物业类型定位及产品价值提升建议

26三月2024物业类型定位及产品价值提升建议住宅产品1栋、2栋公寓4栋、5栋江景豪宅1栋、2栋公寓整体定位国际酒店式智能公寓价值支撑：配套城市综合体、希尔顿酒店株洲最高标准的精装滨江公寓酒店化管家式服务3G智能社区甲级写字楼标准的外立面3米的层高设计案名建议：1栋：希尔顿宫馆2栋：希尔顿宫寓1栋、2栋公寓目标客户定位：投资客投资客主要为芦淞商圈经商、服装代理及在片区内从事其他工作的外地客户，他们希望有一个自己的空间，不喜欢租房子住，为工作方便，购房自住兼投资。芦淞商圈服装贸易经营商户、中高管理者和一般员工巨大的租赁需求引致了投资需求，主要为芦淞商圈小老板、公务员、企事业单位中高层等，客户能够承受较高价格，为多次置业，注重投资回报、升值潜力和租赁便利。片区内自住客户长期生活在芦淞片区，工作、生活圈子均在片区内，能够接受高价格，改善型自住需求及首次置业客户。自住兼投资客户核心客户重要客户偶得客户1栋、2栋公寓产品价值提升建议康居系统价值打造>>>

估算建安成本增加值约150-180元/M2家庭新风系统安装新风系统主机，彻底将室内的污蚀空气排出，时刻保持室内空气清新原理：通过位于卫生间或厨房吊顶上的新风主机彻底将室内的污蚀空气排出，新鲜的空气经过滤由客厅、卧室、书房等地方不间断送入，使室内各个角落的空气得充分的更新，具体由“新风主机+自平衡式排风口+进风口+通风管道网”组成。优点：可去除刚装修的房子气味，解决市中区区域房子关窗太闷，开窗噪音大，灰尘重的问题，将室外新鲜空气经过较精细过滤后强制送到卧室、书房、客厅、视听室等需要新鲜空气的地方，同时将空气污浊的地方强制排出室外，能量回收率70%-95%，具有独立除湿能力，防止室内家具发霉、墙壁受潮和细菌滋长。品牌参考：法国爱迪士/兰舍、美国布朗、德国迈科、大金、松下等；价格：根据功率和规格不同，每套设备价格范围在8千～３万不等；窗式进风器双向流带交换新风系统墙式进风器原理：安装软水设备专门清除水中的钙镁离子，有效率高达99%，同时也可以去除水中的藻类、固体悬浮物，使处理后的水软化、清澈。同时配上净水设备和纯水设备可同时解决喝水，用水的问题优点：去除自来水中的杂质、杀菌，保证家居用水健康、安全，有利于身体健康；经过软水设备软水后，水源硬度降低，减少水中矿物质对衣物和皮肤的磨损；避免管道、阀门、卫浴设备和家用电器中水垢产生，延长使用寿命；价格：一栋15万左右（不包括管道费用）品牌参考：格力、美的、立升纯净水入户安装中央水处理系统，通过软水、净水和纯水三道程序，去除自来水中的杂质，达到直饮标准环保节能技术运用，提升项目品牌形象和社会效益将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。灯泡电费（按每天工作8小时计算）蓄电池（平均寿命5年）总计太阳能灯40*8=320元265*2*5=2650元2970元普通纳灯230*5=1150元0.41元/度*0.07kw*8小时/天*365天*25年=2095元3245元太阳能光电系统屋顶绿化增加绿化面积，提高居住的舒适度，打造生态环保建筑顶层和楼宇间均种植树木，将自然引入屋顶绿化即在建筑物、构筑物的屋顶、露台或天台、阳台上进行造园，种植树木花卉的统称。屋顶绿化有利于增加绿地面积，开拓绿化空间，提高生活质量，美化项目环境，改善生态效应。屋顶绿化现已在国内外得到广泛应用。做法：清理屋顶基面（很重要）——做隔汽层——做保温层——铺设GF防水防根阻卷材——如土层大于25cm重型屋顶绿化（即屋顶花园）应根据需要增设排水板和过滤布——铺种植土层——种植物。可视对讲系统（大堂入户入口）闭路电视监控系统智能门禁系统紧急求助系统（室内预留紧急求助、报警功能按钮接口）电子巡更系统煤气泄漏报警系统烟感报警系统火灾自动报警、喷淋系统（公共区域）物管类安防类消防类停车场管理系统（远距离读卡、自动车牌识别）三表远程抄送系统物业计算机管理系统（POS）家居安防系统打造现代智能化安防系统，营造安全便捷的居住环境系统自动识别车牌○为公寓提供星级酒店的服务——管家式服务，除却居住者的日常琐事困扰管理方式：由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请专业品牌物管公司进行管理。服务内容：房屋管理及租赁服务订票及送票服务商务礼宾服务星级酒店式家务管理轿车服务24送餐服务专业洗衣邮件收递定期举办租户活动卫星电视服务（４０个以上频道）送水服务储物服务停车服务……物管服务系统市场最高水平精装修>>>公共空间精装修公共空间为客户看得见的地方，其品质直接影响整个项目的品质，打造远高于市场的公共部分装修标准公共空间物业发展建议大堂电梯及轿箱建议原则：控制成本，提升品质，实现溢价控制投入成本，明确购买群体以投资客户为主，将钱投入在客户看得见、愿意买单的地方对局部进行重点打造，形成价值提升点，对售价进行支撑公共走廊公共空间精装修大堂装修建议必备功能：智能化信报箱；

提升建议：业主及访客休息区，自动售卖机

装修要点：地面瓷砖，天花板刷白，并体现设计感；提升建议：入口局部石材，高品质吊灯低成本，但氛围营造良好局部可增添艺术装饰元素档次示意低成本，设计感十足公共空间精装修大堂装修建议休息区打造方式细部灯饰处理局部艺术装饰处理方式信箱放置公共空间精装修电梯厅装修建议必备动作：电梯厅整体与大堂风格保持一致，主要通过软性装饰提升档次，提升要点：绿植、墙灯、天花设计感、不锈钢镜面电梯门装修动作：地面瓷砖，局部石材，美观灯饰，特殊装饰墙面顶部灯饰亮点处理电梯门框石材打造或利用颜色进行差异化处理墙面差异化处理，亮点突出，增设绿植档次及整体感觉示意公共空间精装修电梯及轿箱装修建议金属按键，用标识的细节，打造出豪宅品质符号必备动作：采用电梯选用国产名牌即可，如上海三菱（2.5米/秒）

装修要点：轿厢地面大理石拼花，金属按键，镜面轿门，提升建议：轿厢内部墙面局部艺术装饰地面拼花内部艺术装饰轿厢墙面或轿门背面增加项目LOGO公共空间精装修公共走廊装修建议装修要点：地面高级地砖，墙面高级白色乳胶刷面，天花石膏板吊顶，提升建议：局部运用石材，局部软装饰，增加壁灯及标识，部分墙面艺术装饰，射灯墙体石条饰板部分大理石压边局部软装饰，壁灯和标识凹面花纹石膏板吊顶射灯室内精装修部位详细说明部位详细说明地面厅仿实木强化地板或品牌瓷砖（大将军或欧美瓷砖）厨房设施橱柜万和或华帝成品橱柜配不锈钢单盆厨卫大将军或欧美瓷砖地面砖灶具嵌入式黑色玻璃燃气灶油烟机天花石膏板吊顶，配吸顶灯卫生间设施施设室浴美标或科勒洁具、龙头、淋浴花洒、面盆、座便器、洗漱柜、钢化玻璃淋浴房万和或华帝燃气热水器墙面厅墙纸饰面或高级仿瓷电器插座无品牌开关、插座厨卫大将军或欧美瓷砖墙面砖其他格力或美的空调、排气扇门大门盼盼或星月钢制入户门家具无房门无，卫生间配钢化玻璃推拉门装修价格对外报1000，实际约600（元/平方米）左右窗铝合金双层中空玻璃推拉窗市场典型案例：株洲汉华国际——

