大中华区2023年四季度物业摘要

大中华区物业摘要中国|2023年第四季度律回春渐与时偕行2 二零二三年第四季度大中华区物业摘要目录专题文章探索新均衡广东跨境电商行业蓬勃发展，催生物流仓储新风口全景数据，重新解读成都产业全貌在香港不断变化的零售格局中寻找机会

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住宅北京上海广州香港澳门物流地产北京上海广州成都酒店北京上海广州深圳香港3 二零二三年第四季度大中华区物业摘要编者按2023年四季度，中国经济出现了更多积极变化，生产端和需求端的多项指标均实现了普遍的改善。2023年经济社会发展主要预期目标均得以实现，中国经济运行延续回升向好趋势，宏观调控政策力度与效度稳步提升，提高质效，高质量发展扎实推进，中长期发展的积极因素进一步得到加强；但正如中央经济工作会议所指出的，进一步推动经济回升向好，需要克服来自有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患较多、国内大循环存在堵点和外部环境等方面的困难和挑战。展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。

庞溟大中华区研究部总监兼首席经济学家姚耀中国区研究部总监4 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要经济和政策动态展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下，中国产业转型升级加快、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石和动力源，依然能为海内外投资者提供稳健的投资机会和多元化的资产类别。甲级办公楼市场：2023年，中国经济在震荡中缓步复苏，第四季度延续当前趋势，国民经济稳定向好发展。1月17日，国家统计局发布2023年中国经济“成绩单”，国内生产总值同比增长5.2%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%，增长幅度大于第一、第二产业。全国经济发展扎实推进。全国办公楼市场在2023年全年面临需求承压，但在第四季度，价格的刺激开始带动需求端小幅回暖，主要城市的净吸纳量总量明显

提升。企业降本增效、业主以价换量的主流趋势仍在延续，随着经济恢复向好的势头持续得到巩固，办公楼市场的整体预期将由需求的逐步改善而推进恢复进程。纵览全国主要城市的办公楼市场，市场活跃度及问询量在2023年第四季度均有所提升，业主的以价换量策略开始显效，刺激部分需求在年末落地。本季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米，较上季度显著上升，环比上升81%。

本季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米，占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度得到明显拉升，录得21.3万平方米净吸纳量，且其中大部分源于租赁而非自用需求。受惠于政策扶持、产业引导，深圳福田与前海子市场表现突出，四季度净吸纳量合计占全市约六成。上海和广州的甲级办公楼市场的大部分租户在成本控制的影响下，对市场的观望情绪较浓，但经济复苏的传导作用及业主5 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要以价换量对市场的刺激作用已在年末显现，两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升，但受制于租赁谈判周期延长，需求未完全落地，净吸纳量较上季度小幅下降。二线城市中，成都和重庆经历第三季度的调整期后，净吸纳量在第四季度转正企

甲级办公楼租金，2023第四季度增长值（环比）5%3%1%-1%-3%-5%稳，录得二线城市中的净吸纳量最高值。但这两个城市在本季度大部分净吸纳量来自于企业自用需求，租赁市场化活跃度远不及年初预期。在全国经济波动回升的大环境下，金融行业及专业服务业保持韧性，依旧是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司，尤其是内资金融企业，在年末抓住租金窗口期，积极落地升级、搬迁或整合办公室的需求，以实现其降本增效的目标。同时，专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求，尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。在南京，在线教育整合其布局与业务组合，积极拓宽业务范围至职业、素质及出国教育等新兴赛道。在天津，专业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。此外，个别城市的地产建筑行业需求稳定增长。南京四季度地产建筑行业的租赁成交量较上季度有明显增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板块，主要以升级搬迁为主。西安城市建设向北延伸,载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。第四季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的面积，环比上升54%。深圳和上海占一线城市新入市总量的前二，一并贡献了一线城市中超八成的供应量。同时，四季度也成为该两个城市全年供应高峰时期。深圳共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供

*无锡、宁波、长沙每半年更新一次**郑州、厦门每年更新一次数据来源：仲量联行应，将深圳甲级办公楼市场空置率推高至25.5%。上海共有三个项目竣工，总建筑面积共计42万平方米，中央商务区及非中央商务区空置率分别上升至14.9%及29.8%。广州的新增供应在下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。由于重点行业的需求有所改善，全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。北京在四季度录得新增供应量14万平方米，在当前的市场压力下，小幅推高全市甲级空置率至11.8%。1.5线及二线城市新增供应体量共计录得34万平方米，较上季度回落51%。当前市场整体需求承压，部分业主对市场情况持观望态度，选择将项目延期入市。宁波在年末迎来约11万平方米的新项目入市，是本季度1.5及二线城市中新增供应量最高的城市。连续两个季度的集中供应未能被宁波写字楼市场及时吸纳，空置率上升至30%，是2013年至今该市空置率的最高值。同时，青岛在经历两年集中供应后，本季度继续录得一栋办公楼入市，空置率小幅回弹至39.5%。受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%，本季度供应量持续保持低位，新增面积约为6.1万平方米。第四季度，全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提

供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。一线城市中，北京、上海与广州的甲级办公楼市场的平均租金环比跌幅皆超过上季度。北京甲级办公楼平均租金环比下降4.2%。先前几个季度中，业主会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的快速有效途径。上海中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上让步幅度加大，以吸引或保留租户。广州的甲级办公楼租金环比降幅扩大，由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续处于下行通道，价格竞争是2023年的市场主线。成都办公楼市场需求端疲弱导致市场竞争十分严峻，截至四季度，全市甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。西安办公楼市场需求端降本增效情绪加剧，叠加未来供应潮的临近，市场租金持续承压。从面积段看，市场疲态也致使较大面积的租赁决策趋于审慎，全年400平方米以上的中、大面积租赁需求占比同比缩减约6.9个百分点。青岛的甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁6 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要交易，区域业主已意识到直接降价更能有效促使成交落地。2024年，预计全市场办公楼租金仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。优质零售物业市场：2023年是中国的“消费提振年”。统计局数据显示，2023年中国社会消费品零售总额实现47.1万亿元，同比增长7.2%；全年消费对经济增长贡献率高达82.5%，拉动GDP增长4.3个百分点，内需仍是中国经济增长的关键。从细分领域看，在补偿性需求逐步释放过程下，消费需求呈现出结构性差异。服务零售额增速远高于商品零售额增。消费端的结构性复苏传导至商业地产板块，以餐饮、娱乐等为主的购物中心新租需求带动零售地产市场加速去化。在经济短周期中、在年轻人消费习

