学校物业管理方案

学校物业管理方案第一章本项目总体设想及策划 2第二章管理人员配备 5第三章物业管理制度、方式及计划 7第四章环境清洁卫生管理 第五章保安、消防及车辆管理 第六章绿化管理 第七章学校设施设备管理 第八章项目应急管理方案及措施 2、细致——细节决定成败，在本项目物业服务中我们将力求将每个细节做得至善4、安全、健康——坚持提高员工及物业使用人安全、健康方面的管理，确保所有要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、(2)、加强环境文化和环保建设，树立环保观念全面导入环保文(1)组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。服务中心实行(2)服务中心内部实行直线领导，减少管理环节，提高工作效率。(3)人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理知识，所有员工序号服务项目职务人数1管理人员项目经理(兼宣传员、管理员)保洁领班2校园公共场所卫生保洁服务保洁员3学生宿舍物业管理服务宿舍管理员保洁员秩序维护4安全保卫物业管理服务秩序维护5其他专业物业管理和服务绿化养护工水电工木瓦维修工6序号岗位设置岗位要求岗位职责1项目经理(兼宣具有大专以上学历，国家注册物负责全面工作及外部协调传员、管理员)年以上，有一定凝聚力，组织能力强2保洁领班工作勤快，能吃苦耐劳，有一定组织领导能力负责保洁人员管理及工作安排3有一定的军事技能及消防知识协助项目经理做好校园内秩序维护工作4宿舍管理员心及良好服务态度负责宿舍区域日常管理5保洁员工作勤快，吃苦耐劳，年龄55岁以下负责校园内公共区域日常6秩序维护员身体健康负责校园内秩序维护工作7绿化养护工专业技术强，熟悉各种植被养护管理工作负责校园内绿化及消杀管理8水电工有相关职业资格证书和上岗操负责校园区域水电管理9木瓦维修工操作证书总务处指导下做好日常维修，管理好基建仓库完善、合理、健全的管理规章制度是物业服务公司取得成功的保障，为进一步规范的管理，我物业在IS09001:2000质量管理体系的基碓上，按照IS014001环境管理体系要求，拟定了相应的管理规章制度，形成贯穿整个管理和服务的制度体系。一、学院各项管理制度建立临时管理规约、用户须知公共维修单秩序维护规定消防管理规定装饰装修管理规定停车场管理规定会所管理制度电梯乘坐须知会议室使用须知会议室管理规定2、公共设施管理制度供水、供电的管理规定公共场地使用管理规定园林绿化养护管理规定清洁卫生管理规定项目经理岗位职责综合管理部主管岗位职责客户服务部主管岗位职责客户服务中心值班岗位职责档案管理员岗位职责会务员与客服员岗位职责采购员岗位职责仓库保管员岗位职责会计岗位职责收费、出纳员岗位职责绿化工岗位职责清洁工岗位职责工程人员岗位职责消防控制中心岗位职责机电管理人员岗位职责维修工岗位职责秩序维护部主管岗位职责秩序维护班长岗位职责停车场值班员岗位职责执勤巡逻员岗位职责消防管理员岗位职责义务消防员岗位职责厨师岗位职责食堂服务员岗位职责食堂勤杂工岗位职责员工守则、员工行为通用规范项目办公制度项目员工招聘和录用制度财务核算制度食堂管理制度物资管理制度办公用品购置使用制度员工职业道德规范员工自学和培训规定员工宿舍管理规定秩序维护员录用与培训规程秩序维护部内务卫生管理制度5、客户服务制度档案管理制度文件归档登记表客户投诉处理制度建议(投诉)回复单环境管理制度资源能源管理办法废物品管理办法6、秩序维护制度秩序维护员领用物品管理制度灭火器使用方法秩序维护员交接班制度值班、交接班记录器械设备管理制度、警械管理细则设备维护制度秩序维护工作制度设备运行管理制度通讯设备管理制度空调运行管理制度监控中心管理规定监控系统运行管理制度配电房管理制度、配电值班、交接班记录供配电系统运行管理制度消防控制中心管理制度水泵房管理制度给排水管理制度仓库房管理制度工具管理制度、工具领用登记表公共设施巡查制度供配电系统维修保养制度消防系统维修保养制度供水系统维修保养制度7、培训考核制度管理人员考核制度公司人事管理制度公司员工培训制度培训经历卡员工考评制度项目经理月考核标准客服员、会务员月考核标准采购员月考核标准出纳月考核标准清洁员、绿化员工月考核标准工程部水电工月考核标准秩序维护员月考核标准秩序维护员综合素质考核评分标准秩序维护班整体素质考核评分标准物业服务中心人员是我们的宝贵财富，我们认为，企业只有管好人，才能管好事。作为以服务为产品的物业管理企业更是如此，而人才的自我培养开发，外部招聘引进是企业培养一支过硬的员工队伍的必然途径。我们对员工的管理宗旨是以人为本，规范管理，善待员工，人尽其才。运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养和发展创造良好的空间。达到选优、培优、用优、留优的目的，最终激励员工为企业尽心竭力，使企业人力资源增值。