实际装修标准约600元/㎡，对外报1000元/㎡

以国内普通品牌为主，搭配个别国际、国内知名品牌室内精装修市场典型案例：长沙万科金域华府——

实际装修价格为800-1000元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置采用“少量国际品牌+大部分国内品牌”组合部位详细说明部位详细说明地面厅高级复合榛木地板厨房设施橱柜方太整体橱柜厨卫蒙娜丽莎/冠军防滑地砖灶具方太系列灶具（包括抽油烟机，燃气灶，消毒柜等）天花高级乳胶漆，石膏吊顶卫生间设施施设室浴海尔整体浴室，海尔热水器，阿波罗淋浴屏奥普浴霸，摩恩龙头墙面厅多乐士高级墙漆电器插座均采用西蒙开关、插座厨卫蒙娜丽莎/冠军防潮瓷砖其他室内均采用欧普灯具门大门步阳高级防盗门家具精心设计入户玄关，带鞋柜、吊柜等多功能柜，多媒体箱房门海尔系列家装门装修价格对外报1200，实际800-1000（元/平方米）窗兴发铝合金窗室内精装修市场典型案例：长沙珠江花城——

实际装修价格为800元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置以国内品牌为主部位详细说明部位详细说明地面厅客厅为东鹏地板砖，睡房为生活家强化地板厨房设施橱柜成套橱柜厨卫“东鹏（DONGPENG）”防滑地砖及天然石材灶具“林内（Rinnai）”抽油烟机、“林内（Rinnai）”燃气灶、康宝消毒柜天花板客房高级乳胶漆，带石膏角线，卫生间采用硅钙板吊顶，带石英灯卫生间设施施设室浴配“美标（Americanstandard）”蹲便器及“美标（Americanstandard）”洗脸盆，作防水及保护层、预留排水管道接口、安装地漏洁具淋浴屏、浴霸、排气扇墙面厅高级乳胶漆电器插座客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发商的装修设计图布置电视、电话插座及宽带网接口厨卫“东鹏（DONGPENG）”墙砖其他——门大门星月神防盗门家具一期客户送晚安席梦思床垫房门室内采用高级房间门配高级门锁其他设施阳台：地面采用“东鹏（DONGPENG）”地砖。生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗手池及脱污池，天面吸顶灯，智能系统安装可视对讲和警急求助报警按钮窗铝合金窗，主要铝合金门窗采用双层玻璃装修价格对外报1200，实际800（元/平方米）以下室内精装修市场典型案例：长沙恒大绿洲——

实际装修价格为900元/㎡左右，对外报价1500元/㎡，装修配置部分采用高端知名品牌部位详细说明部位详细说明地面厅“嘉俊”或"萨米特"高级抛光砖,周围围波打线；厨房设施橱柜“雅科波罗”"海尔"或"康耐登"高级吸塑面板组合，配“MOEN”（摩恩）洗菜盆及龙头厨卫“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖灶具配“老板”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜；天花高级乳胶漆，配精美石膏角线；卫生间设施施设室浴选用“TOTO/科勒”或"美标"名牌洁具；“MOEN”（摩恩）名牌龙头。墙面厅高级乳胶漆，配精美石膏角线；电器插座均采用西蒙开关、插座厨卫马可波罗”或"冠珠"高级墙面砖至天花其他门大门高级装甲入户门，配高级精美入户门锁家具——房门采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件装修价格对外报1500，实际900-1000（元/平方米）窗高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面部位详细说明部位详细说明厨房地砖东鹏、斯米克、诺贝尔或同档次品牌面砖卧室地面圣象、生活家或同档次品牌符合木地板

墙砖

墙面多乐士、立邦、华润乳胶漆

橱柜世嘉、尚美、欧派或同档次品牌

顶棚成品石膏顶角线吊顶

灶有燃气房间配备

踢脚线圣象、生活家或同档次品牌仿实木踢脚线

油烟机西门子、老板、方太或同档次品牌

筒灯、射灯、灯带雷士、欧司朗或同档次品牌

洗菜盆龙头科勒、TOTO、乐家或同档次品牌其他房间门、卫生间圣象、雅致或同档次品牌成品木门

洗菜盆不锈钢洗菜盆

门锁顶固或同档次品牌

吊顶名牌铝扣板

合页顶固或同档次品牌

灯雷士、欧司朗或同档次品牌

门吸顶固或同档次品牌

燃气热水器华帝、海尔、樱花或同档次品牌

拉手顶固或同档次品牌

电热水器华帝、海尔、樱花或同档次品牌

开关插座西门子、西蒙、天基或同档次品牌

冰箱海尔、西门子、容声或同档次品牌

门槛石东鹏、斯米克、诺贝尔或同档次品牌玻化砖卫生间地砖东鹏、斯米克、诺贝尔或同档次品牌

露台、阳台、地面东鹏、斯米克、诺贝尔或同档次品牌地砖

浴霸奥普、飞雕、宝兰或同档次品牌

露台、阳台踢脚线

立柱台盆科勒、TOTO、乐家或同档次品牌

角阀九牧或同档次品牌

洗手台盆龙头、龙头、便器科勒、TOTO、乐家或同档次品牌

洗衣机龙头九牧或同档次品牌

卫生间五金件法贝、连锁、九牧或同档次品牌

普通地漏九牧或同档次品牌

吊顶名牌铝扣板

洗衣机地漏九牧或同档次品牌

灯雷士、欧司朗或同档次品牌防潮灯

窗台板人造石定制室内精装修市场典型案例：藏珑——

长沙高端项目，实际装修价格为1000元/㎡左右室内精装修市场典型案例：万达——

典型综合体项目，实际装修标准3000元/㎡,对外报价6000元/㎡，本项目公寓产品与其可比性不大装修范围装修及材质公共范围住户大堂纯手工贴金大堂电梯日本三菱电梯住宅内部门扇入户门-双开门设计意大利卡门地面名贵石材厨房厨房电器为世界顶级电器品smeg、意大利奢侈品牌mition橱柜浴室卫浴：德国杜拉维特；龙头花洒：汉斯格雅空调日本大金中央空调系统家具品牌达芬奇其他欧式古典风格壁炉长沙最贵的精装修标准，对外报价6000元/平，实际成本约3000元/平，整体金色欧式风格，大堂九米挑高，黄金马赛克及欧式吊灯装饰，客厅四大石材罗马柱，厕所贴黄金马赛克，16大精装品牌，8大名贵石材室内精装修市场典型案例：运达——

