房地产 -项目开发初判及静态经济测算

CONTENT第一部分第二部分第三部分第四部分02项目初判目的研究项目所处政策环境、市场背景，分析项目竞争关系，同时对项目内外部质素做初步通过项目占位、定位得出初步物业发展方向，并预判售1122明确项目竞争环境，精准预判项目33 01项目初判注意事项客户需求的精准性销售利润的可控性(05政策环境的前瞻性价格预判的合理性01城市宏观背景分析02项目本体分析03区域市场分析04项目定位及物业发展方向建议05项目初步经济测算城市宏观背景分析•大成都范围内所有新开盘项目均纳入“公证摇号”排序选房范围10月1日重启“限购、限贷”新增“限价”•大成都范围内所有新开盘项目均纳入“公证摇号”排序选房范围10月1日重启“限购、限贷”新增“限价”3月23日3次升级“限购”2次升级“限价”政策3月17日土拍新规最高限价+抽签竞得9月7日3次升级土拍新规限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例5月15日4次升级“限购”•提高新入户购房的社根据以往政策调控规律，一般6年为一个周期，扶持期为2年，打压期为4年，目前新一轮调控正处于第三年，且十九大确定户籍、社保或个税满一年且无住房•高新区、天府新区二套房首付从40%提高到不低于70%11月17日11月17日2次升级“限购、限贷”•11区二套房首付•款从4成提高到6成；•只要拥有2套以上住房均不予贷款限购区域内新购买房，须取得不动产权证满3年后方可转让交易•严禁商办项目擅自改变为居住用途4月21日4月21日“限商改住”出台4月13日“限售”出台4月12日3次升级“限贷”•取消了原来的“购房入户政•实行“条件入户”和“积分入户”双轨制11月16日11月30日“户籍制度改革”新政发布6月27日6月27日2次升级土拍新规限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得•每人只能新购1套一手房，范围为主城區+高新南區+天府新區。•二套房首付比例提高至•新申領預售證價格需低于成都2016年城鎮居民收入漲幅•清水價不能高於上一批次的成交均價；•精裝價不能超過清水房價的30%，且不能高於3,000元/m2•限购范围从7区扩大到13区、从一手房扩大到二手房；•提高购房资格门槛，社保需满2年•限购对象从原来的个人变成了家庭；•限购范围从13区扩大到全成都23区保年限2南熏大道3温泉大道4土龙路52南熏大道3温泉大道4土龙路5绕城高速2成温邛高速3光华大道4光华8线（在建）5成温邛快速通道3成都西部新城，生态宜居示范区232411523241154455近年来温江建成成温邛高速、光华大道拉近与主城功能分区具体功能描述生态旅游区生态环境优越，主要发展花木业和旅游业科技创意产业区功能分区具体功能描述生态旅游区生态环境优越，主要发展花木业和旅游业科技创意产业区现代服务区着力打造现代商务、高端商贸、医疗康复、健康产业与交通等多功能融合的复合型经济区域 为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业生态资源，光华大道开通，奥园、锦绣森邻、仁和春天大道、金河谷等一批低密复合项目开启了光华大道成都近郊改善居住优选地。在政务驱动，及佳兆业、中森、及其他本土开发商影响下，区域价值开始建立；之后以本土中小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。地铁4号线延长线即将通车、区域价值快速提升，价格与击量均上涨，区域吸附力增强。生态资源，光华大道开通，奥园、锦绣森邻、仁和春天大道、金河谷等一批低密复合项目开启了光华大道成都近郊改善居住优选地。在政务驱动，及佳兆业、中森、及其他本土开发商影响下，区域价值开始建立；之后以本土中小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。地铁4号线延长线即将通车、区域价值快速提升，价格与击量均上涨，区域吸附力增强。3【07-09年】城市价值承接【04-06年】城市价值启动【09-13年】城市价值飙升生态外溢到新城吸附生态外溢到新城吸附住宅产品与老城区价格基本持平甚至反超，光华大道三段一年成邑、三年成都,形成城市级规模。