镇江房地产市场研究

镇江房地产市场研究1市场研究城市发展脉络房地产市场市场分析区域市场分析竞争市场分析城市概况千年运河之城·天下第一江山镇江是南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理优秀城市、国家园林城市等称号，空气质量指数、生活质量指数均位于江苏省前列。镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3843平方公里，人口311万（2010年底），是一座区位优势独特、资源条件优越的港口型开放城市。城市概况城市区位：镇江地处江苏省西南部，处于南京一小时经济圈以及长三角三小时经济圈层内行政区划：下辖三区三县级市，分别为：京口、丹徒、润州三区和镇江新区，丹阳、句容、扬中三市，总面积3847平方公里城市定位:

历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市支柱产业：化工、造纸、铝业、建材，有世界主要的锚链生产基地，亚洲最大的造纸基地、工程塑料基地和全国重要的醋酸、易拉罐生产基地长三角城市群中一员，城市定位于长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市城市概况往北京京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速沪宁高速宁太高速宁常高速二纵：扬溧高速京沪高速黄金水道长江、京杭大运河不容忽视的水陆路交通枢纽地位，但航空运输仍不完善，阻碍了其立体交通体系的构建镇江市规划建设的路网体系由快速干道、主干道、次干道和支路组成，以方格网布局为主，局部地段结合地形采用自由式路网布局，未来将形成“三横九纵、十字双环”的道路骨架体系城市概况县/市/区面积（k㎡）人口（万人）所辖乡镇京口区12636

共青团农场（新民洲农场）润州区132.6824无丹徒区61136高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、世业镇镇江新区（京口区代管）218.921.7丁岗镇、大路镇、姚桥镇句容市138562华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇丹阳市105980.6界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇扬中市33233.48新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处城市经济从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切联系。2011年镇江人均GDP约为11376$，表明当地房地产市场处于平稳发展期，生存改善需求兼有，以质量为主，向数量与质量并重发展。时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展、数量型以数量为主、向注重品质方向发展平稳发展、以质量为主、数量与质量并重缓慢发展综合发展型800-3000$3000-8000$8000-13000$13000$以上人均GDP水平镇江的GDP处于高速发展阶段，人均GDP保持稳步增长，经济的快速发展不仅提升了镇江的整体实力，也推动了房地产市场的发展。城市经济镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产业结构。镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家庭设备用品、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住类分别上涨12.0%、4.3%、1.8%、5.2%、1.2%、1.3%、0.1%、3.7%。城市经济镇江的经济快速发展使得镇江人民的生活水平不断提高，保持稳步增长的态势。城乡居民收入同步较快增长。全年城镇居民人均可支配收入26637元，比上年增长14.7%；农村居民人均纯收入12825元，比上年增长17.9%。城乡居民收入由上年2.14：1调整至2.08:1。城镇居民人均生活消费支出15513元，比上年增长16.4%。农村居民人均生活消费支出9136元，比上年增长16.4%。城市经济对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位。分析总结镇江GDP总量与人均可支配收入，在长三角14个城市中仅处于中等靠后水平。预计镇江宏观经济将继续保持平稳增长。镇江人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出镇江商业有较大发展空间。城市经济投资保持适度增长。全年固定资产投资完成1223.45亿元，比上年增长22.2%。按三次产业分：第一产业投资3.07亿元，下降38.7%；第二产业投资751.59亿元，增长20.3%；第三产业投资498.79亿元，增长25.7%。按注册类型分，国有固定资产投资完成339.59亿元，增长24.8%；民营固定资产投资完成674.41亿元，增长20.0%；外资固定资产投资完成209.45亿元，增长16.8%。