君谊大厦项目市场定位报告(140ppt)

谨呈天津津工房地产公司二零零五年六月二十日君谊大厦项目市场定位报告标准商务办公：8000-10000住宅（公寓）SOLO经济型酒店酒店酒店式公寓写字楼SOHO产权式酒店星级酒店飘一代：5500-7000快速现金流产品高端商务人群：7000-9000长期经营收益/中期现金流回收长期经营收益定位方向的市场细分住宅为低附加值产品SOLO、SOHO为边缘性产品，衍生概念，是经济概念，价值低酒店为长期收益产品产权式酒店应在酒店业成熟地区出现（如海南、泰达）写字楼与酒店式公寓综合价值较高分析三种模式模式1——标准写字楼+酒店式公寓模式2——两栋纯写字楼模式3——两栋纯酒店式公寓平衡关系项目价值最大化商业模式——现金流与利润率风险与收益城市——区域发展项目基础条件竞争市场及客户因素写字楼+酒店式公寓为可成立的定位方向营造1+1〉2的产品结构优势城市区域项目客户项目SWOT分析市场定位价值敏感度发展建议营销策略思路一、理解城市1、天津城市经济的发展状况（1）天津城市发展概况①国民经济快速健康发展

2004年投资情况分析：数据来自于2004年政府工作报告一、理解城市

投资投资额（亿元）比上年增长固定资产投资1258.9820.30%地方单位投资941.2620.50%中央单位投资191.0724.90%②基础设施建设迅速

房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积完成额（万平米）3436.481307.53增长率（%）88.3%44.4%数据来自于2004年政府工作报告③城乡居民收入实现较快增长

人口（万）人口增长率（‰）人均GDP（元）ＧＤＰ增长率（％）消费品总额（亿元）消费品总额增长率（％）人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）恩格尔系数（%）2002年10071.4524271.23.25941.413.193384.236.202003年10111.128643.314.5107414.11031310.4437.702004年10231.183155010.15124716.11146711.1937.20④城乡居民居住条件和环境继续改善全年房屋拆迁总量突破450万平方米，综合整修旧楼区324片，近百万居民受益。城市居民人均住房建筑面积23.10平方米，使用面积17.46平方米，比上年增加0.8平方米。农村居民人均住房面积24.44平方米，比上年增加0.1平方米。数据来自于2004年政府工作报告2、外向型经济迅速发展带动城市的升级⑴天津经济的迅速发展

连续13年保持两位数增长，2004年天津实现财政收入502.1亿元，比上年同口径增长26.7%。天津人均GDP总值达到3000美元。04年下半年，天津全市共批准利用外资项目５３８个，比03年同期增长９．８％；合同外资额３２．２４亿美元，同比增长６７．３％；实际利用外资额１２．８９亿美元，同比增长３４．３％。按有效工作时间计算，平均每天招商额达２０７万美元。数据来自于2004年政府工作报告⑵经济发展带动地产投资的增长

房地产业增加值房地产开发投资房地产开发施工面积住宅竣工面积完成额（亿元）146.51263.922865.551014.46增长率（%）6.1%24.8%13.1%35.1%数据来自于2004年政府工作报告⑶经济增长带动城市的发展城市得到快速发展，更会得到越来越多的外来人士及企业的关注，外来资本大量流入本市的投资市场，写字楼及酒店公寓市场将会获得更大的发展契机。3、城市建设对经济发展的直接促进作用

（1）大规模的城市建设

近年来，天津市政府大力进行市政建设和经济建设，其中包括地铁的翻修和扩建、快速路、立交桥建设以及老城区的重建等等，使天津城市发生了日新月异的变化。同时进行机场的改造，要把天津建成北方最大的航空物流中心，给天津的经济发展直接注入了活力。摘自于2004年政府规划

（2）城市定位及未来发展

以金融中心为核心竞争地位。天津的城市定位是环渤海中心城市，是发达的港口城市，北方重要金融中心。（3）城市发展契机——金融（4）城市建设新格局及增设功能

——建设并发展天津的“华尔街”摘自于2004年政府规划4、天津城市中心战略南移，城市南部板块地位凸显5、城市的发展、经济的发展重心南移，特别是会展经济的发展提升了城市的载体功能。