(2)量才适用、合理配置(3)规范管理、分层实施己管理自己，增强管理人员的责任意识。操作层员工如保洁等特性要求，我们把形象工程作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的整体形象。(4)素质评价、绩效考核人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准并推出一整套突出绩效与综合测评相结(5)激励驱动、留住人才工培训方针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、员工聘用入职后，安排15天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训1)服务知识：员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交2)物业管理知识与技能：物业基础知识，物业管理服务方法与技能，物业管理4)法律知识：物业管理条例、物权法、合同法、学校物业管理案例、公司规章5)安全消防知识：校区治安、交通、消防的基本知识，防范不良因素的方法，6)校区情况：学校的基本情况。7)交际常识与沟通技能等。8)项目物业信息本项目物业管理服务硬件概况。9)项目物业管理信息本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。10)物业管理风险规避。11)物业管理企业信息等。4、培训方式1)时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；2)具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实习阶段，不舍格者即时淘汰。5、培训目标塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有学校物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。(1)、确保新员工培训率100%,培训合格率98%。(2)、管理人员持证上岗率100%。(3)、员工年度培训率100%,培训合格率98%。1、岗前培训新员工入职一个月内必颓参加公司人力资源部组织的职前培训，培训结束后进行考核，考核成绩合格方可上岗，不合格允许补考一次，补考不及格者不录用。新员工入职三个月内必须参加由服务中心或部门组织的岗位培训，掌握所从事岗位的必备知识及基本物业管理法规。员工经过二个月岗位试用后，需参加公司统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所掌握的岗位知识进行巩固，使员工顺利通过转正考核。对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训，这也是公司为了选拔人主要由相应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，达到拓宽视野、相互学习、沟通交流、提高认识的目的。为了体现本会司的特色服务，我们将根据学校物业的使用功能不同对员工开展具有针对性的专业培训及相关服务礼仪培训，使员工充分了解特殊岗位的特殊服务要求及必我司对物业服务中心员工培训年度课时要求为：人均受训130课时以上。培训类别培训内容学时基础培训本物业基本情况、管理重点新员工6公司概况、理念、组织机构新员工6管理制度及行为规范新员工6岗位职责全体员工自学6现场勘察相关人员研讨服务观念及沟通技巧新员工授课、示范6物业管理法规及条例新员工授课、自学突发事件处理新员工授课、示范6消防治安教育新员工6系统IS09000质量体系全体员工外培、讲课培训类别培训内容学时培训全体员工管理费收支概算管理人员研讨6成本控制全体员工6管理人员研讨6计算机应用全体员工培训设备管理全体员工9全体员工相关人员实操、外培相关人员实操、外培空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培相关人员实操、外培相关人员电梯运行与保养及维修相关人员相关人员6资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训5)检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度2)主持安全管理工作例会，准确传达服务中心的指令；3)制定部署秩序维护的工作计划，及时向项目经4)员的考核，并对不称职者提出处理意见；5)负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；6)对园区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；7)不断巡查，督促各岗哨，及时纠正违章违纪8)按时、按质、按量完成项目经理布置的各项工作，以及临时交办的其它任务。