经济危机下的楼市新政

30三月20241经济危机下的楼市新政目录一、全国房地产市场概况二、重点城市市场盘点三、历史上政策救市的力度与周期四、过往经验及现行风险判断一、全国房地产市场概况投资增速持续放缓，国房景气指数已连续12个月呈环比加速回落态势，11月份跌至1998年3月以来的最低点。国房景气指数销售面积不容乐观，下滑幅度逐月扩大

1-11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，增速放缓46.9个百分点，同时，竣工商品房面积3.5亿平方米，供需差距扩大，使房价仍然面临下行压力。2008年前三季度，全国商品房销售面积同比下降的幅度由1-7月的10.8%，下降到14.9%，下降的省区市由1-7月的17个增加到20个。销售价格6年来首次出现同比下跌7个重点城市报价环比下调采用报价体系的中房指数走势表明，2008年10月十个重点城市住宅售价中，有7个城市出现了环比的下跌。广州和深圳还出现了同比的下跌。反映了开发企业对楼盘价格预期的调整。全国住宅平均售价下半年开始出现同比下降全国商品房销售均价3938元/平米，同比下跌0.2%，其中住宅3715元/平方米，下降0.3%，这是自02年6月以来第一次出现同比下滑。房地产开发增速放缓2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。主要房地产企业业绩持续下滑2008年主要房地产企业销售同比情况2008年定金与预收款房地产资金来源比重2008年3季度报显示，多家上市房企1－9月累计销售面积均出现了负增长。交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响。与销售不力对应的是定金与预收款在房地产资金来源中所占比重的持续下降,2008年1-8月该比重为24%,是自1998年以来的最低点.二、重点城市市场盘点环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区北京成交量同比下滑45%2007年38.1万方/周2008年22万方/周济南青岛从商品房成交总量上看，08年北京市场处于相对低位，年初累计周同比下降42.3%。商品住宅成交2008年1-11月同比去年下降46%。大连沈阳环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳北京供求关系恶化，但价格却始终未有明显回落2008年11月，商品房供求比为1：0.51，供求关系再度恶化；6月以来情况明显恶化，7-11月平均供求比1：0.62，这一数据在2007年7-11月的时候为1：0.94。商品住宅整体价格未见松动，全年均价同比去年上涨17%，但进入9月开始回调，同比出现负增长。环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳北京住宅成交中保障性住房贡献较大

