前期物业服务物业管理程序

PAGEPAGE57前期物业服务物业管理程序目录第一节项目物管部门机构设立程序 1第二节现场物业服务管理程序 13第三节工程前期介入程序 22第四节物业验收程序 25第五节物业开荒程序 36第六节交房程序 39第七节交房回访程序 51第八节未交付物业的维护程序 52第一节项目物管部门机构设立程序一、目的前期物业管理机构是依据公司制度以及物业公司《质量手册》，结合在建项目实际情况而设立。用于项目设计和建设期间的物业服务规范管理、工程前期介入，为后期物业服务打下良好的服务基础。二、范围适用于XX物业公司在建项目的物业前期介入。三、职责1.负责在建项目物业管理服务的提供。2.负责对物业管理服务的品质监控，确保各项服务达到相关文件要求和公司标准。3.在公司核定的管理成本下，保障项目管理品质，确保资产保值增值。四、组织结构XXXXXX项目部项目物管部项目物管部工程介入环境事务部保安部工程介入环境事务部保安部备注：房产开发项目成立时，应对物管部的组织结构、前期物管费用预算进行核定。五、工作内容项目物管部工作应当包括但不限于以下内容：序号部门名称工作内容备注1项目物管部1.根据项目实际情况制定部门人员编制；2.人员招聘、培训、考核、沟通；3.费用预算及成本控制；4.档案管理；5.工作质量（品质）巡视、督导；6.突发事件预防、处理；7.项目建筑、园林、设施设备选型等前期介入；8.工作衔接；9.外部联系；10.物料申购。2保安部1.办公区访客登记、管理；2.报刊、信件接收、发放；3.责任区域守卫、巡逻；4.突发事件预防、处理；6.物品进出管理；7.礼仪服务。3环境事务部1.办公区保洁服务；2.销售区域保洁服务；3.水域保洁服务；4.总平设施设备保洁服务。5工程前期介入详见《工程物管前期介入程序》6其他服务特殊需求服务六、相关文件及记录《物管部岗位说明书》物管部主管职位说明书职位名称主管所在部门物管部职位定员1直接下级管理辖区员工、职工直接上级项目负责人工作职责概述：在项目负责人的领导下，制定物管部的经营管理目标、监督检查各项目标服务品质，带领物业管理团队完成公司经营管理目标，提高团队执行力、加强员工服务意识、服务品质，提高团队综合素质。工作职责1组织部门工作会议，及时传达公司相关文件及管理要求，确保各项工作及时有效地开展。2组织部门职员制定培训方案，建立绩效考评机制，对中心职员进行月度、季度、年度考核。3定期与水、电、气及电信、网络、电视接入单位、公安体系和工程施工单位接洽，建立良好的合作关系。4评审材料购置计划，资金使用计划，控制项目物业管理成本。5组织定期与随机的项目物业管理品质状况检查（基础资料管理、房屋维护管理、共用设施设备运行维护管理、安全保卫管理、消防管理、车辆管理、环境管理、社区活动组织及协调配合），发现并改进物业管理工作的不足。6督导物管部处理客户需求及投诉，了解并掌握客户服务需求，调整管理工作思路。7监控、检查物业管理质量环境管理体系运行情况，定期审阅相关记录。8完成领导安排的其他工作。内部工作关系：1.本岗位工作对项目负责人负责；2.直接领导和监督本部门职员；3.与项目负责人及各职能部门等有密切的工作关系，需频繁地交流沟通。外部工作关系：与自来水公司、煤气公司、供电局、公安体系、城市节水办、电信局、网络公司、广播电视公司有密切的工作联系，与开发商及开发商的相关合同工程施工单位有频繁的业务关系。任职资格教育背景管理类相关专业大专以上学历。工作经验3年以上物业管理相关工作经验。专业知识物业管理、工商管理、质量环境管理体系相关知识。技能技巧持物业管理部门经理证，有良好的协调沟通和领导、组织能力、较敏锐的洞察力。备注：忠诚，有很强的服务意识和敬业精神，有吃苦精神。工程前期介入主管职位说明书职位名称工程前期介入主管所在部门物管部职位定员待定直接下级部门职员直接上级物管部主管工作职责概述：在物管部主管的领导下，负责本物业的工程前期介入工作。工作职责1参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要，工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等；2物业的设计使用功能合理性（如：电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等）；3对总平各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；4参与设备选型及安装方案审定；5尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备内部工作关系：在物管部主管的领导下开展工作；外部工作关系：与水、电、气公司保持长期的、良好的合作关系。任职资格教育背景电气工程、自动化控制、机电一体化专业专科及以上学历工作经验有3年以上水、电工程工作相关经验专业知识物业管理、设备管理、强电或弱电技术、给排水等相关专业知识技能技巧较好的沟通与协调能力备注：保洁班长职位说明书职位名称保洁班长所在部门物管部职位定员1直接下级保洁员直接上级物管部主管工作职责概述：在物管部主管的领导下，全面负责本班职员考勤、工作执行检查，保证管理区域内卫生质量，圆满完成上级交给的工作任务。工作职责1每天检查本班人员出勤情况、仪容仪表，并按时向主管报当月保洁员考勤表2保证所负责区域卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。