国外房地产惯例

国外房地产惯例湖南师范大学树达学院09级土地资源治理绝密绝密贺清云，女，1955年出生。现任湖南师范大学资源与环境科学学院教授，硕士生导师。兼任中国地理学会世界地理专业委员会委员、中国非洲咨询题研究会常务理事、湖南省土地学会会员。长期从事人文地理学、土地制度学、房地产经济学、房地产市场学等的教学与科研工作。近年来主持、参加各类科研课题30余项，其中有13项课题被评审鉴定为国内领先或国内先进，其余课题或已公布出版或已获奖和被各级政府部门采纳，反响良好。近年来独著、合著出版著作19本，在各级刊物上发表学术论文30余篇，一些著作和论文获多项奖励。一、美法日房地产制度体系的特点西方各国房地产制度进展较早，历史较长，最有代表性的房地产制度有两类：一类是以美、日为代表的土地私有制为主的国家另一类是以英国及英联邦为代表的国家和地区 两者差不多上私有制经济最发达的国家，房地产制度体系以私有制为基础，其中，美国的房地产制度最典型。1、美国房地产制度体系的特点美国房地产制度体系完善配套，都建立在私有制基础上房地产经济的整个循环系统完全通过市场自由进行各资源要素的配置、经济关系的和谐平稳都通过市场机制的主导作用来实现国家作为经营主体参与房地产经济运行2、法国房地产制度体系的特点法国于1953年、1958年、1967年和21世纪70年代进行了5次大的房地产制度改革，要紧包括房地产廉价制度改革为税金制，设立全国领土整治资金、工资储蓄基金和都市网络规划与布局等。3、日本房地产制度体系特点实行混合型房地产制度，其特点是：挖掘各方面资金潜力，共同参与房地产开发，实行商品化的同时，在一定范畴内实行补贴；采纳多层次经营形式，设立按收入的低中高的公共经营开发公司、市区进展公司、房地产贷款公司。二、加拿大英国房地产制度体系的特点1．加拿大房地产制度特点20世纪40年代开始，制定了一系列房地产法规，如1938年的《全国房地产法》《加拿大抵押和房地产公司法》等。2．英及英联邦国家和地区都市土地差不多上属国家或政府所有，但土地使用权可出租土地使用者可按契约规定转让土地使用权政府出租土地时收取地价，在土地转让或经营房产时征收与土地相关的税收。第二节各国房地产制度的共同特点1．房地产的私有产权制度和市场交换制度是主导2．金融信贷市场对房地产市场的渗透，有力地支持和刺激了房地产经济的进展3．法律制度强有力的约束，保证了房地产交易的规范化4．房地产作为一项产业参与整个国民经济的运转各国房地产制度各有差异，但房地产商品化已成为世界各国房地产制度进展的主流和归宿。房地产已越来越成为各国国民经济产业结构中一个极为重要的组成因素。第二章各国土地制度与土地政策一、土地所有制的差不多概念1．土地是一种专门的商品，狭义的土地指地球外壳的陆地部分，广义的土地则包括地球上一切自然物和自然力。而人们适应上的土地仅指平地和山坡地，是农业和工商业及居住通常方便使用的土地。2．土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地所有关系的总称，是土地制度的基础。分为两类：1）土地私有制为主的国家2）土地国有制为主的国家二、美国的土地所有制1、土地所有制形式（三种形式）全美土地22.3亿英亩其中：私人土地13亿英亩占58%联邦政府土地7.6亿英亩占34%州县市土地1.3亿英亩占6%印第安保留地0.44亿英亩占2%.2、土地所有制的治理美国内政部土地治理局要紧负责对联邦政府土地的治理，并对州和私人土地进行和谐。要紧采取立法措施，爱护私人土地和联邦土地所有权不受侵犯。3、土地所有权形式地下权，包括地下资源开采权地上权，为建筑建筑物或其他工作物等而使用他人土地空间权，包括建筑物加层和近空通过这三部分权益能够分不转让三、加拿大的土地所有制1．三种土地所有制联邦公有，省公有合占90%私人所有占10%私人土地虽比值少，但要紧分布在国土南端土壤肥沃的狭长地带，全国的都市土地，肥沃的农田和牧场，差不多上均为私人所有。2．土地治理体制加拿大是土地所有权、处置权和治理差不多一致的治理体制。联邦、省、私人各自治理自己的土地，各级政府和业主对土地的开发、利用和爱护，均依照联邦和省的有关土地法律行事。公有土地权属转移的四种方法：1）为私人申请购买2）公布招标出售3）土地拍卖4）为买主直截了当查阅政府预备出售地块名目，选定后可购买四、英国的土地所有制1．英国土地所有权专门专门从法学理论角度而言，英国全部土地都属英王所有，但实际上全英90%的土地为私人所有，其私有土地比重远高于美日等国，是典型的土地私有制国家。土地所有者对土地享有永久主权，能够自由买卖和出租。在英国，实际判定是否土地所有者的尺度是是否拥有自由处理所持有土地的权益，即“自由的土地保有权”。也确实是永久业权。2．英国的土地所有制结构85%的不动产属于私人15%的不动产属于国有或公有3．土地所有权的治理法律规定，没有地权就没有房权，因此不存在与地皮相分割而单独出卖房屋的情形。土地所有权包括对地下矿藏的所有权，私有土地所有权乃至其他一切土地所有权差不多上立体的（三维），上至天空，下至地核，都属于土地所有者。五、日本的土地所有制1．土地制度——土地私有制个人土地占57%法人土地占8%国家和公共团体占35%可利用的土地分为建筑用地和农用地，多为私人所有，而且是人数众多的个人分不所有。2．土地所有的治理土地能够自由地买卖、租赁、抵押、继承、赠与等。能够在本国个人与法人之间作交易，也能够依照各个主权国家的有关法令、政策同外国的个人、法人之间作交易。第二节土地治理机构及其职能世界各国土地治理机构及方式各不相同，但治理原则大致相同，即对国土治理经营实行统管与分管相结合；资源治理与经营治理相分离；都市土地经营、土地治理与房地产治理相统一。