公租房运营管理服务机电设备的维护管理

第一节总体工作设想 1一、共用设施设备运行管理与维护保养 2二、共用设施设备管理工作流程 13三、共用设施设备养护计划 15第二节其他管理事项 18一、电梯外包服务供方监督管理 19二、节能管理 21三、设备房开放制度 22第三节智能化系统的维护管理 22一、门禁对讲系统 23二、闭路监控 26三、电子巡更系统 31四、智能化系统保养计划 32第一节总体工作设想设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。本项目配有电梯系统、安防系统、消防系统、供配电系统、给排水系统和避雷设施等，因此对于共用设施、设备的维修养护管理工作将紧密围绕着上述几大系统实施日常管理与养护，并将制定科学、严谨的管理方案，严格按照养护计划进行养护及相关维保事宜，并将维修养护制度在工作场所明示。设备养护方面将采取日常运行监控与专业养护相结合的方式，确保设备的正常运转，减少设备运行的安全隐患。共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范，确保设备安全、稳定、无故障运行。一、共用设施设备运行管理与维护保养共用设备、设施的日常小修和碎修由运营管理中心进行维修。共用设施、设备是指物业管理项目内道路、绿地树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等的维修，在质保期内的由物业公司报开发建设单位及维保单位处理。电梯采取外包管理，但由运营管理中心进行外包工作监督与服务质量把控。（一）运行管理设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备最佳效用。1.编制设备详细的技术资料，并建立设备台帐。2.建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。3.制订科学、严格的操作规程。4.制订周密、合理的设备维护保养计划。5.对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业知识和操作技能。6.实施维护保养工作。7.定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。8.维修人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。9.发生设备故障后分析原因，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。（二）系统日常运行1.供配电系统供配电系统是所有设备正常运行的基本保障，运行人员将对供电设备运行状态进巡视检查，发现问题，给予及时处理，当发现局部停电等运行故障时，按照预定程序排除故障，保证安全可靠运行。（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具明确依据并按规定时间通知用户。（2）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。（3）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。（4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（6）由专业人员对高压开关拒、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。（7）动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。（8）公共照明设施(含路灯、景观照明等）每天检查一次，随坏随修，每月定期检修清扫照明配电箱一次，确保配电开关与导线连接良好无松动。制定用电安全措施。2.给排水系统建立项目用水、供水管理制度，值班人员定时监测水泵运行情况，巡视人员对各处设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或征兆，立即通知其他人员前往协助处理，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。加强水箱防护管理，每天巡视检查水箱盖、水箱通气孔，保证水箱内水质。（1）给水：保证服务范围内用水供应，非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。（2）排水：雨水井、排污潜水泵等能正常使用，污水井排水通畅，雨水井雨季到来前彻底清理一次，保证不存雨水。1）二次供水设备的养护①水泵的养护生活供水水泵每三个月进行一次全面养护，养护内容包括:检査项目反映现象应对措施检查水泵轴承是否灵活有阻滞现象加注润滑油有异常摩擦声响更换同型号轴承有卡住、碰撞现象更换同水泵叶轮轴键槽损坏严重更换同规格水泵轴检査压盘根处漏水成线加压盘根，清洁水泵外表水栗脱漆或锈蚀严重彻底铲除脱落层油漆重新刷油漆检查电动机与水泵性联轴器有损坏更换组螺栓是否坚固松弛拧紧②控制柜的养护控制柜每三个月进行一次全面养护，养护内容包括：检査项目反映现象应对措施所有元器件有积有积尘、污物清洁柜内所有元件，清洁外壳所有的接线头锈蚀严重的接线头更换所有的线头的号码管脱落及时整改交流接触器表面有污物清除灭弧罩内的碳物和金属颗粒复位弹簧松动拧紧所有坚固件热继电器的绝缘盖板有破损更换自动空气开关电阻低于100M烘干开关出现卡位触头表面淸除干净信号灯、指示灯不正常指示调整或更换2）水箱清洗水箱清洗应由有资质的部门进行清洗，每半年清洗一次（若遇特殊情况可增加清洗次数），清洗后水质合格，取得检测结果合格的二次供水检测报告，并在二次供水设备间公示。