4)对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路9)经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时11)严格要求自己，遵纪守法，按服务中心各项规章制度办事，讲究文明，举止4)及时向项目经理汇报保洁工作，完成项目经理交办的其他工作。3)对花草树木定期培土施肥，除杂草和病虫害防治，修枝剪叶、浇水，保持植5)检查、记录、报告绿化和树木情况，及时处理违章，及时制止任何故意破坏服务中心员工在任何时问、地点，均应使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”认真、耐心倾听师生的要求与心声，不厌其烦(4)上班时间员工应着装统一，男性管理人员一律穿黑色皮鞋及深色袜子，并保持(5)男员工应每日修剪胡颓，发不盖耳，不得剃光头、留长指甲；女员工头发应梳(3)遇师生和上级领导应主动打招呼，下级对上级应称呼职务，同级之间称职务或(5)站立时双脚与肩同宽，双手自然下垂，肩平、头正，双眼平视前方，挺胸、收(7)进入上级领导或其它部门办公室，应先敲门或报告，征得同意后方可入内，若要回答准确(对自己无把握回答的要婉转表示歉意，联系相关人员给予解答，或留下文(11)严禁使用电话聊天，未经批准一般不准打私人电话(1)、您好!(2)、欢迎您!(3)、您请进!(4)、您请坐!(5)、请稍候!(6)、让您久等(1)请问您有什么事吗?请问您有什么指示?(2)请问您找哪一位?(3)我能为您做点什幺?(4)您有什么要求吗?(5)您请讲!(6)请您再说一遍好吗?(1)很高兴为您服务!(2)这是我们应该做的。(3)我们会尽力的。(4)我们这么做，可不可以?(5)谢谢您的帮助!(6)我们还能为您做点什么?(1)您好，学校服务中心!(2)您有什么要求请尽管吩咐(3)我们随时听候您的吩咐!(4)请您多提宝贵意见!(5)多谢您的指导!(6)您请放心!(一)前期筹备阶段工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1案针对学校特点制定投标前已完成2针对学校特点制定投标前已完成3同》与学校商定中标之日起4组建服务中心签订合同之日人员调配、培训服务中心办公设备完善5收方案签订合同之日起6导入服务模式导入公司物业服务理念序号工作计划计划要点实施时间备注导入公司各项规章制度之日起(二)入驻接管阶段工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1建筑本体和设备资料的接收、档具体时间按施工进度安排、调整行问题备忘2入伙及装修管理完善入伙计划具体时间按施工进度安排、调整装修审批及监管3建立完善的标识系统制作各类设施、设备标识具体时间按施工进度安排、调整制作各类公共标识系统制作物业管理办公室标识(三)正常运作期工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1员工常规培训重点强调安全防范、职业道德和业务技能的培训之日起2配套服务项目启动无偿服务、有偿服务项目及便民措施的运作之日起3物业管理报告向学校管理层详细汇报工作进4财务分析报告如实向学校管理层反映物业管理费用使用情况5完善管理体系导入IS09000质量体系并定期内部评审持续改进依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案；管理处经理(或经理助理)每季运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看清洁项目日常工作及周期工作内容每周每月大堂地面每周清无灰尘、无污渍、无脚印玻璃每天刮洗一次，每隔二十分钟巡视擦拭一次全面刮洗一次刮洗3米以下玻璃二次无灰尘、无污渍、无手印雨棚每周全面刮无积尘，雨后垃圾桶每二十分钟清理烟头、垃圾一次，随时更换垃圾袋，垃圾容量不超过垃圾桶的三分之二内、外彻底清洗、保养不锈钢无过量垃圾、烟头，表面光洁无手印、污渍手到位处擦拭一次，随时保洁所有墙身用中性清洁剂高处、角落位彻底清洁两次无灰尘、无污渍、无蛛网标识彻底清洁一次，二十分钟巡视保洁一次无灰尘、无污渍、无手印隔尘地垫吸尘一次，随时清扫分钟拖净表面灰尘一次用地毯水彻有无破损无积尘、无污渍、无脚印高处排风口一次无灰尘、无污渍楼层公共区培训室及实验室瓷砖随时用吸尘地拖推对地砖面用中性清洁用品清洁二次彻底清洗无烟头、碎纸片、灰尘、无大理石净水迹，并随时用吸洁无灰尘、无污如新瓷砖地脚线行抹灰处理，并随时持洁净。