21城市优质零售物业供求指标16,00015%14,00012%千平方米12,00010,0009%比分百8,0006%6,0004,0003%2,0000%00809101112131415161718192021222324F净吸纳量新增供应空置率2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行惯迭代中、在线上获客引流模式瞬息万变中……商业地产在这场极速的变局中迎来一场大考。供应端：2023年，零售商业地产新增供应全年高开低走。据仲量联行统计，2023年中国21城优质零售地产新增供应共计791.4万平方米，同比下降2.3%，在过去十年中仅高于2020年。需求端不均衡的复苏使得商场招商普遍承压，年底多个项目选择延期，拉低整体供应。一线占新增供应总量的32.3%，创自2018年以来最高。在经济复苏周期中，一线与其他高线城市的消费坚韧显著高于低线城市或城镇地区，供需两侧均展现出更优的恢复力和资产表现。从体量上看，供应前十多为头部商业运营商。在统计的21个城市里，华润置地以10个项目总计115.6万平方米的新增供应傲居供应第一，且产品线丰富。前十运营商新增供应占总供应的57.6%，头部效应凸显。项目端：多新项目与城市在地文化紧密结合，如苏州仁恒仓街和上海龙华会。通过融合现代建筑表达与当地文化资源，为商业开发提供了更多可能性。同时，瞄准年轻消费者的商业项目备受关注，例如北京

朝外TheBox、上海百联ZX创趣场、北京DT51、西安原力场等。除此之外，今年多个改造类项目入市，在市场变化迅速的背景下，优质运营商决定在消费复苏年开启新一轮投资，去适应快速发展的消费市场，体现出破局求新的决心。需求端：今年商业流动和人流量出现反弹，旅游和跨区消费人群逐步回归，线下接触型消费，例如餐饮、娱乐、服务等迎来了期盼已久的复苏。但疫情的“疤痕效应”和经济的不确定性导致居民的收入预期降低，致使消费复苏呈现结构性的差异。在这样的趋势下，居民的消费计划性被强化，更加关注商品性价比，当期消费支出的必要性是最终影响消费行为的重要因素。奢侈品销售额开始承压、低客单价潮流服饰的火热、国货美妆份额的扩大等消费现象都是消费者“理性”消费的市场结果。另一方面，消费偏好已悄然实现代际更迭，赛事经济、演艺经济、节假日经济等服务经济带来的消费触点更易点燃消费市场。空置率：今年新增供应压力有所缓和，优质项目以较高的开业率进入市场，整体市场空置率按季持续回落。据仲量联行统

计，2023年第四季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.5%，环比回落0.1个百分点，较去年末已累计回落0.7个百分点。全国空置率整年延续下跌态势，但依旧高于2019年3个百分点，处于历史高位。分城市来看，三类城市去化速率不一，A、B、C类城市空置率下滑幅度成递减态势。A类城市（四大一线城市）年底平均空置率报7.4%，年累计降幅高达1.6个百分点，超过全国平均降幅0.9个百分点。B类城市（长江经济带六大1.5线）的平均空置环比持平，仍然高于2022年末。C类城市（其他1.5及2线）空置率环比有所下降，累计降幅0.6个百分点。租金：租金方面，年末多城市租金下探。据仲量联行统计，2023年中国21城优质购物中心的首层平均租金同比下降1.0个百分点，租金仍未止跌回稳，其中四季度租金跌幅反弹至0.6%。一方面由于消费需求不均衡的复苏，商品消费恢复不及预期，年末商品零售额增长率放缓。另一方面我们看到多城市空置率依旧处于高位，“以价换量”仍是多数城市商场的招商策略，以此填补空铺。同时年内餐饮、服务、娱乐等承租能力较弱的业态占据租赁需求主导7 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要地位，而传统时尚则维持谨慎，增量需求的结构性变化也是导致零售商业地产实际租金营收下滑的一大诱因。消费REITs：10月，首批申请的四单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT）先后正式获得中国证监会准予注册的批复，2023年成为中国C-REITs元年。首批C-REITs底层资产区位条件尚优，均位于强一、二线城市，且在城市区域内核心商圈辐射范围内，城市消费需求强盛且发展潜力强劲。项目的运营管理相对成熟稳定，具备较强的增长潜力。四单REITs预计2024年可供分派率在4.80%-6.68%之间，该分派率

二十城市大众住宅市场季度成交量8,000平方米）7,0006,0005,0004,0003,0001,00004Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q222Q234Q234个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统水平与其他产权类项目上市时点相比更高。目前华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快，这对于当前房企走出行业困境具有重要意义。但商业地产的市场基本面仍是支撑投融资端的底层逻辑，唯有健康、看涨的前端地产市场，才有稳健发展的多渠道资本反馈。因此在这一大趋势下，商业资管的未来市场价值更不容小觑。未来展望：据仲量联行预测，2024年21城预计迎来逾1,100万平方米的新增供应，其中不少为2023年延期开业项目。北京、上海以超百万的供应排名前两位，一线城市将继续占据市场开发的主导地位。南京、武汉也有超90万体量的新增供应入市，整体供应节奏相较2023年加快。在供应压力下，我们预计空置率在2024年会有小幅回升。除了常规商业供应外，非标商业的发展仍然方兴未艾。在当下的商业变局中，“标准化”与“非标“之间不存在简单的对立或竞争，载体本就需要适配消费需求的多元组合，适应不同场景下的消费行为，是”城市级—区域级—社区级“三级商业体系的有力补充。我们可以看到，许多大型购物中心开始引进非标概念，比如打造有特色的主题街区、手工艺品区、艺

