房屋买卖合同解除-1

1/1房屋买卖合同解除李卫：江苏苏旭律师事务所律/p>

一、可以解除房屋买卖合同的常见情形

当事人协商全都解除；商定的解除条件成就；因不行抗力致使不能实现合同目的；在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务；当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

一手商品房的特殊规定：

1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；

2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；

3)出卖人有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

4)出卖人有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格；

6)因房屋质量问题严峻影响正常居住使用的；

7)面积误差比肯定值超过3%的；

8)出卖人拖延交房或买受人拖延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；

9)由于开发商的缘由逾期办理产权证超过一年的；

10)合同商定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方缘由或不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的；

11)法律规定的其他情形。

二、房屋买卖双方已经办完过户手续的合同解除

我国《民法典》第93条规定：“当事人协商全都，可以解除合同。当事人可以商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”由此可见，只要当事人双方协商好了，达成全都的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。

《民法典》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不行抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行

主要债务；

（三）当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

三、买受人拖延支付购房款的合同解除

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“依据《民法典》第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权毁灭。”第23条还规定，商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由此可见，房屋的买受人拖延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，假如买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人在肯定期限内可以恳求解除合同。

另外，二手房的买卖合同纠纷，可以根据民法典关于合同解除的有关规定，参照上述司法解释的规定处理。

四、合同解除的法定形式和法律后果

1、当事人一方依照民法典第九十三条第二款、第九十四条的规定主见解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以恳求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。就是说，当事人可以书面通知对方解除合同，还可以恳求司法或仲裁裁决