XX商业地产行业特性与发展趋势

XXX商业地产行业特性与发展趋势2024/3/27XX商业地产行业特性与发展趋势一、国内外城市综合体项目的开发设计理念

二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势

三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍目录XX商业地产行业特性与发展趋势一、国内外城市综合体项目的开发设计理念XX商业地产行业特性与发展趋势（一）商业建筑体设计的商业元素XX商业地产行业特性与发展趋势案例：日本银座商业街XX商业地产行业特性与发展趋势案例：新加坡乌节湾购物中心案例：泰国展览馆商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：新加坡克拉码头XX商业地产行业特性与发展趋势案例：苏州圆融时代广场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：苏州圆融时代广场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：苏州圆融时代广场苏州李公堤：20万㎡，现代苏州滨水休闲娱乐区。XX商业地产行业特性与发展趋势（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港国金中心商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港园方广场商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港国际金融中心（24小时城市通道）商业综合体的城市功能融合——城市道路进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港圆方商业广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港国金中心/新城市广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势新加坡九楼屋顶游泳池商业综合体的城市功能融合——游泳池进入办公楼XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城商业综合体的城市功能融合——与公园相伴XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚国家科技馆商业综合体的城市功能融合——科技馆进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：新加坡乌节湾商业综合体的城市功能融合——美术展馆进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：日本商业露天表演台商业综合体的城市功能融合——表演剧场进入综合体案例：香港新城市广场案例：日本六本木露天音乐广场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：日本维纳斯城堡商业综合体的城市功能融合——体育设施进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国中央世界溜冰场案例：香港圆方商业广场溜冰场商业综合体的城市功能融合——溜冰场进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国中央商场内影院商业综合体的城市功能融合——电影院进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：宁波天一广场商业综合体的城市功能融合——水幕电影进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港新城市广场商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势（三）商业建筑体设计的景观环境XX商业地产行业特性与发展趋势案例：新加坡屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店XX商业地产行业特性与发展趋势香港海逸酒店屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店香港w精品酒店XX商业地产行业特性与发展趋势泰国芭提雅酒店商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店XX商业地产行业特性与发展趋势泰国芭提雅商场顶部人造沙滩商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店XX商业地产行业特性与发展趋势泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体XX商业地产行业特性与发展趋势泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体XX商业地产行业特性与发展趋势案例：美国夏威夷君悦酒店商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国芭提雅商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场XX商业地产行业特性与发展趋势（四）商场的人性化建筑细节设计XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国中央商场室内电动购物车享受无负担的轻松购物商场内人性化配置——商场内电瓶车案例：美国迈阿密坦帕购物中心XX商业地产行业特性与发展趋势售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器案例：美国迈阿密坦帕购物中心商场内人性化配置——卖鞋处的沙发椅与量码器XX商业地产行业特性与发展趋势案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心日本千叶购物中心日本难波城商场内人性化配置——垃圾桶的配置位置XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国中央商场商场内人性化配置——VIP贵宾休息室XX商业地产行业特性与发展趋势案例：马来西亚阳光广场商场的人性化配置——书店里为残疾人配置专用电梯XX商业地产行业特性与发展趋势案例：日本商场外停车设施商场的人性化配置——自行车停车位XX商业地产行业特性与发展趋势案例：泰国中央商场四楼女士停车场商场的人性化配置——女士停车场、残疾人专用停车位案例：美国坦帕商场残疾人专用停车位XX商业地产行业特性与发展趋势

日本商业新加坡商业

商场室内人性化配置——洗手间内的细节XX商业地产行业特性与发展趋势商场室内人性化配置——洗手间内的细节洗手间手纸放置位置门上挂包勾位置XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港APM商场商场室内人性化配置——洗手间创意设计、婴儿护理间XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港apm商场商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅XX商业地产行业特性与发展趋势案例：台湾商场洗手间开门后座便器的盖子会自动掀开商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅XX商业地产行业特性与发展趋势