20072008（1-11）20072008（1-11）

上市面积占比上市面积占比销售面积占比销售面积占比商品住宅1329.63100%1393.12100%1531.98100%779.09100%其中：保障性住房87.96.61%333.9323.97%63.054.12%173.7322.30%经济适用房87.96.61%102.657.37%63.054.12%91.5511.75%两限房00.00%231.2916.60%00.00%82.1810.55%合计175.813%667.8748%126.18%347.4645%天津成交量同比下滑5成，价格变动不大环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳2007年18.8万/周2008年9.4万/周全年均价维持在7000元左右，同比2007年依然有15%左右的增长从商品住宅成交总量上看，08年天津市场受很大影响，年初累计周成交同比下降50%环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳2007年25.8万方/周2008年16.3万方/周沈阳市场表现了比较强劲的去化能力，在整个我们关注的北方市场区域内，成交量仅次于北京，远超天津。但相比07年，仍有较大降幅，年初累计周成交同比下降36.7%成沈阳交水平区域内仅次北京，但仍相对07年大幅下降2007年4.0万/周2008年3.0万/周2007年6.1万/周2008年6.4万/周北方二线城市成交量跌幅小于一线城市济南08年周成交量波动较大，平均周成交量减少25%年。青岛08年周成交量处于去年同期水平，微幅上涨，成交在11月逐步由底部回升。环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳环渤海地区北京天津长三角地区华南地区中西部地区济南青岛大连沈阳2007年12.5万方/周2008年8.85万方/周大连市场全年累计周成交同比下降29%同为环渤海海滨城市，大连成交下滑上海成交量缩水4成，价格已处于下降通道环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区南京杭州苏州上海剔除动迁配套房，一手商品住宅价格处于下降通道中上海自08年6月市场转恶，11月新政影响的一波成交小高潮进入12月很快结束，反弹力度不大。周成交同比下降41.3%。上海商品住宅周成交均价2008年30.5万方/周2007年52.0万方/周2007下半年年1824套/周2008年807套/周想对于07年下半年的成交量，南京08年以来成交量萎缩明显，周同比下降55.8%，11月触底形成强烈反弹趋势，12月达到全年单周最高。南京成交量跌幅超56%，成为重灾区环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区南京杭州苏州上海杭州的成交高峰一般在年中，但整体来看，杭州08年仍然维持在偏低水平，周成交同比下降45.6%，房价水平也一直保持整体上涨的趋势。杭州成交量下跌46%，价格整体处于高位环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区南京杭州苏州上海2007下半年年804套/周2008年437套/周2007年13.7万/周2008年7.2万/周苏州市场萎缩力度较大，周成交下降47.5%，国庆后出现一波回升，但迅速回落，11月成交再度缓慢上升。“金九银十”在苏州显现，但回天乏力环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区南京杭州苏州上海深圳市场调整较早，08年幅度不大，低位调整。受益于政策放松利好，11月开始成交量大幅上升。政策效应在深圳迅速显现，后市如何还需观望环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区深圳广州中山珠海2007年9.0万/周2008年7.7万/周广州成交量波动较大。在4月和9月经过两次深度回调，在五一和十一节后放量回升，市场也明显在新政带动下走好，从套数看整体市场周成交量相较去年增长12%，但成交面积同比去年下降25%。广州成交量较去年小幅上涨，节日效应明显环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区深圳广州中山珠海2007年980套/周2008年1099套/周环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区深圳广州中山珠海华南二线城市同样经受地量成交考验中山和珠海数据还无法及时更新。11月中山商品房成交33.3万方，环比下降9%，全年周成交同比下降40%，在低位徘徊。11月珠海住宅成交8.1万方，环比下降34%，同比下降75%，成交再次触底，全年周成交同比下降52.7%。2007年55万方/月2008年33万方/月2007年26万方/周2008年12.3万方/周环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区武汉今年尾数量成交，价格下调1000元武汉重庆成都总体看，武汉市场今年以来大幅萎缩，周成交下降56%，11月来成交量反弹，后半周再度下探，12月小幅反弹。2007年1879套/周2008年826套/周环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区武汉重庆成都07年重庆成交高峰在下半年，今年重庆一直在低位徘徊，只在5月、8月有短暂反弹，11月受新政影响成交量猛增，随后恢复低位，重庆全年周同比下降33.5%。展会效应昙花一现，市场价格降10%2007年35.2万方/周2008年23.4万方/周环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区武汉重庆成都2008年13.2万方/周成都受地震及市场双重影响，成交量萎缩至今，商品房周同比下降48.6%。双重打击下，成都交易量萎缩五成2007年25.7万方/周沈阳大连青岛北京天津济南南京苏州上海广州深圳中山珠海成都重庆武汉环渤海地区长三角地区华南地区中西部地区34%48%34%46%2008年分区域住宅周成交量同比下滑状况长三角地区受市场影响最大，住宅周成交量同比萎缩近5成

受地震灾情影响，中南部地区住宅周成交量也出现大幅萎缩，同比下降了近5成华南地区和环渤海地区住宅周成交量同比降幅基本一致，为34%楼市暴风雨，长三角地区灾情最重杭州48%

北京沈阳大连天津杭州上海2008年底住宅存量1923550500105041015052008年销售水平8608554604895851576现有存量的去化时间15813268122008年新开工面积1525187692590480516102009年预计供应量3447242613861954121531152009年底预计库存25871571964146563115392009年底库存去化时间362225361312重点城市未来2年供求预判——08年水平2009年底平均月度库存23个月，考虑合理库存8-12个月，市场要到2010年四季度回暖以05-07年平均销售水平假设，左图关注的城市数据看，2009年底各城市的库存平均需10个月时间消化，基本合理，但我们也依然保持对沈阳和天津的谨慎态度。从2008年的土地出让可以看到，每个地区都收缩严重，减少的供应对市场也是个积极的信号。重点城市未来2年供求预判——前三年平均水平