家乐福、永辉超市、伊藤洋华堂开业运营，客群逐渐升级，区域上逐渐扩大 温江土地市场2015-2016年整体成交土地面积上涨，预计近两年，众多项目入市，房地产进88697科林路东段169号94住兼商4.0025.0234877.50成都宏盛汇友房地产开发有限公司柳城街办燎原社区三、八组、新华社区一组商业4.505.2205683.330成都锦荣兴茂智业房地产开发有限公司柳城街办新华社区一组、燎原社区五组（星光32商业4.008.561228.750成都璐达房地产开发有限公司公平街办太极社区10组，龙凤社区2、3组，建安社区2组，红桥社区6组245商业1.5024.55800成都市实验外国语学校涌泉街办花土社区九、十、十一组（天来汇景）116商兼住4.5034.73601199.980成都天利来房地产开发有限公司公平街道合江社区二组30住兼商2.504.9290174045合能集团公平街道合江社区二组42住兼商3.008.4260130013.04涌泉街办花土社区十、十一、十二组（合能珍宝琥珀三期）112住兼商3.5026.130413030柳城街办新华社区，涌泉街办明光社区107住兼商2.5017.86403840113.33恒大地产柳城街道新华社区，涌泉街道明光社区94住兼商2.2814.35703755.7978.13柳城街办新华社区，涌泉街办花土社区60住兼商2.5010.1410246028.13柳城街办新华社区，涌泉街办明光社区69住兼商2.5011.5402241225.62海峡两岸科技产业开发园学府路南段268号33住兼商4.008.8420157582.61佳信云翔房地产开发有限公司涌泉街办花土社区1、2组，前锋社区6组101住兼商2.5016.82201319.940金科地产涌泉街办花土社区1组40住兼商2.506.72201319.940涌泉街办花土社区5、10组20商兼住4.005.3202757.50乐山鼎创天鸿置业有限公司柳城街办万盛社区5、6、7组，天府街办学府社区6组144商兼住3.0028.7137685.010上海新尚置业有限公司柳城街办燎原社区八组商业4.505.3205683.240四川海天永信置业有限公司，成都腾逸置业有限公司柳城街办燎原社区八组、红光社区五组商业5.005.2220660.040公平街道合江社区二、四组45住兼商3.009.0260130013.04四川品润房地产开发有限公司公平街办太极社区11、12、13组48住兼商4.0012.83841440.0220四川众城房地产开发公司永宁镇城武社区十、十一组115商业2.5019.199593.990泰康之家蜀园成都养老服务有限公司>城市以首置主导，改善性需求上涨趋势明显：近几年温江区刚需市场成为主力，70-90㎡销量近五成占比，90-110㎡首改型需求占比达20%，同比上涨2%。>今年供小于求，消化库存，截止目前库存为261万方，去化时间为1年。90-100㎡90-100㎡），2015-2016年住宅物业各面积段对应总价段成交分布面积段30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100-120万120-150万150万以上50以下0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50-600.5%0.3%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%60-701.1%4.1%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%70-800.7%7.3%6.6%0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%80-900.1%7.5%20.6%5.8%0.7%0.4%0.0%0.0%0.0%0.0%90-1000.0%0.9%6.2%5.1%0.9%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%100-1100.0%0.0%1.3%3.0%1.0%0.4%0.2%0.0%0.0%0.0%110-1200.0%0.0%0.2%3.0%3.5%0.5%0.3%0.0%0.0%0.0%120-1300.0%0.0%0.1%0.5%2.8%1.8%1.6%0.1%0.0%0.0%130-1500.0%0.0%0.0%0.4%0.8%1.2%1.9%0.4%0.1%0.0%150-1700.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.3%0.3%0.0%0.1%170-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.3%0.3%0.3%200-2500.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%250以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.0%>商业市场总体回落，截止2016年10月，销售量同比大幅下滑40%，预计年销售量不足10万㎡；>价格经历快速增长后开始回归，2015年同比下调18%，截止2016年10月，同比上涨2%。