商场户外人性化配置——休息座椅案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都XX商业地产行业特性与发展趋势案例：上海仲盛世界商城商场室内人性化配置——电梯旁的休息座椅案例：上海浦东嘉里城XX商业地产行业特性与发展趋势案例：南京麦当劳案例：盐城金鹰国际商场内人性化配置——商场挡风口设计XX商业地产行业特性与发展趋势案例：香港国金地面空调出口案例：日本难波城地面空调出口商场的人性化配置——地面空调出风口XX商业地产行业特性与发展趋势案例：成都来福士停车位标识商场的人性化配置——停车场的车位感应指示XX商业地产行业特性与发展趋势案例：厦门SM商场二期地面材料颜色用错！案例：上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实（逐步提升），才能为后期成功运营打下基础。观点：XX商业地产行业特性与发展趋势二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势XX商业地产行业特性与发展趋势1、中国商业地产的发展特征XX商业地产行业特性与发展趋势特征：1、商业布局结构失衡2、集聚效应无法形成3、多方产业力量进入中国商业地产发展特征XX商业地产行业特性与发展趋势2、中国商业地产的发展瓶颈XX商业地产行业特性与发展趋势1、政府规划的缺失2、缺乏有实力的开发商3、缺少品牌经营者中国商业地产的发展瓶颈XX商业地产行业特性与发展趋势1、政府规划的缺失与外行干预（1）地方的商业规划不完善（无交通配套）（2）地方的商业规划水平低（缺国际视野）（3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）中国商业地产的发展瓶颈XX商业地产行业特性与发展趋势2、缺乏有实力的开发商（1）开发商业又不愿意“养商”（2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）（3）缺乏开发商业地产的各类资源（资金、商业设计公司、人才）中国商业地产的发展瓶颈XX商业地产行业特性与发展趋势3、缺少品牌经营者（1）商业项目同质化非常严重（2）国内著名的商品品牌数量很少（3）缺欠社会性的商业运作团队（缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）中国商业地产的发展瓶颈XX商业地产行业特性与发展趋势中国商业地产的发展瓶颈的表现——缺乏专业市调定位的失败案例XX商业地产行业特性与发展趋势1、上海正大广场XX商业地产行业特性与发展趋势失败原因——定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。正大广场位于陆家嘴金融区24万㎡超大商业体量周边高端金融人才聚集项目初期定位：亚洲最大ShoppingMall定位高端奢侈品路线前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。正大广场案例XX商业地产行业特性与发展趋势重新调整——以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场总体定位：现代家庭娱乐的购物中心年轻时尚家庭消费饕餮美食正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。正大广场案例XX商业地产行业特性与发展趋势重新定位——扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了大批年轻白领消费群，开业状况良好正大广场案例XX商业地产行业特性与发展趋势2、上海龙之梦购物中心XX商业地产行业特性与发展趋势失败原因—定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。龙之梦案例XX商业地产行业特性与发展趋势引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。起步期投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。困境期缺乏商业运作经验和资源，自身运营管理较差，未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。转型期引进专业管理团队，转型休闲MALL，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气始终不旺的现象。稳定期城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发展步入稳定发展期。龙之梦开发历程长峰集团开发初期，长峰集团自主经营管理，缺乏经验，经营惨淡。开发者遵循国际惯例，回归到开发商/所有者的地位，引入专业经营管理公司凯德置地。凯德置地凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权。凯德商用接手管理龙之梦，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气不旺的现象。长期战略合作龙之梦案例XX商业地产行业特性与发展趋势引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。龙之梦案例XX商业地产行业特性与发展趋势项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利一至七楼的“龙之梦百货”定位高端引进国际一线品牌以面向年轻女性的中高档品牌居多淡化“百货概念”，转型“休闲茂”龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态零售为主，达4万㎡以上业态调整档次调整品牌主力店与专卖店餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%中庭切割成散铺，平面动线凌乱修改为三个中庭，原中庭引入主力店使整个商场形成一条清晰的主动线平面结构调整龙之梦大面积商铺空置调整前龙之梦人气渐旺调整后龙之梦案例XX商业地产行业特性与发展趋势项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利龙之梦案例平面图（调整前）平面图（调整后）XX商业地产行业特性与发展趋势3、上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。昏暗的地面材质2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享