检查、是否留有污迹无灰尘、无浮尘、角线无烟头、无碎纸、洁净不锈钢抛光清洁一次，随时无浮尘、角线无烟头、无碎墙纸检查、是否留有污迹无灰尘、无污楼层公共区培训室及实验室局部灰尘、污渍随时处理检查、是否留有污迹无灰尘、无污渍、无画迹、玻璃洁全面清洁一次使用玻璃无灰尘、无污渍、无痕印、手印垃圾桶内、外彻底清洗、保养不锈钢无过量垃圾烟头，表面光洁无手印、污渍瓷砖地面拖一次，污迹处理及时，随时保洁全面清洁二次无灰尘、无污渍，无烟头、风口天花每天抹灰处理，随时全面清洁一次无灰尘、无污渍消防楼所有楼梯级、附属设施全使用相关药水进行无灰尘、无污渍，纸屑、烟头、确保清洁门、门框二十分钟巡视保洁一次全面清洁二次无灰尘、无污渍、无痕印、手印窗、窗台全面清洁二次无灰尘、无污渍、无痕印、手印门窗玻璃剂清洁一次，并随时三天一次局一次全面处理每月进行全面检查发现损坏无灰尘、无污渍、无痕印、手印公共间天花、排气扇用鸡毛扫清扫一次，并保持随时清洁全面清抹一次网、无污迹洗手间门扉随时保洁，门扶手二十分钟清洁消毒一次三次消毒杀菌净、光亮大小便器每二十分钟冲洗、清理污迹、杀菌灭毒一次，发现马桶堵塞随时处理，用消毒水全面消毒杀菌无臭、无污渍、无异味、净、光亮墙身及隔板洁用消毒水抹净三次洁一次，污渍、杂物随时清理定期使用清洁剂进行擦洗无水迹、无污垃圾篓随时保持清洁定期更换纸篓无水迹、无污满2/3每三十分钟巡视刮无水迹、无污痕印、手印每三十分钟拖地、清理水迹垃圾一次无一滴水，无一根头发垃圾桶视、清理纸巾一次，水渍一次内外彻底大清洁，用不锈钢油保养一次无水迹、无污备品前添加天台、相关设施行巡视检查清洁全面清扫，清理沟井一次一次无灰尘、无污办公室及室桌椅、台面全面清洁一次无灰尘、无污沙发、茶几全面清洁一次无灰尘、无污随时清理，清洗保洁需更新无烟头、无污渍，干净净二次全面清洁一次无积尘、无污渍、无脚印每天随时保持周围全面清洁一次清洁消毒一次无水迹、无污渍垃圾篓随时更换垃圾袋，随时保洁全面清洁一次无溢出垃圾、异味电话筒每周消毒二次每周刷洗一次无过多纸屑、无污渍、无手印复印机、打印机全面清洁一次无过多纸屑、无污渍、无手印、印迹天花板、排风口、随时保持清洁一次无灰尘、无污渍盆如有枯叶随时清理净、茂盛外围公共区域砖上下午各大清扫一次、局部除渍、铲除洁用高压枪冲高压枪冲洗并除油污无果皮、烟蒂、积水、痰渍、垃圾、香口胶、纸屑、无污迹、无痰渍花槽内清除杂物、枯叶、烟冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁无尘渍、污渍、水痕围栏、座椅、遮阳他附属设施全面清洁一次无尘渍、污渍指示牌大厦3米以下墙身及玻璃清洁目视无明显灰尘、污渍水景随时保洁清洗全部水景一次无果皮、烟蒂、纸屑、落叶、垃圾、保持干净、无污地下场洁，局部除渍用高压水枪彻底冲无果皮、纸屑、杂物、垃圾、泥沙等高处墙面无灰尘、无污高处柱面无灰尘、无污局部灰尘、污渍随时处理行清洁无灰尘、无污玻璃洁每三天刮一次配合玻璃水对玻璃光亮、无灰尘、无污渍、无痕印、手印门、门框洁全面清洁二次光亮、无灰尘、无污渍、无痕印、手印，注意窗台铝合金或不锈钢保护反光镜面光洁、无水迹、无污迹、无痕印、手印指示牌、每天清抹一次，随时用清洁剂清洁两次如有损坏无灰尘、无污渍、无痕印消防设它设施每天清抹一次，随时一次无灰尘、无污渍、无痕印用清洁剂大如桶损坏需进行更换无异味、无污洁，垃圾不能天花管口、灯管随时保持清洁清理抹净一次并除蛛网天花灯管一次无蛛网、无尘、无污渍、明沟无杂物、无积水垃圾房清理、冲洗垃圾桶、大清洗一次、消毒异味3、清洁工具应严格区分，如办会室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖①10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井①利用其生活习性和活动规律找巢，用15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，②利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：④置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。清水磨，重复磨洗5次以上，再过清水(用自动洗地机清洗地面)2遍，等地面干燥后，③清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分(玻璃刮应与玻璃保持45。角),同3、保洁领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每(2)、秩序维护巡逻统筹安排，根据学校的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制3、所有在岗秩序维护员都配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大2、对重点区域、重点部位做交接班记录配有安全监控设施的，实施24小时监控。