2014郑州高铁板块写字楼市场研究报告

郑州高铁板块写字楼市场研究报告城市宏观背景1报告框架郑州写字楼市场2高铁板块写字楼市场3写字楼市场分析预测4区域战略中原经济区——上升为国家战略，郑州都市区尤其是郑东新区建设面临着千载难逢的发展机遇,为郑州高铁板块写字楼市场的发展提供巨大空间经济发展郑州市GDP——一直维持在很高的增幅速度上，超过10%的增长率说明郑州房地产目前处于高速发展当中，为高铁板块写字楼市场营造了良好的经济环境GDP增速与房地产发展的关系交通建设郑州高铁——高铁的建设对沿线产业集聚和经济发展的影响巨大，便利的交通使郑州高铁板块对商务办公的吸引力大于其他区域郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。据日本、法国和德国等高铁较为发达国家的经验，一些世界500强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场。城市规划环线内环外环各区分布二七区郑东新区金水区管城区高新区中原区惠济区经开区黄河惠济区生态居住区金水区综合服务商圈郑东新区

省级区域服务中心管城回族区现代商贸服务业区二七区现代服务业集聚区智慧宜居新城区低碳生态示范区中原区

产业集聚区经济技术开发区

现代工业集聚区高新技术开发区

现代产业园区集聚区郑州规划——郑东新区是省级区域服务中心，郑州都市区建设的核心增长极，规划有中央商务区，从政府规划层面为高铁板块写字楼市场的领军地位奠定基调郑东新区区域板块——郑东新区内商务CBD板块商务已渐渐成熟，而高铁板块迅速成为郑州商务写字楼的兵家必争之地，也会与CBD一起代表郑州未来商务发展的最高水平现代物流区、专业市场高端居住区高铁商务区政务区CBD龙湖南区龙湖北区龙子湖大学城圃田科研与物流产业园CBD商住物流区教育科技物流园区龙湖CBD商务居住科技、物流功能板块属性颜色示意图小结研究必要性——高铁板块写字楼的发展拥有各种有利支撑，郑州写字楼市场步入“高铁时代”发展支撑区域战略中原经济区经济发展GDP高速增长交通便利高铁建设城市规划核心增长极区域板块高铁商务区小结研究重要性——高铁板块写字楼市场代表了郑州写字楼发展方向，对其进行研究有助于了解市场、把控项目、起到借鉴作用。2011-2012201420132004-2010自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，随着开发战线不断扩大，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移城市宏观背景报告框架郑州写字楼市场2高铁板块写字楼市场3写字楼市场分析预测41总体格局商务发展——郑州市商务办公产品迄今为止基本经历了四个发展阶段，已形成以CBD为标杆的高端商务板块，但随着高铁站的建成，未来城市商务标杆将逐渐由CBD向高铁板块迁移写字楼发展商务区域第一代商务圈（1997-2000年）中原路-嵩山路-陇海路辐射区第二代商务圈（2000-2005年）经三路-农业路-花园路商务区第三代商务圈（2005-2010年）金水东路两侧、CBD内外环。第四代商务圈（2010年至今）高铁站、新东站商务圈紫荆山商务板块CBD商务板块碧沙岗商务板块

经三路商务板块高铁商务板块二七商务板块商务办公发展变迁路线图金东商务板块郑州写字楼发展项目数量项目数量——截至2013年12月31日，郑州在售和待售的写字楼项目共有70个，其中郑东新区34个，占了将近一半的比重供求关系供求关系——从2011年开始，郑州办公市场就开始出现供大于求的局面办公市场2010-2013年度供求关系单位：万m2区域量价区域量价——2010-2013年郑东新区引领郑州写字楼市场，成交量价均居各区首位，但仍出现供大于求的局面，导致郑东新区写字楼价格严重下滑成交客户行业成交客户行业——郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%。其中，社会服务业发展速度更快，其租户比例还会有所提高。行业需求面积行业需求面积——各行业需求面积差距很大，最高的金融保险业能达到1500m2，最低的交通仓储邮电业只有130m2小结郑州写字楼市场现状高铁板块市场城市商务标杆在售待售写字楼郑东新区中流砥柱供求关系供大于求区域量价郑东新区写字楼2012年起价格严重下滑成交客户行业社会服务业潜力很大行业需求面积差距很大城市宏观背景报告框架23写字楼市场分析预测4高铁板块写字楼市场郑州写字楼市场1项目分布项目分部——高铁板块的写字楼项目数量众多，绿地中心、绿地之窗和升龙广场处于核心区，地理位置最具优势，未来潜力最大。楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间1绿地中心2栋68万m2230002012-11-102广地和顺中心2栋6万m2190002011-53楷林IFC4栋23万m2170002011-74绿地新都会10栋63万m2160002013-6-285易元国际1栋13万m2153002013-36文化产业大厦2栋15万m2150002012-107永和宇宙星1栋10万m2147002012-48升龙广场5栋100万m2145002013-119亚新广场2栋11万m2140002012-1010雅宝东方国际广场4栋13.6万m2140002013-4高端中端楼盘价格编号项目楼栋数（写字楼）总体量价格入市时间11嘉亿东方大厦1栋8.6万m2130002013-612凯利国际中心2栋16万m2130002013-713建正东方中心4栋27万m2130002012-914威斯顿广场1栋8万m2120002013-115正岩铂兹中心1栋6万m2120002013-616正商和谐大厦1栋8万m2100002012-1217绿地原盛国际8栋38万m2已售2010-6-1218绿地之窗1期2期各一栋48万m2已售2010-8-21从表格可以看出，高铁板块写字楼推出的体量很大，项目众多，从2012年开始密集供应。供大于求的现实情况使得写字楼价格压在较低的水平，从10000到23000的价格差距也很大。以价格为标准分为高、中、低端三个层次，高端写字楼价格范围17000—23000元/㎡，中端写字楼范价格围13000—17000元/㎡，低端写字楼价格范围10000—13000元/㎡。低端2014年1月份价格楼盘价格14000楼盘均价——目前高铁板块写字楼的均价在14000元/m2左右2014年1月份价格销售排名排名项目区域销售面积（万m2）销售均价（元/m2）销售额（亿元）1绿地中心郑东新区14.311565322.402升龙广场郑东新区6.72141769.523总部港郑东新区5.28178219.414绿地千玺广场郑东新区1.37396575.435豫航中心郑东新区3.28139964.596美盛广场郑东新区1.79241484.327建业五栋大楼郑东新区3.73112994.218绿地之窗郑东新区2.35173894.099中科金座郑东新区2.45159283.9010二七万达广场二七区4.5069473.122012年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单销售排名——2012年高铁板块的绿地中心项目一骑绝尘,销售面积和销售额与其他项目差距巨大销售排名排名项目区域销售套数销售面积（m2）销售均价（元/m2）销售额（万元）1绿地中心郑东新区371106340177051882782绿地新都会郑东新区629102081126571292003建正东方中心郑东新区5071019999712990634郑州国际金融中心郑东新区3185768913569782775建业·五栋大楼郑东新区3335893012251721966升龙广场郑东新区2064030813096527857美盛中心郑东新区741947325576498048东方国际广场郑东新区3084418111067488959绿地滨湖国际城二七区3715766083434810310郑州怡商花园式商务会馆郑东新区1151837124821455982013年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单销售排名——2013年第一名绿地中心销售面积与第二第三相差无几，但凭借均价优势销售额却高出不少；销售面积上前三名与后面差距较大，品牌效应明显。产品品质项目体量标准层建筑高度层数层高外立面大堂车位电梯装修内部配套物业管理绿地中心68万m24400m2285634.2mLOW-E玻璃3700m217m挑高地下4层2700个131部毛坯空中花园、空中泳池上海圣维仕广地和顺中心6万m2850m278213.4mLOW-E玻璃+石材850m28.7m挑高地下478个9部通利毛坯标准层内无分割河南邦友邦楷林IFC23万m21200-1600m299.9253.9m玻璃幕墙+石材600-1060m210-15.2m挑高191086m2:145部奥的斯毛坯空中花园、总裁电梯、加氧会议室仲量联行驻场顾问绿地新都会48万m21800m2180304.7m玻璃幕墙500m211m挑高370061m2:1每栋8部毛坯会所科瑞物业易元国际6万m22432m2100273.5mLOW-E玻璃+石材500m29.86m挑高8781:1.5配比14毛坯会所戴德梁行文化产业大厦15万m22070m2100253.8m玻璃500m210m挑高1200每栋10部毛坯2000平多功能影剧院世邦魏理仕永和宇宙星10万m21800m2100303.6m玻璃600m210m挑高双大堂地下700个21部毛坯写字楼改公寓派铂利升龙广场48万m22000-3700m2150363.95-4m玻璃800m215m挑高4329A15部B26部毛