在固定资产投资中，城市基础设施投资完成168.41亿元，增长26.5%；文化产业固定资产投资完成60.54亿元，增长68.2%；房地产开发投资完成137.98亿元，增长20.1%。投资保持适度增长。固定资产投资保持稳步增长，二三产业比重保持迅猛增长，房地产投资保持平稳增长。城市人口镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城镇化水平有待提升。人口保持适度增长。2011年末全市户籍人口271.86万人，比上年增加1.15万人，其中男性135.40万人，增加0.24万人；女性136.46万人，增加0.91万人，男女性别比（以女性为100）为99.2:100。当年出生人口2.16万人，人口出生率为7.98‰，全市出生缺陷发生率控制在8‰以下；死亡人口1.76万人，人口死亡率为6.48‰；人口自然增长率为1.49‰。城市规划主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按90万左右控制。东翼：基础产业带和配置适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。西翼：基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。规划结构：“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。分区用地面积（KM2）规划人口（万）功能主城主城核心2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区丹徒新城1515城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区南山风景区12城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区城市规划城市规划优化产业发展空间，建设“六大制造业组团”、“四大服务业集聚区”和“三大农业板块”。大港片区和出口加工区：化工、造纸及出口加工型产品丁卯片区、京口工业园、丹徒新区工业集中区：电子信息，汽车零部件及机电产品为主丹徒经济开发区和润州工业园：石化、能源、工程机械镇江中心城区发展成服务全市域的服务业集聚区：大市口地区集中发展购物、餐饮、休闲娱乐和旅游服务，形成中心商贸区；南徐新城发展信息、商务、金融、办公等现代服务业，形成中央商务区；丁卯地区发挥科研教育资源集聚优势，发展研发设计、科技咨询等服务，形成技术服务密集区；在镇荣路、312国道和润扬大桥南接线形成的“双十字”区域，布局建设大型产品交易市场集聚区，形成城市产品主要集散地。城市规划城市规划范围较大，发展重点不突出新区（丹徒、大港）距城区较远，与城市整体建设发展分离，城市凝聚力较差丹徒新区城市规划与房地产发展:城市导向不明，城市配套建设相对迟缓，凝聚力较差城市背景分析小结城市经济镇江市近年来城市经济发展速度较快，地区生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，2009年城市综合排名第十，未来存在较大的发展潜力镇江大力发展“双橄榄”的城市形态，即“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构，但导向性不明，城市配套建设相对迟缓，凝聚力相对较差城市规划房地产投资全市房地产投资占固定资产投资比重较为平均，一直比较平稳，从08年以来，保持稳步增长态势。随着老城改造推进，市区拆迁幅度较大，带来大量刚性需求与刚投需求，促进了房地产投资的比重加大（尤其是市区），未来房地产市场空间较大土地市场从2008年—2011年，镇江市土地成交量逐年递增，2010年至2011年土地成交数量环比上涨9.43%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%，2011年土地成交单价321.85万元/亩，环比上涨73.25%。2011年土地成交面积低于2010年的情况下，其总建面积以大于2010年，因此，可以看到，地块容积率越来越高，未来低密度高端住宅将越来越稀缺，同时高层项目将成为市场主流。土地市场从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。镇江历年土地成交价格保持快速上涨的趋势，高居不下的土地价格，也导致了房价的迟迟不肯回落。土地市场左图为2008年至2010年镇江市内各片区土地出让情况。京口区4年内出让土地总计3543.34亩，润州区4年内出让土地总计4333.83亩，丁卯去4年内出让土地总计1543.74亩，丹徒区4年内出让土地总计2710.18亩，大港区4年内出让土地总计1327.54亩。丁卯片区以及大港片区出让地块较少，润州片区作为镇江新的行政、商业中心近年土地出让趋势明显加大，而丹徒片区的居住价值在近年得到体现，土地成交有明显涨幅。需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府、滨江板块，润州主要以南徐板块为主，正在逐步向金山板块转移。另外，大港片区是目前镇江空置地块较多区域，随着大港片区的建设发展，未来地块成交可能还会增多。镇江市的土地出让还是主要集中在京口区和润州区，丹徒区也占一部分份额。随着市政规划的迁移，大港区的土地逐渐增大。