公租房运营管理服务承接查验及资产管理档案建立

第一节承接查验 1―、承接査验条件 2二、现场验收主要项目 2三、资料交接 3四、其他交接 4五、承接査验注意事项 4六、承接査验程序 5七、承接査验所发现问题的处理及时限 7八、承接査验后物业的移交及相关责任 8九、承接査验备案 9第二节资产管理档案建立 9一、固定资产接管 9二、固定资产的验收程序 9三、固定资产的管理 14第三节前期管理工作方案 14一、前期管理工作安排 14二、常规性便民服务项目 15第一节承接查验我公司接到承接查验的通知后，公司将指派相关专业技术人员和开发建设单位组成查验小组，依据相关法规，本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好承接查验工作。―、承接査验条件物业承接查验应在工程竣工验收合格；供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；消防设施取得合格证书后进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重点也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向开发建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业承接查验是开发建设单位向物业服务方移交物业，验收的方式是按业户进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业承接查验分现场验收、资料交接、其它交接与承接查验注意事项等四个方面。二、现场验收主要项目1.土建工程：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、卫生间、楼地面和楼道等。各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；消防门、机动车停车场、非机动车车棚。2.装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板；门和门框及附件；护栏及扶手；外墙面；共用区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。3.供配电系统：包括正常供配电设；应急供配电设备；各配电房的防鼠；加强电检查并内管线及电箱；避雷装置；共用照明、用电器具等。4.给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。5.电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。6.弱电系统：安防系统（门禁系统、监控系统、巡更系统、红外周界、停车场管理系统等）；住宅自动化（模块控制的电力、电梯等）；弱电检查井内管线、接线箱等。7.消防系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、广播等）；消防灭火系统（消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等）；消防器材装配（灭火器、消防水带及喷头等）。三、资料交接1.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工资料、测绘报告等。2.技术资料：建筑规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等数据；物业质量保证文件和使用说明文件文本；机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保小修卡、保修协议等。3.验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电信网络保养及验收协议。四、其他交接1.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。2.具有保修期的设施设备供销、施工合同（保修协议）等。3.共用区域各通道门、设备及管理用房、检查管井、信报箱钥匙等。五、承接査验注意事项1.在承接查验前，物业公司将主动与开发建设单位协商有关承接查验的问题，（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。2.承接查验不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、共用物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。3.针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请开发建设单位敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发建设单位确认；属于无法返修的项目，报告开发建设单位记录备案。六、承接査验程序（一）验收的准备接到物业服务承接查验工作书面形式通知后，成立由开发建设单位和物业公司组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况及开发建设单位提供的竣工图纸和基础数据，按设计及施工要求，编制验收计划和验收标准。（二）验收的实施1.验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。2.在预验收过程中，检查出未达到验收标准的住宅、设施、设备，提出书面整改报告返回开发建设单位，由开发建设单位督促施工单位进行整改。3.对在验收中未达到验收要求的住宅、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收接管。4.设备的实物验收，要做到符合以下几点：图纸设计与设备的规格、型号、数量相符；主要设备、设施的安装位置与安装质量相符；设备技术性能，应与设计要求相符，检查结果对应不同类型设备记录在设施、设备承接查验清单中。5.对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备承接查验清单相应的表格内。6.签订承接查验文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业公司与开发建设单位及时签订物业服务承接查验协议。承接查验协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其它有关事项的约定并附移交的基础资料明细。7.根据验收情况提交的档案、资料进行对照检查，与开发建设单位办理承接查验手续后，移交挡案、资料，妥善保管。（三）验收方法1.感官查验：对查验对象外观的检查，一般采用目测、触摸等方式进行；2.使用查验：通过启用设施设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观了解其符合性、舒适性和安全性等；3.检测查验：通过运用仪器仪表、工具等对查验对象进行测量，以检测其是否符合质量要求；4.试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。七、承接査验所发现问题的处理及时限1.承接查验所发现问题的处理方法（1）现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。（2）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，提出相应的整改意见，书面通知建设单位。建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。（3）由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，应由开发建设单位督促施工单位负责；由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。（4）物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。2.承接查验所发现问题的处理时限（1）房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作日内建设单位进行整改，整改后进行复验。