五大视角全扫描：美国地产：反弹or反转

目 录TOC\o"1-2"\h\z\u一、美国二手房销售量齐升” 5二、五大视角扫描美国住房市场 5（一买居潜购需求大购能较强 5（二库新库较，但手库仍低 6（三建建商心弱，供约或本除 6（四融按融成仍高 7（五险住市风较低 7三、如何看今年的国产销售？ 9图表目录图表1 国2月成销售显弹 5图表2 国屋售价自年半来次升 5图表3 国民在房需较大 6图表4 国民房力较强 6图表5 国房销高，手库比低 6图表6 国住和租房置均于史位 6图表7 国产筑信心弱 7图表8 国房筑本明回落 7图表9 前国宅揭融成依较高 7图表10 美名租报率然高 8图表美房收中等高 8图表12 美按贷用资并下沉 8图表13 非构RMBS的占极低 8图表14 美居购愿与揭率势度关 9一、美国二手房销售“量价齐升”美国二手房销量在1月份小幅回升后，2月份继续大幅反弹。当地时间3月21日公布的24383954009.5%；71.6%4.9%5.7%图表1 美国2月份成销售明显反弹 图表2 美国成屋销售价自去年下半年来次升资料来源：Bloomberg， 资料来源：Bloomberg，二、五大视角“扫描”美国住房市场美国二手房销量明显回升的原因为何？后续怎么看？。（一）买：居民潜在购房需求较大，购买能力较强202365.7%196570%1997200120052.1、3.225-4435岁2019202373.1%，2019年的98.7%202363%第二19802023Q33.99%19802001-055.94%，2006-20076.97%，20194.17%。图表3 美国居民潜在房需求较大 图表4 美国居民购房力较强资料来源：Bloomberg，UN，，注：2023年及以后的人口数据为UN预测值。

资料来源：Bloomberg（二）库：新房库存较高，但二手房库存仍低2000年以来的85%分位附近145.620058.3个月，升至2007年年中的水平。（92000年以来绝对低位21072.96个月的库销比被普遍认为是市场的平衡水平。——自有住宅空置率基本是190（2分位，1960年以来的低位（32.6%分位。图表5 美国新房库销高，二手房库销比低 图表6 美国自住房和租房空置率均处于史位资料来源：Bloomberg， 资料来源：Bloomberg，（三）建：建筑商信心偏弱，但供给约束或基本解除伴随新独栋住宅市场量价承压，美国地产建筑商信心偏弱。自去年9月份以来，NAHB市场指数持续处于荣枯线以下，2月份最新数据为48%，表明认为市场状况不佳的建筑商多于认为市场状况良好的建筑商。随着木材、钢材等主要投入成本明显回落（2019年至今，住宅建筑投入品成本涨幅与新房涨相叠建就业数续复新市场供约或基缓解。图表7 美国地产建筑信心偏弱 图表8 美国住房建筑本明显回落资料来源：Bloomberg， 资料来源：Bloomberg，（四）融：按揭融资成本仍高30年均值约高33020194%306%图表9 目前美国住宅揭融资成本依然较高资料来源：Bloomberg，wind，，注：鉴于2023年地产销售面临低基数影响，对2023年至今的增速采用两年复合增速。（五）险：住宅市场风险较低美国住宅市场的风险依然较低，主要体现为如下方面：16.9年、6.3年，分别处于2000年以来的57%、77%分位。截至去年末，我们估算的美国名义租金回报率大约为4.4%，处于2000年以来的93%分位。第二，购房群体的信用资质没有下沉。在2020-21年的地产大行情中，美国的银行并未20237.3%，2004-2005202220230.47%20190.86%，20051%。202321%RMBS2023RMBS占RBS5P1.5（27，37%16.4%25个大图表10 美国名义租金报率依然较高 图表美国房价收入中等偏高资料来源：Bloomberg，wind， 资料来源：Bloomberg，wind，图表12 美国按揭贷款用资质并未下沉 图表13 非机构RMBS的占比极低资料来源：NewYorkFedConsumerCreditPanel/Equifax,，注：评分对应等级为“300-579:Poor;580-669:Fair.670-739:Good.740-799:Verygood.800-850:Excellent.”

资料来源：Bloomberg，三、如何看今年的美国地产销售？整体上看，当前美国住房市场的基本面依然健康：居民部门有