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会(1)接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗(4)发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。服务用户满意率达95%以上；3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到服务中心办理8、在校园内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。1、岗位实行24小时值班制：6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门1、岗位实行24小时不定期巡逻制；2、值班员在巡查中，按规定对校区内会共区域、会共设施等进行巡查，巡查完毕6、若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送学校公安室处理，值班人【道路交通管理】校园支道及外场上允许停车的位置，用白色油漆标志停车位及编号，标识应清晰、【停车库(场)管理】在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。对驶入车库的车辆，均限速15公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存【机动车辆管理】校园地面可提供临时停车服务的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为【非机动车辆管理】对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有【停车场管理制度】大货车(2吨以上)、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车未经允许不得进场。不得鸣号，时速不得超15公里；不得损坏停车场设施。车场只提供场地(车位有偿使用),不负责保管。如车辆丢失或损坏，车场不负责1、在校园停车场硬件条件符合的情况下，我司免费协助贵司申请取得停车场收费2、根据我司的经验，在停车场管理方面，可以挖掘潜力，实现增收节支，例如道【车辆管理工作程序】6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车2、秩序维护班长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四1)、根据现有环境布置和时空的变化，就进一步体现学校特色，提出规划、规范、3、保护环境对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。1、草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。(一)园林绿化(1)草坪管理养护：绿地呈现自然景观，无枯叶，草种纯度达93%以上，杂草率低于3%,无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在10%以下。适时修剪。根据季节和各种草生长特性，及时对草坪进行修剪，要求不高于5cm。(2)灌木和乔木管养干枝冠美，无死枝缺株，无枯枝残叶，单株受害控制在10%以摆放地点摆放时间办公室根据实际需要可选用一些观赏性强，体态优美，适合于近处欣赏的花则更好公共场所接佳宾时1、布置要以整体远看着眼，常选用高大壮观的盆栽植物整齐分列广场四周或建筑物周围2、种类不易过多，以体形大而整齐，花大而艳丽为宜一个临时花坛门厅及通道根据实际需要1、常选择中央摆设盆花群，以花艳枝茂的花卉作主以观赏性强的植物作为点缀2、人流集中的地方应将花卉装饰于周围及楼梯的栏杆、台阶上或休息台，在不影响交通时也可适当选择一些小(二)消杀管理(病虫害防治)为有效控制本项目的“四害”密度，营造良好的自然环境工作项目消杀灭鼠、灭蟑螂白蚁防治作业频度根据物业情况进行质量标准无蝇、少蚊、少虫鼠密度：1%以下；蟑螂密度：1%以下督导方式清洁工每天巡视、检查，项目经理每月不少于二遍不定期抽查A、大风：在大风来临之前，对刚种的高大植物，用专用木桩两根插3、保洁绿化主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两I级设备：生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1)、对于符合磨损规律的I、Ⅱ级设备(水泵、正压风机、电动机、冷水机组、道2)、对于I、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低落压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期生活水泵半月每周期六年消防水泵每月五年每月五年电梯半月六年空冷水机组半月六年火灾报警系统每月气体灭火系统每月消防联动控制柜每月公共天线系统每月每月每季度防盗监视系统每月半月半年高压开关柜每月交通道闸每月六年每月注：逢高级保养的，低落级保养可以不再做；对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。