清洗程序如下：①关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水箱。②泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹两个小时以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。③用燃着的蜡烛放入池底进行检测，以确定空气是否充足。④打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。⑤清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维护要求进行检修保养。⑥清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。⑦关闭泄水阀，注入清水。3）每天对水箱箱体及阀门等附属配件进行清洁保洁。4）加强水箱防护管理，水箱盖加锁锁闭并按规定加强钥匙管理。5）每天检查水箱出水口，发现回流、倒灌问题，及时维修解决。6）供水设施设备维修养护人员按规定定期体检，并取得体检合格证。（3）照明系统照明系统质量的好坏直接影响到业户日常生活质量和项目整体形象，管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源，巡视人员定时巡视检共用照明，发现损坏按服务要求及时处理。（4）安防系统安防系统包括对讲系统、监控系统、门禁系统、红外周界系统、自动报警系统等。所有设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照规范进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。1）按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正常工作。2）监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期限保存。（5）消防系统1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。4）完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。（6）电梯系统1）保证电梯24小时正常安全运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2）设备运行人员（电梯安全员），均应持有《重庆市特种设备安全管理人员》上岗证，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。3）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测，取得有效的“电梯安全标志”，并在电梯轿厢明显位置张贴。电梯安全员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。4）电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。①电梯的维护保养项目内容保养周期机房保养清洁机房地面卫生。半月清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生。半月检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子。半月检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好。半月检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常。半月检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于0.7mm，同时保证制动器工作灵活可靠。半月井道保养添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好。半月添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常。半月清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生。半月检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常。半月门机、层门、轿门及光幕的保养清洁开门机系统。半月紧固开门机系统各机械连接部件。半月检査并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求。