6、天津未来发展方向---金融、商贸将成为城市发展主要方向

7、政策紧缩带来的影响

新政影响投资需求抑制短期投机，营造长期战略投资良好环境以租待售的方式具备发展优势以租赁为主的长期经营收益模式——稳定的投资回报、规避营业税、充足的投资运作空间

纵横观点：

1、外向型经济的发展，大量的外来资本涌入带动天津城市经济的迅速发展。

2、天津经济的开发，大量外企入津扩展投资，随着经济全球化战略实施，作为沿海经济开发城市的天津依托环渤海经济的发展必将吸引更多的外籍知名企业，势必会加大对具有国际化配套标准甲级写字楼的需求。

3、外来人口特别是外籍人口的广泛增多成为天津高端商务需求聚集发展的机会点。

4、外来高端商务人士在生活习惯及思维意识上的先进性及开发性对商务产品提出更高要求。5、由于投资的长期战略性考虑使其更为关注更适于长期生活的固定居所。

6、高档住宅类产品能够满足长期居住需求，但由于其服务标准及自身硬件配置无法满足外来高端人士居住习惯，使得具备酒店式服务标准同时具备完善的居住生活配套的住宅类产品成为未来市场发展的更大机会点。7、政策的影响导致以租养贷、长期租赁成为新市场环境下的主要投资方式.二、理解区域1、区域发展地位及方向

搞好小白楼商务中心区配套建设完善友谊路金融服务区功能搭建大沽南路商业区构架扩展海河服务型经济带、解放南路物流带及紫金山路旅游服务型经济带建设完善区域内商业设施布局，为欧尚超市、金皇大酒店、罗马商城等10个新项目建成开业搞好服务。二、理解区域

2、区域建设目标——“三个三”工程

打造三个功能区：小白楼商务区、友谊路金融服务区和大沽南路商业区；建设三条经济带：建设海河沿线服务型经济带、解放南路物流经济带和紫金山路旅游服务型经济带；凸现三条特色街：德式风情街、友谊路风情街和广东路特色餐饮一条街。

3、区域发展战略分析

（1）友谊路金融区——肩负打造城市功能核心区域的使命，并完善金融、商务、涉外会展等多功能金融服务区。

（2）海河经济带——规划并建成自然风景区，带动服务型经济带的整体开发建设。

（3）大沽南路商业街——建设商业街完善良好配套环境，促进经济发展。

4、以友谊路为核心的三区三带经济圈的发展

三区三带经济圈建设是以友谊路金融街为核心向周边发展。友谊路的核心地位不言而喻。纵横观点：

1、三大经济圈的核心区域

2、具备投资型物业发展的价值基础：便捷的交通+强大的客流+政府的支持+优美的环境=无限的投资潜力3、长远来看商务办公是该区域的主方向

4、临近梅江高生态居住圈，作为城市的经济中心，本区域内星级酒店规划较多，具备发展服务配套型商务项目条件。5、临近海河经济带，海河两岸的自然环境为本区域提供了适合人居的基础。6、宜居环境及居住条件的稀缺三、理解项目1、商务办公类项目分析