一、美国的土地治理机构与职能1．美国土地治理机构土地治理隶属内政部，设局长、副局长各1名，助理局长4名，局下设13个区域土地办公室，58个地区土地办公室，143个资源区土地办公室。全国共有7000名工作人员，其中1200人在华盛顿总部工作。2．美国土地治理机构的职能美国土地治理局要紧负责对联邦政府土地的治理，并对州和私人土地进行统一和谐，其工作范畴和职能较宽。要紧是从爱护国家利益、保证土地最佳综合利用和保持地力动身，对联邦土地进行宏观治理，通过制定政策、制订打算和规划、采取必要的经济手段来实施治理。美国土地治理机构的要紧职能1）主管地籍档案，负责地籍测量，确认私有土地境域和界标2）负责土地利用规划的编制3）负责国有土地的出让4）依照国家授权依法征用私人土地5）开矿占地特许的签发6）依法授予国有土地的使用权7）依法治理国会规定的专门地区8）负责法律规定的与土地治理有关的业务联邦政府土地治理局对全国土地治理机构实行垂直治理，这些机构对地点政府不存在隶属关系。二、加拿大的土地治理机构与职能1．治理机构治理联邦公有土地的是环境部，下设规划司、财务行政司、爱护司、国家公园局、大气环境局，以下再设置土地处等7个处室，土地处下设土地利用分析室等6个科室。环境部通过信息的把握和土地利用的研究提供宏观决策意见，并在具体治理上起牵头的作用。2．联邦公有土地治理的和谐机构联邦政府土地利用委员会是负责贯彻加拿大《土地利用指南》10条原则的和谐机构。另一个治理和谐机构是加拿大土地利用委员会。要紧职能是和谐联邦政府与省政府在土地治理上的合作关系。3．联邦公有土地治理机构的职能要紧是通过制订打算和政策来阻碍土地的利用，具体负责土地测量和调查、进行土地政策和土地利用的分析、对土地进行生态分类和利用监测、进行土地立法等。4.省公有土地治理机构及职能要紧是爱护公有土地合理有效利用等。三、英国的土地治理机构与职能1．土地治理机构中央政府没有统一的机构，而是实行对土地的分类治理，由各级政府部门下属的机构执行土地治理的职能。如林业委员会治理森林地等。1）政府土地登记局是英国政府对土地治理的核心机构，统一治理、界定和爱护每一宗土地的所有权权益。2）地产估价局是1910年成立的一个官方机构，要紧任务是咨询，但只限于各级政府、公共社团相互间不动产的买卖。或它们与私人之间的不动产买卖，不办理私人之间互相买卖不动产的咨询业务。2、中央政府对土地的治理1）制定新法规2）中央政府和地点政府的作用和权力3）税收水平4）对新开发项目的刺激5）全国城镇规划政策6）对卫生、教育和住房的财政拨款等四、日本的土地治理机构与职能日本有比较健全的土地治理机构，宏观国土资源治理机构是国土厅。国土厅下设土地局等机构。1．国土厅土地局的机构和职能国土厅下设土地利用调整课、地价调整课、土地利用调整课和国土调整课4个课。要紧工作是：编制和实施全国城乡土地利用打算、限制土地交易、休闲土地的治理、编制国土利用形状分类图表、地价治理、组织国土调查等。2．其他国土调查机构包括国土审议会、土地利用审查会、土地鉴定委员会等第三节地籍治理制度地籍是反映土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等差不多状况的簿册。地籍治理制度是国家为取得地籍资料以全面研究土地的权属、自然和经济状况以及贯彻土地治理的各项措施，所作的各项规范化的政策规定。一、土地登记制度土地登记制度是国家依照法律对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系以专门的簿册进行登记的一种制度，其形成的文件资料具有法律效力。1．契据登记制度——登记对抗主义是政府设立专门机构，以专设的簿册对当事人订立的不动产转让契约所载内容进行登记。登记簿可供有利害关系的第三者查阅，登记为对抗第三者的要件。特点是：1）证明契据差不多订立2）登记与否步予强制3）登记具有证据力。法国的契据登记制度特点登记为物权变动的对抗要件登记机关对登记的申请采取形式审查主义登记无公信力登记簿的编成采取人的编成主义登记物的移动状态美国的契据登记制度特点公证人和公证书产权摘要产权保险2．产权登记制是由国家设置专门机构，对不动产的权益取得及变更进行登记的制度。产权登记制度的目的要紧在于确定产权、讲明产权。权益登记制又称德国式土地登记制，特点是：①登记是物权变动的生效要件，即登记具有强制性。②对登记的申请采纳实质审查主义。③登记具有公信力。④登记簿的编成采纳物的编成主义。⑤登记物的静的状态。托伦斯登记制度由英国托伦斯爵士1958年所创，其特点是：①不强制登记，但一经登记，其土地权益如有变更，则非经登记不发生效力。②土地登记后发放记载权益状态的地券二份，其中一份交给权益人。③经登记的土地权益具有公信力。二、土地登记程序1．美国的土地登记程序提出申请实质审查报纸公告发放产权登记书状登记员将书状登记于不动产登记簿上登记后产权发生变动则要重新办理转移登记2．德国的土地登记程序登记资料的预备产权登记局办理登记手续通知3．日本的土地登记程序当事人申请登记登记官同意登记为了爱护土地所有制和爱护土地资源及其环境，各国都进行了土地立法，但一样都没有制定统一的土地法，而是由若干相关法律组成土地法规体系。一、美国的土地治理法规美国《联邦政府土地政策治理法》的要紧内容：1、法律定义：包括公有土地、综合利用、永续利用、公众参与、要紧用途的规定等。2、关于制订土地利用规划纲要的规定：土地利用规划是对公有土地的某块土地或某一地区土地的使用作出的规定。