万科房地产项目可行性分析

房地产工程可行性分析内容提要第一局部集团新工程开展程序第二局部可行性研究报告撰写方法第三局部案例介绍《上海黄浦区金陵路工程可行性报告》《工程开展管理制度》：集团工程开展工作的根底制度，约定了整个工程开展的工作要求、决策过程。《新工程开展方案体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由工程开展部门牵头，经总经理层讨论确定开展战略，集团企划部协助制订相应的新工程开展方案。该方案每年制定一次。集团工程开展相关·制度第一局部万科集团工程开展制度介绍《工程开展信息通报》：一线公司考虑重点介入和开展的工程，从开始接触到正式签约〔或自然终止〕时为止都要求以工程开展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一局部将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《工程用地投标/竞拍管理方法》：针对新的土地出让方式，规定的工程开展工作方式、决策过程。《工程跟踪体系》：新工程签约后，要求每两月上报一次工程操作进展，并与可研报告列表对照，作为工程论证工作的考评依据。工程开展管理制度工程论证及决策阶段业务主线项目可行性研究集团项目决策会项目签约进入项目跟踪一线公司研究集团项目小组研究项目发展计划获取土地信息报董事会工程论证阶段部门分工工程论证阶段，一线公司多部门配合主要表达在各专业部门对工程可行性的分析。工程开展阶段，总部多部门配合主要表达在工程开展工作小组的工作。工程开展工作小组：小组负责工程进展过程中，各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一工程前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部等部门委派的人员共同组成。工程决策阶段时间控制方案工程论证工作是在整个工程开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分钟时间都是躲避工程操作风险的珍贵财富。协议方式获取土地成立小组申请14D可研报告初稿10D工程决策会申请可研报告正式稿0D组织工程听证会8D回复完成小组实地调研3D可研报告报集团领导董事会审批一线公司工作集团工程开展小组工作公开方式获取土地7D0D3D10D根据评估，最终确定是否参加投标、竞买决策会申请、投标竞买申请书样稿、可研报告报集团确定资金准备情况投标、竞买截至日获知拍卖/招标当天领取文件，及时决定是否参与。初步可研分析、成立项目发展小组申请。完成小组实地调研4D完成项目决策会、确定投标/竞买方案，完成董事会议案一线公司工作集团工程开展小组工作第二局部可行性报告撰写方法介绍指引的目的标准工程前期操作，提高工作效率躲避签约风险，提升集团竞争力提升工程可研工作的专业化水平工程可行性内容指引框架工程决策背景及摘要第一局部：工程概况第二局部：法律及政策性风险分析第三局部：市场分析第四局部：规划设计初步分析第五局部：工程、销售方案及后期物业管理第六局部：投资收益分析第七局部：管理资源配置第八局部：综合分析与建议全程分析结论建议概况描述第九局部：竟拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容工程决策背景及摘要前言局部外部环境内部因素城市开展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位工程本身的特殊性对公司总体开展战略的影响工程在公司开展规划中的定位工程的利润奉献工程概况主体局部要点：工程的根本情况要详尽、真实、清楚工程概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储藏优缺点比较宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。汉阳汉口武昌四季花城建银大厦长江一桥长江二桥徐东商圈中南商圈亚贸商圈鲁广商圈武昌火车站湖北省委东湖风景区武汉光谷科技新城范围示意三湾地块中环线内环线例：武汉三湾工程中可研报告宗地城区位置图。例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。S－15地块宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。例：武汉三湾工程中可研报告宗地现状图周边社区配套例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。民院公交节点中建公交节点目标地块内环线入口二桥交通节点一桥交通节点例：武汉三湾工程中可研报告交通及教育设施配套分布图。周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕5危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。大市政配套1、道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。例：某地块的配套管线现状示意图规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

其他土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储藏优缺点分析主体局部法律及政策性风险分析工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.工程立项2.工程用地现状3.工程用地规划4.工程用地取得土地使用权程序评估5.工程用地土地性质变更的评估〔已经是商品房用地可以不写〕6.政策性风险评估合作方式及风险评估1.合作方根本情况2.合作方式3.主要合作条件4.合作风险评估总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。主体局部市场分析

区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购置人群变化区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势例：苏州市区99年至01年商品住宅施工、竣工、销售面积关系示意图。二、区域内供给产品特征各档次产品供给状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征

区域内表现最好个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型分析：本案在区域市场内的时机点和威胁点结论：区域市市场在整体市场的地位及开展态势；本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的营销焦点问题。例：苏州市区01年至02年上半年不同价位住宅销售份额图表。规划设计初步分析

主体局部规划设计的可行性分析规划设计的初步概念1.设计概念2.技术概念3.可持续开展概念工程、销售方案及后期物业管理主体局部工程前期报批报建方案、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。工程设计方案的时间安排。工程方案：开竣工时间及工期方案、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。〔按季列示〕销售方案：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。〔按季列示〕物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算。投资收益分析主体局部本钱预测——本钱测算表税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税工程资金预测——资金投入方案，回款方案，需求方案，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。工程投资收益数据简表经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投回报率

工程投资收益指标要求核心指标内部收益率≥25%

销售净利率≥9%参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率管理资源配置机构设置：是否需要成立独立法人公司〔工程公司〕；主要部门设置。人力资源需求：启开工程对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔重点是专业