术展览空间，以及举办各种文创市集。同时，一开始就标榜个性化、非标的商业集合体，亦逐步重视品牌的建设和市场的拓展，大修内功。面对激烈的市场竞争，只有敢于打破常规，勇于拥抱新思维的商业实体，才能在这场变革中脱颖而出。2024年是“消费促进年”。展望未来，内需依旧是中国经济发展的压舱石。消费的源动力来自于收入增长及消费意愿提升，居民收入在2023年增长6.3%，高于同期社零增速。居民的储蓄率在2023年四季度已经接近2021年的水平，反映出消费意愿的好转，这也是消费韧性的根源。但从宏观数据来看，2021-2023年社零的复合增速为3.4%，中国消费总需求已从10%增速时代进入5%时代。进入2024年，在补偿性消费褪去和基数效应下，服务消费对社零的拉动作用或见顶，激活消费亟需新的增量中枢。住宅市场：2023年，中国住宅市场持续深度调整，置业需求及房企开发投资意愿度仍处于磨底状态。自7月召开的中央政治局会议定调要“适应市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，中央及地方监管部门持续加码政策托举力度。为巩固置业信心及投

资者预期企稳，“认房不认贷”、差别化住房信贷政策、调整存量首套住房贷款利率等一系列需求端措施于2023年下半年在全国多个城市及地区陆续落地。进入四季度，为支撑市场情绪企稳回升，多个核心一、二线城市也陆续针对现有的限制性政策进行了优化。其中北京及上海下调房贷首付比例和房贷利率，并放松针对普通住宅认定标准；重庆调整个人住房房产税政策，包括应缴税额七折、免税面积提升至180平方米等。2023年中国整体信贷及货币政策延续边际宽松态势。为维持我国实体经济流动性合理充裕，综合融资成本稳中有降，央行于2023年中累计降准0.5个百分点，释放超1万亿人民币，1年期以上贷款市场报价利率（LPR）和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下调至3.45%和4.2%。2024年年初，中国人民银行又宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元，继续推动社会综合融资成本的稳中有降。进入第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。2023年全年，全国房地产累计开发投8 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要资11.1万亿元，同比下降9.6%；其中住宅投资8.4万亿，同比下降9.3%。2023年，住宅累计新开工面积6.9亿平方米，同比下降20.9%；住宅累计施工面积59.0亿平方米，同比下降7.7%。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。2023年，全国住宅累计竣工面积达7.2亿平方米，同比上升17.2%。2023年，全国住宅市场销售表现延续调整态势，置业信心尚未完全企稳修复的背景下，全国新建商品住宅销售面积共计录得9.5亿平方米，同比下降8.2%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年四季度20城市一手住宅成交面积合计约3416万平方米，环比上升20.9%，同比下降1.9%。2023年全年来看，20城市全年成交面积达1.4亿平方米，较2022年全年成交面积仅小幅下滑2.4%，其中4个一线城市成交面积同比下滑5.9%，16个二线城市成交面积同比下滑1.6%。2023年四季度，受市场预期尚未取得实质性回暖、购房者整体置业需求信心依旧不足的影响，全国商品住宅销售价格同比整体承压。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%

和4.5%，广州和深圳分别下降3.0%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大0.2个百分点。在二手住宅方面，随着挂牌量持续攀升及购房者观望情绪加重，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。2023年，受住宅市场销售端修复速度较缓的影响，房企拿地策略依旧较为审慎，全年全国土地市场持续低位运行，供求延续承压态势。尽管如此，一线及核心二线城市内位处核心区域的优质地块持续受到房企的青睐，其中国有企业拿地意愿度依然活跃。四季度，一线城市住宅用地平均溢价率达5.7%；二线城市住宅用地平均溢价率为3.6%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为3.0%。展望2024年，在全球经济增速将进一步放缓的背景下，预计未来一年中央将强化宏观政策“逆周期”和“跨周期”调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。从12月的中央经济工作会议内容来看，2024

年房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。值得关注的是，此次中央经济工作会议再度提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。预计2024年在加大对房企融资支持的基础上，将增强对民企融资的支持。当然，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售得到实质性修复，是改善企业资金面的关键。在需求端，中央监管部门要求各地继续优化调整楼市政策工具箱刺激置业需求回升，预计2024年各城市的限制性政策有望进一步放开，有效降低置业者的购房成本及购房门槛将会成为未来一年政策优化的大方向。近期，广州率先放开超120平方米住房限购，将对大户型地产市场启动有积极意义。苏州也在2024年1月30日宣布全面取消限购，买房不再限面积及套数。预计2024年一线城市及核心二线城市将渐进式优化当前的限购政策、通过放松购房条件、扩大非限购区范围等方式逐步释放积压的购房需求；预计非核心二线城市及三、四线城市将通过加大购房补贴力度来稳定住宅市场成交。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|超过8,400条租约。由此发现，金融、科技互联网、专业服务这三个行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位，可谓是北京办公楼市场的两大支柱。从租金来看，2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，市场租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。自2019年开始，市场步入下行探索新均衡 通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。2023年以来，北京市场表现仍未达到各方 对比甲级和非甲级办公楼市场可见，自的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激2019年转入下行周期后，北京甲级办公发需求活力。在经历了2008年和2018年两楼市场租金降幅为75元/平方米/月，高于轮大供应周期后，北京市场已走完初步发非甲级办公楼50元/平方米/月的降幅。不展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市过，2023年上半年，甲级项目平均成交面场阶段。 积与疫情前相比降低了23%，而非甲级项金融和科技行业成市场两大支 目平均成交面积则下降了45%。柱，2019年为租金分水岭。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们从行业租金承付力来看，截至2023年上半梳理研究了过去七年间北京办公楼市场年，北京所有行业的成交租金均落至7年

二零二三年第四季度大中华区物业摘要来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。疫情前，大部分行业成交单价集中在305-395元/平方米/月的区间，而目前则萎缩至211-316元/平方米/月。即便是最不差钱的金融行业，当前的平均成交租金为355元/平方米/月，而疫情前则高达429元/平方米/月。从2017年至今，各个面积段的成交均价显著趋同，呈葫芦型收口趋势。在本轮下行周期中，推动市场中平均租金持续下跌的主要影响因素，并非底线租金的降低，而是上限租金的下降。因此，大面积租户尚未获得突破底线的价格优惠，难以激发降本和搬迁型决策落地。北京办公楼市场处于缓慢转型阶段，未来将迎来稳健均衡发展。在经济高速增长时期，高品质的办公空间和楼宇服务能为企业的业务增长构成强劲助力，但在企业发展前景具有不确定性的时候，办公楼租金作为企业的成本支出，则必然面临下行的调整周期，或者说租金水平适配经济发展阶段的“正常化”过程。一直以来，依托全国最高的第三产历年平均单笔租赁成交面积及平均租金趋势(2017-1H23)6,0005,000354364面积（平方米）4,0003313243113053,0002,000

