海南鲁能地产海口盈滨半岛项目定位报告(正文完整版)

谨呈：海南鲁能广大置业有限公司鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告主要内容第一部分整体定位及发展策略l项目属性l市场机会l定位方向l案例借鉴l整体发展策略l功能布局与开发分期第二部分启动区物业发展建议l启动区策略l市场分析l客户分析l启动区物业建议第三部分经济测算010203040506

01项目属性盈滨半岛盈滨半岛项目区位：项目属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里盈滨半岛海口市盈滨半岛长流组团20公里

海甸岛中心组团江东组团

老城工业开发区三亚市项目在海南的位置项目在海口的位置盈滨半岛项目交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，规划将通至盈滨半岛，将缩短市中心与项目距离，会为项目带来直接利好n目前从市中心通往地块道路为：滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道，均为城滨海大道市主干道，道路通达性好；n距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站（客运站）4公里，距离西海岸7公里，距离市中心20公里，距离美兰机场40公里。盈滨半岛

西线快速

中心城区40公里南海大道

美兰机场①②①②③④金手指高尔⑨⑩项目范围：区域占地11平方公里，现已获取5000亩土地，目前项目地块权属复杂零散，已有少量开发

n目前半岛内剩余大部分土地还未征为国有，未来涉及征地拆迁补偿工作量较大；

n半岛内个别地块是本项目难以获取的。编号

地块情况共约1890亩；其中规划寺庙区490亩，已建成永庆寺80亩；东面458亩已定为启动区，年内启动和销售

405亩，年内启动和销售③④⑤⑥ ⑦⑧

共约1360亩；地块零散，4、5号地块中间有零星楼盘开发共约1237.5亩；周边为农村集体用地，权属简单，保留原始自然风光 各1500亩；农村集体用地，原始自然风光；目前非鲁能所 有，未来获取的机会很大

西海岸前沿大酒店 金鑫足球训练基地

碧海金沙 溢盈海岸

⑥王府

⑤盈滨海岸 京杭别墅 夫温泉小镇 熙岸高尔夫⑦⑨⑧⑩24地块资源：盈滨半岛有着丰富热带海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光

1永庆寺n外海北望琼州海峡，内海辐射整个项目周边；2西海岸前沿大酒店3金鑫足球训练基地4月亮湾高尔夫外海盈滨半岛海口市n优质海景资源，但与三亚等地海景仍有较大差距；n2009年4月22日永庆寺落成庆典暨开光法会澄迈县老城区13内海永庆寺外海内海鸭塘项目属性界定：知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目

占地11平方公里，规模大

内外海生态环境资 源得天独厚距市区较远，认知 度低，配套缺乏人文景观永庆寺落 成开光 全国知名 旅游城市

属性界定知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的 大规模区域旅游地产项目010203040506

02市场趋势从市场趋势及客户需求出发，挖掘项目的发展机会现状区域具备一定的自然人文资源，但不足以在竞争中突围，原有的资源及海南现有的开发模式人文资源——永庆寺

寺庙作为宗教文化信 仰地，难以形成项目 驱动，对区域整体开 发无明显带动作用自然资源——滨海生态

对比三亚及海南岛东 部沿线物业，海资源 已严重同一化，项目 海资源优势相较逊色

海南岛现有的区 域开发模式

海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥，未来易陷入同质化竞争都不足以成为项目的驱动力

整合还是摒弃？全国旅游发展趋势：旅游业持续旺盛，随着中国富裕阶层的壮大以及政府国民旅游休闲计划的出台，旅游消费处于一个转型阶段n2000-2007年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总全国旅游收入增长与GDP增长比较n2008年我国人均GDP达3304美元，部分发达地区收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；n富裕阶层的壮大，使得旅游消费处于一个转型阶段。

50% 40% 30% 20% 10% 0%-10%-20%

10.11%7.10% 20029.10% 2003-11.20%36.85% 9.50% 2004

12.20%9.90% 2005

17.85% 11.40%2006已超过3000美元。n消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲n为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发全国旅游收入增长率全国GDP增长率游加速发展，增速将在20％以上。展，国家旅游局陆续提出了“国民旅游休闲计划”等一人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元系列计划。如果这些计划能够在2009年及时实施，将有力地拉动国内旅游市场。旅游阶段国内旅游业进入高速发休闲、度假需求持续发展&周边 展阶段国家旅游热潮世界游中国富裕阶层迅速膨胀，处于消费转型的临界点，未来休闲度假市场的需求必定处于一个高速发展的阶段。全国旅游发展趋势：旅游度假形态已由观光旅游转为休闲体验，未来将进一步向生命体验方向发展

国际旅游度假形态演变规律产业形态分离产业形态多元产业形态一体化产业形态度假产业形态

生命体验形态u由娱乐体验走u注重旅游产品与向文化精神的享发展特征u依托自然资源简 单景观开发，少 量旅游产品设施u观光、游乐为核 心，各自独立u体验、娱乐式 产品逐渐进入， 满足多种需求u形成观光、游 乐、美食、修学 、康体、娱乐、 其它休闲等多元 结构u休闲体验式产 品丰富，度假物 业兴起u以旅游目的地 为核心u多要素、多层 面混合的区域开 发形态

度假物业的配合 ，旅游综合功能 完善u工作与度假分离u私人度假资产的 普及

受，追求自然和 身心灵的回归u作一种人类生 存方式和生命体 验形成的旅游开 发模式置业特征u本地置业

观光旅游阶段u购买休闲度假 产品u在度假地投资 、置业

休闲体验阶段u在度假地置业

生命体验阶段游乐修学宗教全国旅游发展趋势：客户旅游休闲方式和需求逐步走向复合多样化，体验关注点增多国内休闲旅游的三种模式：n城区休闲模式，市内进行购物休闲、餐饮休闲和洗浴、运动休闲活动等；n城乡一体化休闲模式，在近郊区的自然山水中开展郊游休闲，主要消费群体是有车族n远郊区休闲模式，较长休闲时间内到远郊区，消费群体偏好自然山水中的养生和生态运动休闲方式国内发展最快的休闲领域：观光n亲水休闲n郊野运动休闲n生态大浴――以生态环境为基础的生态休闲n养生休闲n郊野实景剧n乡村休闲n休闲MALL康体美食旅游需求

娱乐

资料来源：绿维创景市场研究海南岛依托特殊的地理区位、热带滨海等条件已成为国内客户滨海度假的首选地，国际游客滨海度假的重要选择地

海南在国内旅游首选目的地排名最高

海南岛在中国的区位图海南岛：中国唯一的热带气候区 中国最南端的省级海岛

20.30%16.90% 10.20%

16.30%19.70%17.60%大连片厦门片青岛片深圳片上海片海南岛

万人120100 80海南历年国际游客统计

75.3197.93海南岛604038.9330.8643.1920 02002年2004年2005年2007年2008年数据来源：国家旅游局、海南省统计局海南已开发或规划建设的旅游度假区，主要集中在三亚和海口为中心的多个滨海湾区，主力吸引滨海度假客户游客选择海南旅游的主要因素滨海热带新奇生态娱乐海南省旅游度假区大致划分为海口、三亚、东线、中线、西线、南海诸岛六大片区三亚海南各旅游度假区的旅游产品主走简单的海资源嫁接路线，滨海旅游产品已呈现饱和状态，无法带来多元体验东海岸抱虎角