对所有公有土地，不论是已被份等定级的、撤消的、弃置不用的或者另被划定用于几种用途的，均应编制土地利用规划。3、公有土地出售的规定：符合一定的条件均能够出售，但出售面积超过2500英亩时，须经国会参众两院同意，出售价格不低于市场价格。4、治理职能：包括治理内容和方式5、牧地治理：采取发放放牧许可证和同时签订租用契约的方法治理，有效期为10年。6、地役权：指在公有土地上依照许可证或契约享受的通行权。包括水库等蓄积、储存、输送、调配水的设施或系统；石油等管道和系统；修建发电、输变电系统；修建传送、同意等电子系统；修建道路等运输系统或设施；修建为公共利益所必须的其他各种运输系统或设施。7、地役权走廊是指主管部门在发放地役权许可证时，对地役权用地规定去向、大小的标准和程序。地役权证书包括下列条款：申请地役权的目的尽量减少对自然景观德风景价值、野生动植物栖息地造成的损害以及变化环境的要求适用的空气质量标准和水质标准各种公众健康和安全、环保标准各种设施选址、修建、经营、修理等的有关标准。二、日本的土地治理法规1．日本国土利用打算法：为三级1）是以全国区域为对象制定的全国土地利用规划；2）以都道府县区域为对象制定的都道府县土地利用规划；3）以市镇村为对象制定的市镇村土地利用规划。分其要紧内容如下：土地利用差不多打算划分的区域分为都市地区、农业地区、林区、自然公园地区、自然爱护地区、其他有关土地利用调整地区6类。2．农地购买及转让许可的法规农业振兴地整备法国土利用打算法都市打算法农地法不同区域农地转用许可的有关规定农地转用、农地购买的限制措施生产绿地法农地转用许可申请手续三、英国的土地治理法规1947年英国制定了《城乡规划法》1971年颁布了新的《城乡规划法》，后经多次修订。1．1971年的《城乡规划法》规定了政府职权土地获得的处置2．土地开发许可制度任何人欲开发土地，均须申请并取得开发许可，获得土地进展权，即高强度的或更高价值的土地使用权。并须为此而交纳进展价值税。其申请程序为：申请人—申请文件—申请费—环境大臣的申请招回—有关机构的咨询—地点规划机关的决定—开发许可的效力—异议。第三章各国住宅制度与住宅政策一、住宅经济的几种模式以商品经济为主的模式完全将住宅商品化，住宅的建设和分配依照价值规律，实行等价交换，政府的支配作用专门小。商品经济兼福利制模式住宅要紧按商品经济原则进行经营治理。同时政府又用低息贷款资助社会团体和个人实行房租补贴，或拨款建公房。福利兼商品经济模式在第二种模式基础上进展个人、合作社建房，变住宅的单一所有制为多种所有制，改革房租制度，进展房地产市场。以产品经济为主的模式住宅完全由国家包下来，实行低租金、福利制。该包投资、包建设、包修理、包治理。所有制和投资渠道单一化。二、各国政府对住宅经济的调剂1．改变住宅所有权结构，调剂市场供求关系政府直截了当拥有一批国有住宅，成为住宅的因此者，使单一的私人住宅市场变为国家与私人共同参与的住宅市场。政府对公民自建自有住宅提供资助和优待待遇2．调剂住宅市场价格1）间接的价格调剂是通过与住宅价格有关的因素，阻碍房租房价包括：①利用税收杠杆调剂房租房价；②采取各种措施阻碍住宅市场的供需；③国家向住宅供应者和自建自住者提供各种优待待遇。2）直截了当的价格调剂是指政府直截了当调整国有住宅和得到政府资助的住宅的房租房价。包括①对国有住宅和得到国家财政资助的供出售出租的住宅，实行低于市场房租房价德卖方价格；②出售、出租公共住房时，依据租购对象的收入状况规定不同的交易价格，以保证最低收入阶层优先得到低价公房；③对低收入者提供房租房价补贴，改变买方价格。住宅市场的买方价格是指住宅消费者购买或租用住房支付的价格。3．调剂住宅资金市场通过出租出售国有住宅，收回国家住宅投资投入财政资金，通过补贴等途径，增加住宅市场资金的供应提供住宅信用政府住宅信用援助是国家调剂住宅资金市场的重要内容。提供住宅信用包括三类：1）对住宅供应方，要紧指的是住宅建筑承包商、建筑托付人、住宅销售者和出租者等提供的各种信贷优待和信用保证；2）对住宅需求方，即住宅购买者提供信用；3）向经营住宅金融的机构提供信用。第二节美国的住宅政策一、美国住宅政策的沿革1．二次大战往常——经济恐慌时期1）1933年，批准了《住宅抵押再贷款法》并依此成立了房产贷款公司2）授权联邦住宅贷款银行登记监督联邦储蓄会，增加房产抵押贷款的款源3）依照1934年颁布的全国房屋建设法，成立联邦储蓄贷款保险公司，为每户5000美元以内的房产投资提供保险。4）依照全国房屋建设法，设立联邦房屋建设治理局5）搞了若干过程打算法案并付诸实施6）1937年国会通过联邦房屋建设法设立联邦平民房屋建设总处。2．二次大战中——国防危机时期1940至1945年，美国住宅政策的重点是对退伍军人的住宅补助，一样性住宅的重要性降至最低点。3、二次大战后——战后经济危机调整时期1949年美国国会批准了新的《住宅法》主旨是清除贫民窟与消灭不合标准与不适当的住房，刺激房屋与建筑业的进展，充分解决房荒，以达到为每一个美国家庭提供适宜住宅与舒服生活环境的目标。1960-1973年间美国住宅政策的重点转向消弭种族鄙视，主张公平住宅及清理都市中的贫民区。1973年后对住宅的需求剧增，房价高涨对国有住宅政策的内容与执行方式产生了专门大的阻碍。二、美国住宅政策的现况、咨询题与政策1．住宅现状包括住宅存量、自有住宅率、住宅建筑时刻、内部设备、房间数、居住状况等。2、存在咨询题房价过高，房屋费用负担太重一部分住宅水准过低无居所者日增都市更新咨询题突出单亲有子女家庭增多自有房屋者享受的补助增大专门多人无法取得房屋长期贷款贷款机构不情愿向购买都市较老地区房屋的人提供长期低利率的贷款3．