投资学-不动产

投資學-不動產演講者：何溪明講師投資學-不動產演講者：何溪明講師1主講內容大綱一.個人簡介：學歷.經歷.目前擔任二.學校.系所教授.講師.學生三.不動產景氣四.社會經濟因素

主講內容大綱一.個人簡介：學歷.經歷.目前擔任二.學校.2主講內容大綱七.不動產-市場需求八.區域土地-都市六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標

五.經濟預測

主講內容大綱七.不動產-市場需求八.區域土地-都市六.經濟景3主講內容大綱十三.投資學-不動產-土地

十一.對外投資十二投資學-眉角十.個人投資學九.投資學主講內容大綱十三.投資學-不動產-土地十一.對外投資十4一.個人簡介-學歷起止日期學校名稱及所在地就讀專業1991.6～1993.62002.4～2003.62007.9～南亞技術學院RoyalRoadsUniversity土木工程系企管系/碩士南開大學(中國)經濟學/博士一.個人簡介-學歷起止日期學校名稱及所在地就讀專業19915一.個人簡介-工作經歷起止日期任職機構名稱職位1995～1998台廣廣告有限公司董事長兼總經理1998～2006世晟國際實業有限公司董事長兼總經理1998～2000台廣興建設股份有限公司監察人1998～2006駿台建設股份有限公司董事長1999～2004名揚開發建設有限公司董事長兼總經理一.個人簡介-工作經歷起止日期任職機構名稱職位1995～16起止日期任職機構名稱職位2003～2008大英營造有限公司總經理2004～2008大和開發建設有限公司董事長兼總經理2005～2008三和開發建設有限公司總經理2006～2008友和建設有限公司總經理2007～2008宜輝生物科技有限公司董事長起止日期任職機構名稱職位2003～2008大英營造有限公司總7學校教授講師學生用心苦心耐心苦心用心耐心貼心愛心愛心用心苦心真誠的心無私的心讓你賺到錢的心細心恆心耐心謙虛的心誠心摯誠的心學習的心想賺錢的心非常想賺錢的心二.學校.系所教授.講師.學生學校教授講師學生用心苦心愛心細心二.學校.系所教授.講師.8三.不動產景氣1.利率2.經濟成長率3.通貨膨脹率4.貨幣供給額三.不動產景氣1.利率9四.不動產市場與社會經濟因素之互動人口成長與房地產市場人口分佈與房地產市場都市人口與房地產市場家庭戶數與房地產市場家庭結構與房地產市場四.不動產市場與社會經濟因素之互動人口成長與房地產市場10四.不動產市場與社會經濟因素之互動居住水準與房地產市場國民所得與房地產市場國民儲蓄房地產市場股票投資與房地產市場黃金投資與房地產市場四.不動產市場與社會經濟因素之互動居住水準與房地產市場11四.不動產市場與社會經濟因素之互動匯率變動與房地產市場貨幣供給與房地產市場利率變動與房地產市場物價變動與房地產市場經濟成長與房地產市場四.不動產市場與社會經濟因素之互動匯率變動與房地產市場12四.不動產市場與社會經濟因素之互動經濟景氣與房地產市場都市計劃與房地產市場區域計劃與房地產市場國民住宅與房地產市場房屋建築與房地產市場四.不動產市場與社會經濟因素之互動經濟景氣與房地產市場13四.不動產市場與社會經濟因素之互動建照申請與房地產市場公告現值與房地產市場房屋銷售率與房地產市場空屋率與房地產市場住宅自有率與房地產市場住宅供需與房地產市場四.不動產市場與社會經濟因素之互動建照申請與房地產市場14建材廠的生產量進口狀況，建材原科是否缺貨物價波動其他如獎勵出口等政策，影響到國內需求國內使用預估!如重大建設及民間投資興建的量，是否龐大使供求失衡？五.經濟預測-不動產走勢定律建材廠的生產量五.經濟預測-不動產走勢定律15五.經濟預測-不動產走勢定律1.購買力強弱：國內總生產毛額、外貿順逆差、外匯存量、民間真實性、貨幣性資產2.