滨海旅游度假\高尔夫＋游艇

西海岸滨海旅游度假\酒店＋高滨海旅游度假

月亮湾

滨海旅游度假

海南开发的旅游主题n热点滨海生态观光——南山旅游区

尔夫＋滨海休闲观光

棋子湾滨海旅游度假\

高尔夫海南岛海口

博鳌

会议\度假\高尔 夫＋酒店＋游艇 ＋生态养生

石梅湾\土福湾

旅游度假\酒店＋游 艇＋主题公园＋文 化风情村等海棠湾\清水湾\香水湾、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；n黎苗风情观光度假——土福湾等；n海南文化古迹游——南山宗教文化游、天涯海角等；南山文化旅游区

宗教文化 旅游观光

红塘湾

滨海居住\高尔 夫＋酒店＋游艇

度假\高尔夫＋酒店＋游 艇＋主题公园＋生态公园

亚龙湾

度假会议\高尔夫＋酒 店＋游艇＋观光

三亚湾

城市滨海度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋时尚会展n热带动植物观赏游——兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；n滨海休闲养生度假——各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.••••••••••••为突破限制、成功实现旅游的转型和升级，海南省提出国际旅游岛战略

国际旅游岛战略

2007年，海南省提出建设国际旅 游岛目标

2008年4月，胡锦涛总书记视察 海南，提出大力发展海南旅游产产品单一，合力不强，吸引力不足模式单一，同质化竞争，缺乏个性和内涵客户群单一，缺乏覆盖面广、档次丰富的综合性项目旅游转型和 升级业2008年4月，国务院批准海南建设“国际旅游岛综合试验区”2008年9月，建设国际旅游岛专题调研组考察调研2008年9月，海南出台《关于加快推进国际旅游岛建设意见》2009年1月编制《海南国际旅游岛规划纲要》

国家对海南现有政策支持

免签证 零关税 放航权海南计划通过国际旅游岛战略，实现由“景区”向“境区”的转型升级，文化主题是提升“境界”的核心和特色

境区

度假区 传统景区

n休闲、观光、度假为一体的n增加体验、参与项目综合性、区域性的体验地n核心内容是景观、景色n观光为主n主要的赢利模式是收取n度假产品消费为主n包括外观环境、体验内容，以及主题文化n收入来源于整个区域内的多种体验性消费门票费用海南最需要文化的整合与提升，需要对人文风情的打造与推广。通过国际旅游岛建设，整个海南岛将是一个大“境区”，将为人们提供更多的赏心乐事和发展机会。

——海南省旅游局陈耀副局长从“椰林海韵醉游人”到“要想身体好，常来海南岛”，旅游产品从资源型到体验型的转变，从单次消费到重复购买

不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级

1993-2008年：椰林海韵醉游人–椰林、海韵等自然资源为核心

卖点–观光游览，消费频次具有不确

定性–收入主要来源于门票收入2009年以后：要想身体好，常来海南岛

–养生、放松等体验产品为核心

卖点

–综合性体验，重游率高

–多元消费收入实现盈利色海南岛未来的度假物业客户群构成？需求是什么？全国旅游大发展趋势

旅游度假形态已由观 光旅游转为休闲体 验，未来将进一步向海南岛旅游发展转型

实现由“景区”向 “境区”的转型升 级，文化主题是提升客户群升级旅游产品升级生命体验方向发展,客 户需求多样化“境界”的核心和特消费升级•非本地人，与当地有地缘、亲缘或工作•收入相对较高三缘型从度假置业角度，国内外的度假物业客群根据置业目的不同主要分为四种类型客户类型客户特征置业情况置业关注点

•大部分在当地市区有固定居所缘，对当地比较熟悉•大部分用于居住，类第一居所或 亲戚、老人度假、养老•一般为金字塔最顶端的财富阶层，豪门•多地、多次置业•区域配套逐渐完善•总价不高，增值空间大•有一定的优势资源，环境好•稀缺资源占有及其象征意义•对价格不敏感资源占有型家族或早期创业者•倾向于购买标杆式的豪宅用以度•高档的娱乐休闲配套•有钱有闲，追求和假、投资享受生活品质•关注要素排序：一线资源、物业档次、社区圈层、服务投资休闲型生命体验型•中产或中高阶层•渴望逃离城市，享受度假生活•希望寻求另外一种生活方式，注重活动体验或文化精神享受•具备一定消费能力但时常被压力困扰•已有一处或多处置业•第二居所用于投资/度假/养老•城市中已有固定居所•第二居所用于度假•休闲度假产品配套•增值空间、区域价值•性价比、度假氛围、休闲配套•特色体验性设施或活动•注重环境、服务、文化内涵等软性条件，对硬件的要求相对不高•产品延伸空间较大三缘型客户：主要购买海口城区型楼盘，总价偏低，重城市配套，主要为养老型度假和类第一居所的置业客户典型案例价格客户来源

有地缘、亲缘或工作缘•阶层特点：对当地较熟，收入相对较高，已有固定居所宝安江南城新世界花园海景公寓5800元起，别墅2.5万起价小高层，均价5500元外地客户为主，大部分江浙、珠三角客人50％江浙、北京、东北度假；50％岛内。第二居所•置业目的：度假、养老、类第一居所比华利山庄别墅1.8-2.8万外地客户为主，海南客户慢慢增多•置业关注点：总价不高，增值空间大；有一定的优势资源，环境好•目前置业地点：海口城区或近城区地带姓名：刘女士客户来源：海口职业：美容店老板特征：有留学经历，丈夫在西班牙置业地点：宝安江南城二期置业原因：老人和亲戚在内地，有时过来度假承受价格：200万产品要求：距离城市中心近，产品素质高对于置业区域看法：海甸岛离海口城市中心近，去其他地方交通很方便，配套齐全、生活方便，亲戚来的时候也方便照顾；这里也能看到海，好点差点没关系，平时也不经常来，有那种氛围就可以了。姓名：程先生客户来源：海口职业：从事海运贸易职员特征：35岁置业地点：新世界花园置业目的：度假，养老总价承受：70万左右对度假物业的看法：工作住在城区，平时家人朋友来海南，住不下，所以多买一套房，一是备用，二也可以投资。新埠岛是新开发区域，未来发展潜力很大，离市中心又近。海景区就好，享受海边生活的感觉。是不是一线就无所谓，走几步就到了嘛。投资休闲型客户：关注性价比、度假氛围和增值前景，不要求城市配套中产或中高阶层投资休闲典型案例价格客户来源•阶层特点：收入水平中上，渴望增值空间的同时也追求自我享受•置业目的：度假、投资•置业关注点：性价比、环

万科浪琴湾 海蓝椰风雅居乐清水湾独栋3-4万，联排1.2万独栋1.2-1.4万，联排6-7千洋房8500元，别墅1.4-2.2万山西、北京、东北、广州、深圳客户居多，北方偏重于度假，南方偏重于投资岛外客户占71%，北京、内蒙、陕西、东北、深圳等地客户多95%岛外客户，东北、北京、西南城市客户为主境；增值空间、区域价值；休闲度假产品配套•目前置业地点：海口西海岸、三亚湾、陵水等度假区姓名：崔先生客户来源：湖北职业：私营饭店老板特征：40岁，内地已有两套房置业地点：海蓝椰风置业原因：度假承受价格：250万产品要求：海滨，产品素质高、价格合适对于置业区域看法：海边，又非闹市区域，环境好，清净；偏是偏了点，离市区远，但是平时不经常在这边住，用来度假而已，无所谓。只要产品品质不错，整体感觉好，又不是太贵，交通很方便，就可以了姓名：王女士客户来源：海口职业：广告公司总经理特征：丈夫为外企高管置业地点：比华利山庄置业原因：增值、度假承受价格：200万对于置业区域看法：在海口市内已经有几套住房，她认为购买一套别墅才是真正的家，平时工作繁忙时常会犯头疼病，因此她喜欢安静。买比华利的原因是度假、将来养老之用，西海岸区域前景好，另外从这边开车到市区也就半个多小时，她认为这样的距离并不是很远，所以现在买是比较划算的。资源占有型客户：对价格不敏感，关注资源稀缺度和高档休闲配套、服务