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450400350/平方米/月）300250元200租金（1501,0001002017201820192020202120221H23平均单笔成交面积平均成交租金注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|各面积段租赁成交均价走势图(2017-1H23)500月）450400平方米/350元/300租金（2502001502017201820192020202120221H23小于500㎡1,000-2,000㎡5,000-10,000㎡500-1,000㎡2,000-5,000㎡大于10,000㎡数据来源：仲量联行研究部

二零二三年第四季度大中华区物业摘要业占比和供给侧政策限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得缓慢。预计市场将不会

迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。在未来5年内，预计租金会在1.5到2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。从宏观视角来看，这也是中国经济高质量发展转型和增长换挡降速，为市场指引的必经之路和必然结果。

纪明华北区研究部董事陈晨华北区研究部高级经理11 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要图2：2023年前三季度华南三市非保税高标仓指标与跨境电商租赁面积一览广东跨境电商行业蓬勃发展，催生物流仓储新风口

1007.5%10.0%808.0%建筑面积，万平方米605.3%6.0%402.9%4.0%202.0%00.0%广州东莞佛山*新增供应净吸纳量跨境电商租赁面积**空置率数据来源：仲量联行注：*佛山新增供应、净吸纳量及空置率为2023年二季度末统计值；**基于截至2023年9月获得的市场信息，含预租赁面积。广东：跨境电商行业的“先行者”与“引领者”近年来，跨境电商成为我国外贸发展的新动能。放眼全国，广东堪称跨境电商行业的“先行者”与“引领者”。2022年广东省跨境电商进出口值达6,454亿元，占据了国内跨境电商进出口总值的43.4%，名列榜首。值得注意的是，广东省的跨境电商进出

口总值在2015年至2022年间增长了近43倍，年均增速高达72%。广东之所以能引领国内跨境电商产业发展，得益于其在产业资源、基础设施和商业模式等诸多方面的优势。近年来，广东跨境电商产业在向规范化、平台化的转型过程中，创新发展了跨境电商“全托管”的全新商业模式，并通过推广“全托管”模式带动

了跨境电商行业的快速增长。全托管模式：催生华南物流非保税仓储新需求在“全托管”模式下，跨境电商平台企业承担部分商品货物的存储、运输和交付任务。随着销售额的迅速增长，企业对仓储空间的需求也水涨船高。此外，由于跨境电商主要依靠航空物流进行海外运输，物流中心图1：2021年至2023年三季度华南跨境电商非保税仓储租赁情况租赁建筑面积（万平方米）肇庆>70广州惠州2021东莞佛山202240-601Q-3Q23中山深圳10-40香港<10江门 珠海 澳门数据来源：仲量联行|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|选址偏好良好的航运通达度，因此广州白 2023年以来，广州、东莞和佛山的许多大云国际机场等大型机场周边的仓储项目受 体量新增供应一经推出便被跨境电商租户到较多青睐。跨境电商龙头企业为抢占先 整租去化，有效支撑这些城市的非保税仓机，纷纷布局广州这一国家综合货运枢纽， 储市场租金水平保持平稳。此外，2023年以及佛山、东莞、肇庆、江门等邻近广州白 三季度上述三市市场空置率也相较去年年云国际机场的制造业城市。 末持平或有所下降。根据仲量联行统计，2023年前三季度未来展望：跨境电商将持续推动华内，SHEIN、Temu、TiktokShop及速卖通南非保税物流仓储市场的健康发等跨境电商龙头企业在广州、东莞、佛山、短期来看，在业务持续增长的推动下，头部江门和肇庆等华南城市合计租赁了逾180万平方米（含预租）的非保税仓库。上述跨跨境电商企业有望保持扩张趋势，积极抢境电商企业的快速增长及业务扩张促使大滩华南优质供应链资源，从而推动非保税量租赁需求释放。物流仓储市场的空置去化。

二零二三年第四季度大中华区物业摘要曾丽华南区研究部总监13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第四季度大中华区物业摘要成都办公楼市场存量行业结构科技互联网29.6%地产建筑16.4%金融业13.0%专业服务7.1%医药及生命科学5.3%制造业能源、环保及公共事业政府机构及公共组织全景数据，重新解第三方办公运营读成都产业全貌零售贸易文体娱乐截至2023年，成都工业及科研用地开发的酒店餐饮物流运输产业办公楼存量高达1,187.7万平方米；再加商业办公楼存量，成都产办加商办总样跨行业集团及政府平台本高达2,331.9万平方米。两千多万平方米农林牧渔的办公空间承载成都经济的可持续增长与产业的高质量发展路径。成都全口径办公数据显示，科技互联网行宇，甲级商办楼宇更常见的是地产开发商。为主，其占比仅为3.5%；但在优质产办样业占比29.6%，稳居各产业首位；在优质产金融业与专业服务业是甲级商办楼宇优本中，其需求占比高出一倍，达到7.4%。产办样本中，其占比更是高达42.0%。科技互质租户的代表，承租能力更高，其聚集度办市场更能凸显成都医药产业的集聚规模联网的绝对优势再次彰显成都作为中国西往往也是衡量一个商务区是否成熟的重与产业链附加值，未来将持续引领成都高部的科技之都、互联网之城的发展优势。相要指标。成都三产在GDP占比高，在全国质量产业发展较而言，游戏公司、软件企业及后台中心构主要城市名列前茅；两大产业亦常年位居筑成都商办需求核心基石；通讯智能制造甲级商办增量需求的前三位。在全口径办与互联网总部则多数落户产办项目。公样本数据中，二大产业的占比分别为商业地产开发端，甲级办公楼存量全国第13.0%、7.1%，分列三四位。五，优质零售商业存量全国第三，人口与近年来，成都生物医药快速发展，在全口径经济基本盘规模支撑成都地产建筑业发样本需求中脱颖而出，排名第五，在优质产展。就办公需求分析，地产建筑存量需求优办样本中排名第三。成都生物医药科研力势仍在，在全口径样本总需求的占比高达量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列16.4%，位居各行业第二；在优质产办样本全球前十，华西医院全国综合排名第二。尽杜婷的需求占比为13.7%。出于成本考量，建筑、管进驻商办楼宇的生物医药企业需求面积华西区研究部董事装修类企业多选址于产办或乙级商办楼并不大，企业多以前台销售或行政办公室华西区办公楼研究负责人14 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|