>商业存量高企75.6万㎡，库存周期超过7年。0n——15年温江公寓市场表现一般，16年出现转折，公寓市场表现良好，但波动很大，量价关系明显，后市不可预测性较强。温江区域公寓成交面积段主要集中70㎡以下，主力成交总价在30万以下。月均去化3700㎡，整体成交均价4800元/㎡。0.80.60.402015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月销售面积(万㎡)新增面积(万㎡)成交均价(元/㎡)700060005000400030002000100000房地产政策：上半年政策、经济端出台各项措施促进房地产发展，大力去库存，市场快速拉升，10月房地产限购限贷新政集中出台，成都主城区及近郊限购政策开启，旨在去杠杆化，规避系统性风险，抑制投资，控制房价过快增速，限贷细则使得改善性需求购房成本增加，影响开始显现。市场监管加大力度，彻查违规推广及销售行为。城市规划：温江城市规划向东、向南发展，光华新城为城市发展主流方向，而本项目也处于光华新城南区，房地产发展：城市配套进一步成熟，进入快速发展期，整体市场供需两旺，量价齐升。刚需刚改为主力供需，改善整体市场向好，而本案地处城市发展核心区域，周边规划及发展潜力较大，对促进房地项目本体分析★本案★本案新老城交界，距离四号线站点仅800米，温江未来核项目位于温江区南江路与永兴路交汇处，新老城交界区域，距离即将开通的地铁4号线凤溪占约800米，但紧邻熟地，正对“积家御景”紧邻永兴路，对面为农民自建房紧邻永兴路，对面为农民自建房紧邻南江路，正对路环实业有限公司厂房紧邻五牛印务公司，现状为已倒闭的厂房地块1地块1地块2地块2地不利因素不利因素描述，及到项目红线距离对客户的影响√地块西侧靠近轻轨线设计上注意考虑降噪火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）危险物及辐射整体地块质素极优整体地块质素极优环境变迁,地下状况地表状况属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海区区区区本案CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市3温泉大道4土龙路 345芙蓉大道成温邛快速通道5514-12 34532永辉永辉家乐福家乐福及内外资第五人民医院及内外资第五人民医院位1380张温江区人民医院位380张学校名称基本概况学校等级距离四川农业大学科专业211工程6KM公平实验学校——5KM温江中学高中部国重3KM涌泉学校29个班，约900学生、100教师——2km庆丰街小学35个班，约100教师——3KM成都中医院大学重点本科3KM四川交通职业技术学校国家示范高等学院3KM温江二中74个班，约300教师市重3KM西南财经大学211工程3KM成都师范学院普通本科2km基本概况光华公园温江公园大型现代化公园园林项目海峡两岸科技产业开发园区海峡两岸科技产业开发园区电子信息产业，已入驻正大、统一、中粮等近1000家著名企业，且有5家世温江海峡两温江海峡两岸科技园企业分布图本体属性分析，地块具备做区域刚需及改善型住宅基础条件。地块位于光华新城南区，与老城、大学城近邻。城市核心边缘，区域交通通达性不强，但地铁沿线高价板块存地块周边当前生活配套不足，同享重点学区、医院，公园生态资源，需完善基础的街区商业生活配海峡科技园以生物医疗、食品饮食、电子信息的专业市场为主，周边产业客群以刚需置业需求为主，争局结争局结温江老城成熟价值高认知板块温江老城成熟价值高认知板块成熟生活配套光华大道学区、产业主导的产城融合板块——大学城板块城市高价值板块——光华新城、温江老城生态高价值板块——万春、金马湖板块光华新城北部：城市核心区，高价值拥有江安河生态景观资源、碧落湖公园临地铁4号线最近区域；光华新城北部：城市核心区，高价值拥有江安河生态景观资源、碧落湖公园临地铁4号线最近区域；完善的教育、商业等生活配套房地产发展较早期区域，房地产发展成熟未来房地产可开发用地仅有少量大学城板块：产城融合独立发展板块大学城板块：产城融合独立发展板块地铁4号线经过区域，预计2017年下半年通车靠近老城，可享受老城现有商业配套区域发展成型，逐步发展成熟学区价值、产业经济主导光华新城南部：房地产发展起步阶段，未来开发热点区域光华新城南部：房地产发展起步阶段，未来开发热点区域承接光华新城北部处延发展区域；临地铁4号线；基础配套待完善区域，区域形象提