1)体制建立设备周巡检制度、交接班制度。2)主要设备运行管理措施如下：①、从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉②、变配电建立24小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，①、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。③、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，过压危险或开喷的系统),须对其进行盘车(一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘⑥、水泵房配电室室温不超过40℃;泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁⑧、按规定定期取水(或由水务局取样)送政府有关部门进行水质检查化验，化验①、消防控制中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。④、火灾报警控制、联动系统的终端设备(如水泵控制柜、风机控制柜等)须将主令开关置于自动档、中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号A.业主满意率为98%以上；B.电梯维修及时率达100%;C.电梯年检合格率100%;序号公共建筑设施名称日常维修保养周期1屋面每月及时更换维修破碎的隔热面砖、防水2外墙饰面每月每年对重点部位进行修补3内墙饰面每月裂缝进行修补，污染处进行刷白4每月对生锈脱漆进行刷漆防腐5每月损坏进行修补6防火门每月生锈或掉漆的及时修补，门7防盗网每月生锈或掉漆的及时修补，检查有无脱焊8窗户每月在大雨或大风季节应增加次数9公共地砖每月发现损坏的应及时更换公共瓷砖每月发现损坏的应及时更换吊顶每月发现损坏的应及时更换人行道每月发现损坏的应修补车行道每月发现损坏的应修补每月污水井每月应保持畅通，无杂物雨水井每月应保持畅通，无杂物每月在大雨或大风季节应增加次数玻璃门每月在大雨或大风季节应增加次数闭门器每月发现损坏及时维修更换每月检查有无脱漆、塌陷化粪池每月检查有无堵塞、杂物污水管道每月检查有无堵塞、杂物雨水管道每月检查有无堵塞防雷接地每月生锈处进行防腐，检查有无脱落校园的节能降耗管理小组，其人员组成只要由服务中心各部门负责人如：清洁、通过节能改造为业主委员会\开发商节省的开支达一百多万。良好的学术氛围，高水平7、吸毒者处理应急措施3、如是晚上停电，安全督察及时安排人员封锁各出口，严格控制，然后通过广播5、巡逻人员加强巡视，防止偷盗和破坏事件发生，如有情况应当立即采取果断措二、电梯(困人)应急措施处理3、被困者内如有小孩、老人、孕妇，如发现供氧不足的需特别留意，若发现有人4、被困者被救后，必须询问是否有人不适，是否需要帮助等，如被困者不合作并1、火灾时；切勿急躁、慌张；保持冷静，用一切方法通知值班主管、监控室、火3、发现火情，执勤人员应立即向上级领导汇报火情；现场总指挥应根据现场火势情况判断是否拔打119报警；4、报警时要冷静，讲清楚火灾的具体部位为哪一条街路、门牌、电话号码及着火8、逃生过程中，采用俯势，沿地板爬行。经过火焰、浓烟区域时应使用浸过水的9、对装有自动喷淋灭火设施的部位，不要把设施的电源切断，以免断电后，不能四、漏水(渗水)处理1、检查漏(渗)水的正确位置及所属水质、水源，在条件允许的情况下，设法制2、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电房、电线槽、升降机等，是否影1、当管理区域内出现暴力、斗殴事件时，当值主管应迅速召集人员赶到现场进行3、在制止暴力的时候，要视乎情况的需要，通知监控中心监控、录像并与公安机1、醉汉时酒后失去正常人的理智，处于不能自控的状态，乱发狂言、损毁财2、对酗酒成性的醉汉，尚未完全失去理智的情况下，可好言相劝，或者约束到适宜的地方(室内),待酒醒；3、醉汉不听约束，还手舞足蹈甚至谩骂行人，引来群众围观，妨碍交通和治安秩4、醉汉闯入公共场所大发酒疯，打人骂人，损坏公司财物，甚至调戏妇女，应立1、吸毒、贩毒是危害社会和人民身心健康的大毒瘤；国家立法严禁和查处；在执2、发现吸食、注射毒品和贩卖毒品的现行违法犯罪分子，要想方设法控制住，迅3、发现走私、贩卖、运输、制造毒品和引诱、教唆、欺骗、强迫、容留吸毒窝点1、盗窃案以性质可分为内盗、外盗和监守自盗；所谓内盗是指内部人员作案；外2、盗