二零二三年第四季度大中华区物业摘要在香港不断变化的零售格局中寻找机会在过去几年，香港的零售业经历了重大的变革。随着我们逐渐步入后疫情时代，市场参与者——从业主到商家，都必须拥抱变化，积极探索新的商业机遇。我们发布了最新的白皮书："重置、重塑、重新思考：在变化中寻找机会"，以协助商业领袖和行业利益相关者驱动香港零售业的未来。

报告指出，香港的零售市场面临六大挑战:1.游客购物习惯的变化：由于香港的汇率强势和游客的购物习惯改变，游客消费在总零售额中的占比已经较疫情前水平下降。内地游客的消费焦点逐渐从传统的购物活动转移向了更加本土化和社区化的体验，例如探索地道的旅游景点和享受当地美食。这一变化导致了他们在传统零售购物上的开支有所减少。2.本地消费的流失：随着外游的吸引力不断增强和越来越多的香港人热衷于北上消费，出境与入境人数的比例预计会进一步上升，这将导致香港本地消费的进一步流失。3.与其他旅游目的地的激烈竞争：我们的消费者调查结果显示，大部分的受访者计划储蓄更多作出境旅游，特别是去内地。此外，海南岛将升级为自由贸易港。这一变化意味着香港的零售业，尤其是在奢侈品市场，将要面对又一个有力的竞争者。4.商业楼面新供应增加：香港的零售市场

正面临着大量新增优质购物空间。预计从2023年到2027年，平均的年供应量将可能是过去15年平均值的近两倍，这对购物中心的业主来说将是一个挑战。5.在线销售更趋普及：疫情使得消费者转向电商的趋势加快。虽然香港的线上销售额占比目前仅为7.1%，远低于中国大陆的30%，但电商增长势头预计仍将延续。零售商和业主必须积极适应这种消费行为的变化。6.高昂的租金：大多数商戶认为高租金是现时业务最大的挑战。高昂的租金限制了创新性和体验式零售店及新概念店铺的发展。为了应对这些挑战并将变化转为机遇，购物中心的业主应考虑引入独特的体验式零售租户，多元化租户和行业组合，从而使商场转型升级，不再单纯作为购物的空间。业主应积极与有前瞻思维并愿意投资创新概念的租户建立战略伙伴关系。通过灵活的租赁安排与这些租户合作，可以将创新的理念，独特的商品选择和非凡的消费体图1：整体零售销售(本地vs访港旅客–2009年上半年至2023年上半年)300旅客消费额占比:40%vs16%2502014年上半年2023年上半年200十亿)150港币(零售消费额100500200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年上半年旅客消费额本地零售消费额旅客消费额占比(右)

454035302520占比(%)151050资料来源:政府统计处,香港旅游发展局,仲量联行15 |专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要验带进商场。我们的调查结果显示，消费者青睐于多样化和独特的零售产品。同时，更好的客户服务也是吸引他们在香港增加消费的重要因素。例如更多的本土商店，独特的美食餐馆和更优质的顾客服务。除了引入新的品牌和多元化的租户类型，购物中心业主还可以考虑为租户提供一站式服务，协助租户推广其品牌，提供店面设计、产品陈列及各类顾问服务等。这些支持措施不仅确保租户在其购物中心内的店铺质素及独特性，更有助增强购物中心对租户的吸引力。总体而言，香港零售市场的复兴需依赖于业主、运营商、各方利益相关者以及行业图3：零售业面临的最大业务挑战竞争加剧夜间生意淡静人力短缺人流/客流量普遍减少劳工及材料成本上涨租金上升本港经济表现疲弱其他(请注明)0 5 10 15

图2：您未来会否增加网上购物?总计73%27%55岁以上50%50%46-55岁64%36%41-45岁86%14%31-40岁74%26%26-30岁71%29%18-25岁77%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%会不会资料来源:仲量联行,2023年影响者的紧密合作，同时也离不开政府相关政策的有力支持。零售业的复苏依赖于城市的独特优势和与旅游，娱乐等其他行业的协同发展。市场能够适应并推广体验式零售的关键，还在于保持合理的零售租金和提供适宜的店铺规模，从而激励创新概念的孕育与实施。我们对香港零售市场重焕光芒、重返全球舞台充满信心。未来可期，香港的零售版图必将绽放新的光彩。20 25 30 35 40 45 50%资料来源:仲量联行,2023年钟楚如香港研究部资深董事16|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第四季度大中华区物业摘要办公楼|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要北17京“租金持续下行，激发市场问询与看房量小幅提升。”米阳，华北区研究部负责人价格指数120100指数8060402004Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标100018%千平方米80015%12%600百总建筑面积9%4006%2003%00%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年是年底预计值。资料来源：仲量联行