1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气商场入口侧地下通道入口侧商场入口家乐福入口呆板的外立面仲盛世界商城案例XX商业地产行业特性与发展趋势上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化过多的小面积店铺冗长的内街过大的中庭楼层平面图大中庭小中庭小中庭小中庭内街仲盛世界商城案例XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：1、交通位置不佳，三条支马路包围，人流到达不便仲盛世界商城家乐福入口莘庄地铁站南广场次干道支马路莘朱路都市路名都路珠城路闵城路上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色，使消费者产生兴奋感！上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：3、物业功能和经营功能脱节大卖场的入口设置错误，无法帮助购物中心导入人流，引擎作用丧失上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：4、作为地区级商业体量过大（近30万㎡），招商困难上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：5、中庭过大、多动线，无法聚集人气上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：6、地面材料颜色用错上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势失败之处：7、空炒概念，没有经营主题，室内设计不配套花卉广场海底世界天星阁峡谷长廊宣传中的景观广场…上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势4、上海百联世贸国际广场XX商业地产行业特性与发展趋势上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！影响透视性动线设置困难割裂商业面积狭窄曲折的联络通道无法透视的两端商业动线分叉与动线死角写字楼核心筒落到底，没做转换层所致上海世贸百联案例产品设计失误的后果百联世贸广场案例XX商业地产行业特性与发展趋势中国商业地产的发展瓶颈的表现——商业地产建筑形态设计中的常见问题XX商业地产行业特性与发展趋势（1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入商业地产建筑形态设计中的常见问题XX商业地产行业特性与发展趋势长寿路长宁路万航渡路次干道主干道购物中心写字楼商业与写字楼的错位！（1）建筑物业功能与经营功能的错位A.产品位置摆错案例：上海悦达889广场XX商业地产行业特性与发展趋势建筑外观的时尚性（1）建筑物业功能与经营功能的错位B.建筑外观错位案例：上海大悦城（原新梅广场）新梅广场大悦城XX商业地产行业特性与发展趋势（1）建筑物业功能与经营功能的错位C.物业价值降低案例：合肥信旺广场XX商业地产行业特性与发展趋势（1）建筑物业功能与经营功能的错位案例：松江青年城2012年2008年XX商业地产行业特性与发展趋势A.建筑层高限制招商案例：盐城缤纷亚洲（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势案例：盐城缤纷亚洲A.建筑层高限制招商（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势上海香溢花城商业一期实景住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商业项目（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势C.建筑平面限制招商案例：上海日月光广场（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势案例：上海曲阳生活购物中心楼上购物中心无法经营一、二层做超市卖场、楼上成死铺无法经营曲阳生活购物中心入口家乐福超市2008年做百货，后换成家电，都无法经营D.建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势案例：南京恒顺商厦D.建筑楼层影响招商经营（2）不符合商家要求，影响招商的实施XX商业地产行业特性与发展趋势在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！主力店①③②④⑤⑥经营良好经营较差⑥张杨路金桥路10座尚未开业9座原商户已停业9座宿野美容（2011年开业，2012年已经关门了）10座11座Lexus91110（3）建筑配套不完善，影响客流导入A.违背商业规律案例：上海金桥国际XX商业地产行业特性与发展趋势（3）建筑配套不完善，影响客流导入B.客流未被利用案例：上海仲盛世界商城XX商业地产行业特性与发展趋势（3）建筑配套不完善，影响客流导入C.车库设计外行案例：西安长安国际案例：上海贝尚坊XX商业地产行业特性与发展趋势商业地产项目的科学开发流程为避免商业地产的发展瓶颈，请遵循科学的开发流程！XX商业地产行业特性与发展趋势科学的开发流程专业的市场调查准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造商业专才的招商经营实操商业项目成功开发的几大要素XX商业地产行业特性与发展趋势商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确vs国外定位前置招商先行国内先建设后招商XX商业地产行业特性与发展趋势1、国外商业地产项目的开发流程选址建设选择管理团队运营调整出发点寻找投资基金投资基金评审招商考察定位投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作XX商业地产行业特性与发展趋势2、国内商业地产项目的开发流程我国现阶段商业地产开发营运特点：

开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。拿地建设考察定位选择管理团队招商运营调整点1调整点2XX商业地产行业特性与发展趋势

国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。所有权开发权经营权3、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同XX商业地产行业特性与发展趋势4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议可行性论证考察定位选择管理团队主力招商规划设计调整设计调整布局建设运营结合中国城市实际，调整开发流程确定开发模式XX商业地产行业特性与发展趋势商业项目地块利用价值最大化的案例介绍XX商业地产行业特性与发展趋势商业项目地块利用价值最大化的案例介绍综合体项目的定性决定它的开发量