3负责本班次工作计划的制定及班表的排定、合理安排卫生区域分工4按照主管要求完成每日的巡视，检查各岗位的工作情况，发现问题及时上报主管并提出意见；5执行班组制定的计划卫生，当班期间保持责任区域内无任何垃圾、脏物、废物、杂物、湖内无漂浮物等，随产随清，保持责任区内的卫生。6定期对公共场所进行虫蚊消杀，重点是垃圾桶、排雨井、排污井等卫生死角7向主管提供每月物料申购表及本月物料消耗记录表8组织每周保洁例会，把前一周的工作情况总结，并提出下一周工作重点；9定期组织保洁学习专业技能，提高保洁工作能力；10认真检查各岗位巡视记录并按时回收表格，亲自参与计划卫生工作，起带头作用11认真完成上级交付的其它工作任务。内部工作关系：1.直接对主管负责，直接管理保洁员；2.与保安班、工程组有工作联系外部工作关系：业主任职资格教育背景初中以上学历工作经验1年以上相关工作经验专业知识懂得保洁基本操作规程、会使用各项器具、有一定的基层管理能力技能技巧备注保安班长说明书职位名称保安班长所在部门物管部职位定员待定直接下级保安队员直接上级主管工作职责概述：对主管负责，负责本班人员在考勤、工作执行等方面进行检查、监督，圆满完成主管交给的工作任务。工作职责1带领队员认真履行职责，完成保安部交给的各项保卫任务。2负责日常勤务的组织与实施，负责检查、考勤、讲评，协助队员处理疑难问题，并带领队员巡逻，负责项目的安全、交通及车辆管理。3负责本班队员培训、行政管理、思想教育、违纪查处、进行月度、季度、年度考核。4带领队员认真贯彻落实保安队下发的各项规定。5负责组织组织指挥处理突发事件，经常组织骨干研讨突发事件处理方法。6负责本区域内消防工作，经常检查消防器材，使消防器材保持良好状态，发现火情及时报警，并采取措施灭火、救火和维持秩序。7组织班内的周工作会议，及时传达公司相关文件及管理要求，确保各项工作及时有效地开展8处理业主需求及投诉，了解并掌握业主服务需求，及时向上级汇报。9检查、督促本班队员执行环境质量管理体系按要求运行，不定期检查相关记录10完成主管交办的其他临时任务。内部工作关系：1.直接对主管负责，直接管理保安队员；；2.办公司人员、保洁、工程人员的日常工作连系。任职资格教育背景高中以上学历，军事专业等相关专业毕业或退伍军人工作经验无专业知识物业管理、交通、车辆管理、治安管理、军事素质等。技能技巧持物业上岗证，良好的军事素质，良好的沟通能力，具有较强的团队意识。特殊要求身材高大，形象较好，很强的服务意识和敬业精神，有吃苦精神，能在压力下开展工作。备注：保洁员职位说明书职位名称保洁员所在部门物管部职位定员待定直接下级无直接上级保洁班长工作职责概述：听从班长安排，按照公司规定的标准做好本岗位工作。工作职责1每日按照部门制定的工作流程工作；2准时参加每周保洁例会，总结前一周工作，提出合理意见；3每日按照部门制定的工作流程工作。内部工作关系：1.直接对本岗位班长负责；2.在工作中与保安队员、工程人员人员有工作联系；外部工作关系：业主任职资格教育背景中学毕业或同等学历工作经验1年以上相关工作经验。专业知识无技能技巧熟练操作各项保洁机具备注：保安队员职位说明书职位名称保安队员所在部门物管部职位定员待定直接下级无直接上级主管工作职责概述：在保安班长的领导下，做好当班记录、及时汇报值勤情况，确保管辖范围内区域安全，保证业主、商家的财产不受损害。工作职责1负责维持门口的进出秩序和园区的公共秩序，注重礼仪礼貌；2负责检查进出车辆、人员有无携带违禁物品、维持交通秩序、做好进出车辆登记3依法处理本区域内发生的纠纷和一般性治安问题，及时报告当班班长，并负责现场秩序的维护；4保证报警电话、对讲机不被无故占用；5负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报上级处理；6对进出管理区域的大件材料必须盘问和控制，离开园区的物品必须有相应的有效出门条，方可放行；内部工作关系：1.直接对班长负责；2.在工作上与保洁部、工程维修部人员有联系；任职资格教育背景军事管理、法律等专业高中或同等学历。工作经验2年以上相关工作经验。专业知识物业管理、队列行进等。技能技巧良好的军事素质，良好的沟通能力，具有较强的团队意识。特殊要求备注：第二节现场物业服务管理程序一、目的对物业人员的日常行为进行规范，用高标准、高质量的服务来达到公司标准要求，为项目提供良好的销售环境。二、范围适用于成都置信集团在建项目现场物管服务。三、职责物管部负责本程序的执行。四、程序（一）保安1.保安班长工作程序（1）上岗前检查员工的仪容、仪表；做好岗位工作安排；（2）随时巡查各岗位的工作情况，做好日常记录，对工作中出现的突发事件及时予以处理并上报物管部；（3）组织班后总结会。2.门岗保安工作程序（1）了解公司基本概况，熟悉项目相关情况，正确告知客户；（2）维持门岗秩序和本区域的公共安全，注重礼仪礼节，展示公司保安的形象及素质；（3）办公区执行访客登记制度，负责对进入办公区的外来人员询问登记，制止无关人员进入办公区域；（4）对进出办公区的外来人员携带物品进行询问、检查、登记。负责本区域内的公共设施安全，发现和制止不良行为，对造成影响或损失的事件应及时制止，并报告上级领导处理；（5）协助其他岗位做好安全保卫工作。3.巡逻岗工作程序（1）按物管部制定的巡逻路线对公共区域进行巡逻检查；（2）做好巡逻记录，发现安全隐患或违规情况及时处理和制止，按规定程序处置突发事件；（3）协调处理客户及员工的相关需求；（4）协助其他岗位人员做好安全保卫工作。4.