商品房市场从2008年至2011年，镇江市区商品房供应量逐年递增，2010年~2011年环比增幅达到65.37%。一方面是由于2011年政府安置房大量推入市场，造成供应量骤升；另一方面也是因为在2009年到2010年间，市场普遍利好，镇江土地成交量水涨船高，而在此期间成交的土地于2011年进入市场，造成供应量出现大幅度上涨的现象。从2009年后，市场成交量开始下跌，至2010年，环比下跌30.99%，2011年相比2010年基本持平，环比略微上涨4.93%。（该数据仅为市场所有纳入商品房统计的成交数据，其中2011年安置房成交占比近50%也纳入该数据统计范畴之内，因此实际上2011年商品房成交数据较2010年相比，环比下跌幅度接近40%。）受商品房集中上市的影响，2011年镇江的年供应量快速上涨，但成交量从2009年开始呈现下滑趋势。商品房市场商品房价格持续增长，但增速放缓。受存量影响，本轮市场调整之后，商品房成交量和成交价格也不会出现快速上涨现象，同时出现房价大幅下降的几率不大。供求关系来看，全年累计供销比达1.6:1，供需矛盾开始明显，但较去年的2.3：1的供销比，本年度大幅回落；但供需双方的市场地位仍然倒置，市场仍然以“买方”为上。8月份的“限购”政策悬而不落，使得降价、促销等信息充斥整体市场，未来市场整体价格下滑已成定局。商品房价格持续增长，但增速放缓。商品房市场各区总体表现出供大于求的局势，大港区成为供应量和成交量双双排名第一的区域，但成交均价是各区最低。各区从供求关系来看，各区呈现供大于求的趋势，京口和丹徒的供求比超过50%，润州和大港区成为成交最多的区域，丁卯区的供求几乎持平。润州区以7871.39的均价稳居各区成交均价榜首，大港区以低价优势成为年度销售冠军区域。商品房市场各区的年成交还是以普通住宅为主。各区各物业的成交均价存在明显的差异化。普通住宅的成交量占成交量的最大部分,其中京口区、丹徒区、润州区的普通住宅成交量在1700套以上。润州区的普通住宅均价最高，最低的是大港区。非普通住宅的成交量以润州区为主，丁卯区和大港区的成交量最低。京口区的成交均价最高，大港区的成交均价最低。营业性用房的成交量以丁卯区最高，大港区最低。润州区的成交均价以17598.96元/平米遥遥领先。大港区的成交均价最低。区域板块第一季度成交分析2012年第一季度除大港区以外，其他各区的成交量差异不大。丁卯与润州的成交均价遥遥领先。进入2012年，第一季度各区的商品房成交量都保持上涨的趋势，但大港区的成交量在50套左右徘徊，远远落后于其他4个片区。2012年第一季度商品房月成交均价浮动较大，除润州区的成交均价保持逐月上升外，其他四片区都是二月涨三月跌。镇江各区二手房成交量浮动不大，但整体成交均价逐月下跌。二手房市场不容乐观。进入2012年，前5个月的二手房市场惨淡，整体成交均价逐月下跌，据统计6月分至今的成交均价为6468元/平米。二手房市场进入2012。各区2012年前五月的成交均价浮动不大，但整体上还是有所下滑。丹徒区的成交均价有所上升，据了解6月至今丹徒区的均价为6865元/平米。区域板块半年二手房成交分析板块分析镇江新区大港距离镇江市区约25公里，丹阳约200公里，扬中约15公里，常住人口约5-6万人，城市化进程不高，商品房市场发展一直保持平稳区域内的拆迁安置体量较大，且部分拆迁房具有上市交易功能。目前新区主要发展位于丁卯的科技新城与大港片区的新城CBD.板块分析板块分析港区物流工业基地老城区板块大港老镇区、集居住、商业、酒店、金融一体，是大港镇的功能主题西山公园板块大港新政办公和住宅集中区域，市政配套齐全，公园湿地景观区域，05年开始启动板块规划新城镇规划中未来大港新镇区，中央商务区和高端住宅集中区域。目前正在规划阶段，市政配套匮乏。板块分析根据2009年至2011年份价格走势分析，伴随着镇江新区供应量的不断增大，价格增长幅度将逐步减缓，并且2011年四季度出现成交价格下滑的局面。板块分析板块分析板块分析板块分析板块分析预测2012年镇江新区市场供应总量与销售总量板块分析板块分析大市口商圈滨江商圈丁卯商圈南徐商圈大港商圈谷阳商圈商业概况——商圈分布商圈名称商圈级别商业设施开业时间总商业面积（㎡）功能定位大市口商圈市级商圈大润发超市2005.530000大卖场八佰伴2010.1140000卖场、高端零售、商务办公商业城购物广场2010.934000中高端零售太和广场2003.940000中低端零售大市口商业名品街（地下人防）2011.84000中端零售镇江商业城1996.520000中端零售第一楼街2008.490000低端紫金广场200635000餐饮休闲镇江国际饭店199752600高端酒店苏宁广场在建100000购物中心商业概况——商圈分析商圈名称商圈级别商业设施开业时间总商业面积（㎡）功能定位滨江商圈区级商圈金山宝地2010.530000中高端餐饮娱乐西津渡一期2008.4----文化旅游餐饮娱乐龙吟坊2009.530000中端餐饮娱乐丁卯商圈区级商圈沃尔玛2009.620000大卖场欧尚2010.430000大卖场南徐商圈区级商圈万达广场等2011.10200000卖场、零售、酒店、公寓润州广场--------餐饮、日常消费商业概况——商圈分析大市口商圈所处区域：京口区居住人口及消费能力：当地居民，外来商务活动板块交通：处于中山路，解放路、电力路商业格局：购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务综合消费指数：★★★★★总评：大市口是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚，中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来商务人士。