案例一：上海城开南方商务区XX商业地产行业特性与发展趋势项目概况项目处于上海南方商城成熟商圈，欲打造具备品牌影响力的城市综合体项目。案例一：上海城开南方商务区项目项目基本信息项目名称梅陇南方商业区项目位置东至万源路、南至闵虹路（规划路）、西至规划路、北至规划街坊路占地面积87326.6㎡建筑面积323080㎡商业及酒店面积14-15.308万㎡办公面积17-18万㎡开发商城开集团停车数量不小于1000个开业时间2012年年末（暂定）XX商业地产行业特性与发展趋势项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。关于体量商业面积从3万㎡至14万㎡原方案开发商保守预计3万㎡周边已存在南方购物中心、友谊商城等成熟的集中式商业；目前区域商业供应量近50万㎡；开发商商业地产开发经验有限，认为开发3万㎡商业。我司方案定位测算14万㎡根据城市商业规划定性，对商圈性质判断；对已有商业分析，发展市场发展空间；通过现有供应及未来需求商业体量测算，科学预测商业缺口。测算未来商业收益。地块规划指标10万㎡其中4万㎡从地下挖掘案例一：上海城开南方商务区项目XX商业地产行业特性与发展趋势项目地块指标决定项目的产品组合

案例二：南京新街口国信项目商业项目地块利用价值最大化的案例介绍XX商业地产行业特性与发展趋势案例二：南京新街口国信项目方案一方案二项目建筑密度指标从30％调整至42％。XX商业地产行业特性与发展趋势项目开发模式决定项目的产品配置

案例三：山东济南英雄山路项目

商业项目地块利用价值最大化的案例介绍XX商业地产行业特性与发展趋势案例三：济南祥泰英雄山路项目方案一：持有模式方案二：产权模式项目零售商业体量从10万平方米降到2万平方米。XX商业地产行业特性与发展趋势以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。方案一以休闲商业街区业态为主，实施全盘销售的城市综合体其特点是以休闲商业街区业态为主，商业大部分集中于地块一，临近英雄山路，最大化商业可视性，提升售价与去化率，写字楼受建筑密度限制骑乘于商业裙房之上。方案二案例三：济南祥泰英雄山路项目项目的功能从零售购物中心的商业到休闲商业街区。XX商业地产行业特性与发展趋势建筑形态定位多栋单体高层花园式配套商业案例三：济南祥泰英雄山路项目总体产品组合定位公寓办公商业XX商业地产行业特性与发展趋势项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格

