收益性物业及其他各类物业的管理

收益性物业及其他各类物业的管理学习重点收益性物业管理概述；写字楼的物业管理；商业场所的物业管理；会所的物业管理；会展场馆的物业管理；酒店商务楼层的物业管理；其他各类物业的物业管理。一、收益性物业管理概述1、收益性物业P255是指在市场上公开出租经营的物业。包括：工业类、办公类、商业类、餐旅类、综合类等几类物业。2、收益性物业管理是指对出租经营型物业实施的物业管理。3、收益性物业管理的模式P255（1）自主经营型物业管理特点：物业管理公司从属于产权单位，既有物业管理服务的职能，又有出租经营管理的职能。优点：有利于物业管理公司根据承租人或客户要求调整物业管理服务的内容和质量标准；有利于物业管理公司根据该物业的出租经营状况调整物业管理服务的成本和价格标准。缺点：不利于形成管理服务竞争机制，不易提高物业管理公司的服务质量；对管理中存在的问题不易区分责任，同时对产权单位的管理风险也有加大。（2）委托服务型物业管理P256特点：物业管理公司不从属于产权单位，产权单位与符合要求的物业管理签订管理合同，物业管理公司根据合同内容和约定提供相应的服务并收取相应的报酬。优点：有利于物业管理公司提高竞争意识，改善服务质量，降低服务成本；有利于产权单位从繁琐的物业管理服务中脱身出来，专心搞好收益性物业的出租经营活动。缺点：不利于协调产权单位、物业公司、租户客户三方的关系；不利于产权单位和物业管理公司根据出租经营状况及时调整物业管理服务的内容质量和策略手段。4、收益性物业管理的内容P256（1）物业管理计划制定A确定管理目标B检测物业状况C制定租金方案和经租策略D编制物业管理费用预算E签订物业管理服务合同F编制物业管理方案（2）租户客户关系管理A发展商和租户的关系：包括：租赁关系、合作关系、责任关系。B物业管理公司和租户的关系：包括：服务关系、费用关系、纠纷关系。（3）租赁营销管理A市场推广管理B租赁业务管理C营销计划管理D营销活动管理（4）制定出租管理办法A制定招租管理办法B制定租金管理办法C制定合同管理办法（5）制定经营管理办法A物业宣传管理办法B消费顾客管理办法C物业服务管理办法二、写字楼的物业管理1、写字楼的含义P258是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。2、写字楼的类型与特点P258（1）写字楼的类型A按建筑面积划分：*小型写字楼，建筑面积在1万平米以下；*中型写字楼，建筑面积在1-3万平米以下；*大型写字楼，建筑面积在3万平米以上。B按使用功能划分：*单纯型写字楼，只有办公一种功能；*商住型写字楼，具有办公和居住两种功能；*综合型性写字楼，以办公为主，兼具其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅和运动娱乐等多种用房的综合性楼宇。C按现代化程度划分：*非智能型写字楼；*智能型写字楼。D按建造登记划分：*甲级写字楼；*乙级写字楼；*丙级写字楼。（3）写字楼的特点A建于城市的繁华地段；B建筑规模大，各类公司机构集中；C设施设备先进，专业化程度高；D服务功能齐全，设施配套完善；E使用时间集中，人员流动性大；F经营管理要求高，时效性强。联系分析：写字楼设备的8大系统：电气设备系统；通信系统；空调系统；供暖系统；运载系统；给排水系统；消防系统；监控系统。智能化5大要素：楼宇自动化系统（BAS）；保安自动化系统（SAS）；消防自动化系统（FAS）；通信自动化系统（CAS）；办公自动化系统（OAS）。2、写字楼物业管理的内容与特点P260（1）营销推广管理；（2）前台服务管理；（3）设备设施管理；（4）保安管理；（5）消防管理；“谁主管、谁负责”管理原则，确立“三级组织”的防火责任人：物业公司总经理、部门经理、班组长。（6）清洁卫生管理。