样板房、礼宾岗工作程序（1）了解公司基本概况，熟悉项目相关情况，正确告知客户；（2）对到场参观客户应主动、热情、礼貌接待，不能以貌取人，言语粗俗；（3）当客户离岗位5-7步时，应主动向客户问好（如“欢迎您参观样板房”，“里面请”等标准用语）；（4）友善提醒客户进入样板间时穿上鞋套；（5）严禁推销人员进入样板房从事推销工作，保证样板房物资安全、检查水、电、消防设施是否完好，并作好记录；（6）协助其他岗位人员做好安全保卫工作。（二）保洁1.班长工作程序（1）上岗前检查员工的仪容、仪表；做好岗位工作安排；（2）随时巡查各岗位的工作情况，做好日常记录，对工作中出现的突发事件及时予以处理并上报物管部。（3）组织班后总结会。2.保洁员工作程序（1）公共地方（外围）位置工作程序主要工具质量标准工作频次区间道路1.清扫路面2.垃圾清运3.局部处理4.巡视保洁5.计划冲洗大扫把、小扫把砖刀、灰刀水管、小撮箕大垃圾袋路纹清晰，无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹、无积尘1.每日至少集中清扫两次，随时保洁。1.冲洗频次根据各区情况制定花岗石地面大理石地面1.清扫2.冲洗3.刮水或干拖4.保养抛光、上蜡（仅对大理石地面）尘推、小扫把、小撮箕、拖布、水管、刮水器、腊单擦机无垃圾无水迹、无污迹、无积尘有光泽1.推尘数次1.每周冲洗一次3.抛光、打蜡频次根据各区情况制定栏杆、灯箱、广告牌1.掸尘2.擦拭鸡毛掸、毛巾无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无杂物1.随时保洁2.每周擦拭一次椅1.掸尘2.擦拭毛巾、鸡毛掸每日09：00前擦完、无积尘随时保洁顶灯1.关闭电源2.卸下灯罩3.擦拭、晾干后安装螺丝刀、毛巾、梯子无污痕，无虫迹、无积尘、无蜘蛛网每周一次（夏日如蚊虫较多，则视情况适当增加频次）垃圾桶清理及擦抹毛巾、垃圾袋、水桶、鸡毛掸、不锈钢光亮剂见底色，无污痕、垃圾量不超过容积的2/3每日一次，随时保洁，每周彻底冲洗（含内胆）一次，不锈钢垃圾桶每月上不锈钢光亮剂一次内墙面及2米以下外墙面清理抹尘鸡毛掸、毛巾、灰刀无水痕、无污迹每周一次花盆、花槽、花台1.清理杂物2.擦拭盆面3.清理石质面青苔毛巾、垃圾袋清洗机等植株整洁，盆内无异物、盆身无污迹，槽壁无青苔1.每日一次，随时保洁2.青苔处理每周一次3.室内盆栽植物叶面清洁每周两次喷水池1.清理池内杂物2.换水、清洗网漏、水管（或清洗机）、地刷、雨靴、雨裤、水桶、撮箕台面整洁、池中无异物池底无积尘设施清洁1.清理每日一次，随时保洁2.清洗、换水频次根据各物管部情况而定路灯1.擦抹2.清理灯罩毛巾、鸡毛掸、梯子、水桶无蛛网、虫迹、无粘贴物、表面光洁1.灯柱每日擦抹一次2.灯罩每周清理一次（2）楼道位置工作程序工具要求质量标准工作频次楼梯1.清理垃圾2.地面清扫或推尘3.拖抹扫把、尘推、拖布、水桶、毛巾、撮箕无垃圾（垃圾每日08：30前清完）地面光洁垃圾每日集中清理一次，随时保洁巡视保洁每日二次以上扶手擦抹毛巾、水桶无灰尘（不锈钢件处理同上）每日二次（上午、下午各一次）百叶窗1.掸尘2.擦抹鸡毛掸、水桶毛巾无灰尘、无污迹掸尘每日一次擦抹每周两次墙面1.抹尘2.清理污渍鸡毛掸、毛巾无污迹，无灰迹随时清理配电箱外壳抹尘、擦抹鸡毛掸、毛巾表面光洁每周一次，随时保洁灭火器擦抹毛巾、鸡毛掸无灰尘每日一次（3）室内位置工作程序工具要求质量标准工作频次桌面擦抹毛巾无指痕、无污迹、无杂物每日数次涂料墙面（含乳胶漆类）清理毛巾无污痕见脏即处理镜面（玻璃）擦洗刮玻器、毛巾无指痕，无水点污点随时（见水迹，灰迹即处理）窗帘、沙发套（皮质）换洗（专业干洗）干净整洁、无污迹布艺用品每月干洗一次皮沙发每周上碧丽珠一次灯具（同前）窗台清理、擦抹鸡毛掸、毛巾等无污痕、无灰尘每日一次地砖、踢脚线掸尘表面处理鸡毛掸、毛巾、拖布无污痕每日一次（4）洗手间位置工作程序工具要求质量标准工作频次龙头把手擦拭毛巾无水迹、无指印每日一次，随时保洁不锈钢、铜制品涂抹，擦拭毛巾、不锈钢光亮剂，擦铜水无指印，光亮每日一次，随时保洁面盆擦洗毛巾无污迹每日一次，随时保洁地漏擦洗毛巾无污迹，无垃圾每日一次，随时保洁地垫换洗洗衣刷等无污迹、油迹每周换洗两次，随时保洁（5）其它部分位置工作程序工具要求质量标准工作频次天台打扫及保持排水管畅通扫把无废物，渠道通畅每周一次平台及天井位打扫、清理扫把无废物，无积水每周两次铝质品指示牌、门框、控制板、闸、栏等，需使用相应的清洁剂保养毛巾等无污迹、表面光洁随时保洁五、相关文件及记录《访客登记表》《出门条》《机动车辆登记本》《岗位值班记录本》《巡逻签到本》第三节工程前期介入程序一、目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。二、范围适用于我公司在建项目工程前期介入。三、职责XX物管公司或项目物管部负责工程前期介入目标、方案制定，人员配置、实施。四、程序1.根据项目规划阶段，由物管公司组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。一般包括两种前期介入形式：（1）在项目规划阶段由物业公司派出专人参与项目规划、设计评审；（2）在项目启动时，根据项目需要由项目公司成立项目物管部直接介入管理。2.参与建筑方案设计、建筑初设、建筑施工图设计、园林方案设计及园林施工图设计评审，工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等；3.