案例四：上海城开南方商务区项目

商业项目地块利用价值最大化的案例介绍XX商业地产行业特性与发展趋势通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据关于地块从不规则难点至最佳排布高商业价值区域特点：符合商业金角银边的价值规律，客流导入关键点。利用：1.以广场等手法扩大与外部客流的商业受视面。2.利用其商业昭示性，以标志性商家表达项目的商业功能和商业品质。中等价值区域特点：非客流主要进入点，但临街面大，展示性较好。利用：临街面宜有足够的步行道路区域和收放的空间，以建筑外观的商业元素体现商业的品质感。高商业价值区域中等商业价值区域价值重塑区域价值重塑区域特点：在人流及车流导入上均不占有优势。利用：1.通过建筑环境的打造，延伸商业建筑，增加情景性。2.适宜设置目的性较强及客群集聚效应较好的业态。对本项目地块价值进行全面研判：案例四：上海城开南方商务区项目XX商业地产行业特性与发展趋势关于地块从不规则难点至最佳排布在地块价值判断基础上，做出整体规划布局：商业地标生活型商业（主力店区）Block精品餐饮购物街区与中小型主力店单体式组合大型主力店区品牌旗舰形象店商业地标机械穹顶规避建筑视线阻挡，最大限度辐射两大人流集聚点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。作为主广场的气候调节阀时尚购物与娱乐业态集中布局区于最佳形象展示面布置，体现品质形象。绿化隔离区阻止消费者沿西北东南动线撤离；与北部菜市场和居民区进行分隔。案例四：上海城开南方商务区项目通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据XX商业地产行业特性与发展趋势4家国际知名设计公司方案：第一家第三家第四家第二家案例四：上海城开南方商务区项目XX商业地产行业特性与发展趋势为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例我司提供的实地考察项目案例：关于建筑设计从相信品牌至回归诉求香港国金中心将写字楼入口设置在商场1楼香港圆方商业广场将写字楼入口设置在商场B1F香港新城市广场将酒店入口与商场相连通案例四：上海城开南方商务区项目XX商业地产行业特性与发展趋势最终设计稿商业、写字楼、酒店相互连通，实现联动集中式商业与街区式商业相结合案例四：上海城开南方商务区项目XX商业地产行业特性与发展趋势3、中国商业地产的未来发展趋势XX商业地产行业特性与发展趋势1、拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发2、商业同质化现象将继续存在发展3、持有开发经营的比重会不断上升4、地产开发资本与商业资本的紧密结合中国商业地产的未来发展趋势XX商业地产行业特性与发展趋势5、低能级城市开发城市综合体的风险趋大6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐显现8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司中国商业地产发展特征与未来发展趋势XX商业地产行业特性与发展趋势三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍XX商业地产行业特性与发展趋势案例：综合体商业案例——万象城商业系列产品分工定位的典范XX商业地产行业特性与发展趋势1997年2004年2004年后……华润置地第一个商业项目“上海华润时代广场”开业。深圳万象城开业，标志华润商业地产之路开启。万象城模式逐渐复制到杭州沈阳等城市。2011年后……历经7年发展，万象城系列已成功布局全国15大城市。1、华润发展历程上海华润时代广场深圳万象城成都万象城XX商业地产行业特性与发展趋势华润华润电力华润金融华润燃气华润微电子华润水泥华润置地华润创业华润零售集团物业管理住宅开发万象城五彩城中艺华润万家华润零售集团（香港）Vivo＋GaladayPacificCoffeeLeonardo华润堂华润万家欢乐颂Voi-la!OleVANGOBit华润万家（香港）华润苏果2、华润商业物业品牌管理架构XX商业地产行业特性与发展趋势3、华润万象城建筑设计团队投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计公司美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc消防与安全设计顾问RolfJensen&ssociates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc工料测量师香港利比建筑工料测量师公司交通设计顾问香港MVA公司深圳城市交通规划研究中心工程监理中国国际工程咨询公司零售设计顾问香港仲量联行有限公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司强强联手，精英团队，群英荟萃XX商业地产行业特性与发展趋势沈阳万象城-塑造生活地标合肥万象城-开启城市万象青岛万象城-城中之城郑州万象城-铸造中原核心商圈南宁万象城-再续万象传奇成都万象城-掌控一城脉搏杭州万象城-城市精粹所在深圳万象城-永不落幕的时尚舞台4、万象城各地项目经营主题XX商业地产行业特性与发展趋势华润万象城的系列产品内容XX商业地产行业特性与发展趋势高端品牌：华润置地万象城系列购物中心主力店：国际一线品牌、泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、“冰纷万象”真冰滑冰场、TOYS“R”US玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等。