坯升龙物业亚新广场6.8万m21800m2107244mLOW-E玻璃1500m213.8m挑高地下三层700个26精装会议中心、游泳池、会所、餐厅第一太平戴维斯产品品质项目体量标准层建筑高度层数层高外立面大堂车位电梯装修内部配套物业管理雅宝东方国际广场13.6万m21700m2100234.1mLOW-E玻璃+石材500m212m挑高140027毛坯绿城物业嘉亿东方大厦5.7万m22151.73M2120303.85m镀膜玻璃+石材400+m29.2m挑高55810部精装吸烟室、总裁专属卫浴、多功能厅嘉亿物业、戴德梁行顾问凯利国际中心16万m22900m2120294m纯玻璃幕墙1000m220m挑高130026部毛坯会议室、员工餐厅世邦魏理仕顾问建正东方中心27万m22000m2100253.9m石材+玻璃幕墙+铝合金阻热窗框800m29m挑高170040部精装EPON系统、高档OA办公室架空地板世邦魏理仕顾问威斯顿广场8万m22100m298273.6mLOW-E玻璃+石材500m29m挑高50613部毛坯5个17m长观景花园戴德梁行顾问正岩铂兹中心6万m21788m2100263.6m铝合金+玻璃900m29.8m挑高37010部三菱毛坯世邦魏理仕顾问正商和谐大厦8m23400m2100194.8m石材+玻璃600m25.2m挑高62014毛坯LOFT世邦魏理仕顾问从表格可以看出，高铁板块不同项目的写字楼体量差距大，从几万方到几十万方不等；标准层2000m2左右居多；建筑高度大多是100米左右，层数30层左右；外立面基本上都是玻璃幕墙,少量干挂石材和铝合金；大堂挑高各不相同，平均10米左右；车位和电梯项目之间相差很大；16个项目只有3个精装；内部配套彰显了项目之间的差异化；物业管理方面大多是聘请五大行作为顾问。总体来说，高铁板块整体写字楼品质在郑州目前是最优的，绿地中心成为高铁板块的标杆项目。户型面积项目标准层面积主力面积区间绿地中心4400+m2180-380广地和顺中心850m2标准层内无分割楷林IFC1200-1600m2104-200绿地新都会2000m2105-240易元国际2432m2105-260文化产业大厦2070m2105-200永和宇宙星1800m2130-460升龙广场2000-3700m280-200亚新广场1800m2100-270项目标准层面积主力面积区间雅宝东方国际广场1700m2A栋210-460B、C栋小户型D300多-400多嘉亿东方大厦2151.73m2130-330凯利国际中心2900m2142-308建正东方中心2000m2120-370威斯顿广场2100m290-250正岩铂兹中心1788m294-233正商和谐大厦3400m2200-450从表格可以看出，虽然各项目标准层之间差距很大，但是主力面积区间都是100-300m2，说明市场上的主力需求基本上是在这个范围内的。购买目的项目自用比例投资比例绿地中心50%50%广地和顺中心基本上全部自用楷林IFC金融业、75%25%绿地新都会60%40%易元国际整层销售占1/3文化产业大厦自用占绝大多数永和宇宙星自用占绝大多数、小公司升龙广场50%50%亚新广场自用占绝大多数项目自用比例投资比例雅宝东方国际广场75%25%嘉亿东方大厦70%30%凯利国际中心70%30%建正东方中心60%40%威斯顿广场自用占绝大多数正岩铂兹中心全散户、80%20%正商和谐大厦自用客户多、小客户多从表格可以看出，高铁板块的写字楼以自用为主，平均能占70%，这是由于供大于求，周边配套不完善，集聚效应不够显著所致。地理优势越明显的项目，投资比例越高，这是因为其未来升值潜力更大，对投资的吸引力更强。个案分析-绿地中心绿地中心位置东风南路与创业路交汇处电梯北塔66部、南塔65部、最快7m/s物业类型综合体停车位地下4层2700个规模占地63.2亩总建面68万㎡外立面LOW-E玻璃幕墙建筑形态2栋63层285m超高层大堂3700m2、17m挑高物业管理北楼圣维仕、南楼科瑞客户自用50%、投资50%物业费19.2元/平方米/月配套会议室、游泳池、餐厅、会所均价23000卖点绿地品牌；高铁站正对面；德国gmp设计；LEED认证；空中大堂；双重供暖；顶层机坪;电梯优势；空间优势；采光优势；240m之上的空中泳池；28处、7种风格的空中花园、智能管理；车位优势机房供冷；预留VSAT小型卫星通信地球站接收条件开盘/交房时间2012年11月/2016年底剩余体量43.06万㎡写字楼面积68万㎡标准层面积4400m2层高4.2m绿地中心——正对郑州东站，中原第一高双子塔，以2栋285米超高层建筑打造中原高铁区的摩天建筑，郑东高铁板块的标杆项目个案分析-绿地中心产品设计——标准层4400m2，层高4.2米，一层共16户，户型面积222m2-505m2，同时楼栋每7层有一个挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该楼层单户户型面积505㎡南、北塔标准层平面图个案分析-绿地中心宣传推广——绿地中心项目市场声音释放到位，市场认知度较高，为绿地中心内部认购带来了相当大量的客户10年年底动工宣传12年8月“中心”宣传12年10月“地标”宣传12年11月开盘宣传2010.122012.82012.102012.11项目自10年年底动工，直到12年下半年入市，期间共投放14次宣传渠道：网络、户外围挡、道旗、电话邀约短信宣传重点：地标中心建筑、绿地品牌、投资价值覆盖面：火车站、高铁站、东区个案分析-绿地中心销售情况——2012年11月10日，郑东绿地中心首度公开发售。