金字塔顶端财富人群•阶层特点：豪门家族或早期创业者，价格承受能力强

典型案例亚龙湾5号

总价总价700-1000万

客户来源北京客20套，上海客户1套，台湾客户3套•置业目的：度假、投资亚龙湾公主郡总价170-300万多北京客户•置业关注点：稀缺资源的占有、物业档次、高档休闲配半岛龙湾总价960-1300万北京、上海，没有东北客户套、圈层以及服务•目前置业地点：资源绝佳地带，如三亚亚龙湾一线海景姓名：王先生客户来源：北京职业：媒体公司老板特征：北京有多处物业，打算以后在冬季来海南度假并且招待当地客户置业地点：亚龙湾公主郡置业原因：度假承受价格：600万产品要求：看海，环境好，产品品质高对于置业区域看法：位于海南最有名地带，拥有一线海景，可以保值姓名：汪先生客户来源：上海职业：地产公司老板特征：在北京有多处高档物业；希望冬季和家人来海南度假置业地点：半岛龙湾置业原因：度假承受价格：1000万产品要求：直接看到大海，环境好，产品品质高对于置业区域看法：亚龙湾的海国内外知名，而海景资源在区域内属于稀缺，很强的保值迪斯尼生命体验型客户：注重身心体验和精神享受，重软性环境和服务，设施高端典型案例特征

生命体验客户

迪斯尼乐园已深入孩子的生活，买房是为了经常带孩子进去游 玩、体验，可以获得年卡，享受一定权益•阶层特点：希望寻求另外一种生活方式，注重活动体验或文化精神享受，客户层级相对较广•置业目的：度假、体验•置业关注点：特色体验性设施或活动；环境、服务等软印度阿育吠陀法国依云小镇医学疗养中心，特色医疗养生以水闻名的疗养圣地，健康和时尚的象征性条件，设施高端，但不一定有完整的城市配套迪斯尼乐园的运营不仅在于引进了最新的游乐设施，满足人们追求乐趣和冒险的欲望；更主•目前置业地点：迪斯尼乐园，依云小镇要的是，乐园将会给予新生的中国内地的中等收入阶层一个良好的消费平台，并产生一定的快乐精神辐射作用。

——著名经济学家，易宪容上海迪斯尼效应对周边地价和房价产生巨大影响，带动偏远的川沙地区房价在逆市中波动上升；原先十多万元一亩土地，已经升值几十倍，最高的已被炒到近千万元。

网球女王小威的最爱就是泡依云温泉”从2002年开始，几乎在参加每一次重大比赛之前，小威一定会要求来一次这样的“享受”，在2003年赢得澳网冠军之前，她甚至专门前往法国享受了一次最正宗的依云SPA，夺冠后她坚持认为依云水是自己赢得比赛的秘密武器。海南岛现状物业类型已基本满足三类客户的需求，而生命体验型需求客户还未被满足三缘型客户主要集中在海口城区，或近城区，交通和配套相对齐全投资休闲型客户南部海湾二线海景区、陵水各湾区、东部新兴滨海湾区及海口离市区较远而资源环境优质区域资源占有型客户集中在顶级湾区为主的东南沿海一线，滨海资源最优区域广东其他生命体验型客户特征：随着需求层次的提升，追求身心灵探索的生命体验型客户不断增加

提供身心灵体验的场所渐成风潮

自我实 现需求

尊重需求 社交需求安全需求生理需求

城市 美国

RutlandVermont

上海 台北

项目

Peaceof mind Emporium

十乐会苑 食养山房心灵体验节

特点为经历压力、健康危机的人开辟一个疗愈空间，设置园艺治疗、冥想室、阅读室、呼吸练习室、正统足疗、芳香疗法等项目；顾客群拓展到儿童，甚至提供亲子、宠物、企业课程等融合理疗、SPA、Lounge、书苑和客房为一体，结合自然生态环境，开辟一个逃离快节奏生活，追求静心的地方静心设计的静心氛围的用餐空间，标榜天然食材，甚至融合理疗，为食客的身心提供充满禅意美学的美宴邀请20多家心灵课程中心，讲解动态静心、知见心理学、禅修、气功、瑜珈等课程，开辟心灵市集区，体验占卜、音乐、自然护肤、有机食品等身心灵产品，并有个人工作者提供服务

马斯诺需求层次理论n生活水平提高、城市生活的矛盾和压力，推动需求层次升级，广州达生堂北接绿林，南临珠江的一处典型心灵回归地；有多种让心灵和身体全部放松的方式，利用传统中医学理论，给大家提供一个“睡午觉”的好地方国际知名规划、设计师静心打造，建筑与自然充分和谐；追求更高层次的自我提升和实现n整合身心灵的自我探索风潮在惠州十字水生态度假村“十字水森林水疗”，结合印尼传统水疗护理方式、中医按摩和南昆山天然材料，由来自巴厘岛的技师服务；另外还提供身体护理、饮食调理等服务欧美等发达国家十分明显。不断涌现的私人诊所/工作室、瑜珈中心、静修团体等生命体验型客户特征：客户群以中高收入阶层和财富人群为主，也有企业团体客户类型高端财富人群中高收入阶层普通人群企业团体观光游览人群

客户特征早期创业人群，完成了成功目标获得财富，开始思考人生的意义正处于事业上升期，靠个人奋斗赢得名誉和财富；渴望获得认可，进入某种圈层；压力大年纪较轻，收入一般；高工作压力，容易遭受挫折企业内部管理和企业文化传播；员工福利或培训；商务洽谈或会议外国人或普通观光游览客，体验文化和新鲜感

需求特征追求健康和品位；寻求另一种生活方式；关注家庭追求身心放松，抛弃烦恼；圈层；向往宁静、舒适的环境忘却烦恼，获得精神和身心灵的回归、疗养高管消费、放松体验的场所；员工心理咨询服务或商务会议场所生态的、自然景观观光；别样文化风情的体验；

案例上海十乐、各种书苑、许知远或其他知名人士相关讲座十乐、食养山房、达生堂、十字水等各种瑜珈房、心灵诊疗室、心理诊疗课程等；欢乐谷等主题乐园n奥修静修团体针对企业的课程和服务n上海十乐n十字水、心灵体验节等客户肯定是一些具备消费能力的，并且时常被压力困扰的人。除了个人之外，很多团体也会到十乐，在那里举办会议或者洽谈商务。运营得非常好，很多外国人都愿意体会其中从未有过的新鲜感，有一批律师朋友也会每周去那里待一个下午。

——上海“十乐”的规划设计者张黧台北的心灵体验节、简单生活节等一类的活动很蓬勃，很多中心也到大陆开办课程。上海跟台北的文化背景都差不多，上海人多、压力大、节奏快，对这方面的需求更高，现在也慢慢在发展。

——台北心灵体验节筹备者倪重华（原为著名音乐

创意人，后因一场火灾推进修习生活）生命体验型客户特征：他们追求精神享受与身心灵体验，关注环境、服务及相关的体验活动特征一：具有一定的消费能力。一般是正在奋斗或已经获得成功的人群，收入水平处于中上；多集中在一、二线大中城市。有一批律师朋友会每周去那里待一个下午，做做SPA，喝茶吃饭，十分随意，穿着拖鞋和大背心就过来了，以完全静心的状态来享受美好时光。