（1）商务办公类项目的市场发展分析

高端商务办公环境中纯粹性至关重要

人性化、成品化成为主趋势

商务办公市场向商圈化发展三、理解项目

（2）周边商务办公项目分析

友谊路金融服务区的核心功能是金融服务业，优势功能是商务办公、文化博览、涉外酒店、商业，常规功能是高档居住。①历史改革：在历史上该区域是天津较早的涉外区，该地段中87%的写字楼只租不售，出租率一直较高，由于发展过早加上后期没有跟进建设，所以导致大部分写字楼从硬件上已经落后，不能满足现在高端人士的商务需求，导致一些跨国企业纷纷迁出。②周边情况调研：1、友谊大厦位于友谊路与黑牛城道交口，总建筑面积为40080平方米，分为A、B、C三座，一、二层为底商，B座地下一层为市政地铁入口。A座设有多功能厅和员工餐厅，并且每三层设有一个共享空间和一个小型休闲厅，面积从92-1300平方米，户内可自由分割。配套标准：大厦外檐：玻璃、铝板幕墙电梯：8部爱德堡电梯；消防系统：A座配有自动报警系统、自动喷淋系统、消防供水系统；空调系统：采用电力变频冷暖中央空调智能化：接入1000M宽带并预留卫星接入系统电：两路10千伏不间断电源大安大厦位于友谊中路，涉外金融区与梅江生态居住区要道，与三大银行总部及公建为邻。地上11层，附属500平米商务中心及多功能楼层，一二层为底商。装修及设备标准：外檐：首层为高档石材，沿友谊路一侧外檐为高档冷桥式铝合金中空双玻幕墙，其他外檐为高档瓷砖；大堂：高档精装修，地面、立柱为高级花岗岩石面。中央旋转门，两侧开门；公共通道：高档瓷砖地面、吸音矿棉防火板吊顶；卫生间：高档防滑瓷砖地面、全套全瓷卫生洁具、防潮吸顶灯；户内：统一配置高档入户门，吸音矿棉防火板吊顶，混凝土地面，白纸筋灰墙供客户二次装修；空调系统：中央空调系统

2、高档服务公寓项目分析

（1）高档服务公寓项目的市场发展分析

供应下半年增多

到去年第4季度，加上新上市的金皇大厦新推出的套房，市场上服务型公寓的总存量约578套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。需求持续小幅增长

2004年第4季度服务型公寓总体入驻率上比上一季度又有提高，典型的如奥林匹克大厦一直处于满租状态，而且还积累了一些待租客户；10月1日刚入伙的金皇大厦55套公寓也已经租出了一半；其他比较成熟的酒店租售形势也非常火爆，余房几乎都是寥寥无几，反映出了市场上较大的消化能力。目前酒店公寓的客户除来自在天津市办公的中外籍高管人士，还有不小的比例来自开发区，其中比例最大的是日本人，其次是韩国人。租金小幅上升2004年第4季度服务型公寓的平均租金叫价为27美元/㎡·月，较上季度的26美元/㎡·月略有上调。以一套100平米的公寓为例，按照上季度的市场平均报价每月所需支付的租金为2700美元，经过本季度的租金调价后像这样的一套公寓每月需多支付100美元。预计今年市场将继续保持这种小幅上升，而信达广场等新高端酒店公寓上市也将是抬高市场总均价的因素之一。⑵周边高档服务公寓分析

目前项目周边现有的提供高端服务公寓有以下几个特点：

1、数量少

2、服务档次高，设施完善3、租金水平高4、日本客户为主要目标客户群5、市场前景看好6、面积划分较大，相对来说小户型更易出租7、车位普遍不足

价格策略分析：大部分只租不售，但泰达国际会馆对外发售，价格在12000元/平米左右租金价位普遍在$1USD/平米天左右（物业费包含在房租内）车位费用标准相差较大，根据不同情况由物业自行决定

面积范围分析：

普遍面积区间较大，主力户型一般在100平米以上

小面积户型为酒店标准间结构，使用不便相对于各个项目自身面积划分，小户型为热租户型

服务分析：

结合酒店标准，提供四星级以上服务

分为有偿及无偿两部分，一般来说，酒店所能提供的无偿服务酒店式公寓同样提供，但有偿及无偿的标准有所区别

配套设施分析：

装修标准按照四星级以上酒店的标准，提供全套家具家电、卫生设备、厨房设备等并有一定品牌要求，中央空调为户内必备

服务性设施配置较齐全，如游泳池、健身房、洗浴、餐厅、美容美发等

客户分析：

以韩籍、日籍客户，尤其是有一定级别的韩、日客户为主要目标客户。

项目名称酒店性质面世时间在建项目铜锣湾广场五星级皇冠假日酒店2006年初天津环渤海大酒店五星级酒店2006年1月天津世贸中心五星级商务酒店2008年时代奥城五星级大酒店即将面世宝坻珠江温泉度假城五星级酒店今年将开业万隆项目五星级大酒店今年将亮相现代城五星级酒店待建老城厢11号公馆公寓式度假酒店待建荣华时代广场四星级酒店即将面世泰达城五星级酒店待建又一城商务度假酒店待建海河水上运动大世界约5万平方米的五星级酒店待建古文化街四星级以上酒店待建天津未来酒店式公寓及星级酒店项目3、项目分析