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积*跌幅-7.7%327元加快低租金成为租户决策时最优先考量的因素。本季度租赁市场问询及带看量小幅上升。经过先前若干季度的多轮租金谈判，当前业主愿提供更具有吸引力的租赁条款以推进租赁进度并尽快签约。来自中小面积段租户的降本增效搬迁行为成为租赁需求的主要来源。本季度，TMT行业贡献了甲级办公楼市场成交总量的30%。一家内资芯片公司升级至奥林匹克区域的甲级项目并租赁5,000平方米面积，成为本季度引人注目的甲级市场租赁成交之一。内资租户在办公楼租赁市场中持续主导需求。信达中心项目入市，小幅推升全市空置率。本季度信达中心入市，该项目位于东二环区域，总建筑面积近14万平方米。信达中心预租期超过一年，目前仍留有大量空置面积尚未吸纳。在充满挑战的市场环境下，较为缓慢的去化速度为业主方带来压力。全市整体空置率上升0.6个百分点至11.8%，主要受到新项目未去化面积的影响。市场中存量项目的空置面积本季度正在缓步去化。全市平均租金持续大幅下跌。本季度全市甲级办公楼平均租金环比下降4.2%。先前几个季度中，业主发现通过提供定制装修等附加服务所产生的实际效用有限。当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的唯一有效途径。在争取好资质租户的过程中，市场中已出现突破底线的租金价格。办公楼租赁市场持续下行，投资者因而在做出决策的过程中更加谨慎。在市场波动中，投资者期望的市场收益率持续升高。2024年全市平均租金将进一步下探。预计2024年甲级办公楼租金将下跌7.2%。在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。2024年，全市净吸纳量预计有所提升。2024年无新项目入市，全市供应压力得到适当缓解。存量项目业主因此获得窗口机会进行空置面积回填。明年全市平均租金持续下行，预计将刺激空置面积去化加速。备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。   *CBD甲级办公楼租金。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要上18海“甲级办公楼租金持续下滑，租户升级需求显现。”姚耀，中国区研究部总监价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标60060%千平方米50050%40040%百300总建筑面积30%比分20020%10010%00%181920212223净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积*跌幅-5.6%262元放缓租户保持谨慎，续租趋势延续。市场复苏缓慢，2023年四季度净吸纳量录得99,000平方米，全年净吸纳量381,700平方米。带看量增加，但租户仍持保守的租赁策略，倾向于续租而非选址新租。同时，随着租金走低，部分乙级办公楼租户寻求迁往甲级办公楼的升级机会。由于租户采取成本节约策略，中央商务区全年净吸纳量仅录得24,700平方米。2023年四季度，非中央商务区市场净吸纳量录得79,000平方米，全年净吸纳量357,000平方米。行业方面，内资金融和专业服务企业需求稳健，传媒企业寻找租赁机会的动作仍在。四季度迎来三个项目竣工，总建筑面积共计421,000平方米。2023年四季度中央商务区一个项目交付入市，总建筑面积144,200平方米，全年录得448,800平方米。新增供应推高中央商务区整体空置率至14.9%，环比上升1.3个百分点，同比上升4.7个百分点。非中央商务区有两个新项目竣工交付，共计276,000平方米。全年供应量达到1,130,000平方米，空置率升至29.8%，环比上升1.3个百分点，同比上升5.3个百分点。经济复苏缓慢叠加供应压力，租金仍处下行通道。中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及非中央商务区较低的租金竞争，楼龄较老或空置率高企楼宇的业主进一步降低租金以吸引并保留租户。大体量新增供应加重租金下行压力，部分非中央商务区业主租金调整意愿增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。非中央商务区租金环比下跌3.3%，同比下降7.6%。短期内租户市场仍为主导。租户租赁决策保持谨慎，短期内市场将呈缓慢复苏态势。2024年新增供应压力将延续，进一步拉低业主情绪。因此，预计整体市场租金仍将处于下行通道。租金下跌形势下，升级需求仍将成为租户市场下的主导。政府有望出台更多扶持政策以促进经济增长，并拉动办公楼租赁需求。随着企业重振信心，新增带看量将有望转化为新的租赁需求。备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。   *中央商务区甲级办公楼租金。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要广19州“金融和TMT行业租赁需求回暖，净吸纳量逐渐恢复。”曾丽，华南区研究部总监价格指数120110指数100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标1,20040%千平方米1,00030%800百60020%总建筑面积比分40010%20000%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积*跌幅-5.2%159元加快金融和TMT行业租赁需求回暖。广州在金融和消费领域继续呈现积极恢复迹象。然而，由于各类挑战和不确定性，企业在办公楼扩租或升级决策时维持谨慎态度。四季度，两家头部公募基金管理公司分别扩租了约2万平方米办公面积。此外，几家TMT企业选择扩租或升级其办公空间，面积约3,000至4,000平方米。全市空置率略有下降。四季度，位于广州国际金融城的保利·南方财经大厦竣工入市，全市甲级办公楼项目存量增加约5.7万平方米。尽管全市整体租赁需求在低位徘徊、现有项目空置去化仍面临挑战，但一些近期竣工的新办公楼出现了较活跃的主力租户成交。因此，推动全市空置率在四季度下降0.5个百分点至21.4%。业主调整租赁策略以实现以价换量。由于大量新增供应预期和租赁需求尚未完全恢复，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。部分业主选择进一步增加租金优惠幅度，其中以珠江新城和琶洲尤为明显。投资市场方面，在当前租金下滑周期，一些卖家重新评估了项目价值并选择降低要价，试图缩小与投资者对回报率要求的差距。因此，四季度全市投资收益率环比略有上升。租赁需求预计将逐步恢复。2024年，尽管多个行业的业务不确定性可能持续存在，但办公楼租赁需求预计将逐步恢复。此外，随着大量总部大楼进入市场，自用面积吸纳将对净吸纳量起到一定的支撑作用。未来十二个月将有约65万平方米的新增供应入市，空置率仍将在相对高位运行，大量新增供应的涌入预计将对租赁市场带来一定压力。因此，业主可能会在租金上继续给予一定优惠。备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场   *珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要深20圳“市场需求逐步复苏带动净吸纳量明显上升。”租金同比增长率每平方米每月有效租金周期曾丽，华南区研究部总监注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积*跌幅173元-7.8%加快价格指数120110100指数9080706050404Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标2,40050%千平方米2,00040%1,60030%百1,200总建筑面积20%比分80010%4000%018192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

四季度全市租赁成交大幅提升。国民经济的持续修复支撑办公楼租赁需求复苏，2023年第四季度全市净吸纳量约21万平方米，其中超过70%来自租赁型吸纳，其余来自企业自用的总部或散售项目。本季度净吸纳量为前三个季度单季数据的两倍。在复苏并不均衡的背景下，业务经营面对诸多不确定性，使得企业在其不动产战略制定上延续审慎的态度，成本控制依然是其第一要务。此外，临近年底，四季度办公楼市场租赁活跃度有所降低。七个新项目竣工推高整体空置率。四季度，共有七座甲级办公楼竣工入市，合计新增约65万平方米供应。其中有几个新项目临近年底才通过竣工验收备案，因此其在本季度内去化有限，带动全市空置率上升至25.5%。新增供应面积中，七成以上集中在罗湖区和南山区，也带动这些片区空置率上升。其中，罗湖区的空置率上升了9.9个百分点；而南山区特别是在前海片区，受政府招商优惠政策支持，空置率上升相对温和。投资市场成交量上升但价格下降。由于存量项目空置维持高位，叠加四季度大量新竣工项目集中入市，租金持续承压，环比下降约2.5%。此外，面对预租困难，新项目租金报价明显低于其竞品报价。四季度，多笔大宗或整栋投资交易达成，大部分成交的交易价格低于其历史价或周边竞品。深圳办公楼市场投资回报率因大幅折扣而有所微升。空置率承压下租金继续下行。未来12个月，深圳甲级办公楼新增供应量预计将达到130万平方米。尽管有相对较高自用率的支撑，但需求端的不确定性仍将对新项目及存量空置去化形成挑战。到2024年底，预计全市空置率可能会升至26%以上。预计2024年将有大量租约到期，为挽留或争取客户，业主间的价格竞争可能持续，再加上许多未来项目也即将加入市场竞争，深圳甲级办公楼平均租金在短期内继续下行。备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼。   *福田区甲级办公楼租金。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要成21都“价格策略作用，企业升级换新需求上涨，租金跌幅年底收窄。”杜婷，成都研究部董事