对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，供项目开发公司参考，涉及以下方面内容：（1）物业的设计使用功能合理性（如：电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等）；（2）物业设施设备在后期管理中的适用性；（3）防盗报警系统和消防设施设置、选材和布局的合理性；（4）对总平各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；4.参与设备选型及安装方案审定：（1）避免因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；（2）设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；（3）安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。5.尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备。资料包括：（1）项目批准文件；（2）用地批准文件；（3）拆迁资料；（4）房屋分户产权清册；（5）竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸）；（6）地质勘察报告；（7）水、电、气等相关工程合同及开、竣工报告；（8）图纸会审记录；（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；（10）隐蔽工程验收签证；（11）沉降观测记录；（12）竣工验收证明书；（13）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（14）新材料、构配件的鉴定合格证书；（15）水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书；（16）砂浆、混凝土试块试压报告；（17）供水、供暖、煤气管道的试压报告；（18）水质检测报告。第四节物业验收程序一、目的为了对业主负责，确保接管物业的质量达到成都置信集团交房标准要求，制定本程序。二、范围适用于已竣工，并经国家建筑质量监督部门检验合格，通过了消防验收，具备正常居住、经营使用条件的物业。三、职责物管部负责接收工程部移交的各类图纸、资料，房屋主体及配套设施设备的验收。销售部、工程部、技术部、园林部、物管部、策划部、发展部是本程序的配合部门。四、程序1.物业验收时间一般应控制在国家建筑质量监督部门检验合格且交房日一个半月前完成，物管部对出现的建筑、设施设备质量问题以工作衔接函形式发给工程部，在期限内进行整改。2.工程部依据物管部发出的工作衔接函的整改意见限期进行整改。3.物管部、工程部对整改情况进行复查，在规定时间内达到交房标准。4.物管部、工程部负责验收、整改过程跟进、记录、存档工作。5.分项验收程序。（1）总平面验收①道路路面不应有积水，空鼓和断裂现象。②明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。③室外排水系统的标高，窨井设置，管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求，管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈。④化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。⑤施工单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求。⑥群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。（2）房屋主体结构验收①地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。②钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。③钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。④砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（3）房屋建筑部分验收①墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角。②门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度。③楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合。④砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷。⑤油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。⑥凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间等必须做24小时闭水试验）。⑦外墙立面不得漏水。⑧烟道、通风道畅通无阻塞物。⑨晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。