——张黧特征二：被压力困扰，寻求自由与放松。多为企业主或自由职业者，想逃避压力，或追求另一种生活意义。特征三：见识较广，容易接受新事物。一般有较高文化背景，接受过也愿意接受各类文化的熏陶，愿意追求和享受生活品质要健康，有品位。十乐不仅有SPA、餐饮，还有书苑和理疗中心。更重要的是书苑经常会举办一些讲座，请大陆的许知远或者台湾、香港的一些人讲述生活方式；理疗中心会告诉你身体所缺的营养或者成分，通过饮食或相关方式帮助你调节补充。

——十乐消费者，某广告公司创意总监特征四：追求自然和谐，重视生态环保。要求舒适、静心，有活动，非绝对的安静，但不喧闹特征五：看重服务、活动以及带来的身心体验，要求品位和档次，不要求硬件设施的奢华、齐全。不是逃避世俗，是享受一种身心放松的状态。有身体、健康的调养，又可以观照内心，通过自我修行或者与别人交流真正得到放松。运动、SPA都是能让人彻底放松的活动，那些课程和名家讲座是非常好的。这种方式很健康很时尚。

——上海某私人心理诊所法籍咨询师生命体验型客户特征：通过对这拨客户的特征分析，总结出他们对购买休闲度假物业的价值敏感点

精神、文化 相关的体验 性活动如疗养、静修、生活方式等名家课程、健 康调养护理等度假置业 敏感点

健康、放松 的休闲场所

如SPA、生态餐饮 、音乐书籍、静修 堂、茶斋等生态、自然的环境市场机会挖掘：迎合全国旅游发展的大趋势，承接海南岛旅游转型的契机，锁定生命体验型客户需求，走多元生态文化体验路线

客户群升级：从资源享受到生全国旅游大发展趋势

旅游度假形态已由观 光旅游转为休闲体 验，未来将进一步向生命体验方向发展,客 户需求多样化海南岛旅游发展转型

实现由“景区”向 “境区”的转型升 级，文化主题是提升 “境界”的核心和特 色命体验旅游产品升级：从资源型到体验型的转变消费升级：从景点门票消费到活动体验消费，从单次购买到重复购买010203040506

03定位方向项目属性知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目市场机会

迎合全国旅游发展的大趋势，承接海南岛旅游转型的契机，锁定生命体验型客户需求，走多元生态文化体验路线企业资源的支撑？企业资源1：鲁能集团在海南潜心耕耘多年，对大规模休闲度假类项目的操作积累了丰厚的实战经验盈滨半岛项目整体规模大、土地成本约束不强（约每亩15万）、鲁能集团的区域运营商角色，决定了项目的问题不是单纯的“生与死”的问题；更是“好与坏”的问题。作为区域运营商，通过区域的成功运作，使盈滨半岛项目成为鲁能集团特色休闲地产发展道路上的基石企业资源2：推出鼎新休闲地产品牌“海南鲁能城”，链接售前、售中、售后各个休闲置业环节的“365°环岛休闲服务”海南鲁能首创特1号产品：“海南鲁能客服通”机场贵宾服务———客户来岛、离岛分级特享接送服务；置业顾问服务———客户购买海南鲁能城产品售前、售中服务；物业管理服务———海南鲁能城成交客户永久售后服务；环岛休闲服务———客户环岛休闲顾问及权益支持服务；全面资讯服务———客户居家生活的全面资讯顾问服务；联盟商家服务———客户在岛消费的各种联盟商家特权。三位一体原创RPS战略模式以R-Resources休闲资源整合，收纳稀缺滨海休闲资源，奠定休闲地产的基础价值平台；以P-Products休闲产品开发，深度研发休闲置业需求，构建休闲地产的基础品质空间；以S-Services全程休闲服务，关注客户来岛休闲的全方位需求，全面提升以服务为核心的休闲地产价值标准。通过地产与休闲服务项目向结合，成为“中国休闲地产专家”，引发休闲地产的全面升级结合项目特点及市场机会、企业资源，以海蓝福源项目为试点，打造以度假物业为实体，休闲度假服务为核心的体验型高端休闲地产模式

体验型高端休闲 地产模式

项目特点•距城市较远，配套缺乏•占地11万平方公里•内外海生态环境资源•人文景观永庆寺

企业资源•大规模休闲度假类项目的操作经验•三位一体原创RPS战略模式•海南鲁能客服通服务的推出

市场机会•客户群升级：从资源享受到生命体验•旅游产品升级：从资源型到体验型的转变•消费升级：从景点门票消费到活动体验消费，从单次购买到重复购买区域实体运作：以身心灵回归体验为主题的滨海生态文化复合半岛身心灵回归n关注内心，追求身体、心理与心灵合一；n满足人们在心灵、精神方面的诉求滨海n内外海稀缺海景资源，海口最美的海岸线生态n无污染的环境，环保的生活方式，人与自然的和谐共处文化n宗教平和的生活氛围，禅意、大爱、随意……开启心灵净化之旅神秘的印度我们可能没有时间前往，遥远的喜马拉雅山我们未必有勇气和力气攀爬，但是在这里，通过身边的一本书、一张唱片、一种香味、一道菜肴、一项运动，我们可以进入另外一个世界，使身体的放松带动心灵的平静，让心理的平静释放生理的压力自然和谐之美这里推崇一种与自然环境融合的一种生活方式，没有污染、没有过多的装饰、没有浪费，所有的一切都是那么恰到好处，从内到外的一种生态环保……身心灵运动它可以是表现“宁静美学”的空间设计，它可以是通过“东方身体学”的瑜伽训练通往灵性，它可以是“心灵整形”的谈话治疗，它可以是具禅意的“养生创意料理”，它可以是每天少用一度电的生活方式……全岛体验服务运作：以海南全岛特色资源为配套打造顶级高端体验服务突破地域边界n脱离项目地块边界的限制，不局限于内部的配套条件整合全岛特色资源配套n高尔夫、潜水、温泉、主题公园……海岛最顶级的配套都可以享用n便利的交通专线专人服务贴心度假咨询服务n度假路线设计，吃住行游购娱全方位服务n度假物业销售导航n酒店、机场等预定接送全岛配套资源大整合黎苗风情体验 潜水国际国内会议

运动 观光 会议

温泉养生娱乐 风情

高尔夫 雨林观光漂流）度假咨询服务网TIC（travelinternationalcenter旅游信息中心网络--电话—短信；通过整合旅游资源，达到资源实时共享，并提供各类旅游景点及相关产业信息；并成为旅游者交流—组织—沟通平台网站信息中心---成为冒险者的交流平台；电话服务中心---对旅行社或个人会员提供相应服务，如租车服务，组织团购等；控制中心---救援中心，维修中心，订票中心；产服务品整体定位方向：依托全岛特色配套服务体系，以身心灵回归体验为主题的滨海生态文化复合半岛

全岛服务：以海南全岛特色资源为配套打

造顶级高端体验服务高端休闲地产区域实体：以身心灵回归体验为主题的滨

海生态文化复合半岛资源010203040506

04案例借鉴案例选取：根据本项目的定位特点，重要为研究产品+服务的整体运作方式，如何促进品牌增值最终实现项目价值最大化

nFairfield度假酒店

n拉斯维加斯Sunterra

集团公司世联研究了国际上相关成熟的休闲度假服务商的成功经验，着nT.L.Spencer,Escapes!Resortsn欧洲假日共享组织OTEnOutriggerHotels&重分析其中两个典型案例来指导本项目的开发运作ResortsnTrumpHotels&CasinosnHarrah’s欧洲假日共享组织OTEEntertainmentnStarwood假日共享公司n万豪国际度假俱乐部（MVCI）n……