典型综合体项目，实际装修标准2500元/㎡,对外报价5000元/㎡，本项目公寓产品与其可比性不大知名品牌建材及电器，不同户型不同风格化设计；报价5000元/㎡，成本约2500元/㎡，设有八大智能化装置装修范围装修及材质公共范围住户大堂五星级精装修大堂外立面涂料电梯日本日立电梯住宅内部门扇实木门地面客厅采用洛娃大理石、卧室采用实木地板、米黄大理石厨房意大利实歌整体橱柜浴室卫浴：科勒卫浴空调日本大金中央空调系统卧室墙面酒红色木饰面系统功能八大智能系统户式中央空调系统恒温恒湿智能家居系统远程调控室内温度、湿度、亮度以及安防监控、语音应答户式中央热水系统24小时热水地板采暖系统地暖LOW-E中空玻璃6+15+6低辐射镀膜玻璃食物垃圾中央处理系统将食物磨碎，沿水管冲走智能电梯系统家中操控电梯，即招即到指纹密码锁集指纹、密码、钥匙三重控制室内精装修市场典型案例小结及借鉴——小结：从精装报价上看，公寓精装修对外报价集中在1000-1500元/㎡，而实际造价集中800元/㎡左右，稍微高端装修配置标准为900-1000元/㎡；从装修配置材料上看，主要采用少量国际品牌+部分国内品牌+其他杂牌“配置，国际品牌主要运用在卫浴上，国内知名品牌主要运用在厨房、地砖等项目上。借鉴建议本项目的实际精装修标准为800-1000元/㎡，对外报价1500元/㎡，采用国际品牌卫浴产品+国内知名品牌厨房产品作为本项目精装修的打造重点。目前株洲市场上精装修项目较为少见，且装修标准较为低端，本项目仅需略高出市场现有水平，即可保证项目精装修高端品质，树立株洲首个豪装入市项目标杆，形成市场口碑；为避免因为精装修给项目总价造成额外负担，在控制成本的前提下，保证在市场的基础上，有重点的突出和提升，通过配置组合达到物超所值的目的和效果；室内精装修本项目精装修建议——项目内容备注装修标准800-1000元/平米有重点地突出装修亮点，将客户最常用的，最需要的东西做到最好装修配置部分国外品牌＋部分国内品牌+其他杂牌卫浴采用科勒、松下等国际品牌厨房采用国内知名品牌中较好的产品，如方太/林内等地板、涂料、入户门、开关、可视电话等采用国产普通品牌装修风格提供2-3种风格供客户选择整体装修风格很大部分取决于软装，之于硬装方面，在材质相对统一的情况下，色调和工艺成为影响装修风格最核心的因素室内精装修现代简约主义风格——由装修设计公司提供2-3种精装修风格供业主选择室内精装修由装修设计公司提供2-3种精装修风格供业主选择现代简欧风格——室内精装修由装修设计公司提供2-3种精装修风格供业主选择新古典主义风格——室内精装修1、2栋公寓精装修交付标准建议部位材料说明部位材料说明客餐厅地面：品牌地砖，配踢脚线，局部石材墙面：高级乳胶漆(颜色可选)天花：高级涂料，配防水石膏线(颜色可选)灯饰：吸顶灯入户门：木质防火防盗门，配门套、高级机械门锁空调：格力或美的柜机卧室地板：复合木地板，含配套木踢脚线墙面：高级乳胶漆(颜色可选)天花：高级乳胶漆(颜色可选)房门：高级木门，门扇表面为木纹饰面板，木皮封边；配门套、高级机械门锁灯具：高级吸顶灯空调：格力或美的挂机卫生间地面：高级防滑地砖（颜色可选）墙面：高级墙砖（颜色可选）天花：白色条形铝质扣板，白色乳胶漆及灯饰其它配套：“科勒”马桶、面盆龙头、淋浴龙头及花洒、面盆、玻璃搁物架，高级镜柜及洁柜，“樱花”浴霸，配玻璃淋浴隔断厨房地面：高级仿古防滑地砖（颜色可选）墙面：高级抛光砖（颜色可选）天花：铝质扣板（颜色可选）灯具：节能灯门：木质夹板门橱柜及配套：“方太”橱柜，人造石台面，配拉蓝。“科勒”不锈钢星盆，“科勒”冷热龙头，“方太”抽油烟机、嵌入式炉灶其他配置：“方太”牌燃气热水器阳台地面：高级仿古地砖（颜色可选）灯具：高级吸顶灯门：铝合金材质推拉门天花：高级防水涂料（颜色可选）其他窗户：三层中空隔音玻璃窗开关插座：西蒙开关、插座通讯：电话、网络及有线电视接口安防：黑白可视对讲系统、燃气报警室内精装修2栋公寓建议赠送简易家私，达到拎包入住标准，提升附加值，实现产品议价赠送床架、床垫、床头柜（建议全有家私全套）、沙发、茶几、衣柜、鞋柜等室内精装修2栋公寓“拎包入住”赠送家私标准清单——名称位置备注多人沙发客厅两房客厅赠送，一房无客厅床架、床垫、床头柜卧室两房主次卧室各一套，一房一套衣柜卧室两房主次卧室各一台，一房一台鞋柜入门玄关两房、一房各一套茶几客厅两房、一房各一套椅子或单人沙发——一房赠送2张电脑桌椅——一房赠送一套注意要点：赠送的家私注重实用、美观，符合项目品质形象；赠送的家私返算到销售价格中，并适当实现溢价；赠送的家私风格由设计师根据精房屋装修风格进行设计、匹配，避免出现家私与全屋风格不搭配，客户难以接受的情况。精装修风险提示室内精装修对于需要加建或改造的空间处理，将面临一些技术难题，并且导致成本过高——解决方案：在前期设计阶段，将加建或改造引起的问题前置，合理进行建筑及结构设计，便于后期竣工验收后的统一改造。对交楼标准持有怀疑，担心货不对板——解决方案：1、注意装修策略，用品牌厨卫增加价值感；2、增加精装修标准材料展示与工法展示，展示装修用材标准，标明材料品牌、型号、价格（以零售价格为准）。后期维护与保修——解决方案：开发商前期与装修施工单位签订装修保修合同，尽可能明确界定保修范围和时间，明确给到业主，同时做好施工过程中选材和工艺的监控，避免后续过多的返工工作。交楼时间延后——解决方案：在前期签订合同时需将装修时间考虑在内，合理制定入伙时间，保障按时顺利入伙。开发商风险规避措施——解决方案：购房人签订买卖合的同时，购房人作为甲方（业主）与乙方（施工单位）签署一份委托装修附加协议，从而规避发展商的风险。关键点一：制定精装修的方案，在建筑设计确定以后，由开发商委托专业的家装公司进行居室内部的装饰装修设计，这都要作为售房重要的资料和标准，要向售房者公开，为客户提供两-2-3种装修风格，在统一材料成本规格的前提下充分给客户选择装修材料颜色、式样的个性空间。关键点二：确定精装修的施工队伍，确定标准：一是工程组织能力，包括设计、施工的资质，相关的业绩等。二是工程配套能力，主要是材料部品的采购能力，相关手续的办理能力，和建委、质检等的协调能力。三工程服务能力，就是交付使用以后工程维护的能力，对业主指导的能力等。关键点三：公开展示，对精装修交房标准进行实景展示；对装修材料品牌，供应商、施工单位资质等在销售现场进行全方位展示。关键点四：文件约定，签署认购书时约定为精装修销售；签定买卖合同时以附件形式对交房标准、配置、交房时间等细节进行约定。装修方案制定合作方确定公开展示文件约定精装修住宅开发程序关键点室内精装修住宅产品1栋、2栋公寓4栋、5栋住宅4栋、5栋住宅整体定位江景penthouse【江景大平层豪宅】价值支撑：城市中心核心地段滨江物业株洲最繁华的江景段，江景资源独一无二配套城市综合体、希尔顿酒店3G智能社区大平层户型奢华、舒适一梯一户案名建议：希尔顿宫邸4栋、5栋住宅目标客户定位芦淞商贸客户主要为攸县煤矿及醴陵陶瓷企业主客户，购买力强劲，看中项目高端配套和品质形象，注重匹配身份和拥有稀缺财富提升个人优越感。芦淞商圈服装贸易经营老板及总代理商，已在本地定居，习惯都市生活，看中本项目高端配套及江景资源，追求生意圈子便利，注重身份感，主要为改善型自住需求及高端资产持有增值保值需求。政府高官、国有企业高管客户具有较强的购买力，看中项目高端配套和品质形象，注重匹配身份和作为形象标签，追求工作、交际应酬的方便。厂矿业主、企业家核心客户重要客户偶得客户393939在4#楼顶层及楼顶设置天台会所，打造株洲最奢华的企业会所价值提升一：天台会所硬件404040外部露台41将4#、5#楼最高二到三层临江的部分（1单元）整层打通，设置定制大平层，并为业主提供4000-5000元/平米的豪华装修，打造株洲千万级豪宅标杆项目最大户型为216平米四房，与市场上的高端住宅的面积相比不具备领导者的空间尺度；打通后的大平层有利于建立项目的顶级豪宅的形象，树立项目千万级豪宅标杆，提升项目整体价值认知；4#、5#楼一单元整层打通，共设置3-5套大平面，打造项目明星产品；A1+A2+A3=515.75㎡平面和装修设计根据客户需求定制价值提升二：定制大平层硬件4242424#、5#楼建议公共空间高标准装修，户内毛坯交房，但配备相应智能系统，以提高产品附加值户式中央热水系统：24小时热水；指纹密码锁：集指纹、密码、钥匙三重控制户式中央空调系统：恒温恒湿价值提升三：4#、5#楼智能系统硬件商业商业街集中商业商业街整体定位时尚小资精品商业街价值支撑：配套城市综合体、希尔顿酒店城市中心区位成熟商圈辐射项目写字楼、住宅小资白领等高端消费群体支持案名建议：希尔顿大道商业街目标客户定位：芦淞商圈区服装珠宝、精品及其他零售经营商户及代理长沙、邵阳等湖南其他市县投资客手上有充足闲余资金，看好本项目商业的发展升值前景及租赁回报，购买商铺投资、保值株洲本地及四县投资客户看重本项目国际高端商业品牌带动作用，购买商业街商铺自主经营手上有充足闲余资金，看好本项目商业的发展升值前景及租赁回报，购买商铺投资、保值商业街产品价值提升建议：公共部分精装修设计时尚、富于艺术的外立面，综合运用各种外墙装饰材料，沿路地面铺装，运用地砖、石材、水泥印花等材料工艺，打造时尚、美观、小资的精品商业街品质形象街区设置一些休憩设施及绿植景观设计特色灯饰、商铺门面墙饰等软性装饰基于商业街商铺面积偏大、市场对二层商业价值认识不高、控制总价及兼顾后续经营的综合考虑，对商铺进行切割操作方式一二层个别单铺连体销售一二层连体切割销售一层商铺按照现有产品面积开间除以2平分切割，商铺面积减半二层整体划为2-3个大商铺，一层预留2-3个铺面连通二层大商铺，打包销售，定向拓展。按照现有产品面积开间除以2平分切割，商铺面积减半买一层送三层，销售时仅计算一层商铺面积有利于实现1F街铺最大价值，降低销售难度连体销售使得每个铺位内部都要设立单独的电梯/楼梯，大大降低了铺位的实用率综上所有因素，建议本项目采用一层商铺划铺单独销售、个别一二层1拖N连体销售的方式，可对KFC、必胜客、麦当劳等特殊需要的商家进行定向拓展，打包销售劣势商铺切割方式可以兼顾有特殊需求的商家（如KFC等），方便后续经营和最大限度保证一层的价值商业街业态建议以零售为主，兼顾休闲服务60%15%15%10%零售服装皮鞋/手袋生活品位配饰个人护理/健康珠宝/钟表美容/皮肤护理零售业态其他特色店娱乐运动休闲礼品玩具影音/电子/书屋餐饮咖啡馆清吧商业街零售业态规划与本项目大型商业卖场形成有力补充；对业态不做硬性的规定，零售、休闲服务基本可满足和符合目前市场客户购买商铺自营及投资出租的需求。品牌零售业态招商、经营难度难度小，有利于商业培育。建议本项目采用返租为主、业主自营为辅的销售方式，满足投资客和购买商铺自营商户的需求商业街销售模式销售方式铺位切割方式以1F划铺、单独销售为主体，更好的控制总价、便利商家后续经营个别1-2F连体销售：按照KFC、麦当劳等重点引进商家的具体物业要求，采用1F搭配2F的划铺方式，同时这部分商铺采用定向招商、带租约销售的方式以返租为主要的销售方式：返3保5，一次性向业主返还三年回报率，即6%、7%、8%，并向客户承诺第四、第五年的年租金回报不低于8%，提高投资者信心、降低投资门槛，同时更好控制业态1F商铺直接销售辅助：面积划小，总价得到控制，满足业主经营需要，价值认知度高，容易销售，操作简单个别1-2F连体铺位带租约销售：满足KFC等特殊商家的物业要求商业商业街集中商业集中商业整体定位国际顶级一站式购物休闲殿堂价值支撑：城市中心区位成熟商圈辐射众多株洲第一家国际高端品牌支持业态规划种类齐全，满足高端购物休闲需求项目写字楼、住宅小资白领等高端消费群体支持案名建议：希尔顿广场集中商业目标客户定位：投资客株洲本地投资客主要为芦淞商圈小老板、公务员、企事业单位中高收入人群，注重投资回报率及风险规避等，购买商铺投资、保值全国其他地区投资客四县及湖南其他地区投资客手上有充足闲余资金，看好本项目商业的发展升值前景及租赁回报，购买商铺投资、保值手上有充足闲余资金，看好本项目商业的发展升值前景及租赁回报，购买商铺投资、保值集中商业产品价值提升公共空间物业发展建议>>>公共空间打造主入口广场亮点主题打造——