美国现行住宅政策 实现每一美国家庭皆有适宜居住环境的住宅的目标提高民间住宅投资者介入住宅市场程度减少联邦政府对住宅补助的支出，仅关心确需要补助者具体的住宅政策措施有：实行抵押贷款保证制度建立二级抵押市场对低收入者拥有自有住宅提供补助减免自用住宅房主所得税租金管制地点政府建设国民住宅向低收入家庭及老人、残疾者提供租金补助或房租津贴社区打算与进展措施公平住宅及机会均等政策州及地点政府实行相对独立的住宅政策都市更新政策第三节英国的住宅政策一、住宅模式英国政府长期推行住房自有化政策，其住房模式的特点是：自有住宅比重大私房出租量急剧下降1987年英国政府公布《住房咨询题白皮书》提出4个目标和相应的措施连续推行住房私有化政策改变限制出租的政策，扭转私房出租下降趋势转变地点政府职能，加强对住房的宏观治理中央政府将有效地使用国家资金，使住房户受益二、公有住房优待出售政策租用公房的住户只要住满2年，即有权以优待折扣价格购买所住的公房公有住房的购买者可向银行等以所买的住房作抵押申请抵押贷款，通常可得到90%的贷款低收入者还能够申请适量的抵押贷款购买一套住房的部分产权，其余部分仍旧租用，等收入增加后再买下整套住房。凡申请抵押贷款在3万英镑以下的，可免交利息税。居民购房后，其住房的修理和改善费用由房主自行负责租用公房的住户只要住满2年，即有权以优待折扣价格购买所住的公房三、有关的组织机构及其职能1．住房公司总部设在伦敦，在全国设立8个地区办事处，要紧职责是推动住房协会的工作。负责住房协会的登记注册，向住房公司提供建房所需资金的75%。1．住房协会是由自愿人员义务经营的非赢利组织。利用政府拨款和银行贷款建新房或改建旧房，然后出售或出租。要紧向低收入家庭、年轻单身、离婚者、老人和残疾人提供住房。3．住房金融公司一个行业性服务机构。宗旨是向私人筹集住房协会所需要的建房资金。日本住宅建设的总目标是：与国民经济进展时期相适应，与家庭构成以及居住区域的特性等相适应，为全体国民提供良好居住环境的住宅。一、住宅治理机构要紧是政府的建设省及下属的住宅局，此外还有执行有关住宅建设法律、政策的机构，如住宅金融公库、日本住宅公团、宅地开发团、住宅计策审议会、宅地审议会等。建设省住宅局是日本住房建设的中央统管机构，其要紧职责是拟制住宅政策、健全实施体制、编制住宅预算、分配政府的住宅建设投资等。二、政府资助为主的多种集资渠道政府采取了重点资助各种住宅机构和团体投资建住宅、统管房租及提供住宅补贴等多种政策。政府提供住宅补贴的途径为财政拨款和政府财政投资性贷款。财政拨款一方面用于资助公营住宅的建设，另一方面向低收入家庭提供租房、购房的补贴。财政投资性贷款要紧有两种：一是对住宅公团的住宅建设贷款，另一种是将资金拨给住宅金融公库用于建筑公共住宅和向低收入者发放住宅贷款。政府财政投资性贷款的资金来源，是大藏省通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集得资金。三、住宅的供应1．由国家拨款补助地点政府建筑公营住宅分为两种：出租给月收入8.7~14.1万日元的家庭的。政府补贴住宅造价的1/2；出租给月收入8.7万日元以下家庭的，政府补贴住宅造价的2/3。2．都市整备公团向中等收入家庭提供住宅政府向公团提供低息贷款和一部分周转金，以建筑价格较低的住宅向中等收入家庭出售。国家向公团征收的税金比较低，一样仅为总营业额的5%。较低的住宅向中等收入家庭出售。3．住宅金融公库为住宅供应提供资金支持住宅金融公库是为住宅建设提供资金得半官方的机构，其巨额的住宅资金要紧来源于财政投资性贷款和公库发行的住宅的债券。要紧职责是：1）向房地产商和其他组织提供低息贷款以此调剂住宅市场的价格2）向欲获得自有住宅或欲建出租住宅的个人、地点住宅供给公司和欲建住宅的私人开发商提供长期低息贷款，以鼓舞私有住宅的进展。4．地点住宅供应公司提供商品住宅公司是不以盈利为目的代表公共利益得法人，在地点政府的监督下，依据当地实际情形，吸取需房者的资金，并利用其他资金，建筑并向居民提供商品住宅。公司是不以盈利为目的代表公共利益得法人，在地点政府的监督下，依据当地实际情形，吸取需房者的资金，并利用其他资金，建筑并向居民提供商品住宅。5．民间住宅金融包括住宅金融专门公司贷款和住宅储蓄制度等。四、住宅进展的立法日本政府制定了近40个有关住宅的法令、法规。形成了比较完备的住宅法律体系。分为两类：政府制定的住宅建设的打算与政策，以及有关机构组织的立法依据对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计与施工和房租地租的征收等，规定的具体规范和标准。例如：住宅建设法1966年颁布公营住宅法1951年颁布五、住宅税制鼓舞增加住房数量的税制不论是为自己居住而建房，或者为出租而建房，该税制均给予鼓舞，如实行新建住房专门减价方法等。鼓舞私人获得住房的税制如1978年实行住房贷款扣除所得税等。鼓舞更好地利用现有住房的税制是政府为鼓舞改善居住条件而设的税制。如减少住房的注册和执照税、住房获得扣除、不动产获得扣除和减少不动产获得税、实行捐款税中住房基金捐款折减制等。房地产税制是房地产税收法令和征收方法的总称，它是向纳税人征税的法律依据和工作规范。土地赋税是国家税收历史最悠久的一种形式。世界上绝大多数国家都以土地为征税对象。土地税的功能要紧保证该国的财政收入操纵土地投机促进土地资源的合理利用引导土地利用方向的调整各国土地税要紧有以下几种形状一、土地的逐年课税1．对土地单独课征土地税又称为地产税，按征税依据的不同，又分为两类：土地面积税，即按土地面积的大小与生产力水平的高低课征土地税。地价税，即按照地价课征土地税2．