喜达屋饭店及度假村国际集团欧洲假日共享组织（OTE）OTE是欧盟所有成员国假日共享行业的协会，其会员的产品和区域覆盖广泛，发展迅速

n欧洲假日共享组织是欧盟所有成员

国假日共享行业的协会；

n其会员覆盖度假酒店、高尔夫、旅

游航空等多个行业，物业开发商包 括众多的世界一流的酒店经营者、股份制企业和独立公司，如国际著名酒店品牌ACCOR及Srarwood，还有RrsortProperties，AzureResorts等家庭公司，EasyJet航空公司等；n假日共享物业主要分布在热点度假区域，一般都靠近海滩、河流湖泊、山川以及主要的大城市；n每年将近14%的增长率和不少于5.5%的市场渗透率，据拉加茨协会的统计数据显示，未来将从欧美急剧向亚太地区扩展。

本报告是严格保密的。AzureResorts假日共享行业经营者以“共享”为核心，通过产权、使用权或等价的点数和信用积分，结合Health&Wellness休闲度假设施和服务，提供新的度假物业产品类型Ø产权是假日共享的关键，定价要受面积、康体娱乐设施、位置及淡旺季节等因素影响；Ø一旦酒店把大部分的产权出售给度假业主，度假酒店（村）的经营管理权通常就要转归物业业主协会（POA）或私宅业主协会（HOA）所有。度假业主轮流选出自己的高级管理人员来打理物业，也可聘请酒店管理公司来参与经营和管理；Ø更多新的产品类型适应消费者不断地改变的度假生活方式和度假灵活性。产品类型分时度假产权酒店产权式公寓会员制高级会所共享式会所(PRC)购买动机

度假投资、度假度假、投资 度假

(投资)

度假

(投资)典型的所有权与使用权大小一至两周使用权或点数

1/4产权

1/4产权每年30天到60天

1/7产权至

1/12产权

主流产品类型

一卧和两卧的公寓中等面积大小一卧、两卧和三卧公寓中等面积大小一卧、两卧和三卧公寓大型豪华的三卧、四卧的高级公寓和独门独院的家庭住宅宽绰舒适的三卧、四卧高级公寓和独门独院的家庭住宅

典型配套共享设施游泳池、主题园区、网球场、便利店KTV、酒吧、表演舞台、网球场、SPA、宽带、

Mini超市

SPA、GOLF、游艇 码头、滑雪地美容、健真设施、滑雪、游艇等专项运动本报告是严格保密的。中产阶层一般阶层针对不同客群定位提供不同类型产品，以高素质服务、交换和投资机会及高度灵活性吸引客户

假日共享产品市场结构图

n产品结构呈金字塔形上升，迎合了目前全球的休闲度假旅游潮流；nPRC是欧美国家假日共享产业中发展最PRC消费者富裕阶层快、增长潜力最大的市场之一。n吸引消费者购买假日共享产品的最重要动机是－能在最热门、最流行的度假地如海滩、滑雪场、高尔夫球场及城市CBD地段获得度假屋；－可以享受五星级服务和康体娱乐设施以及产权酒店消费者

（家庭年收入8~50万美元）分时度假消费者

（家庭年收入3.5~8万美元）非同一般的Health&Wellness休闲度假，获得身心放松；－产品具有高度灵活性，有机会交换；－可以作为一种升值潜力，投资工具。

本报告是严格保密的。购买PRC产品的核心动机1、度假村的位置2、高品质的室内装饰和陈饰品3、多样化的康体设施和丰富多彩的活动

购买时最担心的问题1、担心总是不能获得中意的度假时段和度假屋2、关心产品是否能转售3、年费和维护费国际酒店集团积极进入度假物业开发领域，经营灵活、服务品质高、服务网络广，成为假日共享业的主力；品牌效应成为新趋势n国际知名酒店品牌如希尔顿、凯悦、四季、万豪、喜达屋等纷纷进入第二居所开发领域，催生了Health&Wellness时尚潮流与第二居所产品在假日共享平台上整合的新趋势；n酒店提供度假物业产品方面具有的优势：成熟的度假服务管理经验；销售和品牌宣传方面的网络基础；产品设计和创新方面的灵活性；n品牌为酒店及假日共享业务带来的优势：－高素质的假日物业国际网络；－获得忠诚的品牌消费者；－大打降低成本投入；－经常性的计划制定；－提高了技术/预订的能力；－提高了消费者的信心。本报告是严格保密的。以权益为纽带，以不同度假地的酒店网络为基础，或结成外部资源联盟，丰富客户的体验资源和设施开发、整合的标准：产品设计和体验n要把假日共享产品设计成能讲故事的产品；n小巧别致将是豪华共享式会所和新锐品牌公司的拳头产品；n体验设计方面的典范：主题非常集中的迪斯尼假日俱乐部；具有维多利亚女王时代风格的萨拉托加温泉项目（SaratogaSpringsproject）、地方特色设计非常明显的拉斯维加斯、古老而又新颖别致且具有城市圆滑风格的希尔顿格兰德假日俱乐部。

客户多样化需求n希望体验更多产品，也许只是不同的酒店；n希望去更多地方，有更多经历；权益

假日共享产品n酒店网络：覆盖不同地域或不同资源度假区，内部资源共享；n资源联盟：与不同度假地和多元产品提供者签订协议，进行权益共享或互换；n实施试用会员制，先体验度假村，再购买产品。

时权或点数、信用积分本报告是严格保密的。1234统一的机构进行行业管理、拓展，以及整体营销、培训OTE的主要工作和职责欧盟立法：执行内部事务管理系统，拓宽与政治家的联络和接触，只作游说方案以及进一步改进行业道德规范消费者投诉：发起并支持欧洲假日业主独立联盟，贯彻实施欧洲消费者投诉报告系统，实施消费者互动战略行业营销和培训：整合营销战略和编写宣传资料，检查改进行业道德规范，进行会员培训，设立新的会员类别业务发展及形象：创立全欧交流通讯方案，评估会员交流并确保新程序的切实可行，拓宽为消费者服务层面本报告是严格保密的。OTE案例小结

n设施和服务取代度假物业本身成为影响物业价值层级的主要因素，档次不同、圈层

设施决定产品权益实现创新管理创造品牌感不同，吸引不同类型的客户群；n多元度假体验和服务享受是核心；n通过设施、服务极其相关联的权益组合实现度假物业产品多元化。n通过小额产权或使用权、点数、积分等权益分割、累积或互换等方式实现产品创新，增加灵活性，突破只从物业产品本身形态进行变化的局限；n相关的权益是联结度假物业与设施和服务，以及与外部资源互换联盟的主要工具；n权益累积性和兑换奖励增加重复购买和入住率，同时促进设施经营和物业销售。n国际知名酒店集团进入假日共享物业开发领域，提高服务品质，增强经营和销售灵活性；n品牌影响产品价值，一般与酒店管理公司的品牌相关联；nOTE进行统一的行业管理、营销和会员培训等，加强假日共享业整体品牌信任度。