升阶段随着光华大道以北区域开发用地减少，区域迎来发展契机金恒德时代金悦合能珍宝琥珀三期洲际春天广场光华瑞廷湟普国际湟座泰合新光华府域机>品牌房企逐步进入，中大项目开发为主（60-180亩在售项目高容积率（3以上恒大名城恒大地产高层/超高层金恒德时代金悦金恒德合能珍宝琥珀三期合能集团洲际春天广场洲际置业高层/超高层光华瑞廷森鑫房产湟普国际湟座成泰房产泰合新光华府泰美投资恒大新城恒大地产金科天宸恒大名城洲际春天广场金科天宸恒大名城恒大名城金恒德时代金悦合能珍宝琥珀三期洲际春天广场光华瑞廷湟普国际湟座泰合新光华府41-46/36-41/46-恒大新城代表竞品个案恒大名城），数比数光华新城南部首个高低配项目经济指标汇总北地块南地块140.77100.5240.25总建面（万方）32.7823.639.15地上计容面积23.4116.706.71住宅面积（万方）21.7815.386.40商业面积（万方）1.070.810.25容积率2.492.49——27.79%——35.05%大城西挤压类客户及省内二级城市客户为主，部分温江改善类客户；置业目的为满足居住大城西挤压类客户：性价比<地铁<未来发展潜力；客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客群李女士从事工作：温江某医药企业管理人员洲际亚洲湾佳年华新生活佳兆业丽晶公馆珠江御景湾城市核心区：交通/教育/商业配套成熟，生态资源优质；品刚与刚改并存，随着地块开通，区域价值提>依托江安河生态资源优势，温江新区发展的最早区域，房地产发展成熟，区域价值最高；>随着地铁开通，区域吸附力增加；>随着房地产发展成熟，未来产可开发用地仅有少量。年无新项目入市；4区蓝润光华春天佳年华新生活蓝润光华春天>刚需兼改善：主力去化产品为80-90㎡，90-110㎡及120-130㎡产品；>单盘最高走量120套/月，单价5824-5867元/㎡，80-90㎡总价46-53万，90-100㎡53-59>第二梯队80-98套/月，单价5438-6305元/㎡，80-90㎡总价43-49万及50-57万，90-100㎡48-54万。>第三梯队60-70套/月。单价6151-7499元/㎡，80-90㎡总价49-55万，130-150㎡97-113万项目产品面积（㎡）主力销售面积（㎡）整体推出（套）整体去化（套）2016年销售数据存量（套）销售（套）均价（元/㎡）月均走量（套）总价（万元）洲际亚洲湾40-18080-100/70-80/100-110659045991508582446-58/40-47/58-64374佳年华新生活60-12080-90/90-100/60-70343029811226586747-53/53-59/33-41389佳兆业丽晶公馆60-15080-90/90-1002469181397663059850-57/57-63562蓝润光华春天60-12070-80/90-100/80-901868123880454388038-43/48-54/43-49630珠江御景湾70-300130-150/160-1702436245375574997697-113/120-128千禧河畔国际社区70-90/120-80-9060284259667615149-551769二期代表竞品个案佳年华.新生活二期项目基础信息：占地115亩，建面49.5万㎡，容积率3.49；产品以79-84㎡套三单卫及90-97㎡套三双卫为主，占比约60%，河景最佳位置设置110㎡舒适型套三双卫；量价关系：成交均价约5800元/㎡，2016年整体市场表现较好，月均去化可达110套；客户构成：大城西受价格挤压客群约50%，30-40%二级城市在温江工作，10%来自成都周边区县外省药老客户约5%；面积段（㎡）套型供应套数销售套数均价(元/㎡)总价月均去化65-67套二单卫78580038-3979-84套三单卫287580046-4990-97套三双卫309580052-56套三双卫（临河）23630069大城西挤压及省内二级城市为主，其次追求河景资源的改善型客户为主，大城西挤压类客户：价格<区域成熟度<地铁<教育配套；客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客张先生万达广场附近，几乎都是一万多才能购买，老家是农村的，不给湾”，均价大概在6000元/㎡左右，与外光华附近过万房价相比，还能接金强欧郡地铁首座（隆华首金强欧郡地铁首座（隆华首和信孔雀城本项目本项目产城融合独立发展板块，依托大学城教育，临近老城区的地理优势，区域发展成型，逐步发展成熟；总建（万型蜀府信义金强欧郡金强集团地铁首座（隆温江维奥积家御景新光华房产和信孔雀城和信地产10月22日开盘推出8/9号楼10月22日开盘推出8/9号楼整体供应套数供应占比整体销售去化率供应套数供应占比套一4套二4213套三单3套三双0810030户30%、其它5%。