半月添加门机各机械传动部的润滑油。半月检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理。半月坚固门电机，门电阻的各螺栓。半月检查开关、减速器、门机限位开关是否完好。半月调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在5-8mm。半月调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm，门扇下端与地坎的间隙l-6mm，门锁在电气接触前齿合量不小于7mm。半月确保门电气联锁装置安全可靠。半月厅门自动关门装置有效。半月添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠。半月清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠。半月保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠。半月机房及井道的保养添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保轴承润滑良好。季度保养选层系统，使选层器的动作准确可靠。季度保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠。季度清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在5%以内。季度检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象。季度检查曳引绳伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳。季度清洁导靴和靴衬，磨损严重的靴衬予以更换。季度电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙。季度检査对重铁压板有无松动。季度清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性。季度保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效。季度检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效。季度检查限位和极限距离符合要求：限位：50-80mm，极限120-150mm。季度更换曳引机减速中的油（电梯专用油）。每年清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂。每年检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞。每年对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω)。每年测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ)有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测。每年②扶梯的维护保养项目及内容维护保养基本要求保养周期梯级、踏板与围裙板梯级、踏板与围裙板任一侧水平间隙符合国家标准要求。半月运行方向显示工作正常。半月扶手带入口处保护开关动作灵活可靠，清除入口处垃圾。半月扶手带表面无毛刺，无机械损伤，出口入处居中，运行无摩擦。半月扶手带运行速度正常。半月扶手护壁板牢固可靠。半月上下出入口处的照明工作正常。半月上下出入口和扶梯之间保护栏杆牢固可靠。半月出入口安全警示标志安全警示标志齐全。半月分离机房、各驱动和转向站应清洁无系物。半月自动运行功能工作正常。半月急停开关工作正常。半月扶手带的运行速度相对于梯级、踏板或胶带的速度允差为0-2%。季度梯级链张紧装置工作正常。季度梯级轴衬润滑有效。季度梯级链润滑运行工况正常。季度防灌水保护装置动作可靠（雨季到来之前必须完成）。季度制动衬厚度不应小于电梯制造企业规定半年主驱动链表面油污清理和润滑。半年丰驱动链链条滑块应淸洁，厚度大于制造厂企业标准。半年空载向下运行制动距离符合国家标准。半年附加制动器清洁和润滑，功能可靠。半年减速箱润滑油更换，应符合制造商的要求。半年调整梳齿板梳齿与踏板面齿槽啮合深度和间隙应符合国家标准。半年扶手带张紧度张紧弹黄负荷长度应符合国家标准。半年扶手带速度监控器系统工作正常。半年梯级踏板加热装置功能正常，温度感应器接线牢固（冬季到来之前必须完成）。半年检查调整主接触器工作可靠。年度主机速度检测功能功能可靠，清洁感应面，感应间隙应符合制造商要求。年度电缆无破损，固定牢固。年度扶手带托轮、滑轮群、防静电轮轮清洁，应无损伤，托轮转动平滑。年度扶手带内侧凸缘处无损伤，扶手导轨滑动面清洁。年度扶手带断带保护开关功能正常。年度扶手带导向块和导向轮应清洁，工作正常。年度在进入梳齿板处的梯级与导轮的轴向窜动量应符合制造厂企业标准。年度内外盖板连接紧密牢固，连接处的凸台、缝隙符合标准要求。年度围裙板安全幵关测试有效。年度围裙板对接处紧密平滑。