对土地所得征收所得税以土地的所得为课税标准，包括土地的毛收入、纯收益、地租收入和推算的租赁收入等。在推行所得税制的国家，有的国家仅就私人所有权的收入或使用土地所得征收所得税。3．对土地房屋合征不动产税缘故是都市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，单独估价较难，因此在现实中，大多把土地税和房产税合并征收者较多，分不征收者较少，并适应上称为房地产税或不动产税。4．对土地与其他财产合征财产税土地税包括在财产税之中。如美国地点政府推行的财产税，是对土地和其他财产按其价值课税。德国等则是征收财宝净值税。其征收的依据是某一个人所有的土地与其他不动产及动产的评定价值，减除其所负债务后的净值。二、土地转移时的课税土地有偿转移时，课征不动产转移税或登记税土地无偿转移时，课征继承税或遗产税及增与税三、其他的土地课税1、土地增值税，是对土地增值部分的课税，即以土地所增加的价值（实际上是价格）作为课税的依据的课税。要紧依据是：土地增值的要紧来源为土地的开发、公共设施的建设和完善、矿藏的发觉等，因此其大部分应归社会占有而不应归土地所有者占有；课征土地增值税，能够抑制土地投机，操纵私人竟相抬高地价。土地增值税有两种计征方法：在土地转让时，从某一差不多年度算起，对此后各年财产的价值超过上一年价值的部分，按年征收附加税，即土地增值税。在土地不发生转移时，政府每隔一段时刻对土地价值进行一次评估，然后对增加的地价征收土地增值税。2．受益捐或工程受益费任何一项土地投资必定对周围土地利用产生一定阻碍，从而使土地价值提高，因此，有些国家的政府对土地进行公共投资时，总要看受益程度的大小对周围的土地所有者征收受益捐和工程受益费。这种税又称为土地专门税，要紧在美国通行，是对特定财产按照特定设施所带来的利益课税。第二节美国的房地产税制一、政府对房地产税制的治理1．征税权美国采纳联邦主义的财税分权原则联邦政府的征税权由联邦宪法规定州政府的征税权由州宪法规定县政府的征税权由州政府授予，订于地点规章中。2．税制的作用不仅是政府治理房地产业，增加财政收入的手段，而且是推行土地利用规划的手段。地点政府为规划需要可采取相应的税收减免措施：对需要迅速鼓舞开发的地区，政府采取填空优待的减免不动产税收的措施；对未开发的土地实行高税率，而对已开发的地皮实行低税率；按土地现时用途课税，而不考虑土地最高最佳使用的价值。3、税制的演变美国土地税早期起源于人头税，其后演变为通行税，1913年联邦政府的“所得税”建制后，土地税并入所得税。二、土地税的分级课征联邦政府的土地税以所得税为主干，对土地的收益一向不课税。但对土地买卖转移时发生的资本增值，将课征资本增值税。州政府土地税大多数州政府对土地不单独课税，而是并入一样财产中，课征财产税。地点政府的土地税原由州与地点政府分成的财产税，已全部改为地点税，以土地为课税标的的财产税，已成为地点财产收入的骨干。三、应税标的物的估价1．有效成本法以取得财产时的成本，作为估价的基础，评估人员对各种建筑物及各地段的土地进行评判后，分级制定评判表，作为课征财产税分级运算税额的差不多依据，然后具体应某一财产的土地增值和建筑物折旧，进行增减调整。2．有效销售比较法亦称市场资料法，以目前同一土地段的土地、同一类型建筑结构的不动产的市场销售市价，作为评估价的基础。3．有效所得法以应税财产的可能产生的所得，作为课税财产评判的重要依据。四、资本增益的运算与课税财产持有期长短的界定，以6个月或1年为界定标准长期资本增益，实行优待税率短期资本增益，并入一样所得适用累进税率，计征个人所得税五、新税制法案1986年对资本增益按与一般所得一样的税率课税房地产出租调整后的所得在10万元以上者，不得抵消其工资、股息、折旧等“主动所得”房屋折旧年限在原先19年的基础上进一步延长（商业31,5年，居住房屋27.5年）差不多住宅与的第二住宅的房屋贷款利息，以及这两种住宅的房地产税，仍可在自报所得中抵扣从而享受所得税的减免。业主售卖住宅后24个月内买价格高于旧住宅的新房，利润可延后申报凡年满55岁的业主，能够享受对其出售房屋收入中12.5万元的收入免税的优待，但终身只限一次。第三节日本不动产税制一、不动产税的要紧税种不动产取得税（都道府县税）是针对不动产取得的事实课征的流通税1）纳税义务人是在不动产所在的道府县取得该不动产者2）课税对象是不动产的取得。不动产指所有的土地和所有的建筑物。3）课税标准与税率课税标准是取得不动产时不动产的价格。不动产取得税实行比例税率，标准税率为固定资产评估额的4%。4）免税及其它日本税法不动产取得税的免税规定对供公共法人和公益目的的不动产取得始终免税关于依《农田法》规定购买国家出售的土地，或因实行土地改良而换地等不动产取得，予以免税对形式上的所有权转让不予课税2．不动产登记税依照《登记许可税法》课税。不动产的登记,原则上按当事人的申请或以政府行政机关嘱托进行,但登记者在登记申请或登记嘱托之前,应向国家交纳登记许可税。此外，登记机关在进行登记时，应确认已交纳登记许可税的事实。3．继承税（国税）课征对象是因继承或同意遗赠而取得的财产，即继承财产。纳税义务人为因继承或遗赠而取得财产的个人。4．固定资产税（市町村税）是对固定资产（土地、房屋、折旧资产）课征的税收。每年1月1日为固定自从税的课税日期。各市町村对本区域内所有的固定资产按固定资产课税台帐上的内容征税。纳税义务人为固定资产所有人，课税对象为固定资产，要紧为土地、房屋以及折旧资产。税率由各市町村规定。5．都市打算税（市町村税）为给都市打算事业和土地区划整理事业筹措所需要的经费，市町村在本区域内，对都市打算法所指定的都市打算和区域的市街化区域内的土地与房屋课征都市打算税。