设计项目标识性景点，增强集购物广场聚客能力，延长顾客逗留时间，吸引较远距离的人群汇聚于此音乐喷泉主题广场艺术雕塑主题广场小型水幕电影广场公共空间打造广场硬件设计打造——

广场地铺、灯光照明、广场标识等，风格符合项目整体调性和广场主题广场灯广场地铺广场标识广场地埋灯公共空间打造外立面打造——

外墙立面以彩色玻璃、面砖、石材等为主要装饰材料，银灰色铝合金饰面板局部点缀，使得建筑立面生动有趣，整体形象高端公共空间打造购物广场标识设计建议——

与整个建筑、装修风格一致，相互协调，包括大小尺寸、色彩设计都要易于辨认标识位置设计建议：建筑主标识设置建筑正面（主入口）一侧，考虑昭示面在沿江路一侧设置建筑次标识，这样能更好展示宣传作用，建议采用蓝色亚克力发光立体大字。建筑主标识建筑次标识公共空间打造外墙立面广告、LED展示设计建议——

尺寸要求与楼身搭配合理，位置与外立面协调统一，便于使用安装，更换，广告位不宜过多，注意美观立面广告及LED设计建议：采用嵌入式做法，即简单有美观，广告位采用内置照明设计，内置照明灯具应与广告画布保持一定距离，通常不小于300mm，并且要随着广告画面增大而增大。LED显示屏安装在主入口周边范围。广告内置照明广告LED显示屏公共空间打造出入口门面设计建议——