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-6.6%86元放缓价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标70035%千平方米60030%百40020%总建筑面积50025%20010%30015%1005%00%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

需求季度性回升，科技行业重回需求首位。三季度价格策略作用本季需求端。成都甲级办公楼第四季度升级需求上涨明显，新租占比高达57.3%，环比上涨12.2个百分点。头部企业退租趋势暂缓，本季度录得市场净吸纳量5.7万平方米，为今年最高数值。从行业结构上看，受某头部科技公司升级需求驱动，科技互联网行业再次回归首位，新租占比达24.6%。物联网、人工智能等智能制造相关赛道季度内增势明显。其次，金融行业持续表现稳健。借降价之期，多家证券、期货等公司实现楼宇升级焕新，新成交面积近8千平方米。供需趋稳，全市空置率环比微幅下跌。继2022年环球贸易广场交付，本季度城东子市场攀成钢板块再迎甲级办公楼供应：汇信财富中心，新增面积约6.1万平方米。预计短期内，该区域还将迎来光环中心交付使用，其商务氛围有望持续提升。季度内供需相对均衡。全市甲级办公楼空置率录得30.6%，环比小幅下跌约0.4个百分点。其中，受上季度价格策略影响，第四季度市中心需求小幅回弹，区域空置率环比下跌1.7个百分点，收至27.0%。租金跌幅环比收窄，办公楼资产价值持续下滑。10月后带看需求回升，业主价格策略开始收窄。截至2023年末，成都甲级办公楼净有效租金收至85.7元/平方米/月，环比下跌1.8%，较上季度减少1.4个百分点。受租赁市场下行趋势影响，成都甲级办公楼市场报价持续降低。部分待售楼宇转向散售市场。全市资本价值环比下跌1.1%。价格竞争主导市场，长期发展离不开高效运营与成本管控。2024年成都甲级市场新增供应预计将超50万平方米，其中超九成持续聚焦天府新区，成熟商务区仍存时间实现相对稳定去化。然而，城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求增量，市场的周期性波动不可避免。企业成本预期走弱，全市租金将持续承压前行。在企业不动产预算收紧的预期下，楼宇成本优化是多数业主的选择，但仍须重视运营效率的提升，精准判断并主动适配租户的高优先级需求，存量客户的维系是关键。备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要天22津“全市经济的稳中向好发展将逐渐传导至办公楼市场，更加市场化的租赁策略也将刺激需求增长，激发市场活力。”米阳，华北区研究部负责人

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-3.3%80元放缓价格指数140130120110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标60060%50050%千平方米40040%30030%百总建筑面积20020%比分10010%00%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

专业服务业、金融业和科技互联网主导年内租赁需求，市场需求缓慢恢复。2023年，天津市优质办公楼市场筑底修复。甲级净吸纳量录得约3.6万平方米，超过2022年同期水平约38%。2,000平方米以上的租赁成交占据了录得成交的40%，成为今年的主要需求面积段。这主要归因于部分大面积企业为了降本增效，抓住低价机会完成搬迁。从成交行业来看，专业服务业、金融业和科技互联网公司依然是天津甲级办公楼市场稳定的需求来源，分别占年内市场录得成交的24%、13%和12%。专业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。供应端压力保持低位，空置率稳定下降。2023年全年无新项目入市，整体空置率同比下降约1.9个百分点。虽然年内需求回升慢于预期，但是，得益于供应端压力较低，存量市场仍处于去化周期中。截至2023年底，甲级办公楼市场空置率为36.6%，较去年底下降2.4个百分点，较上季度下降1.2个百分点，为近九年录得最低水平。市场租金仍处于下行通道，甲乙级租金价差缩小。今年以来，天津办公楼市场的业主们积极调整租赁策略以适应市场的变化。越来越多的甲级办公楼开始吸纳乙级的客户，以增加出租量为目标的策略初见成效。全市甲级租金同比下降3.3%，录得80元/平方米/月，降幅较去年同期有所扩大。供应将至，市场迎来新机遇。2024年，天津甲级办公楼市场供应端将迎来沉寂六个季度后的首轮供应。在需求恢复的进程中，供应将会影响存量市场的去化速度，预计24年内，整体市场空置率将微幅下降0.2个百分点。在供应压力增大且需求未大幅回升的情况下，业主将持续提升楼宇的核心竞争力并采用灵活的租赁策略，低租金环境将继续刺激更多租户做出搬迁选择，市场活跃度逐渐上升。这将给业主和租户提供更多选择的机会。备注：天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要青23岛“全年甲级市场净吸纳量反超乙级，核心商务区供应加速。”陈晨，青岛研究部高级经理

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-6.7%75元加快价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标70040%600千平方米50035%40030%百总建筑面积30025%20020%10015%010%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