北京沈阳大连天津杭州上海2008年底住宅存量1923550500105041015052005-2007年平均销售水平225010757507808752103现有存量的去化时间10.36.18.016.25.68.62008年新开工面积1525187692590480516102009年预计供应量3447242613861954121531152009年底预计库存11971351675117434010122009年底库存去化时间615111856销售水平增长47%26%63%60%50%33%乐观估计，2009年底平均月度库存10个月，考虑合理库存8-12个月，基本合理

北京沈阳大连天津杭州上海2008商品住宅出让建筑面积767528410558440571三、历史上政策救市的力度与周期92/98年的韩国：减息29/40%，房价增速触底市场对减息的敏感性——历史经验韩国的两次经济调整，分别发生在1992年和1998年。房价同比增速在1992年5月从底部反弹，先于减息周期结束7个月，而在1998年的亚洲金融危机中，房价同比增速12月触底晚于减息周期结束两个月。两次减息过程中，央行贴现率分别下降了29%和40%。韩国台湾泰国29%40%19921998韩国台湾泰国市场对减息的敏感性——历史经验01年的台湾：减息26%，房价增速触底；历次周期中房价增速低点领先减息结束3-6个月到达从95年到现在，台湾房地产价格同比增长的三个明显低点，在房价增速反弹之前，利率从周期性高点下调相对幅度分别为5%、10%和26%。房地产价格同比增速的低点领先减息周期结束大约为3-6个月。考虑到经济调整的深度和幅度，01年周期和现在的中国大陆最有可比性。5%26%10%韩国台湾泰国市场对减息的敏感性——历史经验泰国98年亚洲危机时，GDP增速在98年3季度触底，滑落至-14%，而房价增速在99年10月才触底，同比也下滑至-14%

；从98年7月到99年4月泰国开始一段疾风骤雨般的减息，在房价增速触底反弹之前，利率从周期性高点下调相对幅度为43%。98年的泰国：房价增速反弹滞后GDP一年；减息43%，房价增速触底-14%-14%43%平均来看，房价增速从高点到触底反弹一般需要16个月左右，平均来看在利率下调34%后（不管减息周期是否结束），房价增速可能出现反转.市场对减息的敏感性——历史经验国家/地区周期房价触底前减息幅度房价从高点滑落到触底反弹时间（月）台湾2001年26%9韩国1992年29%181998年40%14泰国1998年43%24平均35%1622%34%截至到12月初，中国的利率（5年期以上）已经下调了22%，明年1季度末，央行可能还会降息54-108个基点，共计下降35%。中国房价同比增速的高点是在08年1月，如果按照16个月触底的经验，则中国房价增速开始反弹的时间在09年6月左右。市场对减息的敏感性——历史经验房地产价格指数降息周期15个月2000年3月开始反弹2000年3月1999年6月滞后9个月我国市场对减息的敏感性——历史经验以98年降息周期经验为借鉴，预计本轮降息周期到2009年12月结束，房价同比增幅到2010年9月开始反弹。历史上，提高首付款比例对需求影响时滞约为5-15个月，那么，此次降低首付比例对需求的影响要到2010年2月显现效果。 市场对首付款比例变化的敏感性——历史经验全国商品房销售面积同比增速政府通过言论表明立场，如正式提出“稳定房地产价格”、公开重申“房地产的重要支柱地位”，这将一定程度上改变购房者房价下跌的预期。按历史上的影响时滞3-15个月考虑，此政策手段在2010年1月开始显现效果。 出台政策改变预期，对市场需求产生影响的时滞市场对政策变化的敏感性——历史经验全国商品房销售面积同比增速房地产企业应对淡市减少供应量（新开工面积和施工面积），供应的变化影响需求的变化，当供应增加时，急购效应减弱，需求将减速；当供应减少时，急购效应增强，需求则会加速释放。如图中分析，减少供应对需求影响时滞约为10-18个月，而08年新开工面积增速在7月出现大幅下滑，预计供应减少刺激需求的效果在2010年1月显现。 商品房供应量变化，对房地产需求产生影响的时滞市场对商品房供应量变化的敏感性——历史经验全国商品房销售面积与新开工面积同比增速新开工面积增速在02年4月大幅下降后，03年2月销售面积大幅上涨，时滞10个月新开工面积增速在04年2月大幅下降后，05年8月销售面积大幅上涨，时滞18个月货币供应量与房地产需求存在较为密切的正相关关系。2008年1-10月，广义货币供应量（M2）增速仅为15.02%，而12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确表示，将争取2009年实现增长17%左右，宽松的货币政策无疑将增加房地产的需求，按照历史时滞4-10个月，销售量筑底大约到09年9月。 市场对货币供应量变化的敏感性——历史经验M2供应量变化，对房地产需求产生影响的时滞综合判断，整个楼市反弹大约在2010年第四季度 我们的判断