项目概述：

①地块位置概述：

本项目位于友谊路东侧，西至规划路；北眺银河广场，南临平江道。是友谊路的核心地段，具备了交通、景观等优势。

②地块周边配套描述：

周边商务配套齐全，星级酒店林立，天津宾馆、水晶宫饭店、津利华大酒店、帝城酒店、喜来登大酒店等均坐落于此；一些高档购物中心，比如：加宜家居购物中心、家世界购物广场、友谊商厦也咫尺之临；天津博物馆、国展中心、银河广场、天津乐园、酒吧街更是举步之遥。项目地块现状：

本项目位于未来金融街核心位置，友谊路与平江道交口，地处河西涉外关系密集区域。地理位置明显，交通便利，周边生活配套设施齐全。项目产品描述：

①经济技术指标描述名称单位数量备注总用地面积hm20.97A座：36228.34㎡B座：38910.76㎡地下:15382.45㎡总建筑面积m290521.55

建筑基底面积hm20.31

道路广场面积hm20.35

绿化面积hm20.31

容积率

9.33

建筑密度

31.83%

绿化率

31.96%

机动车停车位

266地下232,地上34自行车停车位

1330

②产品分析：本项目为两座塔楼，总建筑高度134.7米。其中A座地上36层，B座地上35层，地下3层，B座附带4层裙楼。

结构层高：A座：1层高4.8米，2—36层高3.6米。B座：1-3层，5—35层高3.6米。

²

结构功能：A座：首层为大堂及附属区域，写字间：2—14层、16—25层、27—35层，设备及避难层：15层、26层、36层。配备5部客梯和1部货梯。B座：首层为大堂及配套商业，裙房为商业。配套商业：2—5层，设备及避难层：14—25层。停车场：-B1层和-B2层，-B3层(部分面积：设备用房)。配备4部客梯和1部消防梯，裙楼配备2部客梯和2部扶梯。

纵横观点：1、项目综合素质高，商务办公及配套服务公寓类产品应是其发展主方向

2、项目成本相对较低，价值价格比具备竞争优势

3、周边商务办公类产品整体形象感较差，本项目绝佳的地理位置使其本身具备了发展区域地标类产品的价值基础

4、周边酒店林立，但酒店式服务型公寓产品匮乏，存在市场空白

5、当前酒店式服务型公寓产品稀缺但未来上市规模较大，未来市场竞争激烈

6、较高的投资回报率是服务类投资产品的引力点4、天津高端项目代表的对比竞争分析

ICTC

天津国际经济贸易大厦高100米，总建筑面积为91686平方米，地上29层，地下2层，358个车位。天宏基金、津投期货、永泰保险、南星海运、振华物流、五矿钢铁、中捷国贸、兴亚船务、华威利（天津）国际贸易有限公司等企业进驻。发展商天津万顺置业有限公司设计单位普瑞思（法国）有限公司公司施工单位天津一建建筑工程有限公司物业管理天津君怡物业管理公司销售代理天津万顺置业有限公司总建筑面积9.5万平米标准层面积1662平米楼高100米车位数量300层高3.5米租金/售价销售均价7500元/平米车位租金800元左右

公共区域装修大堂内部地面和墙体选取高级石材铺砌，公共区域的公共走廊以黑色木制网格吊顶，花岗岩地砖、壁砖。卫生间内地面和墙体均采用高级瓷砖。办公区室内墙面套白，顶部毛坯房状态，地面智能化网络布线地板。硬件配套通讯系统：预留卫星天线接收、两路光纤接入和宽带网络连接系统综合布线系统：300毫米×25毫米三间隔线槽，铺设光纤骨干系统空调系统：采用两管制中央空调，空气新风系统电梯系统：按照高、低区域划分分别提供3部客梯和1部货梯四、理解客户高端商务办公客户分析1、商务办公型客户需求行为分析：