（2）公共配套设备设施的承接查验存在的问题，10个工作日内进行整改，并进行复验。（3）资料移交存在缺失的部分，5个工作日内进行补齐。（4）钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作日内给予补齐或整改，合格后进行复验。八、承接査验后物业的移交及相关责任1.建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。2.交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。3.物业服务企业应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。4.物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业户人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。5.物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复。九、承接査验备案物业公司与开发建设单位办理物业交接后30日内，物业公司持承接查验相关资料及基础数据明细复印件，到项目所在区县房地产行政主管部门备案。第二节资产管理档案建立一、固定资产接管1.建立设备技术资料（1）建立设备台账（包括备件台账）（2）重要设备悬挂设备卡片（类似于资产卡片）（3）竣工图存档（4）如有必要建立设备技术登录簿2.建立标准工作说明书3.结合各主管制定大、中型维保计划4.定期设备巡检并做出设备分析二、固定资产的验收程序（一）设备的验收包括设备到场后的开箱验收和设备安装后的交接验收。1.设备的开箱验收：设备采购到厂后，由采购部会同设备部、固定资产管理员、设备使用部门和安装单位的有关人员共同到现场组织开箱检查验收。开箱验收和主要内容有：设备装箱和设备外表在运输过程中有无损坏，根据设备的装箱单清点技术资料，核对随机附件和备件，专用工具等是否相符，然后由资产管理员填写《设备开箱验收单》。经开箱检查人员共同清点验收签字后，随机附件和备件、专用工具等办理入库手续后，需使用的办理领用手续，技术资料需要时办理借用手续。2.设备的安装验收：新设备进场安装后，由设备购置部门和安装单位组织相关部门对已安装好的设备进行质量检查、精度检测、空负荷和负荷试车。经确认已达到技术规范要求、环保、安全都符合标准，由设备购置单位办理设备移交手续，填写《设备安装移交验收单》，参加验收人员共同签字后移交使用部门，验收单交设备部存档备查。（二）应用表单：《设备开箱验收单》《设备安装验收单》设备开箱验收单验收单编号：设备名称规格型号出厂日期生产厂家制造编号开箱日期随机文件资料检验合格证份设备管理员开箱结论：签名：年月日使用说明书 份装箱清单份易损件图册 份外观检查箱数： 件外包装情况：设备外观：附件﹑备件及专用工具序号名称规格﹑型号应有实有仓管员开箱结论：签名：年月日设备安装验收单使用单位：验收单编号：设备名称规格型号制造编号安装地点安装日期安装负责人1.设备安装及管线布置是否符合设计要求2.是否便于操作及维修3.是否符合安全要求，安全装置是否完善4.试车情况：（1）工作可靠性（2）操作灵敏性（3）震动（4）噪声（5）泄漏（6）工作参数与铭牌标记的符合程度使用部门意见三、固定资产的管理1.固定资产的验收入库；2.固定资产的登记及编码；3.固定资产的保养及维修；4.固定资产的清查盘点；5.固定资产档案建立和保管。固定资产管理流程填申填申请单分公司负责人审批总部总经理审批总部财务部审批总部总经办审批采购入库领用报废第三节前期管理工作方案一、前期管理工作安排下列人员在项目中标后，组成前期管理工作小组，进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员：保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草，工程主管负责实施。（一）房屋前期管理工作主要从以下几个方面展开：1.就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议；提出功能布局或材料使用问题的专业意见；监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。2.让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。3.建立XX公租房小区的宣传展板，向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。4.参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。5.完善管理方案及相关管理制度。（二）竣工验收配合及建认方案1.熟悉房屋中的各种设备设施和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；2.做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料，查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。二、常规性便民服务项目（一）常规性便民服务内容1.常规性服务的具体内容：房屋及共有部位共用设施维修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的养护管理；24小时保安管理、车辆、交通秩序管理；消防管理；节日气氛的布置安排；各项突发事件的应急预案。2.委托性服务的具体内容：代订牛奶；代订纯净水；代订代送报刊杂志；代缴各种费用；代运装修垃圾；调节电视节目；代购火车飞机票；代办电话开户、移机、有线电视开户；代办电脑网络入网手续；代办宴会、预定客房等；商铺或房屋代为出租、管理；儿童4：30放心学校。3.特约性服务的具体内容：预约上门维修水电管道、家政服务、商务助理、保健服务、钟点工、地板打蜡、房间整理、送餐服务（如条件许可）、房产租赁中介、房屋装修、电脑、网络维护、空调维修和网上购物。（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保障。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新的居住生活方式。1.调研我们公司对XX公租房项目进行了详实的调查、统计。结果表明，小区住户以附近乡镇的拆迁安置人员为主的服务对象，对之前的农村生活有着深深的眷恋同时又对城市生活有着强烈的渴望，渴望小区能够成为融入城市生活、开创全新的城市生活的有力助手。2.分析这种情况说明在XX公租房居住的业主是对农村生活眷恋同时也是对城市生活强力渴望的群体，他们对待物业管理工作有着特殊的需求和较高的期望值，具体体现在以下几点：（1）安全需求安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理工作的第一要求。治安状况的好坏直接影响住户的生活质量。XX公租房小区地处XXXX，来往车辆较多，周边环境较复杂，因此满足住户的安全需求将是管理工作的重点。（2）服务需求XX公租房小区住户属拆迁居民居多，他们注重人际关系的融洽同时也对个人权益的实现又强烈渴望，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求质检完美。（3）环境需求优美的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境美化的重要意义。（4）精神要求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，特别是像湖心西苑公租房小区这样的小区住户，人们更多的是期望受到一种理想的精神环境，即社区营造出统一高尚的社区精神、社区文化和社区价值观的文化大氛围。（5）物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值、增值目的是业主对物业管理公司的一项明确的需求。由于XX公租房小区在开盘初期一直呈现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。因此，在接管XX公租房小区项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的