政策：進口比例的緊縮政策或膨脹政策，如利率貸款五.經濟預測-不動產走勢定律163.心理：受到政策的心理衝擊、被製造出來的炒地皮心理、預期物價將上漲的搶購心理、政治局勢的心理感染4.貶值與物價：消費者及躉(ㄉㄨㄣˇ)物價上漲指數、貨幣貶值匯率調整、通貨膨漲五.經濟預測-不動產走勢定律五.經濟預測-不動產走勢定律17六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環指標房地產指標房地產景氣指標時間因素時間因素領先指標房屋建築申請延面積貨幣供給額M1變動率躉售物價指數變動率股價指數變動率製造業員工平均每月工作數6.製造業新接訂單指數7.海關出口值變動率8.結匯順逆差領先指標房屋建築申請延面積貨幣供給額M1年增率躉售物價指數變動率營建股股價指數變動率房價變動率每人GNP(國民所得)經濟成長率國民儲蓄率(儲蓄毛額占國民生產毛額之比率)中長期後款最年利率結匯順逆差六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環18六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環指標房地產指標房地產景氣指標時間因素時間因素同時指標工業生產指數變動率製造業生產指數變動率3.製造業工資指數變動率4.製造業銷售值5.國內貨運量6.票據交換金額變動率7.退票率同時指標消費者物價指數變動率(房價)2.使用執照申請面積3.房屋、土地買賣移轉登記件數4.房屋建築開工面積5.契稅繳納件數6.建築業員工平均每月工作時數7.建築業員工人數六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環19六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環指標房地產指標房地產景氣指標時間因素時間因素落後指標房屋建築生產指數變動率2.甲活存週轉率3.存放款比率4.放款與貼現變動率5.單位產出勞動成本6.結匯進口值7.總出口單價指數孌動率落後指標房屋建築生產指數變動率2.使用執照申請面積六.經濟景氣循環指標與房地產景氣指標經濟指標經濟景氣循環20七.不動產-市場需求1)銀行利率水準2)政府貨款政策5)預期心理6)經濟狀況3)政府行政措施4)游資動向7)政治因素3.購屋意願1)國民所得水準、儲蓄率、財富累積水準2)房屋價格水準2.購屋能力市場需求1)人口成長形態2)家庭戶數增減率自然動態社會動態出生死亡移出(流出)移入(流入)1.購屋人口七.不動產-市場需求1)銀行利率水準2)政府貨款政策521八.區域土地-都市特徵階段各成長階段之特徵土地利用人口地價1.開發階段逐漸開發逐漸移入逐漸上漲2.成長期增加迅速增加不斷上漲3.茁壯期持續增加持續增加持續上漲4.飽和期減少或消失逐漸穩定趨於穩定(人口密度高)趨於穩定5.衰敗期都市更新活動逐漸外移或趨於穩定上漲速度愋慢甚或下跌八.區域土地-都市特徵各成長階段之特徵土地利用人22九.投資學你準備好了什麼？10億～30億3億～10億1億～3億3千萬～1億1千萬～3千萬300萬～1千萬1百萬～300萬0九.投資學你準備好了什麼？10億～30億23十、個人投資個人投資學不斷投資自己-信用、誠信(20/80法則)投資人脈慎選人品

十、個人投資個人投資學24十、對外投資二.對外投資朋友(一般)專業朋友合夥法律稅務

十、對外投資二.對外投資25十二、投資學-眉角金額多少投資期限投資報酬可預估產品生命週期、附加價值十二、投資學-眉角金額多少26十三.投資學-不動產-土地土地大筆變更養地(大筆、小筆)畸零地農地-內.外祭祀公業共有土地道路(未徵收)工業用地-都內.都外.工業區專區十三.投資學-不動產-土地土地27房屋-產品1)透天別墅7)車位