以土地和房屋的价格为课税标准。6．专门土地保有税（市町村税）两种：一种是对在一年之内，在同一地区连续购买一定规模以上的土地的所有者或取得者课征的，按买卖价格的3%征收。另一种是对一定规模以上的土地所有者课征的，按其土地买卖价格的1.4%征收，为期10年。7、土地转让收益税各国土地转让税分为三种类型：原则上对土地转让不加征税；将土地转让收益单独分离出来，作为土地增值税征收；将土地转让收益纳入所得税或法人税中征收。日本的土地转让收益税属于第三种类型，立即土地转让收益归入一样财产收益，以财产收益为对象，统一征收所得税，包括对个人征收的所得税和对法人征收的法人税。此外，作为地点税种的居民税也是以财产收益为对象征收的。二、不动产评估制度和税制的特点日本土地估价的特点日本对不动产课税，是先评估不动产的价格，再乘以适用税率，得出应纳税额。日本采纳重置成本法方式估价。日本土地的“一物四价”是日本土地估价的专门现象。对同一土地进行评估，将得出的四种不同的价额，依价格高低顺序排列为：国土厅每年公布的交易参考的“公告地价”都道府县视为境内交易价格的“基准地价”国税厅核课裁定的“继承价格”市町村据以课征固定资产税的“固定资产价格”日本土地估价的特点是：估价的客观性估价的专业性日本的不动产税制有以下特点中立性单一税率无申报现值的义务所有者仅在取得财产时，为课征不动产取得税而有申报不动产所在地、种类及取得年月日的义务，并无申报现值的义务。第五章不动产投资证券化和房地产中介制度20世纪60年代，美国不动产证券化就开始进展，要紧经营事业为不动产投资信托与不动产有限合伙，都由私人企业主导，从事不动产的开发。一、体制与流程 依照美国于1960年国会通过的不动产投资信托法案，所谓“不动产证券化”确实是将不动产的投资转变为证券形状，将投资者和投资标的物之间的关系，由拥有土地和房屋的所有权，改变为拥有有价证券的债权。证券的形式依金融机构的组织方式而定，多采取不动产投资基金的方式。投资大众、信托机构与不动产经营机构为不动产证券化的三大主体。美国不动产金融证券化的流程为：1．创始于收购2．证券发行的架构信用保证上柜或上市与承销售后服务二、不动产信托制度美国不动产信托业为其不动产证券化的要紧进展形式之一。其要紧特色为金融机构的加入，从而将资本市场与不动产市场联系起来，结合成一个重要的营运形状。不动产信托在运作上充分表达了所有者与经营者分离的精神，宽敞的投资者作为资产的拥有者，而由受托人或董事负责实际的经营治理；它采取现代企业营运方式，投资的标的物不限于不动产，政府所发行的债券或其他REIT的证券差不多上能够投资的标的。三、不动产有限合伙制度是美国不动产证券化的另一重要进展模型，其组织架构由经理合伙人与有限合伙人组合而成，其投资以不动产为标的物，经理合伙人具有不动产的专业知识，把握经营的权力，但要负无限责任；有限合伙人只有所有权而无经营权，在责任的承担上，以所出资金为上限。美国现行不动产投资信托与不动产有限合伙的比较,要紧从事业决策者、资产组合与所得来源的规范、资产出售之持有期间限制、参与经营方面之限制、可税缺失之处理方式、所得分配之要求、经营期限、证券之流通性、运作之透亮性、权属之形式、权益于银行质押等方面进行比较。

第二节日本的不动产投资证券化日本于1922年制定了“信托法”与“信托业法”。要紧目的是爱护受益者与第三者利益和调整各方利益关系。土地信托，是土地所有人（托付人）把土地交付给信托银行（受托人），而银行依照与土地所有人签定的信托契约的规定，全责进行土地的规划及利用开发的工作。日本于1922年制定了“信托法”与“信托业法”。要紧目的是爱护受益者与第三者利益和调整各方利益关系。1．土地信托的实施步骤1）同意土地所有人或其他不动产权益人托付的信托银行，关于信托标的物应先作各种调查研究，其内容包括有关都市打算法及建筑法规上的限制规定、建筑物的市场需求、信托标的最有效利用方式等，作出详尽可行的事业打算，签定土地信托契约。2）受托人应就信托标的的事业内容及受托条件等细节与托付人详细而充分的协商，双方达成一致后缔结信托契约，以土地为对象，设定信托。3）受托人将“土地信托受益权证书”授予托付人，托付人从而成为信托受益人。受益内容包括：收受信托期间的受益权益；信托终了时收受土地建筑物等信托原本权益。4）受托人将信托标的作为信托财产加以运用和治理5）受托人负责选择建筑设计公司及营造公司，签立建筑承揽契约及申请建筑执照。建成后交付，办理所有权储存登记及信托登记。6）受托人向金融机构贷款，调度所须资金，给付建筑房屋的费用，包括向建筑公司与营造公司支付价金。7）受托人负责出租或出售所建房屋，收取价金或押租金及保证金等，以依据信托契约有约定，用于给付建筑房屋的价金、货款、税赋极其他费用。8）租赁型土地信托场合下，受托人对建筑物负责修理及治理。9）出售型土地信托场合下，受托人从出售价金中扣除给付的所有费用，扣除信托酬劳后，将余额作为信托收益分配金交付受益人而终结信托关系。2、土地信托的优点土地所有人能够享受全面性的开发利益，不仅在信托期内可获得信托收益分配金，而且在信托终了是，可收回土地及建筑物的所有权。受托人多具有处理不动产业务的技术专长、体会和能力。可达到对土地有效利用的目的，而受益热可享受长期安定的利益。多个土地所有权人实施共同开发事业时，受托人能够发挥公平、中立的调整机能，使权益人间的利益关系得到和谐。由于信托财产具有独立性，受信托法的保证，即使有继承、破产等状况发生，也可不能对土地信托的执行有所阻碍。土地所有人在信托期间急需资金时，可将信托受益权的全部或一部让售他人，或作为借入所需资金的担保。