推广费用预算：总销售额×0.8%=6亿1200万612000000×0.8%≈约490万费用分配媒体费用分配类别比例费用（万）互动活动20.41%100户外30.61%150网络6.12%30电视电台2.04%10广告包装16.33%80纸媒22.45%110其它2.04%10合计100%490XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报VI展示部分视觉表现XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报康利第一城品牌标签，贵族烙印品质人居，名宅典范海派风情，花园社区无忧生活，置业首选全城仰望的贵族领地标杆级别的情景园林主推案名简述XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报推广口号制定原则让户外大牌参与话题营销必须符合产品品质及档次形成全城的口碑风暴XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报感动溧水，康利第一城康利进军南京的首席力作感动城市，感动生活，感动你我标杆名宅典范，引领溧水居住潮流贵族气质，海派风情，一业在手传接百年推广口号XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报方案一XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报方案二XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报附件一我们这样做事XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报拓展中心品控中心营销策划中心销售中心商业经营管理中心管理中心事业三部事业二部事业一部创意部策划部市场部行政部人力资源部财务部商业三部商业二部商业一部总经理总经办公司架构营销管理XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报一、销售行为监督—全国统一投诉电话二、每月项目品质管理巡查—巡查项目运营细节80项三、每月项目神秘来访客户考核—录音后进行错点分析四、服务项目满意度回访—及时将回访错点信息与项目组告知改正五、项目策划工作跟踪—策划方案制定后执行效率监督六、不定时项目巡查—项目销售案场前后台流程执行抽查七、项目营销活动现场巡查—营销活动模式运用监督与协助八、CRM系统客户回访抽查—客户隔日回访制的执行监督九、成交客户满意度回访执行——成交客户项目销售整体满意度回访新润城品质管理中心监督9大举措营销管理XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报㈢绩效沟通每月直接上级与直接下级应就上月的工作完成情况及业绩表现、下月的改进措施面对面地进行沟通和交流，并做好对话记录、与考核表一起交由隔级上级复核。㈣考核规则⒈绩效考核分三级考核；⒉考核单次分值0分或12分者需要汇报公司获得同意；⒊考核总分值小于等于4分或12分需要汇报公司获得同意；⒋每月总经理或管理中心将对绩效考核进行抽查，一经发现有人情分或打分不实的现象将进行处罚。具体处罚措施参见公司奖惩制度。新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系营销管理XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系㈠考核指标⒈销售任务指标（我们工作的成果？）⒉内部运营指标（我们工作的过程？）⒊技能学习指标（我们能否持续性提高？）⒋品质指标（客户如何看我们？）㈡评分标准1.评分在0-12分之间，10分为合格分，打0分或12分均需有明确具体的事例；2.销售任务指标部分；3.运营指标部分；4.学习指标部分；5.品质指标部分；6.四个指标的得分乘以权重相加为该岗位的最后得分。营销管理XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报一级考核者考核并与下属对话二级考核者考核并与下属对话三级考核者考核并与下属对话HR备案三级考核者审核二级考核HR备案二级考核者审核二级考核HR备案品管中心考核并与考核者对话HR备案总经办备案每月1-2日每月3日每月4日每月