与整体建筑风格保持协调，可进行局部特色装饰，突出主入口，增加出入口标识出入口门面设计建议：采用现代玻璃幕墙装饰，局部进行特色装饰，总体要求醒目、大气出入口门面上方配置标识公共空间打造室外店铺门面设计建议——

室外店铺门面装饰主要在原有建筑风格基础上增加专卖店或品牌店标识牌经典颜色展示出时尚，流行，高档的主流品牌。公共空间打造购物广场内街街区设计建议——

内街街区及景观是商业项目的公共空间，通过增加体验式的文化小品、汗喷、座椅等，丰富文化内涵内街街区设计建议：通过绿色植被或树木，设计一条漫步式街区，咖啡座与绿荫相映，既增加了街区休闲化乐趣和浪漫风情，又带来了可观的经营价值，公共空间打造室内前厅设计建议——

入口大厅为进入购物中心后第一处场所，为室内与室外的转换空间，对于购物者而言，这是建立购物中心理想的首站室内前厅设计建议：采用吊顶，内藏灯带，地面地砖及大理石饰面，墙面玻璃幕墙，增加自然采光，结合项目logo艺术化处理，利用铺面、指示等地景设施，塑造欢迎、愉悦的气氛，以提升购物意念。公共空间打造室内中厅设计建议——

中庭为购物广场的焦点所在，空间设计需具有强烈且有别于营业空间的空间特色，以吸引购物者注意室内中厅设计建议：本项目中庭为椭圆形，建议地面、墙面、柱子都使用高档大理石，配合设计绿植盆景、艺术化小景、休憩空间等，中庭天棚采用钢架玻璃幕墙天窗公共空间打造公共通道设计建议——

需考虑相邻铺位的门面设计及顾客出入的便利性，同时还需考虑扶手电梯、中庭反梁高差等可能出现的情况公共通道设计建议：建议通道天花使用乳胶漆、筒灯、暗藏灯带，地铺为高档地砖和大理石，主体打造符合项目高端形象，可根据各楼层经营业态特色局部进行个性化设计公共空间打造电梯厅、扶梯口设计建议——

电梯厅和自动扶梯是购物中心垂直动线的中转点，要设计成为购物中心一大亮点，给顾客一舒适的等待空间电梯厅、扶梯口设计建议：电梯厅整体风格与公共走道保持一致，地面使用高级地砖和局部大理石饰面，电梯门框石材打造或利用颜色进行差异化处理，不锈钢镜面电梯门；扶梯口设置防滑钢垫、可配置艺术小景，增加趣味性和景观性公共空间打造室内店铺门面设计建议——

室内店铺门面很大程度上决定了购物广场的档次和品质，直接影响消费者的消费取向。室内店铺门面设计建议：以黑色、红色和白色为主色调，采用更多亮面、反光的装饰材料，整体风格简约时尚，无边框的整体玻璃门豪华型门廓，这种门透光性好，造型华丽。公共空间打造室内店铺橱窗设计建议——

店铺橱窗主要起到商品展示的作用，要讲究橱窗的艺术创意和搭配效果，道具和模特的摆放具有一定主题情节。室内店铺橱窗设计建议：安装大型钢花落窗玻璃，背景根据店铺品牌文化进行创意公共空间打造室内导向设计建议——

导向设计关系到视觉传达和环境设计两个领域，彼此有交叉，又相互独立，以直观、明确、快捷的视觉信息，对人流、物流进行引导。导向设计建议：主要出现在通道、电梯出入口等起到指示作用，要求用简洁的图形符号来表达准确的含义，能够瞬间识别，材质、外观、位置、艺术表现等因素需符合环境氛围。入口前厅建筑各楼层平面图标识牌

扶梯出入口的楼层功能导向通道分流、商品分类吊牌收银处标识牌公共空间打造室内导向设计建议——

导向设计关系到视觉传达和环境设计两个领域，彼此有交叉，又相互独立，以直观、明确、快捷的视觉信息，对人流、物流进行引导。导向设计建议：主要出现在通道、电梯出入口等起到指示作用，要求用简洁的图形符号来表达准确的含义，能够瞬间识别，材质、外观、位置、艺术表现等因素需符合环境氛围。地面安全出口指示安全警示牌地下停车库导示牌洗手间功能标识牌公共空间打造卫生间装修建议——

有重点地提升公共卫生间装修档次，增加软性装饰和人文关怀元素，体现项目高端国际品质兼顾坐式、蹲式大便器，考虑残疾人如厕需要，满足不同需求盆栽、小饰品装饰，注重卫生间人文元素，于细节中提升档次装修要点：设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；提高客户使用档次感和舒适度。装修标准：

地面采用高档防滑地砖，墙面选用高档墙面砖；选用国内品牌洁具、镜子，如美标等；配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头;洗手间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。公共空间打造购物广场装修建筑标准——建筑外立面装修——大众化购物广场外立面装饰一般采用玻璃幕墙、石材幕墙、铝塑板、瓷砖、涂料等组合外墙面。造价：每平方米900元左右。外部景观设计——道路及广场：道路及广场材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，局部大理石装饰，路牙石为混凝土，每平方米330-380元；——绿化：绿地中花灌木结合色带种植，适当位置可考虑高大乔木树阵，造价每平方米300元（绿地面积）——水景：局部设置小水景。——室外设施及室内外小品：其成本不含在景观成本内，100元/平方米。按照红线内景观面积。——户外广告灯箱：灯箱广告张贴，边框采用不锈钢或其他金属材料，成本计入导向标识系统中。——座椅、垃圾桶：选择普通成品公共区域装修

——大众化购物中心装修综合单价（含步行街公共部分和洗手间、地下电扶梯厅，不含精品店铺内装）每平方米2000元。地面材料采用普通人造石地面或中档玻化砖，吊顶重要部位局部轻钢龙骨金属吊顶、软膜吊顶、大面积石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，造型灯带。空调出风口采用标配选型(不含消防系统设备）导示系统

——导向标识类（含室内公共空间、室外场地、地下停车场）为12-18元每平方米（按照总建筑面积计算）特殊业态的技术指标及规划设计建议>>>具体要求项目周边环境项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳建筑面积12000㎡—30000㎡；单层3000㎡以上层高要求层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）结构要求柱距不小于8m×8m；楼板承重：食品楼层：1000kg/㎡非食品楼层：700kg/㎡停车场要求至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位，为供应商提供20个以上的免费货车停车位卸货区要求场地及建筑的面积和净高应能满足一辆40英尺货柜车（17米长X4.8米高，回车半径15米，载货总重40吨）及五辆普通卡车（3.6米高）行驶、回车、停泊及同时卸货的要求广场要求商场要求有一定面积的广场展示要求正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个客梯要求每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接消防设施按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运营功能其他

