商业地产出租方八大法律风险出租方应注意的民事行政和刑事法

商业地产出租方八大法律风险出租方应注意

的民事行政和刑事法律责任02.04.06.08.01.03.05.07.出租物业发生盗抢失火何

种情况出租方须担责未办理消防验收的出租物

业不得投入使用出租方须承担出租物业的日常维修义务出租物业内意外事件致伤致

死出租方何种情况须担责明知利用物业进行犯罪活

动不制止出租方承担责任出租物业须取得建设工程规划许可

证等各项批文方可投入出租使用承租方将物业用于制售或经营侵犯商标专用权的产

品出租方提供便利条件或经营场所的承担连带贵任承租方将物业用于未经许可或连法的

食品生产经营出租方承担连带责任目

录01未办理消防验收的出租物业不得投入使用根据《消防法》第十三条规定：

“依法应当进

行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。对于商业地产的开发商而言，其开发经营的商业物业和配套公共设施(简称“出租物业”),如商场、

商铺、广场、公寓、写字楼等及公共区域、设施，均须符合《消防法》规定，如出租方因违反消防管理法规，与承租方的出租合同可能因违反《消防法》无效，还需承担行政责任，造成重大事故灾难的，或构成刑责。未办理消防验收的出租

物业不得投入使用出租物业须取得建设工程规划许可证等各项批文方可投入出租使

用02根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：

“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

因此，出租物业至少需要取得建设工程规划许可证或经相关政府部门批准建设，否则租赁合同可能因标的物不合法而无效。对于大型

的商业物业而言，仅仅取得建设工程规划许可证是不够的，还需要

取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开业许可证，

以及须取得工程竣工验收备案等审批文件，故商业物业出租须全面

取得合法使用的各项政府批文，方可将物业投入使用。出租物业须取得建设工程规划许可证等各项批文方可投入出租使用出租方须承担出租物业的日常维修义务出租方须承担出租物业的

日常维修义务对于出租物业的维修，如果租赁双方当事人有约

定的，按照约定办理；对出租物业的维修没有约

定的，一般就是由出租方承担维修责任，因此产生的费用也应该由出租方或业主承担，如出租方

未及时对出租物业进行修缮，或者拒绝维修，致

使出租物业发生安全性事故，如火灾、倒塌、水

淹等，造成财产损失、人身伤害的，出租方需承

担赔偿责任，严重的还需承担行政或刑事责任。04出租物业发生盗抢失火何种情况出租方须担责商业物业的租客或者流动人员，在物业区域内发生被盗、被抢等刑事案件，或者物业发生失火导致人员财产损失的，出租方或管理方在何种情况下须承担责任?如证明被盗抢案，与出

租方或管理方提供的设施等本身存在安全隐患，或者在安全方面有重大安全疏漏过错而使犯

罪分子轻易实施犯罪的，则出租方或管理方需要承担相关责任；对于出租物业发生失火，例

如管理维护电路设施不当失火，或出租方或管理方员工的故意或过失行为造成，则应承担民

事、行政责任，造成重大人员、财产损失的，相关负责人还可能构成刑事责任。出租物业发生盗抢失火何种情况

出租方须担责出租物业内意外事件致伤致死出租方何种情况须担责05存在以下情形之一的，出租方需承担相应的法律责任：

1.

未尽到安全保障义务①

出租方将不具备规划条件的物业改变使用功能；②物业通风、消防、煤气等安全设施损者未及时维修；③

发生自然灾毒未采取安全防护措施，如台风，水漫；④

未提供符合安全条件物业设施，等等。2.

未尽到告知、提醒义务●

出租人应将出租房屋、公共设施、设备的使用方法、注意事项提前告

知承租人，以免发生摔倒、碰撞等意外。3.

未尽监督、管理义务●

出租方应定时检查物业设施设备的状态，及时维修、更换、警示；发

现有不当安装、改造、使用情形应制止，并督促责任人改正。●注：出租方履行了告知提醒、安全保障、管理等义务，在物业内发的

损害事件，由承租方或责任人承担；但因自身原因(如突发疾病)导

致事故发生，或个人故意行为(如自杀、斗殴、吸毒等)除外。出租物业内意外事件致伤致死出租方何种情况须担责明知利用物业进行犯罪活动不制止出租方承担责任根据《治安管理处罚法》第五十七条“房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”如果出租方发现有犯罪活动，负有向公安机关举报的法律责任犯罪活动不仅包括暴力犯罪，还包括软性的商业犯罪活动，比如生产销售伪劣产品、生产

销售假药、生产、销售不符合标准的医用器材罪生产、销售不符合卫生标准的化妆品罪、传销、集资诈骗，非法经营“医美”、侵犯知识产权的犯罪行为等。由于商业犯罪存在隐蔽性，法规对出租方责任限定“明知”,但如存在“应当知道”“重大过失”主观故意的

并且造成严重后果的，亦可能出租方的法定代表人或直接负责人承担行政或刑事责任。明知利用物业进行犯罪活动不制止出租方承担责任承租方将物业用于制售或经营侵犯商标专用权的产品出租方提供

便利条件或经营场所的承担连带责任07根据《商标法》第五十七条规定，故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮

助他人实施侵犯商标专用权行为的，属于侵犯注册商标专用权。《商标法实施条例》

第七十五条对提供便利条件作出了明确解释，包括为侵犯他人商标专用权提供仓储、

运输、邮寄、印制、隐匿、经营场所、网络商品交易平台等。提请注意的是主观上须

存在“故意”,即“故意”为侵犯商标提供便利条件，比如明知是生产、经营假冒的

品牌，或“应当知道”是假冒品牌，如某些傍大款山寨品牌，

“笑哈哈”矿泉水、“九个核桃”饮料、“啃得基”汉堡等，在文化领域中特别要注意，某些视频、音频或书籍等很容易构成侵犯著作权，要积极配合“打假”,防范形成大规模制假售假市

场。承租方将物业用于制售或经营侵犯商标专用权的产品出

租方提供便利条件或经营场所的承担连带责任承租方将物业用于未经许可或违法的食品生产经营出租方承担连

带责任承租方将物业用于未经许

可或违法的食品生产经营

出租方承担连带责任根据《食品安全法》第一百二十二条的规定，未取得食品

生产经营许可从事食品生产经营活动，或者未取得食品

添加剂生产许可从事食品添加剂生产活动的，由县级以上人民政府食品药品监督管理部门处罚。明知从事前款

规定的违法行为，仍为其提供生产经营场所或者其他条件的，由县级以上人民政府食品药品监督管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处