本报告是严格保密的。喜达屋饭店及度假村国际集团喜达屋饭店及度假村国际集团是美国三大酒店集团之一，是国际著名的高档酒店品牌n喜达屋饭店及度假村国际集团原名为喜达屋住宿设施投资公司/喜达屋膳宿公司，以其饭店的高档豪华著称；n喜达屋旗下饭店遍布各大洲，在97个国家/地区拥有超过960家酒店及度假酒店，其中多数酒店及度假酒店被《CondeNastTraveler》和《Travel+Leisure》杂志评为世界最佳酒店；n积极进行扩张并拓展在华业务，2010年前在华的酒店数量增加到超过100家，其中开业酒店大约80家。喜达屋具有多个下属子品牌，服务不同类型和档次的客户群

圣·瑞吉斯饭店

n全球最高档饭店，

业内经典至尊精选n服务最上层客人n华丽的装饰、壮观的摆设、无可挑剔的服务、现代最先进的便利用具的设施

W饭店

n针对商务客，四星

级饭店品牌

n对服务设施和服务

方式、内容上有全新 的设计

n绝对私人的高水准

服务喜达屋酒店 品牌

福朋饭店

n定位商务客和消遣

旅游者，中档饭店喜来登n最大的品牌n产品复合，包括顶级奢华、欧式文化和简约商务型等

寰鼎饭店

n饭店业中的领先者

和创新者

n建筑风格、内部陈

设别具特色

St.RegisSheraton

WHotelsTheLuxuryCollection

n机场、都市商务中

心、中小城市和度假 胜地，全方位服务喜达屋的酒店从历史悠久的皇宫到热带别墅小屋和精致的都市阁楼，种类繁多，不一而足WestinFourPoints进入假日共享业务领域，度假物业销售和纯酒店经营管理业务互相补充，实现利润多元化拓展酒店经营管理行业内部机会:n增加现有饭店的盈利；n有选择性地买入新的饭店；开辟新的业务领域和盈利渠道：n2000年收购维斯塔那公n增加集团饭店经营合同和特许经营协议的数目；n寻求饭店经营方式的融合以及创新；经营多元化司（Vistana），从而进入分时度假业务领域。推出“喜达屋优先顾客”（SPG）计划，以等级会籍和可兑换积分的形式赋予相应权益，增加产品附加值，促进重复购买

n所有三个等级均能提供绝无日期限制的标准客房免费住宿奖赏，优先会员可获得宝贵的Starpoints完成25次住宿之后积分；n喜达屋优先顾客（SPG）计划能让您尽快提升会籍级别；n提供多个奖赏兑换机会-绝无日期限制的标准客房免费住宿、尊贵独享的会员优惠和灵活多变的

完成10次住宿之后

金会籍优先会籍白金会籍奖赏选项；n通过SPG信用卡使用给予更多奖励。美国运通喜达屋优先顾客（SPG）信用卡n可更快地累积积分n获得高达10,000点Starpoints奖励积分-足够享受最多三晚免费住宿！提供多种积分兑现方案，依托自身酒店网络，联合外部休闲度假资源，增加服务和体验免费住宿奖励

SPGFlights

奖励机票 现金和积分

Moments

商品奖励–将Starpoint积分兑换成绝无日期限制的免费住宿奖励。只要标准客房未 满，就可随时入住。–使用Starpoints积分可无限期乘坐百余家航空公司的航班，可随时选择将积 分兑换为航空公司的免费机票，即使在节假日等高峰时期也能轻松兑换。–将Starpoint积分按1:1的比例转换为30多家主要航空公司的飞行里数，将

20,000点积分转换为飞行里数时，还可获得5,000点Starpoint奖励积分。–无需事先累积所有的Starpoint积分。在参与计划的酒店，使用现金与积分 组合兑换享受折扣房价的奖励住宿。–用Starpoint积分竞投，体验一生一次的专享机会，如与PGA职业球员的一 场高尔夫同场竞技、红地毯电影首映式等等。–将Starpoint积分兑换成由可信赖的合作伙伴所提供的琳琅满目的商品，包 括威斯汀天梦之床（Heavenly®Bed）、威斯汀天梦之浴（Heavenly® Bath）、Gap、A、Williams-Sonoma、Avis以及其他更多商品1234集团统一品牌营销推广和培训管理，保证服务标准和品牌价值统一的预订系统：将集团饭店整合纳入一个单一的、多品牌的预定系统，协调全球的销售部门，通过增加集团的因特网上的信息发布、影响力和销售能力，来增加收入和利润，并提高服务质量整体营销：通过综合整理集团所有自有客人的资料库，加强营销的力度，向现有的顾客推销其他更多的产品，提高客房出租率，并且创造出新的市场营销机会。管理理念内部推广：采取一个全面综合的常客方案和预定系统的机会，并且通过在全体饭店推广某一品牌饭店的经营方法来提高经营效率，比如将寰鼎、喜来登或集团其他饭店的“最佳做法”推广到整个集团。“喜达屋关爱”计划：“喜达屋关爱”对客服务计划传播企业文化、培训服务标准；内部交叉培训提供异地管理培训，培养储备人才喜达屋案例小结

n服务水准、设施等级决定了各下属品牌的类型和档次，以此吸引不同市场客群；

服务决定产品权益促进销售管理保证品质n服务网络和高端服务水准保证喜达屋的酒店品牌及其进入假日共享物业开发领域；n积分兑换能带来各地免费住宿和独特活动等多元体验，增强产品吸引力。n实行Starpoint积分制，可累积、可兑换，鼓励重复购买；n实行等级会籍，关联不同的积分和奖励措施，促进销售，维护品牌忠诚度；n通过自身酒店网络及与航空公司、其他度假酒店、商家、机构等互换和共享，提供多元可选的积分兑换方案，以优惠、商品奖励、独特活动体验等方式增值服务。n有分有合的管理，各下属品牌独立运作，同时集团又有统一管理；n运用网络，实行统一的预订和常客管理及整体营销，实现对外协调统一，提高服务质量；n通过统一的管理培训和优秀管理理念内部推广等方式，保证管理水准。

本报告是严格保密的。案例启示多元体验n跨区域n多资源/产品类型n优惠、免费或圈层感启示一：最大化整合内外部资源，形成多区域多种类的休闲度假体验网络

内部资源网络

n跨区域的酒店网络或假日共享

产品网络；

n不同的度假产品类型组合，如高尔夫、温泉、游艇等

外部资源网络n航空公司的积分或优惠；n滑雪、高尔夫、温泉等高端康体休闲娱乐设施；n车展、影展、表演等特殊重大节事活动；n商家免费产品或优惠等

多元体验n跨区域n多资源/产品类型n优惠、免费或圈层感n通过设计和服务能快速形成区域差异；n酒店管理品牌树立价值和品牌忠诚度n成熟物业管理经验n度假客户管理和服务方面的优势；n度假物业日常维护管理n售前预先体验；n服务展示n操作和经营可控，不同类型酒店吸引不同档次客群启示二：品牌酒店带动物业开发，增加产品价值和服务

n通过设计和服务能 快速形成区域差异；

n酒店管理品牌树立 价值和品牌忠诚度

树 立 形n成熟物业管理经验n度假客户管理和服务方面的优势；n度假物业日常维护管理提升服务

象酒店试用体验n售前预先体验；n服务展示n操作和经营可控，不同类型酒店吸引不同档次客群启示三：设立统一的管理服务机构进行整体协调管理

统一的预订系 统及营销体系统一的客户管理系统及积分 奖励体系统一服务标准和管理培训，并推动内部优 势共享启示四：赋予物业业主享受内外部资源和服务的权益，物化并分割、组合权益，形成不同档次和类型