写字楼租金的确定方法（1）在制定基础租金的基础上，根据写字楼的各方面资源作为定价的调剂因素，来确定不同区域的具体租金价位；（2）根据市场供求情况、竞争状况来决定那些经营费用可计入租金，那些可单独收取，通过调整经营费用达到基础租金的额度，实现市场租金与基础租金的水平趋近。毛租约：指承租户向业主支付固定的租金，而业主则要支付物业经营过程中所有的费用的租约。净（纯）租约：指承租户向业主除支付租金外，还要承担其他的费用的租约。三、商业场所的物业管理1、商业场所的类型与特点P262（1）商业场所的含义是为适应商品经济发展而兴建起来的一种新型商业化物业；是一种出租房产（摊位）供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。2、商业场所的类型（1）、从建筑结构上分：A、敞开型；B、封闭型。（2）、从建筑功能上分：A、综合性商业购物中心；B、商住混合型。（3）、从建筑规模上分：A、市级购物中心，建筑规模一般在3万平米以上，辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上；B、地区购物商场，建筑规模一般在1万--3万平米之间，商业服务区域以城市的某一部分为主，服务人口在10万--30万人，年营业额在1亿--5亿元之间；C、居住区商城，建筑规模一般在3千到1万平米之间，商业服务区域以城市的某一居住小区为主，服务人口在1万--5万人，年营业额在3千万到1亿元之间。（4）从建筑产权分3、商业场所的特点：（1）建筑面积大，配置设备多；（2）经营商号多，服务功能全；（3）物品进出多、客流量大。根据公安部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则（试行）》规定，我国一般商业场所停车位建设的建议标准为每1000平米营业面积，设置3个停车位。4、商业场所物业管理的内容与特点P263（1）商业场所物业管理的内容A一般性物业管理安全保卫管理、消防管理、车辆管理、清洁卫生管理、绿化管理、环境装饰管理、设施设备管理、房屋维修管理、档案管理、物业企业管理。B租赁管理招租管理、租赁关系管理、租金管理、租赁合同管理。C推广宣传管理租赁市场调查、租赁广告宣传、租户促销宣传、管理人员推广。D物业营销管理营销人员培训、营销计划制定、营销渠道选择、营销活动实施。四、会所的物业管理P2651、会所的类型和特点（1）会所的类型（2）会所的特点2、会所物业管理的内容和特点（1）会所物业管理的内容（2）会所物业管理的特点五、会展场馆的物业管理P2671、会展的类型和特点2、会展场馆的类型和特点3、会展场馆管理的内容和特点六、酒店商务楼层的物业管理P2731、商务楼层的类型和特点2、商务楼层管理的特点和内容七、其他各类物业的物业管理1、文化类物业2、体育类物业3、卫生类物业4、娱乐类物业5、特种物业6、不同物业在物业管理上的差别（1）服务对象不同（2）服务需求不同（3）管理对象不同（4）经费来源不同一、填空题1、居住区指城市主干道或自然分界线所围合，与居住规模（3-5万人、1-1.6万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2、居住小区：指城市道路或自然分界线所围合，与居住规模（1-1.5万人、0.3-0.5万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。3、居住组团：指被小区道路分割，与居住规模（0.1-0.3万人、300-1000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。由若干栋住宅组成，通常为居住区的基本单位。4、住宅小区物业管理的特点：管理具有社会性，管理具有统一性，管理强调服务。5、写字楼是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。6、智能化建筑的5大要素是：楼宇自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统。二、选择题1、住宅小区物业管理的内容有（A、B、C）。A、居住设施的维修养护管理；B、居住环境的管理；C、便民综合经营服务。2、住宅小区的特点有（A、B、C）。A、居住功能单一，相对封闭独立；B、人口密度高，人口结构复杂；C、房屋产权多元化，共用设施社会化；D、可以无统一的规划建设和配套设施。3、住宅小区物业管理的目标有（A、C）。A、赢得社会效益；B、可以不考虑经济效益；C、赢得环境效益。4、下列属于建筑智能化管理系统的是（A、B、C、D、E）。A、楼宇自动化系统（BAS）；B、保安自动化系统（SAS）；C、消防自动化系统（FAS）；D、通信自动化系统（CAS）；E、办公自动化系统（OAS）；F、管理信息系统（MIS）。5、写字楼物业保值增值的关键是（D）。A、所处区位好，规模大；B、功能齐全、配套设施完善；C、由专业物业管理企业管理；D、保持产权的完整性。6、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为（C）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。7、普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为（B）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。8、物业管理人员通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平，一般很少选择（B）作为物业宣传的主题。A、优越的位置；B、租金低廉；C、周围景观；D、交通便利。9、在写字楼内可以充分利用下列哪一种空间来扩大收益（D）。A、公共空间；B、物业管理服务空间；C、设备空间；D、出租单元空间。10、在测量写字楼面积时有三个概念非常重要，下列描述正确的是（D）。

A、出租单元内建筑面积=建筑面积-分摊公用建筑面积；B、出租单元内建筑面积=建筑面积+分摊公用建筑面积；C、可出租面积=出租单元内建筑面积-分摊公用建筑面积；D、可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积。11、一个20万平米的写字楼，平均租金为3.5元/㎡。出租率为97%。在进行市场调研后，管理者认为若平均租金提高0.3元，则出租率下降2个百分点；若平均租金提高0.5元，则出租率下降7个百分点；相反，平均租金下降0.3元，出租率将达到100%。请问该写字楼的理想租金是（C）。A、3.2元；B、3.5元；C、3.8元；D、4.0元。列表分析：实际出租面积20万㎡19.4万㎡19万㎡18万㎡出租比率100%97%95%90%出租单价3.2元/㎡3.5元/㎡3.8元/㎡4元/㎡租金总额64万元67.9万元72.2万元72万元12、下列对于写字楼租金的说法正确的是（A、D、E）。A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）；B、在确定租金时，一般应首先确定一个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平；C、根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高；D、一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高；E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入。13、下列哪项是市级购物中心的典型特征（）。A、建筑规模一般在1万—3万平米之间；B、服务人口在1万—5万人之间；C、年营业额在1亿—5亿人民币之间；D、通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。14、下列对零售商业物业所收取的基础租金的说法不正确的是（）。A、基础租金是业主所收取的最低租金；B、基础租金与租户的经营业绩无关；C、基础租金因租户经营的商品种类和经营方式的不同而不同；D、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。15、零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（）为计算基础。A、营业额；B、利润额；C、所得税；D、成本开支。16、下列对于百分比租金说法正确的有（）。A、一般只对超出某一营业额以外的部分收取百分比租金；B、该部分租金在每个月之间