甲级市场净吸纳量反超乙级，市场需求结构稳定且均衡。2023年，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15.8万平方米，其中超过5.0万平方米的面积来自于国企自用需求。排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公楼项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。2023年青岛办公楼租赁市场的需求构成中排名前五的行业分别为专业服务、科技互联网、金融业、地产建筑、物流运输，其占比在10%-16%之间不等，与2022年的需求构成相比几乎完全一致，表明由市场需求结构反映出来的经济结构在近两年未见明显起色。全年核心商务区供应加速，空置率接近历史高位。2023年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约31万平方米的新增供应，供应规模及节奏与去年相当。但2023年核心商务区的供应比重提升，占全部新增供应的61%，主要集中于金家岭商务区。受到部分企业退租及新项目的影响，截至2023年第四季度，全市整体办公楼市场空置率同比上升0.9个百分点至31.4%，接近历史高位。租金同比降幅持续扩大。截至2023年末，整体市场平均有效租金为75元/平方米/月，同比下降6.7%，为近十年的最大降幅。甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要重24庆“市场价格战有效刺激年末企业办公升级需求释放，租赁端净吸纳量回升至近八个季度的单季新高。”万嘉栋，重庆研究部高级经理

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅-5.2%72元加快价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24

国企、第三方办公终端用户带动下，年末租赁需求集中释放，出现翘尾行情。四季度甲级办公楼市场净吸纳量由负转正，录得4.1万平方米，翘尾行情下，租赁端净吸纳量回升至八个极季度的单季新高。由于上半年租赁市场需求恢复速度远低于年初预期，外加保险业、互联网及房地产开发商持续缩租，部分项目逐步面临较大的经营压力。四季度，多数经营方以价换量带动国企、第三方办公终端租户需求释放。租值指数 资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行硬性指标50050%千平方米40040%300百30%总建筑面积20020%比分10010%0018192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

办公楼新增供应暂停，空置率环比由升转降。四季度市场暂无新增供应。值得一提的是，位于江北嘴的地标性项目俊豪中心开始对外进行出售，带来同业开放商、投资者以及政府端持续关注。供需作用下，全市平均空置率环比下降1.3个百分点，同比下降0.9个百分点至26.6%，在全国主要城市空置率走高的背景下逆势回落。租金环比继续下滑，办公楼改酒店业态迎来投资热。为刺激市场租赁需求，全市价格战已经悄然打响，加之二级转租市场第三方办公运营商的低价获客策略加速租金下滑。四季度，租金环比下滑1.4%，2023年全年平均租金同比下跌5.2%，创城市十年最大跌幅。自年初疫情解封以来，重庆全年旅游业持续火爆，解放碑、江北嘴等城市热门旅游区域酒店业持续回暖。部分投资者及时捕捉此轮城市结构性复苏红利，将办公楼物业改作酒店业态进行进行调整和经营。新增供应将逐步抬升，短期空置压力不可避免。进入2024年，预计市场将迎来包括科技金融中心4号楼、悦来汇、俊豪ICFC、太阳座等项目交付，新增供应预计将阶段性回升至30万平方米左右的区间，平均空置率或将短暂回升。企业的保守预期、降本增效的租赁策略短期内恐难觅根本性转变。而随着经济基本面的持续修复，办公楼需求或将在2024年迎来小幅反弹，然而整体的空置压力仍然不可避免。备注：重庆办公楼市场指重庆甲级办公楼市场。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要沈25阳“存量更新带动市场需求，以价换量主导市场。”租金同比增长率每平方米每月有效租金周期齐旋婷，沈阳研究部分析师注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积跌幅71元-5.3%加快价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数 资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指沈阳中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标40040%千平方米30035%200百总建筑面积30%比分10025%020%181920212223净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

内资租户的升级搬迁主导租赁需求。四季度市场带看量及成交活跃度有所提升，降本增效依旧是租户的主要考量因素，升级搬迁需求成为甲级办公楼市场增量的主要来源，部分乙级办公楼租户搬迁至甲级办公楼。全年来看，租赁需求恢复不及预期，沈阳办公楼市场持续面临挑战。内资租户继续主导租赁需求。从行业表现来看，以专业服务、金融、TMT为代表的传统行业继续支撑市场需求。部分保险、银行企业由于业务整合调整租赁面积；消费市场加速回暖，消费服务类租户的需求明显提升；传媒、医疗美容类企业继续寻找租赁机会。市场持续消化存量，空置率小幅下调。第四季度沈阳办公楼市场无新增供应入市，全市优质办公楼总存量保持在371万平方米，其中甲级办公楼总体量为152万平方米。2024年新增供应入市节奏放缓，全年新交付项目体量同比下降55.2%。增量需求恢复周期拉长，现有项目去化缓慢。截至四季度末，整体市场空置率微降0.1%至32.8%。其中，甲级空置率环比下降0.5个百分点至37.5%。市场租金继续下探。四季度整体市场租金延续下降趋势，录得58元/平方米/月，环比下降1.6%。存量市场去化竞争加速，甲级办公楼市场租金环比下降1.6%至71元/平方米/月，降幅较上季度有所加快。租户的低预期下，业主方在租赁策略调整上保持较高的灵活度。但相较于定制装修等增值服务，直接降租成为最有效手段，价格优势较大的项目去化效果更为明显。低租金市场或将推动升级需求持续释放。2024年市场预计将迎来近28万平方米的新增供应，新项目分布集中，或将加剧新旧楼宇竞争，进一步推升整体空置率。考虑到供给增量，需求恢复滞缓的预期，留住现有租户仍将是业主的主要目标。价格竞争或导致市场租金继续在下行区间，但低租金环境或将刺激升级需求的释放，2024年沈阳办公楼市场活跃度有望持续修复。备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店| 二零二三年第四季度大中华区物业摘要武26汉“第四季度，武汉优质办公楼市场总供应量较上季度有所回落，全市空置率环比微升，整体租金持续承压。”冯莉，武汉研究部经理价格指数140130120指数110100908070604Q184Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数 资本值指数箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标70060%600千平方米50050%40%400百总建筑面积30030%比分20020%10010%00%18192021222324F净吸纳量落成量未来供应空置率2018至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行

租金同比增长率每平方米每月有效租金周期注：增长率为同质比变化租金基于建筑面积*跌幅-7.5%85元加快第三方办公运营、TMT与专业服务业持续主导第四季度市场需求。第四季度，全市优质办公楼市场仍处于滞缓恢复期，总净吸纳量达12.1万平方米，其中甲级办公楼市场仅为1.0万平方米，主力需求基本和第三季度保持一致。从成交来看，第三方办公运营商延续扩张趋势，占甲级办公市场成交总面积的21%。此外，甲级办公楼市场新租面积中约有14%来自科技互联网行业，其布局