体育中心物业服务拟采取的工作计划和物资装备情况

体育中心物业服务拟采取的工作计划和物资装备情况目录第一节前期介入服务与接管验收方案 1一、前期介入服务 1二、项目的接管验收 4三、场馆开馆 7第二节物资装备情况 9一、物业管理用房 9二、物业管理用房的配置要求 9三、管理设施的配置要求 10第一节前期介入服务与接管验收方案为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强二次装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为建设方提供一个后续的优质的售后服务工作，使建设方与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。一、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对XX体育中心制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。针对实际情况，提前准备管理方案。我公司对物业进行现场查勘，力争在项目工程建设收尾阶段前，从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在前期介入工作中，我们一方面根据规划建设，另一方面，紧密结合体育中心的实际情况，提前准备管理方案、我们对体育中心的物业管理进行准确定位，并有针对性地完善秩序维护管理方案、停车管理方案等。（一）规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与XX体育中心规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使体育中心的设计方便日后的物业管理工作。其主要内容如下：1.监控和消控中心的设置；2.体育中心人车分流的设计；3.公共照明开关设置位置；4.公共照明开关开闭形式；5.物业管理用房的位置设计；6.体育中心垃圾房的设置；7.公共洗手间的设置；8.信报箱的设立；9.公共告示栏的配置；10家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留等。（二）建设施工阶段建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；9.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；10.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；11.提出遗漏工程项目的建议；12.对体育中心公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。（三）竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3.参与重大设备的调试和验收；4.制订物业验收流程；5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。（四）物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。1.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；2.售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；3.委派物业专业人员现场解答客户对体育中心物业管理方面的疑问；4.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；5.提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、项目的接管验收物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。1.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；2.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在的立场上，对物业进行严格的验收，以维护的合法权益；3.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；（一）接管验收的作用1.明确交接双方的责、权、利关系2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护的利益3.为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。在我公司对体育中心充分了解的基础上，通过接管这一工作程序，进一步熟悉体育中心物业整体的各项性能与状态，预测客户可能提出的问题，准备相应的方案措施，提前向建设单位通报工程讯息，向业主提供建设性改进意见，把可能发生矛盾的地方，消灭在萌芽状态，真正做到有备无患，防范于未然。（二）协助处理工程遗留问题1.常见的非结构性工程质量问题包括：（1）有防水要求的地面渗水；（2）外墙面渗水；（3）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；（4）抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺；（5）门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；（6）供水系统漏水；（7）电器、电线漏电，灯具安装不牢；（8）排水管道设计缺项、不合理、堵塞，道路沉陷；（9）其他常见的问题。2.问题的处理程序在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。施工单位自接到通知之日起，应在约定的保修时限内到达现场与客户确定返修内容，尽快修理、整改，对发生设计结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应立即到达现场抢修。同时，建设单位、物业管理公司或客户应当向当地建设行政主管部门报告，及时采取安全防范措施，并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案，原施工单位实施，原工程质量监督机构监督，维修时，客户应当配合。施工单位非因特殊原因，未能在约定的时限内到达维修现场，建设单位有义务再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生的费用由原施工单位承担。保修完工后，建设单位、业主及物业公司组织验收。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。（三）各政府职能部门的协调做好相关配套服务机构的协调工作，如城管、供电、供水、电信（电话、宽带等）等；三、场馆开馆进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：（一）房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；（二）设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；（三）清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；（四）绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；（五）消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；（六）安全管理：加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；（七）车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；（八）产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；（九）财务管理：对物业管理资金运作和管理；（十）协调因场馆施工质量引起的业主与建设方之间的纠纷。第二节物资装备情况一、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合XX体育中心项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：（一）管理服务用房：管理处接待、办公用房；（二）保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；（三）员工宿舍以及食堂二、物业管理用房的配置要求（一）管理处办公用房划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。（二）工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。（三）保安、保洁人员休息、更衣室放置床铺、更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。三、管理设施的配置要求管理处开办物品表名称数量/型号一、办公用品开办物品复印机1台/施乐2018电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/HP1010对讲机16只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板16块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台/永发4800办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300网络杯12只/瓷制无柄烟灰缸3只/612202A考勤钟1只/科密8100标识若干/塑封机1台/焕达320P饮水机1台/立式传真机1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌220V13m/m电锤（进口）1台/博士电动疏通机2台/大力牌GC70铝合金合页梯（1.5m－5m）10只/标准管子钳1把/新工600m/m24寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28数字式钳形表2只/永红MG-28兆欧表1只/东海500V砂轮机1台/XX2.2KV潜水泵4台/长乐220V750W拖线板3只/塔牌60A、1M2、30M切割机2台/梅花扳手4套/电工牌10件套筒