大型购物中心5A写字楼高尚住宅超五星酒店酒店式公寓高端品质消费XX商业地产行业特性与发展趋势中高端品牌：华润五彩城livingmall系列购物中心主力店：沃尔玛超市、屈臣氏、SASA、热风、星巴克、浩泰冰上运劢中心、韩国CGV五星级影院、snoopy乐园等。购物中心住宅年轻时尚家庭消费、中高层年轻消费群体＋XX商业地产行业特性与发展趋势中低端品牌：欢乐颂系列华润万家目前拥有华润万家、苏果、Ole’精品超市、Vango便利店、blt、Voila！酒窖、中艺、华润堂、VivoPlus等连锁品牉，还进一步组建百货公司和院线、剧院，加上之前独家经营的“Esprit”及“RedEarth”的思捷环球，独资拥有高档时装皮具GALADAY及在2010年6月份收购的PacificCoffee“欢乐颂”同时可以将华润旗下超市、百货、酒窖、咖啡店、美容与健康、高档零售等近10个零售业态整合其中，涵盖主力店、中店及小店，达到60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对外招商，保证开业率及开业速度，为快速扩张奠定坚实基础。区域型购物中心大众家庭消费百货、大卖场、餐饮、游乐场、KTV、影院…持续升级中XX商业地产行业特性与发展趋势内容万象城系列五彩城系列欢乐颂系列定位市级高端城市综合体，主力客群为城市精英、白领。中高端购物中心、区域商业中心。满足区域内年轻时尚家庭消费、中高层年轻消费群体。区域型购物中心、定位较亲民，满足区域中等家庭日常玩乐购。产品组成大型购物中心、5A写字楼、超五星酒店、酒店式公寓、高尚住宅。购物中心、写字楼或住宅。购物中心为主，部分有住宅、酒店、办公楼产品。开发体量总建面60-100万㎡左右，购物中心体量在30万㎡左右。总建面15-20万㎡，购物中心体量在7-19万㎡左右。购物中心体量4-6万㎡。选址要求一线城市或省会城市的核心区域。一线城市的区域中心或二三线城市的核心区域。70%为二线城市区域中心。经营模式购物中心持有型购物中心持有型租赁物业、买地自建、合作开发皆有（开发模式）。产品特征一站式国际化购物平台。打造工作、生活便利的商务模式，注重服务于品质。家庭和生活是主题。“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态，中低端的业态往往进入门槛较低，市场竞争激烈。目前发展第一个项目深圳万象城于2004年开业，目前已开业5个，全国已布局有15个。北京华润五彩城、合肥华润五彩城先后于2011年、2012年开业。目前尚有4个储备项目。目前已有3个项目开业，尚有10个项目待建待开业。5、华润持有型物业三类产品比较分析XX商业地产行业特性与发展趋势RéEL时尚生活百货——专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆2.Olé超级市场——华润万家旗下第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3.嘉禾深圳影城——目前深圳最大的电影城4.冰纷万象滑冰场——中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场6、华润万象城4大主力店XX商业地产行业特性与发展趋势7、华润万象城管理经营模式总部进驻一线品牌持有经营定义形象海外招商XX商业地产行业特性与发展趋势1、选城二线城市3、业态定位一站式齐全规划1、开发商具备强大实力2、招商以一线品牌为主2、选址考虑因素5、打造高端商业建筑形态外因内因a、城市金融商业核心位置c、周边交通便捷，公交线路多拥有地铁b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象4、引进国际一流的精英团队8、华润万象城成功的KPI体系XX商业地产行业特性与发展趋势初期过渡期平稳上涨期万象城万象城财务线图示一期租金收益平衡二期开发租金及物业价值平稳上涨首期资金投入大现金流时间9、华润万象城投入与收益XX商业地产行业特性与发展趋势指标单价（元/㎡）面积（㎡）合计（元）拿地成本36005500019.8亿建造成本290015.95亿各项税收成本4002.2亿营销成本3001.65亿专业人员费用————1.28亿管理费用————1.12亿财务费用————0.84亿支出合计42.84亿指标面积（㎡）租金收入（元）万象城华润大厦290002005年2006年2007年2008年累计10亿22亿26亿30亿88亿支出收入9、华润万象城投入与收益XX商业地产行业特性与发展趋势1、单一产品难以生存