（1）商务办公型客户的需求分析：

需求方式

四、理解客户

选择租用办公地点的客户为77.8%,明显多于选择购买办公地点的客户。

需求价格（租赁、售卖）租赁价格方面的需求

售卖价格方面的需求需求面积

硬件配套需求标准

市内甲级写字楼客户对现有写字楼的满意度状况：目前约有58.9%的客户对于所入住写字楼的认可程度是满意，可以看出天津市内甲级写字楼各方面水准在一定程度上基本能够满足入住商户的要求。认可度为一般的客群为38.9%，不难看出，甲级写字楼的同质化严重，一些状况有待进一步的提高、改善。不满意的因素主要集中在：车位、电梯、物业管理、交通等其他方面。其中停车位不足是最为突出的问题。在其他项中存在着空调（新风量不足）、商业配套（员工餐厅）等问题。车位问题：写字楼停车位配备的不足加上个人与企业对汽车需求的逐年增长所引发的写字楼停车难问题日益突出，调研中我们发现：写字楼内对车位需求是很突出的，94.4%的客户需求车位。车位问题将成为写字楼市场竞争胜负的重要筹码。

电梯问题：作为写字楼内部的运输工具，电梯关系到楼内垂直交通是否高效，是提高公司工作效率的重要因素之一。电梯也是客户选择写字楼时非常关注的因素。电梯的速度是关系写字楼品质的重要指标之一。根据对市内写字楼客户对于电梯等候时间的调研：62%的人选择1分钟以下，以此才能满足他们日常的办公效率。

物业问题：建筑外形不是很重要，主要看重物业质量和内部软、硬件配套设施。（2）高端商务办公型客户的购买需求分析：

选址要求

商务中心区商务氛围是高端商务办公型客户的首选要求，随着天津经济的迅猛发展，城市经济中心区域由上个世纪90年代的和平区南京路中心区转移扩张至本世纪初河西区小白楼CBD中心区域，随着经济中心区域的转移扩张随之带动了烘托相关区域的商务氛围使其成为高端商务型客户的云集区域。行业聚集区高端商务办公型客户在选址时，比较注重行业的聚集性，同行业的聚集会带来行业竞争，但同时良性竞争及相关行业间的依赖性同时会带动本行业的繁荣。在普通甲级商务办公楼中由于客户的分散性且进驻企业实力相对较弱，无法形成此种行业聚集品牌与档次由于高端商务类办公客户的企业实力、品牌等在同行业中占据优势，因此在选址过程中会注重办公场所的整体品质与项目品牌是否与自身品牌相匹配。案例分析:国际大厦

本市最早的涉外一体化商务楼宇，以其地理位置优越、设施设备配套先进并具有前瞻性、高品质的物业管理服务，吸引并聚集了大量以外资银行、外资物流贸易企业等为代表的国际大牌公司及外资企业驻津办事机构。随着天津经济的迅猛发展，天津写字楼高端市场竞争加剧，出现了以津汇广场、ICTC等为代表的高档涉外商务楼宇，对国际大厦的目标客户市场占有份额形成威胁。虽然大厦保持了原有的物业管理水准，但其内部设施已略显陈旧成为其部分客户流失的重要原因之一。截至目前，国际大厦的空房率达到10%。高端/涉外产品客户的分析

①高端公寓客户购买行为分析：

（1）城市发展对于此类客户群的影响城市的发展，外企的进驻，大量外籍人士在津定居，对于具备国际化标准居住物业的需求在提升。

客户群需求的放大。表现在对于高端需求的放大，投资型需求的放大，外来客户居住或投资需求的放大。对于同一品质产生不同的需求。表现在同一类层次的多元化需求。客户群整体购买需求的理性回归。表现在对于居住舒适性的需求提升。竞争的加剧，区域内项目集结，可选择性增强，导致客户对于产品细节、产品要求可识别性的提高。

由于群体影响导致的高端客户的在同一区域集结性,特别是外籍客户由于群居性导致在同区域的集结。

高端客户的价值取向：

纯居住——对居住生活要求的主流需求。多次置业——高端客户群对于住宅多次置业需求的提升，表现在对于个性私密空间的需求的提升。

（2）高端公寓客户群分析——时代奥城奥城客户分析年龄层次——已购房客户的年龄主要集中在30-44岁，占总数的58%。此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上已有相当丰厚的基础并对未来有着极好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值相当高。