大市口的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。劣势在于停车困难高档百货：八佰伴、商业城购物广场中档百货：百盛镇江商业城、地下名品街（服饰为主）低档百货：太和广场、第一楼街卖场：大润发、大统华等大润发八佰伴商业城购物广场镇江商业城第一楼街紫金广场太和广场在建苏宁广场大市口地下名品街重点商圈分析重点商圈分析大市口商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金中山东路大型商场5家，五星级酒店1家7-18元/㎡/天电力路糖果、酒类批发2-5元/㎡/天第一楼街服装、餐饮2-6元/㎡/天八分饱百岁鸡镇江国际饭店如家快捷酒店金山湖景酒店金桂坊歌城扬歌歌城重点商圈分析滨江商圈所处区域：京口区、润州区居住人口及消费能力：当地居民、政府商务人士、外来游客板块交通：处于长江路沿线商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱乐，商务综合消费指数：★★★总评：滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升，商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费需求旺盛，中端消费萎缩。餐饮：香逸渔港、老码头、八分饱、海洋大酒店等酒店：雅致精品酒店、海洋宾馆、驿之家精品酒店、莫泰168等娱乐：菲比酒吧、金山大剧院、伍豪酒吧等西津渡金山宝地重点商圈分析滨江商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金西津渡一期餐饮、住宿、休闲、旅游、文化1--2元/㎡/天金山宝地餐饮、娱乐、住宿等1--2.5元/㎡/天香逸渔港老码头菲芘酒吧驿之家雅狮度假精品酒店海洋大酒店莫泰168金山大剧院伍豪酒吧重点商圈分析南徐商圈所处区域：润州区居住人口及消费能力：区域居民、政府商务人士板块交通：黄山路沪宁城铁站、润州广场商业格局：现代零售业，文体，休闲，商务，宾馆综合消费指数：★★★★★总评：南徐商圈分为沪宁城铁站沿黄山西路、北府路区域，檀山路与凤凰山路交叉口区域，润州广场区域，依靠镇江市政府、润州区政府、高铁站、南徐新城规划等，提供购物、文化、休闲、娱乐、商务、住宿等一体化服务，是区域居民游消费的主要场所，也是政府机关平时消费去处。商圈区域过于分散，除润州广场外，另两块区域均刚刚起步，商圈的成熟还需要时间的孕育。零售：万千百货、华润苏果、沃尔玛等餐饮：永安鱼庄、福帝门酒店等酒店：福帝门商务宾馆、万达喜来登等休闲娱乐：万达影城、金逸国际影城、江南金五指等高铁站前区域润州广场重点商圈分析南徐商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金高铁站万达广场及周边大卖场、餐饮、百货、休闲、娱乐等2-5元/㎡/天润州广场餐饮、宾馆、日杂1—3元/㎡/天福帝门酒店福帝门商务宾馆永安鱼庄万达喜来登江南涵五指金库会所重点商圈分析丁卯商圈所处区域：京口区居住人口及消费能力：区域居民、学生板块交通：学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区商业格局：零售业、餐饮、文化娱乐、专业市场综合消费指数：★★★总评：丁卯商圈以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。消费群体以周边居民和大中专院校学生为主。零售：沃尔玛、欧尚沃得广场沃得广场平均租金：1.5-2元/㎡/天大市口商圈作为传统及不断升级的商圈，有着无法撼动的地位；随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟；镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为一种趋势。除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较低水平；餐饮类租金一般在60-80元/㎡/月；酒店类租金一般在30-45元/㎡/月；娱乐休闲类租金一般在50-70元/㎡/月。总结镇江在售商业市场----整体供大于需镇江商业营业用房市场整体呈现供大于需的状况；11年月均去化2.2万方商业市场分析镇江食品城均价24000元/平方米一楼35000元/㎡，二楼26000元/㎡，三楼20000元/㎡，四楼15000元/㎡开盘时间:2011-06-18入住时间:2012-10-30 物业费:1.20元/平方米·月开发商:镇江优盛置业有限公司售楼地址:镇江市丁卯谷阳南路18号占地面积49570平方米建筑面积:77393平方米容积率:1.50绿化率:50%车库/车位数：5805(自行车库)/465(汽车位)交通状况:公交总公司站（步行750米左右），公交1路、3路、24路、106路、8路、20路、21路、101路..在售商业分析在售商业