年度所有电气安全装置动作可靠。年度设备运行运行正常，无异常抖动，梯级运行平稳，无异响。年度（7）避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。二、共用设施设备管理工作流程（一）共用设施设备管理总体工作流程共用设备、设施承接查验共用设备、设施承接查验资料建档资料建档制定巡检计划和标准制定巡检计划和标准制定维保计划和标准制定维保计划和标准按计划实施巡检按计划实施巡检设备、设施维修是否正常？N设备、设施维修是否正常？Y运行管理运行管理定期实施维保定期实施维保（二）共用设施设备巡检工作流程制定巡检要求制定巡检要求运行、巡检频次要求运行、巡检频次要求巡查及运行要求巡查及运行要求设备是否运行正常Y设备是否运行正常NN设备故障的处理设备故障的处理（三）共用设施设备维护保养工作流程制定保养维修计划制定保养维修计划N按计划实施保养、维修按计划实施保养、维修保养、维修验收保养、维修验收是否符合接收要求是否符合接收要求Y接正常使用接正常使用（四）共用设施设备突发故障工作流程服务中心接待人员服务中心接待人员填写维修单派单填写维修单派单是否小修碎修？Y是否小修碎修？N是否在质保期内？通知维保单位Y是否在质保期内？通知维保单位N上报部门负责人上报部门负责人是否使用维修基金？是否使用维修基金？按《重庆市物业专项维修资金管理办法》使用办理维修基金按《重庆市物业专项维修资金管理办法》使用办理维修基金N维修维修验收验收三、共用设施设备养护计划序号项目维护类别日常维修计划方案标准实施效果1电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部维护；4）各安全装罝维护；5）电脑控制板等的维护检测。每2小时巡视检查一次，按合同及国家规范要求并检查维保单位工作实施过程和效果。由专业电梯维护公司按半月、月、季度、半年、年度实施维修养护。电梯日常维护保养规则；电梯维修规范。1）安全正常运行、平稳；2）机房、轿厢整洁；3）电梯各组成部分完好率100%2机电设备1）水泵等机电设备的维护保养：2)机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视检査，发现问题及时维修。由工程维修部负责组织实施。各项机电设备维修保养规程。1）无故障停电；2）保障安全运行。3房屋本体消防设施1）疏散标志维修及维护；2）消火栓（箱）维护及检修；3）水泵结合器维护及检修；4）烟、温感报警系统故障排除和维护；5）喷淋系统故障排除和维护。1）每周检查一次，发现问题及时维修；2）每月点动测试消防泵、喷淋泵一次，发现问题及时维修。由工程维修部人员负责维修。1）消火栓维修操作规程；2）消防系统维护保养规程。1）设施有效、标志清楚、完好无损；2）消防设施无跑冒滴漏、正常完好；3）灵敏、准确报警。4给排水管道1)管道堵塞、破裂；2)管道锈蚀状况；3)固定码松脱。每周检查二遍，及时维修。由工程维修部人员负责维修。给排水管边维护修缮标准。通畅，无渗漏、无锈蚀。5安防系统1）系统维护；2）线路检修；3）对讲门维护。每周检査一遍，及时维修。由工程维修部人员负责组织实施。监控及智能系统维护保养规程；系统完好，使用正常；监控设施完好；线路无乱搭接。监控系统每天对监视器、控制器、摄像头等的外观及控制性能检査一遍；由工程维修部人员负责组织实施。安防系统维护保养标准。按照保养程序逢双月保养一次。监控及周界故障15分钟到现场维修：共用天线故障20分钟到现场维修；自动报警系统故障10分钟到现场维修。1）系统性能良好无故障，正常运行：2）设施完好，整洁有序，无破损：3）线路无乱搭接；4）监控影像资料保存30天。巡更系统每天对巡更系统读卡机外观安装联接及性能进行检査一遍；控制中心各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据运行情况等检查一遍。6室外消防设施排水管1）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次。2）消防栓每半年拍谁一次，检修一次。由工程维修部负责织实施。1）开启灵活2）不渗漏。1）正常使用；2）外观完好。室外消防栓注：设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况，需待正式接管后根据相应设备逐一制定。第二节其他管理事项一、电梯外包服务供方监督管理依据国家规定电梯维保单位必须具有相应资质，我们将委托具有资质的专业维保公司负责电梯的日常维修养护和故障处理。物业服务中心对电梯维保公司进行日常工作监督与服务质量检测，监督其进行整改和服务质量提升。（一）电梯保养公司职责1.制订、修订电梯设备运行规范和安全操作规程，建立健全维护保养制度。2.每半个月、每季度、每半年、每年对电梯实施维保，全年的保养项目共包括71项。其中基础的半月维保包含急停开挂、轿顶、制动器各部位等20项基础维保项目；在年度维保项目中则包括减速机润滑油、随行电缆、缓冲器等14项基础维保项目。3.根据电梯运行状况，确定大中修和技术改造计划及实施方案，待物业服务中心批准后及时组织实施。4.收集整理相关电梯技术资料，每次设备改造竣工后，及时审核更改原有图纸，做到图纸资料与实际情况相符。5.