职业分布

户籍

——在既有业主中，外籍人士比例高达13%，充分说明奥城的国际高档公寓属性。但是港澳及欧美地区人士并不多，还有很大潜力可挖。

购房目的

——60%的客户是出于居住目的而购房的，另外鉴于片区良好的升值潜力，也有22%的客户有投资的可能性。

购房目的与户籍的配比关系

在奥城的业主中，以投资目的购房的客户多是外省市的地产投资客。外籍业主投资的意向与国内人士不同，大多数外籍客户在购房时会考虑该房的变现能力及易手机率，以备将来回国时转手

⑶目前市场客户群分析

a)长期在津居住的高端外籍客户

外籍人员在津置业增多迅速增多的各种长住型外籍企业，加上火爆的天津房地产市场，以及天津房屋销售取消涉外的限制，催生了今年涉外房地产的新机会——外籍人士开始由租房居住转向投资置业。天津的外籍客户购买行为分析在天津买房的外籍人士主要有两大类：一类是外籍家庭中有一方是天津人或有本地亲属，另一类是在天津有长期工作的韩国和日本家庭。其中有些人过去是租住酒店或酒店式公寓，房子租金一般在3000－10000元／月或更高，10年要付几十万到上百万元房租显然不如买一套房合适。

外籍人员买房注重三个方面：首先是地段，一般外籍人士选择地段主要是就近的配套成熟中心区、环境优美的别墅区，如开发区区域的高档房、西南水上、友谊路、天奥中心区及梅江区域高档住房等。其次是安全，有类似外国物业管理服务。第三是社区规模以“小”为美。

涉外房现在一般指有比较舒适的居住地段和环境、有完善安全的物业配置和管理、有良好的人文素质和文明的社区氛围等。如天津过去外籍人士比较集中的天娇园、森淼公寓、翠微园、美国小镇、梅江蓝水园等。天津外籍商品房潜在需求很大，关键是能否建设出在功能和性能都与国际接轨的高品质房。目前本市的高档房开发已经开始面对这些问题，如采用新建材进行外保温三步节能；采用新风系统、中央吸尘、智能化管理等国际先进技术保证舒适健康的居住环境；采用适合不同国家居民居住习惯的新型房型、卫生间和厨房布局等，这些高档公寓将在明年面市，将在一定程度上补充涉外房市场需求。b)

本地高端客户——个性私密空间为主需求

高端人群一般在居所上一般有两套以上，且这一比例仍在提升。“一次购房者买功能，二次购房者买情感，多次购房买个性”多次次购房者队伍的逐渐壮大促使了一种情感投资、个性置业趋势的形成。

c)投资类客户——以投资物业进行涉外出租

市场状况描述

今年涉外出租成交量在去年达到历史最高点后又创新高，与2000年昙花一现的行情有本质不同，体现了稳定持久的时代特征。从承租客人来看，今年主要是日本和韩国人增多，天津丰田带来的日本员工增量最多，开发区日本租客填满了酒店式公寓；欧洲人也保持了原有比例，美国人增量不明显。目前韩国客人仍占出租总量一半左右。

涉外出租主要区域分析市中心区——以酒店及高档公寓为主。酒店类如国际大厦、奥林匹克大厦、河川大厦等，满足不带小孩的高管家庭或单身。公寓类如万科都市花园、天娇园、万德大厦等，满足中等家庭。住宅类如河西区富邦花园、吉利花园、书香园、凯丽花园等。友谊路、卫津南路、解放南路形成的三角区域以高档公寓和住宅为主。如恒华大厦、泰达园、富邦花园、立达公寓、万顺花园、仁爱濠景庄园、环渤海大厦、半岛蓝湾、蓝水假期、汐岸国际等，此区域天津外籍人员数目最多。水上西侧目前以公寓为主。如时代奥城、浩天天娇源、复康花园、华苑碧华里、侯台俪景园别墅等。