第一个项目后开发速度很慢，原因：纯商业，持有经营，只有投入，制约着它的开发速度。开始要寻求多产品（资金平衡）的发展模式。万象城的发展经验给予我们的启示2、科学的开发流程，高起点规划

专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。聘请多家专业公司介入，整个合作团队发挥各自专业作用，从而实现多赢。3、做出品牌，做出标准，形成模式

持续的营销活动让万象城商业打出了品牌，延伸出高中低三大产品线，形成模式后，商业发展进入了快车道。XX商业地产行业特性与发展趋势案例：综合体商业案例——万达广场综合体开发的成功模式XX商业地产行业特性与发展趋势万达在全国商业地产开发领域中的地位——商业综合体开发的领跑者品牌的力量！XX商业地产行业特性与发展趋势（一）万达集团转型之路XX商业地产行业特性与发展趋势1243第一期第二期第三期第四期住宅多元产业住宅聚焦商业地产、酒店、文化产业、连锁百货1989西岗住宅开发公司1992年改制为万达公司区域开发商多元投资商大型企业集团生产是受计划指导，住房成为紧俏产品，万达把楼板搞成混凝土现场浇铸工艺，稳定性好防渗。质量获得当地市场认可。进入到93年“治理整顿”，很多房地产企业都垮掉了，93、94、95连续三年，全国房地产整体行业利润率为负。走多元化发展。房地产开发，还有足球，还有酒业、药业、贸易、出租车、酒店（作为小股东合作奥的斯、变电站设备生产）。从01、02年开始，万达第二次转型，进入商业地产，一开始就决定规模要大，建上万平米的大型的购物中心。因中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，租户尽量选择大企业。在中心城区开发住宅。92年搞了全国最大旧区改造项目大连市新开路小区，总规划面积八十几万㎡，企业奠定了发展的基础。92年跨区域发展，核心竞争力就是跨区域经营的规模竞争。发展到广州。房产开发保持三个全国之最，跨区域开发最多（在25个城市开发）每年开发面积最大（一年300万㎡左右）、销售额最大（房地产一年超过70亿销售额）。商业地产贡献巨额利润，有良好的资金贷款，解决了长期融资通道，核心竞争力是长期稳定的现金流。1989-19922001-至今1993-19971998-2000时间轴开发产品公司特征核心竞争力开发模式万达集团转型之路XX商业地产行业特性与发展趋势（二）万达三代产品内容XX商业地产行业特性与发展趋势万达产品的发展演变过程第三代万达第二代万达第一代万达XX商业地产行业特性与发展趋势长春万达广场长沙万达广场济南万达广场南昌万达广场南京万达广场第一代万达广场（单店，5-6万平方米）XX商业地产行业特性与发展趋势万达一代产品的缺陷：案例：南京万达——坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！XX商业地产行业特性与发展趋势第二代万达广场哈尔滨万达广场武汉万达广场南宁万达广场沈阳万达广场天津万达广场哈尔滨万达广场（组合店，10-15万平方米）XX商业地产行业特性与发展趋势万达二代产品的缺陷：案例：武汉万达——坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。XX商业地产行业特性与发展趋势第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上）包头青山万达广场长春红旗街万达广场福州金融街万达广场合肥包河万达广场呼和浩特万达广场济南魏家庄万达广场购物中心+酒店+写字楼+公寓+住宅XX商业地产行业特性与发展趋势万达三代产品的缺陷：案例：周浦万达——为了快速回笼资金再开发，采用大单体商业+酒吧餐饮街的模式，以销售商业街养单体的商业模式。因此，商业建筑及其动线简单，只能做中低端的购物中心，丧失了商业档次提升基础硬件。XX商业地产行业特性与发展趋势万达三代产品的特点比较及优劣势分析比较类别第一代（单店模式）第二代（纯商业组合店模式）第三代（城市综合体）产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态超市+购物+娱乐超市+多重购物+娱乐24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体商业单体商业单体商业+商业街+高层商办物业组合租售模式20%的一层商铺散售前期散售商业租金压力较大后采取回购统一经营模式。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。优势地段优势明显。商场、超市、电影城、停车场的小综合体的新商业模式，受到投资者追捧。引进了更多的主力店和不同商业业态，利用各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群巨大合力。产品组合丰富，三代产品中真正实现资金链盈亏平衡。成功开发营运。劣势散卖后无法统一经营管理，一团散沙。烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足，并没有给小业主带来多少利益。全主力店模式，业态配置过于重视销售，休闲氛围不足。主力店租金过低。XX商业地产行业特性与发展趋势（三）万达第三代产品的选址与结构XX商业地产行业特性与发展趋势消费传统租金交通周边人口规划一看消费传统首选传统商业地段。最好不去新创造商气。商业地段商气形成最重要的是历史，而不是购物中心自身建设规模和体量。消费者心理觉得某地方值得去买东西就去了，历史心理发生作用。二看租金选择租金或预期租金比较高的地方。区域环境面貌整洁与否并非决定租金高低的因素，许多城市不起眼的区域租金却很高。三看交通购物中心一定要两边或者四边都是大马路，因购物中心停车位最少是几百个，多的几千个，对交通影响非常大。四看周边人口现状人口多且居住人口占大多数是重要因素，因为购物中心服务半径为5公里到10公里，所以周边人口数需在30万以上。五看规划新规划开发区，是城市发展方向。购物中心建设需两年周期，未来周边人口发展规模可以满足条件。要素一要素二要素三要素四要素五1、万达开发选址五要点集中于城市核心区或未来城市拓展区！XX商业地产行业特性与发展趋势按中国国情和快速发展态势，15万㎡是最佳上限。至少要5家不同业态的主力店和超过20家次主力店来组合。中国零售业态匮乏，1万㎡以上的超市、建材主力店多，但1000-2000㎡的次主力店少。规模与效益相关，规模越大，租金越低。规模体量要求最佳，不求最大，比较效益目标优先。了解当地城市规划和城市发展方向。现状人口少非主要关注点，未来人口增长是关注点。预计几年后会如何？大势确定后，新区也可以选择。不同业态对区位要求不同。核心商圈不能搞建材、家居，大卖场，尽可能选租金比较高的业态。副中心要选新兴业态。郊区不适合做百货、珠宝，应选聚人气的业态。万达广场娱乐、休闲功能做得好，购物中心就成功，因为文化娱乐可增加人群滞留期间。选址体量主力店2、万达的定位关注点XX商业地产行业特性与发展趋势超市楼娱乐楼百货楼综合楼步行街室外步行街3、万达广场规划设计及功能分区XX商业地产行业特性与发展趋势FrontPerspectiveLeft万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意主力店精品店步行街为