由于相关的金融机构、建筑公司、承租人等愿与信用可靠的受托人即信托银行进行契约交易，土地开发能够顺利进行。3、国有公有土地的土地信托能够确保公益性，达到地域整备、充实社会资本等行政目的。能够确保中立性。能够提供大批的国宅出租或分售，抑制地价上涨，并使民间的房价降低。4．土地信托的税制日本采纳实质所得人课税原则，关于信托所得的课税，以受益人为信托财产的实质所有人为纳税义务人。要紧税目有：所得税、法人税住民税、事业税5．土地信托受益权的转让土地信托受益权可视为信托财产收益的债权和信托财产的物权，原则上都具有可转让性。转让时的价额以不动产时价为基准，即其价额为信托财产的积极财产的时价扣除消极财产后的余额。日本土地信托存在的咨询题在出售型土地信托的场合，土地所有人虽能于出售建筑物后取得收益权，但由于建筑物的买主拥有借地权，因而信托终了后，该借地关系也连续存在，虽土地已返还土地所有人，他仍必须受借地法的约束，因而对托付人不利。大多数的受托人为信托银行，其就受托土地的开发所需资金的调度，通常除自己的固有财产外，更多的是使用其他信托财产，可能存在违信托法的情形。国有公有土地信托，尽管有能提供财政收入与达成土地的有效利用等优点，但国有公有财产受国有财产法及地点自治法规的管制，在现行的法令下，土地信托是否完全合法，尚有待探讨。二、不动产抵押证券不动产抵押证券是一种由金融公司发行的证券，（只能承作商业贷款，而不能提供类似银行的多样性金融服务的金融机构）。它是以公司对中小企业的不动产担保放款债权资产作为原债权，而制成的面额一定的有价证券，是一种债权资产证券化的金融商品，但不具有市场流通性。由于其利率往往比一样定期存款为高，加上有不动产作为担保，因此深受日本投资大众的喜爱。三、不动产所有权证券不动产所有权证券是一种结合不动产信托及不动产所有权共同持有的复合性金融产品。也确实是先把一件不动产物件分割成几个单位面额相同的共同持有权，而后再由一样投资人来认购。投资人把所认购的共同持有权，托付银行负责运用、治理。投资人在信托期间以信托受益的方式，从银行领取不动产出租的租金；等到信托期满，不动产共同持有人将共同持有的不动产出售，依持有的比例平均分配所得价款。因为能够自行选择信托期间，因此可在不动产市场随时出售，同时还具有可提报折旧及所得税节税的优点。第三节房地产中介制度房地产中介制度，又称为经纪人制度，是指经纪人在房地产买卖交易过程中，以公布、公平的立场，充当为买卖沟通的桥梁，并在交易过程中，监督买卖双方确定履行义务。各国房地产中介制度较为完整，交易规模较大的有美国、日本等。一、美国的房地产中介制度美国1917年在加州就制定了治理法案，对房地产经纪业连续管制，以后各州和联邦均制定了类似的法律。其规范措施要紧是限制中介业者的资格，发给执照。州不动产委员会是执行执照的权益机构，具有发给执照、扣留执照及吊销执照等权益。美国各州执照法的要紧内容执照的发放补偿基金和服务费中介契约形状执照的换发与吊销二、日本的房地产中介制度日本于1952年制定了“不动产交易业法案”严格规定了房地产买卖、交换业务中的中介人所必须遵守的各点：执照的申请与核发交易主任的设置中介业者名称的登录营业行为的规范中介契约的内容中介佣金的规定公会组织政府的督导通过本章的教学，使学生把握美国房地产所有权的差不多概念和概况，了解各美国房地产买卖惯例的特点。认识房地产金融惯例和房地产租赁惯例的特性，了解不动产保险惯例和ESCROW制度。房地产业是美国充满活力的行业之一，全美2/3的有形资产是不动产，房地产业产值占美国国民生产总值的10-15%。房地产投资是一个要紧的投资领域，每年的房地产投资占美国国内私人总投资的一半以上。在美国房地产业被认为是最好的投资行业，投资置业是唯独迅速致富的途径。一、一样的房地产所有权形式是美国最大量和最简单的房地产所有权的持有形式，包括5种：家庭独立式住宅合作公寓共有公寓业主协会房屋度假屋二、房地产所有权政府持有形式包括国有土地、森林、矿地、基础设施、政府办公楼、公立学校、公共住宅等。政府持有的房地产分为联邦政府持有、各州政府持有、各地点政府持有，各级政府都有权将其所有的房地产以出租或出售方式进行转让，但要通过各级议会的批准。各级政府都设有专门的机构负责对政府持有的房地产进行治理。第二节房地产买卖惯例在美国，买卖房地产是一个颇为复杂的作业过程，当事人买卖房屋通常都需要律师、估价员、房屋贷款银行的人员及房地产经纪人的介入和关心，也必须先与这些人谈判与沟通。一、房地产购置惯例在美国，购置房屋的一样惯例和做法如下：确定目标雇请房地产经纪人收集资料比较评估进行谈判。达成合意签定合约合约应包括的内容：定金房屋保险贷款条件时限清算偿付随同房屋出售的物品房屋的检查白蚁检查品质保证过户日期过户时房屋情形合约的变更必须经双方重新协议，变更方式通常有以下三种：重写一份买卖和约；在原和约的背面或附加的一张纸上写下双方协议变更的内容；在原和约要取消或更换的条款下作出记号，以另写的文字代替。不论以何种方式对和约进行变更，双方都必须签字并注明日期。房地产的过户过户是指物业产权从卖主到买主进行合法转让的手续。美国各地办理房地产过户有不同的适应作法。东北部地区讲究庄重的形式，西海岸一带往往只需办理转让的见证代书的代理人，按照买卖双方当事人的嘱托进行产权证件的处理。房地产过户手续一定要通过律师才能办妥，过户手续如下：卖方签署产业所有权状，经律师转让到买主名下；买主付清款项律师将房产所有权状送当地法院进行登记备案房地产过户费用其中贷款银行列出的过户费用项目有：贷款的批准费、贷款的点费、专家评估费、信用调查费、贷方调查费、抵押贷款保险申请费、杂项费、抵押贷款利息、抵押贷款保险费、特危保险费、税费等过户费还包括下列其他开支：测量费虫害及其他检验费经纪佣金二、房地产出售惯例出售房地产涉及许多技术性咨询题1．