（4）房屋水、电、气、视、讯①给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求。②地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通。③卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活。④照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠。⑤配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV，并提供测试记录及报告。⑥配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏。⑦各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求。⑧电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标准，并提供末端标准数值。⑨煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。（4）给水系统①给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全。②生活水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证。③水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格。④空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好。⑤启动给水泵、给水箱，灌注水时注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常。⑥开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水嘴、出水、水质情况，应符合要求。⑦给水阀门水表的接法是否正确，器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。（6）排水系统①各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告。②各排水管道附件齐全；无遗失。③各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕。④抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常。⑤各层地漏口、排水口排水畅通。⑥管道接口及管道粘接良好，无滴漏。（7）循环水泵①水泵设备安装平稳，运行时无较大震动。②管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行。③循环泵、加压泵、空载运行正常。④系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好。⑤启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试。⑥系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。（8）供电系统①配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备。②按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全，系统已可正常投入运行。③各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格。④关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立。⑤关闭配电室各出线回路总开关。⑥合上高压总开关，送上低压配电柜电源。⑦逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。⑧启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换。⑨检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。⑩电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数。⑪室温湿度、变压器温升等相关数据。⑫测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值。⑬室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。（9）消防系统消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证。①火灾自动报警系统A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况。B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据。C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况。D.编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行。E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度。F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。②联动系统A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量。B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常。C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值。D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果。E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求。F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。③喷淋系统A.管网已试压，冲洗完毕。B.整个管网属设备安装完毕。C.喷淋泵，空载运行合格。D.稳压装置启动正常。E.关闭各层安全信号阀。F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况。G.逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水。H.各类报警信号的显示。I.调试压力开关，水力警铃。J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。K.检测泵接合器的进水情况。L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。④普消系统A.管网已试压、冲洗完毕。B.各类附属设备已安装。C.稳压装置启动正常。D.泵电源到位，空载运行合格。E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水柱喷射距等。F.检查泵接合器进水情况、室外消火栓出水情况、消火栓按钮启泵情况及报警情况。G.做好调试运行记录。（10）弱电系统①网络A.提供经检验合格的设备，并能使用。B.中心应能输出信息到户内点位。C.所有综合布线符合安装规范要求。D.户内信息点位插口完好。②电视系统A.提供经检验合格的设备，并完好能使用。B.光纤线路应符合大厦专项要求。C.提供放大器件应能满足放大信号要求。D.户内信息点位插接口完好。E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。③电话A.电话线路自户内无短路、断路、更条线与端子盒。B.户内电话盒信息点位应完好正常。④可视（非可视）对讲A.提供完好并能使用经检验合格系统设备。B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对训功能，符合系统要求。C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。⑤智能抄表A.综合布线符合安装规范要求。B.提供经检验合格产品设备，并完好能使用。C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合。D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。⑥安全防卫A.提供检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰。B.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误。C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。⑦停车管理系统A.提供完好经检验合格，并能使用的设备系统。B.栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统。C.道闸处布线至设备系统应符合安装规范。（11）竣工资料接管：物管部负责接管竣工资料，包括总平面竣工图、单位工程竣工图纸，填写竣工图纸、资料移交清单。①总平面竣工图。②单体建筑、结构、电气、水施、弱电、设施竣工图。③消防、附属工程及地下管网竣工图。④开发商须提供以下资料（各一套）：A.地质勘测报告；B.开、竣工报告；C.图纸会审记录；D.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；E.隐蔽工程验收记录；F.沉降观测记录；G.钢材、水泥等主要材料出厂合格证、复验报告；H.新材料、构配件的鉴定合格证书；I.水电、卫生器具，电梯、弱电等设备的检验合格证书；J.砂浆、混凝土试压报告；K.供水试压报告；L.排水通球试验；M.竣工验收证书；N.其他技术资料。（12）入户检查（门牌号、发生工程变更的是否已按要求变更、工程质量）①销售部、工程部、物管部联合对房间检查。②将销售合同与实际房号、姓名进行比对。③将户型图与实际房屋布局进行比对。④对房屋质量进行检查。⑤汇总检查结果，形成文字记录并实施相应整改工作。