开盘期间，近千名客户到场。短短时间里，突破12.6亿元，郑东绿地中心以地标之态，再登中原楼市销售巅峰个案分析-绿地中心项目总结——高铁板块项目众多，绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，竞争优势明显集合了品牌、地段、形象、规模、配置、科技、管理等各种优势，宣传到位，前期低价格入市，引导客户认知，对客户具有极强的吸引力户型不规则，得房率较低；交房时间晚；前期低价入市奠定市场基调，加之自身高品质，针对的客户群较小，后期房源价格的上涨将为销售带来压力优势劣势个案分析-绿地新都会绿地新都会位置金水东路与东风东路交汇处标准层面积1800m2物业类型综合体层高3.8m规模占地139亩总建面63万㎡电梯每栋8部建筑形态3栋百米5A写字楼、5栋双大堂企业独栋定制、2栋标志性5A级写字楼(180m/93m)、以及金水路临街商业、高端shoppingmall停车位3700个外立面玻璃幕墙物业管理科瑞客户自用60%、投资40%物业费9.9元/平方米/月配套会议室、会所均价写字楼16000商业一层45000，二到五层20000卖点金水路+省府旁+高铁站=绿地新都会据地铁站50米、据高铁站500米高端shoppingmall开盘/交房时间2013年6月/2015年下半年剩余体量3号楼的一半、1万㎡写字楼面积30万㎡绿地新都会——比邻省政府、坐拥高铁商务区、双主干道商务综合体个案分析-绿地新都会产品设计——1栋百米5A写字楼、5栋双大堂企业独栋定制、2栋标志性5A级写字楼(一栋为180米、一栋为93米)、以及金水路临街商业、13.8万㎡高端shoppingmall，2号楼ABC2层底商，约5万㎡;8、9号楼5层自持商业约8万㎡一期1号楼5层2号楼A24层1800㎡2号楼B24层1800㎡2号楼C23层1800㎡3号楼13层4号楼10层5号楼9层6号楼16层7号楼7层8号楼93米9号楼180米5号自用、4、6、7号整体卖出个案分析-绿地新都会产品设计——2号楼ABC标准层1800m2，主力面积区间105-240m2，层高3.8m，大堂面积500m2,11m挑高个案分析-绿地新都会宣传推广——手段多样化，主打地段，以地段优势吸引客户，项目认筹大力推广期集中进行信息爆发，短期内吸引大量客户认筹紫荆山人民会堂三面翻高铁站立柱广告商都网,搜房网金水路经三路户外中州大道金水立交户外路名牌个案分析-绿地新都会项目总结——高铁板块项目众多，绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，竞争优势明显品牌优势、黄金地段、写字楼产品差异化、13.8万平方米商业配套、宣传推广力度大、入市价格低写字楼硬件配置无卖点；前期低价入市奠定市场基调，后期价格上涨将为销售带来压力优势劣势个案分析-建正东方中心建正东方中心——强强联合，一站式高铁商务群建正东方中心位置郑东新区东风路与商都路交汇处东800米路北标准层面积2000m2物业类型综合体层高3.9m规模占地45亩总建面27万㎡电梯40部蒂森克虏伯建筑形态4栋25层99.9米精装写字楼，外围地上四层商业停车位共1660个，地上70个，地下1590个外立面AD座IG玻璃幕墙+铝合金板条BC座LG玻璃幕墙+干挂石材物业管理世邦魏理仕顾问客户大客户整层、半层销售多60%以上自用物业费9.8元/平方米/月配套800m2多功能会议中心均价12000-13000B座15000-16000卖点3万㎡一站式精品商业；蒂森克虏伯电梯；约克中央空调；世邦魏理仕顾问；LEED预认证；EPON系统、OA架空地板开盘/交房时间2012年9月/2014年12月剩余体量ACD座卖完、B座卖了1/3还剩4万㎡写字楼面积24万㎡个案分析-绿地新都会产品设计——ABCD四栋99.9米25层写字楼，外围1-4层商业，5-25层写字楼。标准层2000m2,层高3.9米；大堂800平两栋共用，挑高9米；裙房1楼4.9米，234楼4.45米；面积区间121.8m2-386.54m2个案分析-绿地新都会宣传推广——项目媒体推广主题在于精装、商务，主题明确，推广成系列。但是覆盖面没有铺开，且推广方式单一，这些都不利于项目后期销售2011年12月售楼部开放2012年7月