权益物化n信用积分；n会籍；n产权和使用权；n兑换奖励可享受多元体验；n……多种体验组合

权益分割及组合n不同等级会籍；n积分兑换限额；n小额产权或使用权；n分时度假点数；n……010203040506

05整体开发 策略整体开发策略：四大策略指导本项目的整体开发运作

建设酒店群，树 立形象提升服务整合资源，构建 休闲旅游网络打造服务基地，形成服务和管理中心 实行积分和会员制， 赋予相应权益滨海生态文化复合半岛策略一：整合内外部资源，构建旅游休闲网络，增加度假体验，促进物业增值

休闲度假居住

n鲁能集团在岛内的体验性高端休闲度假产品全岛旅游休闲网络

n海南具有特色和代表性的外部休闲度假产品跨区域多资源类 型的度假体验各种优惠奖励和度假物业增值和活动特色活动参与权联合鲁能集团内部具体验性的酒店和高端康体运动项目，形成内部休闲度假产品网络海蓝椰风－大型滨海居住社区山海天－三亚大东海五星级酒店三亚湾新城－高尔夫、游艇会、美丽城高端康体休闲娱乐项目多区域多资源种类体验性、参与性圈层感可着重利用的内部资源：n山海天酒店资源；n高尔夫、游艇会、温泉SPA等；n影展、时尚选美等特殊重大活动免费/优先参与权……整合海南岛内最具有特色和代表性、能制造多元体验的产品和活动，形成外部休闲度假资源联盟

产品类型高尔夫休闲温泉康体游艇及潜水主题游乐重大节赛活动

可整合的资源设施•本区域的熙岸高尔夫•海口东海岸的大规模高尔夫集群、西海岸高尔夫•博鳌、三亚、兴隆等地的高尔夫球场•兴隆温泉、官塘温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉等 著名温泉景区，而非一般的大众温泉资源•海南东海岸沿线配置游艇码头的湾区和度假区•蜈支洲岛的著名潜水基地•黎苗风情主题，主要在通什、保亭、琼中等中部市县•文昌航空航天基地及航空主题乐园•海棠湾环球影城等•博鳌亚洲论坛•海南富特色的选美、影展以及体育盛会

合作对象•高尔夫会所•温泉会所•温泉度假村/酒店•游艇码头•游艇会•酒店•主题乐园•活动冠名/赞助•酒店内外部资源网络结合，形成以全岛高端休闲娱乐产品和活动为基础的休闲度假圈，提供度假居住之外的增值体验

高尔夫

影展、选温泉 游艇度假居住

潜水美等特色 活动

主题游 乐策略二：打造主题酒店群，树立形象，吸引客群，同时为业主提供配套服务，促进地产销售

酒店在区域和物业开发过程中的作用

前期–树立高端形象–提供前期体验，展示区域价值，促进物业销售–为物业客户提供专属权配套，驱动地产开发–吸引客群，聚集人气

后期–高水平的物管、度假物业的日常维护和管理–以产权酒店形式提供多样化的物业购置和经营选择–为物业客户提供专属权配套和服务，驱动地产开发–伴随区域发展，为多样化游客和商务客服务不同类型和档次的酒店发挥不同的作用，提供多层次全方位的体验和服务，提升区域和物业价值

生命体验主题展示，形象标杆

n唯一性，房间数量少；禅修设计

n针对最高端客户或生命体验型客户

高端配套设施，物管服务主体

n1-2个，五星级/四星级，品牌酒店管理

n会员制，发展共享式度假物业，同时为住 区提供物管服务；

n服务高端休闲度假客

基础度假配套，提升特色和形象

n可多个，个性化设计，高性价比高舒适度

n结合内海建设，主题多样，风格不一

n针对多元休闲度假客借鉴案例：东部华侨城的多元酒店体系

精品静修酒店 高端养生酒店经济型主题酒店群大华兴寺菩提宾舍房车酒店茵特拉根酒店大峡谷瀑布酒店禅主题酒店以禅意设计、体验课程和精美素食创造价值高点，迅速扩大区域影响力

开发要点：n大乘境界，“心体验”：禅宗理念融入客房设计当中，呈现“闲寂、自然、幽雅、朴素”的精神内涵n少量而精致的客房：制造唯一性n体验课程：为潜心修行的客人量身订制礼佛、请法、灵修等体验课程，并有著名法师定期举行的禅聚活动或多种国学讲座n精美素食：质朴、自然，韵味十足的素食馆，多种素食和花餐，在此尽享人间美味，品味自得悠然。借鉴案例：东部华侨城大华兴寺菩提宾舍高端养生酒店打造会员积分制度假俱乐部酒店，提供酒店和产权物业之间的度假选择开发要点：n开发经营：可实行会员制和积分制，可获得分时度假权或其他联盟酒店的度假时权和优惠消费奖励；提供产权酒店的或租或售的方式；n主要客户：会员、散客、企业商务客等；n功能设施：一般五星级/四星级酒店标准，规模相对较大，房间数较多，相关康体休闲配套结合本需求已有设施n建筑设计：现代、大气，单体或别墅酒店形式酒店管理服务于度假物业，提升物业价值完善的客户关系管理体系、私人管家服务、日常度假物业的租售和维护内海沿岸设置特色主题小酒店群，不同风格；经营方式灵活，或租或售

开发要点：n单个酒店规模小，数量多个；n经济型酒店，重舒适度，走性价比路线；n设计感强，各个小酒店的主题风格不一；n可采用产权酒店的形式，提供“租售结合”的不同经营方案。借鉴案例：泰国Laguna风格各异的度假酒店、云南丽江古镇策略三：设立集中式服务基地，成为产品与服务结合的对外窗口，并且增加服务便利性硬件：n管理服务基地，作为旅游服务中心和管理培训中心n全岛休闲体系对外接待中心、网络技术研发控制中心、会议培训室等相关设施n物业销售咨询服务中心功能：n对外的旅游全程咨询服务、客户投诉受理n度假置业顾问、相关会籍和权益办理及兑奖服务n鲁能集团统一品牌管理和整体营销、网络预订和管理基地、管理人员和服务人员的标准化培训策略四：实行信用积分和等级会籍制，以权益统一内外部休闲度假资源置业或消费积分：集团内外部资源网络联盟均可用等级会员制：不同级别的积分或优惠方案，依次递进积分累积和可兑换：重复购买/入住度假物业及消费度假产品可增加积分，达到一定限额可会员升级或兑换奖励设置多项奖励兑现方案，享受各种优惠和免费体验n免费酒店住宿或折扣

–本区域各类型主题酒店群

–三亚山海天或鲁能旗下酒店

–其它著名休闲度假区内联盟 的酒店/度假村n高端休闲娱乐产品免费体验或折扣

–禅院、静修中心等静修体验产品

–SPA、美容美体中心、心理诊疗 中心等高端休闲设施

–外部整合的高尔夫、温泉、游艇 资源多项优惠

/奖励n免费机票或航空里程

–将积分按照某一比例转 换为协议航空公司的里程 数或兑换成免费机票n重大节赛活动的参与权

–禅师释道、国学讲座、 静修指导等静修活动

–博鳌论坛、选美、赛车 等高端、特色活动特游艇殊活动餐度假咨询商业饮温泉相娱乐关奖励最终形成以身心灵体验产品为实体和核心特色，基础配套完善，辅以全岛特色休闲服务网络的滨海休闲度假半岛策略一：整合内外部资源，构建旅游休闲网络，增加度假体验，促进物业增值全岛特色休闲服务网络策略二：打造主题酒店群，树立形象，吸引客群，同时为业主提供配套服务，促进地产销售主题游乐基础配套策略三：设立集中式服务基地，成为产品与服务结合的对外窗口，并且增加服务便利性策略四：实行信用积分和等级会籍制，以权益统一内外部休闲度假资源高尔夫主题酒店核心产品身心灵体验产品静修文化度假物业010203040506