组织和督促电梯维修人员在电梯运行有效期前完成年检中自检工作，并协助物业服务中心向当地技术监督部门办理年检手续。6.应制定出突发事件或事故的应急措施与救助预案等，在接到报警信号后15分钟赶赴设法解救乘客、排除设备故障。（二）电梯安全员职责物业服务中心指定具备相应专业技术证书的工程维修人员每日对电梯进行巡检，发现问题及时通知电梯维保公司进行，同时负责对电梯维修公司电梯维修保养工作的监督，并在每次维修保养工作后书面确认维修保养记录。1.每天定期对电梯进行巡视检查，发现异常情况，及时联系维修人员进行检查和处理，确保电梯经常处于良好运行状态。2.监督检查电梯运行情况和电梯维保公司的日常保养、维修工作。3.督促电梯维保公司的保养人员作好电梯定期保养工作，对电梯维保公司的《电梯维修保养记录》和《电梯自检报告》进行审核，并签字确认。4.督促电梯维保公司在电梯运行有效期前完成安全检测工作，并及时向当地技术监督单位办理年检手续。（三）电梯外包服务监督管理工作流程外包方服务关系确立外包方服务关系确立外部监控内部监控外部监控内部监控供方评价月度评估日常监控供方评价月度评估日常监控三级检查三级检查和供方沟通和供方沟通整改整改跟踪验证跟踪验证是否合格NY持续改进持续改进二、节能管理在设备运行成本中，能源费是最重要的部分，物业服务中心经理直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查工作，节能降耗工作主要包括以下方面：1.制定节能工作计划与有关节能的规章制度。2.统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。3.巡视、检查和监督能源使用。4.进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。5.加强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题，在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。6.控制能源使用时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。三、设备房开放制度落实配置电梯、二次供水、消防及安防等设施设备定期向业户开放，实现100%开放，严格履行物业服务合同约定的设施设备养管标准。1.开放时间：每月向业户开放一次，开放时间每月首个周六上午；2.开放内容：电梯、二次供水、消防及安防等设施设备；3.开放标准：严格履行物业服务合同约定的设施设备养管标准。通过“设备房开放日”活动，使业户全面了解本项目设备设施的基本构成、运行管理，特别是设备设施的维护保养情况。让业户全面了解物业服务内容除业户常见的环境保洁、秩序维护以外，还包括大量设施设备的运行管理、维修养护，以及为保障业户正常生活，物业工程维修人员的工作付出。“设备房开放日”活动将为物业服务中心与业户提供一个有益的沟通交流平台，让广大业户从全新的视角了解物业服务、理解物业服务，从而更好地配合物业服务。第三节智能化系统的维护管理一、门禁对讲系统（一）系统特性门禁系统顾名思义就是对出入口通道进行管制的系统。（二）关键设备技术分析门禁安全管理系统是新型现代化安全管理系统，它集微机自动识别技术和现代安全管理措施为一体，它涉及电子，机械，光学，计算机技术，通讯技术，生物技术等诸多新技术。它是解决重要部门出入口实现安全防范管理的有效措施。其主要结构为门禁主控器、门禁辅控制器、读卡器、电控锁、开门按键、门状态监控门磁、紧急按钮组成。（三）管理重点和难点1.根据设备全生命周期管理理念，项目新设备投入运行初期故障发生率高，状态不稳定。或由于设计及安装质量原因，造成设备控制回路上下级部件选型偏差和穿管导线绝缘破损等隐蔽工程缺陷，将严重影响门禁系统的正常运行。因此应做好前期设施设备的接管查验工作尤为重要。2.门禁系统运行维护的要求较高，且设备分布位置又比较分散，增加了管理维护的难度，要求我们必须从各设备的基础作起，从细微处作起，通过科技手段做好每天的巡检维护工作，使门禁系统的运行工况一直保持较好的状态。3.门禁系统运行与维护人员需要熟知门禁系统各设备运行原理、性能和维护特点。在此基础上，还需要物业人员对门禁设备做好维护管理工作，对门禁系统中出现的各类故障予以及时修复。4.门禁系统设备的数量较多，维保标准和周期差异性大，对门禁系统的维修保养计划的制定工作造成一定难度，因此合理开展和实施维护保养工作就由为重要。5.门禁系统如发生故障，会导致人员进出无法管理，产生安全隐患。（四）运营解决方案工作流程工作内容与要求工作标准机房巡检检查机房温度、湿度、卫生是否符合规定要求。门禁系统控制主机各项功能是否正常，调入24小时内记录查看。检查软件运行、界面是否正常。读写卡器清洁。电脑接线、接口接触状况，破损线路应整理好或更换。主机清洁。联网远程监控测试门禁口监视图象检查（适用于附带监控功能的门禁系统）。对讲功能检查（适用于附带对讲功能的门禁系统）。1.温度、湿度、环境卫生符合弱电机房的管理要求。2.门禁主机控制系统各项功能正常，可正常读写擦，内部记录正常。3.软件运行正常，管理界面符合说明书要求。4.读写卡器清洁。5.电脑接线、接口接触状况良好，线路排列整齐。6.可远程控制。7.图象清晰，无抖动、跳跃，低照度下可自动打开补光系统。