1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱

2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求

3、安装独立的中央空调系统，温度要求达到24度正负度标准超市具体要求面积要求一般经营店面积2000㎡—5000㎡楼层要求楼层要有直达电梯周边环境要求临马路，马路中间没有隔离带，或者距人行天桥、地下通道、人行道的距离小于100m；有网吧、麦当劳、肯德基、音像店、书店、餐厅、KTV、饰品店、冰淇淋店、时尚服饰店等相近的消费形态或配套设施消防设施满足消防标准，安全出入口≥2个，且不在相同方向建筑要求层高≥9米，柱距大于12米电源三相电源空调系统中央空调户外广告户外广告位至少1个，可视性好影院7676特色酒楼技术指标具体要求选择区域成熟繁华商圈、大型商场附近经营楼层选择以首层为主，2—5层均可需求面积500-5000㎡单层面积500㎡左右层高要求层高≥3m楼板承重350kg/㎡给排水接驳到位供配电1000平米至少300千瓦柱距灵活店内垂直交通要求有中央空调商洽燃气管道必须有排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟管道等店前走道要求较高，最好无绿化停车位置、数量越多越好物业交付标准国家标准租金承受范围视位置而定，多数商家最多承受80元/平米/月以下租赁年限8—10年免租期面谈，一般为装修期7777亚洲美食技术指标具体要求选择区域城市核心商圈，商务办公区域经营楼层选择1—3层需求面积200平米以上层高要求层高≥4.5m楼板承重350kg/㎡给排水如凯威啤酒屋需提供管径为DN40mm的进水管供配电如凯威啤酒屋需提供不小于三相四线130KW电量柱距8*10米店内垂直交通自动扶梯2—6个，安全通道1—2个中央空调200—220cal/平米，预留空调机位燃气管道如凯威啤酒屋需提供煤气有60立方/每小时