二至三层超市楼

1-3F家乐福等综合楼

1F零售专卖

2F家饰家纺

3F家居广场娱乐楼

1F神采飞扬

2FKTV

3F万达影城时尚楼

1F运动专卖

2F国美电器

3F书城

4F健身酒楼

1-4F万千百货1-5F中庭全天候室内步行街步行街XX商业地产行业特性与发展趋势万千百货万达国际影城大歌星ＫＴＶ娱乐广场神采飞扬电子游艺广场国美电器数码广场一兆韦德国际健身中心运动100体育用品广场4、万达商业7大主力店XX商业地产行业特性与发展趋势建筑构成规划特色业态组合采用万达标准化模式设计，同时结合项目做适应性调整，采用街坊式布局，购物中心做到主题化和休闲化，人流动线尽量避免盲点，形成闭合的内部回路。建筑设计突出体现城市意向和地标式建筑。步行街为综合体的灵魂和纽带。建筑面积一般地上面积14万㎡以上，地下7万㎡以上城市综合体。一般包括酒店、写字楼、公共空间、购物中心，文化娱乐休闲设施、公寓以及停车场等产品，广场中心为商业步行街，主力店均围绕步行街布局，形成良好动线和公共空间。商业中零售和非零售的比例各占50%，零售、餐饮、娱乐比例控制在4：3：3，在竖向上，不同的业态在不同楼栋进行纵向业态组合，例如家具、家饰、家纺和建材在一起，娱乐、网吧、电玩城在一起，形成客流搭配和时间的连续性效应。步行街的零售商铺形成主力店的补充，为消费提供延续性消费同时提供租金收入。5、万达广场第三代产品开发模式特征经营成果万达综合体集中体现了“聚合规模效应”即城市中心点建设将带动商铺在短期之内的价值至少有10%的提升。在经营两年之后，它整体商铺租金有20%的提升，与万达类似的北京国贸、上海新天地，都对周边的物业价值生活品质有明显提升，开发商也从中获得增值收益。XX商业地产行业特性与发展趋势（四）万达商业“订单式”运作模式XX商业地产行业特性与发展趋势1、三点一线定位结合中国实际，选择中心城区开店。

3、规划环节四个环节控制规划设计。

2、提前招商订单商业，降低成本，降低风险。招商规划业态定位4、业态调整及管理三年培育期，随时调整。

1、万达模式的4大运作环节XX商业地产行业特性与发展趋势2、万达综合体的核心商业模式订单商业定义在开发建设的时候，90%的商户已经全部确定。优势缩短建设周期、降低建造成本。招商在先，定制开发，避免了招商时发现建筑体与招商条件不匹配。新项目开发可利用商家经验进行可行性研究。主力商家在全国与万达有战略合作，可获得优惠租金，而先租后建的模式令万达提前获得预付租金收益。XX商业地产行业特性与发展趋势订单地产历程初期——和沃尔玛合作。5-6年后——积累了大批各种业态领先的商户。6-10年后——全国已有30多个商业广场，具备实力后，主力商家如果不进某个广场，后面广场都不能进。目前——进入万达的都是国内国际的大牌商户。2、万达综合体的核心商业模式——订单地产历程XX商业地产行业特性与发展趋势联合协议万达和17家跨国企业（其中10家世界500强企业）签订联合发展协议，约定包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等条款。共同参与共同选择城市和地块，万达先选址，商家对每一个店址大家提出意见，书面确认。选址后进行技术对接（店面层高、面积、出入口、交通体系、设备等）。平均租金万达与所有合作的伙伴约定一个前提条件，要求接受平均租金概念。即将全国的城市分三等租金（北京上海广州深圳为第一等，省会等二线城市算第二等），事先约定租金水平，改变了分别主力谈判对发展速度的制约的局面。正式开工建设前先签租约，要求商家要先交保证金，或者开具保单。之后万达建设，计租方式：商业广场开业90天或是对方进场90天就开始计租。购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。一旦运营，商家不管开不开业，进不进场都必须付租金。2、万达综合体的核心商业模式——订单地产4要素先租后建XX商业地产行业特性与发展趋势“一座万达广场，一个城市中心”3、城市综合体的产品组合（资金平衡）商业步行街高档住宅