J09F09M09A09M09J09J09A09S09O09N09D09J10F10M10A10M10J10J10A10S10O10N10D10国外经验

减息

首付款

政策预期

供应量

M2

四、过往经验及现行风险判断98金融危机本轮金融风暴降息从1998年3月到2002年3月，共降息5次，5年以上贷款利息由98年3月前的10.53下调为2002年3月的5.76，平均降幅约为28%从2008年9月起，至今降息4次，5年以上贷款利息由08年9月前的7.83下调为08年11月27日的6.12，平均降幅约为6.6%首付款比例个人住房贷款最低首付款比例为20%首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例为20%，首次购买非普通型自住房最低首付比例为30%，购买二套房（非普通自住类）首付款比例为40%二套房政策无二套房政策限制仅对人均居住面积低于当地平均水平的购房者，在购买第二套普通自住房时取消二套房政策限制。购房契税补贴99年7月起，对个人购房实行契税补贴，房屋总价1.5%的交易契税，个人只需支付0.75%，另一半由上海财政补贴（02年4月该项补贴取消）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；其余不变，无契税补贴。购房退税政策上海曾98年6月1日至03年5月31日5年间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣现无该政策出台蓝印户口政策凡在上海市购一套房屋面积达到70平方米，或在浦东新区购房面积达到65平方米的，即可申报一个蓝印户口

现无该政策出台两次金融危机背景下，上海房地产政策环境对比贷款利率、首付比例首付比例

银监会明确新政优惠仅限于首次购买普通房及改善型普通自住房，防范风险，谨慎房贷的态度，绝对后期继续降低或扩大两次首付范围的可能性不大。利率

11月27日，央行大幅降息108个基点，12月23日再次降息27个基点，已是历史第二低的水平。未来救市政策的可能性9月16日，下调27个基点10月8日，下调27个基点10月29日，下调27个基点10月22日，央行与财政部出台救市政策，收效甚微，持续观望11月27日，下调108个基点从上海市场来看，进入12月销售数据环比下降，市场在中央政策果断降息之时，成交量环比没有了积极的反应，并且新政效应也结束。11月27日减息带来的讯息补贴财政补贴、个人收入所得税退税、户籍补贴（蓝印户口）财政补贴给与购房者一定的财政补贴，有利于扶持居民安居置业，南京、西安等城市也出台了财政补贴的政策扶持，但财政补贴对市场的贡献度有限。买房退税上海市自1998年6月1日起，率先尝试实行购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣（即俗称的“买房退税”）政策，实行到2003年5月31日止。“买房退税”是购房者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税。对盘活空置房产、促进整体经济发展取得一定效果未来救市政策的可能性财政补贴、个人收入所得税退税、户籍补贴（蓝印户口）蓝印户口上海从1994年2月起对外来常住人口实行蓝印户口政策。1998年10月份，上海市政府出台了《上海市蓝印户口管理暂行规定》，对购房申请蓝印户口做出了明确的规定，蓝印户口政策也由此在上海楼市的发展过程中，开始发挥它的重大作用，直到2002年4月正式取消。只对上海、北京有吸引力，人口压力及经济发展决定在此两个城市不可能大面积推广，可能是部分区域施行。补贴未来救市政策的可能性3年恢复期1998年金融危机，全国楼市疗伤3年得恢复销售价格同比涨幅3年恢复期3年恢复期发达地区经验也证明，低谷期不是1-2年就可走过的近日，一份列举了22家跨国企业、40家国内大中型企业、116家国内中小型企业的“大裁员