（天然气为40立方/每小时）的用气量。排污厨房及卫生间排污管径为DN100mm，油烟管道一般为600*400mm配送区部分商家需要，约60平米左右停车位置、数量20—150个车位物业交付标准简装或毛坯租金承受范围视位置而定，多数商家最多承受80元/平米/月以下租赁年限10—15年免租期3—12个月7878中西快餐技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、城市主干道、次级商圈等区域经营楼层选择一、二层需求面积200-2000㎡单层面积至少200㎡层高要求层高≥3.5m给排水如绿茵阁需提供2.5寸的进水管供配电150KW店内垂直交通最好有燃气管道如绿茵阁等大型西式餐饮需要提供现有的燃气管道至指定位置或提供用量为2500立方米/月的燃气仓库排污如绿茵阁要求提供规格为60cm*60cm排烟管道引至楼顶；提供占地面积为12㎡能建造排污隔油池的位置店前走道走道通畅，店内可视性强停车位置、数量提供免费固定的货车停泊位一个及一定数量的临时停车位物业交付标准简单装修或毛坯租金承受范围100元/平米/月以内或保底扣点交付租金形式现付或转账租赁年限3—8年免租期3个月消费群青少年、白领消费年龄18—45岁7979美发技术指标具体要求选择区域商业较繁华的地段经营楼层选择1—2层需求面积130—200平米层高要求层高≥3m开间8—10为宜进深一般不超过15米排污下水排污的管道要大一点店前走道最好不要有绿化带物业交付标准简单装修租金承受范围一般在100元/平米/月左右交付租金形式纯租金租赁年限3—5年免租期2个月以上消费群年龄20—50岁消费群收入中高收入8080美容纤体技术指标具体要求选择区域商业比较成熟和住宅群较集中区域经营楼层选择一般1—5层需求面积300—500㎡层高要求层高≥3.5m停车位置、数量不少于20个物业交付标准毛坯租金承受范围根据区域租金水平租赁年限3—5年免租期2—3个月消费群收入中高档消费年龄30—50岁8181书城技术指标具体要求选择区域城市中心商圈、临街商铺，交通便利，人流旺；社区店位置一般也可以，最好是临靠学校、文体用品专卖店、体育运动专卖店等经营楼层选择以首层为主，2—5层均可需求面积10000-20000㎡单层面积5000㎡左右层高要求层高≥6m楼板承重3—4吨柱距10*10米店前走道宽广停车位置、数量视实际情况而定物业交付标准毛坯租金承受范围根据位置而定交付租金形式纯租金租赁年限8—10年免租期一般要一年8282KTV技术指标具体要求选择区域人流量大、消费能力强的成熟商圈经营楼层选择均可需求面积2500平米左右单层面积500—1000平米层高要求层高≥3.5m供配电国家工业用电标准中央空调具备店内垂直交通需要柱间距适当宽阔停车场需要，或者周有停车场物业交付标准毛坯租金承受范围视位置而定交付租金形式转账租赁年限一般在10年左右8383茶艺馆技术指标具体要求选择区域位置好，周边居民收入相对较高经营楼层选择一、二层需求面积≥500㎡层高要求4.5m左右给排水接驳到位供配电150KW店内垂直交通最好有中央空调需要燃气管道需要排污具备停车位置、数量不要求物业交付标准简单装修租金承受范围商洽交付租金形式纯租金租赁年限5年左右免租期根据具体情况而定消费群收入中高档消费年龄一般为30岁以上8484健身会所技术指标具体要求选择区域城市核心商圈拓展形式租赁、购买、加盟店等，较倾向加盟店形式经营管理抽成比例6%左右经营楼层选择可适应较高楼层需求面积2000—5000平米层高要求梁底净高≥3.5m柱间距8*8以上排污设置独立的排污管道给排水管道≥60DN物业交付标准毛坯停车位≥50个消费群年龄20—50岁消费群收入中高收入8585酒吧技术指标具体要求选择区域繁华商圈经营楼层选择3—5层需求面积500—2000平米层高要求层高≥3m排污具备物业交付标准毛坯租金承受范围一般在50—80元/平米/月左右交付租金形式纯租金租赁年限5—10年免租期装修期消费群年龄20—45岁消费群收入中档8686桑拿足浴技术指标具体要求选择区域地处商业繁华地段或中高档的住宅区经营楼层选择一般2—5层需求面积≥1000㎡单层面积≥180㎡层高要求层高≥3.5m给排水需要供配电150KW中央空调需要燃气管道需要排污需要停车位置、数量≥50个物业交付标准毛坯消费群收入中高档消费年龄20—50岁8787技术指标具体要求面积首层，350平方米（使用面积），门面12米高度楼板到梁底高度，不得低于3米楼板承重乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250kg/m２供电甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表供水甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标排水甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸隔油池在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系化粪池甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域排烟提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm招牌在门脸上方提供招牌安装位置空调甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M２/小时，用餐区应不小于350卡/M２/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）设备总重冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力卸货车位甲方提供临时卸货车位消防系统乙方自设消防系统并与甲方连通电话甲方提供两条电话线路便捷式餐饮8888技术指标具体要求商铺选址条件1、位于商业旺区，有发展潜力的开发地段，以十字路口为佳，交通便利，需在一层或二层，面积在500㎡以上（入住率在80%），至少10-15个停车位2、周围有众多消费群体，高档商务楼、别墅区、高档酒店、政府办事单位、高级居民小区需求面积300-800㎡电力要求80-100KW水力2寸出水管煤气15-25m³商圈要求1、商铺内部有配套的煤气、消防喷淋及烟感设备，水电煤气必须独立分表并按以下规定以满足营业需要2、排油、排烟、消防部门必须通过，施工管道铺设方便3、要有足够的装修期（70-90天，依具体面积而定）4、如层高有5-6.5米以上，可做局部夹层（依商铺情况而定）年限6年以上咖啡集中商业销售模式建议>>>常规下商业项目常见的销售模式模式售后返租返租+回购直接销售承诺租赁操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3~10年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位.收益方式销售收入销售收入销售收入销售收入优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制属于完全的融资行为，政策限制，财务风险较高推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售需快速回现，且成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目案例合肥元一时代广场、安徽国际购物广场环球广场布吉东大街文景雅居国际花都金色巴黎销售模式模式先租后售（带租约销售）出售经营权整体销售拍卖销售操作特征通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展将商铺一定时期内的经营权进行出售，但不变更产权。将商业项目整体出售给大投资客或经营机构.将商铺在公开场合拍卖.在公平竞争的原则下进行.价高者得.且该价在很大程度上可反映市场对商铺价格的承受能力.收益方式租金收入+销售收入预支租金收入销售收入销售收入优势分析可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。对产权清晰度要求不高；便于统一管理；销售较快商铺销售速度较快；资金回收期较短.便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失劣势分析社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高需要对市场进行合理的专业定位及管理价值贬损，单价难以提升市场风险较大客户接受程度不高适用类型适用大型社区开发的配套商业销售产权不清的物业专业市场集中商业写字楼裙楼商业旺区商铺数量不多案例深圳万科城风情商业街东城海鲜批发市场深国投购物广场嘉德置地八达商城铺王、丰盛町铺王、现代城华庭常规下商业项目常见的销售模式销售模式【区域内竞争】目前区域内百货类商铺供应较少，集中性商业前期普遍采用只租不售，未来供应主要以服装专业市场商铺为主，普遍以销售商铺经营权的方式经营序号项目规模户型面积(m2)价格(元/m2)销售情况销售模式1中央商业广场5-6万平米20-80暂未销售，临街商铺租金150-1100元/平米/月商铺目前只租不售统一招商、租赁，暂不销售2汉华国际4000-5000平米20-30010-23万；均价16-17万建设路已经全部售罄；靠铜鼓岭仅售出3个铺位街铺直接销售，集中商业只租不售3金轮时代广场商业5万平米，700余个铺位15-80二楼3万/四楼1万2010年开始销售，目前约销售30%销售十年经营权4金谷国际约8万平米，2400个铺位8-20一楼4万/二楼3万/三楼2万；（仅售10年经营权）商铺2010年底开始销售，目前仅推出1-3层，剩余100个铺位；4-8层暂未推售销售十年经营权株洲在售商业项目情况92株洲市场上集中商业销售模式暂无可参考借鉴的项目。合肥元一·时代广场选用返租十年、头三年租金一次性返回的方式实现了售价和招商的双重提升基本信息总建面16万平方米商业面积8万平方米层数4层（裙房）主力店百货、超市、电器、电影院定位安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园经营业态大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。出售方式无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。销售商铺与招商商铺划分相对应，铺位面积6-30㎡，合并商铺进行招商租赁点评中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色租售情况04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100％招租；B区已完工首层华洋名品百货馆、华联二层流行时尚仕女馆、国美三层绅仕儿童文教馆四层影城、欢乐美食广场、KTVB区A区集中商业销售成功案例楼层分布唐山远洋城采用虚拟产权返租销售取得了很好的销售业绩，但由于铺位划分存在问题，后期经营法律纠纷较多基本信息总建面11万平方米商业面积11万平方米层数4层（商业体）主力店苏宁、五联国际百货、百老汇定位集购物、娱乐、休闲、饮食、电讯、咨询、文化等复合性商业的大型购物中心经营业态完全按照当代国际主流SHOPPINGMALL概念进行总体规划，包括多厅的电影院、嘉年华式娱乐世界、世界美食与休闲生活广场、主题式餐厅、儿童游乐场、大型百货公司和超市等出售方式虚拟产权式销售，10年返祖，每年固定回报8%，销售商铺与招商商铺不对应，存在合并公共部分销售情况点评在销售中,将商铺尽可能小的分割,通道、走廊、卫生间都划分进行销售。每个铺面在6—10平米左右。一共15000个商铺，在唐山引起了大众投资的兴趣。而招商中按照商业的需求重新划分平面，由于未能给业主办理房产证和销售铺位与招商铺位无法对应，导致铺位无法转让，法律纠纷较多。租售情况2001年开始销售，商业部分共划分了15000个铺位，个铺面积较小，售价较高，地下层超市、休闲娱乐首层百货。苏宁、珠宝、餐饮二层百货、苏宁、服装、精品三层百货、娱乐休闲B区A区集中商业销售成功案例楼层分布根据开发商目标及对8种销售方式分析，结合前面成功案例的经验参考，本项目适合采用“销售商铺与招商商铺划分相对应，合并商铺进行招商租赁、返租+回购”销售方式集中商业切割方式：采用销售铺位与招商商铺划分对应，即通道、卫生间等公共面积不划入销售，按照招商商铺范围进行销售铺位分割的方式，铺位面积划分为6-25㎡，招商租赁时合并小商铺进行出租，一方面规避后期返租期结束后小业主找不到自家商铺而造成的法律纠纷，另一方面铺位面积划分小，购买门槛降低，客户层面更广；集中商业销售模式模式：采用返租+回购的销售方式，10年返租，购买时一次性返租3年，前3年6%、7%、8%，后七年每年递增1%；8年回购，满8年后，业主可提出回购需要，则商业管理公司按合同原价在三个月之内受让产权进行回购，此模式通过投资收益明确和回购保证，增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度，易引发投资热潮，实现快速套现的目的，同时可以在前期确保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的商业运营成功。本项目销售方式建议风险提示：第一返租到期后，业主续约率难以确保，商场的运营将会比较被动，管理难度加大，不利于持续发展经营；第二将会增加财务手续和财务风险，同时对招商的要求加大，需要大型品牌主力店保障，第三办理产权证难度大。写字楼产品3栋写字楼6栋写字楼写字楼整体定位国际5A级商务写字楼价值支撑：配套城市综合体、希尔顿酒店城市中心区位成熟商圈辐射株洲首个高档江景写字楼产品配置高端案名建议：3栋：希尔顿中心6栋：希尔顿酒店•企业总部3栋写字楼国际5A级商务写字楼3栋写字楼：国际5A甲级写字楼6栋写字楼:写字楼目标客户定位：国际5A甲级写字楼国际5A级商务写字楼服装贸易等中小型企业主厂矿企业主投资客整层客户：证券、建行、房地产公司、投资公司散户：投资客、会计事务所、律师事务所全国大投资客999999按国际甲级写字楼标准，全面提升内外部硬件设施标准希尔顿酒店写字楼3#楼写字楼3#写字楼做为现金流产品，按5A写字楼标准打造，重点打造公共空间价值提升五：写字楼硬件1001003#、6#写字楼共同部分写字楼产品打造建议101101项目目前的立面设计具有较强商务感，整体外立面采用金属、Low-E玻璃、石材等材质,整体形象较高外立面102102设置灯光照明系统，将项目打造成为株洲市中心夜晚一道靓丽的风景通过以点带线和面结合的手法突出整个灯光夜景的完整、统一和协调性，成为株洲市中心区夜色中的一道美丽风景：在建筑首层和顶层设置灯光系统，突出建筑的挺拔耸立和现代建筑的气息；在入口处设置灯光系统，为了突出位置显赫和提高照明度；大楼底部绿化带和人行道阶梯安装造型优美的金卤灯，起到功能照明和景观照明的双重作用。外立面103103智能化系统5A内容高标配OA(办公智能化)计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等预留OA电力负荷50VA/㎡，选用网络地板，为以后的升级改造预留空间CA(通信智能化)双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等，千兆入户，百兆到桌高端写字楼项目平均20㎡建筑面积至少有一个数据点BA(楼宇控制自动化)冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等——FA(消防智能化)防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；——SA(安保智能化)监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等——打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象；打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象104104部分智能化系统品牌1）变频中央空调系统：麦克维尔空调：特灵空调：开利空调：2）电梯群控系统：奥的斯(OTIS)电梯蒂森电梯：迅达电梯：三菱电梯通力电梯日立电梯4）停车场管理系统：速宾（S&B）系统：5）门禁系统：上海太安3）照明控制系统：东芝（TOHSIBA）MESL智能化照明控制系统澳大利亚邦奇6）网络和智能化系统公司深大通讯网络有限公司深大长通通信服务有限公司中兴通讯股份有限公司长城宽带网络服务有限公司深圳市广播电视工程有限公司欧普瑞科技深圳市思源集团深大电话有限公司展望科技（深圳）有限公司智能化系统105105指标设置：电梯设计等候时间小于35”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）欧码轿厢，载重1350KG/18人目的地呼叫系统——提升电梯运能效率电梯群控系统106106无线网络全楼覆盖建筑内全面覆盖无线网络，使用DHCP，保证客户方便使用无线PDA和便携式笔记本在建筑内的任何角落上网。目前国内市场上已采用的“无线上网”写字楼有北京中关村的融科咨询中心，其写字楼直接与中国电信骨干节电相联，引入无线上网设施，可在楼下咖啡厅、大堂茶座和楼顶花园进行无线上网，无线传输速率为11M。北京部分写字楼实现了公共区域无线上网，如金地中心、金宝大厦等。目前只有香港数码港可以在写字楼的任何地方实现无线上网。在大堂设置液晶终端，用户可以上网查询“楼宇介绍与管理系统”以及“入驻企业水牌”等无线网络107107停车场的品质直接影响客户对项目的感知，高标准装修地下停车场候梯厅充分体现项目档次地下停车场侯梯厅建议采取与标准层候梯厅一致的装修标准和装修风格，协调统一中显现项目品质；候梯厅内设中央空调，保证其中的舒适度；让客户从停车场就感受到项目的与众不同。地下停车场候梯厅地下停车场候梯厅标准层候梯厅地下停车场108108停车场设计要点必备设计设置停车管理系统智能化设置提升项目品质风格装修停车场墙面粉刷浅色涂料,使用户心情舒畅监控系统各区域设置摄像监控器，提高物管对于地下停车的监控作用通讯增溢器提前安装通讯增溢设备，避免因为地下室无手机信号造成的不便可选设计物理采光口针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设置采光口，以便节约能源司机等候区为老板司机和客户等候汽车时提供的休息区，体现项目人性化设计地下停车场入口地下停车场在成本允许的前提下，尽量提升地下停车场的舒适性和智能化109109引入国际商务标准的泊车导视系统，智能化体现项目对客户的人文关怀人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径同时电子显示屏显示当前泊车状况导视系统设计原则：指位明确、采用国际统一图标、造型精致材质可考虑商务感强的金属、玻璃等关键部位可考虑采用小型液晶屏导视，在夜间增强引导性地下停车场110110地下停车场地面工艺处理，并设置灯箱，弱化顶棚注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质；地下停车场顶棚由于管线众多，美观度差，应尽量弱化其视觉引力，可采取统一刷黑或者刷灰的作法；同时在地下停车场墙面设置灯箱，吸引客户注意力，以减小对顶棚的关注；灯箱还可以增强停车场光线，同时带来广告收益；地下停车场入口采用顶面内嵌式灯光；满足照明要求的同时，形成地下停车场第一道景观，让客户停车从一开始就成为享受。灯箱顶棚地面工艺处理地下停车场1111113#写字楼做为现金流产品，按5A写字楼标准打造，重点打造公共空间3#写字楼产品设计深化建议大堂公共走廊侯梯厅及电梯卫生间电梯厅净宽：不少于3m电梯厅净高：不低于2.6m电梯品牌：进口原装三菱、日立等净宽：1.6——1.8m（规范：超过40米，宽1.8米）净高：不小于2.4m甲级写字楼公共卫生间面积：不小于150平米进深：不小于12m（至电梯厅）层高：不小于10m产品价值体系面积区间控制在40-100平米之间标准层面积112112面积区间控制在40-100平米之间，小面积单位、多套拼合购买，自用客、投资客皆喜欢目前3#楼写字楼标准层面积在160-175平米之间，面积过大，总价过高，且客户选择面比较局限；3#楼为现金流产品，应控制总价，扩大客户面，保证快速回现；目前市场上在售产品面积均在40至110平米之间，销售情况良好。以小面积单位划分的商务物业，面积可控、拼拆灵活、运营成本低、市场风险小，受到自用客户和投资客户的双重青睐。30cm室内隔墙处理30公分矮墙，可报建通过，又节省隔墙费用卓越世纪中心案例参考标准层面积划分建议113113大堂入口处、大堂功能配套、装修标准达到甲级写字楼标准，体现高端项目形象入口处设置外挑雨蓬，车行大堂提升客户尊贵感和舒适度大堂面积不小于200平米，层高不低于10米；大堂功能配套：总服务台、休息区、水牌装修标准：地面：天然石材；天花：刷白或玻璃幕墙；墙面：天然石材或花岗岩大堂114114电梯厅设计建议电梯厅装修风格、材料以及色调必须与大堂协调统一；适度使用石材与不锈钢装饰材料配合使用，助于提升电梯厅档次感；为方便后期物业管理，应尽量避免细部复杂装修处理。电梯厅115115选用合资品牌电梯，规格在1000kg/13人以上，运行速度低区在2.5米/秒，高区在3.5米/秒客梯数量品牌规格地面天花电梯门3部（2客梯，1消防梯）上海三菱、OTIS等1000kg/13人天然石材轻材质吊顶镶圆形灯不锈钢国际CIBSE标准：