承租价格分析酒店价格普遍上涨，普通公寓住宅比较平稳。奥林匹克大厦、国际大厦仍是入住率和价格最高的酒店。一些好房子供不应求，价格也在上升。

目前主流需求月租为每月3000－25000元人民币，最低也有1000元人民币的，月租金在1000元—3000元人民币之间的约占25％。韩国客人多数租住3000－10000元人民币公寓及住房；日本客人高级管理层租住有达3000美元左右酒店的，单身一般租住4000－5000元人民币的酒店或酒店式公寓等。涉外公寓的配套需求

涉外房屋存在房屋质量、装修、物业管理及房东服务意识不足等问题，真正出色、奇货可居的不多，所以在这些方面有伸展空间。3、本项目目标客户群分析：

写字楼客户：

自用型：区域情节、改善型、外企进驻区域情节类：相关商务圈在此区域，或生活环境在此区域，对本区域有一定依赖感。（由于友谊路被政府规划为天津金融街，在政府引导下本区域成为未来金融及贸易类行业的聚集区域。）改善型：此类型客户企业拥有一定实力，希望改善现有办公环境，比较看重写字楼的品牌、高档软硬件配置。

外企进驻：新进驻天津市进行投资的外来企业，具备一定实力，看中项目所在区域整体商务环境、项目自身品质以及未来发展潜力。投资型：

受项目的投资价值吸引，认同项目未来发展潜力。酒店式公寓客户：

投资型：受项目的投资价值吸引，认同项目未来发展潜力。自用型：在天津市长期居住的外籍客户纯居住型：对居住生活品质要求较高的主流客户群区域情节：长期居住并且生活办公圈在本区域，需改善居住环境且对居住环境档次要求较高。个性需求型：以满足个性私密空间为主需求五、项目SWOT分析优势：

①交通便捷：地处迎宾大道友谊路，平江道、规划路和黑牛城道快速路环抱周围，紧邻地铁五号线。②地段升值潜力：政府大力度投入友谊路金融街的建设，友谊路将被规划为天津的“华尔街”。日后升值潜力巨大。③周边配套完善五、项目SWOT分析

④北面紧邻银河广场，视野开阔。⑤车位相对充足。⑥较大的体量和较高的建筑高度将成为区域地标性建筑。⑦高档的配套设施。⑧交通动线设计合理劣势：

①所属区域商务氛围有待加强。②地上车位数量不足。机会：

①天津经济从内向型向外向型发展。②整体经济及第三产业的快速发展。③政府大力度建设友谊路金融街。④周边区域高档写字楼市场空白。⑤存在发展服务型酒店式公寓的市场机会。

威胁：

①周边区域已有或在建住宅项目较多，使得本案公寓部分销售难度较大。②由于成功案例较少，客户对于酒店类产品的接受程度值得关注。

六、项目定位写字楼：引领未来高端主流市场需求的新一代高舒适度标准型写字楼公寓：具有国际化标准的酒店式居住型高级商务公寓整体定位：适应多元需求的高级综合商务体七、价值敏感度分析酒店式公寓部分价值敏感度分析

1、高档涉外公寓市场售卖情况的敏感度分析在既有外籍业主中以韩、日客户为主。

七、价值敏感度分析

这些客户中有中小企业的董事长、总经理，理事、部长、科长等，他们一般从事电子、海运、木材、贸易等行业。在海逸买房的这类客户大部分聚集在西青、津南、东丽开发区，一般居住在梅江一带世纪城、蓝水假期、半岛蓝湾等小区。他们租的房子租金一般在4000-10000元，面积在130-180平米不等。

韩、日籍客户很注重房地产项目本身的升值空间，因为他们过几年回国时还是得把房子卖掉,投资型客户也占到了很大比例。因此他们很关注项目在国内市场中的知名度。

韩、日籍客户十分注重生活的便利，比如交通状况，购物的方便性，娱乐设施的齐全等。

2、高档涉外公寓市场租赁情况的敏感度分析（以紫金花园、紫桂苑、世纪城等涉外公寓为例）

⑴主力区间为1.3-1.7元/平米/天依次为参照，按照投资回报年限15年（回报率6.7%）推算单价区间为7665——9308元/平米⑵主力敏感度为1.5-1.6元/平米/天依次为参照，按照投资回报年限15年（回报率6.7%）推算均