（13）小区内导示系统①策划部、行政部、工程部（园林部）、销售部、物管部距交房两个月前联合对小区楼栋、道路、停车场、安全提示、物管中心等功能区域确定导示安装方案。②策划部负责在方案确定二十天内设计、制作导示系统。③工程部（园林部）、物管部距交房前一个月内依据方案安装、调整小区导示系统。④物管部负责导示系统清洁卫生清理。（14）车位划分①技术部、工程部、销售部在对停车场功能区域、车位数量、车位面积确认。②物管部根据销售部提供的车位图，请专业公司按图划分车位。如在具体划分中与实际图纸有差异，应及时和销售部沟通，销售部应及时和客户沟通，解决。③销售部确认后，物管部请划分的公司出车位图，预算部计算面积，发展部交测绘公司核对，出产权报告。④物管部负责停车场开荒工作。第五节物业开荒程序一、目的确保交房准备工作得到有效控制，按照公司规定质量标准交付业主。二、范围适用于XX小区项目物业开荒过程的管理和控制。三、职责物管部负责组织员工或委托外部专业清洁公司高质量的完成小区开荒工作。四、工作程序（一）由项目公司确定开荒时间，尽早安排入场开荒，确保开荒时间充足、质量达标（一般需在交房前2个月启动开荒工作）。（二）根据小区建筑面积大小、开荒时间等实际情况，由物管部向行政部提出人员调配计划；若确定将开荒外包，物管部应先编制开荒费用预算，以招标形式确定开荒外包单位；（三）开荒原则一般应遵循“从上到下，由内至外”的原则；（四）开荒质量标准按保洁岗位工作操作程序及质量标准执行；（五）开荒结束，由项目公司组织各部门对开荒质量进行验收，发现问题，及时由物管部负责组织整改。五、附件《开荒注意事项》开荒注意事项1.服从统一调度和安排；2.开荒工作分组（原则上每组不超过XX人）进行，每组设负责人一名，负责保洁岗位安排、工作质量、进度的监督，协调人员、工具、水、电、协调施工单位、联系用餐、上传下达等；3.加强工作中人与人之间，组与组之间的相互协作，提高工作效率和质量；4.安全注意事项：（1）未经允许，禁止翻越栏杆，置身于户外；（2）未经允许，禁止乘坐电梯；（3）未经允许，禁止使用香蕉水、洁瓷净、盐酸等腐蚀性用品；（4）上级允许使用香蕉水、洁瓷净、盐酸等腐蚀性用品的，在运送、使用过程中应做好自我防护，在规定的范围内按规范使用；（5）在工作场所行走、工作时注意电线、路面、路障等，以免触电、摔跤、碰头等；（6）保洁员不得私自搭接电线，未经允许不得开启来水、排水阀；（7）进行具有一定危险性的工作项目时，禁止单人进行操作。5.按规定方法使用清洁剂和配制比例；6.遇到自己不清楚的问题时，马上请示上级，禁止自作主张的蛮干；7.在工作过程中，做好自己区域的清洁保持，避免交叉污染；8.保管好自己使用的清洁工具，不得丢失或故意损坏，当天工作完成后，按领班要求回收工具；9.未经允许，不得私自处理建筑或装修边角料；10开荒质量标准，参照物业公司《保洁部工作质量标准》执行。第六节交房程序一、目的确保交房过程得到有效控制，能按照公司规定质量标准交付业主。二、范围适用于公司物业交付过程中的管理和控制。三、职责（一）销售部、策划部、物管部、财务部、工程部负责做好交房准备工作，并确保交房工作的正常开展。（二）物管部负责建立业主档案。四、工作程序（一）交房前准备1.物业验收（详见物业验收程序）2.房间卫生清洁（详见物业开荒程序）3.交房资料准备（1）工程部、物管部协助销售部对交房资料的准备；（2）交房资料经校对、审核、批准后，外联印刷（资料应在交房前20日到位）。（3）交房资料应包括；A.《质量保证书》B.《使用说明书》C.《业主临时公约》D.《物管协议》E.《交房程序表》F.《产权面积确认书》G.全套产权资料（办理产权证）H.钥匙、钥匙袋等I.《交房通知》4.交房人员组织及培训由项目行政部牵头于交房前一月内组织销售部、财务部、工程部、技术部、物管部、法律事务部、行政部（含服务人员），按照交房程序进行培训。5.交房公告（1）销售部、策划部负责于交房前十天，通过当地主流报刊以及电话（特殊需要时）向购房者发布交房公告（根据项目实际情况，该项为选择项）；（2）以书面形式通知购房业主（必须执行项）；6.通知客户（1）在交房前半个月，销售代表通知客户交房事宜（具体时间、地点、客户需携带的资料），并留下通知记录，请客户领取《收房通知书》；（2）交房前10天，策划部在报纸上刊登交房广告（根据项目实际情况，该项为选择项），以书面形式通知购房业主（必须执行项）；（3）待面积测量后，销售部计算出每套房屋面积差异的房款，通知客户，便于客户准备房款；（4）销售代表通知客户准备相应物管费款项、产权税及所需其他款项。7.交房演练（1）房屋交付业主前二十天内，由项目行政部牵头组织策划部、销售部、工程部、技术部、财务部等相关部门进行交房动员；（2）依据实际房屋交付流程布置演练过程；（3）全体交房人员进入演练状态；（4）由行政人员扮演业主，向交房各小组提出关联问题；（5）由行政部组织全体交房人员召开演练总结会，解决演练过程中出现的问题。8.交房现场布置（1）由策划部在交房前十天内，选择具备交房条件场所（一般在物管服务中心）；（2）根据项目风格、特点对交房现场进行装饰；（3）策划部、物管部负责交房工作策划并制定交房工作计划；（4）发展部、物管部协调相关部门准备开通小区水、电等工作；（5）物管部负责收集、整理、分装小区所有房屋钥匙；（6）物管部接收已售房屋业主姓名、联系电话、房屋面积等相关资料；（7）物管部完成收费系统中初期建档工作；（8）策划部、物管部制定收房现场的工作分工指示牌，张贴《收楼须知》和布置收房现场。