06功能布局与 开发分期AABBCCDD土地资源盘点：区域总规模约11平方公里，根据取地情况可分为四种类型的片区

已取得地块，约5000亩 已取得成片地块，约1890亩 零散、权属复杂地块，已取得约1585亩 有机会成片获得地块，已取得约1536亩 内海+沙滩公共面积，约5000亩ABCDBPartA：已取得成片地块，可塑性强；纯粹，拥有最优质资源，适合作为本项目价值展示核心区

•取地情况：约1890亩，地块成片，其中规划寺庙及配套区491亩；

•开发现状：已建成永庆寺占地约80亩，永庆寺东部458亩地块规划为启动区，年内开发、销售；

•交通条件：道路修至永庆寺，通行状况良好，但西部未完全开通；

•景观资源：半岛区域，同时拥有内外海景观，资源最优；区域整体环境较为静谧、纯粹，可塑性强；永庆 寺是本项目的核心特色资源，但作为公共活动区可能影响本区域的私密性；

•开发评价：区域整体可控性强；海资源、永庆寺及其配套区最能展示本项目核心价值，率先制造影响力。防风林和沙地养虾池永庆寺美丽的海滩内海PartB：地块零散孤立，整合难度较大，不易于整体打造

•取地情况：本区域地块基本已被分割，权属复杂，整合难度较高；目前鲁能拿地约1585亩，地块零散，难以形成互动；

•开发现状：沿道路有个别小规模楼盘开发，质量参差不齐，使得区域整体形象杂乱；沿海建成索菲亚酒店，南泰鳄鱼湖已倒 闭；405地块前期规划为启动区，已经在建别墅区；其余地块为防风林、沙地或虾池；

•交通条件：北部主干道已修通，但内部地块较为原始，尚无任何基础设施；

•景观资源：整个区域同时拥有内外海；但已取得地块中除405地块部分靠外海，其余以内海为主要景观，内部腹地无资源；整 体形象较为杂乱；

•开发评价：区域本身不易于整体打造；已拿地块孤立，难与其他区域呼应互动；未来可能有楼盘陆续兴建，形成内部竞争； 适宜差异化突破，作为居住配套区域，借势区域兴起而开发。西海岸前沿大酒店在建工地王府在售别墅项目京杭别墅项目金手指公寓

养虾池大道村熙岸高尔夫公寓 南泰鳄鱼湖PartC：权属相对纯粹，原生、自然、空间大，适合整体打造生态住区，但目前开发条件不成熟•取地情况：区域基本为村庄和农地，较纯粹；已取得两块分散的地，共约1536亩；另有机会通过代建北二环路补偿取得3000亩地，但二者整合都具有不确定性；•开发现状：内部只有4个村庄及农房，无项目开发，较为原始，可塑性强；•交通条件：北二环路尚未修通，需绕行经过村庄道路进入，通达性较差；•景观资源：北临内海，与寺庙区对望呼应，景观优越；腹地保持原始自然风貌；南面靠近道路，可能受到一定的干扰；远离旅游核心区，私密性和居住价值较高，但同时要考虑与北部地块的互动，以及内部大规模地产的驱动和自身资源打造问题；•开发评价：适宜整体打造和价值塑造；取地整合具不确定性，且将涉及到大量的拆迁安置，目前开发条件不成熟；如果只开发目前拿到的地块，一是分散、无抱团优势，二有可能后期拿不到地，为他人做嫁衣；需通过跨海大桥与北部A区域形成互动。已取得地块有机会获得地块东水村才吉村富书村、东水港村 美宁村PartD：联系区域所有地块的公共空间，生态景观独特，可充分挖掘利用，成为区域独特的度假休闲空间

•取地情况：公共共享区域，由水面及部分沙滩组成；

•开发现状：生态保护完好，部分被用作虾塘；

•交通条件：区域内各地块均可共享，通达性好；

•景观资源：海水资源、海滩资源，水上交通资源，海南岛少见的滨海内海区域，具有独特的景观价值；

•开发评价：适宜整体打造和价值塑造；通过资源利用及整合成为区域核心亮点。永庆寺前内海西海岸前沿酒店前内海

D接近入海口处内海土地资源盘点：根据现状情况，实际可利用的土地情况如下区域总规模11平方公里，但实际可整合、开发土地约8000亩；A、C区域土地可形成规模优势，资源条件佳，可塑性强，又可通过跨海大桥抱团组合，是重点打造区域；B区域难以整体把控，又不便与A、C区域呼应，适宜差异化打造居住配套区域，顺势伺机开发。D区域为联系区域所有地块的公共空间，生态景观独特，可充分挖掘利用，成为区域独特的度假休闲空间实际可利用土地可重点利用土地配合开发土地公共区域

A

约8000亩

A、C区域，约6426亩B区域已取得地块，约1585亩

D内海及部分海滩共享区

B

D BC

已取得地块有机会获得地块土地资源盘点：为了能更有效的控制土地及有效地实施开发，从顾问的角度我们建议：

B区域难成规模，突破难度A区域适合作为项目的核心价值展示区和休闲旅游核心区，前期重点开发，旅游配大，但接近外部道路，后续可作为项目的重要配套区域，提升区域价值。C区域目前开发条件不成熟，建议逐步整合拆迁及修建跨海大桥；后期部分配套项目延续价值和形成合部分地产，启动区域。驱动，以物业开发为主，作为价值实现。A

BDBC

D区域为海南独特内海资 源，应充分挖掘利用，作 为项目核心亮点之一123规划布局建议：规划布局原则因地制宜：可整体把控的成片区域重点开发为价值核心区,土地零散区域作为区域配套；充分利用滨海和生态资源，核心展示区布置在资源较好位置合理搭配，主题鲜明：旅游配套产品合理排布，有利于形成组团、分期开发，每期地产都可依托的核心卖点动静分区：旅游、居住和人流分布应相对独立集中布置，动区和静区分开，实现各自功能，互不干扰布局分区

规划布局建议：形成四星拱月，一带四区的格局

四个功能区：静心文化体验区、综

合娱乐服务区、康体养生度假区、 生态环保生活区

一个休闲带：内海水上休闲带

综合娱乐服务区 静心文化体验区生态环保生活区康体养生度假区内海水上休闲带静心文化体验区：项目核心旅游产品集中区，以禅修、静心体验为带动，配合开发高端养生社区

静心文化区n围绕寺庙设置禅院、禅修中心、静修中心、食斋等n内海海滨布置精品静修主题酒店；n功能空间和建筑设计展示禅意和静修概念。

生态养生 居住区

生态养生居住区n高端别墅居住区，景观和产品设计走禅意、静心概念；n附送禅修、静修中心等体验设施的会籍，提高价值；n以高端休闲客户为主，吸引对禅修、静修有所认识和了解的人群。

静心文 化区生态养生 居住区

滨海景观休闲带n内外滨海沿线开辟滨海栈道、渔人码头、凉亭等开敞的公共休闲空间；静修中心提供完善的高端配套，为身心灵体验者提供最不被干扰的硬件服务

静修客户必备配 套设施

n讲堂

n图书馆

n客房（酒店住宿）n斋堂图书馆客房n培训中心n医疗中心

案例及相关分析 详见附件：禅修 中心案例分析

素食斋顶