8.对讲语音清晰，无杂音。9.正常实现功能切换。现场设备巡检对门禁系统现场设备进行巡检，主要包括门禁锁、读卡器、开门按钮和控制箱。线路保持接触完好。读卡机清洁卫生检查。地簧（或闭门器）检查。整体外观检查。10.各设备的端子和连接件可靠紧固。11.锁芯无堵塞，门禁锁控制正常，能够正常开关门，延时符合现场情况。12.开门按扭灵敏，能够正常开关门。13.读卡头清洁无堵塞，读卡机读写感应器应灵敏高效，数据传输正常。14.现场设备安装牢固，无积灰。15.非室外用读卡机有较好的防雨措施。16.地簧（或闭门器）工作正常。17.外观完好，无破裂，安装牢固。故障处理机械性故障及线路故障及时维修处理或更换。软件性故障尝试重新启动运行，无法重新运行的联系厂家维护。其他故障按说明书要求查找故障点后修复或联系厂家。18.满足上述质量标准和要求。录入归档录入管理系统。19.录入管理系统及时。二、闭路监控（一）系统特性监控系统是由摄像、传输、控制、显示、记录登记5大部分组成。摄像机通过同轴视频电缆将视频图像传输到控制主机，控制主机再将视频信号分配到各监视器及录像设备，同时可将需要传输的语音信号同步录入到录像机内。通过控制主机，操作人员可发出指令，对云台的上、下、左、右的动作进行控制及对镜头进行调焦变倍的操作，并可通过控制主机实现在多路摄像机及云台之间的切换。利用特殊的录像处理模式，可对图像进行录入、回放、处理等操作，使录像效果达到最佳。（二）关键设备技术分析1.本地录像，保存一定时间段内的本地视频监控录像资料，并能方便地查询、取证，为事后调查提供依据。2.远程视频监控监控人员可远程任意调取存储的监控图像，并可远程发出控制指令，录像资料的智能化检索、回放、调整摄像机镜头焦距、控制云台进行巡视或局部细节观察。3.安全性高，图像掩码技术，防止非法篡改录像资料；只有授权用户才可以进行录像备份，有效防止恶意破坏；强大日志管理功能，保证了专用系统的安全使用。服务器端和客户端之间所传输的数据，全部经过加密。（三）管理重点和难点1.根据设备全生命周期管理理念，项目新设备投入运行初期故障发生率高，状态不稳定。或由于设计及安装质量原因，将严重影响监控系统的正常运行。因此应做好前期设施设备的接管查验工作尤为重要。2.监控系统运行维护的要求较高，且设备分布位置又比较分散，增加了管理维护的难度，要求我们必须从各设备的基础作起，从细微处作起，通过科技手段做好每天的巡检维护工作，使监控系统的运行工况一直保持较好的状态。3.监控系统涉及到的设备种类较多且相对复杂、技术含量高，系统运行与维护人员需要熟知监控系统各设备运行原理、性能和维护特点。在此基础上，还需要物业人员对监控设备做好维护管理工作，对监控系统中出现的各类故障予以及时修复。4.监控系统设备的数量较多，维保标准和周期差异性大，对监控系统的维修保养计划的制定工作造成一定难度，因此合理开展和实施维护保养工作就由为重要。5.针对上述管理的难点，需要本项目的物业人员能够正确操作设备，对系统出现各类故障时及时修复，确保监控系统按计划实施维护保养工作，由工程师跟进控制维保质量，跟进保养计划实施的验收，同时建立完善的监控系统资料、记录档案。（四）运营解决方案1.视频监控系统的应用范围：（1）监控与核查预防性维修工作的执行情况专业工程师或上级部门需要核查工单位执行情况，可通过视频监控系统的录像回放功能，查询执行过程视频信息。（2）监控巡查人员对设备机房巡查的质量CCTV系统设备能够对监视画面进行自动轮巡，值班人员按照工作标准实时关注视频内容，及时发现巡查作业违规情况。（3）监察无人设备机房环境通过CCTV视频监控系统，能够使值班人员和管理人员随时查看无人机房设备和机房环境的情况，监控如下内容：①机房断电②电源或插座出现故障③机房温度过高④非法入侵⑤发生火灾和漏水等状况⑥能及时自动快速报警⑦视频监控问题发现的处置⑧监控过程发现异常，电话通知该机房责任主管，并在值班记录表上记录异常事件，通过视频监控系统监控异常处理进展，直到异常事件处理完毕。（五）运营标准工作流程工作内容与要求工作标准工作准备准备好日常维修和清洁工具。工、器具准备齐全。中控室设备每周一次，末端设备每月一次。监视器查看显示图像清晰、无干扰，日期、时间设定和切换功能是否正常。切换所有显示器画面和摄像头仔细检查，时间设定准确。录像机检查录像机的录像、回放、图像保存、移动帧侧录像的设置是否正确。录像机各功能正常。云台控制台云台控制点对现场摄像机追踪调整画面焦距、角度切换功能正常。云台控制画面应在控制区域内。摄像头摄像头及外罩的洁净，电源电压是否正常。设备电源设备电源电压正常、接线插接无松脱。电源指示灯常亮，接口牢固。画面质量画面清晰度及监控点位置是否正确。画面清晰、无干扰。图像切换准确。故障处理发现故障及时处理。处理不了的上报主管，采取应急措施，尽快恢复系统正常运行。通知相应厂家及时更换或修复。处理有效。记录详实、清晰。报告及时应急措施和补救方案能保障系统正常运行恢复运行故障处理完毕，恢复设备运行。录入管理系统。设备运行正常。符合记录管理要求。完整，发生事件处理过程结果，无遗漏缺项。三、电子巡更系统1.系统特性电子巡更管理系统是安防中的必备系统，因为没有任何电子技防设备可以取代保安，而保安最主要的安全防范工作就是巡更。电子巡更管理系统能够有效地对保安的巡更工作进行管理，在欧美发达国家及中国的发