（二）交房流程交房现场分房产、物业两大板块，房产板块下设业主收房服务组（含业主休息区域服务）、收房业主资格确认组、产权面积核定组、房款财务组、产权资料收集组；物业板块下设前期物业协议签订组、物管收银组、看房组、钥匙发放组、业主信息收集组、交房现场调查组（生活方式办公室负责）、礼品发放组。1.业主收房服务组（1）依据交房服务流程在收房通道、各交房服务小组恭迎业主；（2）主动迎接业主，并将业主带领到交房收房业主资格确认组、同时向业主及家人提供饮料，待业主完成收房资格确认后将业主带领到下一步骤……待业主完成收房后，服务人员应将业主送至小区主要进出通道并向业主表达谢意；（3）如收房业主超过15户时，业主收房服务组应采取以下方式为业主提供服务：（4）将业主带往休息区等候；（5）向业主提供饮料、食品以及收房号牌；并向业主解释等候原因；（6）根据交房现场业主数量，及时按照收房号牌顺序邀请休息区业主进入交房现场，服务流程同上。2.收房业主资格确认组（销售部负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）请业主出示《身份证》等相关证明；（3）向业主开据《交房程序表》、《房屋验收登记表》、《家庭成员登记表》和房屋面积确认书，经手人须在《交房程序表》签名确认。3.房款财务组（财务中心负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）投资财务审计中心负责完结业主购房差额款；如为按揭客户，应交纳产权税、维修资金等相关费用；（3）向业主出具购房票据，经手人须在《交房程序表》签名确认。4.产权资料收集组（销售部负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）工作人员按照业主的付款方式，向业主收取相应的资料，请业主在对应的位置盖私章，并把资料装袋，经手人须在《交房程序表》签名确认。5.前期物业协议签订组（物管部负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）工作人员应确认业主前边的流程是否都进行；（3）物管部与业主签订《前期物业管理协议》及《业主临时公约》，经手人须在《交房程序表》签名确认。6.物管收银组（物管公司负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）物管部收银员依据核对过的业主房屋面积，按标准收取水电气周转金和半年的物业管理费；（3）向业主出具水电气周转金和半年的物业管理费专用收据，经手人须在《交房程序表》签名确认；（4）依据业主信息收集组信息更正电脑收费系统内变更后的业主姓名和房屋面积，并将业主水、电、气底数输入电脑，完成收费系统费用期初值建档。7.看房、钥匙发放组（物管部负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）看房组工作人员陪同业主验收房屋，做好房屋需整改记录，负责查抄水电气底数；经手人和业主均须在《交房程序表》签名确认；（3）工作人员待完结上述手续后，负责向工程部整改组反馈所接待的业主房屋须整改的工程问题，负责将《交房程序表》、《房屋验收登记表》交回看房、钥匙发放组；（4）物管部工作人员将需整改内容汇总发工程部整改组，工程部整改组对业主收房时提出的各类工程问题、现象做好解释工作，安排、督导施工队伍进行整改；（5）待手续完毕后将钥匙、《住户手册》、《业主临时公约》、《前期物业管理协议》发给业主。经手人和钥匙领取人均须在《交房程序表》签名确认。8.业主信息收集组（物管部负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）核实业主姓名和联系电话，负责指导业主填写《家庭成员登记表》等相关文件；（3）负责编写交房当天收楼快讯，对已整改工程及时回复业主，对未整改工程安排整改工期并向业主做好解释工作。9.交房现场调查组（生活方式办公室负责）（1）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（2）指导业主填写《客户满意调查表》；（3）礼品发放组；（4）服务人员应起立表示欢迎业主的到来；（6）向业主发放精美礼品。注：在交房过程中，工作人员必须以耐心、细致、和蔼、可亲的工作态度认真接待每一位业主，同时工作人员在本人经手的交房工作完结后，必须指引业主到下一个部门接受服务，做好交房程序衔接工作。物管部在交房期间必须认真做好业主来电记录，对业主反映的问题直接反馈到归口部门，并将处理结果和处理期限致电业主做好解释工作。五、相关文件及记录《交房公告》《交房程序表》《房屋验收登记表》《家庭成员登记表》《房屋验收质量问题汇总表》《工程遗留问题处理记录表》《交房方案》交房公告尊敬的业主：我们非常高兴的通知您，您购买的于年月日如期交房，请您带齐相关资料到销售部办理交房手续。一、办理交房所需的资料： 1.以一次性付款方式购房的客户需携带：（1）《商品房买卖合同》、《前期物管协议》、《业主临时公约》原件（2）购房收据原件（3）业主身份证原件及复印件（4）业主私章（如需办理产权）2.以按揭付款方式购房的业主需携带：（1）《商品房买卖合同》、《前期物管协议》、《业主临时公约》原件（2）购房收据原件（3）已婚：夫妻双方同时到场，并持双方身份证原件及复印件、结婚证原件及复印件、夫妻双方的私章。单身：本人身份证原件及复印件、经公证处公证的单身证明、私章。（4）《个人按揭贷款合同公证书