五分钟运输能力（HC5）≥12%

平均侯梯时间（WT）≤35秒

到达目的楼层时间（DT）≤120秒电梯116116净宽：1.6——1.8m（规范：超过40米，宽1.8米）净高：不小于2.4m1）简约装修风格，凸显商务感；

2）地面材料以地砖为主；

3）墙面材料主要包括涂料、墙纸、乳胶漆、墙砖.公共走廊117117设计要点：洗手间尽量保证设置在核心筒内。减少公共空间的占用，便于上下水道的设置，有利于智能化系统统一管理；设施完备的洗手间，与各办公间门口要有分隔距离。增强客户对办公区域使用的心理舒适度。功能配备：设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；提高客户使用档次感和舒适度。装修：地面和墙面选用高档块材；选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头;蹲位:数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;洗手间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。公共卫生间参照甲级写字楼标准设计卫生间118118洗手间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一；自然采光洗手间提升物业档次感和舒适度。蹲位:数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求配备厕纸、衣物钩，选用感应式水龙头注重地面和墙面材建议提升公共卫生间装修档次，对客户体验会有很大提升卫生间119119采用分户独立空调设置，降低入驻企业的运营成本；空调设置建议优点：运营成本低，较受租赁客户喜欢缺点：需单套设置空调位，影响外立面美观120120项目定位为甲级写字楼，从基本项和附加值两个层面演绎产品价值体系

价值体系构成指标基本面外立面简洁、现代（造型及风格力求统一）标准层1800㎡走廊宽度1.8m候梯厅标配，宽4.0米智能化5A标配物业管理统一托管，建议希尔顿直接管理附加值入口设计绿化广场泛化大堂概念大堂600-800㎡，车行大堂、大堂形象墙层高4.0m，净高2.7m，提升形象电梯4部客梯，高区采用原装进口高速