客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客群乡镇客户分布在周边和盛镇、永盛镇、万春镇基本介绍：27岁，单身，从事教育行业工作已有5年，西南财大买房还真是苦恼事，之前看了光华大道那边房子，普遍都出头，后来看了大学城附近楼盘，价格才五千左右，仕林府一套三户型，结果10月底就涨到5700，还好在套/月源80-9046-5353-5980-9880-90套三双70-80三双48-5738-4348-6367-7680-9049-55市80-90/精装101-107套三清44-50精装72-89-9660-8086套三单33-444162-6980-90/精装50-9041-46/39-82-89息地铁首座、书香丽景、孔雀天城80-9041-4852-7780-90（套41-4680-90（套44-49新生活2期（约1600套千禧河畔（2000套亚洲），光华大道以北主要大城西挤压客户、省内二级城市为主，辅以部分外省资源占有类客户；光华大道以南以大城西挤压客户、省内二级城市为主及部分温江改善客户；大学城以温江拆迁、本地就业、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需求客户为主。大城西挤压客群，省内二级城市客户客户关注：成熟教育、商业配套；地铁区域升值力大城西挤压客群、省内二级城市客户及温江改善客户：客户关注：性价比、区域升值潜力、地铁温江拆迁、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需温江拆迁、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需客户经济实力较弱，对价格敏感，楼盘低价促销可实现走量客户关注度：价格、性价比、地铁配套、离老城近享受配套；项目定位方向初判聚合：恒大、金科、合能等众多发展商聚集 交通：深度再改、城市豪宅不成立配套：区域级生活敏感配套缺失容量：青羊新城、光华大道跨越式发展需求待机容量：青羊新城、光华大道跨越式发展需求待机细分：重居住功能性、长期性，而非及时性 胁竞争：光华新城南部潜在土地供应竞争：北部新城与大学城同质化分流W聚合缔造高性价品刚及刚改客W聚合缔造高性价品刚及刚改客SO发展方向项目重新定义温江居住标准发展方向项目重新定义温江居住标准借势温江新城区域发展及地铁4号线的通车，以具备功能性的高性价比产品、体验金辉品牌实力借势温江新城区域发展及地铁4号线的通车，以具备功能性的高性价比产品、体验金辉品牌实力新核心、大城西极致赠送、高性价比第梯队金辉第梯队金辉队第三梯队凭借四大核心构建要素，成功占位第一梯队右半段，恒大、金科、合能洲际、湟普国际光华瑞庭、新光华府及服务吸附大城西受价格挤压的客户及温江本地改善型客群，重新定义温江居住标准。—制定游戏规则—制定游戏规则—垄断价格—产品有不可复制性—建立成本优势第二歩：重新定义新的居住标准，挑战温江市场，作为全城的挑第二歩：重新定义新的居住标准，挑战温江市场，作为全城的挑—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点整体定位：光华新城·人文典范·整体定位：光华新城·人文典范·TOP级精品美宅项目利润最大化项目利润最大化项目初步经济测算温江区域在售洋房项目较少，以“金科天宸”洋房作为本案价格制定参考项目，目前金科洋房价格建议如下：平层9000元/㎡，底楼及顶跃1000220-5550000003500550350%0252000000-50-5000000310000000000000000成本-利润汇总表成本-利润汇总表产价值为3496万元），地块经济指标售价敏感性分析售价涨幅4%高层（元/㎡）650067506900洋房（元/㎡）9500商业（元/㎡）总成本96710.097064.097422.0销售收入(万元）105054.0109146.0113282.0税前利润8344.012082.015860.0税前利润率8.6%税后利润(万元）5803.077469709碧桂园项目初判深耕《片区》垄断《市场》市、区、县、镇纵深布局《周边项目》1线、强2线城市省会、直辖市、计划单列市、强市垄断市场《劳斯莱斯》项目拓展要求：04三旧改造{}不利因素地质灾害规划影响施工影响成本影响规划影响施工影响成本影响不利因素地质灾害 客户自发认为对自身和家人、朋友不利的因素；客户自发认为对自身和家人、朋友不利的因素； 空气污染