估价2．经纪3．出售时刻4．合约合约的以下条款专门要重视买主必须在合理的时刻内出示银行所证实的财力证明否则卖主有权终止此项买卖。买主须先交一笔相当数目的定金，现在后买方毁约，定金归卖方所有在房屋买卖手续完成之前，即房产过户之前，卖主须保持房产的保险一如现状如卖方同意向买方提供“卖方贷款”，在与买方签定的合约中必须注明“买方专门同意同意卖方原贷款余额”，以防日后可能的财务纠纷。报税涉及房产卖主的纳税事项有假如在卖屋前后两年中买进一项价格相等或价格更高的房产，卖主能够延迟申报出卖房屋所猎取的利润，假如卖屋后拥有的新房屋是卖主自建而非购置的，卖主延迟申报卖屋利润的宽延期限为两年半。卖主可使用“分期卖屋”的方法，将所得利润分几年申报纳税假如卖主在卖屋前一年曾将房屋出租，那么，在房屋出租期间所开销的房屋修理费用能够从卖主的收入中扣除。假如卖主在买进房屋一年之内就卖掉它，并由此获得了极大利润，则不能享有卖房者通常能够享有的“资本所得”的税务利益。三、房地产交换惯例房地产交换是房地产交易的形式之一。依照美国政府法律，房地产的交换是专门有利的，因为按美国1031缓税交换法，业主与他人交换房地产符合下列条件者可不必付税：双方交换的房地产必须同一性质交换屋必须是不动产新的房地产贷款分期还款额许多于原先的还款额在以物易物的房地产交换当中，所有非房地产的交换物需要纳税，假如因交换房地产有一方不需要付足原先议定的贷款，那么对他而言，这部分未付的贷款也是非房地产交换物中的一项，因而需要纳税。交换房地产的人一样都从运算房地产的净值入手，房屋的净值即房屋现在的市值和所欠贷款余额的差数。第三节房地产金融惯例美国的住宅金融业专门发达，住宅金融是指由金融机构或其他机构向个人和家庭提供购买或建筑住房的信贷即信贷担保，是促进住宅自有化的要紧经济杠杆。一、房地产抵押贷款的类型目前美国房贷市场约有250种以上的不同抵押贷款1．固定利率抵押贷款贷款期限长，在整个贷款期间内利率和每月的还款额始终坚持不变。浮动利率抵押贷款（ARM）特点是利率和每月的还款额定期地随着市场利率的上升或下降浮动。调整期指ARM的利率和月还款额每次调整的间隔时刻。指数ARM的利率是依照有关经济指数浮动的。附加点数和点费贷款银行确定其贷款利率时，在作为指数的利率的基础上附加一定的点数（通常约为1-4个百分点），按点数收取点费，作为银行的利润。差数即贷款银行的ARM利率与指数之差，ARM的浮动利率即为“指数”与“差数”之和。利率上限有些银行不规定浮动利率上限，任由利率随行就市。大多数银行仍推出有利率调整上限的ARM，规定某一调整期内利率所能浮动的幅度和整个贷款期间的最高利率。常见的几种浮动利率房屋抵押贷款可转换浮动利率抵押贷款时在贷出一定时期后，承诺借款任将其改为固定利率抵押贷款的ARM。没有上限的浮动利息贷款其利率和每月还款额均无最高限度，完全依据放款者所不能操纵的指数浮动。有上限的浮动利率贷款这类贷款对借款人有较大的安全保证。有每5年调整一次利率及每月还款额的等。逐步付款式的浮动利率贷款在开始偿还时，其还款额小于贷款的分期付款额，为了补偿差额，以后每月还款额逐步调升。房屋净值贷款是以差不多增值的房地产的净值作抵押的贷款。通常房屋净值贷款额约为房屋现值的80%减去借款人现居房屋尚未还清的贷款额。房屋净值贷款借款人可申请有周转信用额度的第二抵押贷款。再融资确实是用房产作抵押，借出另一笔贷款以清偿前一笔贷款。住宅装修贷款是用房屋作抵押，由银行、财务公司或建筑商提供的专用于改善、装修住宅的贷款。逆向贷款即借款人从贷方获得头款后，余款分期每月向贷方预支，贷款期终了，借款人出售房屋，连本带利一次偿清。津贴抵押贷款又称“买断”或“买降”贷款。是由建筑商或贷款公司提供利息津贴的贷款方式，即由房产的卖主对买主的抵押贷款提供津贴，使贷款的最初几年中，买主能够享受某一固定或浮动的低利率。渐进还款式抵押贷款属于“富于制造性的融资”打算中的一部分。其特点是贷款的最初几年里利率专门低，购屋者每月还款专门少，以后利率逐步增加，每月还款增多，一直增加到与当时的利率相适应为止。这种贷款专门适宜于收入未丰，就业不久的年轻人。双周偿付抵押贷款借款人每两周还款一次，其数额相当于每月还款之半，因而30年期的贷款能够缩减到20年，并能够节约相当一笔支付利息的费用。气球式贷款这种贷款还款期限短，通常为3-5年，每月的摊还额将逐月增加，起初每月只付利息，最后却要连本带利一次偿清，还款额月月增高，有于气球升空，故名气球贷款，如借款人无力支付，将失去房产。无息抵押贷款指建筑商短期内，无利息地向新的住宅提供贷款，住宅买主则须付出相当于房价50%的头款，并承担金额相当高的定期还款义务。净值增长抵押贷款是一种利率比金融市场通常低3%的一种固定利率贷款，其贷款期短，还款额逐年增加，通常为15年。共享增值抵押贷款其做法是贷方提供低于市场利率的贷款，来换取借款人出售房产或再贷款时取得的因房产增值而产生的利润的一部分。通常贷方要求分享这项利润的30-50%，并在合约中约定出售房产的时刻。联邦房屋贷款借款人可申请由联邦房屋机构对其贷款进行担保，由政府来保证贷方的利益。退伍军人贷款购屋者具有退伍军人身份，符合退伍军人治理局的贷款资格，能够申请由美国退伍军人治理局保证的贷款。直截了当承袭卖主原有的贷款这种贷款专门有利于买主，因为卖主原有的贷款利率往往比重新贷款的利率低。大部分传统式贷款不可直截了当转让继承，但联邦房屋机构或退伍军人治理局的贷款皆可由买主以原利率承接。二、房屋抵押